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1、 物 業(yè) 設(shè) 施 設(shè) 備 管 理 是 指 物 業(yè) 管 理 企 業(yè)的 工 程 管 理 人 員 通 過 熟 悉 和 掌 握 設(shè) 施 設(shè) 備的 原 理 性 能 ， 對(duì) 其 進(jìn) 行 保 養(yǎng) 維 修 ， 使 之 能夠 保 持 最 佳 運(yùn) 行 狀 態(tài) ， 有 效 地 發(fā) 揮 效 用 ，從 而 為 業(yè) 主 和 客 戶 提 供 一 個(gè) 更 高 效 和 更 安全 、 舒 適 的 環(huán) 境 。 3 2 1 物 業(yè) 設(shè) 施 設(shè) 備 的 分 類 物 業(yè) 設(shè) 施 設(shè) 備 是 房 屋 建 筑 內(nèi) 部 附 屬 設(shè)備 的 簡 稱 ， 它 是 構(gòu) 成 房 屋 建 筑 實(shí) 體 的 有 機(jī)組 成 部 分 。 房 屋 的 給 排 水

2、系 統(tǒng) 1 供 水 設(shè) 備 指 用 人 工 方 法 提 供 水 源 的 設(shè) 備 ，由 供 水 箱 、 供 水 泵 、 水 表 、 供 水 管 網(wǎng) 構(gòu) 成 ， 組 成生 活 給 水 系 統(tǒng) 、 生 產(chǎn) 給 水 系 統(tǒng) 、 消 防 給 水 系 統(tǒng) 。 2 排 水 設(shè) 備 指 用 來 排 除 生 活 污 水 和 屋 頂 雨 雪水 的 設(shè) 備 ， 包 括 排 水 管 道 、 通 風(fēng) 管 道 、 清 通 設(shè) 備 、抽 升 設(shè) 備 、 室 外 排 水 管 道 等 。 3 熱 水 供 應(yīng) 設(shè) 備 包 括 淋 浴 器 、 供 熱 水 管 道 、熱 水 表 、 加 熱 器 、 循 環(huán) 管 、 自 動(dòng) 溫 度 調(diào)

3、 節(jié) 器 、 減壓 閥 等 。 4 消 防 設(shè) 備 指 房 屋 設(shè) 備 中 的 消 防 裝 置 部 分 ，包 括 供 水 箱 、 消 防 箱 、 蘭 花 噴 頭 、 滅 火 機(jī) 、 滅 火瓶 、 消 防 龍 頭 、 消 防 泵 等 。 5 衛(wèi) 生 與 廚 房 設(shè) 備 指 房 屋 衛(wèi) 生 間 與 廚 房 內(nèi) 部 的 各 種 設(shè) 備 。衛(wèi) 生 設(shè) 備 包 括 浴 缸 、 水 盆 、 小 便 池 、 抽 水馬 桶 、 面 盆 等 。 廚 房 設(shè) 備 包 括 洗 菜 池 、 操作 臺(tái) 、 吊 柜 、 抽 油 煙 機(jī) 及 管 道 等 。 6 供 暖 、 供 冷 、 通 風(fēng) 設(shè) 備 （ 1） 室 內(nèi) 供

4、暖 設(shè) 備 包 括 鍋 爐 、 壁 爐 、 鼓 風(fēng)機(jī) 、 水 片 、 回 龍 泵 等 設(shè) 備 。 （ 2） 室 內(nèi) 供 冷 設(shè) 備 包 括 冷 氣 機(jī) 、 深 井 泵 、空 調(diào) 機(jī) 、 電 扇 、 冷 卻 塔 、 回 龍 泵 等 設(shè) 備 。 （ 3） 室 內(nèi) 通 風(fēng) 設(shè) 備 包 括 通 風(fēng) 機(jī) 、 排 水 門及 一 些 凈 化 除 塵 設(shè) 備 等 。 7 燃 氣 設(shè) 備 房 屋 的 燃 氣 設(shè) 備 包 括 煤 氣 灶 、 煤 氣表 、 煤 氣 管 道 、 天 然 氣 管 網(wǎng) 等 。 8 電 氣 工 程 設(shè) 備 （ 1） 供 電 及 照 明 設(shè) 備 。 這 是 指 給 房 屋 提 供 電 源 及

5、 照 明 的各 種 裝 置 。 包 括 電 源 柜 、 電 表 、 總 開 關(guān) 、 供 電 線 路 、 戶 外型 負(fù) 荷 開 關(guān) 、 戶 內(nèi) 型 漏 電 保 護(hù) 自 動(dòng) 開 關(guān) 、 照 明 器 等 。 （ 2） 弱 電 設(shè) 備 。 這 是 指 給 房 屋 提 供 某 種 特 定 功 能 的 弱 電設(shè) 備 與 裝 置 ， 包 括 通 訊 設(shè) 備 、 廣 播 設(shè) 備 、 共 用 天 線 設(shè) 備 及閉 路 電 視 系 統(tǒng) 、 自 動(dòng) 監(jiān) 控 及 報(bào) 警 系 統(tǒng) 設(shè) 備 等 。 （ 3） 電 梯 設(shè) 備 。 這 是 高 層 建 筑 中 不 可 缺 少 的 垂 直 運(yùn) 輸 設(shè)備 ， 包 括 電 梯 機(jī)

6、房 、 轎 廂 、 井 道 等 部 分 。 （ 4） 防 雷 裝 置 。 包 括 接 閃 器 、 引 下 線 和 接 地 裝 置 等 。 3 2 2 物 業(yè) 設(shè) 施 設(shè) 備 管 理 內(nèi) 容 1 設(shè) 施 設(shè) 備 使 用 管 理 主 要 通 過 制 訂 、 實(shí) 施 一系 列 規(guī) 章 制 度 來 實(shí) 現(xiàn) 。 2 設(shè) 施 設(shè) 備 維 修 管 理 包 括 設(shè) 備 的 定 期 檢 查 修維 修 制 度 ， 維 修 質(zhì) 量 標(biāo) 準(zhǔn) 、 維 修 人 員 管 理 制 度 等 。 3 設(shè) 施 設(shè) 備 安 全 管 理 包 括 國 家 對(duì) 安 全 性 能 要求 較 高 的 設(shè) 備 實(shí) 行 合 格 證 制 度 ， 維

7、修 人 員 參 加 學(xué) 習(xí)培 訓(xùn) 考 核 后 的 持 證 上 崗 制 度 ， 以 及 企 業(yè) 實(shí) 施 的 消 防通 道 管 理 、 電 梯 安 全 使 用 管 理 等 。 4 設(shè) 施 設(shè) 備 技 術(shù) 檔 案 資 料 管 理 包 括 建 立 設(shè) 備的 登 記 卡 片 、 技 術(shù) 檔 案 、 工 作 檔 案 、 維 修 檔 案 等 。 3 2 3 物 業(yè) 設(shè) 施 設(shè) 備維 修 工 程 的 分 類 1 設(shè) 施 設(shè) 備 保 養(yǎng) 的 分 類 房 屋 設(shè) 施 設(shè) 備 的 保 養(yǎng) 是 指 物 業(yè) 管理 企 業(yè) 主 管 部 門 和 供 電 、 供 水 、 供 氣等 單 位 對(duì) 設(shè) 備 所 進(jìn) 行 的 常 規(guī)

8、性 檢 查 、養(yǎng) 護(hù) 、 維 修 等 工 作 。 通 常 采 用 三 級(jí) 保養(yǎng) 制 （ 即 日 常 維 護(hù) 保 養(yǎng) 、 一 級(jí) 保 養(yǎng) 和二 級(jí) 保 養(yǎng) ） 。 （ 1） 日 常 維 護(hù) 保 養(yǎng) 是 指 設(shè) 備 操 作 人 員 所 進(jìn) 行的 經(jīng) 常 性 的 保 養(yǎng) 工 作 。 主 要 包 括 定 期 檢 查 、 清 潔保 養(yǎng) ， 發(fā) 現(xiàn) 小 故 障 及 時(shí) 排 除 ， 及 時(shí) 做 好 維 護(hù) 工 作并 進(jìn) 行 必 要 記 錄 等 。 （ 2） 一 級(jí) 保 養(yǎng) 是 由 設(shè) 備 操 作 人 員 與 維 修 人 員按 計(jì) 劃 進(jìn) 行 保 養(yǎng) 維 修 工 作 。 主 要 包 括 對(duì) 設(shè) 備 的 某些

9、局 部 進(jìn) 行 解 體 清 洗 ， 按 照 設(shè) 備 磨 損 規(guī) 律 進(jìn) 行 定期 保 養(yǎng) 。 （ 3） 二 級(jí) 保 養(yǎng) 是 指 設(shè) 備 維 修 人 員 對(duì) 設(shè) 備 進(jìn) 行全 面 清 洗 、 部 分 解 體 檢 查 和 局 部 修 理 、 更 換 或 修復(fù) 磨 損 零 件 ， 使 設(shè) 備 達(dá) 到 完 好 狀 態(tài) 。 （ 4） 設(shè) 備 點(diǎn) 檢 。 是 指 根 據(jù) 要 求 利 用 檢 測(cè) 儀 器 、設(shè) 備 或 人 的 感 覺 器 官 ， 對(duì) 某 些 關(guān) 鍵 部 位 進(jìn) 行 檢 查 。 2 設(shè) 施 設(shè) 備 維 修 的 分 類 房 屋 設(shè) 施 設(shè) 備 的 維 修 是 通 過 修 復(fù)或 更 換 零 件 、

10、 排 除 故 障 、 恢 復(fù) 設(shè) 施 設(shè)備 原 有 功 能 所 進(jìn) 行 的 技 術(shù) 活 動(dòng) 。 （ 1） 零 星 維 修 工 程 是 指 對(duì) 設(shè) 備 進(jìn) 行 日 常 的 保 養(yǎng) 、 檢 修及 為 排 除 運(yùn) 作 故 障 而 進(jìn) 行 局 部 修 理 。 （ 2） 中 修 工 程 是 指 對(duì) 設(shè) 備 進(jìn) 行 正 常 的 和 定 期 全 面 檢 修 、對(duì) 設(shè) 備 部 分 解 體 修 理 和 更 換 少 量 磨 損 零 部 件 ， 保 證 能 恢 復(fù)和 達(dá) 到 應(yīng) 有 的 標(biāo) 準(zhǔn) 和 技 術(shù) 要 求 ， 使 設(shè) 備 正 常 運(yùn) 轉(zhuǎn) 。 更 換 率為 10 30 左 右 。 （ 3） 大 修 工 程 。

11、 是 指 對(duì) 房 屋 設(shè) 備 定 期 進(jìn) 行 全 面 檢 修 ， 對(duì)設(shè) 備 要 進(jìn) 行 全 部 解 體 ， 更 換 主 要 部 件 或 修 理 不 合 格 零 部 件 ，使 設(shè) 備 基 本 恢 復(fù) 原 有 性 能 ， 更 換 率 一 般 不 超 過 30 。 （ 4） 設(shè) 備 更 新 和 技 術(shù) 改 造 是 指 設(shè) 備 使 用 一 定 年 限 后 ，技 術(shù) 性 能 落 后 ， 效 率 低 、 耗 能 大 或 污 染 日 益 嚴(yán) 重 ， 需 要 更新 設(shè) 備 ， 提 高 和 改 善 技 術(shù) 性 能 。 （ 5） 故 障 維 修 通 常 是 房 屋 設(shè) 備 在 使 用 過 程 中 發(fā) 生 突發(fā) 性

12、 故 障 而 停 止 ， 檢 修 人 員 采 取 緊 急 修 理 措 施 ， 排 除 故 障 ，使 設(shè) 備 恢 復(fù) 功 能 。 1 各 類 管 理 人 員 的 崗 位 職 責(zé)（ 1） 工 程 部 經(jīng) 理（ 2） 各 專 業(yè) 技 術(shù) 負(fù) 責(zé) 人 （ 工 程 師 或 技 術(shù) 員 ）（ 3） 領(lǐng) 班（ 4） 維 修 人 員 （ 5） 保 管 員 2 管 理 制 度（ 1） 接 管 驗(yàn) 收 制 度 （ 2） 預(yù) 防 性 計(jì) 劃 維 修 保 養(yǎng) 制 度 （ 3） 值 班 制 度（ 4） 交 接 班 制 度 （ 5） 報(bào) 告 制 度 作 業(yè) ： 3-4物 業(yè) 設(shè) 施 設(shè) 備 是 怎 樣 分 類 的 ？ 3-5物 業(yè) 設(shè) 施 設(shè) 備 維 修 工 程 是 怎 樣 分 類 的 ？