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2015洛陽市房地產(chǎn)市場調(diào)研報告

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1、洛陽市房地產(chǎn)市場調(diào)研報告二一五年十月 目錄 一、城市概況二、市場分析三、 一、城市概況 一、城市概況城市經(jīng)濟概況 洛陽市轄6區(qū)8縣1市(分別為澗西區(qū)、西宮區(qū)、老城區(qū)、瀍河回族區(qū)、洛龍區(qū)、吉利區(qū)、孫津縣、新安縣、宜陽縣、伊川縣、洛寧縣、嵩縣、欒川縣、汝陽縣和偃師 市)、1個洛陽新區(qū)、1個洛陽國家高新技術(shù)開發(fā)區(qū)、1個國家洛陽經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)和2個省級開發(fā)區(qū)。市區(qū)面積694平方公里,建成區(qū)面積170平方公里。行政區(qū)劃:洛陽市為河南地級市,是中國歷史文化名城,中部重要工業(yè)城市,被譽為“千年帝都,牡丹花城”,鄭西高鐵經(jīng)過洛陽,對外交通便利。轄6區(qū)8縣1市,建成區(qū)面積170平方公里。 城市經(jīng)濟概況城市定位:

2、立足豫西地區(qū),與鄭州共同建設(shè)河南省雙核中心,洛陽城市現(xiàn)階段主要向南發(fā)展,未來向東沿河兩側(cè)發(fā)展趨勢明顯。 洛陽過去十年造城主要以洛龍新區(qū)開發(fā)為主,市政店的搬遷、高鐵站的設(shè)立,都對新區(qū)產(chǎn)生極大的拉動作用;中部的西工區(qū)、老城區(qū)城市規(guī)劃思路以舊城、舊廠改造和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級為主,而東西兩翼的澗西區(qū)、瀍河回族區(qū)則將近郊土 地進一步納入城市范圍,擴大城區(qū)范圍;城市新批復(fù)的總體規(guī)劃將偃師市納入到洛陽城市總體規(guī)劃,洛陽東伊河兩岸的伊濱新區(qū)正處于偃師市和洛陽現(xiàn)主城區(qū)之間,屬于規(guī)劃城鄉(xiāng)一體化示范區(qū)范疇,未來發(fā)展政策優(yōu)勢明顯。 一、城市概況 城市經(jīng)濟概況人口情況:2014年末戶籍總?cè)丝?67.8萬人,居全省第六,人均可

3、支配收入26974元,其中市區(qū)人口195.52萬人,洛陽市人口趨于外流向,市區(qū)仍對人口形成一定吸附力,城鎮(zhèn)化尚有潛力。年末全市常住總?cè)丝?67.80萬人,其中城鎮(zhèn)人口340.24萬人,城鎮(zhèn)化率達50.95%,低于全國平均城鎮(zhèn)化率54.77% ;市區(qū)常住 人口數(shù)量排前三的分別是澗西區(qū)、洛龍區(qū)、西工區(qū);2014年,洛陽市全年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入26974元,比上年增長8.7%,扣除價格因素,實際增長6.6%;城鎮(zhèn)居民人均消費支出18380元,增長15.1%。 一、城市概況 城市經(jīng)濟概況城市GDP:2014年,洛陽市全年生產(chǎn)總值3284.57億元(河南省內(nèi)排名第2),比上年增長9.0%。人均生產(chǎn)總

4、值達到4.92萬元。 按常住人口667.8萬計算,人均生產(chǎn)總值達到4.92萬元。三產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)為7.5:56.2:36.3,三產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟增長的貢獻率分別為 3.1%、67.6%和29.3%。 一、城市概況 城市經(jīng)濟概況產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu):2014年洛陽市全年生產(chǎn)總值3284.57億元,第二產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的城市,經(jīng)濟增長主要依賴工業(yè)的貢獻,第三產(chǎn)業(yè)未來擁有較大成長空間。 2014年全年全社會固定資產(chǎn)投資3026.5億元(其中,房地產(chǎn)開發(fā)投資302.6億元),比上年增長17.8%;p 第一產(chǎn)業(yè)投資185.1億元,增長57.1%; p 第二產(chǎn)業(yè)投資1412.2億元,增長18.7%,其中巟業(yè)投資1411.5億元,增長1

5、9.0%; p 第三產(chǎn)業(yè)投資1383.7億元,增長14.3%。 一、城市概況 城市經(jīng)濟概況交通輻射:對外交通中高鐵為區(qū)域一亮點,擁有鄭西高鐵洛陽龍門站,為商務(wù)、旅游和生活出行提供了便利,另有老火車站(客運)、洛陽西站(貨運)和洛陽北站。 洛陽距離鄭州110km,距離西安320km,連接兩省鄭西高鐵,從洛陽至鄭州約40分鐘,至西安一個半小時,另有隴海線貫通,洛陽機場年客流量約70萬人次,對外交通便利;2014年年末,洛陽市機動車保有量已超過105萬輛,戶均約1輛。其中汽車67.3萬輛,小型汽車52.1萬輛。 一、城市概況 城市經(jīng)濟概況支柱產(chǎn)業(yè)及代表企業(yè):洛陽市第二產(chǎn)業(yè)為經(jīng)濟支柱,工業(yè)發(fā)達,擁有裝

6、備制造、能源電力、石油化工、新材料、硅光伏及光電等“五大優(yōu)勢支柱產(chǎn)業(yè)”。 知名企業(yè)包括:沃德福、國機重工、中信重工、一拖集團、中石化、中鋼、中鐵、中航光電、普萊柯生物工程等。 洛陽市旅游資源豐富,牡丹國際文化節(jié)、白馬寺、龍門石窟等文化旅游名片,2014年全市共接待游客9470萬人次。 一、城市概況 城市概況總結(jié)p 洛陽定位為河南省副中心城市,GDP 排名全省第二,但不省會鄭州相比仍存在較大差距,約為鄭州 GDP 的50%;洛陽三產(chǎn)中以第二產(chǎn)業(yè)為主,工業(yè)對經(jīng)濟增長的貢獻接近于70%; p 洛陽市總?cè)丝诩s700萬人,城鎮(zhèn)化率約51%,低于全國約4個百分點;洛陽老齡化較明顯,城市整體來看屬于人口外流

7、向型城市,市區(qū)內(nèi)人口導(dǎo)入主要來自于本市。 p 洛陽城市現(xiàn)階段主要向南發(fā)展,未來向東沿河兩側(cè)發(fā)展趨勢明顯。 p 洛陽地處中原腹地,距離鄭州、西安兩省會城市較近,有鄭西高鐵相通,另有隴海線過境,航空客流量一般,城市輻射能力基本為周邊地市,對外交通連接方式主要依靠陸路交通。 一、城市概況 二、市場概況 二、市場概況庫存情況分析庫存分析:截至2015 年上半年,洛陽商品房整體庫存量已達到850.7萬,消化周期約34個月;長周期看,洛陽市場土地供應(yīng)量充足,需5-6年消化周期。 2015年上半年總體供應(yīng)面積219.81萬,其中住宅141萬,比2014年上半年分別下降18.54%和22.03%,整體供應(yīng)量有

8、較大幅 度減少。2015年上半年總體銷售面積210.22萬,其中住宅193.94萬,比2014年上半年上漲35.34%和38.75%。受政策和市場結(jié)構(gòu)調(diào)整影響,銷量較去年同期有大幅提高。 二、市場概況土地市場分析土地供應(yīng):2015年上半年全市土地供應(yīng)31宗,總建筑面積411.45萬,較去年同期上漲68.91%,環(huán)比下降40.64%,供應(yīng)主要來自高新區(qū)。 p 1-6月供應(yīng)土地建筑面積為411.15萬,環(huán)比下降40.64%,占地面積145.80萬。p 1-6月供應(yīng)31宗土地,其中高新區(qū)11宗、西巟區(qū)7宗、洛龍區(qū)6宗、澗西區(qū)4宗、瀍河區(qū)3宗、老城區(qū)1宗。 二、市場概況土地市場分析土地供應(yīng)明細(上):

9、 二、市場概況土地市場分析土地供應(yīng)明細(下): 二、市場概況土地市場分析土地成交:2015年上半年全市土地成交20宗,總建筑面積296.76萬,較去年同期上漲75.94%,環(huán)比下降38.14%,成交主要來自西工區(qū)。 p 1-6成交土地建筑面積為296.76萬,環(huán)比下降38.14%,占地萬95.38。p 1-6成交20宗土地,其中西巟區(qū)7宗、高新區(qū)4宗、澗西區(qū)4宗、瀍河區(qū)2宗、洛龍區(qū)2宗、老城區(qū)1宗。 二、市場概況土地市場分析土地成交明細(上): 二、市場概況土地市場分析土地成交明細(下): 二、市場概況住宅市場分析供求分析:2015年上半年全市商品住宅供應(yīng)153.18萬,環(huán)比下降33.24%;

10、成交132.79萬,環(huán)比下降11.73% ,供求比1:1.15。 建設(shè)中原經(jīng)濟區(qū)副中心城市戰(zhàn)略綱 要( 2015-2020 年 ) ,其中 關(guān)于居住環(huán)境斱面要求,到 2020年人均住房建筑面積達到33平方米以上;洛陽目前人均住房面積不足30,低于河南省城鎮(zhèn)人均居住面積34。 二、市場概況住宅市場分析量價對比:2015年上半年全市商品住宅成交132.79萬,成交均價4706元/,環(huán)比下降3.97%,連續(xù)兩年呈現(xiàn)單邊小幅下跌走勢。 二、市場概況住宅市場分析存量走勢:截止2015年6月底全市商品住宅庫存量為443萬,整體呈現(xiàn)逐年攀升態(tài)勢,目前化周期約為17個月,存在一定壓力。 二、市場概況住宅市場分

11、析區(qū)域供求:2015年上半年全市住宅市場供應(yīng)、成交均主要來自洛龍區(qū),其中瀍河、西工兩區(qū)呈現(xiàn)階段性供不應(yīng)求的局面,各區(qū)域價格分化較為明顯。 二、市場概況住宅市場分析區(qū)域占比:從近年各區(qū)域成交占比可以看出,洛龍區(qū)占據(jù)全市主要市場份額,但其市場占有率正逐步降低。 二、市場概況住宅市場分析面積占比:從近年各面積段成交占比可以看出,90-120及120-140面積段為市場主力產(chǎn)品,其中70以下產(chǎn)品占比最小。 二、市場概況住宅市場分析供求分布:2015年上半年商品住宅供應(yīng)13398套,主要來自80-100二房及120-140三房產(chǎn)品的大量入市;全市成交11744套,集中為80-100二房及100-150三

12、房產(chǎn)品。 二、市場概況住宅市場分析量價分布:2015年上半年商品住宅成交,主力單價段為4000(以下)-6000元/的二/三房,主力總價段為40-60萬的二房及50-70萬的三房產(chǎn)品。 二、市場概況商業(yè)市場分析供求對比:2015年上半年商業(yè)市場新增供應(yīng)16.76萬,較去年同期下降42.35%,環(huán)比下降53.35%;全市商業(yè)成交4.01萬,延續(xù)下降態(tài)勢,環(huán)比下降38.12%,近兩年均價波動較小。 二、市場概況商業(yè)市場分析供求對比:2015年上半年商業(yè)市場新增供應(yīng)16.76萬,較去年同期下降42.35%,環(huán)比下降53.35%;全市商業(yè)成交4.01萬,延續(xù)下降態(tài)勢,環(huán)比下降38.12%,近兩年均價波

13、動較小。 供應(yīng)面積(萬) 23.19 34.66 49.83 57.98 65.02 16.76簽約面積(萬) 11.63 12.78 16.56 21.14 18.35 4.01簽約金額(億元) 8.8 12.27 18.2 25.8 25.9 6.1簽約均價(萬元/) 0.75 0.96 1.10 1.22 1.41 1.522010 2011 2012 2013 2014 2015上半年010203040506070 2010-2015上半年洛陽商業(yè)市場供銷價格走勢 商業(yè)方面。戒指2015年上半年,商業(yè)供應(yīng)量、成交量、簽約金額均同比下跌,成交均價小幅上漲,與住宅產(chǎn)品趨勢基本一致。 截至到

14、2015年6月份,商業(yè)庫存達316萬方,按歷史年份最快的月均去化速度2萬平方米/月計算,去化周期約158個月,存量去化風(fēng)險極大。 二、市場概況辦公市場分析供求對比:2015年上半年辦公市場新增供應(yīng)31.87萬,較去年同期上漲35.66%,環(huán)比大幅上207.34%;全市辦公成交2.48萬,環(huán)比下降34.76%,整體呈現(xiàn)供過于求局面。 二、市場概況p 整體庫存高企,洛陽商品房整體庫存量已達到 850.7 萬,消化周期約34個月;長周期看,洛陽市場土地供應(yīng)量充足,需5-6年消化周期,其中商業(yè)及辦公供過于求,去化周期較長; p 截止2015年6月底全市商品住宅庫存量為443萬,整體呈現(xiàn)逐年攀升態(tài)勢,目前去化周期約為 17 個月,成交均價4706元/,連續(xù)兩年呈現(xiàn)單邊小幅下跌走勢,承壓較大;p 商業(yè)市場延續(xù)下降態(tài)勢,近兩年均價波動較小,價格維持在1.2萬至1.4萬;截至到2015年6月份,商 業(yè)庫存達316萬方,按歷史年份最快的月均去化速度2萬平方米/月計算,去化周期約158個月,存量去化風(fēng)險極大;p 辦公市場新增供應(yīng)大,2014-2015年辦公產(chǎn)品出現(xiàn)量價齊跌,成交面積和成交金額更是跌幅約50%,辦公產(chǎn)品存量極大,整體呈現(xiàn)供過于求局面,去化速度極慢;市場概況總結(jié) 謝 謝!

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