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1、第二章 房地產(chǎn)金融基礎知識,第一節(jié) 貨幣的時間價值 第二節(jié)金融風險管理概述,第一節(jié) 貨幣的時間價值,一、貨幣時間價值概述 （一）貨幣時間價值的概念 貨幣時間價值是指資金隨著時間的推移而形成的增值，它表現(xiàn)為同一數(shù)量的資金在不同時點上具有不同的價值。 對貨幣時間價值產(chǎn)生的理論基礎問題，經(jīng)濟學家的回答是不盡相同的。 薩伊的“資本生產(chǎn)力說”。資本、勞動、土地是生產(chǎn)的三要素在生產(chǎn)中它們各自提供了服務，因此，利息、工資、地租便是它們各自的報酬。 西尼爾的“節(jié)欲論”。資本來源于儲蓄，要儲蓄就必須節(jié)制當前的消費和享受，利息就來源于對未來享受的等待，是對為積累資本而犧牲消費的一種報酬。,一、貨幣時間價值概述

2、,凱恩斯的“流動偏好論”。貨幣是靈活的資產(chǎn)，人們普遍具有對貨幣的靈活偏好，如果人們放棄了這種流動性偏好，就應當獲得一定的報酬。 西方一些經(jīng)濟學家認為，資金的時間價值的產(chǎn)生源于“時間偏好”。形成“時間偏好”的主要原因：一是通貨膨脹的因素。二是風險因素。三是現(xiàn)時消費的因素。,一、貨幣時間價值概述,（二）貨幣時間價值的表現(xiàn)形式 貨幣時間價值最直觀的表現(xiàn)形式是利息。 從量的規(guī)定性來看，貨幣的時間價值是沒有風險和沒有通貨膨脹條件下的社會平均資金利潤率。 貨幣時間價值量的大小取決于下列因素：資金的使用時間長短；資金數(shù)量，數(shù)量越大時間價值越大；利率，以社會平均資金利潤率為基礎的利率越高，資金時間價值越大。,

3、二、貨幣時間價值的計算,（一）單利的計算 單利（simple interest）是指無論借款經(jīng)過多長時間，只以本金作為計算利息的基礎，所產(chǎn)生的利息不再加入本金計算利息的計息方式。 在利息的計算中，統(tǒng)一使用一下符號： f本金和利息之和，又稱終值（future value）； i利率，指年利息額與本金之比，用百分比表示； I利息； p本金，又稱期初金額或現(xiàn)值（present value）； t計息期的時間，通常以年為單位； n計息期的期數(shù)，例如按年計息，則3年的計息期期數(shù)n=3。,（一）單利的計算,1.單利終值的計算。計算公式為： f=p+pit =p(1+it) 2.單利現(xiàn)值的計算。如果已知單

4、利終值f，則單利現(xiàn)值的計算公式為： P=f-I 其中，利息I=pit 因此, P=f(1+it),(二)復利的計算,復利（compound interest）是指每經(jīng)過一個計息期，將所產(chǎn)生的利息加入本金再計利息的計算利息的方式，俗稱“利滾利”。 1.復利終值的計算。 f=p(1+i) n,(二)復利的計算,2.復利現(xiàn)值的計算。復利現(xiàn)值是未來某一時點的資金案復利折算到現(xiàn)在的價值，或者說未來某一時點的終值相當于現(xiàn)在的本金數(shù)額。把未來金額折算成現(xiàn)值的過程叫折現(xiàn)貨貼現(xiàn)（discount），貼現(xiàn)中使用的利率成為折現(xiàn)率或貼現(xiàn)率。 復利現(xiàn)值與復利終值是對等的概念，計算公式可從復利終值公式中推導出來。即復

5、利現(xiàn)值計算公式為： P=f(1+i)n 其中，1/(1+i)n 為復利現(xiàn)值系數(shù)，用符號（p/f，i,n）表示。,（三）平利率和有效利率的計算,平利率（flat interest rate）是指在復利計算中以一年為計息期時的利率，銀行的存款和一般性貸款采用平利率。有效利率（effective interest rate）是指在復利計算中計息期不等于一年（如按季、按月、按日）時折算的年利率，它是一種復合利率。,（三）平利率和有效利率的計算,平利率用簡單的百分比表示資金的年利率。有效利率可根據(jù)平利率和計息期計算出來。計算公式為： i=(1+r/N)N -1 式中：i有效利率； r平利率；

6、 N每年復利次數(shù),（四）年金的計算,年金（annuity）是指定期、等額連續(xù)的系列支付。 按照支付的時間和次數(shù)不同，年僅可以劃分為后付年金、即期年金、遞延年金、和永續(xù)年金等。 （1）后付年金終值的計算： 設按復利計算的后付年金終值為f,利率為i，期數(shù)為n，后付年金終值計算公式為： 其中，,是后付年金的終值系數(shù)，計為（f/a,i,n）。,（四）年金的計算,（2）后付年金現(xiàn)值的計算。根據(jù)終值有關系數(shù)的假定，后付年金的現(xiàn)值計算公式是： 后付年金現(xiàn)值系數(shù)計為（p/a,i.n）。,（四）年金的計算,(3)后付年金資金回收公式。這也是房地產(chǎn)抵押貸款還款的基本公式，是已知貸款額（現(xiàn)值），在一定利率下求月

7、均還款額（每期支付額a）。由上述后付年金現(xiàn)值計算公式可得： 上式即為抵押貸款月均還款額的基本計算公式。公式中的系數(shù)是后付年金現(xiàn)值系數(shù)的倒數(shù)，它把現(xiàn)值折算為年金，也稱投資回收系數(shù)，計為（a/ p,i,n）。,,,（四）年金的計算,2.即期年金（annuity due）。又稱預付年金或先付年金，指在每期期初支付的年金。 （1）即期年金終值的計算。 式中： 為即期年金終值系數(shù)，它與后付年金系數(shù)相比，期數(shù)加1，系數(shù)減1，可計為(f/a,i,n+1)-1。,（四）年金的計算,（2）即期年金現(xiàn)值的計算。 式中系數(shù)為即期年金現(xiàn)值系數(shù)，它與后付年金現(xiàn)值系數(shù)相比，系數(shù)加1，期數(shù)減1?？捎嫗?p/a,i,n-1

8、)+1。,（四）年金的計算,3.遞延年金。是指年金第一次支付發(fā)生在第二期或第二期以后的年金。遞延年金終值的計算與后付年金的計算完全相同，只不過期數(shù)要減去遞延的期數(shù)。例如：付款期為60個月，從第5個月開始付款，則公式中期數(shù)n=60-5=55。 遞延年金的現(xiàn)值計算可采用下述方法：先按后付年金計算現(xiàn)值，然后減去遞延期的年金現(xiàn)值（也按后付年金計算），可以得到遞延年金的現(xiàn)值。,（四）年金的計算,4.永續(xù)年金。指無期限支付的年金形式，也就是支付期無限長的年金。由于支付期無限長，永續(xù)年金沒有終值。永續(xù)年金的現(xiàn)值計算可以通過后付年金現(xiàn)值計算公式推導出來： 當n趨向無窮大是，(1+i)-n=0,則永續(xù)年金現(xiàn)值計

9、算公式為：p=ai。,三、利率的影響因素,（一）影響利率的因素 1.中央銀行貨幣政策。 2.宏觀經(jīng)濟環(huán)境。 3.價格水平。 4.證券市場。 5.國際經(jīng)濟形勢。,三、利率的影響因素,（二）利率的構成 利率是資金市場上資金的價格，利率水平的確定與其它商的價格確定原理相類似，它取決于資金市場的供給與需求。在確定市場利率時，要綜合考慮影響資金供給與需求的諸因素。一般說來，在資金市場上利率可用下式表示： 利率=純粹利率+通貨膨脹附加率+變現(xiàn)力附加率+違約風險附加率+到其風險附加率,（二）利率的構成,1.純粹利率。是指無通貨膨脹、無風險情況下的社會平均利潤率。 2.通貨膨脹附加率。市場利率（名義利率）是實

10、際利率與通貨膨脹率之和。 3.變現(xiàn)力附加率。變現(xiàn)力是指非貨幣金融資產(chǎn)，在市場上以較短的時間和較小的成本轉化為現(xiàn)金及等價物的能力。 4.違約風險附加率。違約風險也稱信貸風險，是指借款人未能如期償付本金和利息的風險。 5.到期風險附加率。是指因到期時間長短不同而形成利率差別。,三、利率的影響因素,（三）貸款價格的確定 1.基本原理。金融機構通常是根據(jù)貸款的風險程度確定貸款價格，從而保證銀行在既定的風險情況下實現(xiàn)合理的收益率和利潤目標。貸款價格確定的基本原理是，風險性貸款的價格期望收益率必須大于無風險投資的收益率，并符合利潤最大化原則。 設一筆貸款的違約概率為d，能按約收回貸款本息的概率為1-d，無

11、風險利率為r,則該風險貸款的價格r*應滿足以下公式： （1+r*）(1-d)=1+r 則貸款的價格為： r*=(1+r)(1-d)-1 上式反映了貸款風險與貸款價格的正相相關關系。,（三）貸款價格的確定,2.貸款定價方法： （）成本相加定價法(Cost Plus Loan Pricing)。這種方法認為，貸款價格是貸款機構各項成本之和。 貸款利率籌資成本管理和運行費用違約風險補償預期利潤水平 （）價格領導模式(Price Leadership)。這種定價方法原理認為，貸款利率由基準利率與違約風險附加率、到期風險附加率組成，計算公式為： 貸款利率基準利率違約風險附加率到期風險附加率

12、 其中，基準利率是銀行為最優(yōu)客戶提供的利率水平，它包括經(jīng)營管理成本和預期利潤。違約風險溢價是對非最優(yōu)客戶要求的風險溢價。到期風險附加率是對長期貸款要求的風險溢價。,（三）貸款價格的確定,（）低于基準利率定價(Below-Prime pricing)。這是世紀年代以來對以基準利率和LIBOR為基礎的定價體系的修正。這種定價方法的基本公式是： 貸款利率貨幣市場借貸利率風險和利潤加價 其中風險和利潤加價幅度很小，使得貸款利率幾乎與籌資成本相當。,（三）貸款價格的確定,（）客戶盈利分析(Customer Profitability Analysis,CPA)。這種定價模型是從與客戶整體關系的角度

13、采取的定價方式。其基本原理是分析客戶與銀行整體關系中的凈稅前收益率的貢獻。該收益率為客戶貸款和服務收入凈額與可貸資金凈額的比率。貸款和服務收入凈額是貸款和服務收入減去貸款和服務費用。用公式表示為： 稅前收益率（貸款和服務收入貸款和服務費用）可貸資金凈額 客戶盈利性分析的一個簡化方法是：成本收益貸款定價法。它是計算客戶在貸款中銀行貸款收入凈額與可貸資金凈額的比率。,第二節(jié)金融風險管理概述,一、銀行風險的分類 風險是指在一定條件下和一定時期內(nèi)可能發(fā)生的各種不利結果的變動程度。從總體上說，銀行風險可分為四類。 （一）環(huán)境風險 （environmental risks）是指由國家的宏觀經(jīng)濟環(huán)境所決

14、定的風險?？煞譃榱⒎L險、經(jīng)濟風險、競爭風險和管制風險。 （二）管理風險 (management risks)是由銀行管理者能力和素質等因素產(chǎn)生的風險。 （三）交付風險 (delivery risks)是銀行提供的金融服務所引起的風險。分為操作風險、技術風險、新產(chǎn)品風險和戰(zhàn)略風險等。 （四）金融風險 (financial risks)是銀行資產(chǎn)負債管理中產(chǎn)生的風險是由于未來事件的不確定性造成銀行收益損失的可能性。包括信貸風險、流動性風險、利率風險和資本風險。 以上銀行風險的種類以及基本含義可歸納為下表。,一、銀行風險的分類,銀行風險的種類及其基本含義,二、金融風險的管理和控制,（一）信貸風險的

15、管理 信貸業(yè)務是銀行業(yè)務的核心，由信貸業(yè)務產(chǎn)生的風險也是銀行的主要風險之一。因此，信貸風險的管理是銀行風險管理的關鍵之一。 衡量貸款未來風險的指標有：信貸集中程度、信貸增長率和高利率貸款比率、準備金與違約貸款比率。 1.信貸集中程度反映銀行信貸地區(qū)或行業(yè)集中程度，及可能由此產(chǎn)生的風險。 2.信貸增長率和高利率貸款比率。 3.準備金與違約貸款比率，它反映銀行對未來違約風險的預期及承受能力。,（一）信貸風險的管理,國外商業(yè)銀行衡量信貸風險的重要概念有：逾期貸款（past-due loans），指不能按信貸合同規(guī)定的條件在約定的時間內(nèi)付給利息及本金，但違約時間不超過90天的貸款；違約貸款或稱不良貸款

16、（non-performing loans）,指不履行貸款合同條件的貸款，，不能按合同規(guī)定的條件在其定的時間內(nèi)付給利息及償還本金；貸款總損失（gross loan charge-offs）,即銀行實際核準的未能收回的貸款總額；貸款凈損失（net loan charge-offs）,指總損失與總損失中已收回的貸款之差，它是總損失中真正不能收回的部分，將直接減少銀行的準備金。,（一）信貸風險的管理,信貸風險的管理主要由信貸分析（credit analysis）、信貸控制（credit control）、資產(chǎn)證券化（asset securitization）、特殊信貸評估組成。 日常信貸風險管理一般

17、包括：借款人信用分析、財務狀況分析和預測、抵押物評估和設定抵押、貸款定價、貸款協(xié)議的確定等內(nèi)容。,（二）流動性風險管理,一般來說，流動性和盈利性是金融業(yè)務中相互依存的兩個重要概念。流動性好的資產(chǎn)相對來說盈利性就差，兩者之間的矛盾是銀行經(jīng)營管理中需要解決的主要問題。 傳統(tǒng)的衡量流動風險的指標是用銀行面臨的付現(xiàn)要求與銀行籌措資金或出售資產(chǎn)來滿足這種要求的比例，它又可以用多種比例。如可出售的短期證券與總存款的比例、流動負債與總資產(chǎn)的比例、流動資產(chǎn)與總負債的比例、總資產(chǎn)與總資本的比例。目前流行的流動風險指標側重于衡量銀行滿足流動需要的實際與可能的先進來源，流動資產(chǎn)與借入資金之比也是其重要指標。 流動性

18、風險管理主要控制可能發(fā)生的流動性風險，其手段包括流動性計劃（liquidity plan）、意外事故計劃（contingency plan）、成本與價格模型、對資金來源開發(fā)等。,（三）利率風險管理,利率風險管理強調動態(tài)的利率敏感資產(chǎn)與負債的差額管理以及對此差額的有效分析。傳統(tǒng)的衡量指標為利率敏感資產(chǎn)與利率敏感負債的比例或差額。前瞻性的指標有：若干不同到期的資產(chǎn)和負債之間的差額指標；包含再投資及利率變化因素的利率敏感資產(chǎn)與負債的動態(tài)差額；對立利率敏感資產(chǎn)、負債及資產(chǎn)負債表外項目的儲蓄衡量等。 1997年“巴塞爾銀行業(yè)務監(jiān)管委員會”公布了利率風險管理的12原則，強調銀行應當建立綜合性的風險管理機制

19、，有效地辨別、測算、監(jiān)控利率風險頭寸。12原則分為5大類：第一類，董事會及高層管理人員的作用；第二類，利率風險管理政策及監(jiān)控規(guī)程；第三類，奉獻測算與監(jiān)控系統(tǒng)；第四類，獨立控制機制；第五類，監(jiān)管機構應掌握的信息。,（四）資本風險管理,資本風險管理注重：資本計劃、貸款持續(xù)增長分析、紅利政策分析、風險調整引起的資本適度性等。傳統(tǒng)指標是分析銀行普通股與總資產(chǎn)的比例、與總負債的比例。更為有效的比例有：包括不同風險的風險加權資產(chǎn)或風險調整資產(chǎn)與普通股或銀行資本的比例；奉獻調整的增長率與資本增長率的比較；以及包含了表外業(yè)務項目的資本風險指標等。,三、房地產(chǎn)金融風險,（一）房地產(chǎn)信貸風險 房地產(chǎn)信貸風險是最主

20、要的金融風險，它是指借款人違約造成房地產(chǎn)貸款損失的風險，可以分為： 1.借款人信用風險。這是指借款人信用狀況的不確定性造成貸款損失的可能性。 2.借款人的還款能力風險。借款人的還款能力如何，也是決定銀行是否愿意提供貸款的重要尺度。 3.抵押物風險。主要包括房地產(chǎn)價格風險和房地產(chǎn)法律風險。,（二）流動性風險,房地產(chǎn)貸款流動性風險是指貸款人持有的住房貸款債券或抵押資產(chǎn)債權不易變現(xiàn)而遭受損失的可能性。它表現(xiàn)在資產(chǎn)和負債兩個方面。一方面，貸款人可能因貸款債權不易變現(xiàn)，喪失金融市場上更為有利的投資機會；另一方面，如果存款人要求提取存款，而住房抵押貸款債權不能及時變現(xiàn)，可能發(fā)生存款人“擠提”現(xiàn)象，造成貸款

21、機構資金周轉不靈。防范房地產(chǎn)貸款流動性風險的主要方法是房地產(chǎn)證券化，通過證券化和抵押二級市場出售房地產(chǎn)貸款，獲得較強的流動性。另外，還可以通過吸收長期穩(wěn)定的資金來源緩解流動性矛盾。,（三）利率風險,房地產(chǎn)抵押貸款的利率風險是指貸款期間由于發(fā)生不可預見的情況，引起利率變化，給貸款機構帶來損失的可能性。由于房地產(chǎn)貸款的期限很長，在固定利率貸款的情況下，如果市場利率上升，銀行的利差將會縮小甚至導致虧損，從而形成利率風險。 可變利率抵押貸款是防范利率風險的主要方式，它本身就是在固定利率劇烈變動時期，貸款機構為了減少抵押貸款中利率變化所造成的損失而創(chuàng)造出來的。,（四）經(jīng)濟風險,房地產(chǎn)貸款的經(jīng)濟風險是指引

22、經(jīng)濟周期的變化提及通貨膨脹等因素給貸款機構造成風險的可能性。房地產(chǎn)業(yè)具有經(jīng)濟先導作用，對經(jīng)濟周期變化十分敏感。經(jīng)濟景氣時期，房地產(chǎn)價格上升，需求旺盛，往往造成房地產(chǎn)泡沫；而當經(jīng)濟衰退時期，房地產(chǎn)泡沫破裂，價格下跌，又可能給房地產(chǎn)貸款造成巨大損失。房地產(chǎn)貸款經(jīng)濟風險的管理和控制，重點是密切經(jīng)濟周期變化和房地產(chǎn)業(yè)的變化，研究相應的對策。其它避險手段還有，通過信貸政策控制房地產(chǎn)貸款的比重，做好抵押物評估認定等。,四、信貸資產(chǎn)的風險分類,（一）貸款風險的種類 目前國際上還沒有一套被普遍接受的貸款分類標準，也沒有權威的準則和指導方針，各國的分類標準可以分為以下三種：以美國為代表，把貸款分為5類，即正常（

23、pass）、關注（other assets especially mentioned）、次級（substandard）、可疑（doubtful）、損失（loss）。目前采用這種分類方法的國家相對較多，并有增加的趨勢；澳大利亞和新西蘭的做法，即把貸款分為正常和受損害兩大類；歐洲發(fā)達國家的做法是，其監(jiān)管當局一般不對金融機構的資產(chǎn)分類做出規(guī)定，只是進行道義上的規(guī)勸。各國的分類方法盡管有差異，但是對正確的分類原則看法一致，那就是分類的結果要能揭示資產(chǎn)的價值和風險程度，能夠及時全面地反映金融機構的資產(chǎn)質量，并能夠據(jù)此記提呆賬準備金。,四、信貸資產(chǎn)的風險分類,（二）我國的貸款分類 1998年，中國人民銀行頒布了貸款風險分類指導原則，對貸款分類做出了基本規(guī)定。該原則提出貸款風險分類采用美國的風險分類標準和分類依據(jù)，分類的目的在于揭示貸款的實際價值和風險程度，加強信貸管理，發(fā)現(xiàn)貸款發(fā)放、管理、監(jiān)控、催收及不良資產(chǎn)管理的問題，為提取呆帳準備金提供依據(jù)。各類貸款特征如下表。,四、信貸資產(chǎn)的風險分類,我國貸款5級分類的主要特征,四、信貸資產(chǎn)的風險分類,續(xù)前表 我國貸款5級分類的主要特征,