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1、第一章 房地產(chǎn)與房地產(chǎn)業(yè),,第一節(jié) 房地產(chǎn),一、房地產(chǎn)的概念 房地產(chǎn)是指房產(chǎn)和地產(chǎn)的結合體及其衍生的權利關系的總和 一是從實物形態(tài)上說，房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)相結合的統(tǒng)一物 房產(chǎn)是指建筑在土地上的各種房屋，包括住宅、廠房、倉庫以及商業(yè)、服務、文化、教育、衛(wèi)生、體育等各行各業(yè)的用房等 地產(chǎn)是指用于房屋建筑的土地及地上地下一定范圍的立體空間，包括地面、地上一定的空間和地下相關的設施等,第一節(jié) 房地產(chǎn),二是從價值形態(tài)上說，房地產(chǎn)作為商品是使用價值和價值的統(tǒng)一體 房地產(chǎn)商品的使用價值是指可以用來滿足人們生產(chǎn)和生活等各種需要 房地產(chǎn)商品的價值是指人類一般勞動的凝結,第一節(jié) 房地產(chǎn),三是從產(chǎn)權關系來說，房地產(chǎn)

2、作為社會財富，又是一種資產(chǎn)，反映一定的經(jīng)濟權利關系 由于房地產(chǎn)具有空間位置的不可移動性的特點,在房地產(chǎn)商品交易中，它的空間位置并不移動，而只是房地產(chǎn)權利關系（包括所有權、占有權、支配權和使用權）的轉移和改變,第一節(jié) 房地產(chǎn),二、房地產(chǎn)的構成和類型 （一）建筑地塊 建筑地塊是指與房地產(chǎn)開發(fā)建設和經(jīng)營活動相關并具有特殊用途的土地 （1）工業(yè)用地 （2）商業(yè)用地 （3）住宅用地,第一節(jié) 房地產(chǎn),（4）倉庫用地 （5）道路交通用地 （6）市政建設工程用地 （7）公共綠化用地 （8）教育、文化、體育、衛(wèi)生等用地 （9）港口建設用地 （10）辦公用地 （11）軍事用地 （12）其他用地,第一節(jié) 房地產(chǎn),（

3、二）房屋建筑物 房屋建筑物是指建筑地塊上建設的房屋及附屬設施，它是房屋建筑與建房地基的有機結合體,第一節(jié) 房地產(chǎn),房屋建筑物種類繁多，按用途劃分，可以分為以下幾類 （1）住宅用房 （2）生產(chǎn)用房 （3）營業(yè)用房 （4）行政用房 （5）其它專業(yè)用房,第一節(jié) 房地產(chǎn),（三）配套基礎設施 單純的房屋建筑并不能直接投入使用，還必須具備相應的配套基礎設施 （1）道路、交通設施 （2）地下管道等“三通”設施 （3）生活配套設施 （4）生態(tài)環(huán)境設施,第一節(jié) 房地產(chǎn),三、房地產(chǎn)的經(jīng)濟特性 1、內涵的統(tǒng)一性 房地產(chǎn)的整體概念包涵了房屋建筑物、建筑地塊、經(jīng)濟權利等方面，它們都不是孤立存在的，而由“房”、“地”、“

4、產(chǎn)”三者有機結合形成的統(tǒng)一體 房地產(chǎn)的內涵還包含了一定的經(jīng)濟權利關系，是商品屬性和資產(chǎn)屬性的統(tǒng)一,第一節(jié) 房地產(chǎn),2、價值的雙源性 房地產(chǎn)價值的雙源性是由土地價值的雙源性造成的，而土地價值的雙源性又源于土地本身的雙重屬性 一方面，土地是一種自然物，具有自然資源屬性 另一方面，土地又是社會產(chǎn)物，追加在土地上的人類勞動凝結又增加了土地價值，具有社會經(jīng)濟資源屬性,第一節(jié) 房地產(chǎn),3、空間的固定性 房地產(chǎn)商品的空間固定性是由于土地位置的固定性、不可移動性所決定的 區(qū)位成為影響房地產(chǎn)價格極為重要的因素 決定了房地產(chǎn)商品的單一性和非勻質性 給房地產(chǎn)市場帶來了地區(qū)性的重大特點,第一節(jié) 房地產(chǎn),4、需求的普遍

5、性 房地產(chǎn)具有生活資料和生產(chǎn)資料的雙重性質，它可以滿足生產(chǎn)和生活多方面的需求，具有需求的普遍性質，不同于其它商品,第一節(jié) 房地產(chǎn),5、效用的長期性 同一般商品相比，房地產(chǎn)商品屬于超級耐用品，其本身具備長期耐久使用的自然屬性和經(jīng)濟屬性，同房屋建筑物相聯(lián)系并結合成一體的土地，其效用可以通過不斷再開發(fā)得到近乎無限期地延長,第二節(jié) 房地產(chǎn)業(yè),一、房地產(chǎn)業(yè)的涵義 房地產(chǎn)業(yè)是指從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營和管理等各類經(jīng)濟活動的行業(yè)，是國民經(jīng)濟中具有生產(chǎn)和服務兩種職能的獨立產(chǎn)業(yè)部門。它體現(xiàn)了房地產(chǎn)經(jīng)營過程各種參與者之間的經(jīng)濟關系,第二節(jié) 房地產(chǎn)業(yè),房地產(chǎn)業(yè)的主要經(jīng)濟活動貫穿于房地產(chǎn)生產(chǎn)、交換、分配、消費諸環(huán)節(jié)之中

6、在生產(chǎn)過程中，主要是房地產(chǎn)投資開發(fā) 在分配過程中，主要是通過房地產(chǎn)市場交換 在消費過程中，主要是指房屋使用過程中的物業(yè)管理 由于房地產(chǎn)生產(chǎn)經(jīng)營活動的特殊性，必然廣泛存在與此緊密相關的各類中介服務 房地產(chǎn)咨詢 房地產(chǎn)經(jīng)紀 房地產(chǎn)評估,第二節(jié) 房地產(chǎn)業(yè),二、房地產(chǎn)業(yè)的行業(yè)屬性 房地產(chǎn)業(yè)是屬于第三產(chǎn)業(yè)的一個重要產(chǎn)業(yè)部門 第三產(chǎn)業(yè)主要是流通行業(yè)和各類服務行業(yè)，其產(chǎn)業(yè)特征并不直接生產(chǎn)產(chǎn)品，而是通過物資的流通和勞動服務活動，為人們的生產(chǎn)和生活提供服務，來改善和提高生產(chǎn)效率和人們的生活水平,第二節(jié) 房地產(chǎn)業(yè),房地產(chǎn)業(yè)具有第三產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)特征 房地產(chǎn)的投資開發(fā)活動，主要是從事的是資源的整合、組織和管理等服務活動

7、，并不直接建造房屋本身 房地產(chǎn)銷售經(jīng)營活動，直接從屬于流通領域，而流通行業(yè)理應劃歸第三產(chǎn)業(yè) 房地產(chǎn)業(yè)中的一些分支行業(yè)，如房地產(chǎn)中介服務業(yè)、房地產(chǎn)金融業(yè)和物業(yè)管理服務行業(yè)，更是第三產(chǎn)業(yè)的直接組成部分,第二節(jié) 房地產(chǎn)業(yè),三、房地產(chǎn)業(yè)的行業(yè)特性 1、先導性和基礎性 從房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的地位和作用來看，房地產(chǎn)業(yè)是一個先導性、基礎性產(chǎn)業(yè) 由于房地產(chǎn)開發(fā)是城市開發(fā)、工業(yè)、商業(yè)以及其它各行各業(yè)開發(fā)的先導，因而房地產(chǎn)業(yè)也就成為先導性產(chǎn)業(yè),第二節(jié) 房地產(chǎn)業(yè),2、綜合性和關聯(lián)性 從房地產(chǎn)業(yè)與其它產(chǎn)業(yè)的關系來看，它是一個具有高度綜合性和關聯(lián)性行業(yè)，呈現(xiàn)出支柱產(chǎn)業(yè)的特征 房地產(chǎn)業(yè)的綜合性，主要體現(xiàn)在它是橫跨生產(chǎn)、

8、流通和消費各個領域的產(chǎn)業(yè)部門 房地產(chǎn)業(yè)的關聯(lián)性，體現(xiàn)在它是與眾多產(chǎn)業(yè)部門密切相關的產(chǎn)業(yè)部門,第二節(jié) 房地產(chǎn)業(yè),3、資金密集型和高風險性 從房地產(chǎn)業(yè)的投資過程來看，它是一個高投資和高風險并存的行業(yè)。 房地產(chǎn)業(yè)是一個資金密集型行業(yè)，由于房地產(chǎn)的價值量大，建設周期長，資金占用多，它的經(jīng)濟活動是一個大量資金運作的過程 由于房地產(chǎn)投資周期長及其固定性、變現(xiàn)能力差等特點，因而涉及的風險也相對較大 自然風險、市場風險、利率風險、經(jīng)營風險、財務風險、政策法律風險,第二節(jié) 房地產(chǎn)業(yè),4、級差收益型和區(qū)域性 從經(jīng)濟活動的范圍來看，房地產(chǎn)業(yè)又是一個區(qū)域差異巨大、級差收益明顯，地區(qū)性特別強的行業(yè) 由于房地產(chǎn)的空間固定

9、性，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展比起其他行業(yè)更多地受制于區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展水平 即使在同一地區(qū)，由于微觀區(qū)位的不同，也使房地產(chǎn)價值出現(xiàn)巨大的分異 房地產(chǎn)業(yè)的區(qū)域性還造成房地產(chǎn)市場的地區(qū)性強,第二節(jié) 房地產(chǎn)業(yè),5、權利主導型和制約性 從社會經(jīng)濟政治關系看，房地產(chǎn)是一種權利主導型的商品，房地產(chǎn)業(yè)是受政府政策影響較大、并與法律制度緊密相關的行業(yè) 這種制約性主要體現(xiàn)在以下幾方面 權利關系的復雜性所引起 的外部性特點的制約 運作規(guī)范性的制約,第三節(jié) 中國房地產(chǎn)業(yè)的復蘇與發(fā)展,一、房地產(chǎn)業(yè)與經(jīng)濟體制改革,第三節(jié) 中國房地產(chǎn)業(yè)的復蘇與發(fā)展,二、中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展的過程 （一）第一階段：房地產(chǎn)業(yè)的復蘇階段（19791984）

10、1、初步明確房地產(chǎn)的商品性，邁出住房體制改革的步伐 2、房地產(chǎn)作為商品開始經(jīng)營性運作 3、住宅建設恢復性啟動，出現(xiàn)新的生機,（二）第二階段：房地產(chǎn)業(yè)的初步發(fā)展階段（19851991） 1、土地使用制度改革起步 2、住房制度改革積極推進，住房商品化開始實施 3、房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模擴大，房地產(chǎn)業(yè)獲得初步發(fā)展,第三節(jié) 中國房地產(chǎn)業(yè)的復蘇與發(fā)展,（三）第三階段：快速發(fā)展階段（19921995） 1、土地使用制度改革取得突破性進展 2、城鎮(zhèn)住房制度改革向縱深發(fā)展 3、房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模迅速擴張,第三節(jié) 中國房地產(chǎn)業(yè)的復蘇與發(fā)展,第三節(jié) 中國房地產(chǎn)業(yè)的復蘇與發(fā)展,（四）第四階段：盤整消化和調整發(fā)展期（199620

11、00） 1、壓縮商品房開發(fā)投資規(guī)模，平衡供求 2、深化住房分配制度改革，擴大商品房市場需求 3、建立住房抵押貸款制度，支持居民買房 4、培育住宅業(yè)成為新經(jīng)濟增長點，促進國民經(jīng)濟增長,第三節(jié) 中國房地產(chǎn)業(yè)的復蘇與發(fā)展,（五）第五階段：持續(xù)發(fā)展的繁榮階段（2001 ） 形成這一局面的主要因素是： （1）深化住房制度改革的發(fā)動力。住房分配貨幣化的改革 （2）宏觀經(jīng)濟態(tài)勢良好、居民收入增長形成的需求拉動力 （3）居民消費結構升級的內在驅動力 （4）住房消費信貸支持的助動力 （6）對外開放擴大的推動力,第三節(jié) 中國房地產(chǎn)業(yè)的復蘇與發(fā)展,這一階段房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基本特點： 1、住房消費形成熱潮，中等收入者成為購房主體 2、房地產(chǎn)投資快速增長，市場基礎牢固扎實 3、商品房銷售旺盛，形成供求兩旺的新格局 4、存量房交易迅速攀升，向著房地產(chǎn)市場主體方向發(fā)展 5、住房數(shù)量擴大與質量提高并重，整體向著質量效益型轉變 6、房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟增長的貢獻率顯著提高，逐步成長為支柱產(chǎn)業(yè),第三節(jié) 中國房地產(chǎn)業(yè)的復蘇與發(fā)展,三、中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢 深化土地使用制度改革，提高土地使用效率 加快企業(yè)改革，健全企業(yè)制度 貫徹落實科學發(fā)展觀，堅持以人為本，實現(xiàn)全面協(xié)調發(fā)展 實施科技創(chuàng)新，提高行業(yè)素質 加強宏觀調控，建立和完善對房地產(chǎn)經(jīng)濟的調控體系,