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1、,,規(guī)模多大？ 選址哪里？ 多長(zhǎng)時(shí)間？,技術(shù)方案？ 特點(diǎn)？配套 條件如何？,多少資金？ 如何落實(shí)? 是否能落實(shí)？,資源和市場(chǎng) 需求如何,為什么投資 建設(shè)這個(gè)項(xiàng)目,建成后的社 會(huì)、經(jīng)濟(jì)和 生態(tài)效益,依據(jù),,決策,房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目,可行性,第七章房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究,內(nèi) 容,第一節(jié) 房地產(chǎn)可行性分析概述（次重要） 第二節(jié) 房地產(chǎn)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)狀況分析（重要） 第三節(jié) 房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)能力分析（重要） 第四節(jié) 房地產(chǎn)項(xiàng)目的國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià),第一節(jié) 房地產(chǎn)可行性分析概述,一、房地產(chǎn)可行性研究的概念和作用 （一）房地產(chǎn)可行性研究,在投資決策前，對(duì)與項(xiàng)目有關(guān)的市場(chǎng)、資源、工程技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)等各方面問題進(jìn)行全面

2、的分析、論證和評(píng)價(jià)，從而判斷項(xiàng)目在技術(shù)上是否可行、經(jīng)濟(jì)上是否合理、并對(duì)多個(gè)方案進(jìn)行優(yōu)選的科學(xué)方法。,,使得決策更加的科學(xué)化、程序化、更加可靠。,（二）房地產(chǎn)可行性研究的作用,,在技術(shù)、經(jīng)濟(jì)方面提供科學(xué)依據(jù),對(duì)不同方案進(jìn)行比較，選擇最佳方案,對(duì)項(xiàng)目實(shí)施過程進(jìn)行周密安排，保證投資有序進(jìn)行。,（三）房地產(chǎn)可行性研究分類 按照所處的階段和研究的詳細(xì)程度不同： 投資機(jī)會(huì)研究對(duì)投資項(xiàng)目或投資方向提出建議 初步可行性研究 預(yù)可行性研究。對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的可能性與潛在 效益進(jìn)行論證分析。 詳細(xì)可行性研究 在初步分析基礎(chǔ)上，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行全面論證， 為決策提供確切依據(jù)。,,投資機(jī)會(huì)研究 主要任

3、務(wù)：以資源條件和市場(chǎng)分析預(yù)測(cè)為基礎(chǔ)，粗略選擇投資的項(xiàng)目，尋找最有利的投資機(jī)會(huì)。 主要內(nèi)容：地區(qū)情況、經(jīng)濟(jì)政策、資源條件、勞動(dòng)力狀況、社會(huì)條件、地理環(huán)境、國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)情況、工程項(xiàng)目建成后對(duì)社會(huì)的影響等。 其中：（1）通過已有類似工程來估算投資額，按當(dāng)時(shí)市價(jià)估算項(xiàng)目收入，按大致百分比估算稅費(fèi)。 （2）投資估算精確度30%，研究費(fèi)用占總投資額0.1-1.0%，需1-2月完成。,初步可行性研究 主要解決的問題： （1）分析機(jī)會(huì)研究的結(jié)論，在詳細(xì)資料的基礎(chǔ)上做出是否投資的決定； （2）是否有進(jìn)行詳細(xì)可行性研究的必要； （3）有哪些關(guān)鍵問題需要進(jìn)行輔助研究。 在初步可行性研究階段，需對(duì)以下內(nèi)容進(jìn)行粗略的審

4、查： 市場(chǎng)需求與供應(yīng)、建筑材料供應(yīng)狀況、項(xiàng)目所在地區(qū)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)情況、項(xiàng)目地址及其周圍環(huán)境、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、項(xiàng)目進(jìn)度、項(xiàng)目銷售收入與投資估算、項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析等。 一般來講，大型投資項(xiàng)目為了避免時(shí)間、金錢人力的浪費(fèi)，在正式可行性研究之前做的初步分析。 投資估算精確度20%，研究費(fèi)用占總投資額0.25-1.5%，需2-4月完成。 詳細(xì)可行性研究 對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行全面論證，為決策提供確切依據(jù)。 投資估算精確度10%，研究費(fèi)用占總投資額1-3%（小項(xiàng)目）/0.2-1%(大項(xiàng)目),（三）房地產(chǎn)可行性研究分類 按照研究的對(duì)象提供的現(xiàn)狀條件不同： 土地以及開發(fā)項(xiàng)目的可行性研究 房地產(chǎn)綜合開發(fā)的可行性研究 續(xù)建

5、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的可行性研究 房地產(chǎn)可行性研究,根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目的用途不同： 居住用途、商業(yè)用途、辦公用途、旅館用途、餐飲用途、娛樂用途、工業(yè)用途、特殊用途、土地開發(fā)項(xiàng)目可行性研究 根據(jù)項(xiàng)目未來獲取收益的方式不同： 出售型房地產(chǎn)項(xiàng)目、出租型房地產(chǎn)項(xiàng)目、混合型房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究,,項(xiàng)目概括,市場(chǎng)分析和 需求預(yù)測(cè),規(guī)劃方案的優(yōu)選,開發(fā)進(jìn)度安排,項(xiàng)目投資估算,財(cái)務(wù)評(píng)價(jià),風(fēng)險(xiǎn)分析,資金的籌集方案 和籌資成本估算,國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià),結(jié)論,,,,,,,,,,,,,,可行性 研究的內(nèi)容,二、可行性研究的內(nèi)容和步驟,P133,,,,第二步,,第三步,,第四步,,第五步,,資料收集及市場(chǎng)調(diào)查,開發(fā)方案的設(shè)計(jì)和評(píng)價(jià)

6、、選擇,: ,,,,,,第一步,組織準(zhǔn)備,: ,,,詳細(xì)研究,編寫研究報(bào)告書,（二）可行性研究的步驟,,研究團(tuán)隊(duì),項(xiàng)目設(shè)想,籌集研究經(jīng)費(fèi),討論和制定研究計(jì)劃,,組織準(zhǔn)備,明確項(xiàng)目研究背景、界限、范圍、內(nèi)容和要求,獲得基礎(chǔ)資料,項(xiàng)目可行性研究的依據(jù),國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部聯(lián)合頒布的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法,經(jīng)批準(zhǔn)的項(xiàng)目建議書、合同等有法律效力的文件,國(guó)家批準(zhǔn)的城市總體規(guī)劃、詳細(xì)規(guī)劃、交通和市政基礎(chǔ)設(shè)施等資料,國(guó)家和地區(qū)經(jīng)濟(jì)建設(shè)的方針、政策和長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃,自然、地理、氣象、水文地質(zhì)、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)等基礎(chǔ)資料,工程技術(shù)方面的標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、指標(biāo)、要求等資料,國(guó)家所規(guī)定的經(jīng)濟(jì)參數(shù)和指標(biāo),項(xiàng)目初步規(guī)劃方案,資料收集及市

7、場(chǎng)調(diào)查,市場(chǎng)供求量,房?jī)r(jià),競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手,項(xiàng)目地點(diǎn)、用地現(xiàn)狀,自然條件,社會(huì)狀況,經(jīng)濟(jì)狀況,交通運(yùn)輸,基礎(chǔ)設(shè)施,,居民人數(shù)、結(jié)構(gòu)、戶數(shù)等,。。。,方案設(shè)計(jì)、優(yōu)化、選擇,方案征集,方案投標(biāo),詳細(xì)研究論證==優(yōu)選項(xiàng)目,（1）分析復(fù)查和審核各項(xiàng)資料、數(shù)據(jù)，明確建設(shè)項(xiàng)目的范圍、投資、經(jīng)營(yíng)費(fèi)用和收入等 （2）進(jìn)行財(cái)務(wù)、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、環(huán)境效益等分析評(píng)價(jià) （3）進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分析、敏感性評(píng)估等。,財(cái)務(wù)分析,經(jīng)濟(jì)效益,環(huán)境效益,社會(huì)效益,編寫報(bào)告書,封面,項(xiàng)目名稱、編寫機(jī)構(gòu)和時(shí)間,摘要,目錄,簡(jiǎn)明扼要介紹項(xiàng)目概況、可行性研究結(jié)果。,必要,,正文,附件,附圖,概況、市場(chǎng)調(diào)查分析、規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、建設(shè)方式和進(jìn)度、投資估算、資金籌

8、措、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)、風(fēng)險(xiǎn)分析、可行性研究結(jié)論，項(xiàng)目建議，相關(guān)的附表（技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表格）,項(xiàng)目位置圖,地形圖,規(guī)劃紅線圖,設(shè)計(jì)方案平面圖,城市/項(xiàng)目區(qū)總體規(guī)劃圖,引經(jīng)據(jù)典,從各個(gè)角度描繪這個(gè)項(xiàng)目投資的美好前景,卻偏偏不提項(xiàng)目投資的不利因素。,高級(jí)別墅坐落在大型工業(yè)區(qū)內(nèi),致使別墅環(huán)境被破壞,在一個(gè)離市區(qū)頗遠(yuǎn)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)開發(fā)高層公寓,在廉價(jià)“集資房”規(guī)劃的農(nóng)民居住區(qū)開發(fā)商住小區(qū),同一時(shí)間同一城市同類樓盤供應(yīng)量過大致使需求短缺,原先的商業(yè)旺地因地鐵建設(shè)而大規(guī)模地拆遷,房地產(chǎn)可行性研究注意事項(xiàng),明確、詳實(shí)、內(nèi)容豐富、符合客觀事實(shí)；專家論證、確保合理性科學(xué)性；各項(xiàng)內(nèi)容完整、全面。,房地產(chǎn)投資,收益,風(fēng)險(xiǎn),,,增加,減

9、少,房地產(chǎn)開發(fā)投資的目的是什么？,,獲得投資回報(bào)?。?！,用貨幣量化房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的投入產(chǎn)出，是房地產(chǎn)投資分析工作的基礎(chǔ)，也是計(jì)算房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)指標(biāo)的前提。,項(xiàng)目的盈利能力?。?！,房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的目的是什么？？？,第二節(jié) 房地產(chǎn)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)狀況分析,內(nèi) 容,現(xiàn)金流量、資金的時(shí)間價(jià)值、資金的等效值（補(bǔ)充） 反映房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)狀況的指標(biāo)體系及計(jì)算 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)投資預(yù)測(cè)與分析 房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)投資估算方法（成本費(fèi)用） 成本費(fèi)用估算成果的匯總 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目租售方案及租售收入的測(cè)算（自學(xué)）,（1）現(xiàn)金流量,（2）資金的時(shí)間價(jià)值,（3）資金等效值,,（補(bǔ)充內(nèi)容）,（1）現(xiàn)金流量,（1

10、）現(xiàn)金流量,房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)從貨幣形態(tài)來看，表現(xiàn)為投入一定量的資金，花費(fèi)一定量的成本，通過房屋銷售或出租獲得一定量的貨幣收入。 對(duì)于一個(gè)特定的系統(tǒng)來講，投入資金、花費(fèi)成本和獲取收益，都可以看成是貨幣形式體現(xiàn)的資金流入或資金的流出。,現(xiàn)金流量：房地產(chǎn)投資分析中，某項(xiàng)投資活動(dòng)作為獨(dú)立的系統(tǒng)，一定時(shí)期各時(shí)間點(diǎn)上實(shí)際發(fā)生的資金流出或流入。 現(xiàn)金流入/現(xiàn)金流出：流入/流出 系統(tǒng)的資金。 凈現(xiàn)金流量：現(xiàn)金流出與現(xiàn)金流入的差值。,房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目中，二者的具體表現(xiàn)形式： 現(xiàn)金流入：銷售收入，出租收入、利息收入和貸款本金收入等 現(xiàn)金流出：土地費(fèi)用、建造費(fèi)用、還本付息、經(jīng)營(yíng)費(fèi)用、稅金等,,,,,,,,,,土地費(fèi)

11、用,建造費(fèi)用,經(jīng)營(yíng)費(fèi)用,還本付息、稅金,出租收入,利息收入,貸款本金,銷售收入,房地產(chǎn)系統(tǒng),根據(jù)特定房地產(chǎn)項(xiàng)目所要達(dá)到的目標(biāo)和所擁有的資源條件，考查項(xiàng)目在不同運(yùn)行模式或技術(shù)方案下的現(xiàn)金流出與現(xiàn)金流入，選擇適合的運(yùn)行模式或技術(shù)方案，以獲取最好的經(jīng)濟(jì)效果。,房地產(chǎn)投資分析的目的,最大收益?。?！,,,現(xiàn)金流量圖,項(xiàng)目投資活動(dòng)資金的流向（收入或支出）、數(shù)額、發(fā)生 的時(shí)間都不盡相同。,,,,反映投資項(xiàng)目在一定時(shí)期內(nèi)資金運(yùn)動(dòng)狀態(tài)的簡(jiǎn)化圖示。 將系統(tǒng)的現(xiàn)金流量繪入時(shí)間坐標(biāo)圖中，用來表示各現(xiàn)金流 入、流出與相應(yīng)時(shí)間的對(duì)應(yīng)關(guān)系。,,現(xiàn)金流量,+,-,+,-,土地費(fèi)用,建造費(fèi)用,經(jīng)營(yíng)費(fèi)用,稅金,2016年,201

12、7年,2018年,銷售收入,出租收入,2019年,+,-,+,-,方案A：,方案B：,30,50,80,100,200,100,50,50,80,80,100,資金的時(shí)間價(jià)值和等效值,,必須考慮,在實(shí)際經(jīng)濟(jì)生活中，資金的投入和支出并不是同時(shí)發(fā)生的，往往投資支出在前，收益發(fā)生在后。,資金并非一次性投入，收益也并非一次獲得。,因此在分析對(duì)比不同投資方案時(shí)，必然會(huì)遇到不同時(shí)間點(diǎn)、不同數(shù)額貨幣的價(jià)值對(duì)比問題。,（2）資金的時(shí)間價(jià)值,（2）資金的時(shí)間價(jià)值,如： （1）1元錢，今年與去年金額沒有變化，可能是不同價(jià)值,資金的價(jià)值會(huì)隨著時(shí)間發(fā)生變化,（2）100萬儲(chǔ)藏起來不用，不論多久，金額不會(huì)發(fā)生變化,10

13、0萬存到銀行，如存款利率10%，1年后可以得到110萬，這10萬元就是利息。同理，100萬投資再生產(chǎn)，就會(huì)帶來利潤(rùn)。,利息或者利潤(rùn)都叫做時(shí)間的增值。,原資金,投資,儲(chǔ)蓄,閑置,新資金,原資金,原資金,資金的時(shí)間價(jià)值,資金的時(shí)間價(jià)值,,,（2）資金的時(shí)間價(jià)值,貨幣資金經(jīng)歷一定時(shí)間的投資和再投資而增加的價(jià)值就成為資金的時(shí)間價(jià)值。,資金時(shí)間價(jià)值的表現(xiàn)形式,資金所有者因讓渡資金使用權(quán)而獲得的一部分報(bào)酬,資金使用者因獲得使用權(quán)而支付給資金所有者的成本,貸款利息、存款利息,資金時(shí)間價(jià)值的原理,馬克思主義經(jīng)濟(jì)理論,資金是勞動(dòng)資料、勞動(dòng)對(duì)象和勞動(dòng)成果的貨幣反映。,只有投入生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)領(lǐng)域的資金才能增值，勞動(dòng)者新創(chuàng)

14、造的剩余價(jià)值（利潤(rùn)）就是資金的增值。,資金的時(shí)間價(jià)值是企業(yè)投資決策中需要考慮的重要因素,長(zhǎng)期投資項(xiàng)目中，各項(xiàng)收支在不同的時(shí)點(diǎn)上發(fā)生，且相隔時(shí)間長(zhǎng)。,必須考慮各種資金的時(shí)間價(jià)值，才能對(duì)投資項(xiàng)目的收支、盈虧做出正確的、恰當(dāng)?shù)姆治龊驮u(píng)價(jià)。,,為了評(píng)價(jià)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效果或?qū)Σ煌顿Y方案進(jìn)行經(jīng)濟(jì)比較時(shí)，必須考慮： （1）支出和收入的數(shù)額（2）每筆現(xiàn)金流量發(fā)生的時(shí)間,在技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析中，對(duì)資金時(shí)間價(jià)值的計(jì)算方法與銀行利息的計(jì)算方法相同。,利息的計(jì)算方法： （1）單利：按本金計(jì)取利息，由本金產(chǎn)生的利息在以后的各期不再加計(jì)利息。（銀行定期存款） （2）復(fù)利：本金計(jì)取利息，每一個(gè)結(jié)息周期利息并入本金再次生利

15、”利滾利”計(jì)算時(shí)間價(jià)值所采取的主要方式,存錢入銀行： Fn(本利和/終值)=P(本金)+In(利息),單利計(jì)息： In=P*n*i i：利率,n個(gè)計(jì)息周期后的本利和： Fn=P（1+i*n）,復(fù)利計(jì)息： 利息為i，F(xiàn)n=P(1+i)n,推導(dǎo)如下： 第1個(gè)計(jì)息周期后的本利和：F1=P(1+i)1,n年的利息為：In=P(1+i)n-P=P(1+i)n-1,第2個(gè)計(jì)息周期后的本利和：F2=P(1+i)+P(1+i)*i=P(1+i)2,。。。。。。 第n個(gè)計(jì)息周期后的本利和： Fn=P(1+i)n-1+P(1+i)n-1*i=P(1+i)n,第3個(gè)計(jì)息周期后的本利和： F3=P(1+i)2+P(1

16、+i)2*i=P(1+i)3,（3）等效值,（3）資金等效值,資金等值：在考慮時(shí)間因素的情況下（在特定的時(shí)間價(jià)值下或利率條件下），不同時(shí)點(diǎn)發(fā)生的絕對(duì)值不等的資金可能具有相同的價(jià)值。,本金100元，年利率15%，一年后要還的本利和為115元?，F(xiàn)在的100元與一年后的115元雖然絕對(duì)值不等，但它們是等值的（實(shí)際經(jīng)濟(jì)價(jià)值相等）。,資金時(shí)間價(jià)值在投資項(xiàng)目中的應(yīng)用,*在經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)分析中的應(yīng)用： 靜態(tài)分析法：在計(jì)算經(jīng)濟(jì)效果時(shí)不考慮時(shí)間價(jià)值 動(dòng)態(tài)分析法：充分考慮資金時(shí)間因素，在價(jià)值形態(tài)上進(jìn)行量化把不同時(shí)間點(diǎn)上資金折算成同一個(gè)點(diǎn)上的資金價(jià)值，從而不同投資方案、不同項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益具有了可比性。,等效值,+,-,+,

17、-,方案A：,方案B：,30,50,80,100,200,100,50,50,80,80,100,以一個(gè)相同的時(shí)間點(diǎn)為基準(zhǔn)，把不同時(shí)間點(diǎn)上的支出和收入折算到同一個(gè)時(shí)間點(diǎn)上，使它們具有可比性，才能得到正確的結(jié)論。,通常情況，在資金等效值計(jì)算的過程中，資金運(yùn)動(dòng)的起點(diǎn)時(shí)金額稱為現(xiàn)值，資金運(yùn)動(dòng)過程中某一時(shí)間點(diǎn)上的與現(xiàn)值等值的金額稱為時(shí)值（如：年值），在資金運(yùn)動(dòng)結(jié)束時(shí)與現(xiàn)值等值的金額稱為終值或未來值。,資金等效值計(jì)算是以復(fù)利計(jì)算為基礎(chǔ)的： P現(xiàn)值（最初投資基準(zhǔn)點(diǎn)） F--終值（未來值） A連續(xù)出現(xiàn)在各計(jì)息周期期末 的等額支付金額，簡(jiǎn)稱年值 N計(jì)息周期數(shù) i折現(xiàn)值，（計(jì)息周期的利率）,0,1,2,3,n,

18、P,F,A,A,A,在比較不同投資方案的經(jīng)濟(jì)效益時(shí)，常常換算成P或A或F值來進(jìn)行比較。,一個(gè)非常重要的概念，分析一項(xiàng)投資的投資價(jià)值的一個(gè)重要方法就是將該投資的未來預(yù)期收益折為現(xiàn)值進(jìn)行投資決策。,現(xiàn)值P,判斷投資價(jià)值的重要依據(jù)?。。?！,現(xiàn)值P,（1）一次性支付F,計(jì)算現(xiàn)值,（2）等額序列支付A，計(jì)算現(xiàn)值,（。。。。。。）,F=P(1+i)n,（1）一次性支付（現(xiàn)值）==復(fù)利計(jì)算,P=F1/(1+i)n=F(1+i)-n,0,1,2,3,n,P,F,例：復(fù)利計(jì)算 某人投資1000元于一項(xiàng)物業(yè)，假設(shè)一般物業(yè)投資年報(bào)酬率為10%，則1年后該投資原始資金的終值（本利和）為多少？,F=P（1+i）n=10

19、00（1+10%）1=1100,第2年,F=P（1+i）n=1000（1+10%）2=1210,第n年,F=P（1+i）n=1000（1+10%）n,例： 某房地產(chǎn)公司為了促銷、融通資金，推出“還本銷售”方法。如現(xiàn)價(jià)10萬元的商品房，10年之后，購(gòu)房者憑銷售發(fā)票領(lǐng)回買房時(shí)的全部房款（假定年利率為12%），按月計(jì)復(fù)利。 10年后10萬元的現(xiàn)值是？？？？,P=Fn* (1+in/12)-n*12,=100000/(1+12%/12)10*12,=30299.5(元),購(gòu)房者實(shí)際付款=100000-30299.5=69700.5元,相當(dāng)于房?jī)r(jià)打7折,對(duì)房地產(chǎn)公司來說，這種銷售方法優(yōu)于“七折”銷售,

20、通過這種方法，公司爭(zhēng)取了年利率12%、長(zhǎng)達(dá)10年的大額貸款。,（2）等額支付序列（現(xiàn)值） 每個(gè)計(jì)息周期期末都有一個(gè)等額支付金額A（每次存入A）,0,1,2,3,n,P,A,,把每一個(gè)A看成為一次支付的F，用1次支付復(fù)利計(jì)算公式求現(xiàn)值，然后相加： P=A(1+i)n-1/i(1+i)n,一、房地產(chǎn)項(xiàng)目反映財(cái)務(wù)狀況的指標(biāo)體系,第二節(jié) 房地產(chǎn)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)狀況分析,靜態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo),動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo),根據(jù)是否考慮資金的時(shí)間價(jià)值問題：,,靜態(tài)投資回收期(Pt),投資收益率(R),財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）,財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率(FIRR),,,不夠全面準(zhǔn)確，一般做項(xiàng)目的初預(yù)算。,考慮了資金的時(shí)間價(jià)值和項(xiàng)目的壽命，但計(jì)算復(fù)雜

21、，結(jié)果比較全面準(zhǔn)確,建設(shè)工期短的小項(xiàng)目；大中型項(xiàng)目在投資機(jī)會(huì)研究或 初步可行性分析階段，較常用,動(dòng)態(tài)投資回收期(Pt),基準(zhǔn)收益率：是導(dǎo)致投資行為發(fā)生所要求的最低投資報(bào)酬率，凈現(xiàn)值計(jì)算中反映資金時(shí)間價(jià)值的基準(zhǔn)參數(shù)。也稱最低要求收益率（MARR）,（三）財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值,設(shè)定折現(xiàn)率（用項(xiàng)目按行業(yè)的基準(zhǔn)收益率或目標(biāo)收益率ic），將計(jì)算期內(nèi)各年的凈現(xiàn)金流量折算到開發(fā)活動(dòng)起始點(diǎn)的現(xiàn)值之和。,某開發(fā)項(xiàng)目方案預(yù)測(cè)表,,,銀行個(gè)人儲(chǔ)蓄系統(tǒng),,存錢本金,利息,,存錢入銀行（復(fù)利）：,n個(gè)計(jì)息周期后的本利和： Fn=P(1+i)n P本金，F(xiàn)n 本利和，i利息,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,土地費(fèi)用,建造費(fèi)用

22、,經(jīng)營(yíng)費(fèi)用,還本付息、稅金,出租收入,利息收入,貸款本金,銷售收入,房地產(chǎn)系統(tǒng),房地產(chǎn)項(xiàng)目,FNPV==凈現(xiàn)金流量,FNPV0，項(xiàng)目可以被接受 FNPVFNPVB, 選擇A項(xiàng)目 優(yōu)點(diǎn)：考慮了項(xiàng)目期內(nèi)各筆資金的時(shí)間價(jià)值，明確反映了投資項(xiàng)目的凈利潤(rùn)，凈現(xiàn)值越大，項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)越高，經(jīng)濟(jì)效益越好。 缺點(diǎn)： 折現(xiàn)率（最低報(bào)酬率）不易確定。其大小與銀行存款利率的高低、項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)程度、通貨膨脹率等有關(guān)。 凈現(xiàn)值是一個(gè)絕對(duì)指標(biāo)，沒有反映出投資企業(yè)的回報(bào)（常用內(nèi)部報(bào)酬率）,內(nèi)部報(bào)酬率,（二）財(cái)務(wù)內(nèi)部報(bào)酬率,試算法計(jì)算FIRR的一般步驟如下： 第一步：初略估計(jì)FIRR的值。iFIRR,為減少試算次數(shù)，可先令FI

23、RRic，如果FNPV0,選取更高的折現(xiàn)率。 第二步：分別計(jì)算出i1、i2(i10,FNPV2 <0。（通常i1和i2之差不超過5%） 第三步：用線性插入法計(jì)算FIRR的近似值，其公式如下,（1）與基準(zhǔn)收益率ic比較，能評(píng)判獨(dú)立項(xiàng)目的取舍： FIRRic，項(xiàng)目可以被接受 FIRR< ic ，項(xiàng)目被拒絕,（4）能夠比較互斥項(xiàng)目單位投資回報(bào)的優(yōu)劣： iA=30%iB=20%,A優(yōu)于B,FIRR是FNPV=0時(shí)的折現(xiàn)率，也就是說它是投資項(xiàng)目不虧不盈情況下的折現(xiàn)率。,（2）可以衡量投資項(xiàng)目所承擔(dān)的最高貸款利率： 如果貸款利率FIRR，項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值將小于零，出現(xiàn)虧損。,（3）衡量項(xiàng)目的收益率（折現(xiàn)率）

24、如果項(xiàng)目的收益率（折現(xiàn)率）FIRR，項(xiàng)目的凈現(xiàn)值將小于零，出現(xiàn)虧損。,（三）投資收益率（=投資利潤(rùn)率，靜態(tài)） 投資收益率（R）=年凈收益/投資總額x100% 基準(zhǔn)投資收益率（Rc或ic）：投資行為發(fā)生所要求的最低投資收益率國(guó)外又被稱為“最小誘人投資收益率”（MARRminimum attractive rate of return） R Rc，項(xiàng)目可以被接受。 R

25、期，項(xiàng)目可行；大于基本靜態(tài)投資回收期，項(xiàng)目不可行。,,（五）動(dòng)態(tài)投資回收期：,Pt （累計(jì)凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值開始出現(xiàn)正值的年數(shù)1）上一年累積凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值的絕對(duì)值/出現(xiàn)正值年份的凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值,Pt越小越好?。?！小于等于基準(zhǔn)動(dòng)態(tài)投資回收期，項(xiàng)目可行；大于基本動(dòng)態(tài)投資回收期，項(xiàng)目不可行。,,小結(jié)：,投入產(chǎn)出的時(shí)間不同，如何對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)行評(píng)估,小結(jié)：,某投資者以1000萬元價(jià)格購(gòu)得一物業(yè)5年經(jīng)營(yíng)權(quán)，目標(biāo)收益率為10%，如果每年凈收益為300萬元（凈收益發(fā)生在年末），則該項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為（ ）,房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目采用20%的折現(xiàn)率計(jì)算出項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值為22萬元，該項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（ ） A小于20%

26、B滿足目標(biāo)收益率要求C大于20%D不滿足目標(biāo)收益率要求,三、項(xiàng)目建設(shè)投資預(yù)測(cè)分析,銷售預(yù)測(cè)和開發(fā)建設(shè)投資的預(yù)測(cè),成本預(yù)測(cè),成本控制是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的內(nèi)功,微利時(shí)代,四、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本費(fèi)用估算方法,（一）土地費(fèi)用估算 土地征用拆遷費(fèi) 土地出讓地價(jià)款 土地轉(zhuǎn)讓費(fèi) 土地租用費(fèi) 土地投資折價(jià),四、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本費(fèi)用估算方法,（一）土地費(fèi)用估算 土地征用拆遷費(fèi) 土地出讓地價(jià)款 土地轉(zhuǎn)讓費(fèi) 土地租用費(fèi) 土地投資折價(jià),農(nóng) 村,土地補(bǔ)償費(fèi) 青苗補(bǔ)償費(fèi) 地上附著物補(bǔ)償費(fèi) 安置補(bǔ)助費(fèi) 新菜地開發(fā)建設(shè)基金 拆遷費(fèi) 。。。。,土地補(bǔ)償費(fèi),是國(guó)家建設(shè)征收土地時(shí)，為補(bǔ)償被征地和原土地使用人的經(jīng)濟(jì)損失而向其支付的款

27、項(xiàng),地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)等,被征收土地上的附著物和青苗的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定。,地上附著物和青苗的范圍： 地上附著物：依附于土地上的各類地上、地下建筑物和構(gòu)筑物，如房屋、水井、地上（下）管線等。 青苗：被征收土地上正處于生長(zhǎng)階段的農(nóng)作物。,新菜地開發(fā)建設(shè)基金,征用城市郊區(qū)的菜地，按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定繳納新菜地開發(fā)建設(shè)基金。,城市郊區(qū)菜地(不含縣城、建制鎮(zhèn)的工礦區(qū))，是指連續(xù)3年以上常年種菜或養(yǎng)殖魚、蝦的商品菜地和精養(yǎng)魚塘。,標(biāo)準(zhǔn)為：百萬人口的城市，每征用一畝菜地，繳納7000-10000元；50萬以上不足百萬人口的城市每征用一畝地，繳納5000-7000元；不足10萬人口的城市，每

28、征用一畝菜地，繳納3000-5000元。,征用城市郊區(qū)的菜地,,安置補(bǔ)助費(fèi),為安置因征地造成的農(nóng)村剩余勞動(dòng)力的補(bǔ)助費(fèi)。,按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計(jì)算。 需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)，按照被征收的耕地?cái)?shù)量除以征地前被征地單位平均每人占有耕地的數(shù)量計(jì)算。 每一個(gè)需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，為該耕地被征收前3年平均年產(chǎn)值的4至6倍，即人均耕地平均年產(chǎn)值的4至6倍。 但每公頃被征收耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)，最高不得超過被征收前3年平均年產(chǎn)值的15倍。,征收其他土地的安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市參照征收耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定。,在人均耕地特別少的地區(qū)，按前述標(biāo)準(zhǔn)支付的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)，尚不能使需

29、要安置的農(nóng)民保持原有生活水平的，經(jīng)省級(jí)人民政府批準(zhǔn)，可以增加安置補(bǔ)助費(fèi)。但土地補(bǔ)償和安置補(bǔ)助費(fèi)之和不得超過該土地被征收前3年平均年產(chǎn)值的30倍。,城 鎮(zhèn),地上物補(bǔ)償費(fèi) 拆遷安置費(fèi) 。。。。。。。,地上物補(bǔ)償費(fèi),地上物補(bǔ)償費(fèi)：地上建筑物、構(gòu)筑物、附著物補(bǔ)償費(fèi),對(duì)所拆遷的房屋，按房屋原有建筑物的結(jié)構(gòu)類型和建筑面積的大小給予合理的補(bǔ)償。,各省、自治區(qū)、直轄市根據(jù)當(dāng)?shù)亟ㄖ牧?、勞?dòng)力和運(yùn)輸?shù)荣M(fèi)用，按各類建筑物和構(gòu)筑物的等級(jí)和結(jié)構(gòu)進(jìn)行測(cè)算，制定符合當(dāng)?shù)匚飪r(jià)水平的地上附著物補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。,房屋、道路、管線、水渠等,城鎮(zhèn)拆遷安置費(fèi),按照拆除的建筑面積給予安置，分為原地回遷安置與異地永遷安置兩種情形。,(一)搬遷

30、補(bǔ)助費(fèi);(二)沒有提供周轉(zhuǎn)房情況下的臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi);(三)超過過渡期限的臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi);(四)非住宅房屋因停產(chǎn)、停業(yè)造成的損失賠償費(fèi)。,拆遷費(fèi)內(nèi)容：,(被拆遷人或承租人)房屋拆遷安置費(fèi)=搬遷補(bǔ)助費(fèi)+沒有提供周轉(zhuǎn)房情況下的臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)+超過過渡期限的臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)+非住宅房屋因停產(chǎn)、停業(yè)造成的損失賠償費(fèi),拆遷安置費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的計(jì)算：,三、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本費(fèi)用估算方法,（一）土地費(fèi)用估算 土地征用拆遷費(fèi) 土地出讓地價(jià)款 土地轉(zhuǎn)讓費(fèi) 土地租用費(fèi) 土地投資折價(jià),土地出讓地價(jià)款： 所在的城市、地區(qū)、地段、土地用途以及使用條件、合同等許多方面的因素決定,基準(zhǔn)地價(jià)：土地初始價(jià)，也稱城市基準(zhǔn)地價(jià)，是指在城鎮(zhèn)規(guī)劃

31、區(qū)范圍內(nèi)，對(duì)現(xiàn)狀利用條件下不同級(jí)別或不同均質(zhì)地域的土地，按照商業(yè)、居住、工業(yè)等用途分別評(píng)估法定最高年期的土地使用權(quán)價(jià)格，并由市、縣及以上人民政府公布的國(guó)有土地使用權(quán)的平均價(jià)格。,土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等宗地價(jià)格，是以基準(zhǔn)地價(jià)為基礎(chǔ)，根據(jù)土地使用年限、地塊大小、形狀、容積率、微觀區(qū)位等因子，通過系統(tǒng)修正進(jìn)行綜合評(píng)估而確定。,(一)政府出讓國(guó)有土地使用權(quán)的，應(yīng)繳土地出讓金為土地交易成交價(jià)。 (二)劃撥土地使用權(quán)申請(qǐng)協(xié)議出讓，不改變?cè)恋赜猛镜韧恋厥褂脳l件，并經(jīng)依法批準(zhǔn)的，應(yīng)繳土地出讓金為土地市場(chǎng)價(jià)格的40%。 (三)劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓申請(qǐng)協(xié)議出讓，不改變?cè)恋赜猛镜韧恋厥褂脳l件，經(jīng)依法批

32、準(zhǔn)的,應(yīng)繳土地出讓金為土地市場(chǎng)價(jià)格的40%。 (四) 劃撥土地改變土地用途、容積率等土地使用條件，并經(jīng)依法批準(zhǔn)協(xié)議出讓的，應(yīng)繳土地出讓金等于擬出讓時(shí)的新土地使用條件下出讓土地使用權(quán)市場(chǎng)價(jià)格減去擬出讓時(shí)的原土地使用條件下劃撥土地使用權(quán)權(quán)益價(jià)格。 (五)出讓土地改變用途等土地使用條件，并經(jīng)依法批準(zhǔn)的，應(yīng)補(bǔ)繳土地出讓金等于批準(zhǔn)改變時(shí)的新土地使用條件下市場(chǎng)價(jià)格減去批準(zhǔn)改變時(shí)原出讓土地使用條件下剩余年期土地使用權(quán)的市場(chǎng)價(jià)格。,湛江市市區(qū)土地出讓金標(biāo)準(zhǔn)的確定及計(jì)算方法【2007】,三、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本費(fèi)用估算方法,（一）土地費(fèi)用估算 土地征用拆遷費(fèi) 土地出讓地價(jià)款 土地轉(zhuǎn)讓費(fèi) 土地租用費(fèi) 土地投資折價(jià)

33、,（二）前期工程費(fèi) 規(guī)劃勘測(cè)設(shè)計(jì)費(fèi) 可行性研究費(fèi) “三通一平”費(fèi),三、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本費(fèi)用估算方法,（一）土地費(fèi)用估算 土地征用拆遷費(fèi) 土地出讓地價(jià)款 土地轉(zhuǎn)讓費(fèi) 土地租用費(fèi) 土地投資折價(jià),（二）前期工程費(fèi) 規(guī)劃勘測(cè)設(shè)計(jì)費(fèi) 可行性研究費(fèi) “三通一平”費(fèi),占總投資的3%、0.5%,占總投資的1-3%,房屋拆除、場(chǎng)地平整、通水、路電的費(fèi)用,（三）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi),建筑物兩米以外、項(xiàng)目規(guī)劃紅線以內(nèi),按實(shí)際的工程量來估算,（四）房屋開發(fā)費(fèi) a/建安工程費(fèi),b/附屬工程費(fèi),c/室外工程費(fèi),變電室、鍋爐房、車棚等,熱力、供水、污水、道路、供電等。。,采用的方法：,（五）公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)（非營(yíng)利性）,（六

34、）開發(fā)間接費(fèi),幼兒園、托兒所、派出所等,按規(guī)劃指標(biāo)和實(shí)際工程量估算,開發(fā)商在開發(fā)現(xiàn)場(chǎng)直接組織、管理開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。,（七）管理費(fèi)：企業(yè)管理部門為組織和管理生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的期間費(fèi)用，與產(chǎn)品開發(fā)沒有直接的聯(lián)系（按項(xiàng)目投資或直接費(fèi)用的3%左右） （八）銷售費(fèi)用（10-15%） （九）財(cái)務(wù)費(fèi)用（10%） （十）其他費(fèi)用（臨時(shí)用地、咨詢費(fèi)、公證費(fèi)） （十一）稅費(fèi)：固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅、市政支管線分?jǐn)傎M(fèi)、供電貼費(fèi)、用電權(quán)費(fèi)、綠化建設(shè)費(fèi)等等 （十二）不可預(yù)見費(fèi)：是前面所有費(fèi)用的3%---7%估算,房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)投資估算（成本費(fèi)用）,五、成本費(fèi)用估算結(jié)果的匯總,六、房地產(chǎn)項(xiàng)目租售方案及租售收入測(cè)

35、算 租售方案包括： 租售方式（項(xiàng)目出租、出售還是租售并舉），租售面積和租售面積的比例； 可出租面積、可出售面積和可分?jǐn)偨ㄖ娣e及各自在建筑物中的位置； 出租和出售的時(shí)間進(jìn)度安排和各時(shí)間段內(nèi)租售面積數(shù)量的確定； 租金和售價(jià)水平的確定； 收款計(jì)劃的確定,房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目出租計(jì)劃及出租收入測(cè)算表 單位：建筑面積（m2），銷售收入（元）,房地產(chǎn)投資,收益,風(fēng)險(xiǎn),,,增加,減少,風(fēng)險(xiǎn)是關(guān)于不愿意發(fā)生的事件發(fā)生的不確定性的客觀體現(xiàn)。（美國(guó)，威力特1901年首次提出）,風(fēng)險(xiǎn)具有客觀性和不確定性。,第三節(jié) 房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)能力分析,一、房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn),房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn),政策風(fēng)險(xiǎn),社會(huì)風(fēng)險(xiǎn),經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)

36、,技術(shù)風(fēng)險(xiǎn),自然風(fēng)險(xiǎn),國(guó)際風(fēng)險(xiǎn),,政治環(huán)境、經(jīng)濟(jì)體制改革、產(chǎn)業(yè)政策、房地產(chǎn)制度、金融政策、環(huán)保政策、法律風(fēng)險(xiǎn),城市規(guī)劃（容積率、建筑覆蓋率等）、區(qū)域發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)、公眾干預(yù)風(fēng)險(xiǎn)、住客干預(yù)風(fēng)險(xiǎn)、治安風(fēng)險(xiǎn)等,市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)（購(gòu)買力、單元住宅面積、住戶規(guī)模變化）、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)（通貨膨脹、利率變化、資金變現(xiàn)、開發(fā)費(fèi)用變化、稅率變動(dòng)）、地價(jià)風(fēng)險(xiǎn)、融資風(fēng)險(xiǎn)、國(guó)民經(jīng)濟(jì)狀況變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn),建筑材料改變和更新、施工技術(shù)和工藝革新、設(shè)計(jì)變動(dòng)或計(jì)算失誤、設(shè)備故障、損壞或施工事故等,火災(zāi)、風(fēng)暴、洪水、地震、氣溫等,國(guó)際政治、國(guó)際投資環(huán)境、貨幣匯率變化,,,,,,,二、主要的不確定因素,二、主要的不確定因素,房地產(chǎn)開發(fā)過程中的上述不確定

37、因素或者以獨(dú)立的形式，或者以相互同步或不同步的形式發(fā)生著變化，對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的費(fèi)用或效益產(chǎn)生影響。 它們的變化情況、對(duì)收益的影響如何需要進(jìn)行詳細(xì)的分析，才能保證開發(fā)投資決策有充分的依據(jù)。,第三節(jié) 房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)能力分析,三、房地產(chǎn)項(xiàng)目分析方法,（一）盈虧平衡分析 又叫量本利分析，是通過分析項(xiàng)目的產(chǎn)銷量和成本、收入之間的函數(shù)關(guān)系，從而找出產(chǎn)銷量和項(xiàng)目盈虧關(guān)系的一種分析方法。,,產(chǎn)銷量Q,成本C,收入B；利潤(rùn)R,如果 設(shè)R為利潤(rùn)，B為銷售收入，TC為總成本，則有： R=BTC 設(shè)P為銷售價(jià)格，Q為房地產(chǎn)商品數(shù)量，則有：B=PQ 設(shè)FC為固定成本，Vc為單位 變動(dòng)成本，VC 為半變動(dòng)成本，則有TC=

38、FC+ VC +Vc Q 當(dāng) VC 某些情況作為FC，則有TC=FC+ Vc Q 綜上所述，R與Q的關(guān)系可以表達(dá)為： R=B-TC=PQ-FC-Vc Q,銷售收入函數(shù)、成本函數(shù)、利潤(rùn)函數(shù),例：某項(xiàng)目生產(chǎn)能力3萬件/年，產(chǎn)品售價(jià)3000元/件，其中固定成本3000萬元，單位變動(dòng)成本1600元/件，銷售額B？變動(dòng)成本？利潤(rùn)R？,R=PQ-FC-Vc Q,銷售額B=3000 30000=90000000元=9000萬元 變動(dòng)成本=1600 30000=48000000元=4800萬元 利潤(rùn)R=3000*30000/10000-3000-4800=1200萬元,盈虧平衡點(diǎn)(BEP)，又稱保本點(diǎn)，是指開

39、發(fā)項(xiàng)目的利潤(rùn)為零時(shí)的指標(biāo)。 令R=BTC=P Q FC Vc Q=0，則有 Q*=FC/（P Vc） 盈虧平衡點(diǎn)銷售量 R*= P Q* 盈虧平衡點(diǎn)銷售額,盈虧平衡點(diǎn)是項(xiàng)目盈利和虧損的分界點(diǎn)，,例：某項(xiàng)目生產(chǎn)能力3萬件/年，產(chǎn)品售價(jià)3000元/件，其中固定成本3000萬元，單位變動(dòng)成本1600元/件，盈虧平衡點(diǎn)產(chǎn)量Q*？,Q*=FC/（P Vc）,盈利平衡產(chǎn)量Q*=3000*10000/(3000-1600)/10000=2.14(萬件),盈虧平衡分析的基本方法是建立（ ）之間的函數(shù)關(guān)系，通過對(duì)這兩個(gè)函數(shù)及其圖形的分析，找出平衡點(diǎn)。 A.銷售收入與成本 B.銷售收入與費(fèi)用 C.成本

40、與產(chǎn)量 D.銷售收入與銷量 E利潤(rùn)與成本,銷售收入B,Qf,FC,Q* 平衡點(diǎn)數(shù)量,平衡點(diǎn)銷售價(jià)格P*, 平衡點(diǎn)總成本TC*,BEP,盈利,虧損,B=P*Q,TC=FC+VcQ,Q 銷售量/Q 產(chǎn)量,線性平衡盈虧分析,總成本TC,房地產(chǎn)項(xiàng)目的盈虧平衡分析,另外，多因素臨界點(diǎn)組合：多個(gè)風(fēng)險(xiǎn)因素變化引起的房產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)的變化,（二）項(xiàng)目安全率,項(xiàng)目承受外部風(fēng)險(xiǎn)能力的指標(biāo) f=（Q-Q*）/Q 100%,容積率=地上總建筑面積規(guī)劃用地面積 商品房得房率=房子面積總建筑面積,三、敏感性分析 （一）敏感性分析的概念,,又叫敏感度分析，就是通過測(cè)定一個(gè)或多個(gè)不確定性因素的變化導(dǎo)致的項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效果

41、評(píng)價(jià)指標(biāo)的變化幅度，了解項(xiàng)目預(yù)期目標(biāo)受各個(gè)不確定性因素變化的影響程度，從而確定不確定性因素對(duì)于項(xiàng)目預(yù)期目標(biāo)的敏感程度，根據(jù)因素的敏感程度大小制定相應(yīng)的對(duì)策，使項(xiàng)目達(dá)到預(yù)期目標(biāo)。,敏感性分析的目的：,（1）找出影響項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益變動(dòng)的敏感性因素，分析敏感性因素變動(dòng)的原因，并為進(jìn)一步進(jìn)行不確定分析（如概率分析）提供依據(jù)。 （2）研究不確定性因素變動(dòng)，如引起項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益值變動(dòng)的范圍或極限值，分析判斷項(xiàng)目承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的能力。 （3）比較多方案的敏感性大小，以便在經(jīng)濟(jì)效益值相似的情況下，從中選出不敏感的投資方案。,1、選擇要分析的不確定性因素 售價(jià)和租金 開發(fā)成本 開發(fā)周期 空置率和空置期 貸款利率和貸款額,

42、2、選定分析所用的評(píng)價(jià)指標(biāo),5、提出控制敏感性因素的建議,4、判定敏感性因素,3、計(jì)算不確定性因素變動(dòng)引起的評(píng)價(jià)指標(biāo)的變動(dòng)情況,（二）敏感性分析的步驟,將確定性條件下的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)作為敏感性分析的評(píng)價(jià)指標(biāo),,單因素,多因素,敏感性分析,3、單因素敏感性分析,例：某一開發(fā)項(xiàng)目投資基本方案如下，其中Ic=10%,1）選取期初投資、價(jià)格（租賃收入）和經(jīng)營(yíng)費(fèi)用為擬分析的不確定性因素 2）選取凈現(xiàn)值（NPV）指標(biāo)作為評(píng)價(jià)指標(biāo) 3）計(jì)算預(yù)測(cè)水平下的凈現(xiàn)值評(píng)價(jià)指標(biāo)，則：,NPV=2000+（600350）（P/A，i，n） = 2000+（600350）（P/A，10%，20） = 2000+2508.51

43、36 =128.4（萬元） 4）確定敏感性因素的變動(dòng)幅度分別為10%和20%，并計(jì)算變動(dòng)后的評(píng)價(jià)指標(biāo)值。,租賃收入的敏感性分析,經(jīng)營(yíng)費(fèi)用的敏感性分析,期初投資的敏感性分析,作出敏感性曲線圖：,,,,,,128.4,投資,經(jīng)營(yíng)費(fèi)用,價(jià)格（收入）,NPV,變化幅度,5、排序并確定敏感性因素 價(jià)格（收入）經(jīng)營(yíng)費(fèi)用期初投資 6、提出控制方案 首先控制價(jià)格，在較少增加期初投資的前提下較大提高租賃價(jià)格或經(jīng)營(yíng)費(fèi)用。,敏感性分析可以明確項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)對(duì)各不確定因素的敏感因素，找出最敏感因素及其變動(dòng)幅度。,無法知道這種不確定因素發(fā)生變動(dòng)幅度的概率,,某個(gè)敏感性因素發(fā)生不利變動(dòng)的可能性很小，引起的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)不大； 某

44、個(gè)不太敏感因素在未來發(fā)生不利變動(dòng)的可能性很大，會(huì)帶來較大項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。,,概率分析,二、概率分析（風(fēng)險(xiǎn)分析）==某種隨機(jī)事件的次數(shù)與各種可能出現(xiàn)的隨機(jī)事件的次數(shù)總和的比值。 不僅考慮了風(fēng)險(xiǎn)因素在未來的變動(dòng)的幅度，還考慮了這種幅度在未來變動(dòng)的可能性大小及其對(duì)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的影響。,(1)概率P（X）及分布 A、P（X）0 B、任何隨機(jī)事件X的概率0P（X）1 C、必然事件概率為1 D、不可能事件概率為0 E、所有隨機(jī)事件的概率總和為1 房產(chǎn)==離散型隨機(jī)變量的概率分布,(2)期望值==預(yù)期收益 E(X)=Xi*P(Xi) 投資項(xiàng)目未來收益的各種可能結(jié)果，用概率為權(quán)數(shù)計(jì)算出來的加權(quán)平均數(shù)

45、 (3)方差 D(X)=(X-Xi)2*P(Xi) = D(X)= (X-Xi)2*P(Xi),標(biāo)準(zhǔn)差越大，可變性越大，風(fēng)險(xiǎn)越大。,概率分析一般步驟 （1）列出需要進(jìn)行概率分析的不確定性因素 （2）選擇概率分析使用的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)（財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值） （3）分析確定每個(gè)不確定性因素發(fā)生的概率（一般是在過去長(zhǎng)期歷史數(shù)據(jù)基礎(chǔ)上進(jìn)行統(tǒng)計(jì)歸納得出的。） （4）計(jì)算在規(guī)定的概率條件下經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)的累計(jì)概率，并確定臨界點(diǎn)發(fā)生的概率,例：某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的現(xiàn)金流量如表1，根據(jù)經(jīng)驗(yàn)和預(yù)測(cè)，開發(fā)成本和銷售收入為需要分析的兩個(gè)不確定性因素，各自可能發(fā)生的概率如表2，取Ic=10%，試計(jì)算項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值的期望值、財(cái)務(wù)凈

46、現(xiàn)值等于零的概率和凈現(xiàn)值大于1000萬元的累計(jì)概率。,表1 單位：萬元,表2,P（FNPV0）=1-P（0）=1 P（FNPV1000）=1-P（1000）=1-0.12=0.88,表3 項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)金流序列的全部可能狀態(tài),但概率分析能通過模擬市場(chǎng)可能發(fā)生的情況，就項(xiàng)目獲利的數(shù)量及其概率分布、最可能獲取的收益及其可能性大小給出定量的分析結(jié)果，因此在西方發(fā)達(dá)國(guó)家應(yīng)用日漸流行。,概率分析目前在我國(guó)應(yīng)用尚不普遍，因?yàn)槠湫枰罁?jù)大量的市場(chǎng)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)很難收集。,企業(yè)自身發(fā)展,國(guó)家/城市發(fā)展,房地產(chǎn)項(xiàng)目,,,財(cái)務(wù)狀況分析 投資預(yù)測(cè)分析 風(fēng)險(xiǎn)承受能力分析,國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià),按照合理配置稀缺資源和社會(huì)經(jīng)濟(jì)可

47、持續(xù)發(fā)展原則，采用影子價(jià)格、社會(huì)折現(xiàn)率等國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)參數(shù)，從國(guó)民經(jīng)濟(jì)全局的角度，考查投資項(xiàng)目耗費(fèi)的社會(huì)資源和對(duì)社會(huì)的貢獻(xiàn)，評(píng)價(jià)投資項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)合理性。,第四節(jié) 國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià),一、國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)與財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的主要區(qū)別 經(jīng)濟(jì)目標(biāo)、價(jià)值尺度、折現(xiàn)率、匯率不同,P155,二、國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的基本步驟,第五節(jié) 房地產(chǎn)項(xiàng)目的環(huán)境影響評(píng)價(jià),一、環(huán)境影響與評(píng)價(jià) （一）環(huán)境影響評(píng)價(jià)的基本概念,,是指對(duì)規(guī)劃和建設(shè)項(xiàng)目實(shí)施后可能造成的環(huán)境因素進(jìn)行分析、預(yù)測(cè)和評(píng)估，提出預(yù)防或者減輕不良環(huán)境影響的對(duì)策和措施，進(jìn)行跟蹤監(jiān)測(cè)的方法和制度。,（二）環(huán)境影響評(píng)價(jià)管理,,二、環(huán)境的影響評(píng)價(jià)的依據(jù)和內(nèi)容 環(huán)境影響評(píng)價(jià)的依據(jù) 環(huán)境影響評(píng)價(jià)的內(nèi)容 三、環(huán)境影響評(píng)價(jià)的步驟,第六節(jié) 房地產(chǎn)可行性研究案例,總 結(jié),