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1、第五章 租賃合同 第一節(jié) 租賃合同概述 第二節(jié) 租賃合同的效力 第三節(jié) 租賃權的物權化 第一節(jié) 租賃合同概述 一、租賃合同的概念與特征 租賃合同是 出租人將租賃物交付承租人使用、 收益，承租人支付租金的合同。（第 212條） 1是轉移物的使用權和收益權的合同。 2租賃對象主要是物，租賃 物 須是有體物、 非消耗物、特定物 。 3是雙務、有償、諾成合同，原則上是不要 式合同 (第 215條 )。 4屬于繼續(xù)性合同。 5兼具債權與物權特征。 第一節(jié) 租賃合同概述 二、租賃合同的種類 （一）使用租賃與用益租賃 （二）一般租賃與特殊租賃 （三）定期租賃與不定期租賃 1、租賃合同的租賃期限不得超過 20

2、年。超過 20年 的，超過部分無效。（最長租期） 2、租期的約定更新（即續(xù)訂，第 214條）和 法定更新（第 236條）。 第一節(jié) 租賃合同概述 三、 不定期租賃合同的表現(xiàn)與特殊效力 （一）表現(xiàn)： 1租賃期限 6個月以上，當事人未采用書面形 式的；（第 215條） 2當事人對租賃期限沒有約定或約定不明確， 依合同法第 61條仍不能確定的；（第 232條） 3租賃期間屆滿，承租人繼續(xù)使用租賃物，出 租人沒有提出異議的；（第 236條） 4當事人明確約定為不定期租賃。 （二）效力：對于不定期租賃合同，當事人可以隨 時解除合同，但出租人解除合同應當在合理期限之 前通知承租人（第 232條）。 第二節(jié)

3、 租賃合同的效力 一、出租人的主要義務與責任 1、交付租賃物并在租賃期間保持租賃物符 合約定用途的義務 。（第 216條） 2、 對租賃物和租賃權的瑕疵擔保責任。 （第 233條； 228條） 3、維修租賃物的義務。（第 220、 221條） 4、承擔租賃物上的合法負擔。 5、租賃合同終止時，出租人應及時接受承 租人返還的租賃物，并及時退還押金和其他 擔保物。 第二節(jié) 租賃合同的效力 二、承租人的主要義務與責任 1、支付租金的義務。（第 226、 227條） 2、不得隨意轉租的義務。（ 224條） 3、按約定的方法和租賃物的性質使用租 賃物的義務 。（第 217、 218、 219條） 4、

4、妥善保管租賃物的義務 。 (第 222條 ) 5、返還租賃物的義務。（第 235條） 第二節(jié) 租賃合同的效力 三、轉租 1轉租不同于租賃權的轉讓。 2合法轉租（經出租人同意） 3違法轉租（未經出租人同意） 2009年關于城鎮(zhèn)房屋的司法解釋 第 16條： “ 出租人知道或者應當知道承租人轉租，但 在六個月內未提出異議，其以承租人未經同 意為由請求解除合同或者認定轉租合同無效 的，人民法院不予支持。因租賃合同產生的 糾紛案件，人民法院可以通知次承租人作為 第三人參加訴訟。 ” 第二節(jié) 租賃合同的效力 合同法 第 224條： “ 承租人經出租人同意，可以將租賃 物轉租給第三人。承租人轉租的，承租人與

5、出租人之間的租 賃合同繼續(xù)有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應當 賠償損失。承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除 合同。 ” 司法解釋第 15條： “ 承租人經出租人同意將租賃房屋轉租給 第三人時， 轉租期限超過承租人剩余租賃期限 的，人民法院 應當認定超過部分的約定無效。但出租人與承租人另有約定 的除外。 ” 司法解釋第 17條： “ 因承租人拖欠租金，出租人請求解除合 同時， 次承租人請求代承租人支付欠付的租金和違約金以抗 辯出租人合同解除權 的，人民法院應予支持。但轉租合同無 效的除外。次承租人代為支付的租金和違約金超出其應付的 租金數額，可以折抵租金或者向承租人追償。 ” 司

6、法解釋第 18條： “ 房屋租賃合同無效、履行期限屆滿或者 解除， 出租人請求負有騰房義務的次承租人支付逾期騰房占 有使用費 的，人民法院應予支持。 ” 第二節(jié) 租賃合同的效力 四、對裝飾裝修、擴建的處理 合同法 第 223條： “ 承租人經出租人同意，可 以對租賃物進行改善或者增設他物的。承答人未經 出租人同意，對租賃物進行改善或者增設他物的， 出租人可以要求承租人恢復原狀或者賠償損失。 ” 關于民法通則的司法解釋 第 86條： “ 非產權人 在使用他人的財產上增添附屬物，財產所有人同意 增添，并就財產返還時附屬物如何處理有約定的， 按約定辦理；沒有約定又協(xié)商不成，能夠拆除的， 可以責令拆除

7、；不能拆除的，也可以折價歸財產所 有人；造成財產所有人損失的，應當負賠償責任。 ” 2009年關于城鎮(zhèn)房屋租賃合同的司法解釋 第 9 14條。 第二節(jié) 租賃合同的效力 五、租賃物的風險負擔 租賃期間，租賃物因不可歸責于雙方當事人 的事由全部或部分毀損滅失的，承租人可以 要求減少租金或者不支付租金；因租賃物部 分或全部毀損滅失，致使不能實現(xiàn)合同目的 的，承租人可以解除合同。（參考 第 231條 ） 1 租賃物的風險， 應由出租人承擔。 2承租人可不付或少付租金，或解除合同。 3承租人的財產損失，自己承擔。 第三節(jié) 租賃權的物權化 一、租賃物所有權的變動不破租賃 第 229條 :“租賃物在租賃期間

8、發(fā)生所有權 變動的，不影響租賃合同的效力。 ” 1所有權變動不破租賃的表現(xiàn)： （ 1）買賣不破租賃； （ 2）贈與、互易不破租賃； （ 3） 抵押 不破租賃。 2 “ 租賃期間 ” 說明合同有效，其他權 利發(fā)生并實現(xiàn)于此期間。 3適用范圍：動產、不動產。 第三節(jié) 租賃權的物權化 4除外情況：（司法解釋第 20條） （ 1）房屋在出租前已設立抵押權，因抵 押權人實現(xiàn)抵押權發(fā)生所有權變動的； （ 2）房屋在出租前已被人民法院依法查 封的。 （ 3）當事人另有約定的 5需考慮的其他問題： （ 1）承租人是否應實際占有租賃物？ （ 2）是否適用于不定期租賃？ 第三節(jié) 租賃權的物權化 二、房屋承租人的優(yōu)

9、先購買權 （ P322 324） 1優(yōu)先購買權的概念與特征 2優(yōu)先購買權適用的條件 （ 1）租賃合同有效 （ 2）出租人在租賃期間出賣租賃房屋。（限于房 屋租賃、出賣，司法解釋 22、 23條） （ 3）購買的條件同等 （ 4）在一定期限內行使（受通知后 15日，拍賣 5日 前受通知但不參加拍賣的） （ 5）除外情況：（司解 24條） 第三節(jié) 租賃權的物權化 3侵害房屋承租人優(yōu)先購買權的處理 司法解釋第 21條： “ 出租人出賣租賃房屋未 在合理期限內通知承租人或者存在其他侵害 承租人優(yōu)先購買權情形，承租人請求出租人 承擔賠償責任的，人民法院應予支持。但請 求確認出租人與第三人簽訂的房屋買賣合

10、同 無效的，人民法院不予支持。 ” （ 1）買賣合同不因此無效 （ 2）請求出租人賠償損失 第三節(jié) 租賃權的物權化 三、與房屋租賃合同有關的其他問題 1共同居住人、共同經營人、合伙人對房屋租賃 合同的概括繼受 （ 1）合同法第 234條： “ 承租人在房屋租賃期間 死亡的，與其生前共同居住的人可以按照原租賃合 同租賃該房屋。 ” （ 2）司法解釋第 19條： “ 承租人租賃房屋用于 以個體工商戶或者個人合伙方式從事經營活動，承 租人在租賃期間死亡、宣告失蹤或者宣告死亡，其 共同經營人或者其他合伙人請求按照原租賃合同租 賃該房屋的，人民法院應予支持。 ” 第三節(jié) 租賃權的物權化 2一物數租的處理

11、 司法解釋第六條： “ 出租人就同一房屋訂立數份租 賃合同，在合同均有效的情況下，承租人均主張履 行合同的，人民法院按照下列順序確定履行合同的 承租人： （一）已經合法占有租賃房屋的； （二）已經辦理登記備案手續(xù)的； （三）合同成立在先的。 不能取得租賃房屋的承租人請求解除合同、賠償 損失的，依照合同法的有關規(guī)定處理。 ” 3優(yōu)先承租權（我國法律對此無規(guī)定） 關于租賃合同當事人法定解除權 的總結 1 承租人未按照約定的方法或者租賃物的性質使 用租賃物 ， 致使租賃物受到損失的 ， 出租人可以解 除合同并要求賠償損失 （ 第 219條 ） 。 司法解釋第 7條： “ 承租人擅自變動房屋建筑主 體

12、和承重結構或者擴建 ， 在出租人要求的合理期限 內仍不予恢復原狀 ， 出租人請求解除合同并要求賠 償損失的 ， 人民法院依照合同法第二百一十九條的 規(guī)定處理 。 ” 2 承租人未經出租人同意轉租的 ， 出租人可以解 除合同 （ 第 224條第 2款 ） 關于租賃合同當事人法定解除 權的總結 3 承租人無正當理由未支付或者遲延支付租 金的 ， 出租人可以要求承租人在合理期限內 支付 。 承租人逾期不支付的 ， 出租人可以解 除合同 （ 第 227條 ） 。 4 因租賃物部分或者全部毀損 、 滅失 ， 致使 不能實現(xiàn)合同目的的 ， 承租人可以解除合同 （ 第 231條 ） 。 5 不定期租賃合同

13、， 當事人可以隨時解除合 同 ， 但出租人解除合同應當在合理期限之前 通知承租人 （ 合同法第 232條 ） 。 關于租賃合同當事人法定解除 權的總結 6 租賃物危及承租人的安全或者健康的 ， 即使承租 人訂立合同時明知該租賃物質量不合格 ， 承租人仍 然可以隨時解除合同 （ 第 233條 ） 。 7 司法解釋第八條： “ 因下列情形之一 ， 導致租賃 房屋無法使用 ， 承租人請求解除合同的 ， 人民法院 應予支持： （ 一 ） 租賃房屋被司法機關或者行政機關依法查 封的； （ 二 ） 租賃房屋權屬有爭議的； （ 三 ） 租賃房屋具有違反法律 、 行政法規(guī)關于房 屋使用條件強制性規(guī)定情況的 。

14、 ” 2003年司法考試題 甲將其所有的房屋出租給乙，雙方口頭約定租 金為每年 5萬元，乙可以一直承租該房屋，直 至乙去世。房屋出租后的第二年，乙為了經營 酒店，經甲同意，對該房屋進行了裝修，共花 費 6萬元。一天晚上，一失控的汽車撞到該房 屋，致使其臨街的玻璃墻毀損，肇事司機駕車 逃逸，乙要求甲維修，甲拒絕，乙便自行花費 1萬元予以維修?，F(xiàn)甲乙發(fā)生糾紛，均欲解除 合同，但就如何解除意見不一。請回答以下 8184題。 2003年司法考試題 81 該租賃合同的性質如何 ? A 附解除條件的合同 B 附延緩條件的合同 C 附始期的合同 D 附終期的合同 82 對于乙對房屋的裝修費用 ， 若甲乙達不

15、成協(xié)商 一致 ， 應如何處理 ? A 由乙無條件拆除 ， 費用由乙自理 B 裝修物歸甲所有 ， 且甲無須支付費用 C 裝修物歸甲所有 ， 且甲應當支付全部裝修費用 D 若裝修物可以拆除則拆除 ， 不能拆除的 ， 可折 價后歸甲所有 83 對于乙對玻璃墻的維修及其費用應如何處理 ? A 由甲承擔維修費用 B 由乙承擔維修費用 C 由甲乙分擔維修費用 D 甲承擔大部分維修費用 ， 乙承擔小部分維修費用 84 若本案中雙方未約定租賃期限 ， 甲乙雙方又無 法就租賃期限協(xié)議補充 ， 下列關于合同解除的何種 說法是正確的 ? A 甲無權隨時解除合同 B 甲可以隨時解除租賃合同 ， 但應在合理期限之前 通知乙 C 乙可以隨時解除租賃合同 D 若合同解除 ， 乙仍應支付解除之前實際租賃期限 的租金 本章思考題 1簡述租賃合同的概念與特征。 2租賃合同在何種情況下屬于不定期租賃？ 3租賃期限最長是多少？法律為什么要作此規(guī)定？ 4簡論租賃合同當事人的主要義務。 5如何理解租賃合同的標的物的瑕疵擔保與風險負 擔？ 6簡述合法轉租與非法轉租。 7何為買賣不破租賃？ 8簡述房屋承租人的優(yōu)先購買權。 9法律關于雙方當事人的法定解除權有哪些規(guī)定。