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第二章 物業(yè)管理機構設置,學習目標： 對本章重點介紹了物業(yè)管理活動中物業(yè)服務企業(yè)進入、退出的方式原則，以及服務過程中運作標準；業(yè)主委員會、業(yè)主大會的相互關系以及各個權利、義務，運作規(guī)范等。 學習要求： 了解物業(yè)管理活動中所涉主體及職責。 掌握不同主體的運作規(guī)范。 理解不同主體處理具體物業(yè)服務業(yè)務的基本法律依據(jù)。,1,第二章 物業(yè)管理機構設置,第一節(jié) 物業(yè)服務企業(yè) 第二節(jié) 業(yè)主委員會 第三節(jié) 業(yè)主大會,2,第二章 物業(yè)管理機構設置,第一節(jié) 物業(yè)服務企業(yè) 一、物業(yè)服務企業(yè)的進入 前期介入 1、確定規(guī)則，合理約定開發(fā)商對業(yè)主的承諾 2．擺正位置，不介入開發(fā)商與業(yè)主的糾紛 應聘進入,3,第二章 物業(yè)管理機構設置,第一節(jié) 物業(yè)服務企業(yè) 二、物業(yè)服務企業(yè)的業(yè)務運作 物業(yè)服務企業(yè)目標的確立 1、以人為本，服務業(yè)主 2．促物業(yè)增值，創(chuàng)管理品牌,4,第二章 物業(yè)管理機構設置,第一節(jié) 物業(yè)服務企業(yè) 二、物業(yè)服務企業(yè)的業(yè)務運作 物業(yè)服務企業(yè)工作的依據(jù) 1、做好公共服務，維護業(yè)主公共利益 2、列明工作規(guī)范，尊重業(yè)主私權,5,第二章 物業(yè)管理機構設置,第一節(jié) 物業(yè)服務企業(yè) 三、物業(yè)服務企業(yè)的退出 按規(guī)則辦事，尊重市場的選擇 進行盤點，迅速移交相關材料 友善面對繼任，做到“扶上馬，送一陣”,6,第二章 物業(yè)管理機構設置,第二節(jié) 業(yè)主委員會 一、明確業(yè)主委員會的權利和義務 業(yè)主委員會的權利 1、改變生存狀態(tài)，確保作用發(fā)揮 2、業(yè)主委員會地位爭議重重，難以保證業(yè)主利益 業(yè)主委員會的義務 1、成立業(yè)主委員會，依法維權 2．監(jiān)督雙方活動，確保各方權益,7,第二章 物業(yè)管理機構設置,第二節(jié) 業(yè)主委員會 二、確定業(yè)主委員會所需資金的來源 三、業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)的關系,8,第二章 物業(yè)管理機構設置,第三節(jié) 業(yè) 主 大 會 一、業(yè)主資格的確定 據(jù)《重慶晚報》2003年10月報道，鵝公巖大橋頭一房地產(chǎn)公司傳出消息，一套240平方米，價值70多萬元的躍層商品房，業(yè)主竟然是一名3歲兒童[ ① 曹陽．父母寵愛孩子有新招，3歲娃“買”下70萬豪宅．重慶晚報，2003-10-20]。,9,第二章 物業(yè)管理機構設置,第三節(jié) 業(yè) 主 大 會 二、業(yè)主大會召開的程序及議事規(guī)則 《業(yè)主大會規(guī)程》中規(guī)定了業(yè)主大會首次召開業(yè)主大會必須滿足下列條件： （1）物業(yè)已經(jīng)竣工并交付使用； （2）新建商品房物業(yè)交付使用后，已售出建筑面積的50%，或超過50%； （3）公有住宅出售建筑面積達到或者超過30%；（4）自本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)第一套房屋實際交付業(yè)主使用之日起已滿兩年。,10,第二章 物業(yè)管理機構設置,第三節(jié) 業(yè) 主 大 會 二、業(yè)主大會召開的程序及議事規(guī)則 2007年修訂實施的《物業(yè)管理條例》第十三條規(guī)定：業(yè)主大會會議可分為定期會議和臨時會議。,11,第二章 物業(yè)管理機構設置,第三節(jié) 業(yè) 主 大 會 三、業(yè)主大會的權限 業(yè)主大會做出的決定對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主具有約束力。 業(yè)主大會做出決定，必須經(jīng)與會業(yè)主所持投票權1/2以上通過； 業(yè)主大會做出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、選聘解聘物業(yè)服務企業(yè)、專項維修基金的使用、續(xù)籌方案的決定，必須經(jīng)過物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權2/3以上通過。,12,,13,