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1、我國市場體系中的房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢分析 　　 [摘 要]在我國，房地產(chǎn)行業(yè)一直備受關(guān)注。其健康發(fā)展與否對我國構(gòu)建和諧社會具有重大的意義，而當(dāng)前該行業(yè)總體來說，小開發(fā)商居多、市場分額小、在核心競爭力方面存在較大差距，這對該行業(yè)將來何去何從具有重要的決定性影響。 　　[關(guān)鍵詞] 可持續(xù)發(fā)展 核心競爭力 和諧社會 　　 　　作為我國社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展內(nèi)容的重要方面、構(gòu)建和諧社會的重要評價指標(biāo)，房地產(chǎn)行業(yè)必須走可持續(xù)發(fā)展之路，為構(gòu)建和諧社會做出積極的貢獻(xiàn)。而房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展之路是實現(xiàn)行業(yè)自身良好循環(huán)的思路，這一思路必然走構(gòu)建房地產(chǎn)行業(yè)核心競爭力之路。 　

2、　 　　一、理論闡釋 　　 　?。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)行業(yè)可持續(xù)發(fā)展 　　可持續(xù)發(fā)展是指既能滿足現(xiàn)代人的需求又不損害后代人滿足需求的能力。房地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展可以借鑒可持續(xù)發(fā)展的定義，其一是滿足當(dāng)代人及其子孫對住房以及其他房地產(chǎn)產(chǎn)品的需求；二是要保持房地產(chǎn)業(yè)與城市規(guī)劃和國民經(jīng)濟(jì)其他產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展，維護(hù)和建設(shè)良好的生態(tài)環(huán)境。 　?。ǘ┖诵母偁幜?　　核心競爭力戰(zhàn)略理論是經(jīng)營戰(zhàn)略理論的一個重要組成部分，其出現(xiàn)在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析階段之后。該理論從企業(yè)內(nèi)在發(fā)展的觀點出發(fā)，認(rèn)為與企業(yè)外部環(huán)境相比，內(nèi)部條件是獲得超額利潤和保持持續(xù)競爭優(yōu)勢的決定性因素。C．K．Prahalad和Gary Hamel對核心競爭力有個經(jīng)典的定義

3、是關(guān)于如何協(xié)調(diào)不同生產(chǎn)技能和有機結(jié)合多種技術(shù)流派的知識。 　　 　　二、行業(yè)現(xiàn)狀 　　 　　目前，我國的房地產(chǎn)市場上，開發(fā)商數(shù)量極其龐大，其市場份額普遍較小，經(jīng)營管理水平參差不齊，多數(shù)未能自覺識別和培育核心競爭力，相當(dāng)數(shù)量的開發(fā)企業(yè)難于適應(yīng)今后的市場競爭。其在未來幾年內(nèi)必然出現(xiàn)市場重組，產(chǎn)生新的市場格局。 　　 　　三、房地產(chǎn)行業(yè)核心競爭力分析 　　 　　（一）戰(zhàn)略規(guī)劃能力 　　戰(zhàn)略規(guī)劃能力決定了企業(yè)對其總體發(fā)展的把握。從組織結(jié)構(gòu)上看，這種能力主要存在于企業(yè)決策層，內(nèi)容一般包括設(shè)定戰(zhàn)略意圖的能力、戰(zhàn)略性決策的能力、識別組織所需的戰(zhàn)略性資源的能力、評價戰(zhàn)略環(huán)境的能力、中長期計劃能力等，對于房地產(chǎn)

4、企業(yè)，還包括地塊價值與潛力的識別能力、前期論證與可行性研究的能力、認(rèn)識市場需求的能力、建立核心業(yè)務(wù)能力等內(nèi)容。這種能力的基礎(chǔ)是組織對房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢的知識、組織高層研究與發(fā)展的知識以及高素質(zhì)的管理團(tuán)隊。這一能力，在優(yōu)勢企業(yè)與眾多的小開發(fā)商之間形成明顯的對比：優(yōu)勢企業(yè)（如萬科集團(tuán)）能很好的把握企業(yè)的總體發(fā)展過程，包括決策層的遠(yuǎn)見、果斷的決策能力、管理團(tuán)隊與市場開發(fā)人員對環(huán)境的準(zhǔn)確評估能力、地塊價值的良好識別能力等；小開發(fā)商一般是人云亦云，始終處于“跟隨”狀態(tài)，這對其而言時刻潛伏著巨大的風(fēng)險。 　　（二）整合能力 　　相對于前一種能力，這種能力處于戰(zhàn)略實施的層次，對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，整合能力主要

5、表現(xiàn)為管理整合與資源—知識整合。 　　1、管理整合。房地產(chǎn)企業(yè)的管理整合能力指房地產(chǎn)企業(yè)對其內(nèi)部經(jīng)營管理要素進(jìn)行整合，通過高層管理與中層管理的整合、職能部門之間的整合以及對基層的整合等多層次的整合機制，形成獨特的內(nèi)部環(huán)境，以“合力”的形式推動企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展的能力。這里的“內(nèi)部環(huán)境”主要包括企業(yè)文化環(huán)境和企業(yè)制度環(huán)境。其中，前者的核心是企業(yè)價值觀，滲透于企業(yè)各方面的活動之中，后者是一個制度體系，是各項管理制度的有機結(jié)合。這種能力的基礎(chǔ)是組織共同意愿以及組織結(jié)構(gòu)、財務(wù)管理、人力資源管理、質(zhì)量管理等方面的知識及其組合。通過管理整合，房地產(chǎn)企業(yè)可以建立知識學(xué)習(xí)與擴(kuò)散機制，迅速提高管理水平。 　　2、資源

6、—知識整合。房地產(chǎn)企業(yè)的資源—知識整合，就是企業(yè)促進(jìn)其內(nèi)部知識與資源匹配的過程。資源——知識整合將有助于房地產(chǎn)企業(yè)建立適于特定時間、區(qū)域、目標(biāo)市場的開發(fā)理念與團(tuán)隊，最終決定企業(yè)對特定地塊的開發(fā)方式與開發(fā)結(jié)果，進(jìn)而決定房地產(chǎn)企業(yè)的創(chuàng)新能力，構(gòu)成房地產(chǎn)產(chǎn)品差異的來源。這種能力可能具有某種歷史路徑依賴性，即企業(yè)必須通過持續(xù)的積累、提煉才能獲得，如萬科公司在開發(fā)城市周邊地塊，特別是善于尋找合作伙伴等所表現(xiàn)出來的獨特能力。 　　3、品牌能力。房地產(chǎn)企業(yè)的品牌能力主要包括對品牌的認(rèn)識能力、建設(shè)品牌的能力、品牌管理能力等，品牌能力關(guān)系房地產(chǎn)企業(yè)能否為市場所認(rèn)同。房地產(chǎn)品牌的本質(zhì)是有價值的承諾，通過承諾

7、最大限度地克服開發(fā)商與用戶之間的信息不對稱，并在此基礎(chǔ)上構(gòu)建知名度與美譽度。房地產(chǎn)品牌的作用是創(chuàng)造差異化，在房地產(chǎn)這一極易受到模仿的行業(yè)中，如萬科品牌創(chuàng)造了在管理、城郊地盤開發(fā)、為中青年白領(lǐng)工作者提供住宅方面的差異。房地產(chǎn)品牌的外在表現(xiàn)是一系列識別符號，品牌符號可以是企業(yè)符號，如中海外等，這樣做有助于確立主品牌形象，充分利用企業(yè)影響，發(fā)揮企業(yè)駕馭品牌的能力。 　　4、控制能力。房地產(chǎn)開發(fā)具有周期長、資金投入量大、社會影響廣泛等特點，對開發(fā)項目進(jìn)度、質(zhì)量、風(fēng)險的控制和成本具有重大影響，因此，對所建項目的控制能力，應(yīng)構(gòu)成房地產(chǎn)企業(yè)的核心競爭力。由于土地資源對房地產(chǎn)企業(yè)的特殊重要意義，獲取土地資源的

8、能力是控制能力的重要表現(xiàn)。此外，在房地產(chǎn)行業(yè)，分包活動日益深入和廣泛，業(yè)邊界越來越模糊，對房地產(chǎn)企業(yè)的控制能力的要求也越來越高，房地產(chǎn)企業(yè)的控制能力還突出表現(xiàn)在對供應(yīng)鏈的管理上面，通過有效選擇供應(yīng)商和規(guī)范其活動，實現(xiàn)開發(fā)目標(biāo)，向市場提供性價比最優(yōu)的房地產(chǎn)商品。萬達(dá)公司對所開發(fā)房地產(chǎn)提出“三項承諾”、“八條信譽保證”，就是依托其強大的控制能力構(gòu)建核心競爭力的舉措。這一能力在優(yōu)勢企業(yè)與小開發(fā)商之間形成較大的差別。前者一般資金雄厚，開發(fā)質(zhì)量高，能有效的控制成本、工程進(jìn)度等，特別是服務(wù)質(zhì)量方面，不會讓消費者有所疑慮；但是后者一般資金短缺，主要靠借貸、挪用客戶保證金還貸，偷工減料等，很容易受到各種風(fēng)險的

9、侵蝕，具有較大的不確定性。 　　 　　四、房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢預(yù)測 　　 　　基于以上的核心競爭力的簡要分析，筆者認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部各企業(yè)在上述四個方面存在的顯著差距，必然導(dǎo)致在未來幾年內(nèi)，行業(yè)內(nèi)部會“重新洗牌”，面臨行業(yè)重組的可能，最終形成具有寡頭性質(zhì)的市場。具體是優(yōu)勢企業(yè)不斷擴(kuò)大，兼并或收購眾多的小開發(fā)商，最終在全社會形成一批航空母艦式的高質(zhì)量開發(fā)商。 　　以上這些因素對我們消費者而言，無疑是一件好事。首先，寡頭性質(zhì)的房地產(chǎn)商雖然也追求高額利潤，但是在政府的指導(dǎo)監(jiān)督之下，其所開發(fā)的房屋產(chǎn)品必將是地產(chǎn)商與普通百姓雙贏的結(jié)果，不會或者一定程度上不會出現(xiàn)現(xiàn)在房地產(chǎn)市場過熱投資的局面；其次，寡頭性

10、質(zhì)的房地產(chǎn)商由于資本雄厚，更加由于我國開放金融市場之后融資渠道的多元化以及國際資本進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，使得房地產(chǎn)產(chǎn)品可以實現(xiàn)多樣化，即處于城市中心區(qū)的黃金地段和普通百姓的經(jīng)濟(jì)型住宅可以同時開發(fā)，生產(chǎn)出更多的經(jīng)濟(jì)實用性住宅小區(qū)，也可以避免現(xiàn)在這種情況下出現(xiàn)的房地產(chǎn)商過度投資高利潤的商品房及城市商業(yè)用房的結(jié)果。而政府此時既可以像對待壟斷廠商那樣限制房地產(chǎn)商的利潤水平，使房地產(chǎn)市場發(fā)展更加平穩(wěn)，給老百姓帶來更多實惠，又可以通過利率優(yōu)惠措施的條件對房地產(chǎn)商進(jìn)行一些政策扶持，使房地產(chǎn)商得到正常的利益，這些很類似于壟斷市場的定價法。當(dāng)然，我們還要考慮其他各種因素的影響，特別是影響房價方面的因素要特別關(guān)注。 　　 　　參考文獻(xiàn)： 　　[1] 邁克爾波特.競爭戰(zhàn)略[M].華夏出版社,1997. 　　[2]王宇等.論房地產(chǎn)企業(yè)的核心競爭力[J]經(jīng)濟(jì)體制改革.2002(5). 　　[3]佟克克.促進(jìn)中國房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展研究[J].生產(chǎn)力研究,2006(8). 　　[4] 畢業(yè)論文搜集整理：