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1、成都市保障房融資模式分析 　　成都市近年來經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，人口增長快?？紤]到城市的長遠(yuǎn)發(fā)展，需要建設(shè)大量的民用住宅來解決居民的居住問題。同時，城市房價的不斷攀升，使得城市中低收入人群住房問題更加嚴(yán)峻，因此需要政府將重點放在解決中低收入居民的居住問題上，保障性住房作為改善城市中居民居住環(huán)境的重要舉措得到了政府的大力關(guān)注。 　　一、成都市保障房融資現(xiàn)狀 　　成都市保障房的融資運(yùn)行流程從不同的角度有著不同的類別，從運(yùn)行主體來看可以分為三大類：一類是由我國政府保障性住房融資運(yùn)行主體;另一類是以單位為融資主體;還有一類是房地產(chǎn)開發(fā)

2、企業(yè)為運(yùn)行主體的保障性住房融資。從主要資金來源來看，可分為政府財政出資和企業(yè)出資。從融資方式來看，可分為政府直接投資和間接金融工具融資等。 　　根據(jù)相關(guān)規(guī)定，成都市保障房所需資金可通過財政預(yù)算、提取貸款風(fēng)險準(zhǔn)備金和管理費用后的住房公積金增值收益余額、土地出讓凈收益、廉租住房租金收入、社會捐贈等直接融資和銀行貸款、債券發(fā)放等間接融資方式。 　　二、成都市保障房融資存在的問題 　　(一)政府財政壓力巨大。由于保障房建設(shè)資金主要部分是財政資金，且保障房建設(shè)需要投入大量的政府資金，使得政府面對巨大的為保障性住房建設(shè)融資的壓力。 　　(二)社會資金參與度低?，F(xiàn)階段

3、保障性住房建設(shè)資金主要來源于政府、銀行，社會資金所占比例較低。這里所指的社會資金是指與保障性住房無關(guān)但擁有資金的投資人。一方面保障性住房建設(shè)資金存在著巨大的缺口;另一方面社會閑散資金參與度并不高。 　　(三)融資風(fēng)險高。首先是資金的供給風(fēng)險，由于政府的屬性，政府同時擔(dān)任著相關(guān)政策制定者和監(jiān)管者的角色，這就意味著在保障性住房建設(shè)過程中參與雙方地位不夠平等，從而造成信用風(fēng)險的出現(xiàn)。 　　(四)融資主體不規(guī)范。相對而言，房地產(chǎn)開發(fā)商作為融資主體較為規(guī)范，而以政府相關(guān)管理機(jī)構(gòu)和單位為融資主體存在諸多問題，并沒有專門的規(guī)章制度對此類管理機(jī)構(gòu)的形成、運(yùn)作等有具體要求。 　　三

4、、成都市保障房融資模式分析 　　(一)BT模式在成都市保障房建設(shè)融資中的應(yīng)用。建筑-移交(BT)協(xié)議是指承包商(建筑企業(yè))與政府簽訂保障房建設(shè)的相關(guān)協(xié)議，由承包商進(jìn)行項目建設(shè)全部資金的籌措，并進(jìn)行施工建設(shè)，在竣工驗收移交之后，政府按照所簽訂的協(xié)議向承包商支付建設(shè)投資價款和一定比例的投資收益的一種新型模式。 　　1、成都市保障房建設(shè)融資中應(yīng)用BT模式的優(yōu)點。相對于其他融資模式，合同關(guān)系簡單，便于操作、管理;建設(shè)期間政府不需要資金的注入;通過招投標(biāo)方式引入先進(jìn)的建筑企業(yè)，降低開發(fā)成本(BT模式普遍性的優(yōu)點);權(quán)責(zé)劃分明確，糾紛發(fā)生的可能性較小;保證了政府對于保障房的運(yùn)營、管理權(quán)

5、、處置權(quán)。項目建成后由政府負(fù)責(zé)運(yùn)行、管理，能夠達(dá)到保障性住房的建設(shè)目的;利用民間資本的最簡單模式，在償付時間計劃和回購定價方面具有很大的靈活性。 　　2、BT模式中面臨的問題。民間資本利用時間短;項目資金籌集困難。 　　3、基于BT模式提出的新型融資模式?；贐T模式在保障房建設(shè)融資中的優(yōu)勢，通過對于融資過程中各方面臨問題的分析，提出一種新型的第三方融資模式，引入公司制運(yùn)營的國有城市建設(shè)投資公司作為第三方中介機(jī)構(gòu)，通過第三方的中介作用解決政府與建筑企業(yè)面臨的問題。該機(jī)構(gòu)的運(yùn)營模式類似于銀行，但又不完全相同，它是一個以籌集的資金為唯一運(yùn)營資本的公司制運(yùn)營機(jī)構(gòu)。 　　

6、(二)PPP模式在成都市保障房建設(shè)融資中的應(yīng)用 　　1、PPP 模式在成都市保障性住房的應(yīng)用方式。政府與私企合資新建項目。在這種方式下，政府部門與私營企業(yè)通過簽訂特許協(xié)議的方式，由政府部門與私營企業(yè)共同投資或由私營企業(yè)獨立籌資建設(shè)保障性住房項目，雙方商定在項目建成后由政府在數(shù)年內(nèi)分期回購并給予私營企業(yè)一定的利潤補(bǔ)貼，或者政府部門在特許協(xié)議中授予私營企業(yè)在一定時期內(nèi)對某些周邊設(shè)施的開發(fā)權(quán)或特許經(jīng)營權(quán)，使私營企業(yè)在特許經(jīng)營期內(nèi)可以回收投資并獲得一定的利潤，特許經(jīng)營期滿后將項目交還政府部門。 　　私營企業(yè)自行集資建設(shè)。符合條件的企業(yè)可以向地方政府申請，以獲得在土地使用方面的優(yōu)惠政

7、策或者減免部分稅費，但是企業(yè)必須保證在保障性住房建設(shè)中要遵守政府定價以及建筑標(biāo)準(zhǔn)方面的規(guī)定。 　　政府將已建住房交由私營企業(yè)運(yùn)營。政府部門通過與私營企業(yè)之間簽訂協(xié)議，將已經(jīng)建成的保障性住房項目交由私營企業(yè)在一定期限內(nèi)進(jìn)行運(yùn)營，政府部門與私營部門商議一定的支付比例后，私營企業(yè)向政府一次性支付期限內(nèi)預(yù)期收益，并通過運(yùn)營中獲得的穩(wěn)定收益回收投資及獲得利潤。待運(yùn)營期滿后，私營企業(yè)將項目交還政府部門。 　　政府向私企購買積壓住房。政府可以在積壓住房中選取符合保障性住房標(biāo)準(zhǔn)的房源，商議以低于消費者個人購買價格的協(xié)商價格向開發(fā)商購買，給予開發(fā)商一定的利潤或通過簽訂協(xié)議允許其在一定時期內(nèi)進(jìn)

8、行經(jīng)營，經(jīng)營期內(nèi)收益歸開發(fā)商所有。 　　2、成都市保障性住房PPP模式應(yīng)用中的改進(jìn)措施。保障性住房的選址?？煽紤]將保障性住房的建址選在市郊公共交通站點的周邊，通過增加站點公交車輛及線路的方式解決交通問題;對于企業(yè)自建的情況則可以考慮由企業(yè)自行設(shè)立通勤車，解決本單位職工的交通問題。 　　風(fēng)險共擔(dān)與利益共享。政府部門在設(shè)計風(fēng)險分擔(dān)結(jié)構(gòu)時應(yīng)充分考慮項目方案對投資者的吸引力，使投資人等可以接受并愿意參與其中，這是政府和私人投資者能否取得"雙贏";局面的重要因素。 　　政府對私營企業(yè)的資格審查和操作監(jiān)管。為了保證項目達(dá)到規(guī)定的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)及保護(hù)公眾利益，政府需要采用競爭機(jī)制來選

9、擇合作商，對私營企業(yè)資格進(jìn)行嚴(yán)格審查，對其經(jīng)營過程、產(chǎn)品以及服務(wù)質(zhì)量等進(jìn)行監(jiān)督，保證私營企業(yè)按照合同要求規(guī)范經(jīng)營，避免違規(guī)現(xiàn)象出現(xiàn)。 　　四、成都市保障房融資模式中政府主導(dǎo)作用改進(jìn)建議 　　(一)管理機(jī)制的改進(jìn) 　　1、完善立法保障。由于保障房建設(shè)工作系統(tǒng)龐大，不是哪個部門能單打獨斗的，僅施工階段就涉及勘址、設(shè)計、施工、監(jiān)理等多個環(huán)節(jié)，另外還有土地的劃撥、環(huán)保的評估、財政和銀行的融資等，由于這些部門和機(jī)構(gòu)各自為政，甚至有些政策出臺相互矛盾，從而增加了執(zhí)行難度或造成執(zhí)行不到位，因此迫切需要出臺一部完整統(tǒng)一的保障房法規(guī)政策，為我國保障房資金來源及其可持續(xù)性提供良好的法

10、制環(huán)境。 　　2、加強(qiáng)監(jiān)督監(jiān)管，嚴(yán)格考核制度。政府應(yīng)盡快建立保障房指標(biāo)化考核制度，并以此作為政府官員升遷的標(biāo)準(zhǔn)，同時加強(qiáng)保障房"一把手";問責(zé)制，以此提高相關(guān)人員的憂患意識。建立專門的監(jiān)督監(jiān)察機(jī)構(gòu)，嚴(yán)格監(jiān)督保障房建設(shè)項目資金落實情況，同時加大對虛報瞞報、違規(guī)挪用資金等行為的懲處力度。 　　3、成立強(qiáng)有力的獨立機(jī)構(gòu)。政府應(yīng)盡快成立這樣一個強(qiáng)有力的獨立機(jī)構(gòu)，專門負(fù)責(zé)保障房從融資、建設(shè)、審核到后期運(yùn)營管理、市場監(jiān)督等整個過程。通過利用政府信用保障可以提高其融資能力，增強(qiáng)融資模式的靈活性，從而降低融資交易成本，有效盤活已有的購建資金。 　　(二)融資操作改進(jìn) 　

11、　1、加大政府投入，凸顯"主力軍";作用。雖然全國各地區(qū)的融資模式出現(xiàn)多樣化的趨勢，但財政撥款仍是保障性住房的常態(tài)固定資金來源，也成為政府調(diào)控保障房建設(shè)規(guī)模的重要手段。在成都市目前保障房建設(shè)階段，政府也應(yīng)當(dāng)成為主要的建設(shè)資金負(fù)責(zé)者，充分發(fā)揮政府在保障房融資過程中的主導(dǎo)作用。 　　2、加大土地出讓收入的提取額度和支出力度。首先，通過制定相關(guān)政策，嚴(yán)格政府土地出讓收入的支出方向和支出結(jié)構(gòu)，明確規(guī)定保障房建設(shè)資金支出應(yīng)該是除土地拆遷、安置成本之外的第一優(yōu)先考慮項;其次，土地出讓收入提取依據(jù)應(yīng)統(tǒng)一，建議全市統(tǒng)一采用土地出讓總收入作為計算依據(jù)，并把提取比例提高，以加大土地出讓金支持保障房建設(shè)力

12、度;最后，將土地出讓收入用于保障房建設(shè)的比例固定后，各區(qū)政府必須嚴(yán)格執(zhí)行，并以此作為其考核獎懲的重要依據(jù)。 　　3、掃除公積金融資保障房障礙。首先，應(yīng)盡快根據(jù)成都市實際情況修訂出臺《住房公積金條例》。通過修訂該條例，可以使今后住房公積金貸款建保障房有法可依，從而拓寬政府融資渠道;其次，針對公積金支持保障房融資可能出現(xiàn)的投資失誤等安全隱患，必須限定公積金投資保障房的范圍，如只能投資相對高回報的公租房，不能讓住房公積金承擔(dān)更多的保障功能;最后，建立符合現(xiàn)有的公積金融資保障房有效運(yùn)行模式。由于目前尚未組建政策性住房銀行，可將住房公積金管理中心與商業(yè)銀行聯(lián)合，建立業(yè)務(wù)融合、風(fēng)險共擔(dān)的協(xié)作機(jī)制，將銀行的運(yùn)作流程滲透到公積金業(yè)務(wù)全流程管理中，通過雙方共同篩選項目和開發(fā)商、投資策劃和跟蹤管理，發(fā)揮各自業(yè)務(wù)優(yōu)勢，為公積金融資保障房提供高效的運(yùn)行環(huán)境。