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1、東莞市**小區(qū)業(yè)主代表大會制度 第一章 總則 一、根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、《物業(yè)管理條例》、《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》，結(jié)合本小區(qū)實(shí)際情況，特制定本制度。 二、**小區(qū)的權(quán)利屬于全體業(yè)主，業(yè)主大會是本小區(qū)的最高權(quán)力機(jī)構(gòu)；業(yè)主代表大會是業(yè)主大會的常設(shè)機(jī)構(gòu)，代表全體業(yè)主行使公共物業(yè)管理事項決策，監(jiān)督和維護(hù)本小區(qū)的合法權(quán)益；業(yè)主委員會是業(yè)主大會和業(yè)主代表大會的常設(shè)執(zhí)行機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)執(zhí)行業(yè)主大會、業(yè)主代表大會的決議。 本小區(qū)實(shí)行業(yè)主自治與專業(yè)化管理相結(jié)合的物業(yè)管理服務(wù)體制，保障物業(yè)的合理與安全使用，維護(hù)本物業(yè)小區(qū)的公共秩序，創(chuàng)建安全、整潔、和諧、舒適、文明的生活

2、環(huán)境。 三、業(yè)主大會、業(yè)主代表大會和業(yè)主委員會的決定對物業(yè)小區(qū)內(nèi)的全體業(yè)主具有約束力。 四、業(yè)主大會、業(yè)主代表大會和業(yè)主委員會接受街道辦事處、社區(qū)和房產(chǎn)主管部門的指導(dǎo)和監(jiān)督。 第二章 業(yè)主代表條件及產(chǎn)生辦法 一、業(yè)主代表的任職條件： 1、業(yè)主代表必須是本小區(qū)合法的業(yè)主，業(yè)主的認(rèn)定依據(jù)以下標(biāo)準(zhǔn)： 1）依法登記取得建筑物專有部分所有權(quán)的人（即在登記簿上記載的名字） 2）基于房屋買賣等民事法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權(quán)登記的人，憑備案的購房合同可以認(rèn)定為業(yè)主； 3）因人民法院、仲裁委員會的法律文書或者人民

3、政府的征收決定等發(fā)生效力，導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓而取得物權(quán)的人； 4）因依法繼承或接受遺贈發(fā)生效力取得房屋所有權(quán)的人； 5）與產(chǎn)權(quán)證登記權(quán)屬人為夫妻關(guān)系人，或取得權(quán)屬人書面授權(quán)的其他家庭成員。 2、除以上條件以外，業(yè)主代表還應(yīng)具備以下條件； 1）具備擔(dān)任業(yè)主代表的意愿； 　　 2）遵守國家有關(guān)法律、法規(guī)； 　　 3）遵守業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約，模范履行業(yè)主義務(wù)； 　　 4）熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，公正廉潔； 　　 5）具有一定的組織、溝通能力； 　　 6）具有完全民事行為能力； 7）沒有在本小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)參股或任職； 8）具備必要的工作時間。 二、業(yè)主代

4、表名額確定原則： 1、根據(jù)本小區(qū)樓棟及戶數(shù)分布狀況，本小區(qū)共**個單元，原則上不超過三個單元產(chǎn)生一名業(yè)主代表，同時每棟樓至少產(chǎn)生一名業(yè)主代表，這樣本小區(qū)共產(chǎn)生**名樓棟業(yè)主代表。 一期21棟樓，代表名額21人；二期9棟樓，代表名額9人；三期16棟樓，代表名額16人 ，共計**人。 2、原則上業(yè)主委員會成員自動成為其所在樓棟的業(yè)主代表，但該業(yè)委也可以另外推舉他人作為其所在樓棟業(yè)主代表候選人。 三、業(yè)主代表候選人產(chǎn)生辦法： 可以通過采取自愿報名、業(yè)主推薦、業(yè)委會所負(fù)責(zé)片區(qū)業(yè)委推薦等以下三種方式之一成為業(yè)主代表候選人。 方式1.自愿報名：有意參選業(yè)主代表候選人的業(yè)主應(yīng)當(dāng)在規(guī)定時間內(nèi)到

5、指定地點(diǎn)報名，完成報名程序并經(jīng)過業(yè)委會資格審核通過； 方式2.業(yè)主推薦：經(jīng)其所代表樓棟五名以上業(yè)主聯(lián)合推薦，征得本人同意后并獲得業(yè)委會資格審核通過； 方式3.所負(fù)責(zé)片區(qū)業(yè)委推薦：經(jīng)業(yè)委會所負(fù)責(zé)片區(qū)業(yè)委推薦，征得本人同意后并獲得業(yè)委會資格審核通過； 四、業(yè)主代表的產(chǎn)生辦法： 1、業(yè)主委員會在職業(yè)委自動成為其所在樓棟的業(yè)主代表，當(dāng)出現(xiàn)一個樓棟有兩名以上業(yè)委成員時，由業(yè)委會確定其中一人為其所在樓棟業(yè)主代表。當(dāng)業(yè)委推薦其所在樓棟其他業(yè)主成為業(yè)主代表時，該業(yè)委自動成為本小區(qū)不分區(qū)業(yè)主代表； 2、民主選舉產(chǎn)生：應(yīng)由其所代表的投票單位2/3以上業(yè)主參加投票（簽署授權(quán)代表書），并按照所獲得業(yè)

6、主投票數(shù)的高低當(dāng)選，得票次高者為樓棟副代表，當(dāng)代表缺席時，可作為樓棟代表出席會議； 3、業(yè)主代表每屆任期三年，可以連選連任，代表其所在投票單位所有業(yè)主參加業(yè)主代表大會，并行使所代表業(yè)主的投票權(quán)利； 4、當(dāng)樓棟代表空缺時，由副代表遞補(bǔ)，或暫由所負(fù)責(zé)片區(qū)的業(yè)主委員會業(yè)委出任或該業(yè)委指定的該樓棟業(yè)主臨時出任，直至選出正式的樓棟業(yè)主代表。 五、經(jīng)業(yè)委會確認(rèn)業(yè)主代表有如下情況之一時，可以取銷其業(yè)主代表資格，組織在其原投票樓棟業(yè)主中重新補(bǔ)選業(yè)主代表或者按前一次投票數(shù)順序遞補(bǔ)一名： 1、無故一年以上不參加業(yè)主代表大會，不履行業(yè)主代表的職責(zé)； 2、已經(jīng)不具備業(yè)主身份者； 3、其所在樓棟業(yè)主超過

7、30%業(yè)主向業(yè)委會書面聯(lián)署提出撤換其業(yè)主代表資格。 六、樓棟業(yè)主代表職責(zé)： 1、密切聯(lián)系本樓棟區(qū)域業(yè)主，及時征集和反饋業(yè)主的意見及建議； 2、代表所屬樓棟業(yè)主參加業(yè)主大會、業(yè)主代表大會會議，參與議題討論、決策，具體按本制度規(guī)定執(zhí)行； 3、關(guān)心和支持業(yè)主委員會工作，同時監(jiān)督業(yè)委會的工作； 4、履行本樓棟對物業(yè)管理公司工作的監(jiān)督職責(zé)； 5、參與協(xié)調(diào)處理本樓棟業(yè)主內(nèi)部矛盾，增強(qiáng)業(yè)主自律行為管理。 第三章 業(yè)主代表大會的職責(zé) 一、討論、審查本小區(qū)全體業(yè)主的專項維修資金的使用和續(xù)籌方案，重大改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施，需要經(jīng)業(yè)主代表征求各投票樓棟業(yè)主書面表決意見，

8、經(jīng)專有部分占建筑總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意后通過，并監(jiān)督實(shí)施。只涉及部分區(qū)域業(yè)主的專項維修資金的使用和續(xù)籌方案，重大改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施，由該區(qū)域中專有部分占建筑總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意表決通過即可生效。 二、經(jīng)業(yè)主代表征求各投票樓棟業(yè)主書面表決意見，累計超過小區(qū)具有投票權(quán)1/2以上業(yè)主同意后通過，業(yè)主代表大會可以決定如下事宜： 1、討論、修改和通過業(yè)主公約、業(yè)主代表大會制度、業(yè)主大會議事規(guī)則以及小區(qū)其他重要文件； 2、審查、推薦、選舉、罷免業(yè)主委員會成員，撤換、改選部分不稱職委員，增補(bǔ)部分缺額委員； 3、

9、討論和決定選聘或解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)； 4、討論決定本小區(qū)內(nèi)重要的物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、收益方案（涉及月收益金額大于或等于10萬元）； 5、決定涉及本小區(qū)內(nèi)業(yè)主共同利益的其他重大事項（涉及月利益金額≥10萬元）。 三、當(dāng)超過1/2業(yè)主代表出席，并且經(jīng)過出席會議代表2/3表決通過時，業(yè)主代表大會可以決定如下事項： 1、聽取和審查業(yè)主委員會的工作報告和年度財務(wù)預(yù)算決算方案； 2、審議和監(jiān)督業(yè)主委員會的工作和經(jīng)費(fèi)使用情況； 3、改變或撤銷業(yè)主委員會的不當(dāng)決定； 4、討論和審查物業(yè)服務(wù)合同、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的物業(yè)服務(wù)方案、物業(yè)服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)； 5、監(jiān)督和

10、協(xié)助物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)開展正常的物業(yè)管理服務(wù)工作； 6、決定本小區(qū)在維護(hù)公共安全、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生等方面的規(guī)章制度； 7、討論決定本小區(qū)內(nèi)重要的物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、收益方案（涉及月收益金額小于10萬元）； 8、決定涉及本小區(qū)內(nèi)業(yè)主共同利益的其他事項（涉及月收益金額<10萬元）。 第四章 業(yè)主代表大會議事規(guī)則 一、業(yè)主代表大會最少每半年召開一次。業(yè)主代表大會一般由業(yè)委會組織召開，當(dāng)在有30%以上業(yè)主代表提議或有15%以上業(yè)主書面聯(lián)名提議時，業(yè)委會必須組織召開業(yè)主代表大會。經(jīng)業(yè)委會資格審核的非業(yè)主代表的業(yè)主或住戶可以參加大會旁聽，經(jīng)大會主持人同意，可

11、以有發(fā)言權(quán)，但是無表決權(quán)。 二、業(yè)主代表大會開會可以采取現(xiàn)場集體討論、書面征求意見、電子表決三種形式。 表決非法規(guī)明確需要業(yè)主簽名表決事項時：可以采用上述三種形式任何一種，但都需要1/2以上業(yè)主代表參加，會議決議須經(jīng)參會的業(yè)主代表的2/3以上表決投票通過，否則大會做出的決議決定無效。 當(dāng)業(yè)主代表大會表決需要業(yè)主簽名表決同意的事項時，根據(jù)各個樓棟代表所提交的業(yè)主戶數(shù)和物業(yè)建筑面積統(tǒng)計相應(yīng)投票權(quán)：業(yè)主簽署的書面意見應(yīng)當(dāng)有業(yè)主的房號、產(chǎn)權(quán)面積、聯(lián)系方式、同意與否和業(yè)主親筆簽名，并長期保存?zhèn)洳椤? 三、業(yè)主代表大會召開前，應(yīng)提前十五天向小區(qū)全體業(yè)主公布大會議題和議程內(nèi)容，通過業(yè)主代表廣泛

12、征集其所代表樓棟廣大業(yè)主的意見，將這些意見要求如實(shí)向業(yè)主代表大會反映。業(yè)主代表對業(yè)主代表大會和業(yè)主大會所形成的決定、決議和通過的小區(qū)重大事項，應(yīng)及時向所代表樓棟的業(yè)主傳達(dá)、宣傳，并督促、勸導(dǎo)執(zhí)行 四、業(yè)主的投票權(quán)按照業(yè)主擁有物業(yè)的建筑面積確定。同一物業(yè)的業(yè)主超過一人的，由物業(yè)共有人推出一人參加有關(guān)選舉、議事和投票等活動。業(yè)主代表的投票權(quán)是其所代表區(qū)域內(nèi)所有業(yè)主投票權(quán)的總和。 五、買受人和出賣人的議事決定投票權(quán)可委托使用人，承租人或其他代理人行使，但需出具書面授權(quán)委托證明。物業(yè)使用人，承租人及其他代理人不具有業(yè)主代表和業(yè)主委員會委員的被選舉權(quán)。 六、業(yè)主代表大會采取記名表決方式

13、，可以現(xiàn)場舉手表決，也可以通過書面或?qū)嵜J(rèn)證的電子表決。當(dāng)需要業(yè)主書面意見投票表決的議題時，投票人必須在投票上填寫業(yè)主所擁有物業(yè)的建筑面積或所代表業(yè)主的投票權(quán)，同意、反對及棄權(quán)的業(yè)主票數(shù)，并簽名或蓋章后生效。 七、為了保護(hù)每位業(yè)主充分行使自己權(quán)利，特制定如下否決條款： 在業(yè)主代表大會做出相關(guān)表決后10日公示期內(nèi)，每一位業(yè)主都可實(shí)名向業(yè)委會提出書面意見，當(dāng)累計有超過本小區(qū)20%投票權(quán)的業(yè)主提出反對意見時，相關(guān)業(yè)主代表大會決議應(yīng)停止執(zhí)行，應(yīng)對相關(guān)議案進(jìn)行修改后再次提交業(yè)主代表大會表決。 第五章 附 則 一、本制度經(jīng)過本小區(qū)第二屆業(yè)委會表決通過并在小區(qū)內(nèi)公示10日，在公示期內(nèi)，如果業(yè)主有建議，請書面向業(yè)委會提出。如果公示期內(nèi)，業(yè)委會收到的反對意見累計不超過本小區(qū)15%投票權(quán)時，本制度即開始試行。 待業(yè)委會提請本小區(qū)下一次業(yè)主大會表決通過后，正式執(zhí)行。 二、本制度內(nèi)容如與我國現(xiàn)行法律法律相抵觸的，按現(xiàn)行法律法規(guī)的規(guī)定執(zhí)行。 東莞市*****小區(qū) 2017年9月19日