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1、臨沂市場調研報告 2007.8,目的及內容,1、調研臨沂城市經濟、政治、人文概況及未來規(guī)劃， 以指導對臨沂房地產市場的分析預測。 2、調研臨沂市房地產住宅市場供應特點，綜合分析具 體板塊、項目市場特征、產品特性等。 3、分析發(fā)掘臨沂房地產市場其內在規(guī)律，分析住宅市 場現(xiàn)狀的內因并預期市場日后發(fā)展方向。,報告結構 A篇區(qū)域概況篇 ----地理環(huán)境 ---經濟環(huán)境 ---人口環(huán)境 ---人文環(huán)境 ---分區(qū)規(guī)劃 B篇市場分析篇 --市場概況綜述 ---板塊項目分析 ---板塊對比分析 C篇分析總結篇,A篇 區(qū)域概況篇,

2、,臨沂市作為山東省土地面積最大、人口最多的地級市，在 魯西南乃至華北、中原區(qū)域的經濟格局中處于重要位置，尤 其是在交通、物流商貿方面扮演著重要角色。 本篇就房地產宏觀環(huán)境而言，分別從“地理環(huán)境、經濟環(huán) 境、人口環(huán)境、人文環(huán)境”等幾個方面綜合分析了解對房地產 市場影響力度較大的幾個宏觀環(huán)境因素，力圖以此為背景根 據正確把握房地產市場發(fā)展的大方向。,,一、地理環(huán)境,2.交通： 臨沂市交通便利。臨沂機場為國家二級機場， 是魯南地區(qū)最大的民航機場，可起降波音737、麥 道82等機型，現(xiàn)已開通北京、上海、廣州、青島的 直飛航班。境內以4條過境國道 和14條省道干線為 主。兗（州）石（臼所）鐵 路、坪

3、（上）嵐（山） 鐵路和膠新鐵路貫穿南北。京（北京） 滬（上海） 高速公路和日（照）東（明）高速公路在市內形成 一個十字形，通車里程達到340公里。,1.區(qū)位： 臨沂市位于山東省南部，東臨膠東半島，西通 中原，南接江蘇，地域南北長223公里，東西寬 161公里?？偯娣e17250.98平方公里，1015萬人口，轄區(qū)3區(qū)9縣，是山東省人口最多，面積最大的市。全市土地總面積為1718992.74 公頃 （25784891.1畝），占全省土地總面積的10.93。,,3.氣候： 臨沂全年氣候溫和，四季分明，雨量充沛，屬北溫帶季風區(qū)域半濕潤大陸性氣 候，年平均氣溫13.3度，年平均降水量829mm。為

4、典型北方氣候特點，住宅建筑注 重采光、通風、保暖。 4.地形： 臨沂境內西部、北部為山區(qū)，東部為丘陵，中南部為平原。地勢西北高東南 低，自北而南，有魯山、沂山、蒙山、尼山四條主要山脈呈西北東南向延伸，控制著 沂沭河上游及其主要支流的流向。以沂沭河流域為中心，北、西、東三面群山環(huán)抱， 向南構成扇狀沖積平原。 山地、丘陵、平原面積各占總面積的三分之一。山地集中分布在沂水、沂南、 蒙陰、平邑、費縣、莒南等縣。地勢較高，一般海拔400米以上。山地313855.00 公頃（4707825.0畝），占全市總面積的18%；丘陵為758812.00公頃 （11382180.0畝）占全市總面積的44%；

5、 平原洼地46341.00 公頃.,,1.經濟增長： 2006年，臨沂市全年實現(xiàn)生產總值1404.9億元，增長16.3%，其中第一產業(yè)增加值178.7億元，增長3%，其第二產業(yè)增加值730.8億元，增長18.5%.第三產業(yè)增加值495.4億元，增長18.3%。三次產業(yè)增加比例為12.7：52：35.3，第三產業(yè)所占比重同比提高1.3個百分點。國、地稅收入占生產總值比重為6.45%，同比提高0.74個百分點。 民營經濟實現(xiàn)增加值占生產總值比重為 72.8%，提高2.3個百分點。民營經濟在生產、 投資、出口等方面均保持較好的發(fā)展態(tài)勢。全 市規(guī)模以上民營工業(yè)企業(yè)完成投資388.6

6、億 元，增長56.7%。年末工商注冊私營企業(yè)2萬 家，個體工商戶16.5萬戶；個體私營經濟注冊 資金352.5億元，增長32.9%。,二、經濟環(huán)境,2.財政收入： 2006年實現(xiàn)地方財政收入58.3億元，增長23.5%，其中稅收收入40.1億元，占地方財政收入比重為68.8%，比2005年提高1.3個百分點，財政支出99億，增長 20.4%。國稅地稅收入合計90.6億元，增長31.1%其中國稅收入55.8億元，增長 37.3%；地稅收入34.8億元，增長22.2%。 2006年全市金融機構各項存款余額1014.6億元，比2005年增加104.6億元；其 中儲蓄存款余額671.

7、1億元，增加85億元。各項貸款余額813.9億元，增加138.2億元。 3.固定資產投資： 2006年臨沂規(guī)模以上固定資產投資完成530.2億元，同比增長18.3%，其中，第 一產業(yè)投資7.3億元，第二產業(yè)投資350.2億元，其中工業(yè)項目投資266.4億元；第三 產業(yè)投資172.7億元。投資規(guī)模5000萬元以上項目460個，完成投資288.8億元，過 億項目210個完成投資202.5億元。 2006年房地產投資完成50億元，增長37.5%，其中商品房建設投資34.5億元， 增長69.7%。全年商品房施工面積517.1萬平米，增長58.2%；竣工面積178.7萬平 米，增長4

8、4.5%；銷售面積186.7萬平米，增長69，9；商品房銷售額31.6億元，增 長62.2%。,4.物流商貿 臨沂擁有全國最大的商品批發(fā)城市場，也是魯南，蘇北地區(qū)最大的商品集散地，活 躍著商貿活動輻射20多個省、市、自治區(qū)，日交易額達10億人民幣；日流動人口達35萬 人次。 據規(guī)劃批發(fā)市場改造提升推進，膠合板、化工、裝飾材料、廚具、汽配、摩配、家 電和站前五金市場實現(xiàn)整體搬遷。澳龍國際物流城、香江物流園、魯信鋼材物流城、立晨 國際物流中心等物流園區(qū)前期項目均已投入運營。立晨物流信息中心。交運信息中心。鐵 通澳龍物流信息中心等與全國近千家批發(fā)市場及國外服務商建立了物流信息及時交流聯(lián)系。

9、 2006年商品市場交易額725.4億元，其中臨沂批發(fā)城交易額450億元，分別增長 4.98%和5.9%。全年實現(xiàn)社會消費品零售總額554.7億元，增長16.4%。消費結構升級 推動城鄉(xiāng)市場銷售快速發(fā)展。市三區(qū)和縣城零售額411億元，增長16.8%：縣城以下農村 市場零售額143.7億元，增長15.1%。 2006年公路旅客運量9510.4萬人，旅客周轉量57.6億人，貨物運輸量10904億 噸，貨物周轉量89.2億噸公里。全年航空貨郵量488.6噸，客運量15.9萬人次，分別增長 51.1%和35.1%。,,三、人口環(huán)境 臨沂市區(qū)是由蘭山、河東、羅莊三區(qū)組成，城區(qū)規(guī)劃面積600平方

10、公里，目前在建 城區(qū)面積123平米公里，市區(qū)常住人口120萬，規(guī)劃到2010年，城區(qū)人口145萬人，城市建 設用地168平方公里 , 人口自然增長率控制在7左右。 截止2006年底，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入10772元，增長19.9%；城鎮(zhèn)居民人均消 費性支出6877元，增長10%。城市居民人均可支配收入12355元，增長14.4%;城市居民人均 消費性支出8795元，增長17.2%。農民人均純收入4083元，增長13.4%。農民人均生活消費 性支出2456元，增長12.6%。年末城鄉(xiāng)居民住房使用面積分別為23.8和28.4平方米。年末 民用汽車擁有量37.9萬輛，比上年增長15.6%，其中私

11、人小汽車10.6萬輛，增長51.1%。,四、人文環(huán)境 臨沂歷史悠久，沂河和沭河流域的近百處細石器文化是一、二萬年前的人類所創(chuàng)造。商朝時期，存過郯、莒、費諸方國。周滅商后，魯國和齊國是周王朝控制東方的重要支柱 ,臨沂地域除分屬齊、魯等國外，見于春秋的還有顓、陽、向、莒、郯、根牟、於馀丘、杞等國。 春秋時期，見于春秋 的有啟陽，中丘、祝丘、費、防、臺、東陽、武城、丘輿、向、次室、蒙、鄆、堂阜、蓋、艾、紀障、密、鄢陵等20個。 聞名的漢代帛畫和孫子兵法、孫臏兵法竹簡等，就出土在臨沂市銀雀山下。春秋時期的曾子、子路，戰(zhàn)國時期的荀況，東漢珠算發(fā)明家劉洪，西漢匡衡，三國時期諸葛亮，東晉書圣王羲之，南

12、北朝文藝批評家劉勰，唐代書法家顏真卿、顏杲卿等，都與臨沂有著千絲萬縷的聯(lián)系。 同時臨沂也是著名的革命老區(qū)，抗日戰(zhàn)爭和解放戰(zhàn)爭時期， 著名的沂蒙山區(qū)革命根據地，是山東華東黨政軍領導指揮中心，沂蒙精神、紅嫂精神都給臨沂的發(fā)展留下了深深烙印。,,五、城市規(guī)劃及分區(qū),規(guī)劃預測2010年和2020年臨沂市的城鎮(zhèn)人口 分別為493萬和701萬左右：城市化水平分別達到 45%和60%左右。 1、城市性質 魯東南地區(qū)的中心城市：全國性商貿物流中心 之一：歷史文化名城：具有濱水特色的宜居城市。 2、人口規(guī)劃 近期（2010年）：城市人口為145萬人，其中常 住人口118萬人，暫住人口為30萬人。 3、用

13、地規(guī)劃 近期（2010）：城市用地規(guī)模達到160平方公里。 遠期（2020）：城市用地規(guī)模達到219平方公里 4、一河五片規(guī)劃 臨沂中心城區(qū)的空間結構提出以沂河為軸分蘭山、羅莊、河東、南坊、 東南五片組團的“一河五片、組團發(fā)展”的發(fā)展戰(zhàn)略建議。,,一河五片規(guī)劃,,附表：市區(qū)“三區(qū)一片”城市規(guī)模及職能分工,B篇 住宅市場分析篇,臨沂市房地產市場發(fā)展起步較晚，從1998年形成真正的房地產業(yè)，2000 年后，市城建部門開始規(guī)范房地產市場開發(fā)，清理整頓房地產市場。全年共取 消28家不符合資質管理規(guī)定的房地產開發(fā)企業(yè)的開發(fā)資質。此后臨沂房地產場 發(fā)展迅猛,2002年全年房地產投資14億元人民幣,房

14、屋開發(fā)施工面積達到150萬 平方米,而2004年全年,臨沂市房地產投資達到26億元人民幣,開發(fā)施工面積250 萬平方米,一下子進入了高產期. 2006年臨沂房地產投資完成50億元，增長37.5%，其中商品房建設投資 34.5億元，增長69.7%。全年商品房施工面積517.1萬平米，增長58.2%；竣 工面積178.7萬平米，增長44.5%；銷售面積186.7萬平米，增長69.9%；商 品房銷售額31.6億元，增長62.2%。目前臨沂的房產以居住型為主導 。 截止到2007年3月，臨沂房地產開發(fā)企業(yè)完成投資億多元，施工面積達 361萬平方米，同比增長。,,一、市場概述,1.歷史規(guī)模,20

15、07年1至3月，臨沂市商品房和經濟適用房交易共6013套，總面積超過47萬平方米。其中商品房為3765套，商品房銷售總面積超過35萬平方米。蘭山區(qū)仍然是房屋消費的“主力軍”，商品房共銷售2649套，占到商品房銷售套數的70。 一季度臨沂市房屋均價為每平方米2511元，蘭山區(qū)商品房平均價格達到每平米2770元；河東區(qū)平均每平方米為2122元；羅莊區(qū)平均房價最低，僅為1873元。 2007年臨沂市一季度新增的商品房和經濟適用房總量在44萬平方米左 右，其中商品房新增38萬平方米。,,2：2007年新建、在售代表項目列表,,,3：2007年新建、在售代表項目分布圖,,4.小結： 通過臨沂房地

16、產市場數據分析及宏觀經濟發(fā)展的背景，我們可以得出臨沂房地產市場盡管起步較晚、地產項目質量參差不齊，但總體市場健康活躍。 尤其通過項目分布圖可以看出由于經濟發(fā)展起步晚；城市化水平較低，開發(fā)、在售、在建項目主要集中于市區(qū)蘭山區(qū)，郊區(qū)化發(fā)展尚未成為氣候。在很長一段時間內市中心蘭山區(qū)域仍然將是臨沂房產市場最為活躍的區(qū)域。,二、區(qū)域板塊項目研究,房地產市場的競爭不單是樓盤間的競爭，也是板塊的競爭，因其具 有極強的地域性特點。一般情況下，同一區(qū)位的樓盤在戶型組合、銷售 價格、目標客戶等等特性上都較為接近。通過對各個板塊的分析及比 較，掌握各板塊的市場特征及各板塊間的競爭態(tài)勢和優(yōu)劣對比。以便在 樓盤的策

17、劃銷售階段充分發(fā)掘項目樓盤所在板塊的強勢優(yōu)勢，甚至聯(lián)合 同一區(qū)位的各個樓盤聯(lián)合炒作本板塊，借助樓盤所在板塊的市場影響力 和市場美譽度來刺激樓盤的銷售。 因此，板塊分析方法是房地產調研的重要分析方法之一。,,依據決定板塊劃分的三大因素城市行政網路結構、區(qū)位特征、市民認知，可將臨沂房地產市場劃分為以下五個板塊：,,1.濱河板塊： a、區(qū)位劃分：沂河右畔，以濱河大道為軸心，北至 雙嶺路南至沂河路。 b、概況： 此板塊為近期最為活躍板塊，蘭亭水岸、觀天下花 園、開元上城、外灘明珠等項目十分搶眼；板塊內 項目在品質、規(guī)劃等方面具有一定特色，是臨沂地區(qū)高檔住宅集中板

18、塊，對板塊的拉動效應較為明顯。隨著本板塊社區(qū)環(huán)境的形成、后續(xù)開 發(fā)的進展，以及沿河景觀賣點、較多的土地儲備，此板塊的居住環(huán)境會 得到進一步升級，板塊的范圍也將會不斷擴張，潛力巨大。,代表項目列表,c.規(guī)模分析,,沂河濱河板塊項目整體規(guī)模較大，在售住宅總供應量較大。其中以濱河國際的樓盤規(guī)模為最大，達50萬平米。,D:戶型面積配比分析表,物業(yè)類型： 板塊內項目規(guī)模都比較大，因此大多也做到了多樣化配 比。從物業(yè)形態(tài)看，小高層和高層成為市場的主流，但多層 依然在消費者心中占有重要地位，成為不少購房者的首選。 戶型配比： 板塊內部各項目在戶型上較為統(tǒng)一，基本上以三居室為 主流產品，并且都占到各自項目

19、很大的一部分比例，戶型面 積在130-180之間；別墅類產品的戶型面積較大，戶型分布 多在200-400平方米之間。,e.價格分析,,依托暢通的交通、優(yōu)美的沂河景觀、較為先進的戶型設計使該板塊內的住宅銷售均價居全市各板塊銷售價格的最高位。,2.蘭山中心板塊： a.區(qū)位劃分：東至沂州路、西到臨西九路、海關路以北、祊河以 南。 b.概況： 此板塊是臨沂主城區(qū)，且覆蓋臨沂市老城區(qū)發(fā)展較 早，商業(yè)配套完善，是臨沂城區(qū)人口、居住密度、商 貿最為集中的區(qū)域。此板塊內的一大特點是居住區(qū)主 要是各個單位自建的家屬區(qū)占有較大比例。 此區(qū)域價格和消

20、費群體屬于臨沂市第二梯度,代表項目列表,c.規(guī)模分析,,蘭山中心板塊在售樓盤由于總量最多，總體規(guī)模大。板塊內住宅項目規(guī)模兩極分化，小規(guī)模樓盤僅有4萬平米，大盤規(guī)模達100萬平米。 受地塊制約，板塊內以10萬平米以下的小規(guī)模樓盤為主,D:戶型面積配比分析表,,戶型配比： 受城市規(guī)劃政策方向影響,本板塊內90%以上的住宅項目為高層,以三居室為主力，并配以一定比例的兩室兩廳一衛(wèi)，使板塊內的主力戶型相比沂河沿線板塊有所減小，值得關注的一個現(xiàn)象是以往不被臨沂市場認可的小戶型開始熱銷,陽光高第,臺北新城都已推出小戶型,銷售狀況良好。 客戶分析: 首次置業(yè)較多,外加部分投資客群，客群覆蓋面較廣除項

21、目周邊原居民等客戶外,板塊內眾多批發(fā)市場的云集使得私營業(yè)主及外來生意人成為準客戶重要組成部分。,e.價格分析,,通過價格的分析，得出板塊內住宅項目的銷售均價為2950 元/平米左右。在價格上相對濱河板塊優(yōu)勢明顯.,3.羅莊板塊： a-區(qū)位: 沂河路以南、羅四路以西、羅十路以東、工業(yè)路以 北圍合的區(qū)域。 b-概述：本板塊距離中心較遠，板塊內經濟較為發(fā)達，但區(qū)域整體供 應量相對于其他板塊偏少，居住生活配套很不完善，故現(xiàn)有 特點為項目規(guī)模都較大以社區(qū)配套彌補周邊配套的不足。,項目資料列表,,4 .南坊板塊: a-區(qū)位劃分：沂河西、祊河東的圍合三角區(qū)域。 b-概述：

22、此區(qū)域為臨沂未來的行政中心。雖此板塊 啟動較晚，但土地供應量/項目規(guī)模較大。 尤其是2008年市政府搬遷商業(yè)配套的完善 后，潛力不可估量。,項目資料列表,,5.河東板塊 區(qū)位劃分：沂河以東近郊區(qū)域 概 述：河東區(qū)經濟發(fā)展較為不均，以沿河九曲鎮(zhèn)為代表 的沿河片區(qū)經濟發(fā)達，但整體經濟的發(fā)展不均及 眾多實力客戶向蘭山板塊項目的流失致使本區(qū)域 在中短時期內發(fā)展受限。 代表樓盤有集賢小區(qū)、樂泰花園、水景明珠、月亮 灣、九曲花園，將來魯信在河東區(qū)南部的黃山小區(qū)和濱 河花園也將進入流通市場。,三 板塊對比分析,,分析總結篇,C篇

23、 分析總結篇,據臨沂政府城市規(guī)劃及經濟發(fā)展特點，同時結合臨沂房地產市場的階段特點和我司的實地調研,歸納總結市場如下:,一 價格走勢,二 市場熱點區(qū)域,1.濱河板塊： 臨沂市內缺乏必要特色地形,只有沂河流域沿河區(qū)域成為唯一城市亮點, 臨沂在城市規(guī)劃中，將城市劃分為一河五片，環(huán)沂河這一軸的發(fā)展，尤其是濱河大道的建設。該區(qū)域將是臨沂未來房產開發(fā)的重點之一. 出于整個城市形象考慮，以及地段板塊特點，在整體建設上以建設中高檔樓盤為重點。將成為臨沂高檔項目典范區(qū)域。,2.南坊板塊： 臨沂市政府規(guī)劃將搬遷到南坊地區(qū)，該區(qū)域將成為臨沂未來的行政中心，因為在環(huán)境上具有相當的優(yōu)勢，而且客戶資源豐富和整體素質較

24、高，該一區(qū)域的房產也將以中高檔為主，而且價格將有一個大幅度的攀升。同時該區(qū)域商業(yè)地產將成為另一個市場熱點,,3. 批發(fā)市場周邊區(qū)域： 臨沂經濟發(fā)展的一大特點就是商貿批發(fā)行業(yè)成熟。目前，大量的批發(fā)市場因為市政規(guī)劃的統(tǒng)一搬遷至臨沂城市西區(qū)。按照群體效應和商能效應，新批發(fā)市場周圍，會因為不斷增加和更新的客戶源而產生大量的居住需求。,三 舊村改造值得關注,,臨沂市作為一個高速發(fā)展的新興城市,在高速發(fā)展過程中不可避免的出現(xiàn)”城中村”等局面的出現(xiàn)，臨沂現(xiàn)在的城市面貌和城市規(guī)劃，原有的大量破舊房屋需要進行拆遷或改建。據臨沂市政府規(guī)劃，計劃用4年的時間完成市區(qū)“城中村”的改造，共計34個村居。其中僅蘭山區(qū)就有24個。保守的估計，四年中僅因城中村改造每年新增的住宅建筑面積將達60萬平方米以上，占到目前我市每年住房銷售總面積的30%，成為住宅市場上一個重要影響因素。,,謝 謝,