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1、河南創(chuàng)贏 鑫苑項(xiàng)目組 2009年 12月 17日 鑫苑商務(wù)大廈 調(diào)研報(bào)告 目 錄 第一部分 區(qū)域市場(chǎng)分析 第二部分 目標(biāo)客戶分析 第三部分 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析 第四部分 本項(xiàng)目分析 區(qū)域市場(chǎng)分析 二七商圈諸侯爭(zhēng)霸 二七商圈位于鄭州市的心臟位置，集中了大大小小的商業(yè)項(xiàng)目十多個(gè)，包括金博大、北 京華聯(lián)、鄭州華聯(lián)、鄭州百貨大樓、亞細(xì)亞、天然商廈、商城大廈、友誼商廈、丹尼斯百貨、 德化步行街等等，商業(yè)氛圍濃厚。涵蓋了傳統(tǒng)百貨、超市零售、商業(yè)步行街、批發(fā)等形態(tài)。 也是鄭州商業(yè)業(yè)態(tài)最為豐富配套最為全面的區(qū)域。 二七商圈歷來(lái)是鄭州商業(yè)與地產(chǎn)開發(fā)的中心，數(shù)年

2、來(lái)，它以無(wú)可撼動(dòng)的商業(yè)霸主地位， 吸引著全世界商業(yè)大鱷的目光。 區(qū)域市場(chǎng)分析 因二七與火車站相距很近，而兩個(gè)商圈可以說(shuō)是鄭州商業(yè)的發(fā)源地，經(jīng)過(guò)歷史變遷和城市 發(fā)展以及經(jīng)濟(jì)水平的提高，二七商圈與火車站商圈的服務(wù)半徑分別有了擴(kuò)大，甚至是慢慢的 有融為一體的傾向。如德化步行街，其一端在二七商圈，一端又牽著火車站商圈的尾巴。德 化步行街做了兩個(gè)商圈的中間搭橋人。 二七商圈對(duì)鑫苑商務(wù)的影響 二七商圈早期以傳統(tǒng)百貨業(yè)為主，商業(yè)發(fā)展迅速，現(xiàn)已成 為鄭州商圈的主流。幾乎承載了鄭州現(xiàn)代商業(yè)興起之初的全部榮 耀，是商城無(wú)可替代的標(biāo)志。 本項(xiàng)目屬于二七商圈的邊緣地帶，隨著城市的擴(kuò)張和區(qū)域 功

3、能的轉(zhuǎn)換二七商圈的快速發(fā)展，本項(xiàng)目區(qū)域的發(fā)展速度很快， 對(duì)本項(xiàng)目地區(qū)帶動(dòng)性很強(qiáng)。 第二部分 目標(biāo)客戶分析 通過(guò)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，商鋪投資者的年齡構(gòu)成主要集中在 31-40歲，所占比例為 62%，其中 36-40歲的比例為 33%， 31-35歲的比例為 29%； 41-45歲年齡段所占的 比例是 16%， 25-30歲也有 10%， 46-55歲的比例合計(jì) 為 12%。 研究結(jié)果顯示， 31-40歲這一年齡層的人群是目前 鄭州市商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)商鋪投資的主力軍，這部分人群 社會(huì)經(jīng)驗(yàn)豐富，具備較強(qiáng)的資金實(shí)力，在目前投資渠 道較少而商鋪投資前景看好的情況下自然被商鋪投資 吸引。在此也建議開

4、發(fā)商將這一部分人群作為重點(diǎn)目 標(biāo)客戶群，研究他們的投資習(xí)慣和投資價(jià)值取向，和 具體的投資需求，這樣才能獲取最大的市場(chǎng)份額。 0 5 10 15 20 25 30 35 25-30歲 31-35歲 36-40歲 41-45歲 46-50歲 51-55歲 目標(biāo)客戶分析 目標(biāo)客戶分析 調(diào)查結(jié)果顯示，受訪者購(gòu)買商鋪 的主要目的為投資的比例最高，達(dá) 到 58%，購(gòu)買目的進(jìn)行投資已經(jīng)成 為目前鄭州商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的主旋律； 購(gòu)買母的自己經(jīng)營(yíng)的比例有 38%， 這部分購(gòu)買者主要是正在經(jīng)商和準(zhǔn) 備經(jīng)商的人群；而選擇其他的比例 僅為 4%。 購(gòu)買目的分析 投資 自營(yíng) 其他 目標(biāo)客戶分析 購(gòu)買區(qū)域分析

5、 中心區(qū)仍是購(gòu)買者的首選，所占比例為 32%； 購(gòu)買者選擇東區(qū)和鄭東新區(qū)的比例分別為 18%和 16%； 選擇西區(qū)和北區(qū)的比例也分別有 15%和 13%； 選擇南區(qū)的比例只有 6%。 中心區(qū)二七商圈 ： 大上海 銅鑼灣廣場(chǎng)和二七旺角、火車站商圈的世貿(mào) 商城 M區(qū)，以及清華園 SOHO廣場(chǎng) 紅場(chǎng)等，都對(duì)投資者 產(chǎn)生了巨大的吸引力。 0 5 10 15 20 25 30 35 中心 鄭東 東區(qū) 南區(qū) 西區(qū) 北區(qū) 目標(biāo)客戶分析 考慮因素分析 投資者選擇時(shí)首先看的是位置 地段，選擇比例高達(dá) 40%；其次 是增值潛力和周邊環(huán)境，投資者 選擇的比例分別是 19%和 17%； 投資者

6、還考慮的因素主要有租售 價(jià)格，商業(yè)氛圍，周邊交通，開 發(fā)商實(shí)力、信譽(yù)等。 0 10 20 30 40 位置地段 增值潛力 周邊環(huán)境 其他 目標(biāo)客戶分析 面積需求分析 調(diào)查結(jié)果顯示，超過(guò)半數(shù)的投資者實(shí)際需求的面積為 21-40平方米，需求面積在 41-60平方米的比例占 19%，需求面積為 61-80平方米和 80平方米以上的比例分別是 12%和 13%，而選擇 20平方米以下的僅占 4%。 面積對(duì)投資者而言比較重要，面積太大不僅投資金額和投資成本高，而且不易出手，接盤的投資者相對(duì) 較少；而面積太小會(huì)對(duì)商鋪經(jīng)營(yíng)者有所限制，不利于租賃和經(jīng)營(yíng)。從開發(fā)商的角度來(lái)講，了解到投資者

7、對(duì)面 積的真實(shí)需求，根據(jù)他們的需求推出適合客戶的產(chǎn)品，在商業(yè)地產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)中將處于有利地位。 0 10 20 30 40 50 60 2 0 平米以下 2 1 - 4 0 平米 4 1 - 6 0 平米 6 1 - 8 0 平米 8 0 平米以上 投資者對(duì)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的認(rèn)識(shí)分析 有 25%的投資者認(rèn)為目前市場(chǎng)處在發(fā)展成熟階段，市場(chǎng)比較繁榮；只有 8%的投資者認(rèn)為目前市場(chǎng) 已經(jīng)發(fā)展過(guò)剩，處在飽和狀態(tài)，對(duì)市場(chǎng)前景看得比較黯淡；另有 2%的投資者對(duì)目前市場(chǎng)的情況不是 很清楚和了解。 九成的投資者對(duì)目前鄭州商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)表示樂(lè)觀，說(shuō)明絕大部分投資者對(duì)市場(chǎng)發(fā)展非常的看好， 投資信心比較充足，對(duì)商

8、業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)起到良好的推動(dòng)和促進(jìn)作用。 0 10 20 30 40 50 60 70 發(fā)展成熟 處在發(fā)展階段 發(fā)展過(guò)剩飽和 不清楚不了解 通過(guò)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，有 65%的投資者認(rèn)為目前鄭州市的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)處在發(fā)展 階段，發(fā)展前景比較看好； 第三部分 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析 周邊項(xiàng)目數(shù)據(jù)表 項(xiàng)目名稱 項(xiàng)目地址 總建面 （萬(wàn)平方米） 容積率 廣告大廈 大學(xué)路與中原路交叉口向南 1000 米路東 鼎盛時(shí)代大廈 航海路與大學(xué)路交匯處西300米路南 3.0111 4.49 富博商務(wù) 交通路與隴海路交叉口向北 200 米路東 綠云尊邸 隴海路與勤勞街交叉口向西 50 米路北 京廣大廈 京廣路與航海路交叉口向南

9、 100 米 17 2.5 康橋華城 大學(xué)路與中原路交匯處南 16.6 4.75 升龍國(guó)際 大學(xué)路與淮河路交叉口南 200 米 12 5 . 5 慧豐大廈 大學(xué)路隴海路交匯處向西100米路北 隆福國(guó)際 隴海路京廣路交匯處 華成國(guó)際中心 大學(xué)路與桃園路交匯處 3 4.75 寫字樓 商業(yè)、住宅 住宅、普通住宅、商鋪 住宅、高尚綜合區(qū)、寫字樓、商鋪 住宅、商業(yè)、寫字樓、星級(jí)酒店 形態(tài)規(guī)模分析 商業(yè) 住宅 商業(yè)、酒店、高層住宅 物業(yè)類別 寫字樓 寫字樓 商業(yè)（只出租不銷售） 數(shù)據(jù)顯示此區(qū)域純正寫字樓較少 項(xiàng)目名稱 項(xiàng)目地址 均價(jià) 出租率 租金 廣告大廈 大學(xué)路與中原路交叉口向南 1000 米路東 3

10、200 左右 / 平米 75% 1 元 / 平米 / 天 鼎盛時(shí)代大廈 航海路與大學(xué)路交匯處西300米路南 富博商務(wù) 交通路與隴海路交叉口向北 200 米路東 90% 1. 36 元 / 平米 / 天（實(shí)用面積） 綠云尊邸 隴海路與勤勞街交叉口向西 50 米路北 北 ： 3700 3800 元 / 平 米 南 ： 4000 4300/ 平米 85% 0. 5 元 / 平米 / 天（商?。?京廣大廈 京廣路與航海路交叉口向南 100 米 均價(jià)： 3800 元 / 平米 （新房銷售） 康橋華城 大學(xué)路與中原路交匯處南 升龍國(guó)際 大學(xué)路與淮河路交叉口南 200 米 5228元/平方米 慧豐大廈

11、大學(xué)路隴海路交匯處向西100米路北 只出租不出售 基本達(dá)到100% 1.1元/天/ 隆福國(guó)際 隴海路京廣路交匯處 商業(yè)未銷售 華成國(guó)際中心 大學(xué)路與桃園路交匯處 5200元/平米 價(jià)格狀況分析 次數(shù)據(jù)顯示各項(xiàng)目均價(jià)差異太大，總體均價(jià)在 4200左右 項(xiàng)目名稱 項(xiàng)目地址 物業(yè)費(fèi) 廣告大廈 大學(xué)路與中原路交叉口向南 1000 米路東 3 元 / 平米 / 天 鼎盛時(shí)代大廈 航海路與大學(xué)路交匯處西300米路南 富博商務(wù) 交通路與隴海路交叉口向北 200 米路東 綠云尊邸 隴海路與勤勞街交叉口向西 50 米路北 0. 7 元 / 平米 京廣大廈 京廣路與航海路交叉口向南 100 米 1 元 / 平方

12、米 月 康橋華城 大學(xué)路與中原路交匯處南 1.15元/平方米月 升龍國(guó)際 大學(xué)路與淮河路交叉口南 200 米 1.10元/平方米月 慧豐大廈 大學(xué)路隴海路交匯處向西100米路北 1元/月/ 隆福國(guó)際 隴海路京廣路交匯處 華成國(guó)際中心 大學(xué)路與桃園路交匯處 1.85元/平方米月 地面100個(gè)；地下1145個(gè) 90元/輛/月 地上地下停車位 物業(yè)配套分析 停車位 地上：580個(gè)地下：2420個(gè)共3000比例：29：150 20 個(gè)地上車位（免費(fèi)） 200個(gè) 8 個(gè)地下車位（免費(fèi)） 20 個(gè)地下車位（ 60 元 / 個(gè) / 月） 此數(shù)據(jù)顯示物業(yè)費(fèi)均在 1.2元 /平方米 /月，停車位明顯供應(yīng)不足。

13、 康橋 華城 項(xiàng)目地址： 開 發(fā) 商： 占地面積： 物業(yè)類別： 綠化率： 鄭州新長(zhǎng)城房地產(chǎn)有限公司 49% 住宅、高尚綜合區(qū) 寫字樓 商鋪 二七區(qū)大學(xué)路與中原路交匯處南 166000平方米 售完 租期及價(jià)位，押金合同細(xì)節(jié)均可與業(yè)主詳 談；一梯五戶；公用衛(wèi)生間；入戶空調(diào)；得房 率 80%；精裝；公用衛(wèi)生間；出租率 60%左右； 30萬(wàn)平米磅礴氣勢(shì)，包括高尚住宅、寫字樓、 風(fēng)情商業(yè)街于一體。 位于市政府所在地的中心城區(qū)版塊 ,基地北 面緊鄰鄭州大學(xué)，該區(qū)域行政機(jī)關(guān)、大專院校、 醫(yī)院、眾多，城市配套成熟。鄭州大學(xué)、金水 河、各大銀行、家世界超

14、市等。 康橋 華城 售完 物業(yè)管理服務(wù)較完善，整體環(huán)境適合辦公； 交通便利，處于大學(xué)路商圈核心地段。 優(yōu)勢(shì) 劣勢(shì) 沒(méi)有統(tǒng)一招商，租聘市場(chǎng)有些混亂。 康橋 華城 售完 升龍國(guó)際 31% 29% 40% 數(shù)碼/ 家私 生活配套 休閑文化 業(yè)態(tài)組合比例 生活配套 40% 休閑文化 29% 數(shù)碼家俬 31% 項(xiàng)目地址： 開 發(fā) 商： 占地面積： 物業(yè)類別： 綠化率： 鄭州尚錦房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 住宅、住宅、商業(yè)、寫字樓、星級(jí)酒店 二七區(qū)鄭州市大學(xué)路與淮河路交叉口南 200米 253080平方米 30% 在建筑品質(zhì)、

15、園林外觀、產(chǎn) 品塑造等方面，升龍國(guó)際中心鼎 持以人為本的思想，運(yùn)用科學(xué)的 “住宅雙地面，商業(yè)雙首層”手 法，有效分離商業(yè)嘈雜，保持住 宅環(huán)境的單純、寧?kù)o；在戶型設(shè) 計(jì)上，全明開間、人性化尺度， 自在享受大城美好生活。 升龍國(guó)際 1 地段制勝論：扼守鄭州 西南門戶，連接西南城 區(qū)與中心城區(qū)。 2 品質(zhì)高端論：首創(chuàng)“住 宅雙地面，商業(yè)多首層” 概念。項(xiàng)目體量大，產(chǎn) 品類型豐富，規(guī)劃起點(diǎn) 高。 3 買一得五論：超大城市 綜合體，集住宅、商業(yè)、 寫字樓、公寓、星級(jí)酒 店為一體，“五位一體” 的多類型產(chǎn)品使項(xiàng)目完 全自身具備提供 、居住、 生活、工作、社交、娛 樂(lè)等全功能，物超所值。 優(yōu)

16、勢(shì) 升龍國(guó)際 京廣大廈 項(xiàng)目地址： 開 發(fā) 商： 建筑面積： 物業(yè)類別： 綠化率： 河南臺(tái)興房產(chǎn)有限公司 住宅、普通住宅、商鋪 京廣大廈位于二七區(qū)鄭州市航海中路 95號(hào) 17萬(wàn)平方米 25% 3米標(biāo)高，戶型大氣穩(wěn)重，寬敞明亮，優(yōu)雅舒適，享受陽(yáng)光普照，清風(fēng)吹拂。 該項(xiàng)目由 3棟百米高層組成， 總建筑面積約 17萬(wàn)平方米，其中 1- 3層為商鋪， 4-31層為住宅。戶型 從 60平方米至 150平方米，主力戶 型為 80-100平方米兩房一廳、兩房 兩廳。臺(tái)興房產(chǎn)著力打造讓老百姓 買得起、住得起的經(jīng)典樓盤，起價(jià) 3700元平方米，其入市價(jià)格比同 等地段樓盤優(yōu)

17、惠近千元。 廣告大廈 項(xiàng)目 地址 租 金 售 價(jià) 物 業(yè) 出租率 優(yōu)勢(shì) 優(yōu)勢(shì) 劣勢(shì) 劣勢(shì) 94年房屋落 成，產(chǎn)權(quán) 35 年左右，樓 體外觀破舊； 物業(yè)服務(wù)及 硬件設(shè)計(jì)較 差，提供停 車位不足。 項(xiàng)目在大學(xué) 路旁，處于 大學(xué)路商圈 核心地段， 價(jià)位合理； 毗鄰二七區(qū) 工商所，鄭 州大學(xué)，頗 受從事教育 咨詢，工商 咨詢，財(cái)務(wù) 管理的公司 青睞。 廣告大廈 優(yōu) 勢(shì) 劣 勢(shì) 1、緊鄰十字路口公，交線路 多，火車站、京廣車站 為出行提供便利。 1、項(xiàng)目較早，樓體比較舊。 2、 價(jià)位較低，老客戶較多 。 2、物業(yè)管理不好，可提供車位較少。 慧豐大廈

18、 項(xiàng)目地址： 租 金 停 車 費(fèi) 物 業(yè) 費(fèi) 1.1元 /天 / 1元 /月 / 大學(xué)路隴海路交匯處向西 100米路北 90元 /輛 /月 原某公司辦公樓，后對(duì)外招租，目前基本達(dá)到 100% 第四部分 本項(xiàng)目分析 本項(xiàng)目由鑫苑（中國(guó)）置業(yè)有限公司開發(fā)運(yùn)營(yíng)，品牌支撐力較強(qiáng)，物業(yè)由 鑫苑物業(yè)提供，屬本區(qū)域較高配置，依托鑫苑品牌效應(yīng)加之較強(qiáng)推廣力度和營(yíng) 銷手段迅速去化現(xiàn)有房源，由鑫苑物業(yè)公司擔(dān)當(dāng)運(yùn)營(yíng)管理共同打造本區(qū)域有影 響力寫字樓辦公環(huán)境。 項(xiàng)目概況 西出站口 經(jīng)濟(jì)圈 本案 大學(xué)路 商圈 鑫苑商務(wù)大廈 項(xiàng)目地址： 開 發(fā) 商： 占地面積：

19、 物業(yè)類別： 物業(yè)公司： 寫字樓 隴海路與京廣路交叉口西行 500米 1200 鑫苑（中國(guó)）置業(yè)有限公司 鑫苑物業(yè)管理公司 鑫苑商務(wù)大廈位于隴海路與京廣路交叉口西行 200米路南。大廈由中國(guó)首家海外上市 房地產(chǎn)企業(yè)鑫苑（中國(guó)）置業(yè)有限公司于 1998年開發(fā)的商務(wù)寫字樓。 物業(yè)服務(wù)由國(guó)家 一級(jí)物業(yè)管理公司 河南鑫苑物業(yè)管理公司提供。 項(xiàng)目距離距離火車站西出站口不足 2公里，距離京廣汽車站約 200米，門前十余趟公 交線路，交通非常便利；西出站口投入使用，隴海路高架橋、京廣路拓寬，隴海路的地 鐵口及高架橋的修建；以及周邊鑫苑現(xiàn)代城、世界城、升龍國(guó)際中心的開發(fā)，使商務(wù)大

20、 廈具備極大的升值潛力。 大廈占地 1200 ，建筑面積 10590 ，共計(jì)十層，房間進(jìn)深 7.5米，層高 4.2米，單間建筑面積約 200 左右，單層總面積約 922 。 1、 2層為商鋪， 3-10層寫字樓。配套： 兩部電梯直通 3-10層，每層配備 公用衛(wèi)生間，中央空調(diào)。 上下立體交通，地鐵口物業(yè) 隴海路快速路規(guī)劃設(shè)置 13對(duì) BRT停靠站，隴海路大學(xué)路以東，隴 海路京廣北路以西，分布位于本案東西側(cè)，未來(lái)隨著 BRT快速公 交的開通，辦公用戶市內(nèi)往來(lái)將更加快捷； 從本案出發(fā)，沿隴海路至火車站僅 8分鐘車程，到二七廣場(chǎng)僅 13分 鐘車程。沿大學(xué)路至碧沙崗商圈僅需 8分鐘車

21、程； 本項(xiàng)目位于地鐵 6號(hào)線火車站西出站口之上，真正意義上的“地鐵 就在家門口”。隨著地鐵 6號(hào)線的開通，辦公出行更是暢通無(wú)阻， 外加地鐵商業(yè)的興起，將更為便利。 地鐵 6號(hào)線 公路自駕車 BRT快速公交 項(xiàng)目?jī)r(jià)值體現(xiàn) 大學(xué)路東西兩側(cè)大型居住區(qū)將成為高消費(fèi)的客戶 本項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì) 開發(fā)商具有一定品牌效應(yīng) 成熟居住社區(qū)逐漸形成，為本按提供巨大消費(fèi)潛力 同等地段寫字樓數(shù)量較少，多為住宅一層底商，店面陳舊檔次較低 本項(xiàng)目可與升龍商圈及二七 /火車站商圈共同組成鄭州市最 核心的商業(yè)金三角區(qū)域。 本項(xiàng)目劣勢(shì) 項(xiàng)目開發(fā)時(shí)間較早，外觀及內(nèi)飾較舊，缺乏視覺(jué)沖擊力 僅有四十年的房屋產(chǎn)權(quán)使用

22、年限 本項(xiàng)目?jī)r(jià)格與該區(qū)域價(jià)格對(duì)比，相對(duì)而言中等偏上 項(xiàng)目推廣力度不夠，導(dǎo)致很多客戶不知道本項(xiàng)目 缺乏停車位 項(xiàng)目機(jī)會(huì) 一、利用開發(fā)商提供的客戶資源及自己的人脈網(wǎng)絡(luò)介紹項(xiàng)目； 二、利用鑫苑現(xiàn)代城的住宅開盤烘托寫字樓； 項(xiàng)目存在的威脅 一、經(jīng)調(diào)查，康橋 華城項(xiàng)目定位在中高端寫字樓，但該項(xiàng)目在出售初期價(jià)格與目前我們所暫 定價(jià)格接近，切康橋 華城智能管理相對(duì)到位，樓體環(huán)境較好，商業(yè)氛圍濃厚； 二、位于大學(xué)路上的廣告大廈始建于 1992年，目前也存在出售整層寫字間的情況，該項(xiàng)目的優(yōu) 勢(shì)在于價(jià)格偏低， 30003200元 / ，目前有兩個(gè)整層及零散小面積待售，同樣采取即買即租的 營(yíng)銷策略；但該寫字樓房屋產(chǎn)權(quán)時(shí)間較少； 三、隆福 國(guó)際、中苑名都等商住兩用式的戶型推出，也會(huì)搶占一部分寫字樓的市場(chǎng)； 做好項(xiàng)目市場(chǎng)公關(guān)，重樹項(xiàng)目市場(chǎng)形象，二次啟動(dòng) 本項(xiàng)目配套設(shè)施較為落后，應(yīng)根據(jù)現(xiàn)今區(qū)域市場(chǎng) 重新制定項(xiàng)目?jī)r(jià)格 提升項(xiàng)目品質(zhì)，提高項(xiàng)目市場(chǎng)份額 加大推廣力度，全力打造二七商圈新鮮血液 我們需要的應(yīng)對(duì)措施 感謝聆聽 ！ 歡迎各位領(lǐng)導(dǎo)批評(píng)指正！