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1、,養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)方式及特色,,目錄,,,,,,單擊添加副標(biāo)題,德國(guó)：老年住宅與養(yǎng)老院相結(jié)合,,單擊添加副標(biāo)題,二、美國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)分析,需求端與供給端互補(bǔ) 需求端： “三支柱”的退休養(yǎng)老金體系： 政府主導(dǎo)的社會(huì)保障金、 雇主主導(dǎo)的企業(yè)退休金、 個(gè)人主導(dǎo)的退休儲(chǔ)蓄賬戶(hù),,采用輕資產(chǎn)擴(kuò)張，以Home-Instead為主的加盟模式毛利率高達(dá)40%。 兩種方式：生活照料型居家護(hù)理、醫(yī)療康復(fù)型居家護(hù)理,類(lèi)似于中國(guó)的養(yǎng)老地產(chǎn)，地產(chǎn)+服務(wù)模式。是由開(kāi)發(fā)商、運(yùn)營(yíng)商、投資商共同構(gòu)建的一個(gè)完整的金融生態(tài)系統(tǒng)，分工合作。 開(kāi)發(fā)商根據(jù)運(yùn)營(yíng)商或投資商的要求為其定制開(kāi)

2、發(fā)養(yǎng)老社區(qū)，并按照事先約定的價(jià)格賣(mài)給運(yùn)營(yíng)商或者投資商 投資商主要有3類(lèi)，REITs（主導(dǎo)）、私募基金和非營(yíng)利性組織。投資收益：本質(zhì)上依靠物業(yè)出租獲得租金收益，純租賃模式的收益率表現(xiàn)優(yōu)于托管模式和合資模式。 運(yùn)營(yíng)商類(lèi)似于酒店管理公司，靠品牌優(yōu)勢(shì)和規(guī)模效應(yīng)盈利。 美國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式主要有3種：凈出租模式、委托經(jīng)營(yíng)模式以及租賃+經(jīng)營(yíng)模式。,提供高等級(jí)的康復(fù)護(hù)理服務(wù)。 專(zhuān)業(yè)養(yǎng)老護(hù)理團(tuán)隊(duì),,供給端三大細(xì)分領(lǐng)域,三、日本養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)分析,三個(gè)層次的養(yǎng)老保險(xiǎn)制度，保證了基本養(yǎng)老保障。 養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)定位：重點(diǎn)發(fā)展的支柱型行業(yè) “養(yǎng)老院經(jīng)濟(jì)”產(chǎn)業(yè)鏈（很多日本老人會(huì)選擇住在養(yǎng)老院，政府、企業(yè)和非盈利組織均可建設(shè)養(yǎng)老設(shè)施

3、） 政府：主要提供基本福利范圍內(nèi)的養(yǎng)老設(shè)施，包括短期居住型、長(zhǎng)期居住型、療養(yǎng)型、健康恢復(fù)型等 企業(yè)或非營(yíng)利組織：個(gè)性化的商業(yè)養(yǎng)老院（比如，看護(hù)型養(yǎng)老院主要供身體不便和患病老人入住;住宅型養(yǎng)老院供身體狀況正常的老人居住，當(dāng)老人需要看護(hù)服務(wù)時(shí)，企業(yè)提供臨時(shí)看護(hù)服務(wù);健康型養(yǎng)老院類(lèi)似賓館，院方只負(fù)責(zé)打理老年人的日常家務(wù)。） 十分注意專(zhuān)業(yè)化細(xì)節(jié)，如住宅居室設(shè)計(jì)、家居用品設(shè)計(jì)、餐飲配備、看護(hù)和服務(wù)人員培訓(xùn)等。由于每一個(gè)專(zhuān)業(yè)問(wèn)題都涉及更為深入的細(xì)分領(lǐng)域，養(yǎng)老院的主辦方往往將這些細(xì)節(jié)外包給專(zhuān)門(mén)企業(yè)。因此養(yǎng)老設(shè)施社會(huì)化建設(shè)和運(yùn)營(yíng)的過(guò)程，帶動(dòng)了一大批“老人用品專(zhuān)賣(mài)”、“老年餐飲專(zhuān)營(yíng)”、“老人之家管理咨詢(xún)”、“養(yǎng)

4、老服務(wù)人員培訓(xùn)”等行業(yè)企業(yè)的發(fā)展，催生出一個(gè)以養(yǎng)老設(shè)施為核心的“養(yǎng)老院經(jīng)濟(jì)”產(chǎn)業(yè)鏈。 日本現(xiàn)在并不主張蓋大型養(yǎng)老院，而是強(qiáng)調(diào)老人們?cè)谧约旱募抑泻蜕鐓^(qū)中養(yǎng)老，與社區(qū)互動(dòng)。 主推“小規(guī)模多機(jī)能的社區(qū)養(yǎng)老”這樣的社區(qū)養(yǎng)老院，床位一般在2030張，提供的服務(wù)是“多機(jī)能”的：可 以是24小時(shí)的入住照顧，也可以是白天的日托服務(wù)或居家上門(mén)服務(wù)。,,日本的養(yǎng)老地產(chǎn)： 老人住宅多為獨(dú)棟存在，未形成規(guī)?；男^(qū)。注重老年人生活的常態(tài)化及其獨(dú)立性的保持。 主導(dǎo)地位：“服務(wù)型高齡者住宅” 日本政府、社會(huì)團(tuán)體、房地產(chǎn)公司共同推進(jìn)的養(yǎng)老項(xiàng)目； 是與護(hù)理、醫(yī)療機(jī)構(gòu)合作，給老年人提供安心服

5、務(wù)的無(wú)障礙結(jié)構(gòu)性住房，平均入住率達(dá)78.2% 運(yùn)營(yíng)政府補(bǔ)貼民間建，只租不售，進(jìn)行開(kāi)發(fā)的多是民營(yíng)資本公司，而非醫(yī)療機(jī)構(gòu)主導(dǎo)； 硬性規(guī)定和完善配備。,三、日本養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)分析,制度創(chuàng)新的與時(shí)俱進(jìn) 日本養(yǎng)老服務(wù)體系 服務(wù)內(nèi)容與手段多樣化 具有較全的產(chǎn)品種類(lèi),,三大痛點(diǎn)：政策乏力、產(chǎn)業(yè)鏈不全、一才難求 相比需求而言，現(xiàn)有機(jī)構(gòu)提供的養(yǎng)老服務(wù)相對(duì)單一，大規(guī)模的仍以養(yǎng)老地產(chǎn)為主，投資主 體為地產(chǎn)、保險(xiǎn)類(lèi)企業(yè) 現(xiàn)有主要養(yǎng)老地產(chǎn)模式 開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)管理 對(duì)于開(kāi)發(fā)商，租金回報(bào)率低，租金制的回報(bào)率甚至低于無(wú)風(fēng)險(xiǎn)收益 養(yǎng)老住宅相對(duì)偏僻，入住費(fèi)用高，制約入住率 服務(wù)內(nèi)容和手段相對(duì)有限 中國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)的三種理性模式

6、： 面向高收入人群：養(yǎng)老社區(qū)是理想的，因?yàn)槠浞?wù)相對(duì)完善，但價(jià)格也更高。 中等收入群體：建議在居住區(qū)中配建適量老人住宅、老年公寓。同時(shí)可根據(jù)社區(qū)規(guī)模配建社區(qū)老年人日間照料中心、社區(qū)型養(yǎng)老院，以實(shí)現(xiàn)老年人在熟悉的環(huán)境中可持續(xù)居住。 低收入老年人：應(yīng)當(dāng)在政府保障性住房中配建適量的老人住宅或公寓,四、中國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀,養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)盈利模式挖掘： 政府加大對(duì)養(yǎng)老的投入 準(zhǔn)備把握細(xì)分領(lǐng)域、滿(mǎn)足老人的實(shí)際需求 1、培養(yǎng)專(zhuān)業(yè)化的養(yǎng)老運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)，提供更為細(xì)致的服務(wù)內(nèi)容與措施 2、充分發(fā)揮社區(qū)日間照料服務(wù)及居家輻射功能，提供托老、上門(mén)服務(wù) 3、養(yǎng)老院與社區(qū)醫(yī)院充分合作，解決老年人醫(yī)療問(wèn)題 4、完善養(yǎng)老地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式：投資開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)相互結(jié)合 5、建立養(yǎng)老大數(shù)據(jù)，開(kāi)發(fā)金融、服務(wù)產(chǎn)品 6、建立養(yǎng)老機(jī)構(gòu)與服務(wù)的評(píng)估體系 投資機(jī)遇： 養(yǎng)老產(chǎn)品（醫(yī)療、器械相關(guān)） 養(yǎng)老平臺(tái)（包括養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、養(yǎng)老院籌建等） 養(yǎng)老服務(wù)（信息技術(shù)等）,中國(guó),