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《物業(yè)管理?xiàng)l例》解讀培訓(xùn),主講:涂如梅,二、《條例》的立法意義與作用,以建筑物區(qū)分所有權(quán)為基礎(chǔ)，與WTO國(guó)際慣例接軌。 專有部分所有權(quán) 共用部分 持分權(quán) 業(yè)主大會(huì)組織的成員權(quán),二、《條例》的立法意義與作用,規(guī)范物業(yè)管理行為，培育推進(jìn)物業(yè)管理市場(chǎng)。 物業(yè)管理招標(biāo)、投標(biāo) 前期住宅物業(yè)管理強(qiáng)制性要求招投標(biāo)，其他物業(yè)鼓勵(lì)招投標(biāo)。 物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì) 物業(yè)管理職業(yè)經(jīng)理人制度 前期物業(yè)管理 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì),二、《條例》的立法意義與作用,提高培育業(yè)主的物業(yè)管理消費(fèi)意識(shí) 萬科效應(yīng)（優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)營(yíng)造物業(yè)銷售品牌與賣點(diǎn)） 王海效應(yīng)（雙倍返還） 史特拉效應(yīng)（小案大賠償） 業(yè)主維權(quán)反應(yīng)計(jì)算成本，不能盲目跟進(jìn),二、《條例》的立法意義與作用,強(qiáng)化物業(yè)管理合同 法律意識(shí) 合同意識(shí) 風(fēng)險(xiǎn)意識(shí) 競(jìng)爭(zhēng)意識(shí) 服務(wù)意識(shí) 品牌意識(shí) 全面提高從業(yè)人員整體素質(zhì),二、《條例》的立法意義與作用,倡導(dǎo)物業(yè)管理與房地產(chǎn)分業(yè)經(jīng)營(yíng) 物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo) 物業(yè)管理企業(yè)必須有相應(yīng)的企業(yè)資質(zhì) 住宅前期物業(yè)管理強(qiáng)制招投標(biāo) 前期物業(yè)管理開發(fā)商的權(quán)利與義務(wù),二、《條例》的立法意義與作用,提升了中國(guó)社區(qū)民主活動(dòng)進(jìn)程 以財(cái)產(chǎn)與社區(qū)事務(wù)為切入點(diǎn) 物業(yè)管理權(quán)是業(yè)主的權(quán)力，是以財(cái)產(chǎn)分額為基礎(chǔ)來行使的。 業(yè)主的財(cái)產(chǎn)民主與物業(yè)管理權(quán)對(duì)應(yīng) 體現(xiàn)權(quán)利意識(shí)、市民意識(shí)、財(cái)產(chǎn)意識(shí)、市場(chǎng)意識(shí)、管理意識(shí)、服務(wù)意識(shí),二、《條例》的立法意義與作用,為司法的審判、行政執(zhí)法、糾紛處理提供法律依據(jù)。 糾紛急劇增多 行政糾紛凸顯 引發(fā)民法、訴訟法、合同法、刑法、行政法、稅法等法律規(guī)范的調(diào)整。 業(yè)主委員會(huì)訴訟主體資格—經(jīng)業(yè)主大會(huì)決議授權(quán)。,三、《條例》的基本原則,公平、公開、合理、科學(xué) 從內(nèi)容上體現(xiàn) 從立法形式上體現(xiàn) 建筑物區(qū)所有權(quán)為基礎(chǔ) 吸收發(fā)達(dá)國(guó)家成熟的建筑物區(qū)分所有權(quán)理論 物業(yè)管理權(quán)和財(cái)產(chǎn)權(quán)相應(yīng) 物業(yè)管理是針對(duì)共用部分與共同事務(wù)所提供的管理服務(wù),三、《條例》的基本原則,維護(hù)全體業(yè)主合法權(quán)益（財(cái)產(chǎn)民主的權(quán)利） 業(yè)主大會(huì)代表和維護(hù)全體業(yè)主合法權(quán)益 業(yè)主委員會(huì)成為業(yè)主大會(huì)執(zhí)行機(jī)構(gòu) 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)成立運(yùn)作程序法定 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)不得做出無關(guān)決定 共用部分建設(shè)單位不得擅自處分 招投標(biāo)、選聘物業(yè)管理企業(yè) 業(yè)主臨時(shí)公約不得侵害業(yè)主合法權(quán)益,三、《條例》的基本原則,維護(hù)全體業(yè)主合法權(quán)益（財(cái)產(chǎn)民主的權(quán)利） 空置房也要按標(biāo)準(zhǔn)交費(fèi) 額外收費(fèi)停止繳納 保安人員不得侵害公民權(quán)利 小區(qū)共用部分經(jīng)營(yíng)收益按業(yè)主大會(huì)決定使用 挪用專項(xiàng)維修資金受行政處罰，追究刑事責(zé)任 安全隱患要強(qiáng)制排除 服務(wù)合同終止應(yīng)做好移交,三、《條例》的基本原則,民主自治自律與專業(yè)化服務(wù)相結(jié)合 民主自治自律—業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì) 專業(yè)化服務(wù)—物業(yè)管理公司 —專業(yè)化人員 —專業(yè)化技術(shù)、技能 —專業(yè)化工具 —專業(yè)化組織 —專業(yè)化程序、方法,三、《條例》的基本原則,保證物業(yè)的正常運(yùn)作和安全合理使用 物業(yè)管理是對(duì)物、對(duì)物業(yè)的管理，對(duì)人的服務(wù)是最基本原則 可持續(xù)民展與國(guó)際慣例接軌 保留物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì) 建立物業(yè)管理職業(yè)經(jīng)理人制度 建筑物區(qū)分所有權(quán)概念的運(yùn)用,三、《條例》的基本原則,政府的適度干預(yù)與推動(dòng)引導(dǎo) 立法 執(zhí)法 指導(dǎo) 監(jiān)督,四、《條例》規(guī)定的主要問題,為什么要制定《物業(yè)管理?xiàng)l例》（以下簡(jiǎn)稱《條例》）？ 為了規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境（第一條）。,四、《條例》規(guī)定的主要問題,什么是物業(yè)管理？ 《條例》中所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)（第二條）。,四、《條例》規(guī)定的主要問題,業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中有哪些權(quán)利和義務(wù)？ 《條例》規(guī)定業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)享有10項(xiàng)權(quán)利： 1、按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)； 2、提議召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議； 3、提出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的建議； 4、參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，行使投票權(quán)；,四、《條例》規(guī)定的主要問題,5、選舉業(yè)主委員會(huì)委員，并享有被選舉權(quán)； 6、監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作； 7、監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同； 8、對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)； 9、監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金的管理和使用； 10、法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。,四、《條例》規(guī)定的主要問題,同時(shí)規(guī)定業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中必須履行6項(xiàng)義務(wù)： 1、遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則； 2、遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度； 3、執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定；,四、《條例》規(guī)定的主要問題,6項(xiàng)義務(wù)： 4、按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金； 5、按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用； 6、法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)（第六條）。,四、《條例》規(guī)定的主要問題,如何成立業(yè)主大會(huì)，什么情況下可以不成立業(yè)主大會(huì)？ 同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會(huì)。 只有一個(gè)業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，可以不成立業(yè)主大會(huì)。決定不成立業(yè)主大會(huì)的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)職責(zé)（第十條）。,四、《條例》規(guī)定的主要問題,業(yè)主在業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)如何確定？ 業(yè)主在業(yè)主大會(huì)會(huì)議上投票權(quán)的確定，應(yīng)當(dāng)根據(jù)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定來確定。但首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開時(shí)，由于業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則尚未制定，《條例》規(guī)定業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)，根據(jù)業(yè)主擁有物業(yè)的建筑面積、住宅套數(shù)等因素確定，具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定（第十條、第十八條）。,四、《條例》規(guī)定的主要問題,業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用什么形式召開？如何作出決定？ 業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。但無論采用哪種方式召開會(huì)議，都應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有1/2以上投票權(quán)的業(yè)主參加（第十二條）。,四、《條例》規(guī)定的主要問題,召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，應(yīng)當(dāng)于會(huì)議召開15日以前通知全體業(yè)主，住宅小區(qū)的業(yè)主大會(huì)會(huì)議，還應(yīng)當(dāng)同時(shí)告知相關(guān)的居民委員會(huì)（第十四條）。 業(yè)主大會(huì)作出決定，必須經(jīng)與會(huì)業(yè)主所持投票權(quán)1/2以上通過。業(yè)主大會(huì)作出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)、專項(xiàng)維修資金使用、續(xù)籌方案的決定，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上通過（第十二條）。,四、《條例》規(guī)定的主要問題,業(yè)主委員會(huì)是怎樣產(chǎn)生的，它和業(yè)主大會(huì)間是什么關(guān)系？擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員必須具備哪些條件？ 業(yè)主大會(huì)成立時(shí)，應(yīng)當(dāng)選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案（第十條、第十五條、第十六條）。 業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)由熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)、具有一定組織能力的業(yè)主擔(dān)任（第十六條）。,四、《條例》規(guī)定的主要問題,業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)和居民委員會(huì)之間有何關(guān)系？ 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)配合公安機(jī)關(guān)，與居民委員會(huì)相互協(xié)作，共同做好維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會(huì)治安等相關(guān)工作。 在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)積極配合相關(guān)居民委員會(huì)依法履行自治管理職責(zé)，支持居民委員會(huì)開展工作，并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督。 住宅小區(qū)的業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定，應(yīng)當(dāng)告知相關(guān)的居民委員會(huì)，并聽取居民委員會(huì)的建議（第二十條）。,四、《條例》規(guī)定的主要問題,建設(shè)單位在前期物業(yè)管理活動(dòng)中承擔(dān)什么責(zé)任？ 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售物業(yè)之前，制定業(yè)主臨時(shí)公約，對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。建設(shè)單位制定的業(yè)主臨時(shí)公約，不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)銷售前向物業(yè)買受人明示，并予以說明（第二十二條、第二十三條）。,四、《條例》規(guī)定的主要問題,住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)；投標(biāo)人少于3個(gè)或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)（第二十四條）。 建設(shè)單位不得擅自處分業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)（第二十七條）；建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在辦理物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)時(shí)向物業(yè)管理企業(yè)移交竣工總平面圖等資料（第二十九條）；應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置必要的物業(yè)管理用房(第三十條)；應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任（第三十一條）。,四、《條例》規(guī)定的主要問題,《條例》對(duì)前期物業(yè)服務(wù)合同作了哪些要求？ 前期物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)以書面形式訂立（第二十一條）。 建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容（第二十五條）。 前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限。但前期物業(yè)服務(wù)合同是附終止條件的合同，約定的期限未滿，業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止（第二十六條）。,四、《條例》規(guī)定的主要問題,怎樣簽訂物業(yè)服務(wù)合同，物業(yè)服務(wù)合同包括哪些主要內(nèi)容？ 業(yè)主大會(huì)作出選聘物業(yè)管理企業(yè)的決定后，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與物業(yè)管理企業(yè)訂立書面的物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)管理事項(xiàng)、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費(fèi)用、雙方的權(quán)利義務(wù)、專項(xiàng)維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責(zé)任等內(nèi)容進(jìn)行約定（第三十五條）。,四、《條例》規(guī)定的主要問題,物業(yè)管理用房歸誰所有，如何使用？ 物業(yè)管理用房的所有權(quán)依法屬于業(yè)主。物業(yè)管理企業(yè)使用物業(yè)管理用房，應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同中的約定。未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，物業(yè)管理企業(yè)不得改變物業(yè)管理用房的用途。物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理用房交還給業(yè)主委員會(huì)（第三十八條、第三十九條）。,四、《條例》規(guī)定的主要問題,物業(yè)管理企業(yè)能否把取得的物業(yè)管理服務(wù)再轉(zhuǎn)移給其他的物業(yè)管理企業(yè)？ 物業(yè)管理企業(yè)不能將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理業(yè)務(wù)一并再委托給其他物業(yè)管理企業(yè)。但為了有利于物業(yè)管理專業(yè)化水平的提高，物業(yè)管理企業(yè)可以把物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項(xiàng)服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)（第四十條）。,四、《條例》規(guī)定的主要問題,物業(yè)服務(wù)費(fèi)用如何確定？物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由誰交納？不交納物業(yè)管理費(fèi)用的承擔(dān)什么法律責(zé)任？ 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則，區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照國(guó)務(wù)院價(jià)格主管部門會(huì)同國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門制定的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)辦法，在物業(yè)服務(wù)合同中約定（第四十一條）。,四、《條例》規(guī)定的主要問題,業(yè)主應(yīng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位交納（第四十二條）。 業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定，逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以向人民法院起訴（第六十七條）。,四、《條例》規(guī)定的主要問題,《條例》對(duì)水、電、氣、熱等費(fèi)用的代收作了哪些規(guī)定？ 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用。物業(yè)管理企業(yè)接受有關(guān)單位委托代收費(fèi)用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用（第四十五條）。,四、《條例》規(guī)定的主要問題,物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生安全事故，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)什么責(zé)任？對(duì)物業(yè)管理企業(yè)保安人員有什么要求？ 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。發(fā)生安全事故時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告，協(xié)助做好救助工作（第四十七條）。 物業(yè)管理企業(yè)對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生的安全事故承擔(dān)的法律責(zé)任，應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定來確定，未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任（第三十六條）。,四、《條例》規(guī)定的主要問題,物業(yè)管理企業(yè)雇請(qǐng)保安人員的，應(yīng)當(dāng)遵守國(guó)家有關(guān)規(guī)定。保安人員在維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序時(shí)，應(yīng)當(dāng)履行職責(zé)，不得侵害公民的合法權(quán)益（第四十七條）。,四、《條例》規(guī)定的主要問題,《條例》對(duì)物業(yè)的使用與維護(hù)作了哪些規(guī)定？ 《條例》對(duì)物業(yè)的使用與維護(hù)作了四個(gè)方面的規(guī)定： 一是，業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)都不得改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施的用途。 二是，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)的責(zé)任（第五十二條）。,四、《條例》規(guī)定的主要問題,三是，業(yè)主需要裝飾裝修房屋的，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)管理企業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主（第五十三條）。 四是，利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用（第五十五條）。,四、《條例》規(guī)定的主要問題,哪些物業(yè)的業(yè)主應(yīng)當(dāng)交納住房維修資金？住房專項(xiàng)維修資金歸誰所有，什么用途？ 住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金。專項(xiàng)維修資金屬業(yè)主所有，專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，任何人不得挪作他用?！稐l例》對(duì)挪用專項(xiàng)維修資金的行為規(guī)定了嚴(yán)格的法律責(zé)任（第五十四條、第六十三條）。,五、《條例》建立的十三項(xiàng)基本制度,招標(biāo)投標(biāo)制度（第三條、二十四條） 業(yè)主大會(huì)制度（第二章） 告知制度（第十四、十九、二十、五十、五十三條） 業(yè)主委員會(huì)備案制度（第十六條） 業(yè)主公約制度（第十七、二十二條） 前期物業(yè)管理制度（第三章） 承接驗(yàn)收、交接制度（第二十八、三十七、三十九條） 保修制度（第三十一、五十二、五十六條）,五、《條例》建立的十三項(xiàng)基本制度,企業(yè)資質(zhì)制度（第三十二條) 職業(yè)資格制度(第三十三條) 報(bào)告制度(第四十六條、四十七條) 專項(xiàng)維修資金制度(第五十四條) 物業(yè)管理的行政復(fù)議、行政訴訟及國(guó)家賠償制度,六、《條例》的禁止行為,業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)違法行為的禁止（第十九條） 業(yè)主臨時(shí)公約侵權(quán)行為的禁止（第二十二條） 建設(shè)單位擅自處分共用部分行為的禁止（第二十七條） 改變物業(yè)管理用房用途的禁止（第三十八條） 整體轉(zhuǎn)讓物業(yè)管理服務(wù)的禁止（第四十條）,六、《條例》的禁止行為,額外收取費(fèi)用的禁止（第四十五條） 保安侵權(quán)行為的禁止（第四十七條） 業(yè)主與物業(yè)使用人違法約定的禁止（第四十八條） 改變共用部分用途行為的禁止 擅自占用、挖掘道路、場(chǎng)地行為的禁止（第五十一條）,七、《條例》的授權(quán),制定物業(yè)管理區(qū)域劃分辦法的授權(quán)（第九條） 制定首次業(yè)主大會(huì)投票權(quán)辦法的授權(quán)（第十條） 物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)辦法的授權(quán)（第三十二條） 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)辦法的授權(quán)（第四十一條） 專項(xiàng)維修資金收取、使用管理辦法的授權(quán)（第五十四條）,八、《條例》的合同,前期物業(yè)服務(wù)合同（第二十一條、二十六條） 物業(yè)服務(wù)合同（第三十五條）,九、《條例》的公約,業(yè)主公約（第十一條、十七條） 臨時(shí)公約（第二十二條）,十、《條例》消失的九個(gè)物業(yè)管理概念,委托與物業(yè)管理委托合同 建管一體化 保安與治安一體化 前期物業(yè)管理協(xié)議 代收、代繳、抄表到戶 包干制 維修基金 政府定價(jià),十、新生成的十二個(gè)概念,炒管家 招投標(biāo) 合同約定 分業(yè)經(jīng)營(yíng) 抄表到戶 服務(wù)標(biāo)準(zhǔn),十、新生成的十二個(gè)概念,前期物業(yè)服務(wù)合同 告知 報(bào)告 陽光財(cái)務(wù)與傭金制 職業(yè)經(jīng)理人 專項(xiàng)維修資金,十一、《條例》可行政復(fù)議、行政訴訟、國(guó)家賠償,業(yè)主大會(huì)的產(chǎn)生與業(yè)主委員會(huì)選舉（第十條） 業(yè)主委員會(huì)的備案（第十六條） 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)違法行為的處理（第十九條） 協(xié)議選聘物業(yè)管理企業(yè)的批準(zhǔn)（第二十四條） 物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督（第四十三條）,十一、《條例》可行政復(fù)議、行政訴訟、國(guó)家賠償,違反治安、環(huán)保、裝修和使用等方面行為的處理（第四十六條） 物業(yè)管理投訴的處理（第四十九條） 物業(yè)管理辦法的授權(quán)制度 物業(yè)管理法律責(zé)任的追究處理（第六章）,十二、《條例》配套的行政規(guī)章與行業(yè)標(biāo)準(zhǔn),前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法 業(yè)主大會(huì)規(guī)程 住房專項(xiàng)維修資金管理辦法 物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)管理辦法 前期物業(yè)管理服務(wù)合同示范文本 物業(yè)管理服務(wù)合同示范文本 物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法 業(yè)主臨時(shí)公約示范文本,十二、《條例》配套的行政規(guī)章與行業(yè)標(biāo)準(zhǔn),業(yè)主公約示范文本 業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則示范文本 物業(yè)管理職業(yè)資格管理辦法 物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn) 房屋買賣合同示范文本 房屋建筑工程質(zhì)量保修管理辦法 住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法 物業(yè)管理財(cái)務(wù)管理辦法,再 見,,