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1、2,報(bào)告思路,3,宏觀經(jīng)濟(jì)分析,宏觀政策分析,房地產(chǎn)發(fā)展態(tài)勢(shì),個(gè)盤分析,片區(qū)分析,4,（統(tǒng)計(jì)局關(guān)于2007年國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的統(tǒng)計(jì)公報(bào)）,2004年，山西省GDP為2457億元，城鎮(zhèn)居民人均GDP為7120元，2005年山西省人均GDP為9150元，比2004年同期增長(zhǎng)28.5%。2006年山西省人均GDP總量14100元，比2005年同期增長(zhǎng)54.1%。2007年，山西省人均GDP總量16143元，比2006年同期增長(zhǎng)14%。,居民消費(fèi)水平不斷提高，消費(fèi)結(jié)構(gòu)逐步改變 2004-2007年山西省人均GDP及增長(zhǎng)情況 單位：元,宏觀經(jīng)濟(jì)分析,5,太原市2002---2007年 人均

2、GDP增長(zhǎng)圖例：,,太原市2002---2007年 人均GDP增長(zhǎng)圖例：,太原市GDP年平均增長(zhǎng)率9.8%，人均GDP增長(zhǎng)7.7%，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增長(zhǎng)14.7%，農(nóng)民人均收入增長(zhǎng)15.2%。,宏觀經(jīng)濟(jì)分析,6,宏觀經(jīng)濟(jì)分析,太原市概況,太原房地產(chǎn)態(tài)勢(shì),個(gè)盤分析,片區(qū)分析,7,太原市概況,在今后的建設(shè)中，太原將通過(guò)都市區(qū)資源整合，推進(jìn)太原城鎮(zhèn)化，構(gòu)建山西省發(fā)展的核心空間，提升太原區(qū)域核心競(jìng)爭(zhēng)力，帶動(dòng)省域經(jīng)濟(jì)發(fā)展。,宏觀政策對(duì)房地產(chǎn)的影響,8,宏觀經(jīng)濟(jì)分析,太原市概況,太原房地產(chǎn)態(tài)勢(shì),個(gè)盤分析,片區(qū)分析,9,2008年上半年太原房地產(chǎn)市場(chǎng)增長(zhǎng)理性平穩(wěn)回歸 2008年上半年，太原市新增項(xiàng)目5

3、5個(gè)，其中新增商品住宅38個(gè)，城中村項(xiàng)目17個(gè)。上半年新增項(xiàng)目規(guī)劃建筑面積約448萬(wàn)平方米。 2008上半年太原房地產(chǎn)銷售價(jià)格2008年上半年，受全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的影響，太原市商品房?jī)r(jià)格不在出現(xiàn)2007年的大幅上漲趨勢(shì)，但是仍基本保持平穩(wěn)的增長(zhǎng)，但是從下半年開(kāi)始略有回調(diào)跡象。截至2008年6月太原市商品住宅平均銷售價(jià)格為5085元/，同比上年增長(zhǎng)了27.7%，環(huán)比下降了4.54個(gè)百分點(diǎn)。 據(jù)2008上半年太原房地產(chǎn)銷售率情況房地局統(tǒng)計(jì)顯示，2008年1-6月份，太原市商品房登記銷售面積為61.58萬(wàn)平方米，同比下降15%，其中預(yù)售面積59.55萬(wàn)平方米，現(xiàn)售面積2.03萬(wàn)平方米；商品住房

4、登記銷售面積48.6萬(wàn)平方米，同比下降了14.65%。,10,一線品牌開(kāi)發(fā)商陸續(xù)進(jìn)駐太原，未來(lái)大盤競(jìng)爭(zhēng)激烈。 恒大、富力、綠地、萬(wàn)達(dá)等國(guó)內(nèi)一線開(kāi)發(fā)商已先后涌入太原，這些地產(chǎn)大鱷讓本地開(kāi)發(fā)商看到了極為激烈的土地爭(zhēng)奪戰(zhàn)，預(yù)示2008年房地產(chǎn)市場(chǎng)將進(jìn)入大盤博弈的時(shí)代，同時(shí)，加劇了太原市房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)。大盤規(guī)劃，居住品質(zhì)成為樓盤開(kāi)發(fā)的新方向。高檔項(xiàng)目大多以別墅和高層建筑為主，價(jià)格約在6500元/平米到8000左右，這些市場(chǎng)上供應(yīng)的高檔項(xiàng)目，戶型設(shè)計(jì)主要集中在120180平米之間。 2008年太原市商品住宅供應(yīng)約在430萬(wàn)平米左右，今后1-2年內(nèi)住房供應(yīng)還將繼續(xù)增長(zhǎng)。 未來(lái)價(jià)格繼續(xù)上揚(yáng)，銷售速度相對(duì)放

5、緩。,太原房地產(chǎn)態(tài)勢(shì),11,一線品牌地產(chǎn)商在太原項(xiàng)目說(shuō)明,12,宏觀經(jīng)濟(jì)分析,宏觀政策,太原房地產(chǎn)態(tài)勢(shì),個(gè)盤分析,片區(qū)分析,13,三、太原市房地產(chǎn)板塊發(fā)展情況分析 太原市房地產(chǎn)由發(fā)展時(shí)序和物業(yè)類型 分為五個(gè)板塊： 1、北城板塊 2、中央?yún)^(qū)板塊 3、南城板塊 4、東山板塊 5、河西板塊,片區(qū)說(shuō)明,14,1、北城板塊 北城板塊是以太鋼集團(tuán)、礦機(jī)機(jī)器廠和機(jī)車車輛廠為主框架的傳統(tǒng)工業(yè)園區(qū)。城市面貌陳舊，工業(yè)污染較為嚴(yán)重 。本區(qū)域未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展將呈現(xiàn)出“兩極分化”的態(tài)勢(shì)；部分8萬(wàn)平方米規(guī)模左右中檔房地產(chǎn)產(chǎn)品將以本地人群作為目標(biāo)客戶；以富力地產(chǎn)、萬(wàn)達(dá)集團(tuán)為代表的一線開(kāi)發(fā)商借國(guó)企改制或舊城改建時(shí)機(jī)，打

6、造超級(jí)大盤。 2、中央板塊 本板塊北起府西街，南至南內(nèi)環(huán)街，東達(dá)建設(shè)路，西及濱河?xùn)|路，是太原市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展最為活躍、樓盤最為集中的受惠于太原市“擴(kuò)容提 質(zhì)”城建政策，本區(qū)域房產(chǎn)產(chǎn)品以高檔住宅和商業(yè)地產(chǎn)為主。核心區(qū)域 3、南城板塊 本板塊從南內(nèi)環(huán)街向南，地域涵蓋整個(gè)小店區(qū)，接壤榆次新區(qū)。從城市核心縱深向規(guī)劃新區(qū)拓展，是兩年來(lái)太原市房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)幅 度提升最快，產(chǎn)品供應(yīng)最多的板塊。,片區(qū)分析,15,4、東山板塊 “北展東擴(kuò)”提供東山地區(qū)廣闊的房地產(chǎn)想象空間，長(zhǎng)風(fēng)街東延和東山過(guò)境高速公路完工刺激周邊地塊成為開(kāi)發(fā)熱土，原有城市邊緣村鎮(zhèn)所屬土地成為“造鎮(zhèn)”計(jì)劃土地基礎(chǔ)。 5、河西板塊 汾河以西的太

7、原市城區(qū)內(nèi)土地是本市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的，以濱河西路、和平路及漪汾街兩橫一縱框架構(gòu)成了板塊內(nèi)地產(chǎn)產(chǎn)品“工”字型發(fā)展模式。從04年開(kāi)始的濱河小區(qū)、望景花園等商品房項(xiàng)目到06年以來(lái)的大唐奧林匹克花園、原上園和汾河外灘等住宅項(xiàng)目，都是在滿足本地地緣性客戶需求基礎(chǔ)上，以市內(nèi)河?xùn)|中高檔客戶為潛在客群。,片區(qū)分析,16,,,,項(xiàng)目地,片區(qū)分析交通及周邊環(huán)境,17,,,,長(zhǎng) 風(fēng) 商 務(wù) 區(qū),高 新 區(qū),,,,長(zhǎng)風(fēng)商圈,項(xiàng)目地,片區(qū)分析橫跨三大高價(jià)值區(qū)域:長(zhǎng)風(fēng)商務(wù)區(qū)/高新區(qū)/長(zhǎng)風(fēng)商圈,18,片區(qū)分析交通體系,,最便捷的交通體系：至機(jī)場(chǎng)17分鐘、至長(zhǎng)風(fēng)沃爾瑪5分鐘、至高新區(qū)5分鐘 ；,19,宏觀經(jīng)濟(jì)分析,宏觀政策,太

8、原房地產(chǎn)態(tài)勢(shì),競(jìng)品分析,片區(qū)分析,20,,濱東花園(二期)12號(hào)樓,,個(gè)盤分析,21,,銀海水韻,,個(gè)盤分析,22,,東岸龍園,,個(gè)盤分析,23,,,汾河景觀360,個(gè)盤分析,24,汾河板塊項(xiàng)目分析,大多數(shù)項(xiàng)目均借助獨(dú)有的景觀資源，打造大戶型高總價(jià)產(chǎn)品。力求實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化。 此版塊項(xiàng)目由于處于城中村改造項(xiàng)目帶，一般都存在證件不全的問(wèn)題，導(dǎo)致推廣樣式單一，以DM、戶外為主。缺少渠道 其宣傳方向也是以高端奢華的豪宅路線為主，事實(shí)上產(chǎn)品本身并沒(méi)有形成真正的差異化,整體產(chǎn)品同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重.加之同期政府政策調(diào)控,受宏觀市場(chǎng)走勢(shì)影響。汾河板塊目前也出現(xiàn)了銷售節(jié)奏放緩的現(xiàn)象.于是我們看到很多項(xiàng)目開(kāi)始轉(zhuǎn)為打小

9、戶型走現(xiàn)金流。如汾河外灘。 我們認(rèn)為真正可以在汾河板塊制勝的產(chǎn)品一共有兩種。 一、在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上走純高端路線（如軟硬配套、功能設(shè)施等等）。通過(guò)附加值真正實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化。 二、走完全的性價(jià)比路線。在戶型結(jié)構(gòu)上以中小戶型為主，通過(guò)自然景觀等區(qū)域價(jià)值的圍合，力求走短平快。,25,客戶主要以二次以上置業(yè)，企事業(yè)單位管理人員，私營(yíng)企業(yè)主，政府公務(wù)員,,個(gè)盤客戶分析,26,項(xiàng)目概況,項(xiàng)目界定,項(xiàng)目分析,項(xiàng)目核心問(wèn)題,27,一、地理位置 本案處于學(xué)府街與南中環(huán)街之間，位于濱河?xùn)|路東側(cè),南面與小高層住宅是大馬新村小區(qū)毗鄰，北面是華宇綠洲。東面是現(xiàn)有的塑料四廠，西面緊鄰濱河?xùn)|路及汾河景觀生態(tài)公園。項(xiàng)目的整個(gè)地塊坐

10、東朝西，呈長(zhǎng)方形，占地約83畝，地形完整方正，利于進(jìn)行合理規(guī)劃。,項(xiàng)目基本經(jīng)濟(jì)指標(biāo)一覽表,項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo),28,項(xiàng)目位于太原市長(zhǎng)風(fēng)商務(wù)圈，濱河?xùn)|路與學(xué)府街往南約400米處。交通通達(dá)性強(qiáng)。 本案所處的位置屬于發(fā)展中的“長(zhǎng)風(fēng)商圈”中，周邊交通線路發(fā)達(dá)，道路寬敞，隨著濱河?xùn)|路上各大型住宅項(xiàng)目的逐漸落成，大量的居民紛紛搬遷過(guò)來(lái)，形成了成規(guī)模的大型居住生活帶，隨之而來(lái)的各項(xiàng)生活機(jī)能配套也逐漸豐富了起來(lái)，以北側(cè)學(xué)府街口的山姆士大型超市和南側(cè)的今年投入使用的山西省實(shí)驗(yàn)中學(xué)（即太原市第十中學(xué)）最為代表，,項(xiàng)目區(qū)域定位,29,界定關(guān)鍵詞：景觀資源、區(qū)域價(jià)值、交通便捷、人文環(huán)境,項(xiàng)目?jī)r(jià)值判研,30,項(xiàng)目概況,項(xiàng)

11、目界定,項(xiàng)目分析,項(xiàng)目核心問(wèn)題,31,項(xiàng)目界定,美錦首府 汾水河畔 城市花園,32,項(xiàng)目概況,項(xiàng)目界定,項(xiàng)目分析,33,項(xiàng)目SWOT分析戰(zhàn)略推導(dǎo)工具,34,發(fā)揮優(yōu)勢(shì)： A、突出項(xiàng)目景觀資源優(yōu)勢(shì)（汾河水景、長(zhǎng)風(fēng)畫卷）； B、利用大尺度空間。發(fā)揮高端樓盤運(yùn)作的營(yíng)銷張力，建立高端務(wù)實(shí)形象； C、通過(guò)創(chuàng)新突破，打造片區(qū)乃至整個(gè)太原市品質(zhì)標(biāo)桿，塑造獨(dú)特個(gè)性的品質(zhì)名盤； 規(guī)避劣勢(shì)： A、科學(xué)合理的差異化市場(chǎng)定位，從市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出； B、先進(jìn)超前產(chǎn)品規(guī)劃，加以專業(yè)營(yíng)銷推廣以產(chǎn)品和人文來(lái)提升項(xiàng)目的品質(zhì)； C、通過(guò)品質(zhì)展示，配套先行，情景體驗(yàn)，弱化片區(qū)生活不便的劣勢(shì)；,項(xiàng)目SWOT分析對(duì)策,35,推廣策略

12、,項(xiàng)目定位,營(yíng)銷節(jié)點(diǎn),36,目標(biāo)客戶空間布局:,,重點(diǎn)地市,,大太原,,周邊區(qū)域,,項(xiàng)目周邊長(zhǎng)風(fēng)商務(wù)區(qū),高新區(qū),高校區(qū),公司白領(lǐng),企事業(yè)單位中高層,,大太原區(qū)域企事業(yè)單位中,高層管理人員,私營(yíng)業(yè)主,政府官員,,本市及周邊地市、郊縣的與煤、焦、鐵有關(guān)的私營(yíng)企業(yè)主,37,第一區(qū)域來(lái)自地緣性客戶（如：長(zhǎng)風(fēng)文化商務(wù)區(qū)、高新區(qū)、高校區(qū)等），這些人群在本項(xiàng)目周邊工作生活，對(duì)項(xiàng)目周邊的交通及生活機(jī)能熟悉，對(duì)項(xiàng)目的選擇更注重產(chǎn)品的內(nèi)在戶型、價(jià)格、品質(zhì)及配套等方面。 第二區(qū)域來(lái)自市區(qū)內(nèi)相對(duì)較遠(yuǎn)的地區(qū)（如：北城區(qū)），這些人群對(duì)本項(xiàng)目周邊不甚了解，首先會(huì)了解本項(xiàng)目的交通及生活機(jī)能，然后才對(duì)本項(xiàng)目的其他方面加以關(guān)注。

13、 第三區(qū)域來(lái)自各個(gè)地縣市區(qū)，這些人群屬于家庭性質(zhì)的整體遷移，多數(shù)很有經(jīng)濟(jì)實(shí)力，對(duì)整個(gè)太原地區(qū)不夠了解，他們選擇項(xiàng)目則更多的對(duì)項(xiàng)目的整體居住環(huán)境、生活品質(zhì)及生活感受等方面有較大關(guān)注，希望身份標(biāo)榜、能體現(xiàn)自身社會(huì)地位等。,目標(biāo)客群分布,38,本項(xiàng)目定位中高端，產(chǎn)品分布在三個(gè)區(qū)域內(nèi)，如下表所示：,目標(biāo)客戶群分析,39,第一類：150平米以下，定位中高端客群， 所起作用：快速回籠資金 客群描述如下： 年齡介于3045歲，家庭結(jié)構(gòu)以三口到四口人為主；以企事業(yè)單位的中高層，小型私營(yíng)業(yè)主等職業(yè)為主；經(jīng)濟(jì)來(lái)源于工資、獎(jiǎng)金、及部分外快，家庭年收入在2035萬(wàn)之間；其生活壓力主要來(lái)自上下兩代，具有相當(dāng)文化水平，對(duì)

14、高品質(zhì)生活有需求，追求性價(jià)比，關(guān)注地段及生活機(jī)能、戶型、總價(jià)等因素。付款會(huì)選擇一次性、分期、貸款等方式，他們有的依據(jù)個(gè)人經(jīng)濟(jì)情況而選擇不同付款方式，還有的是依據(jù)項(xiàng)目進(jìn)度情況而選擇不同的付款方式，選擇按揭貸款的，大多在交房前就已經(jīng)提前還清按揭款了。,第二類：180平米以上，定位高端客群， 所起作用：價(jià)值標(biāo)桿 客群描述如下： 年齡分布很廣，以大型私營(yíng)業(yè)主、高層領(lǐng)導(dǎo)及資源業(yè)主為主，經(jīng)濟(jì)來(lái)源于經(jīng)營(yíng)所得、固定收入及灰色收入等，文化水平一般，對(duì)區(qū)域價(jià)值及身份體現(xiàn)非常關(guān)注，價(jià)格敏感度不高，多為一次性購(gòu)房，易感型購(gòu)房群體。,客戶層次,40,1、目標(biāo)客戶的購(gòu)買動(dòng)機(jī)分析： 為家人就近（上班或上學(xué)）方便，而考慮購(gòu)買

15、本項(xiàng)目； 改善現(xiàn)有住房條件，希望能夠提升自身生活品質(zhì)的客戶； 有為下一代置購(gòu)新房需求的置業(yè)客群； 地市縣人群且想在本地定居的客戶，希望買到面積適中且有升值潛力的商品房； 看好本項(xiàng)目的升值潛力進(jìn)行投資。 總結(jié) 總體來(lái)看，本項(xiàng)目定位高檔，地理位置稀有，又有長(zhǎng)風(fēng)文化商務(wù)區(qū)、高新區(qū)、高校區(qū)等地緣客戶及各地市縣高端客戶的支持，其潛在客戶龐大，可以挖掘的客群非常多，如在項(xiàng)目的前期策劃推廣上下功夫，把握好客戶的推廣方向，就能夠?yàn)榱己玫匿N售業(yè)績(jī)打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。,市場(chǎng)小結(jié),41,項(xiàng)目定位,推廣策略,營(yíng)銷節(jié)點(diǎn),42,推廣思路：高端客戶 精準(zhǔn)營(yíng)銷,,特殊渠道精準(zhǔn)度更高：印制有項(xiàng)目信息的名片盒、環(huán)保袋在見(jiàn)現(xiàn)、4S店合

16、作發(fā)放。,老客戶做活動(dòng)共關(guān)：情感聯(lián)誼、鑒寶活動(dòng)將老客戶請(qǐng)到售樓處來(lái)。,本項(xiàng)目屬高端項(xiàng)目，根據(jù)2/8原則，盯準(zhǔn)的就是金字塔尖的那部分，是一種圈層文化，主要靠口碑傳播,43,,一、活動(dòng)目的： 對(duì)外傳達(dá)美錦首府開(kāi)盤的信息 擴(kuò)大美錦在本地的社會(huì)知名度和美譽(yù)度，體現(xiàn)美錦首府的美好前景以達(dá)到促銷目的 進(jìn)行企業(yè)社會(huì)公關(guān)，樹立美錦首府的積極良好的社會(huì)形象，并融洽與當(dāng)?shù)卣毮懿块T、客戶及社會(huì)的關(guān)系。,二、開(kāi)業(yè)階段活動(dòng)環(huán)節(jié)劃分： 1、導(dǎo)入期 （08年10月1日08年12月1日） 2、預(yù)熱期 （08年12月1日09年2月13日） 3、開(kāi)盤期 （09年2月14日） 4

17、、持續(xù)期 （09年2月14日-09年7月16日） 5、尾盤期（09年9月14日-09年11月1日）,活動(dòng)目的及環(huán)節(jié),44,第一步亮相以高端務(wù)實(shí)的形象點(diǎn)式爆發(fā)。以最大范圍撲滿中高端渠道。（吸引客戶）,第三步旺銷精打細(xì)算。全力打造“水岸豪宅”，完美開(kāi)業(yè)促銷風(fēng)暴（促進(jìn)成交）,第三步持銷伴隨區(qū)域客戶穩(wěn)固及銷售節(jié)奏，拔升物業(yè)形象，為后期促銷做鋪墊，進(jìn)而爭(zhēng)取堅(jiān)實(shí)的品牌追隨者！,第二步預(yù)熱行業(yè)集團(tuán)、周邊縣市點(diǎn)式公關(guān)。以最小代價(jià)，精準(zhǔn)營(yíng)銷手法，培養(yǎng)重點(diǎn)客戶群（積累客戶）,推廣銷售四步戰(zhàn)略：,45,,開(kāi)盤準(zhǔn)備期 時(shí)間:08年10月1日-----08年12月1日 費(fèi)用預(yù)算:120萬(wàn) 工作目的:賣場(chǎng)包裝

18、,銷售宣傳物料的準(zhǔn)備,開(kāi)盤前的廣告準(zhǔn)備。 工作方向:體現(xiàn)項(xiàng)目定位;VI沿展突出項(xiàng)目形象。,第一階段推廣節(jié)點(diǎn),46,,SP策略(1)售樓處包裝 將細(xì)節(jié)做到極致 售樓處銷控表劃格，作成拼圖形式，每正式簽約后 ，貼一塊拼圖，最后形成景觀圖 售樓處每張茶幾上，擺放數(shù)碼相冊(cè)，將樓盤信息作成電子相冊(cè)，在談約過(guò)程中播放 客戶簽約時(shí)所用筆為萬(wàn)寶龍的筆，以此體現(xiàn)對(duì)客戶尊重之意 售樓處放置飲料區(qū)（茶、咖啡等），并配專門飲具。與客戶談約時(shí)，按客戶需求提供,PR策略(1)汾河美景攝影賽 邀請(qǐng)攝影協(xié)會(huì)、媒體記者對(duì)汾河兩岸及濱河?xùn)|西路段進(jìn)行拍攝活動(dòng) 所選作品以體現(xiàn)汾河美景為主題 獲獎(jiǎng)作品將被制成拼圖或者畫框，懸掛于項(xiàng)目售

19、樓處以及項(xiàng)目宣傳品和項(xiàng)目樓梯間。 獲獎(jiǎng)選手可獲得VIP卡，享受購(gòu)房96折優(yōu)惠。,第一階段推廣活動(dòng)（一）,SP策略(2)聯(lián)通吉祥號(hào)、移動(dòng)大客戶號(hào)段 短信投放 選擇移動(dòng)聯(lián)通、移動(dòng)吉祥號(hào)、大客戶號(hào)段進(jìn)行短信項(xiàng)目信息投放 對(duì)每月話費(fèi)超過(guò)500元客戶進(jìn)行短信投放 在第二階段對(duì)煤炭系統(tǒng)號(hào)碼源進(jìn)行投放,47,,第一階段推廣活動(dòng)內(nèi)容（二）,PR活動(dòng) （1）會(huì)館營(yíng)銷聯(lián)合市區(qū)中高端消費(fèi)場(chǎng)所，如全晉會(huì)館，金洋會(huì)館，SPA會(huì)館等 合作方領(lǐng)導(dǎo)可獲得開(kāi)發(fā);商贈(zèng)送的貴賓卡，優(yōu)先享有內(nèi)部認(rèn)購(gòu)權(quán)并可獲得95折優(yōu)惠 合作方原有會(huì)員可憑會(huì)員卡在優(yōu)先享有內(nèi)部認(rèn)購(gòu)權(quán)。享受開(kāi)盤期間96折優(yōu)惠，其他時(shí)間段98折。 開(kāi)發(fā)商員工在消費(fèi)在合作方

20、消費(fèi)，可應(yīng)享受相應(yīng)優(yōu)惠幅度 以條件，換取合作方所屬經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所內(nèi)的廣告看板，作為回報(bào)，在我方經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所樹立合作方廣告看板，尺寸，位置以及檔期，雙方協(xié)商解決,PR活動(dòng) （2）山西煤運(yùn)系統(tǒng)安全運(yùn)輸研討會(huì) 主攻交易中心及煤檢站 在活動(dòng)前期與山西煤運(yùn)總公司進(jìn)行某領(lǐng)導(dǎo)洽談，進(jìn)行合作事宜 合作方領(lǐng)導(dǎo)可獲得一套180平米的房，集團(tuán)系統(tǒng)職工每購(gòu)一套房，拿5000車馬費(fèi) 以煤運(yùn)集團(tuán)公司名義邀請(qǐng)各地煤檢站負(fù)責(zé)人、煤礦主到太原開(kāi)會(huì)學(xué)習(xí) ，全程贊助開(kāi)會(huì)酒店費(fèi)用，開(kāi)會(huì)期間，每人贈(zèng)送項(xiàng)目樓書，貴賓卡 從煤運(yùn)總公司套取煤檢站工作人員手機(jī)號(hào)，并發(fā)送短信 如有必要，在公司內(nèi)刊上作樓盤促銷廣告或者協(xié)助對(duì)方建立公司內(nèi)刊，進(jìn)行企業(yè)文化建設(shè)

21、 爭(zhēng)取團(tuán)購(gòu)項(xiàng)目,48,,新盤上市期 時(shí)間:09年2月1日----3月1日 費(fèi)用預(yù)算: 廣告目的:提高項(xiàng)目知名度,傳達(dá)項(xiàng)目定位,增強(qiáng)項(xiàng)目理解度,形成開(kāi)盤的熱銷,第二階段推廣節(jié)點(diǎn),49,,SP活動(dòng) （1）開(kāi)盤活動(dòng)暨樓盤形象代言人郭蘭英老師票友見(jiàn)面會(huì) 邀請(qǐng)郭蘭英老師為樓盤代言人，并贈(zèng)送一套200平米左右的四房 開(kāi)盤當(dāng)日郭蘭英老師現(xiàn)場(chǎng)演唱 成立社區(qū)晉劇票友會(huì) 開(kāi)盤結(jié)束后，建議搞次票友聚會(huì)或者是戲曲表演,第二階段推廣活動(dòng)內(nèi)容（一）,SP活動(dòng)（2）烏金碳雕義賣會(huì) 好空氣也是一種奢侈品 黑鉆烏金碳可在6小時(shí)內(nèi)，對(duì)苯、甲醛的去除率達(dá)76.2%和66.6% 當(dāng)日義賣款項(xiàng)都捐于太原慈善學(xué)校 與太原市慈善學(xué)校進(jìn)

22、行捐贈(zèng)儀式 太原市慈善學(xué)校是太原市政府主辦的一所以慈善為目的的職業(yè)技術(shù)學(xué)校，所招學(xué)生為沒(méi)考上大學(xué)的貧困子弟，學(xué)生就讀期間，免收一切費(fèi)用，今年招收約300名，開(kāi)盤當(dāng)日義賣會(huì)經(jīng)營(yíng)收入拿出10%,捐贈(zèng)給學(xué)校以捐贈(zèng)手法讓新聞媒體主動(dòng)關(guān)注樓盤開(kāi)盤，為本項(xiàng)目做免費(fèi)廣告，從而在最大程度上達(dá)到新聞信息的轟動(dòng)性、開(kāi)盤信息的擴(kuò)散性、公眾認(rèn)知的深入性，實(shí)現(xiàn)投入與產(chǎn)出效益的最大化。,50,烏金碳雕義賣,樓盤形象代言人郭蘭英老師,晉劇名家 演唱會(huì),51,,SP活動(dòng) （1）開(kāi)盤活動(dòng)建議 從汾河源頭到入黃河處，提取九處汾河水，開(kāi)盤時(shí)匯入水槽 每名參與下定的準(zhǔn)業(yè)主帶一小撮家鄉(xiāng)的泥土，埋入項(xiàng)目地 進(jìn)行汾河美景攝影展,第二階段推

23、廣活動(dòng)內(nèi)容（二）,SP活動(dòng)（2）牽頭組建山西煤炭經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì) 邀請(qǐng)山西焦煤集團(tuán)、同煤集團(tuán)、陽(yáng)煤集團(tuán)等煤炭公司領(lǐng)導(dǎo)出席 邀請(qǐng)山西煤炭信息網(wǎng)、山西焦煤行業(yè)協(xié)會(huì)、山西煤炭工業(yè)協(xié)會(huì) 成立宗旨：信息共享，攜手共贏 會(huì)員待遇：積累人脈，梳理行業(yè)信息 開(kāi)會(huì)期間，與會(huì)代表每人贈(zèng)送項(xiàng)目樓書，貴賓卡,52,,第三階段推廣節(jié)點(diǎn),持續(xù)銷售期 時(shí)間: 09年2月14日-09年7月16日 廣告預(yù)算: 廣告目的:詳細(xì)論述項(xiàng)目定位,項(xiàng)目賣點(diǎn),促銷信息,以此達(dá)到持續(xù)的銷售,53,,SP活動(dòng) （1）品鑒歲月，從容氣度 央視鑒寶在活動(dòng)前期與央視或山西藏 寶節(jié)目組進(jìn)行洽談磋商，進(jìn)行合作事宜 當(dāng)日下定的客戶均可享受一定程度優(yōu)惠 前10位

24、下定客戶可額外獲得由開(kāi)發(fā)商贈(zèng)送的裝修禮包 由業(yè)主或準(zhǔn)業(yè)主介紹所達(dá)成購(gòu)房的雙方均可享受免一定時(shí)間物管費(fèi)的優(yōu)惠,第三階段推廣活動(dòng)內(nèi)容,SP活動(dòng) （1）高檔家居展在活動(dòng)前期與家居裝飾城進(jìn)行洽談磋商，進(jìn)行合作事宜 根據(jù)額度，業(yè)主均可享受家居城的優(yōu)惠 前10位下定客戶可額外獲得由開(kāi)發(fā)商贈(zèng)送的家居設(shè)計(jì)禮包 由業(yè)主或準(zhǔn)業(yè)主介紹所達(dá)成購(gòu)房的雙方均可享受免一定時(shí)間物管費(fèi)的優(yōu)惠,54,,SP活動(dòng) （1）健康體檢在活動(dòng)前期與一家山西境內(nèi)一家醫(yī)療體檢機(jī)構(gòu)進(jìn)行洽談磋商，進(jìn)行合作事宜 合作方領(lǐng)導(dǎo)可獲得開(kāi)發(fā)商贈(zèng)送的貴賓卡，優(yōu)先享有內(nèi)部認(rèn)購(gòu)權(quán)并可獲得95折優(yōu)惠 業(yè)主及家屬可獲得由開(kāi)發(fā)商支付的健康體檢活動(dòng) 以條件，換取合作方所

25、屬經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所內(nèi)的廣告看板，作為回報(bào)，在我方經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所樹立合作方廣告看板，尺寸，位置以及檔期，雙方協(xié)商解決,第四階段推廣活動(dòng)內(nèi)容,（2）奢侈品會(huì)員俱樂(lè)部在活動(dòng)前期與山西境內(nèi)一家或多家高端精品百貨洽談磋商，進(jìn)行合作事宜，如華宇精品，燕莎百貨，首選天美名店。 合作方領(lǐng)導(dǎo)可獲得開(kāi)發(fā)商贈(zèng)送的貴賓卡，優(yōu)先享有內(nèi)部認(rèn)購(gòu)權(quán)并可獲得95折優(yōu)惠 合作方原有會(huì)員可憑會(huì)員卡優(yōu)先享有樓盤內(nèi)部認(rèn)購(gòu)權(quán)。享受開(kāi)盤期間96折優(yōu)惠，其他時(shí)間段98折。 建議搞次奢侈品聯(lián)展，吸引業(yè)主及準(zhǔn)業(yè)主入會(huì)看展，取得三贏局面 以條件，換取合作方所屬經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所內(nèi)的廣告看板，作為回報(bào)，在我方經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所樹立合作方廣告看板，尺寸，位置以及檔期，雙方協(xié)商解決,5

26、5,1、戶外路牌 路牌是一種版面最大的媒體，媒體放置建議： （1）親賢北街與并州南路交匯處 太航大酒店外立面 （2）長(zhǎng)治路與親賢北街交匯處 （3）長(zhǎng)治路與長(zhǎng)風(fēng)街交匯處 （4）龍城大街與太茅路交匯處太原市周邊高速路 太原周邊高速路 （1）新晉祠路與南內(nèi)環(huán)街交匯處 （2）孝義汽車站 （3）古交市濱河南路 另有合作場(chǎng)館廣告位 2、售樓處放戶外圍擋形象廣告、開(kāi)盤信息廣告。項(xiàng)目施工處放圍擋 4、導(dǎo)引系統(tǒng)： （1）從長(zhǎng)治路與高新交叉口處開(kāi)始，道路兩側(cè)用路牌燈箱引導(dǎo)，一路延伸至售樓處。用以烘托熱烈的銷售氣氛。旗上一般印有樓盤標(biāo)志及廣告標(biāo)語(yǔ)。 （2）在項(xiàng)目停車場(chǎng)布置，以便車輛引導(dǎo) （4）在項(xiàng)目門前設(shè)置 引導(dǎo)指

27、示牌。引導(dǎo)業(yè)主，塑造物業(yè)形象。 5、其他渠道 （1）高新區(qū)內(nèi)戶外路牌廣告及長(zhǎng)治路路燈燈箱廣告 （2）長(zhǎng)風(fēng)橋與濱河?xùn)|路交匯處擎天柱廣告,媒體策略,56,,,戶外廣告區(qū)位圖,戶外媒體區(qū)位圖,57,開(kāi)發(fā)理念,推廣策略,營(yíng)銷節(jié)點(diǎn),項(xiàng)目定位,58,營(yíng)銷工作控制總圖,時(shí)間,銷售階段,展示安排,線下?tīng)I(yíng)銷,營(yíng)銷節(jié)點(diǎn),,,,開(kāi)盤強(qiáng)銷期,圍擋展示完成,售樓處完成,,售樓處/展示區(qū)使用,開(kāi)盤,,排號(hào),鑒寶會(huì),客戶老帶新,高檔場(chǎng)所放置資料,4S店合作,城際購(gòu)房推廣車,推廣媒體,,,,DM,,,,,DM,,DM,短信,廣播,短信廣播,短信,廣播,報(bào)紙廣告（節(jié)點(diǎn)投放）,戶外廣告,圍擋,現(xiàn)場(chǎng)展示,網(wǎng)絡(luò),公交車體,道旗,,形象導(dǎo)入蓄客期,持銷期,尾盤期,,,,元旦,,春節(jié),消費(fèi)者日,59,THE END,