《廣州番禺基盛東城概念性前期策劃方案(73頁)》由會員分享，可在線閱讀，更多相關(guān)《廣州番禺基盛東城概念性前期策劃方案(73頁)（73頁珍藏版）》請在裝配圖網(wǎng)上搜索。

1、 目 標(biāo) 對 應(yīng) 下 的 定 位 選 擇 光 正 地 產(chǎn) 建 議 定 位 的 可 實現(xiàn) 性光 正 地 產(chǎn) 根 據(jù) 各 種 要 素 ，把 定 位 范 圍 的 逐 步 縮 小選 擇 的 商 業(yè) 定 位 如 何 實 現(xiàn) 前 言第 一 部 分 以 持 久 經(jīng) 營 為 主 導(dǎo) 的 商 業(yè) 項 目項 目 概 況項 目 SWOT分 析 3.2宏 觀 概 況 1.1-1.6商 圈 概 況 2.1-2.12結(jié) 論 3.3第 二 部 分 主 題 購 物 公 園 商 業(yè) 項 目項 目 發(fā) 展 方 向 選 定 3.4-3.7 項 目 市 場 定 位 3.8項 目 形 象 定 位 3.8結(jié) 論 3.8第 三 部 分 項

2、 目 操 作 思 路項 目 開 發(fā) 節(jié) 奏 4.1-4.9項 目 經(jīng) 濟 可 行 性 分 析 4.9項 目 發(fā) 展 建 議 （ 主 題 化 及 購 物 公 園 ） 5.1-5.5項 目 運 營 系 統(tǒng) 7.1-7.7項 目 營 銷 思 路 6.1-6.3項 目 物 管 服 務(wù) 8.1-8.2結(jié) 語Q 項 目 規(guī) 模 體 量 大 ； 周 邊 商 業(yè) 經(jīng) 營 檔 次 底 下 ；并 非 傳 統(tǒng) 商 業(yè) 區(qū) ， 商 圈 分 散 ；周 邊 消 費 力 不 足 ；為 附 近 居 民 提 供 生 活 配 套 ；提 供 多 元 化 的 購 物 、 娛 樂 焦點 非 節(jié) 假 日 人 流 稀 缺 ；周 邊 地 塊

3、 開 發(fā) 定 位 未 清 晰 ;與 地 鐵 出 口 難 以 銜 接 ;S. W. O. T. 廣 東 省 行 政 管 理 中 心 ， 珠 三 角 世界 級 城 鎮(zhèn) 群 的 高 端 生 產(chǎn) 性 服 務(wù) 業(yè)中 心 中 心 片 區(qū) 包括黃埔及蘿崗兩部分。定位區(qū)域港口，珠江三角洲現(xiàn)代物流中心，先進(jìn)制造業(yè)基地和技術(shù)創(chuàng)新中心，歷史文化旅游基地、配套產(chǎn)業(yè)的居住城區(qū)東 部 副 城 區(qū)番 禺 副 城 區(qū) ， 由 漢 溪 -長 隆 -萬 博 組團 及 19個 居 住 單 元 構(gòu) 成 。 定 位 鐵路 客 運 交 通 樞 紐 ， 商 貿(mào) 、 旅 游 綜合 服 務(wù) 中 心 ， 高 等 教 育 基 地 ， 承接 主 城

4、 區(qū) 人 口 疏 解 的 居 住 城 區(qū)番 禺 片 區(qū) 國 際 樞 紐 港 口 ， 臨 港 工 業(yè) 聚 集 區(qū)， 宜 居 濱 海 新 城南 沙 片 區(qū)區(qū) 域 航 空 樞 紐 、 臨 空 型 先 進(jìn) 制 造業(yè) 基 地 、 國 際 物 流 服 務(wù) 中 心 等北 部 片 區(qū) 特色生態(tài)農(nóng)業(yè)示范區(qū)/現(xiàn)代制造業(yè)基地，區(qū)域生態(tài)旅游基地增 城 片 區(qū) 特色生態(tài)農(nóng)業(yè)示范區(qū)、區(qū)域生態(tài)旅游基地、水源涵養(yǎng)地從 化 片 區(qū) 城 市 發(fā) 展 重 心 南 移 ， 區(qū)域 未 來 發(fā) 展 空 間 巨 大番 禺 作 為 廣 州 未 來 城 市 副 中 心 、 城 市 南 拓 重 點 區(qū) 域 ， 區(qū) 域 發(fā) 展 潛 力 巨 大 。

5、 “ 穩(wěn) 一 產(chǎn) 、 優(yōu) 二 產(chǎn) 、 促 三 產(chǎn) ” 戰(zhàn) 略 ，推 進(jìn) 三 大 產(chǎn) 業(yè) 協(xié) 調(diào) 發(fā) 展 。東 北 部 ： 依 托 大 學(xué) 城 建 設(shè) 現(xiàn) 代 文 化科 技 基 地 ， 發(fā) 展 汽 車 及 零配 件 、 生 物 醫(yī) 藥 、 數(shù) 字 家庭 和 動 漫 游 戲 產(chǎn) 業(yè) ；南 部 ： 布 局 新 型 工 業(yè) 基 地 ， 發(fā) 展數(shù) 控 機 床 、 輸 配 變 電 、 燈 光 音 響 、 精 細(xì) 化 工 等 產(chǎn) 業(yè)；西 部 和 中 部 ： 發(fā) 展 現(xiàn) 代 服 務(wù) 業(yè) ， 發(fā) 展 旅游 和 打 造 廣 州 新 商 圈 。 在 區(qū) 域 規(guī) 劃 重 大 利 好 下 ， 城 際 高 速 公 路 和

6、 地 鐵 持 續(xù) 為 廣 州 提 速 ， 區(qū) 域 輻 射 力將 極 大 增 強 。 整 體 發(fā) 展 規(guī) 劃 ：宏 觀 經(jīng) 濟 發(fā) 展 ：整 體 房 地 產(chǎn) 市 場 ： 廣 州 城 市 定 位 確 立 了 廣 州 的 國家 戰(zhàn) 略 地 位 ， 未 來 發(fā) 展 潛 力 和空 間 巨 大 ， 城 市 規(guī) 劃 對 于 番 禺發(fā) 展 更 是 重 大 利 好 。番 禺 區(qū) 的 經(jīng) 濟 自 06年 起 ， 每 年均 錄 得 雙 位 數(shù) 增 長 各 項 經(jīng) 濟 指標(biāo) 逐 步 攀 升 ， 總 體 經(jīng) 濟 發(fā) 展 態(tài)勢 良 好 。整 體 房 地 產(chǎn) 市 場 發(fā) 展 比 較 健 康 ，并 未 出 現(xiàn) 明 顯 泡 沫

7、 ， 市 場 供 求小 幅 波 動 ， 商 品 住 宅 市 場 隨 市場 波 動 稍 大 ， 辦 公 市 場 發(fā) 展 平穩(wěn) ， 商 業(yè) 市 場 有 回 暖 表 現(xiàn) 。 廣 州 對 周 邊 各 省 人 口 輻 射 力 強 ， 具 有 近 半 外 來 人 口 ， 番 禺 是 外 來 人 口 最 高 的 區(qū) 域 。 2011年 住 宅 市 場 政 策 的 繼 續(xù) 從 嚴(yán) ， 再 加 上 通 脹 持 續(xù) 的 背 景 下 ， 流 動 資 金 需 尋 求 投 資 渠道 以 期 保 值 或 增 值 ， 商 業(yè) 市 場 憑 此 吸 納 流 動 資 金 并 帶 動 價 格 繼 續(xù) 高 歌 猛 進(jìn) ， 環(huán) 比 漲

8、 幅44.6%， 同 比 漲 幅 達(dá) 71.3%。 發(fā)展階段時期發(fā)展標(biāo)志商圈特征范圍以及業(yè)態(tài)起步階段2 0 0 4年前友誼商店、禺山商店、益華百貨、番山商貿(mào)城等項目開張。點狀商業(yè)分布商圈范圍主要集中在市橋中心區(qū)域的大北路繁華路一帶，以傳統(tǒng)型的百貨店以及本土超市品牌為主，商業(yè)形態(tài)較為單一。轉(zhuǎn)型階段2 0 0 4年-2 0 0 8年易發(fā)商業(yè)街轉(zhuǎn)型開業(yè)、萬博中心一期開張，洛溪新城板塊日益成熟。點狀到線狀的分布大北路繁華路商圈的影響力進(jìn)一步加強。商圈范圍逐漸擴大，迎賓路一帶以及洛溪新城一帶的商業(yè)氛圍也不斷成熟，商業(yè)形態(tài)更為豐富。快速發(fā)展階段 2 0 0 9年起海印又一城啟動建設(shè)，引入沃爾瑪會員店。全面

9、開發(fā)時期，商業(yè)帶的雛形商業(yè)發(fā)展依托番禺新城和廣州新城規(guī)劃，呈現(xiàn)出新的發(fā)展格局，新增商業(yè)項目的規(guī)模體量向規(guī)?；?、綜合型發(fā)展。 發(fā) 展 格 局 主 要 發(fā) 展 規(guī) 劃兩 大 系 統(tǒng) 批 發(fā) 及 零 售三 條 發(fā) 展 軸 地 鐵 三 號 線 發(fā) 展 軸 線 ；地 鐵 四 號 線 發(fā) 展 軸 線 ；沙 灣 -中 心 城 區(qū) -石 基 商 業(yè) 發(fā) 展 軸 線 ； 四 級 網(wǎng) 絡(luò) 區(qū) 級 中 心 區(qū) ： 易 發(fā) 商 業(yè) 步 行 街 商 業(yè) 中 心 、 番 禺 廣 場 -羅 家 現(xiàn) 代 商 業(yè) 中 心 、 漢 溪 現(xiàn) 代 商 業(yè) 中 心 ；區(qū) 級 副 中 心 區(qū) ： 6個 商 業(yè) 中 心 區(qū) ；鎮(zhèn) 級 商

10、業(yè) 中 心 ： 8個 鎮(zhèn) 商 業(yè) 中 心 ；社 區(qū) 商 業(yè) 中 心 ： 28個 樓 盤 組 成 ；五 大 重 點發(fā) 展 區(qū) 中 心 城 區(qū) 發(fā) 展 區(qū) ： 城 市 商 業(yè) 中 心 ；北 部 重 點 建 設(shè) 區(qū) ： 發(fā) 展 大 中 型 專 業(yè) 市 場 、 零 售 商 業(yè) 網(wǎng)點 ；東 部 重 點 發(fā) 展 區(qū) ： 區(qū) 級 零 售 和 休 閑 服 務(wù) 商 業(yè) 區(qū) ；南 部 引 導(dǎo) 發(fā) 展 區(qū) ： 都 市 能 源 發(fā) 展 區(qū) 、 農(nóng) 副 產(chǎn) 品 交 易 中心 ； 大 學(xué) 城 重 點 發(fā) 展 區(qū) ： 區(qū) 域 服 務(wù) 型 商 業(yè) 中 心 ； 本 項 目 所 在 番 禺 廣 場 商 圈 則 將 成 為 番禺

11、新 城 和 廣 州 新 城 兩 大 重 要 城 市 規(guī) 劃區(qū) 域 的 核 心 商 圈 ， 其 商 業(yè) 發(fā) 展 前 景 較為 明 顯 。 主 要商 圈 規(guī) 劃定 位 商 業(yè)環(huán) 境 區(qū) 位交 通 規(guī) 劃總 人口 發(fā) 展 狀 況對 比 分 析 綜 合 指數(shù)大 北 路商 圈 區(qū) 級 商業(yè) 中 心 屬 于 傳 統(tǒng) 商業(yè) 中 心 區(qū) ，商 業(yè) 氛 圍 較好 臨 3號地 鐵 市橋 站 37萬人 目 前 番 禺 行政 及 商 業(yè) 中心 ， 消 費 群體 體 量 較 大 漢 溪商 圈 區(qū) 級 商業(yè) 中 心 地 處 大 型 樓盤 分 布 密 集區(qū) ， 但 目 前商 業(yè) 氛 圍 還 不 夠 成 熟 臨 近 地鐵 長

12、 隆站 25萬人 周 邊 分 布 有眾 多 大 型 高檔 樓 盤 ， 消費 力 較 強 番 禺 廣場 商 圈 區(qū) 級 商業(yè) 中 心 目 前 商 業(yè) 環(huán)境 有 待 提 升 臨 近 地鐵 番 禺廣 場 站 ，區(qū) 客 運站 11萬人 行 政 及 未 來交 通 中 心 ，但 目 前 消 費力 不 成 熟 從 檔 次 來 看番 禺 商 業(yè) 市 場 現(xiàn) 有 商 業(yè) 物 業(yè) 檔 次 較 低 ， 規(guī) 模 較 小 ， 難 以 滿 足 番 禺 本 地 高 收 入 群 體 消 費 需 求 ；從 業(yè) 態(tài) 上 看番 禺 本 地 零 售 購 物 業(yè) 態(tài) 占 據(jù) 了 目 前 市 場 的 主 體 ， 但 檔 次 較 低 ，

13、整 體 競 爭 力 較 弱 ， 而 本 地 商 業(yè) 市 場 中 大 型 商 業(yè) 少 ，且 業(yè) 態(tài) 較 為 單 一 ； 從 規(guī) 劃 來 看番 禺 中 心 區(qū) 仍 將 繼 續(xù) 發(fā) 展 成 為 區(qū) 域 的 傳 統(tǒng) 零 售 商 業(yè) 核 心 區(qū) 域 ， 而 項 目 所 在 的 市 橋 片 區(qū) 的 商 業(yè) 形 態(tài) 將 以 目 的 性 消費 的 新 型 商 業(yè) 形 態(tài) 為 主 ； 從 商 圈 現(xiàn) 狀 來 看鉆 匯 商 圈 ： 以 鉆 匯 中 心 作 為 龍 頭 商 業(yè) 項 目 ， 從 而 帶 動 周 邊 汀 沙 村 臨 街 商 鋪 與 石 橋 公 園 商 業(yè) 的 發(fā) 展 與 改 造 。 大 北 路 臨 街

14、商 業(yè) 商 圈 ： 以 臨 街 商 鋪 發(fā) 展 為 主 ， 街 上 蕓 集 國 內(nèi) 眾 多 時 尚 潮 流 品 牌 店 與 國 際 知 名 運 動 服 飾 店 ， 人 流旺 盛 如 鯽 ， 被 譽 為 是 番 禺 的 ” 北 京 路 ” 。易 發(fā) 商 業(yè) 購 物 圈 ： 以 易 發(fā) 商 業(yè) 步 行 街 作 為 購 物 指 引 ， 商 圈 內(nèi) 匯 聚 了 現(xiàn) 時 番 禺 區(qū) 內(nèi) 最 成 功 的 幾 大 商 業(yè) 購 物 中 心 ，如 友 誼 中 心 、 名 店 城 、 新 大 新 百 貨 等 。項 目 所 在 的 番 禺 廣 場 商 圈 是 市 橋 商 圈 的 延 伸 ， 為 快 速 發(fā) 展 的

15、新 型 商 圈 ， 周 邊社 區(qū) 眾 多 的 中 高 端 消 費 人 群 和 未 來 市 橋 商 務(wù) 區(qū) 的 辦 公 人 群 將 給 本 項 目 的 商 業(yè)發(fā) 展 提 供 充 足 的 需 求 支 持 。 但 該 商 圈 目 前 容 量 小 ， 真 正 成 型 有 待 時 日 。 消 費 類 型 主 要 消 費 內(nèi) 容 選 擇 區(qū) 域 或 場 所 關(guān) 注 方 面 典 型 消 費 區(qū) 域休 閑消 費 大 眾 服 飾 、 精 品 裝 飾 、 珠 寶首 飾 、 餐 飲 價 格 便 宜 ， 可 選 擇 余 地 大 ；傳 統(tǒng) 商 業(yè) 中 心 ， 市 場 知 名 度 高 ；品 牌 及 品 種 較 多 ， 可

16、 選 擇 性 強 ；有 一 定 的 休 憩 空 間 。 大 北 路 商 業(yè) 街 、 易 發(fā) 商 業(yè)街 、 繁 華 路 商 業(yè) 街 ； 四 海一 家 或 特 色 農(nóng) 莊 等 知 名 餐飲居 家消 費 生 活 日 用 品 、 食 品 、 小 家 電 、家 居 用 品 離 家 比 較 近 ， 前 往 較 為 方 便 ；種 類 較 為 豐 富 ， 可 一 次 滿 足 當(dāng) 時 所 需 生 活 日 用 需 求 ；價 格 較 為 便 宜 ， 每 天 都 有 打 折 商 品 ；貨 物 擺 放 相 對 集 中 ， 便 于 挑 選 ；前 往 超 市 的 公 交 及 購 物 巴 士 都 較 方 便 。 信 和 連

17、鎖 超 市 、 友 誼 商 店 、禺 山 商 店 等 時 尚 購 物 消費 品 牌 服 飾 、 品 牌 珠 寶 首 飾 、名 牌 專 賣 店 、 名 牌 折 扣 店 購 物 環(huán) 境 幽 雅 ， 適 合 購 物 消 遣 ；具 有 意 向 的 中 高 檔 品 牌 商 品 ；停 車 方 便 ；商 品 質(zhì) 量 較 優(yōu) 。 一 般 前 往 香 港 或 廣 州 消 費 ，偶 爾 前 往 天 河 城 折 扣 店商 務(wù) 型 消 費 生 活 日 常 用 品 、 餐 飲 、 休 閑 交 通 便 捷 ， 一 般 以 步 行 5-10分 鐘 之 類 為 首 選 ；對 商 品 的 品 質(zhì) 要 求 較 高 。 由 于 整

18、 個 番 禺 區(qū) 的 商 務(wù) 辦公 氛 圍 尚 未 形 成 ， 此 類 消費 行 為 尚 處 于 起 步 發(fā) 展 階段 。自 身 商 圈 消 費 輻 射 能 力 不 足 ， 消 費 群 長 期 外 流 。 廣 州 南 站 鐵 路 新 客 運 站 商 旅 經(jīng) 濟 圈 萬 達(dá) 廣 場 敏 捷 舜 德 項 目信 投 總 部 基 地 匯 瓏 商 業(yè) 廣 場項 目 占 地 面 積 為 3.7萬 平 方 米 ， 總 建 筑 面積 15萬 平 方 米 ， 其 中 商 業(yè) 部 分 7層 ， 合 共面 積 12萬 平 方 米 。番禺哈街作為“一站式無國界餐飲娛樂主題商街”，哈街占地約3 .8萬平方米，商業(yè)規(guī)模面

19、積約5萬平方米，停車場約3 5 0個車位，商業(yè)街長約7 0 0米。由八大主體建筑構(gòu)成，首層樓高7米，二、三層樓高3 .8米。哈街項目計劃投資1 .2億元，將打造集購物、美食、娛樂、休閑、辦公、商務(wù)、旅游、運動八大功能于一體，徹底實現(xiàn)了一站式配套。北 亭 廣 場 是中 國 第 一 家 大 學(xué) MALL,占 地 面 積 8.9萬 平 方 米 ， 總 建 筑 面 積 12萬 平 方 米 ， 是 廣 州 市 政 府 在 大 學(xué) 城 批 準(zhǔn) 建設(shè) 的 唯 一 真 正 MALL業(yè) 態(tài) 的 大 型 商 業(yè) 項 目 。北 亭 廣 場 所 處 的 廣 州 大 學(xué) 城 擁 有 近 40萬 的 學(xué) 生 及 教 職

20、工 ， 項 目 同 樣 為 無 產(chǎn) 權(quán) 的 商 業(yè) 綜 合 體 。 開 業(yè) 后 由 于業(yè) 態(tài) 分 布 不 合 理 ， 經(jīng) 營 產(chǎn) 權(quán) 不 統(tǒng) 一 ， 項 目 配 套 的 不 完 善 ， 經(jīng) 營 每 況 愈 下 ， 目 前 開 業(yè) 率 不 足 10%。 圣 鑫 商 業(yè) 廣 場 必須合理配比有效商用物業(yè)面積，也就是確定合理的商用物業(yè)開發(fā)量；考慮開發(fā)商的資金鏈的健康回收 密切關(guān)注區(qū)域的規(guī)劃變動方向，項目定位適應(yīng)區(qū)域大環(huán)境；商業(yè)地產(chǎn)主題鮮明，項目管理手段與商業(yè)企業(yè)的運行規(guī)律相適應(yīng)；在商業(yè)組織行為和商業(yè)經(jīng)營行為方面有一個合理的規(guī)劃和定位，保持可持續(xù)經(jīng)營的態(tài)勢。 擴大需求面至整個廣州; 銷售租賃 居住商業(yè)

21、 類 別 方 案 一 方 案 二 方 案 三 方 向 四專 業(yè) 市 場 商 務(wù) +酒 店 +商 業(yè) 大 型 購 物 中 心 主 題 購 物 公 園+公 寓分 析 利 建 筑 成 本 較 低 、 回 報 期較 短 、 高 利 潤 、 交 通 便利 產(chǎn) 品 類 型 豐 富 ， 市 場 競爭 少 ， 擁 有 龐 大 消 費 群 、租 金 水 平 穩(wěn) 定 、 交 通 便利 租 金 水 平 較 高 且 穩(wěn) 定 、租 金 遞 增 穩(wěn) 定 、 擁 有 龐大 消 費 群 、 交 通 便 利 可 有 效 吸 引 目 的 性 消 費人 群 ， 租 金 穩(wěn) 定 ， 通 過引 入 品 牌 運 營 商 提 升 項目 持

22、 續(xù) 經(jīng) 營 能 力弊 需 產(chǎn) 業(yè) 或 政 府 支 持 、 招商 難 度 較 大 、 市 場 升 級難 、 針 對 特 定 消 費 群 、高 風(fēng) 險 商 業(yè) 氣 氛 低 、 招 商 難 、租 金 水 平 相 對 較 低 競 爭 大 （ 鄰 近 已 有 匯 瓏商 業(yè) 廣 場 ） 、 市 場 飽 和度 高 、 需 走 市 場 差 異 化 、市 場 運 營 難 度 較 大 前 期 開 發(fā) 成 本 較 高 ， 引入 品 牌 運 營 商 具 有 難 度 專 業(yè) 市 場位 處 交 通 樞 紐 的 核 心 位 置 ， 具 區(qū)位 優(yōu) 勢 ；專 業(yè) 市 場 園 區(qū) 將 可 有 效 達(dá) 到 小 投入 ， 高 收

23、益 的 目 標(biāo) ；新 型 的 專 業(yè) 批 發(fā) 市 場 在 硬 件 投 入上 必 然 加 大 ；無 明 顯 的 產(chǎn) 業(yè) 園 區(qū) ， 短 時 間 內(nèi) 難以 形 成 專 業(yè) 產(chǎn) 業(yè) 鏈 結(jié) 構(gòu) ， 需 要 較長 的 市 場 培 育 期 ； 寫 字 樓 +服 務(wù) 酒 店 式 公 寓廣 州 市 區(qū) 的 寫 字 樓 空 置 率 長 期 位于 高 位 運 行項 目 位 處 并 非 傳 統(tǒng) 寫 字 樓 辦 公 區(qū) ，建 議 本 項 目 不 予 考 慮 純 粹 寫 字 樓部 分 的 設(shè) 置 ，服 務(wù) 式 公 寓 需 同 時 考 慮 商 務(wù) 功 能設(shè) 置 ；位 處 交 通 要 道 ， 周 邊 具 有 眾 多 大型

24、 交 通 樞 紐 設(shè) 施 ， 公 寓 產(chǎn) 品 將 具有 強 勁 市 場 承 接 力 ；眾 多 資 金 流 入 具 有 穩(wěn) 定 經(jīng) 營 收 益的 商 用 物 業(yè) 市 場 ， 公 寓 具 有 低 門檻 ， 穩(wěn) 定 收 益 的 優(yōu) 勢公 寓 同 樣 可 承 擔(dān) 寫 字 樓 的 辦 公 功 能 ， 設(shè) 置 公 寓 而 不 設(shè) 置 寫 字 樓 是一 個 進(jìn) 可 攻 退 可 守 的 定 位 策 略；大 型 購 物 中 心廣 州 市 區(qū) 內(nèi) 至 2012年 為 綜 合 商 場 密 集落 成 期本 項 目 地 塊 比 較 分 散 ， 可 考 慮 在 建 筑形 態(tài) 上 有 所 創(chuàng) 新綜 合 購 物 商 場 商

25、戶 組 合 相 當(dāng) 雷 同 ， 可輻 射 的 范 圍 消 費 力 未 能 支 撐 本 項 目 此規(guī) 模 體 量 的 綜 合 購 物 商 場 ， 需 通 過 城際 交 通 路 網(wǎng) 的 帶 動 擴 大 消 費 輻 射 面商 場 建 造 成 本 較 高 ， 且 在 保 育 期 內(nèi) 將需 要 大 量 經(jīng) 營 推 廣 費 用主 題 購 物 商 場 在 運 作 方 向 上 可 以 直 接與 專 業(yè) 市 場 及 一 般 購 物 廣 場 融 合 ， 某種 意 義 上 定 位 主 題 購 物 商 場 方 向 是 一種 進(jìn) 可 攻 退 可 守 的 定 位 策 略 。 主 題 購 物 公 園同 區(qū) 域 板 塊 內(nèi)

26、已 具 備 良 好 的 產(chǎn) 業(yè)結(jié) 構(gòu) ， 明 顯 存 在 對 動 漫 娛 樂 型 商業(yè) 設(shè) 施 面 上 的 空 缺 。本 項 目 的 地 塊 內(nèi) 具 有 河 涌 ， 東 面為 番 禺 市 政 廣 場 ， 是 區(qū) 內(nèi) 居 民 休憩 慣 常 去 處 。番 禺 區(qū) 假 日 消 費 特 征 明 顯國 內(nèi) 購 物 公 園 多 半 無 任 何 鮮 明 主題 ， 如 引 入 動 漫 主 題 購 物 公 園 必將 成 為 商 圈 熱 點 ?？?慮 到 本 項 目 對 資 金 鏈 需 求 ， 該主 題 購 物 公 園 的 收 益 將 分 為 租 金收 益 、 經(jīng) 營 收 益 、 及 非 經(jīng) 常 收 益 多 個

27、部 分 ， 在 資 金 章 節(jié) 本 文 將 詳細(xì) 介 紹 。 建 筑 形 態(tài) 上 主 題 化 經(jīng) 營 上 主 題 化 消 費 模 式 上 主 題 化 N次 代 主 題 購 物 公 園東 城 匯E-Town 令 項 目 成 為 番 禺 名 片 ， 樹 立 業(yè) 內(nèi) 口 碑 面 對 今 后 番 禺 商 業(yè) 物 業(yè) 的 激 烈 競 爭 ， 要 以 大 北 路 為 核 心 ， 與 周 邊 資 源 互 動 ， 形 成 競 爭 力 。 考 慮 番 禺 市 橋 的 消 費 檔 次 ， 配 合 以 中 間 檔 業(yè) 態(tài) 與 其 呼 應(yīng) 業(yè) 態(tài) 與 品 牌 設(shè) 置 應(yīng) 與 該 消 費 者 的 購 買力 匹 配 。

28、零 售 商 對 項 目 的 看 法 可 觀 的 租 金 收 益 。業(yè) 態(tài) 組 合 思 路東 城 匯 E-TOWN 主 題 購 物 公園親 子 樂 園天 倫 同 樂（ 特 色 餐 飲 、休 閑 餐 飲 ） 家 庭 同 樂體 驗 中 心 百 貨 、 家 居精 品 地 塊 編 號 面 積( ) 建 筑 面 積約( ) 物 業(yè) 形 態(tài) 業(yè) 態(tài)地 塊 5 7,442 20,000 地 面 3層 ， 地 下 1層 （ 車 庫 ） 主 題 購 物 公園地 塊 6 8,047 25,000 地 面 3層 ， 地 下 1層 （ 車 庫 ）地 塊 7 4,618 10,000 地 面 2層地 塊 8 6,500

29、13,000 地 面 2層 餐 飲 娛 樂 區(qū)地 塊 10 16,516 170,000 地 面 10層 ， 地 下 2層 （ 車庫 ） 服 務(wù) 公 寓地 塊 13 1,160地 塊 3 2,410 16,000 地 面 7層 商 務(wù) 酒 店合 計 46,693 254,000 實 際 發(fā) 展 要 素市 場 要 素 資 金 要 素明 確 方 向 ， 彈 性 調(diào) 整 自 主 開 發(fā)優(yōu) 點 有 利 公 司 長 久 發(fā) 展 項 目 可 控 性 最 強缺 點 資 金 需 求 大 開 發(fā) 能 力 要 求 高 開 發(fā) 風(fēng) 險 高合 作 開 發(fā)優(yōu) 點 有 利 于 公 司 長 遠(yuǎn) 發(fā) 展 開 發(fā) 風(fēng) 險 可

30、控 可 建 立 自 身 商 業(yè) 品 牌 可 確 保 資 金 鏈 條 健 康缺 點 較 難 尋 覓 理 想 合 作 方目標(biāo)整 體 出 讓 開 發(fā) 權(quán)優(yōu) 點 開 發(fā) 的 資 金 壓 力 最 小 開 發(fā) 風(fēng) 險 最 低缺 點 項 目 可 控 性 弱 不 利 于 公 司 品 牌 及 開發(fā) 經(jīng) 驗 積 累補充自 主 開 發(fā) 為 基 本 ， 以 合 作 開 發(fā) 為 目 標(biāo) ， 出 讓 開 發(fā) 權(quán) 為 輔 助 的 開 發(fā) 策 略 選 擇 一 ：項 目 有 效 配 比 ， 出 讓 部 分 可 快 速 回 籠 資 金 的 部分選 擇 二 ：通 過 集 團 其 它 公 司 或 者 項 目 的 擔(dān) 保 質(zhì) 押 ，

31、獲 取部 分 的 現(xiàn) 金 流選 擇 三 ：通 過 增 加 股 東 ， 稀 釋 股 份 的 方 式 ， 降 低 現(xiàn) 金 流不 足 造 成 的 風(fēng) 險 ；選 擇 四 ： 自 有 資 金 的 籌 措 確 保 穩(wěn) 定 的 現(xiàn) 金 流 ； 主 題 購 物 公 園 招 商 及 銷 售 部 份 商 鋪 經(jīng) 營 權(quán)與 國 際 知 名 的 購 物 公 園 運 營 商 接 洽第 一 步 開 發(fā) 5、 6、 7號 地 塊 主 題 購 物 公 園出 售 酒 店 式 公 寓 經(jīng) 營 權(quán)以 低 門 檻 吸 引 公 寓 投 資 者 購 買第 二 步 開 發(fā) 10、 13號 地 塊 的 酒 店 式 公 寓引 入 商 務(wù) 酒

32、店 運 營 商 整 體 發(fā) 售 商 務(wù) 酒 店 經(jīng) 營 權(quán)以 較 低 廉 的 租 金 引 入 具 有 運 營 能 力 的 商 務(wù) 酒 店 運 營 商第 三 步 合 作 開 發(fā) 3號 地 塊 商 務(wù) 酒 店 主 題 購 物 公 園 餐 飲 娛 樂 區(qū) 經(jīng) 營 權(quán) 出 售第 四 步 興 建 8號 地 塊 餐 飲 娛 樂 區(qū) 公 寓 物 業(yè) 銷 售 為 主 ， 辦 公 、投 資 需 求 在 限 購 政 策 下 有 較 大 的需 求 ， 可 在 項 目 的 前 期 快 速 回 籠資 金 ； 但 其 缺 點 是 需 要 投 入 的 建安 成 本 較 大 部 分 商 鋪 經(jīng) 營 權(quán) 商 鋪 的 銷 售 ，

33、可 在 沒 有 建 安 成 本 投 入 的 前 提 下回 籠 資 金 ， 缺 點 在 于 市 場 接 受 度較 低 ， 且 利 潤 基 本 被 吞 噬 ； 部 分 商 鋪 租 賃 ， 有 穩(wěn) 定 的 現(xiàn)金 流 ， 但 缺 點 是 難 以 帶 來 前 期 的現(xiàn) 金 流 ， 要 待 物 業(yè) 交 付 使 用 方 可實 現(xiàn) 現(xiàn) 金 收 益 ； 主 題 購物 公 園特 征具 有 鮮 明 的 購物 主 題 公 共 休 憩 部 分占 公 園 面 積30%以 上購 物 街 區(qū) 與 主體 建 筑 間 有 機結(jié) 合時 間 消 費 型 消費 模 式 ,可 滿 足各 年 齡 層 消 費者 需 求 在 地 塊 用 途

34、可 調(diào) 整 的 前 提下 ， 應(yīng) 以 現(xiàn) 周 邊 交 通 及 已開 發(fā) 功 能 作 為 規(guī) 劃 原 則 ?，F(xiàn) 辦 公 區(qū) 域 與 交 通 人 流 集中 在 地 塊 北 面 ， 中 央 公 園與 園 區(qū) 在 西 南 及 南 面 ， 加上 地 塊 開 發(fā) 進(jìn) 度 的 實 際 情況 ， 功 能 應(yīng) 以 動 態(tài) 至 靜 態(tài) ，由 北 至 南 的 原 則 規(guī) 劃 。商 業(yè) 開 發(fā) 主 體 由 北 往 南 開發(fā) ， 住 宅 綜 合 開 發(fā) 由 南 、東 往 北 開 發(fā) 。平 面 規(guī) 劃 原 則 規(guī) 劃 動 線 的 連 接 應(yīng) 充 分 考慮 總 體 的 融 合 性 ， 以 綠 化 、人 行 街 道 、 天

35、橋 、 隧 道 等連 接 項 目 內(nèi) 各 個 地 塊。豎 向 規(guī) 劃 原 則 基 盛 集 團光 正 地 產(chǎn)項 目 團 隊建 筑 師 造 價 成 本測 量 師 機 械 及 電子 工 程 土 木 工 程 交 通 工 程顧 問品 牌 代 表設(shè) 計 師 商 業(yè) 性 質(zhì)的 定 位 : 在 進(jìn) 行 室 內(nèi) 的 動 線 規(guī) 劃 前 ， 首 先 要 考 慮 商 業(yè) 性 質(zhì) 的 定 位 。 不 同 商 業(yè) 性 質(zhì) 的 定 位 需 要 不同 的 客 流 動 線 ， 不 可 一 概 而 論 。消 費 層 次的 定 位 : 商 業(yè) 項 目 的 消 費 層 次 也 會 影 響 到 客 流 動 線 的 設(shè) 計 。 在 商

36、 業(yè) 項 目 的 性 質(zhì) 已 經(jīng) 確 定 后 ，消 費 層 次 的 定 位 也 會 影 響 到 動 線 設(shè) 計 。業(yè) 態(tài) 的落 位 動 線 的 設(shè) 計 要 根 據(jù) 業(yè) 態(tài) 的 排 列 做 最 合 理 的 安 排 ， 有 時 甚 至 要 因 為 動 線 的 設(shè) 計 而 改 變 部分 業(yè) 態(tài) 的 排 列 。 安 全 因 素 : 利 用 客 流 動 線 來 規(guī) 避 安 全 風(fēng) 險 是 動 線 對 商 業(yè) 非 常 重 要 的 作 用 。 在 設(shè) 計 客 流 動 線 時 ， 要兼 顧 到 消 防 通 道 、 監(jiān) 控 系 統(tǒng) 、 疏 散 通 道 等 多 方 面 的 安 全 因 素 。 項 目 前 景 描

37、述設(shè) 計 項 目 招 商 書 制 定 合 作 模 式純 租 賃分 成合 作 經(jīng) 營 選 定 相 關(guān) 品 牌商 務(wù) 酒 店意 向 方 出 具 合 作 意 向 書 先 主 后 次先 滿 后 調(diào)配 合 主 題 第 三 年商 業(yè) 運 營 商 業(yè) 盈 利 營 運 上 增 加 實 際 可租 賃 的 面 積 合 理 利 用 廣 告 位 ； 充 分 利 用 商 家 的 資源 作 推 廣 的 成 本 ； 實 現(xiàn) 項 目有 序 高 效的 運 營 目標(biāo) 物 業(yè) 類 型 運 營 模 式主 題 購 物 公 園 開 發(fā) 商 自 組 建 運 營 團 隊 ， 聘 請 有 經(jīng) 驗 的 商 業(yè) 顧 問 公 司 作 為 經(jīng) 營 顧

38、 問 。酒 店 式 公 寓 引 入 知 名 酒 店 運 營 商 ， 合 作 經(jīng) 營 ， 確 保 小 投 資 者 回 報 ， 建 立 項 目 知 名 度 。商 務(wù) 酒 店 以 長 租 約 形 式 招 商 ， 商 務(wù) 酒 店 運 營 商 獨 立 運 營 。 開 業(yè) 前項 目 運 營 團 隊 的 搭 建項 目 崗 位 職 責(zé) 設(shè) 置項 目 營 運 管 理 各 細(xì) 節(jié) 設(shè) 置項 目 時 間 節(jié) 點 的 審 視 、 建 議商 場 規(guī) 劃 的 審 視 與 調(diào) 整 建 議現(xiàn) 階 段 租 賃 狀 況 評 估 及 優(yōu) 化 建 議租 賃 條 件 的 審 視 及 建 議人 流 動 線 的 優(yōu) 化 建 議當(dāng) 地 商

39、業(yè) 市 場 的 發(fā) 展 狀 況 及 競 爭 對 手 監(jiān) 控商 場 廣 告 資 源 整 合 、 運 營 建 議協(xié) 助 完 善 商 場 導(dǎo) 視 系 統(tǒng)商 場 環(huán) 境 優(yōu) 化 建 議 項 目 開 業(yè) 籌 備 及 推 廣 建 議 開 業(yè) 后團 隊 駐 場 經(jīng) 營 管 理管 理 過 程 監(jiān) 控租 戶 管 理商 場 租 賃 價 格 審 視 及 調(diào) 整 意 見項 目 收 益 的 重 估業(yè) 態(tài) 調(diào) 整 建 議 及 到 期 租 戶 調(diào) 整可 租 賃 資 源 的 再 發(fā) 掘競 爭 對 手 監(jiān) 控 及 市 場 跟 蹤項 目 整 體 推 廣 計 劃 的 制 定 及 推 進(jìn)宣 傳 物 料 的 協(xié) 助 制 作項 目 階

40、段 的 包 裝 策 劃項 目 推 廣 媒 介 使 用 策 劃 與 商 戶 聯(lián) 動 的 活 動 策 劃 商 用 物 業(yè) 管 理 在 設(shè) 計規(guī) 劃 階 段 必 須 提 早 介入 ， 使 項 目 硬 件 設(shè) 施更 符 合 日 后 運 營 需 要 ；第 一 階 段 設(shè) 計 規(guī) 劃階 段 在 施 工 階 段 物 管 介 入 ，對 整 體 項 目 管 理 具 有高 效 、 規(guī) 范 等 必 要第 二 階 段 施 工 階 段 此 階 段 物 業(yè) 在 招 商 階段 ， 物 管 必 須 介 入 ， 為 項 目 在 服 務(wù) 增 值 ，經(jīng) 營 管 理 上 加 分第 三 階 段 物 業(yè) 交 付使 用 前 此 階 段 項

41、 目 作 開 業(yè) 準(zhǔn)備 ， 物 管 的 介 入 可 協(xié)助 經(jīng) 營 團 隊 在 開 業(yè) 前一 系 列 工 作 開 展第 四 階 段 開 業(yè) 前 為 了 增 加商 業(yè) 運 營的 保 值 、升 值 空 間 ，創(chuàng) 造 長 久持 續(xù) 運 營 、持 續(xù) 盈 利的 良 好 條件 ， 打 造綜 合 泛 商場 概 念 。 在 商 務(wù) 物業(yè) 、 物 業(yè)管 理 上 對場 內(nèi) 外 設(shè)施 、 設(shè) 備的 良 好 維護 、 減 少損 耗 或 更換 頻 率 ； 將 商 業(yè) 動線 、 商 業(yè)導(dǎo) 視 系 統(tǒng) 、商 業(yè) 體 內(nèi)外 所 有 綠化 體 等 均納 入 泛 商場 購 物 會所 的 大 概念 內(nèi) 。 高 端 消 費 群 首

42、選家 庭 娛 樂 消 費 體 驗 吃 喝 玩 樂 的 不 夜 城零 售 商 首 選靈 活 的 租 賃 模 式 經(jīng) 營 推 廣 的 規(guī) 模 化基 盛 商 業(yè) 地 產(chǎn) 名 片健 康 有 序 的 資 金 鏈 條 高 效 的 經(jīng) 營 管 理 模 式 廣 州 商 業(yè) 名 片經(jīng) 營 主 題 鮮 明 、規(guī) 劃 精 細(xì) 業(yè) 態(tài) 多 元 化 、有 機 結(jié) 合 互 補 商 圈 消 費 熱 點 、輻 射 能 力 強 光 正 地 產(chǎn) 定 必 傾盡 全 力 實 現(xiàn) 期 望 ！ 番禺區(qū)內(nèi)主要專業(yè)市場租金一覽表：名 稱 地 理 位 置 經(jīng) 營 范 圍 租 金 水 平 規(guī) 模吉 盛 偉 邦 萬 博 中 心 各 式 家 私 及

43、 家 居 精 品 、 燈飾 、 廚 房 用 具 等 ， 多 數(shù) 為品 牌 家 具 商 進(jìn) 駐 。 96元 /平 方 米 ，含 管 理 費 一 期 A-E館 ，共 二 層斯 高 國 際 數(shù)碼 電 子 港 萬 博 中 心 以 電 子 元 器 件 47%、 IT數(shù)碼 產(chǎn) 品 38%、 其 它 相 關(guān) 產(chǎn)品 15%的 組 合 比 例 80元 /平 方 米 ，管 理 費 近 2.6萬 平 方 米規(guī) 模 沙 溪 商 貿(mào) 城 大 石 沙 溪 五 金 、 陶 瓷 、 塑 料 制 品 40-50元 /平 方米 ， 管 理 費150元 /間 ， 月 ，50元 /間 。 月 宣傳 費迎 賓 路 4S汽車 專 賣 店

44、 迎 賓 路 沿 線 汽 車 銷 售 、 維 修 ； 汽 車 配件 ； 汽 車 保 養(yǎng) 、 美 容 20-40元 /平 方米 ， 一 般 較 大型 的 汽 車 展 場采 用 租 地 建 設(shè)的 形 式 合 富 汽 車 、 迎賓 豐 田 、 歐 亞特 、 廣 州 市 縱成 、 廣 州 致 拓 、瑞 華 粵 通 、 番禺 金 冠 舊 專 業(yè) 市 場 普 遍 存 在 的 問 題 ： 傳 統(tǒng) 的 老 城 區(qū) 中 心 ， 交 通 擁 擠 ； 倉 庫 面 積 小 ； 停 車 不 方 便 ； 經(jīng) 營 環(huán) 境 差 ， 檔 次 低 ； 配 套 設(shè) 施 落 后 ； 租 金 昂 貴 ， 商 家 經(jīng) 營 成 本 高 ；

45、 無 證 照 經(jīng) 營 ， 違 章 建 筑 、 黑 作 坊、 亂 擺 亂 賣 、 占 道 經(jīng) 營 情 況 十 分 突出 ； 在 治 安 、 消 防 、 稅 收 、 管 理 等 方面 也 存 在 著 諸 多 隱 患 ； 政 府 整 治 升 級 對 象 ； 服 務(wù) 式 公 寓 方 面 ， 由 于 西 塔 雅 詩 閣 國 際 公 寓 和 方 圓 奧 克 伍 德 服 務(wù)式 公 寓 均 推 遲 至 2012年 入 市 ， 因 此 2011年 預(yù) 計 將 無 服 務(wù) 式 公 寓新 增 供 應(yīng) 。 第 四 季 度 ， 隨 著 廣 交 會 等 一 系 列 展 覽 會 舉 辦 ， 強 勁 的市 場 需 求 使 廣

46、 州 服 務(wù) 式 公 寓 市 場 整 體 空 置 率 保 持 下 降 趨 勢 。 隨 著未 來 優(yōu) 質(zhì) 品 牌 酒 店 服 務(wù) 式 公 寓 的 入 市 ， 老 牌 服 務(wù) 式 公 寓 將 面 臨 來自 新 入 市 項 目 和 高 端 住 宅 項 目 的 雙 重 競 爭 壓 力 。 城 區(qū) 主 要 分 布 區(qū) 域番 禺 區(qū) 市 橋天 河 區(qū) 的 沙 河 和 棠 下 中 山 大 道 、 沙 和 路 、 麓 景 路 、 車 陂 路 等 處白 云 區(qū) 廣 源 中 路 、 機 場 路 、 三 元 里 等 處黃 埔 區(qū) 大 沙 地芳 村 區(qū) 花 地 灣中 圈 層 大 型 零 售 網(wǎng) 點 分 布 05 0

47、0 0 0 0 0 01 0 0 0 0 0 0 0 01 5 0 0 0 0 0 0 02 0 0 0 0 0 0 0 02 5 0 0 0 0 0 0 03 0 0 0 0 0 0 0 0 3 5 0 0 0 0 0 0 04 0 0 0 0 0 0 0 0 2 0 1 2年2 0 1 3年2 0 1 4年2 0 1 5年2 0 1 6年 現(xiàn) 金 流 入 流 出 圖 表 流入流出 萬元2 0 1 2 2 0 1 3 2 0 1 4 2 0 1 5 2 0 1 6小計備注現(xiàn)金流入公寓銷售2 4，0 0 0 2 7，6 0 0 1 5，8 7 0 6 7，4 7 0 商鋪銷售9，0 0 0 1

48、 0，3 5 0 7，9 3 5 9，1 2 3 6，4 1 0 商鋪出租2，1 6 0 2，3 3 3，3 5 9 78 5 2 假設(shè)2 0 1 3年底可開業(yè)計算，包含2按一上3個月押金，合共1 5個月租金累計9，0 0 0 3 4，3 5 0 3 7，6 9 5 2 7，3 2 8 3，3 5 9 1 ,1 1 7 ,3 2 現(xiàn)金流出建筑8，0 0 0 1 6，0 0 0 1 6，0 0 0 2 4，0 0 0 1 6，0 0 0 8 0，0 0 0 含裝修、設(shè)備及設(shè)計等按照4 0 0 0元/估算，開發(fā)強度按照1：2：2：3：2估算營運4 5 0 1，7 1 7 1，7 7 6 1，2 4

49、 9 6 0 0 5，7 9 4 包含租賃宣傳、人工、辦公費用等，平均按照銷售額5 %估算財務(wù)1，4 4 0 1，4 4 0 1，4 4 0 1，4 4 0 1，4 4 0 7，2 0 0 按照1 .2億貸款，利率1 2 %估算稅費8 1 0 3，0 9 1 3，5 0 0 2，5 7 6 4 7 0 1 0，4 4 8 帶征費率按照9 %估算，租金按照平均1 4 %估算累計1 0，7 0 0 2 2，2 4 9 2 2，7 1 7 2 2 6 5 1 8，5 1 0 0，3 4 4 單年流值-1，7 0 0 1 2，1 0 1 1 4，9 7 7 -1，9 3 7 -1 5，1 5 1 8，2 8 9 累計-1，7 0 0 1 0，4 0 1 2 5，3 7 8 2 3，4 4 0 8，2 8 9 8，2 8 9 項 目 現(xiàn) 金 流 入 流 出 框 架 表 參 考 案 例 ： （ 鏈 接 ） 日 本 博 多 水 城