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1、 區(qū)域開發(fā)成功案例研究上海碧云國際社區(qū) 2 上海碧云國際社區(qū)案例 3 項目概況 地理位置：碧云國際社區(qū)位于浦東金橋開發(fā)區(qū)西部，緊靠上海市內(nèi)環(huán)線和楊浦大橋，北起楊高路，南至云間路，東靠金橋路，西臨羅山路 規(guī)劃：整個社區(qū)的占地面積占地約4平方公里，正在開發(fā)100多萬平米的房地產(chǎn)項目，4平方公里的國際社區(qū)由城市道路劃分成18個地塊 ，小組團規(guī)劃 城區(qū)功能：作為浦東、金橋涉外商務(wù)區(qū)生活配套的多功能開放型的涉外高級住宅區(qū)，一般只租不售，在售樓盤中以投資型物業(yè)為主 G1 G2G3 區(qū)域開發(fā)成功案例研究上海碧云國際社區(qū) 4 G1 G2G3功能布局G1、G3：商貿(mào)辦公、酒店、醫(yī)院和大學(xué)為主要功能 G2：為18

2、萬平米的綠地S1：已經(jīng)建成金橋酒店公寓以及一個Mini高爾夫練習(xí)場S2：上海平和雙語學(xué)校、上海協(xié)和國際學(xué)校 S3、S6：中國福利會幼兒園以及百富麗山莊 S4：鳳凰大廈、碧云花園S5：滬上頂級外銷全出租別墅-碧云別墅 S7：家樂福和OBI 建材超市S8、S11：商業(yè)街，布置酒吧、餐館等商業(yè)設(shè)施 ，5萬平的綠地S9、S10、S12：多層和小高層住宅區(qū) S13、S15：18萬平方米的中高檔住宅區(qū)-時代金領(lǐng)金橋愛建園。 S14：羅山花苑二期正在籌備之中 1、社區(qū)均需綜合設(shè)置 ，必須將住宅、商店、學(xué)校、公共設(shè)施等社區(qū)居民生活中不可缺少的各項設(shè)施和活動場所形成多功能的綜合體； 2、將盡可能多的設(shè)施安排在相

3、互可以輕松步行抵達的范圍之內(nèi) 3、社區(qū)內(nèi)必須有商業(yè)活動、居民服務(wù)、文化活動、旅游活動能集中進行的場所 4、社區(qū)必須保持有相當(dāng)?shù)拿娣e，用于廣場、綠化帶、社區(qū)公園等特定用途的、任何居民都可以使用的開放空間 5、在社區(qū)內(nèi)應(yīng)該逐步建設(shè)生態(tài)建筑，以迎合國際人士熱愛自然、關(guān)注健康的趨勢 區(qū)域開發(fā)成功案例研究上海碧云國際社區(qū) 5 G1 G2 G3辦公樓、酒店、醫(yī)院、大學(xué)、綠地酒店公寓、高爾夫場、學(xué)校住宅家樂福、建材超市、綠地、商業(yè)街住宅、商業(yè)住宅 功能分區(qū) 區(qū)域開發(fā)成功案例研究上海碧云國際社區(qū) 6 項目周邊環(huán)境浦東機場：浦東國際機場通向上海市中心的必經(jīng)之地，離浦東國際機場22分鐘三大園區(qū):緊鄰?fù)飧邩虮６悈^(qū)、

4、金橋出口加工區(qū)、張江高科技園區(qū)，給社區(qū)提供巨大的就業(yè)背景公共設(shè)施：南側(cè)與環(huán)境優(yōu)美的世紀(jì)公園、湯臣高爾夫球場相鄰 周邊樓盤： 周邊為四季雅苑、湯臣高爾夫別墅、東郊花園等高檔住宅樓盤 周邊公交：20多條公交線，可直達市中心人民廣場、火車站、虹橋、楊浦、塘橋、陸家嘴等地 碧云國際社區(qū)區(qū)位優(yōu)勢明顯，周邊完善的交通系統(tǒng)，給住戶出行帶來極大的便利 虹橋機場 浦東機場外高橋保稅區(qū)金橋出口加工區(qū)張江高科技園區(qū)世紀(jì)公園 湯臣高爾夫球場 區(qū)域開發(fā)成功案例研究上海碧云國際社區(qū) 7 碧云國際社區(qū)開發(fā)歷程中國福利會幼兒園、平和雙語學(xué)校、新金橋大廈、銀東大廈 信和大廈發(fā)展階段 1997年配套開發(fā) 1998年配套建設(shè) 環(huán)境

5、營造及 w首次出現(xiàn)區(qū)內(nèi)教育配套w建成寫字樓w項目周邊沒有生活配套設(shè)施w區(qū)域環(huán)境尚處于規(guī)劃階段 w區(qū)內(nèi)生活配套：家樂福超市、建材超市、國際學(xué)校、高爾夫球場、公共花園、商業(yè)步行街、酒吧街、食街、公交車站等w社區(qū)內(nèi)環(huán)境優(yōu)美，與區(qū)域大環(huán)境和諧相融，整體不失個性w配套設(shè)施均按國際標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)2000年上海協(xié)和國際學(xué)校、中歐國際工商學(xué)院 2001年OBI建材超市、家樂福、MINI高爾夫練習(xí)場 18萬平米綠地2002年主要生活配套：w休閑購物：家樂福超市、商業(yè)步行街、體育休閑中心、公共花園、食街、酒吧街、綠地廣場w文化教育：國際學(xué)校、國際幼兒園w旅游交通：酒店、醫(yī)院、公交車站、公共停車場1999年酒吧街、cof

6、fee吧、商業(yè)街 2003年浦東民航大廈、體育休閑中心 2004年天主教堂、華山醫(yī)院總結(jié)分析 社區(qū)重視開發(fā)一流的社會綜合教育配套，招生面向整個城市 建造別墅，樹立社區(qū)價值標(biāo)竿，完善社區(qū)生活配套和休閑設(shè)施，進一步提升區(qū)域價值，建立于城市之間的聯(lián)系 在區(qū)域價值得到認(rèn)可后，建成一個自然協(xié)調(diào)、具有創(chuàng)意和特色、綠化和環(huán)境優(yōu)美、適合境外人士居住、社會功能齊全的現(xiàn)代生活示范區(qū) 物業(yè)類型 別墅，公寓，七成樓盤只租不售，出售樓盤主要以投資為主，自住較少，多用于出租，別墅月租金7000-14000美金，公寓月租金30005000美金住宅開發(fā) 碧云別墅 金橋酒店公寓、信和花園 百富麗山莊、碧云花園 浦東花園別墅、羅

7、山花苑、盈標(biāo)花園 鳳凰公寓、銀泰花園、世茂湖濱花園 錦華苑、碧云花園、碧云東方公寓客戶構(gòu)成 在滬投資的跨國企業(yè)的總裁、總經(jīng)理，如通用電器總裁，德意志銀行行長，其中世界500強的企業(yè)就占了40，是上海的新型富豪區(qū)，絕大多數(shù)為境外人士，其中以歐美人為主，基本都有私家車 區(qū)域開發(fā)成功案例研究上海碧云國際社區(qū) 8 主要寫字樓、學(xué)校配套布置在區(qū)域的交通干道旁，利于區(qū)域外客戶交通，開放性大主要教育配套國際學(xué)校等均布置在區(qū)域交通干道旁，輻射金橋開發(fā)區(qū)和浦東新區(qū)，便于區(qū)域外客戶交通寫字樓、學(xué)校分布相對集中區(qū)內(nèi)生活設(shè)施配套與國際接軌，是新世紀(jì)上 海市區(qū)中規(guī)劃完善、規(guī)模獨具的新興高層次國際化社區(qū)。 新金橋大廈民航

8、大廈 中歐國際工商學(xué)院中國福利會幼兒園 上海平和雙語學(xué)校 協(xié)和國際學(xué)校碧云別墅 區(qū)域開發(fā)成功案例研究上海碧云國際社區(qū) 9 商業(yè)配套主要滿足社區(qū)內(nèi)的需要，開放性小以家樂福為中心的商業(yè)中心的功能是滿足社區(qū)內(nèi)居民的購物需求，對外無輻射力區(qū)內(nèi)特色商業(yè)街在靠近碧云路環(huán)道的單側(cè)布置，形成消費專區(qū)，如：酒吧街、食街等，滿足社區(qū)內(nèi)居民的飲食需求，對城市的吸引力較小 碧云別墅OBI建材超市家樂福大賣場 商業(yè)街、酒吧、食街金橋購物中心 18萬平米綠地 區(qū)域開發(fā)成功案例研究上海碧云國際社區(qū) 10 其它配套作為城市的功能配套，滿足城市需要高爾夫練習(xí)場和教堂滿足較高層次人群的需要，提升整個區(qū)域價值社區(qū)內(nèi)外籍人口居多是形

9、成高檔酒店的驅(qū)動因素醫(yī)院是市級甲級醫(yī)院，是城市的功能組成部分 碧云鉆 石酒店教堂 華美達大酒店 浦東華山醫(yī)院婦幼保健院高爾夫練習(xí)場 區(qū)域開發(fā)成功案例研究上海碧云國際社區(qū) 11 道路通達性好，車庫進、出口與小區(qū)主道相連區(qū)域內(nèi)主要交通干道呈網(wǎng)狀分布，利于住宅組團布局與外界通達度較好，同時也能最大化利用臨街性增大項目底商價值小區(qū)內(nèi)車庫分布合理， 為住戶停車提供方便 G1 G2G1區(qū)外主要干道 區(qū)內(nèi)主要干道 區(qū)域開發(fā)成功案例研究上海碧云國際社區(qū) 12 區(qū)域性商業(yè)中心和商業(yè)街能創(chuàng)造最大的區(qū)域整體價值以家樂福為核心的購物中心 區(qū)域性商業(yè)中心 提升整體區(qū)域居住價值提升周邊商業(yè)的價值提升整體區(qū)域形象食街與酒吧

10、街 特色商業(yè)街，外向型商業(yè) 營造區(qū)域人文氛圍，提 升整體區(qū)域形象提升商業(yè)價值 社區(qū)商業(yè)街 社區(qū)商業(yè)，內(nèi)向型商業(yè) 提升樓盤的形象檔次提升物業(yè)居住價值特色餐廳、酒吧家樂福超市、OBI建材超市、金橋購物中心洗衣店、美發(fā)店、餐廳等 區(qū)域價值 住宅價值 商業(yè)價值 區(qū)域性商業(yè)中心最大程度地提升了區(qū)域整體價值。 特色商業(yè)街成為高消費區(qū)域，是提升區(qū)域整體價值的重要因素之一。 社區(qū)商業(yè)對整個區(qū)域的影響度不大，但對樓盤的形象塑造貢獻大；商業(yè) 業(yè)態(tài) 服務(wù)性質(zhì) 作用 區(qū)域開發(fā)成功案例研究上海碧云國際社區(qū) 13 碧云國際社區(qū)配套與區(qū)域價值的關(guān)系公共空間：18萬平米綠地文化藝術(shù)：社區(qū)培訓(xùn)中心休閑娛樂：體育休閑中心國際學(xué)校

11、國際幼兒園 醫(yī)院酒店、食街、酒吧街中國銀行、工商銀行、交通銀行等和國際信用卡城市公共巴士、汽車站、地鐵站配套分類文化娛樂教育醫(yī)療餐飲、酒吧銀行交通 配套設(shè)施 文化娛樂和教育配套作為城市綜合功能配套區(qū)來經(jīng)營，實現(xiàn)跨區(qū)域運作，提升區(qū)域整體價值。 商業(yè)，飲食配套主要服務(wù)于區(qū)內(nèi)居民及鄰近區(qū)域，可全面提升區(qū)域的形象和檔次。 國際學(xué)校、國際物管、國際信用卡金融網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)是建立國際型住區(qū)形象的必要條件。 區(qū)域價值 住宅價值治安 物管 今晨國際物業(yè)管理公司、購物、休閑 家樂福超市、金橋購物中心，商業(yè)街 區(qū)域開發(fā)成功案例研究上海碧云國際社區(qū) 14 碧云國際社區(qū)成功關(guān)鍵要素規(guī)劃：該地區(qū)很受歡迎，建成一個人和自然協(xié)調(diào)

12、、具有創(chuàng)意和特色、綠化和環(huán)境優(yōu)美、適合境外人士居住、社會功能齊全的現(xiàn)代生活示范區(qū)，同時也是浦東和上海最有吸引力、最具升值潛力的投資寶地。 交通：社區(qū)區(qū)位優(yōu)勢顯著，距陸家嘴商業(yè)區(qū)和三大園區(qū)車程都在20分鐘以內(nèi)，區(qū)域內(nèi)交通主干道呈網(wǎng)狀規(guī)劃，18個地塊，相互之間有良好的通達性，將區(qū)內(nèi)各項目聯(lián)系緊湊。配套：區(qū)域配套在規(guī)劃上臨區(qū)域主干道布置，輻射金橋經(jīng)濟開發(fā)區(qū)和浦東新區(qū)，有巨大的就業(yè)背景。硬件設(shè)施達到國際標(biāo)準(zhǔn)，建立國際學(xué)校。軟件設(shè)施方面提供與國際同步的人性化服務(wù)體系。 商業(yè)：區(qū)域中心商業(yè)和街區(qū)特色商業(yè)建立區(qū)域高檔形象，形成較高的社會認(rèn)知度，面向高消費階層，提升區(qū)域地塊整體價值，使后續(xù)開發(fā)呈良性增長態(tài)勢。

13、服務(wù)：社區(qū)以租客為主，對后期的物管服務(wù)要求很高物業(yè)產(chǎn)品尋找到某類居住需求，而其它競爭對手無法完全滿足這類需求，該物業(yè)產(chǎn)品一定成功對于新的高檔物業(yè)開發(fā)，最關(guān)鍵在于提供某些設(shè)施和條件，這些設(shè)施和條件是消費者認(rèn)為值得增加租金的主要因素 區(qū)域開發(fā)成功案例研究上海碧云國際社區(qū) 15 對本項目的借鑒社區(qū)周邊有較好的就業(yè)背景，如高科技園區(qū)，開發(fā)區(qū)，金融中心等社區(qū)自身的配套齊全，國際化程度高，面向高消費階層，是現(xiàn)代生活示范區(qū)，如國際學(xué)校，星級酒店社區(qū)處處感受到濃郁的異國風(fēng)情和氛圍，如教堂，高爾夫球場，酒吧一條街社區(qū)內(nèi)交通便利，通達性好，社區(qū)外部道路通暢，與三大園區(qū)和陸家嘴車程20分鐘以內(nèi) 高檔次社區(qū)對后期的服務(wù)和物管要求比較高，需提供與國際同步的人性化服務(wù)體系 區(qū)域開發(fā)成功案例研究上海碧云國際社區(qū)