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1、XX,營 銷 策 劃 方 案,,,周邊市場(chǎng)動(dòng)態(tài)分析,項(xiàng)目高度,屬性定位,客戶定位,形象定位,總體營銷策略,工程配合,銷售準(zhǔn)備,媒體安排,營銷推廣費(fèi)用,項(xiàng)目定位,一期營銷執(zhí)行,,,一期住宅,二、三期住宅,一期價(jià)格策略,二、三期價(jià)格策略,一期商業(yè),一期營銷策略,二、三期營銷策略,項(xiàng)目總體營銷階段劃分,,一期營銷階段劃分,各階段工作安排,周邊市場(chǎng)動(dòng)態(tài)分析,項(xiàng)目高度,屬性定位,客戶定位,形象定位,總體營銷策略,工程配合,銷售準(zhǔn)備,媒體安排,營銷推廣費(fèi)用,項(xiàng)目定位,一期營銷執(zhí)行,,,一期住宅,二、三期住宅,一期價(jià)格策略,二、三期價(jià)格策略,一期商業(yè),一期營銷策略,二、三期營銷策略,項(xiàng)目總體營銷階段劃分,,

2、一期營銷階段劃分,,各階段工作安排,XX周邊樓盤動(dòng)態(tài)分析,主要競爭樓盤一覽,,次要競爭樓盤一覽,XX周邊樓盤動(dòng)態(tài)分析,,XX周邊樓盤動(dòng)態(tài)分析,,XX周邊樓盤動(dòng)態(tài)分析,,客戶職業(yè)概況,XX周邊樓盤動(dòng)態(tài)分析,,國營企事業(yè)單位：35% 私企職員：24% 個(gè)體生意人：15% 原住民：10% 公務(wù)員：8% 其它：8%,通過對(duì)項(xiàng)目所在片區(qū)市場(chǎng)的分析和總結(jié)，對(duì)片區(qū)市場(chǎng)概括主要特征為“三多兩少”,三多兩少,,周邊市場(chǎng)動(dòng)態(tài)分析,項(xiàng)目高度,屬性定位,客戶定位,形象定位,總體營銷策略,工程配合,銷售準(zhǔn)備,媒體安排,營銷推廣費(fèi)用,項(xiàng)目定位,一期營銷執(zhí)行,,,一期住宅,二、三期住宅,一期價(jià)格策略,二、三期價(jià)格策略,一期

3、商業(yè),一期營銷策略,二、三期營銷策略,項(xiàng)目總體營銷階段劃分,,一期營銷階段劃分,,各階段工作安排,人文環(huán)境突破,物業(yè)服務(wù)突破,品牌打造突破,競爭地域突破,規(guī)劃設(shè)計(jì)突破,中心西區(qū)龍頭樓盤青城生活樣板,,優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品設(shè)計(jì),創(chuàng)新規(guī)劃設(shè)計(jì),實(shí)際、獨(dú)具個(gè)性色彩文化文化,個(gè)性化包裝,項(xiàng)目立于市場(chǎng)的不敗的砝碼及關(guān)鍵工作,項(xiàng)目在市場(chǎng)尋求差異化包裝的策略之一,,尋求知名物業(yè)管理顧問公司介入,,項(xiàng)目在市場(chǎng)尋求差異化包裝的策略之一,,競爭地域范疇介定為青城整體市場(chǎng),,項(xiàng)目后期工程開發(fā)成功的前提條件,優(yōu)良產(chǎn)品、優(yōu)質(zhì)服務(wù)的基石,MI、BI導(dǎo)入及執(zhí)行,項(xiàng)目后期順利建設(shè)的基石,龍園,中心西區(qū)龍頭樓盤青城生活樣板,,周邊市場(chǎng)動(dòng)態(tài)

4、分析,項(xiàng)目高度,屬性定位,客戶定位,形象定位,總體營銷策略,工程配合,銷售準(zhǔn)備,媒體安排,營銷推廣費(fèi)用,項(xiàng)目定位,一期營銷執(zhí)行,,,一期住宅,二、三期住宅,一期價(jià)格策略,二、三期價(jià)格策略,一期商業(yè),一期營銷策略,二、三期營銷策略,項(xiàng)目總體營銷階段劃分,,一期營銷階段劃分,,各階段工作安排,36萬平米龍文化主題中高檔精品中式住宅,龍文化,建筑品質(zhì),,龍文化,建筑品質(zhì),規(guī)模,戶型,配套,環(huán)境,,36萬m2建筑規(guī)模 近4000戶人家，萬人大社區(qū),五大創(chuàng)新人居理念設(shè)計(jì),雙會(huì)所 風(fēng)情商業(yè)街 千米商業(yè)裙樓,近10萬平方米園林景觀 1萬平米中心廣場(chǎng) 九大景觀點(diǎn) 外聯(lián)208畝新華公園,,,,,,,,,,體現(xiàn),

5、提升,36萬平米龍文化主題中高檔精品中式住宅,,,龍園文化,,龍文化,建筑品質(zhì),生活內(nèi)涵,龍運(yùn),龍脈,,,體現(xiàn),提升,36萬平米龍文化主題中高檔精品中式住宅,,周邊市場(chǎng)動(dòng)態(tài)分析,項(xiàng)目高度,屬性定位,客戶定位,形象定位,總體營銷策略,工程配合,銷售準(zhǔn)備,媒體安排,營銷推廣費(fèi)用,項(xiàng)目定位,一期營銷執(zhí)行,,,一期住宅,二、三期住宅,一期價(jià)格策略,二、三期價(jià)格策略,一期商業(yè),一期營銷策略,二、三期營銷策略,項(xiàng)目總體營銷階段劃分,,一期營銷階段劃分,,各階段工作安排,,,,核心客戶群,XX,客戶定位,,XX客戶區(qū)域分析,回民區(qū)：65% 玉泉區(qū)：20% 新城區(qū)：10% 賽罕區(qū)：2% 其 它：3%,客戶定位

6、,,XX客戶職業(yè)分析,國營企事業(yè)單位：38% 私企職員：21% 周邊生意人：15% 原住民：10% 公務(wù)員：8% 其 它：8%,客戶定位,,XX客戶年齡范圍：,XX客戶購買用途：,以3040歲為主,30歲以下、4050歲上為輔,自住客戶為主，投資客戶為輔,客戶定位,,周邊市場(chǎng)動(dòng)態(tài)分析,項(xiàng)目高度,屬性定位,客戶定位,形象定位,總體營銷策略,工程配合,銷售準(zhǔn)備,媒體安排,營銷推廣費(fèi)用,項(xiàng)目定位,一期營銷執(zhí)行,,,一期住宅,二、三期住宅,一期價(jià)格策略,二、三期價(jià)格策略,一期商業(yè),一期營銷策略,二、三期營銷策略,項(xiàng)目總體營銷階段劃分,,一期營銷階段劃分,,各階段工作安排,定位語：36萬平方米龍文化主題

7、精品中式社區(qū),龍歸故里 一園傳承,,龍歸故里一園傳承,,詮釋: 龍歸故里： 龍園所在板塊是青城的發(fā)源地，居住氛圍和傳統(tǒng)風(fēng)情歷久彌香，交通、商業(yè)、教育配套完善。對(duì)這片土地呼市人有著深深的眷戀和祈盼，對(duì)這片土地龍園的開發(fā)商以全新的家居理念對(duì)傳統(tǒng)的家居生活賦予更深、更廣、更時(shí)尚生活定義，亦是龍子龍孫們對(duì)故土的家居革命，亦是故土之情、親情、友情、民情之升華，龍歸故里也代表著艾博人寬大的胸懷和對(duì)故土真情的回饋。 一園： 泛指龍園；集健康、休閑、生態(tài)、時(shí)尚、舒適的36萬平米中心西區(qū)生活館，約4000戶萬人大社區(qū)。 傳承： 傳遞、繼承；龍園傳遞的是卓越的建筑品質(zhì)，對(duì)品尚生活的追求及獨(dú)一無二的人居文化理

8、念。它繼承著中國先賢著“天人合一、與天和諧”的思想，將龍之人文所具有的創(chuàng)新、進(jìn)取、包容、獨(dú)特精神拓展并熔鑄到對(duì)社區(qū)生活環(huán)境的營造中，締造片區(qū)的品尚生活先鋒，青城人居樣板。 一園傳承： 指的龍園人與人的友善、人與自然的互動(dòng)、人與建筑的溝通以及物業(yè)本身的價(jià)值，是給予下一代一筆物質(zhì)財(cái)富，也是可以繼承的精神財(cái)富，無論男女老少，情有所歸，居有所樂，物有所值，不僅擁有今天，還收獲了未來；這36萬平米的龍園建筑的點(diǎn)點(diǎn)滴滴之上，都傾注了開發(fā)商的赤子之情和開發(fā)商回報(bào)社會(huì)的所思所想、造福社會(huì)的夙愿。,龍歸故里 一園傳承,,龍歸故里一園傳承,,備選推廣語,龍脈上的人居風(fēng)景 首創(chuàng)入戶花園 傾情奉獻(xiàn),龍歸故里一園傳承

9、,,周邊市場(chǎng)動(dòng)態(tài)分析,項(xiàng)目高度,屬性定位,客戶定位,形象定位,總體營銷策略,工程配合,銷售準(zhǔn)備,媒體安排,營銷推廣費(fèi)用,項(xiàng)目定位,一期營銷執(zhí)行,,,一期住宅,二、三期住宅,一期價(jià)格策略,二、三期價(jià)格策略,一期商業(yè),一期營銷策略,二、三期營銷策略,項(xiàng)目總體營銷階段劃分,,一期營銷階段劃分,,各階段工作安排,開發(fā)策略： 專業(yè)合作大規(guī)模、大配套、高姿態(tài) 產(chǎn)品策略： 降低門檻低成本、中價(jià)位、高品質(zhì) 營銷策略： 快速銷售大營銷、大傳播、大服務(wù),專業(yè)合作降低門檻快速銷售,,項(xiàng)目傳播推廣策略（核心策略之一）：,推廣策略,,作好小步快走、長線作戰(zhàn)的準(zhǔn)備（核心策略之二）：,整個(gè)項(xiàng)目的供應(yīng)量會(huì)超過36萬建筑平方米

10、。必須有3至4年開發(fā)周期的思想準(zhǔn)備。 相應(yīng)策略：,“大盤小做”策略 嚴(yán)格控制每個(gè)階段的供應(yīng)量，每次供應(yīng)一定的數(shù)額，造成限量發(fā)售的“瞬間短缺”效應(yīng)。 “大盤快做”策略： 階段性推廣周期不宜長，速戰(zhàn)速?zèng)Q，保持緊湊的節(jié)奏感。 “大盤細(xì)做”策略： 精益求精，有長遠(yuǎn)的質(zhì)量意識(shí)，是確保旺銷的根本。,銷售策略,,項(xiàng)目傳播推廣策略（核心策略之三）：,,媒體策略,,主流媒體塑造形象，并為活動(dòng)營銷造勢(shì)，總體上采取多面的立體式策略。主流媒體選 擇報(bào)紙和電視，輔以戶外廣告牌、條幅廣告、燈杠旗等多層面多角度立體式推廣。 借“龍”形象的突出項(xiàng)目出類拔萃，不同凡俗的品質(zhì)及文化底蘊(yùn)。 低成本、實(shí)效性、多途徑、針對(duì)性的原

11、則。,媒體組合： 組合一：戶外廣告 + 工地圍墻 + 燈桿旗 + 賣場(chǎng)包裝 組合二：報(bào)紙 + 刊物雜志 + 直郵 + 網(wǎng)站 組合三：直郵 + 短信 + 活動(dòng) 組合四：公交車體 + 車內(nèi)POP + 站牌,按項(xiàng)目銷售額的0.8%推算出項(xiàng)目整體推廣費(fèi)用，為619萬元,XX總體推廣費(fèi)用,,周邊市場(chǎng)動(dòng)態(tài)分析,項(xiàng)目高度,屬性定位,客戶定位,形象定位,總體營銷策略,工程配合,銷售準(zhǔn)備,媒體安排,營銷推廣費(fèi)用,項(xiàng)目定位,一期營銷執(zhí)行,,,一期住宅,二、三期住宅,一期價(jià)格策略,二、三期價(jià)格策略,一期商業(yè),一期營銷策略,二、三期營銷策略,項(xiàng)目總體營銷階段劃分,,一期營銷階段劃分,,各階段工作安排,一

12、期營銷策略“快”,,“快”,“快”,,1、迅速銷售，快速回款 2、銷售帶動(dòng)拆遷 3、轟動(dòng)效應(yīng) 4、搶占市場(chǎng)，爭奪客戶 5、樹立項(xiàng)目品牌和公司品牌,發(fā)展商、代理商目的,入市手段選定,,方案一：年前入市（年前方案） 方案二：年后集中入市（年后方案）,兩種入市方案,入市手段選定,,入市手段選定,,年后入市方案優(yōu)劣勢(shì)分析,,,,,S,W,保持優(yōu)勢(shì),集中開盤，容易產(chǎn)生轟動(dòng)效應(yīng) 市場(chǎng)試探期長，價(jià)格更趨合理化 客戶儲(chǔ)備充足 包裝推廣手段完善 推廣費(fèi)用集中 易于品牌建立 順市銷售,發(fā)展商回籠資金慢 容易造成客戶流失 為防止客戶流失付出大量優(yōu)惠 市場(chǎng)變數(shù)加大競爭風(fēng)險(xiǎn) 價(jià)格走勢(shì)不明朗,入市手段選定,,年前強(qiáng)勢(shì)入市

13、。 采用直接銷售和認(rèn)籌積累相結(jié)合的形式。,結(jié)論,入市手段選定,,一期項(xiàng)目推盤節(jié)奏,注：一期原小高層項(xiàng)目，建議在二期中推出,,,,,,,,一期推盤節(jié)奏,,一期營銷策略“各階段目標(biāo)”,一期一組團(tuán)銷售達(dá)85%,二組團(tuán)公開發(fā)售,二組團(tuán)銷售達(dá)75%,三組團(tuán)公開發(fā)售,一期項(xiàng)目銷售達(dá)75%,,,,,帶動(dòng)二期快速建設(shè)和入市,,06年11月18-07年1月中下旬,07年1月中下旬-07年4月上旬,07年4月上旬07年8月,,,,一期階段目標(biāo),,周邊市場(chǎng)動(dòng)態(tài)分析,項(xiàng)目高度,屬性定位,客戶定位,形象定位,總體營銷策略,工程配合,銷售準(zhǔn)備,媒體安排,營銷推廣費(fèi)用,項(xiàng)目定位,一期營銷執(zhí)行,,,一期住宅,二、三期住宅,一

14、期價(jià)格策略,二、三期價(jià)格策略,一期商業(yè),一期營銷策略,二、三期營銷策略,項(xiàng)目總體營銷階段劃分,,一期營銷階段劃分,,各階段工作安排,價(jià)格核心戰(zhàn)略 低價(jià)入市，搶占市場(chǎng)； 層層推進(jìn)，快速銷售； 引爆市場(chǎng)，制造供不應(yīng)求之銷售局面。,一期價(jià)格策略,,一期均價(jià)：2027元/ （不包含小高層7500）,一期總體價(jià)格,,周邊市場(chǎng)動(dòng)態(tài)分析,項(xiàng)目高度,屬性定位,客戶定位,形象定位,總體營銷策略,工程配合,銷售準(zhǔn)備,媒體安排,營銷推廣費(fèi)用,項(xiàng)目定位,一期營銷執(zhí)行,,,一期住宅,二、三期住宅,一期價(jià)格策略,二、三期價(jià)格策略,一期商業(yè),一期營銷策略,二、三期營銷策略,項(xiàng)目總

15、體營銷階段劃分,,一期營銷階段劃分,,各階段工作安排,二期： 二期鞏固形象，將項(xiàng)目提升到青城人居樣板高度，全面挖掘更 深層面的客戶群。 三期： 三期以通過良好人居氛圍營造，以及現(xiàn)場(chǎng)實(shí)景和入住人群所傳 遞的良好的市場(chǎng)口碑，訴求項(xiàng)目大社區(qū)、高品質(zhì)、人居理念超 前、物超所值的特點(diǎn)，全面提升項(xiàng)目整體檔次及市場(chǎng)地位，實(shí) 現(xiàn)項(xiàng)目價(jià)值最大化。,二、三期營銷策略,,一期總體銷售達(dá)65-70%時(shí)二期項(xiàng)目開始銷售 預(yù)計(jì)07年7月開始認(rèn)籌 預(yù)計(jì)07年9月中旬開始公開發(fā)售,二期入市時(shí)間,,一、二期項(xiàng)目總體銷售達(dá)65-70%，三期開始銷售 預(yù)計(jì)08年8月開始認(rèn)籌 預(yù)計(jì)08年10月開

16、始公開發(fā)售,三期入市時(shí)間,,周邊市場(chǎng)動(dòng)態(tài)分析,項(xiàng)目高度,屬性定位,客戶定位,形象定位,總體營銷策略,工程配合,銷售準(zhǔn)備,媒體安排,營銷推廣費(fèi)用,項(xiàng)目定位,一期營銷執(zhí)行,,,一期住宅,二、三期住宅,一期價(jià)格策略,二、三期價(jià)格策略,一期商業(yè),一期營銷策略,二、三期營銷策略,項(xiàng)目總體營銷階段劃分,,一期營銷階段劃分,,各階段工作安排,二期價(jià)格策略 目前片區(qū)市場(chǎng)多層均價(jià)：2200 按市場(chǎng)預(yù)計(jì)小高層均價(jià)：2450 呼和浩特市房地產(chǎn)管理局最新發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，商品住宅年度同比增長為9.7%，根據(jù) 市場(chǎng)增長趨勢(shì)放緩和片區(qū)放量突增的情況，取8%為合理的計(jì)算參考，按這個(gè)指數(shù)計(jì)算， 二期的市場(chǎng)參考均價(jià)為：

17、 多 層： 2200（18%）2376元/平米 小高層： 2450（18%）2646元/平米 二期預(yù)期價(jià)格：多層24002500元/平米，小高層27002900元/平米,由于一期項(xiàng)目低價(jià)入市,項(xiàng)目價(jià)格將在二、三期逐步拉升，實(shí)現(xiàn)利潤最大化。,二、三期價(jià)格策略,,三期價(jià)格策略 07年片區(qū)市場(chǎng)多層均價(jià)為：2500元/平米 高層均價(jià)為：2900元/平米 呼和浩特市房地產(chǎn)管理局最新發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，商品住宅年度同比增長為9.7%，根據(jù)市場(chǎng)增長趨勢(shì)放緩和片區(qū)放量突增的情況，取8%為合理的計(jì)算參考，按這個(gè)指數(shù)計(jì)算，三期的市場(chǎng)參考均價(jià)為： 多 層：2500（

18、18%）2700元/平米 高 層：2900（18%）3132元/平米 三期預(yù)期價(jià)格：多層27002800元/平米，高層31003200元/平米,二、三期價(jià)格策略,,周邊市場(chǎng)動(dòng)態(tài)分析,項(xiàng)目高度,屬性定位,客戶定位,形象定位,總體營銷策略,工程配合,銷售準(zhǔn)備,媒體安排,營銷推廣費(fèi)用,項(xiàng)目定位,一期營銷執(zhí)行,,,一期住宅,二、三期住宅,一期價(jià)格策略,二、三期價(jià)格策略,一期商業(yè),一期營銷策略,二、三期營銷策略,項(xiàng)目總體營銷階段劃分,,一期營銷階段劃分,,各階段工作安排,根據(jù)項(xiàng)目工程形象進(jìn)度、借助住宅銷售人氣和市場(chǎng)轉(zhuǎn)旺，在一期外商業(yè)街外部裝修完成且新售樓處裝修完畢時(shí)，于07年7月份開始

19、商業(yè)認(rèn)籌，認(rèn)籌期三個(gè)月，預(yù)計(jì)07年8、9月份一期商業(yè)公開發(fā)售，二、三期商業(yè)同樣根據(jù)工程進(jìn)度適時(shí)調(diào)整入市時(shí)間。,商業(yè)入市時(shí)機(jī),商業(yè)入市時(shí)機(jī),,,,,,,,,,化工路裙樓商鋪,巴彥淖爾路商業(yè)裙樓（包括縣 府街西延路東段）,入口商業(yè)步行街,縣府街西延路西段商業(yè)裙樓,項(xiàng)目商業(yè)劃分,,,,,項(xiàng)目商業(yè)區(qū)域,,,,,,,,設(shè)置首層商鋪門面，面積間隔控制在30-50平米的范圍內(nèi)。,商業(yè)街、臨街鋪產(chǎn)品分隔,設(shè)兩層商鋪，每層面積間隔30-50平米，一、二層相連共60-100平米。,,,,,一期商業(yè)產(chǎn)品分隔,二期商業(yè)產(chǎn)品分隔,根據(jù)一期的市場(chǎng)接受情況進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì),,商業(yè)產(chǎn)品分隔,,約5500元/平米,5500-600

20、0元/平米,約5700元/平米,商鋪價(jià)格,,,,約5000元/平米,,,,,,,,,按照一期的市場(chǎng)接受情況定價(jià),,,商業(yè)價(jià)格,,現(xiàn)距項(xiàng)目一期商業(yè)推出時(shí)間近7個(gè)月時(shí)間， 隨市場(chǎng)的變動(dòng)及周邊項(xiàng)目的竣工，預(yù)測(cè)項(xiàng) 目一期商業(yè)到推出時(shí)，將有8%10%的 漲幅空間，我司根據(jù)市場(chǎng)具體情況，對(duì)價(jià) 格進(jìn)行修定,商鋪初步定價(jià),周邊市場(chǎng)動(dòng)態(tài)分析,項(xiàng)目高度,屬性定位,客戶定位,形象定位,總體營銷策略,工程配合,銷售準(zhǔn)備,媒體安排,營銷推廣費(fèi)用,項(xiàng)目定位,一期營銷執(zhí)行,,,一期住宅,二、三期住宅,一期價(jià)格策略,二、三期價(jià)格策略,一期商業(yè),一期營銷策略,二、三期營銷策略,項(xiàng)目總體營銷階段劃分,,一期營銷階段劃分,,各

21、階段工作安排,時(shí)間段：,10月 1月 4月 7月 10月 1月 4月 7月 10月 1月 4月 7月 10月 1月 4月,2006年 2007年 2008年 2009年 2010年,工程：,一期封頂,二期多層 封頂（6月）,一期工程驗(yàn)收,二、三期拆遷完畢,,,一期主體工程,,,,一期裝修工程,,,二期主體工程,,,二期裝修工程 及工程驗(yàn)收,,三期主體工程 三期多層封頂（6月）,一期拆遷,總體工程階段劃分,,時(shí)間段：,10月 1月 4月 7月 10月 1月 4月 7月 10月 1月 4月 7月 10月 1月 4月,2006年 2007年 2008年 200

22、9年 2010年,銷售：,一期三組團(tuán)公開發(fā)售,一期持銷期,,,三組團(tuán)認(rèn)籌,,,,開盤,,,,一期一組團(tuán)公開發(fā)售,一期二組團(tuán)公開發(fā)售,二、三組團(tuán)認(rèn)籌,三組團(tuán)認(rèn)籌,一期強(qiáng)銷期,一期商業(yè)認(rèn)籌 二期銷售認(rèn)籌 （7、8月開始認(rèn)籌）,二期公開發(fā)售,三期強(qiáng)銷期,總體營銷階段劃分,,二期持銷期,,三期銷售前期 （8月開始認(rèn)籌）,三期公開發(fā)售期,,,三期持銷期,,尾盤期,二期強(qiáng)銷期,一期商業(yè)公開發(fā)售 （8、9月公開發(fā)售）,周邊市場(chǎng)動(dòng)態(tài)分析,項(xiàng)目高度,屬性定位,客戶定位,形象定位,總體營銷策略,工程配合,銷售準(zhǔn)備,媒體安排,營銷推廣費(fèi)用,項(xiàng)目定位,一期營銷執(zhí)行,,,一期住宅,二、三期住宅,一期價(jià)格策略,二

23、、三期價(jià)格策略,一期商業(yè),一期營銷策略,二、三期營銷策略,項(xiàng)目總體營銷階段劃分,,一期營銷階段劃分,,各階段工作安排,時(shí)間段：,10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月,2006年 2007年,工程：,項(xiàng)目動(dòng)工,主體工程動(dòng)工,拆遷完畢,封頂,工程驗(yàn)收,拆遷、基礎(chǔ)工程,拆遷、主體工程,內(nèi)管網(wǎng)、外立面工程,主體工程,,,,,,,,,,銷售：,,,,,二組團(tuán)公開發(fā)售期,開盤,一期商業(yè)認(rèn)籌,二期公開發(fā)售,強(qiáng)銷期,三組團(tuán)公開發(fā)售期,二期銷售前期 （7、8月開始認(rèn)籌）,一組團(tuán)公開發(fā)售期,二、三組團(tuán)認(rèn)籌,三組團(tuán)認(rèn)籌,三組團(tuán)認(rèn)籌,一期工作階段劃分,,持銷

24、期,一期商業(yè)公開發(fā)售（9月）,周邊市場(chǎng)動(dòng)態(tài)分析,項(xiàng)目高度,屬性定位,客戶定位,形象定位,總體營銷策略,各階段工作安排,工程配合,銷售準(zhǔn)備,媒體安排,營銷推廣費(fèi)用,項(xiàng)目定位,一期營銷執(zhí)行,,,一期住宅,二、三期住宅,一期價(jià)格策略,二、三期價(jià)格策略,一期商業(yè),一期營銷策略,二、三期營銷策略,項(xiàng)目總體營銷階段劃分,,一期營銷階段劃分,,時(shí)間段：,10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月,2006年 2007年,銷售：,二組團(tuán)公開發(fā)售期,開盤,持銷期,二期公開發(fā)售,一組團(tuán)公開發(fā)售期,強(qiáng)銷期,三組團(tuán)公開發(fā)售期,,,,,,,二期銷售前期 （7、8月開

25、始認(rèn)籌）,二、三組團(tuán)認(rèn)籌,三組團(tuán)認(rèn)籌,三組團(tuán)認(rèn)籌,一期營銷階段工作安排,,,一期營銷推廣階段工作安排,時(shí)間段：,10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月,2006年 2007年,工程配合：1、項(xiàng)目進(jìn)行拆遷；2、工地圍墻樹立；3、工程節(jié)點(diǎn)確定 銷售工作：1、入市價(jià)格策略確定；2、認(rèn)籌方案確定；3、銷售控制確定；4、認(rèn)籌登記（二、三組團(tuán)） 5、一期一組團(tuán)公開發(fā)售 銷售物料：1、認(rèn)購協(xié)議、認(rèn)籌協(xié)議、銷售合同、認(rèn)購須知、購房須知、相關(guān)法律等文件到位； 2、戶型圖單張、海報(bào)，DM直郵制作完成；3、項(xiàng)目網(wǎng)站制作完成； 4、認(rèn)籌卡制作；5、

26、項(xiàng)目一期戶型模型及建筑模型制作完成 6、項(xiàng)目全部導(dǎo)示系統(tǒng)發(fā)布（戶外廣告牌、導(dǎo)示牌、路燈旗、形象圍墻）； 7、POP設(shè)計(jì)、禮品、資料袋及禮品包裝到位； 媒體發(fā)布：1、確定投放計(jì)劃；2、報(bào)版（4個(gè)整版、4個(gè)半版）；3、選定電視臺(tái)及電臺(tái)； 4、DM（直郵、短信）公司確定及投放；,銷售：,一組團(tuán)：實(shí)現(xiàn)銷售率85% 二、三組團(tuán)：積累300批認(rèn)籌客戶,一組團(tuán)公開發(fā)售期,銷售目標(biāo)：,營銷工作安排：,,二、三組團(tuán)認(rèn)籌,時(shí)間段：,10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月,2006年 2007年,銷售：,工程配合：1、項(xiàng)目一期拆遷完畢；2、園林規(guī)

27、劃設(shè)計(jì)確定 銷售工作：1、實(shí)施公開發(fā)售工作；2、公開發(fā)售價(jià)格策略確定（一期二組團(tuán)）； 3、一期二組團(tuán)銷售控制確定 銷售物料：1、折頁、樓書制作完成；2、項(xiàng)目網(wǎng)站更新；3、項(xiàng)目導(dǎo)示系統(tǒng)內(nèi)容更新（部分戶外廣告 牌、部分形象圍墻）；4、二組團(tuán)公開發(fā)售禮品、POP到位；5、3D短片制作完成 媒體發(fā)布：1、確定階段投放計(jì)劃；2、報(bào)版（2個(gè)整版、2個(gè)半版）；3、電視、電臺(tái)投放； 4、DM（直郵、短信）投放；,銷售：,二組團(tuán)公開發(fā)售 二組團(tuán)實(shí)現(xiàn)銷售率75%,銷售目標(biāo)：,營銷工作安排：,二組團(tuán)公開發(fā)售期,三組團(tuán)認(rèn)籌,一期營銷階段工作安排,,時(shí)間段：,10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月

28、 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月,2006年 2007年,工程配合：1、一期基礎(chǔ)工程完畢；2、二期拆遷進(jìn)行；3、銷售中心4、項(xiàng)目二期戶型確定 規(guī)劃設(shè)計(jì)確定； 銷售工作：1、一期開盤活動(dòng)方案確定；2、一期開盤價(jià)格策略確定（一期三組團(tuán)）； 3、一期三組團(tuán)銷售控制調(diào)整 銷售物料：1、部分物料補(bǔ)充；2、項(xiàng)目網(wǎng)站更新；3、項(xiàng)目總體模型制作； 4、項(xiàng)目導(dǎo)示系統(tǒng)內(nèi)容更新（部分戶外廣告牌、部分形象圍墻）； 5、開盤禮品到位 媒體發(fā)布：1、確定階段性投放計(jì)劃；2、報(bào)版（4個(gè)半版）；3、電視、電臺(tái)投放； 4、DM（直郵、短信）投放；,營銷工作安排：,累計(jì)一期銷售率達(dá)50%,銷售目標(biāo)：

29、,強(qiáng)銷期,三組團(tuán)認(rèn)籌,一期營銷階段工作安排,,時(shí)間段：,10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月,2006年 2007年,工程配合：1、一期主體工程進(jìn)行；2、項(xiàng)目二期拆遷完畢；3、銷售中心動(dòng)工； 銷售工作：1、一期開盤活動(dòng)方案實(shí)施；2、階段性價(jià)格調(diào)整；3、階段性銷售控制調(diào)整 銷售物料：1、部分物料補(bǔ)充；2、項(xiàng)目網(wǎng)站更新；3、總體模型使用； 4、項(xiàng)目導(dǎo)示系統(tǒng)階段性內(nèi)容更新（戶外廣告牌、導(dǎo)示牌、路燈旗、形象圍墻）； 媒體發(fā)布：1、確定階段性投放計(jì)劃；2、報(bào)版（5個(gè)整版、4個(gè)半版）；3、電視、電臺(tái)投放； 4、DM（直郵、短信）投放；,銷

30、售：,三組團(tuán)公開發(fā)售 三組團(tuán)銷售達(dá)70%,銷售目標(biāo)：,營銷工作安排：,開盤,三組團(tuán)公開發(fā)售期,一期營銷階段工作安排,,時(shí)間段：,10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月,2006年 2007年,工程配合：1、一期主體工程完工（封頂）；2、項(xiàng)目二期基礎(chǔ)工程進(jìn)行；3、園林工程進(jìn)行施工； 4、二期樣板房推出；5、銷售中心啟用 銷售工作：1、階段性價(jià)格調(diào)整；2、階段性銷售控制調(diào)整； 4、擬訂及確定二期營銷策略 銷售物料：1、部分物料補(bǔ)充；2、二期海報(bào)、折頁、戶型圖設(shè)計(jì)；3、會(huì)員卡制作 4、項(xiàng)目導(dǎo)示系統(tǒng)更換為二期內(nèi)容（戶外廣告牌、導(dǎo)示牌

31、、路燈旗、形象圍墻） 媒體發(fā)布：1、確定階段性投放計(jì)劃；2、報(bào)版（5個(gè)整版、2個(gè)半版）；3、電視、電臺(tái)投放； 4、DM（直郵、短信）投放；,銷售：,累計(jì)一期銷售率達(dá)75%,持銷期,銷售目標(biāo)：,營銷工作安排：,二期銷售前期 （7、8月開始認(rèn)籌）,一期營銷階段工作安排,,一期商業(yè)認(rèn)籌,報(bào)版投放安排（共16個(gè)整版、16個(gè)半版）,一期媒體工作安排,,電視投放安排,一期媒體工作安排,,周邊市場(chǎng)動(dòng)態(tài)分析,項(xiàng)目高度,屬性定位,客戶定位,形象定位,總體營銷策略,各階段工作安排,工程配合,銷售準(zhǔn)備,媒體安排,營銷推廣費(fèi)用,項(xiàng)目定位,一期營銷執(zhí)行,,,一期住宅,二、三期住宅,一期價(jià)格策略,二、三期價(jià)格策略,一期商業(yè),一期營銷策略,二、三期營銷策略,項(xiàng)目總體營銷階段劃分,,一期營銷階段劃分,,一期推廣費(fèi)用,,一期媒體費(fèi)用,,智在策劃利在執(zhí)行,智在策劃利在執(zhí)行,