《山東煙臺(tái)海岸文化社區(qū)營(yíng)銷提案》由會(huì)員分享，可在線閱讀，更多相關(guān)《山東煙臺(tái)海岸文化社區(qū)營(yíng)銷提案（102頁(yè)珍藏版）》請(qǐng)?jiān)谘b配圖網(wǎng)上搜索。

1、海 岸 文 化 社 區(qū) 提 案 每 一 座 房 子 都 有 靈 魂 每 一 次 營(yíng) 銷 都 是 經(jīng) 典我 們 要 將 經(jīng) 典 變 成 傳 記 營(yíng) 銷 將 建 筑 插 上 翅 膀 ， 夢(mèng) 想 與 愿 望 進(jìn) 行 傳 承夢(mèng) 想 出 發(fā) 在 黨 的 旗 幟 下 ， 了 解 黨 的 想 法 1、 著 力 調(diào) 整 住 房 供 應(yīng) 結(jié) 構(gòu) 。實(shí) 施 住 房 建 設(shè) 規(guī) 劃 ， 重 點(diǎn) 落 實(shí) 普 通 商 品 住 房 、 經(jīng) 濟(jì) 適 用 住 房 、 廉 租 住 房建 設(shè) 計(jì) 劃 ， 滿 足 普 通 居 民 合 理 住 房 需 求 。 90/70政 策 貫 徹 。2、 繼 續(xù) 做 好 穩(wěn) 定 住 房 價(jià) 格

2、工 作 。房 價(jià) 上 漲 過(guò) 快 的 城 市 ， 要 加 大 “ 兩 限 兩 競(jìng) ” 商 品 住 房 建 設(shè) 力 度 ， 增 加 滿足 當(dāng)?shù)?居 民 自 住 需 要 的 中 低 價(jià) 位 、 中 小 套 型 普 通 商 品 住 房 供 應(yīng) 。 加 大 經(jīng) 濟(jì) 適用 房 和 廉 租 房 的 建 設(shè) 。3、 落 實(shí) 房 地 產(chǎn) 政 府 。2007年 是 房 地 產(chǎn) 政 策 的 迸 發(fā) 年 ， 2008年 既 是 房 地 產(chǎn) 政 策 落 實(shí) 的 關(guān) 鍵 一年 ， 因 此 2008年 執(zhí) 行 的 好 與 壞 直 接 決 定 后 期 地 產(chǎn) 政 策 的 走 向 。一 、 2008年 中 國(guó) 地 產(chǎn) 的 三

3、 大 重 點(diǎn) ： 二 、 宏 觀 調(diào) 控 政 策 歷 史 根 據(jù)2006年 12月 2008年 國(guó) 家 新 頒 布 的 地 產(chǎn) 相 關(guān) 調(diào) 整 政 策 如 下 ：1 土 地 政 策 ： 新 批 準(zhǔn) 新 增 建 設(shè) 用 地 土 地 有 償 使 用 費(fèi) 在 原 有 基 礎(chǔ) 上 提 高 一 倍 。2 房 產(chǎn) 項(xiàng) 目 清 算 土 地 增 值 稅3 國(guó) 有 建 設(shè) 用 地 使 用 權(quán) 出 讓 需 “ 招 掛 拍 ”4 要 “ 優(yōu) 先 ” 考 慮 低 收 入 家 庭 住 房 用 地 供 應(yīng)5 央 行 上 調(diào) 存 款 準(zhǔn) 備 金 率 達(dá) 到 17.5%6 嚴(yán) 控 公 積 金7 第 二 套 房 貸 首 付 不

4、 得 低 于 40% 8 國(guó) 務(wù) 院 關(guān) 于 解 決 城 市 低 收 入 家 庭 住 房 困 難 的 若 干 意 見(jiàn) 9 廉 租 住 房 保 障 辦 法 著 力 構(gòu) 建 廉 租 住 房 保 障 體 系11 權(quán) 屬 登 記 透 明 化12、 物 權(quán) 法 頒 布13、 開(kāi) 發(fā) 商 融 資 渠 道 受 限 1、 嚴(yán) 控 ；2、 落 實(shí) ；3、 貨 幣 調(diào) 控 ；4、 土 地 監(jiān) 管 ；5、 民 生 建 筑 ；6、 房 價(jià) ；7、 利 率 2007年 的 宏 觀 政 策 直 接 影 響 到 2008年 的 政 策 落 實(shí) 年控 制 物 價(jià) 、 通 貨 膨 脹 是 2008政 府 主 題 三 、 政 府

5、 指 導(dǎo) 下 的 地 產(chǎn) 目 前 現(xiàn) 狀 ：1、 2008年 房 地 產(chǎn) 市 場(chǎng) 目 前 依 然 處 于 膠 著 狀 態(tài) ， 一 線 城 市 成 交 量 同 比 減 低 1/3， 價(jià) 格 部 分 城 市 處 于 下 浮 狀 態(tài) ；2. 國(guó) 家 繼 續(xù) 針 對(duì) 房 地 產(chǎn) 土 地 違 規(guī) 事 件 進(jìn) 行 嚴(yán) 查 ；3、 存 款 準(zhǔn) 備 金 利 率 上 漲 至 17.5%， 對(duì) 房 地 產(chǎn) 商 業(yè) 貸 款 帶 來(lái) 巨 大 的 困 擾 ；4、 廉 租 房 、 經(jīng) 濟(jì) 適 用 房 繼 續(xù) 加 大 力 度 建 設(shè) ；5、 市 場(chǎng) 購(gòu) 買 力 以 及 購(gòu) 買 熱 情 處 于 近 兩 年 最 低 ， 市 場(chǎng)

6、 觀 望 情 緒 嚴(yán) 重 ；6、 制 度 創(chuàng) 新 ： 從 政 府 機(jī) 構(gòu) 、 金 融 政 策 、 土 地 收 益 等 多 方 面 的 調(diào) 整 ， 真 正 改 變 博 弈 的 游 戲 規(guī) 則 ；7、 2008年 出 現(xiàn) 的 股 市 大 跌 對(duì) 中 國(guó) 經(jīng) 濟(jì) 影 響 是 深 遠(yuǎn) 。 8、 購(gòu) 買 群 體 發(fā) 生 質(zhì) 的 變 化 ， 基 本 以 自 主 群 體 為 主 ， 并 日 趨 理 性 ， 投 資 群 體 大 幅 減 少 。關(guān) 鍵 點(diǎn) ： 地 產(chǎn) 混 沌 、 奧 運(yùn) 走 向 、 政 府 力 度 在 黨 的 旗 幟 下 ， 看 看 一 畝 三 分 地 煙臺(tái)城市名片 2005全國(guó)文明城市2005

7、聯(lián)合國(guó)人居獎(jiǎng)中國(guó)人居環(huán)境獎(jiǎng)城市最佳中國(guó)魅力城市全國(guó)綜合實(shí)力50強(qiáng)投資環(huán)境40優(yōu)城市全國(guó)創(chuàng)文明先進(jìn)城市全國(guó)優(yōu)秀旅游城市全國(guó)科教先進(jìn)興市城市 全國(guó)文化模范城市國(guó)家環(huán)境保護(hù)模范城市國(guó)際葡萄葡萄酒城、綠色果蔬城、亞太經(jīng)貿(mào)城全國(guó)治安治理先進(jìn)單位、全國(guó)雙擁模范城全國(guó)文明口岸國(guó)家衛(wèi)生城、國(guó)家園林城市城 市 名 片 是 煙 臺(tái) 發(fā)展 的 底 蘊(yùn) ， 也 是 在國(guó) 人 以 及 世 界 的 形象 ， 同 時(shí) 是 煙 臺(tái) 地產(chǎn) 能 否 被 外 界 所 接受 的 重 要 條 件 之 一 。如 山 東 威 海 、 遼 寧大 連 。 煙臺(tái)GDP GDP是 城 市 發(fā) 展 坐 向 標(biāo) 之 一 ， 煙 臺(tái) 在 中 國(guó) 200

8、7年 GDP增 長(zhǎng) 率 排 名 19位 ， 可 見(jiàn) 煙 臺(tái) 的 經(jīng) 濟(jì) 實(shí) 力 以 及發(fā) 展 潛 力 。 GDP增 長(zhǎng) 間 接 反 應(yīng) 煙 臺(tái) 人 是 收 入 水 平 0 200 400 600 800 1000 1200 1400 1600 固 定 資 產(chǎn) 投 資 （ 億 元 ） 房 地 產(chǎn) 投 資 （ 億 元 ） 固 定 資 產(chǎn) 投 資 （ 億 元 ） 737.19 1085.05 1460.38 1085.42 房 地 產(chǎn) 投 資 （ 億 元 ） 71.78 95.16 109.88 143.64 2003年 2004年 2005年 2006年（ 資 料 來(lái) 源 ： 煙 臺(tái) 市 歷 年

9、政 府 部 分 統(tǒng) 計(jì) 公 報(bào) ） 房 地 產(chǎn) 投 資 在 固定 資 產(chǎn) 投 資 占 據(jù)的 比 例 逐 漸 加 大 ，說(shuō) 明 房 地 產(chǎn) 在GDP整 體 增 長(zhǎng) 中占 據(jù) 越 來(lái) 越 重 要的 位 置 。 固 定 資產(chǎn) 投 資 的 增 加 也為 房 地 產(chǎn) 發(fā) 展 帶來(lái) 更 大 的 契 機(jī) 。 抓 住 兩 個(gè) 方 向 ： 形 象 與 經(jīng) 濟(jì) 城 市 居 民 狀 況1、居民人均可支配收入柱狀示意圖從 煙 臺(tái) 市 人 均 可 支 配 收 入 來(lái) 看 ， 煙 臺(tái) 市 廣 大 工薪 階 層 并 不 是 很 富 裕 ， 所 以 ， 煙 臺(tái) 市 民 的 相 對(duì)購(gòu) 買 力 會(huì) 稍 低 一 些 2、工薪收入柱

10、狀示意圖經(jīng) 濟(jì) 總 量 高 ， 但 人 民 生 活 和 薪 金 水 平 都 相 比 較 偏 低 ， 可 以 用 “ 國(guó) 富 民 貧 ” 來(lái) 看 待 這 種 狀 況 。 第 二 部 分 煙 臺(tái) 城 市 經(jīng) 濟(jì) 與 城 市 環(huán) 境1、 從 人 均 GDP的 數(shù) 據(jù) 看 ， 煙 臺(tái) 的 GDP發(fā) 展 速 度 快 ， 在 一 定 程 度 上 說(shuō) 明 煙 臺(tái) 的 在 整 體 社 會(huì) 以 及 固 定 資 產(chǎn) 投 資 方 面 投 入 比 重 大 ， 從 而 是 GDP水 平 增 長(zhǎng) 速 度 快 。2、 人 均 GDP與 人 均 可 支 配 收 入 方 面 的 差 距 看 ， 居 民 水 平 并 未 得 到

11、同 步 提 升 ， 可 謂 是 國(guó) 富 民 貧 。3、 煙 臺(tái) 市 居 民 人 均 可 支 配 收 入 看 ， 煙 臺(tái) 市 薪 金 收 入 絕 大 部 分 時(shí) 間 都 占 到 人 均 可 支 配 收 入 的 95%以 上 ， 可 以 看 出 ， 煙 臺(tái) 市 民 可 支 配 收 入 主 要 來(lái) 源 于 薪 金 工 資 收 入 ， 并 無(wú) 其 他 “ 外 財(cái) ” ， 這 也 導(dǎo) 致 了 市 民 購(gòu) 買 力 不 足 和 市 民 不 敢 消 費(fèi) 的 心 態(tài) 。4、 貧 富 差 距 已 經(jīng) 成 為 整 個(gè) 社 會(huì) 的 現(xiàn) 象 。 廣 大 居 民 收 入 水 平 不 高 ， 將 導(dǎo) 致 整 個(gè) 社 會(huì) 的

12、 發(fā) 展 處 以 一 種 虛 增 的 發(fā) 展 過(guò) 程 。小 結(jié) 在 黨 的 旗 幟 下 ， 了 解 黨 的 宏 偉 藍(lán) 圖 煙臺(tái)城市規(guī)劃與發(fā)展（ 1） 山 東 省 國(guó) 民 經(jīng) 濟(jì) 和 社 會(huì) 發(fā) 展 第 十 一 個(gè) 五 年 規(guī) 劃 綱 要 中 涉 及 煙 臺(tái)的 內(nèi) 容 摘 要青 島 龍 頭 ， 東 部 突 破 煙 臺(tái) 、 中 部 突 破 濟(jì) 南 、 西 部 突 破 菏 澤 ， 促 強(qiáng) 扶 弱 帶 中 間 ，加 快 縣 域 經(jīng) 濟(jì) 發(fā) 展 ， 帶 動(dòng) 了 全 省 結(jié) 構(gòu) 優(yōu) 化 和 整 體 素 質(zhì) 的 提 高 ；加 快 黃 河 三 角 洲 及 萊 州 灣 沿 岸 港 口 建 設(shè) ， 形 成 布

13、局 合 理 、 分 工 明 確 、 優(yōu) 勢(shì) 互 補(bǔ)的 發(fā) 展 格 局 ； 推 進(jìn) 煙 臺(tái) 萊 山 機(jī) 場(chǎng) 改 擴(kuò) 建 和 臨 沂 機(jī) 場(chǎng) 遷 建 工 程 ， 力 爭(zhēng) 煙 臺(tái) 海 陽(yáng) 核 電 站 早 日 開(kāi) 工 建 設(shè) ， （ 2） 十 一 五 規(guī) 劃 綱 要 解 讀 一 二 三 工 程 成 就 煙 臺(tái) 大 交 通一 大 樞 紐 :把 煙 臺(tái) 港 構(gòu) 建 成 一 個(gè) 黃 渤 海 和 東 北 亞 地 區(qū) 區(qū) 域 性 大 型 主 樞 紐 港 兩 大 通 道 :貫 通 陸 海 鐵 路 大 通 道 ,貫 通 環(huán) 渤 海 鐵 路 大 通 道 兩 大 通 道 的 規(guī) 劃 中 ， 煙 大 鐵 路 輪 渡 建

14、設(shè) 和 龍 煙 鐵 路 建 設(shè) 成 為 最 大 看 點(diǎn) 三 大 網(wǎng) 絡(luò) :建 設(shè) 現(xiàn) 代 化 公 路 網(wǎng) 絡(luò) 、 運(yùn) 輸 服 務(wù) 網(wǎng) 絡(luò) 和 交 通 信 息 網(wǎng) 絡(luò) ,全 面 實(shí) 現(xiàn) 兩 小 時(shí) 交 通 經(jīng)濟(jì) 圈 環(huán) 渤 海 灣 經(jīng) 濟(jì) 圈 和 半 島 城 市 群 的 逐 步 形 成 ， 將 使 區(qū) 域 城 市 間 經(jīng) 濟(jì) 聯(lián) 系 日 益 緊 密 ， 城 際人 員 和 物 資 流 動(dòng) 更 加 頻 繁 ； 跨 區(qū) 域 能 源 、 旅 游 開(kāi) 發(fā) 等 一 系 列 的 長(zhǎng) 期 合 作 機(jī) 制 的 建 立 和 完 善 ，將 使 城 城 市 間 經(jīng) 濟(jì) 依 存 度 越 來(lái) 越 高 ， 交 通 聯(lián) 系 也

15、 將 越 來(lái) 越 緊 密 ； 全 市 基 本 實(shí) 現(xiàn) 從 煙 臺(tái) 市 區(qū)到 行 政 村 兩 小 時(shí) 交 通 經(jīng) 濟(jì) 圈 。 煙 臺(tái) 經(jīng) 濟(jì) 潛 力 大 ， 同 時(shí) 決 定 地 產(chǎn) 潛 力 巨 大 。 站 在 高 處 看 地 產(chǎn) 煙臺(tái)城市規(guī)劃與發(fā)展 政 府 規(guī) 劃 ： 一 核 、 一 軸 、 三 片 ” 的 布 局 結(jié) 構(gòu)布 局 釋 義 ：一 核 一 軸 ：芝 罘 區(qū) 為 城 市 核 心 區(qū) 。 沿 海 是 城 市 的 東 西 向 發(fā) 展 主 軸 。 三 片 ：西 部 片 區(qū) 是 城 市 的 產(chǎn) 業(yè) 片 區(qū) ， 中 部 片 區(qū) 是 城 市 的 中 心 職 能 片 區(qū) ， 東 部 片 區(qū) 是 城

16、市的 生 活 休 閑 片 區(qū) 。 中 心 城 市 建 設(shè) 實(shí) 施 “ 東 進(jìn) 、 西 拓 、 南 擴(kuò) ” 戰(zhàn) 略 ,正 在 形 成 西 部 產(chǎn) 業(yè) 片 區(qū) ， 中 部 職 能片 區(qū) ， 東 部 生 活 居 住 片 區(qū) 。在 此 僅 以 中 心 地 域 及 沿 海 發(fā) 展 重 點(diǎn) 萊 山 區(qū) 的 房 地 產(chǎn) 情 況 為 主 進(jìn) 行 分 析 。煙臺(tái)城市規(guī)劃與發(fā)展 1、城市性質(zhì)定位煙臺(tái)市城市性質(zhì)是以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、商業(yè)、旅游為主導(dǎo)的現(xiàn)代化、國(guó)際性港口城市。 2、各區(qū)功能定位區(qū)域功能地位芝罘區(qū)商業(yè)、居住中心福山區(qū)工業(yè)中心開(kāi)發(fā)區(qū)外向型、現(xiàn)代化工業(yè)中心萊山區(qū)行政、居住、文化、教育中心 牟平區(qū)休閑、娛樂(lè)、度假

17、中心 隨著城市基礎(chǔ)設(shè)施、配套不斷完善、城市規(guī)模不斷擴(kuò)大、功能進(jìn)一步增強(qiáng)，煙臺(tái)房地產(chǎn)將會(huì)進(jìn)入新的發(fā)展階段。三產(chǎn)比例日趨合理，投資、消費(fèi)、出口三大需求全方位拉動(dòng)煙臺(tái)市經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速增長(zhǎng)，促使固定資產(chǎn)投資和房地產(chǎn)投資進(jìn)一步加大、居民收入水平不斷提高，進(jìn)一步奠定了房地產(chǎn)發(fā)展的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。 煙 臺(tái) 市 城 市 規(guī) 劃 及 各 區(qū) 功 能 分 析 3、 城 市 規(guī) 模規(guī) 劃 煙 臺(tái) 中 心 城 區(qū) 2010年 城 市 人 口 規(guī) 模 為 170萬(wàn) 人 ， 城 市 建 設(shè) 用 地 為 200平 方 公 里 。 2020年 城 市 人 口 規(guī) 模為 230萬(wàn) 人 ， 城 市 建 設(shè) 用 地 為 255平 方 公

18、里 。4、 規(guī) 劃 范 圍萊 山 機(jī) 場(chǎng) 東 西 方 向 以 北 至 海 濱 ， 東 到 牟 平 沁 水 河 和 養(yǎng) 馬 島 ， 西 至 福 山 區(qū) 八 角 鄉(xiāng) 和 蓬 萊 市 大 季 家 鎮(zhèn) ， 總 面 積470平 方 公 里 。具 體 規(guī) 劃A、 山 海 結(jié) 合 ， 組 成 煙 臺(tái) 濱 海 組 團(tuán) 式 大 城 市 的 空 間 結(jié) 構(gòu)以 芝 罘 濱 海 地 帶 為 中 心 ， 以 煙 威 、 煙 青 、 煙 福 一 級(jí) 干 線 公 路 為 軸 線 ， 拓 展 東 西 兩 翼 ， 貫 通 南 北 山 海 ， 形 成山 聳 城 中 ， 城 隨 山 轉(zhuǎn) ， 海 圍 城 繞 ， 城 島 相 映 ，

19、融 山 、 城 、 海 島 與 一 體 的 城 市 格 局 。B、 以 天 然 河 流 、 山 體 和 永 久 性 綠 帶 分 隔 ， 組 成 濱 海 組 團(tuán) 式 大 城 市 的 空 間 結(jié) 構(gòu) ， 八 大 組 團(tuán) 及 自 然 隔 離 帶 分 布 如 下 ：劃 分 為 芝 罘 、 福 山 、 開(kāi) 發(fā) 區(qū) 、 黃 務(wù) 、 萊 山 、 初 家 、 牟 平 、 八 角 八 個(gè) 組 團(tuán) 。 建 設(shè) 各 組 團(tuán) 自 然 隔 離 帶 ， 有 機(jī) 聯(lián)系 ； 1、 煙 臺(tái) 市 房 地 產(chǎn) 逐 漸 從 量 變 到 質(zhì) 變 的 過(guò) 程 。 現(xiàn) 煙 臺(tái) 房 地 產(chǎn) 在 整 體 方 面 ， 高 質(zhì) 量 的 社 區(qū) 繼

20、 續(xù) 短 缺 。2、 煙 臺(tái) 城 市 規(guī) 劃 已 經(jīng) 形 成 ， 5區(qū) 競(jìng) 爭(zhēng) 已 經(jīng) 是 當(dāng) 前 房 地 產(chǎn) 開(kāi) 發(fā) 的 重 頭 戲 ， 各 個(gè) 區(qū) 的 房 地 產(chǎn) 開(kāi) 發(fā) 將 依 據(jù) 于 各 自 的 特 色 樹(shù) 立 自 己 的 特 點(diǎn) 。3、 各 區(qū) 的 規(guī) 劃 ， 依 賴 于 景 觀 帶 為 節(jié) 點(diǎn) ， 加 大 旅 游 休 閑 經(jīng) 濟(jì) ， 煙 臺(tái) 居 民 的 生 活 質(zhì) 量 將 在 今 后 會(huì) 得 到 很 大 的 改 善 ， 并 為 居 民 的 休 閑 提 供 服 務(wù) 場(chǎng) 所 。4、 萊 山 的 發(fā) 展 成 為 煙 臺(tái) 發(fā) 展 的 重 頭 戲 ， 福 山 、 牟 平 借 助 自 身 地

21、產(chǎn) 成 本 低 ， 房 價(jià) 低 形 成 自 身 的 開(kāi) 發(fā) 特 色 。 萊 山 區(qū) 、 芝 罘 區(qū) 高 房 價(jià) ， 將 成 為 所 有 區(qū) 域 “ 富 人 ” 區(qū) 域 。煙 臺(tái) 市 城 市 規(guī) 劃 及 各 區(qū) 功 能 分 析小 結(jié) 1、 市 場(chǎng) 需 求 對(duì) 帶 動(dòng) 煙 臺(tái) 房 價(jià) 上 漲 的 作 用 很 大 。 煙 臺(tái) 房 地 產(chǎn) 市 場(chǎng) 是 以 有 效 需 求 做 為 支 撐 。 2、 土 地 價(jià) 格 上 漲 ， 建 筑 材 料 價(jià) 格 上 漲 ， 加 大 開(kāi) 發(fā) 成 本 ， 促 使 樓 盤 價(jià) 格 上 漲 。3、 煙 臺(tái) 的 發(fā) 展 ， 縣 市 區(qū) 及 外 地 入 煙 購(gòu) 房 族 的 不

22、斷 增 多 。 全 市 城 鎮(zhèn) 化 進(jìn) 程 的 不 斷 推 進(jìn) ， 城 市 建 設(shè) 用 地日 趨 緊 缺 ， 土 地 價(jià) 格 不 斷 上 漲 ， 種 種 的 現(xiàn) 狀 都 將 對(duì) 煙 臺(tái) 的 房 產(chǎn) 產(chǎn) 生 推 動(dòng) 作 用 。4、 國(guó) 家 金 融 政 策 會(huì) 對(duì) 房 地 產(chǎn) 投 資 市 場(chǎng) 產(chǎn) 生 一 定 的 影 響 ， 對(duì) 于 置 業(yè) 市 場(chǎng) 影 響 不 會(huì) 太 大 。 但 房 地 產(chǎn) 價(jià) 格上 漲 ， 將 嚴(yán) 重 阻 礙 初 次 置 業(yè) 的 熱 情 。 著 煙 臺(tái) 城 市 邊 緣 不 斷 開(kāi) 發(fā) 和 城 市 化 改 造 的 進(jìn) 程 不 斷 加 快 ， 一 些 中 低 檔 房 產(chǎn) 不 斷 投

23、放 市 場(chǎng) 及 國(guó) 家 土 地 、 金融 政 策 的 調(diào) 控 ， 煙 臺(tái) 的 房 地 產(chǎn) 將 逐 漸 規(guī) 范 化 發(fā) 展 。芝 罘 區(qū) 與 萊 山 區(qū) 、 開(kāi) 發(fā) 區(qū) 沿 海 岸 線 不 斷 推 陳 出 新 的 高 檔 樓 盤 ， 煙 臺(tái) 市 不 缺 高 檔 樓 盤 ， 只 缺 高 品 質(zhì) 、 高 層次 樓 盤 。三 、 關(guān) 于 房 地 產(chǎn) 供 給 結(jié) 構(gòu) 二 、 關(guān) 于 煙 臺(tái) 房 價(jià) 內(nèi) 動(dòng) 力 分 析 在 黨 的 旗 幟 下 ，認(rèn) 清 煙 臺(tái) 地 產(chǎn) 中 “ 真 ” “ 偽 ” 競(jìng)爭(zhēng) 對(duì) 手 主 力 戶 型 在 100 以 下 高 檔 社 區(qū)天 馬 相 城 2期 御 金 臺(tái) 第 一 國(guó)

24、際 新 橋 國(guó) 際 紫 郡 城 陽(yáng) 光 100(現(xiàn) 推 出 公 寓 )主 力 戶 型 在 101 130 之 間 高 檔 社 區(qū) 四 季 花 城 2期 天 合 城 觀 天 下 萬(wàn) 光 府 前 花 園 主 力 戶 型 在 131 180 之 間 高 檔 社 區(qū)紅 旗 花 園 山 海 云 天 廣 源 天 際 金 東 國(guó) 際 靜 海 苑 西 海 岸 (海 景 洋房 110 220 )主 力 戶 型 在 180 以 上 高 檔 社 區(qū)天 鴻 凱 旋 城 山 河 海 維 亞 灣 （ 150 以 上 ） 世 茂 海 灣 1號(hào) 星 海 灣 臨 海 君 天 下 （ 144 以 上 ） 均 價(jià) 10001元 /

25、 以 上 高 檔 社 區(qū)東 上 海 賦 世 貿(mào) 海 灣 1號(hào) 天 鴻 凱 旋 城 陽(yáng) 光 100 均 價(jià) 8001元 / 10000元 / 高 檔 社 區(qū)星 海 灣 東 上 海 賦 世 茂 海 灣 1號(hào) （ 2期 ） 天 鴻 凱 旋 城 陽(yáng) 光 100 維 亞 灣 銀 都 國(guó) 際 公 寓 西 海 岸 （ 海 景 洋 房 ）均 價(jià) 7001元 / 8000元 / 高 檔 社 區(qū)山 河 海 國(guó) 聯(lián) 紅 旗 花 園 觀 天 下 御 金 臺(tái) 新 橋 國(guó) 際 佳 苑 紫 郡 城 山 海 云 天 第 一 國(guó) 際 臨 海 君 天 下均 價(jià) 5000元 / 7000元 / 中 高 檔 社 區(qū) 天 合 城 3期

26、 世 紀(jì) 華 府 萬(wàn) 光 府 前 花 園 天 馬 相 城 2期 廣 源 天 際 金 東 國(guó) 際 靜 海 苑 高 層 建 筑 高 檔東 上 海 賦 天 合 城 3期 世 紀(jì) 華 府 萬(wàn) 光 府 前 花 園 第 一 國(guó) 際 世 茂 海 灣 1號(hào) （ 2期 ） 觀 天 下 天 鴻 凱 旋 城 陽(yáng) 光 100 御 金 臺(tái) 山 海 云 天維 亞 灣 天 馬 相 城 廣 源 天 際 金 東 國(guó) 際 靜 海 苑 臨 海 君 天 下小 高 層 為 主 高 檔 社 區(qū)星 海 灣 國(guó) 聯(lián) 紅 旗 花 園 紫 郡 城 山 河 海 （ 一 期 ） 新 橋 國(guó) 際 1期 多 層 為 主 高 檔 社 區(qū)山 河 海 新 橋

27、 國(guó) 際 二 期 天 馬 相 城 1期 雨 岱 山 漁 人 碼 頭 西 海 岸 3期 海 景 高 檔 社 區(qū)星 海 灣 東 上 海 賦 雨 岱 山 漁 人 碼 頭 世 茂 海 灣 1號(hào) （ 2期 ） 天 鴻 凱 旋 城 維 亞 灣 天 馬 相 城 廣 源 天 際 金 東 國(guó) 際 靜 海 苑 臨 海 君 天 下 西 海 岸 （ 海 景 洋 房 ）市 中 心 高 檔 社 區(qū)山 海 云 天 第 一 國(guó) 際 觀 天 下 陽(yáng) 光 100 御 金 臺(tái) 銀 都 國(guó) 際 紫 郡 城 新 橋 國(guó) 際 佳 苑 區(qū) 域 優(yōu) 勢(shì) 高 檔 社 區(qū) （ 山 環(huán) 境 、 社 區(qū) 環(huán) 境 、 可 觀 海 等 ） 山 河 海

28、國(guó) 聯(lián) 紅 旗 花 園 世 紀(jì) 華 府 萬(wàn) 光 府 前 花 園 天 合 城 3期 高 檔 配 套 社 區(qū) （ 會(huì) 所 、 社 區(qū) 配 套 、 品 質(zhì) 等 ）天 馬 相 城 世 貿(mào) 海 灣 1號(hào) 維 亞 灣 紫 郡 城 四 季 花 城 2期 西 海 岸 （ 海 景 洋 房 ） 天 鴻 凱 旋 城高 檔 物 業(yè) 管 理 社 區(qū) ： 以 物 業(yè) 管 理 著 稱世 貿(mào) 海 灣 1號(hào) 天 馬 相 城 陽(yáng) 光 100其 它 基 本 依 靠 自 然 資 源 進(jìn) 行 售 賣 2007年 2008年 開(kāi) 盤 已 銷 售星 海 灣 世 紀(jì) 華 府 萬(wàn) 光 府 前 花 園 世 茂 海 灣 1號(hào) （ 1期 ） 天 鴻

29、 凱 旋 城 陽(yáng) 光 100 天 馬 相 城 1期 廣 源 天 際 臨 海 君 天 下 維 亞 灣 1期2008年 已 開(kāi) 盤 銷 售東 上 海 賦 世 茂 海 灣 1號(hào) （ 2期 ） 觀 天 下 新 橋 國(guó) 際 佳 苑 紫 郡 城 金 東 國(guó) 際 靜 海 苑 天 馬相 城 2期 西 海 岸 3期2008年 即 將 開(kāi) 盤 銷 售 國(guó) 聯(lián) 紅 旗 花 園 銀 都 國(guó) 際 公 寓 山 河 海 第 一 國(guó) 際 御 金 臺(tái) 山 海 云 天 維 亞 灣 2期 天 合 城 3期 四 季 花 城 2期 雨 岱 山 漁 人 碼 頭 項(xiàng) 目 名 稱 銷 售 率星 海 灣 90%東 上 海 賦 30%+國(guó) 聯(lián)

30、紅 旗 花 園 40%天 合 城 3期 18F以 上 有 剩 余 單 位山 河 海 20%世 紀(jì) 華 府 100%萬(wàn) 光 府 前 花 園 95%以 上雨 岱 山 漁 人 碼 頭 未 銷 售 芝 罘 區(qū) 項(xiàng) 目 名 稱 銷 售 率第 一 國(guó) 際 未 銷 售世 茂 海 灣 1號(hào) （ 2期 ）觀 天 下 60%天 鴻 凱 旋 城 2期 55%+陽(yáng) 光 100 100%御 金 臺(tái) 未 銷 售山 海 云 天 未 銷 售 新 橋 國(guó) 際 佳 苑 40%紫 郡 城 45%+銀 都 國(guó) 際 公 寓 未 銷 售西 海 岸 海 景 洋 房 40%開(kāi) 發(fā) 區(qū) 項(xiàng) 目 名 稱 銷 售 率維 亞 灣 2期 未 售天 馬

31、 相 城 50%廣 源 天 際 45%金 東 國(guó) 際 認(rèn) 購(gòu)靜 海 苑 50%臨 海 君 天 下 65% 以 上 數(shù) 據(jù) 經(jīng) 調(diào) 研 估 算 所 得 萊 山 區(qū) 世 貿(mào) 海 灣 1號(hào) 天 鴻 凱 旋 城 東 上 海 賦 維 亞 灣 通 過(guò) 以 上 三 區(qū) 樓 盤 可 以 發(fā) 現(xiàn) ， 與 本 項(xiàng) 目 形 成 直 接 競(jìng) 爭(zhēng) 力 的 樓 盤主 要 是 ： 世 貿(mào) 海 灣 1號(hào)煙 臺(tái) 世 茂 海 灣 1號(hào) 項(xiàng) 目 由 3幢 分 別 為 54、 56、 59層 的 商 務(wù) 公 寓 塔 樓 ， 一 幢 57層的 綜 合 塔 樓 組 成 ， 綜 合 塔 樓 總 高 度 (至 塔 尖 )為 323米 。 項(xiàng)

32、 目 規(guī) 劃 為 煙 臺(tái) 及 膠 東 半 島 最 高 地 標(biāo) 性 濱 海 建 筑 群 ， 集 超 五 星 級(jí) 酒 店 、 全 海景 高 檔 商 務(wù) 公 寓 、 商 務(wù) 辦 公 及 綜 合 商 業(yè) 于 一 體 ， 將 成 為 煙 臺(tái) 特 色 及 前 瞻 性 的國(guó) 際 化 海 岸 中 央 商 務(wù) 區(qū) 。 煙 臺(tái) 世 茂 海 灣 1號(hào) 項(xiàng) 目 總 投 資 30億 元 物 業(yè) 管 理 費(fèi) 用 ： 3元 /平 方 米 月平 均 價(jià) 格 ： 11500元 /平 方 米容 積 率 ： 8.23占 地 面 積 :33657.10平 方 米 ， 總 建 筑 面 積 :277000平 方 米 四 室 兩 廳 三衛(wèi)

33、 178.12 6號(hào) 樓 D戶 型四 室 兩 廳 三衛(wèi) 187.19 5號(hào) 樓 B戶 型四 室 兩 廳 三衛(wèi) 183.26 6號(hào) 樓 C戶 型四 室 兩 廳 三衛(wèi) 178.26 6號(hào) 樓 E戶 型四 室 兩 廳 三衛(wèi) 197.11 5號(hào) 樓 A戶 型天 鴻 凱 旋 城發(fā)展商:煙臺(tái)天鴻 時(shí)代房地產(chǎn) 開(kāi) 發(fā)占地面積 1.9萬(wàn),建筑面積 16.7 萬(wàn)周邊配套：中小學(xué) :養(yǎng)正小學(xué)、煙臺(tái)一中、煙臺(tái)教育學(xué)院等,銀行:華夏銀行、交通銀行、建設(shè) 銀行等,醫(yī)院:煙臺(tái)山醫(yī)院、海軍 407醫(yī)院起 價(jià) 8005元 / 均 價(jià) ： 11000元 / 左 右物 業(yè) 管 理 費(fèi) :1.50元 /平 方 米 月 東 上 海

34、賦東 上 海 賦 住 宅 小 區(qū) 由 五 棟 16至 23層 的 高 層 住 宅 組 成 。東 上 海 賦 商 業(yè) 規(guī) 劃 在 地 下 一 層 至 地 下 二 層 ； 商 業(yè) 規(guī) 劃 主 要 業(yè) 態(tài) 為 ： 主 力 商 務(wù) 酒 樓 、 異 域 風(fēng) 情 休 閑 餐 飲 、社 區(qū) 購(gòu) 物 走 廊 等 。東 上 海 賦 整 體 園 林 景 觀 的 設(shè) 計(jì) 由 全 球 五 大 環(huán) 境 設(shè) 計(jì) 機(jī) 構(gòu) 之 一 的 貝 爾 高 林 園 林 藝 術(shù) 有 限 公 司 擔(dān) 綱 創(chuàng) 作 ； “ 典雅 時(shí) 尚 ” 是 本 項(xiàng) 目 的 風(fēng) 格 主 題 ， 容 積 率 ： 2.09。 1-4號(hào) 樓 高 層 住 宅 均

35、為 兩 梯 兩 戶 ， 戶 型 設(shè) 計(jì) 為 三 房 兩 廳 。 每 棟 單 元 均 配 置 獨(dú) 立 的 海 景 觀 光 電 梯 5號(hào) 樓 為 16層 的 小 高 層 住 宅 ， 為 三 梯 兩 戶 的 設(shè) 計(jì) ； 每 戶 觀 光 電 梯 直 達(dá) 家 門 東 上 海 賦 在 所 有 的 住 宅 內(nèi) 設(shè) 置 戶 式 新 風(fēng) 系 統(tǒng) ， 東 上 海 賦 對(duì) 外 保 溫 及 節(jié) 能 的 要 求 很 高 ， 設(shè) 計(jì) 時(shí) 就 要 求 要 達(dá) 到 山 東 省 節(jié) 能 65%的 標(biāo) 準(zhǔn) ， 因 此 整 個(gè) 建 筑 的 外墻 ， 包 括 整 個(gè) 窗 臺(tái) 的 下 返 沿 等 部 位 均 采 取 保 溫 措 施 。

36、 住 戶 外 門 窗 采 用 鋁 木 復(fù) 合 和 鋁 包 木 兩 種 形 式 ， 采 用 中空 玻 璃 等 保 溫 隔 熱 性 能 優(yōu) 異 的 產(chǎn) 品 ， 讓 住 戶 從 視 覺(jué) 到 身 體 感 受 上 均 感 到 家 的 溫 暖 。 主 力 戶 型 ： 301.47 、 286.28 、 235.71 、 233.17 、 208.85 、 213.51 維 亞 灣維 亞 灣 ， 優(yōu) 居 山 東 省 煙 臺(tái) 經(jīng) 濟(jì) 開(kāi) 發(fā) 區(qū) ， 被 尊 為 “ 中 國(guó) 離 海 最 近 的 私 家 府 邸 ” ， 建 筑 依 沙 灘 而 建 ， 綿 延1.2公 里 的 絕 版 海 岸 線 ， 號(hào) 稱 世 界

37、 名 宅 的 中 國(guó) 樣 本 ！ 中 、 美 、 日 、 韓 四 國(guó) 大 師 為 維 亞 灣 度 身 打 造 鼎 級(jí) 建 筑 。國(guó) 際 知 名 景 觀 設(shè) 計(jì) 公 司 EDSA傾 力 主 創(chuàng) 傳 世 園 林 ， 響 譽(yù) 全 球 的 第 一 品 牌 物 管 公 司 -世 邦 魏 理 仕 ， 為 巔 峰人 仕 量 身 定 制 的 服 務(wù) 。唯 一 將 建 筑 層 高 敞 至 3.2米 、星 級(jí) 酒 店 標(biāo) 準(zhǔn) 的 居 家 大 堂 、空 間 通 透 的 觀 海 廊 式 陽(yáng) 臺(tái) 、煙 臺(tái) 唯 一 引 進(jìn) 世 界 級(jí) 先 進(jìn) 技 術(shù) 的 建 筑 新 風(fēng) 系 統(tǒng)占 地 面 積 :129900平 方 米 總

38、 建 筑 面 積 :320600平 方 米開(kāi) 發(fā) 周 期 :三 期容 積 率 ： 2配 套 設(shè) 施 超 五 星 級(jí) 的 酒 店 、 四 語(yǔ) 幼 兒 園 、 雙 會(huì) 所北 京 建 立 分 銷 處 以 上 項(xiàng) 目 購(gòu) 房 客 戶 置 業(yè) 主 要 的 共 同 點(diǎn) ：1、 自 住 為 第 一 置 業(yè) 目 的2、 置 業(yè) 均 兩 次 以 上3、 謀 求 更 好 的 居 住 環(huán) 境4、 社 會(huì) 財(cái) 富 的 中 堅(jiān) 力 量5、 購(gòu) 房 客 戶 以 本 地 購(gòu) 買 為 主6、 注 重 生 活 的 質(zhì) 量 以 及 層 次7、 煙 臺(tái) 購(gòu) 房 群 體 對(duì) 優(yōu) 質(zhì) 產(chǎn) 品 很 強(qiáng) 的 購(gòu) 買 能 力 。 通 過(guò) 調(diào)

39、 研 目 前 豪 宅 普 遍 存 在 的 問(wèn) 題 ：1、 海 景 成 為 豪 宅 的 首 要 標(biāo) 志 之 一 ， 基 本 萬(wàn) 元 / 以 上 的 豪 宅 全 位 于 海 岸 線 ；2、 豪 宅 但 無(wú) 豪 之 風(fēng) 范 ， 基 本 為 大 戶 型 +海 景 構(gòu) 成 售 賣 方 向 ， 無(wú) 深 層 次 內(nèi) 涵 ， 后 期 銷 售 均 出現(xiàn) 后 繼 無(wú) 力 的 現(xiàn) 象 ；3、 建 筑 風(fēng) 格 無(wú) 個(gè) 性 ， 整 體 均 保 持 一 種 現(xiàn) 代 流 派 ， 單 調(diào) 缺 乏 內(nèi) 涵 ；4、 社 區(qū) 配 套 不 健 全 ， 社 區(qū) 內(nèi) 無(wú) 提 供 上 等 人 士 享 受 的 公 共 活 動(dòng) 空 間 ， 使

40、 整 個(gè) 社 區(qū) 無(wú) 層 次 ；5、 建 筑 內(nèi) 涵 體 現(xiàn) 弱 ， 無(wú) 法 感 知 高 檔 社 區(qū) 應(yīng) 具 有 的 建 筑 品 質(zhì) ， 無(wú) 法 使 居 民 感 受 豪 宅 的 舒 適 性 ；6、 物 業(yè) 服 務(wù) 跟 進(jìn) 差 ， 只 有 部 分 樓 盤 對(duì) 后 期 服 務(wù) 實(shí) 行 保 障 。 針 對(duì) 以 上 ， 分 析 自 我 1、 可 以 看 出 項(xiàng) 目 位 于 煙 臺(tái) 市 的 “ 東 郊 ” ， 隸 屬 于 萊 山 ， 銜 接 著 芝 罘 區(qū) 與 萊 山 區(qū) ，周 邊 環(huán) 境 優(yōu) 美 ， 臨 海 靠 山 ， 交 通 方 便 ， 生 活 配 套 完 善 。2、 項(xiàng) 目 坡 地 建 筑 ， 易

41、 利 用 地 形 直 接 形 成 住 宅 觀 海 。 項(xiàng) 目 周 邊 高 檔 樓 盤 ： 東 上 海 賦 、 海 天 名 人 廣 場(chǎng) ?？?見(jiàn) 此 海 岸 線 均 是 煙 臺(tái) 最 高 檔 樓 盤 集 中 區(qū) 綠 色 區(qū) 域 是 煙 臺(tái) 的 海 岸 線 ，同 時(shí) 也 是 煙 臺(tái) 高 檔 樓 盤 的 集 中 區(qū) 域 ，項(xiàng) 目 同 時(shí) 也 位 于 其 區(qū) 域 內(nèi) 1、 直 接 觀 海 ， 環(huán) 境 優(yōu) 美 ；2、 低 密 度 建 筑 ， 高 綠 化 率 ， 項(xiàng) 目 品 質(zhì) 優(yōu) 良 ；3、 位 于 泛 市 中 心 的 位 置 ；4、 項(xiàng) 目 與 坡 地 自 然 環(huán) 境 的 結(jié) 合 ；5、 開(kāi) 發(fā) 商 具

42、 備 的 開(kāi) 發(fā) 資 質(zhì) ；6、 周 邊 配 套 完 善 ； 項(xiàng) 目 優(yōu) 勢(shì) （ S） 1、 海 造 成 居 住 潮 濕 等 負(fù) 面 影 響 ；2、 周 邊 原 有 區(qū) 域 價(jià) 值 低 ， 會(huì) 導(dǎo) 致 價(jià) 格 與 價(jià) 值 的 差 異 ；3、 體 量 小 ， 社 區(qū) 整 體 感 弱 ；4、 后 入 市 ， 市 場(chǎng) 競(jìng) 爭(zhēng) 惡 劣 ； 項(xiàng) 目 劣 勢(shì) （ W）1、 區(qū) 域 價(jià) 值 高 ， 易 于 社 會(huì) 認(rèn) 可 ； 2、 周 邊 競(jìng) 爭(zhēng) 樓 盤 小 ， 價(jià) 值 可 提 升 ；3、 高 檔 樓 盤 品 質(zhì) 性 不 高 ， 項(xiàng) 目 可 延 伸 提 升 ；4、 建 筑 風(fēng) 格 、 物 業(yè) 管 理 等 方

43、 面 都 可 提 升 ；5、 煙 臺(tái) 城 市 名 片 挖 掘 潛 力 巨 大 ； 項(xiàng) 目 機(jī) 會(huì) （ O） 1、 潛 在 放 量 土 地 的 未 知 性 ；2、 目 標(biāo) 群 體 少 ， 容 易 被 潛 在 競(jìng) 爭(zhēng) 力 量 消 化 ；3、 容 易 受 宏 觀 環(huán) 境 的 影 響 ；4、 提 升 到 渤 海 灣 的 競(jìng) 爭(zhēng) 局 面 ；項(xiàng) 目 威 脅 （ T） SWOT目 的全 方 位 塑 造 一 個(gè) 絕 對(duì) 高 品 質(zhì) 、 高 檔 次 的 社 區(qū)讓 優(yōu) 勢(shì) 更 優(yōu) 勢(shì) ， 化 劣 勢(shì) 為 零指 引 方 向 ， 全 力 以 赴 減 小 劣 勢(shì) ， 避 免 威 脅發(fā) 揮 優(yōu) 勢(shì) ， 轉(zhuǎn) 化 威 脅 利

44、 用 機(jī) 會(huì) ， 克 服 劣 勢(shì)發(fā) 揮 優(yōu) 勢(shì) ， 搶 占 機(jī) 會(huì)1、 挖 掘 海 景 價(jià) 值 ， 價(jià) 值 最 大 化2、 塑 造 文 化 與 海 景 相 結(jié) 合 的 溫 馨 社 區(qū) 1、 運(yùn) 用 靈 活 、 多 種 方 法 銷 售2、 融 合 資 源 ， 立 體 化 作 戰(zhàn) 模 式 優(yōu) 勢(shì) （ S） ：稀 缺 的 海 景 自 然 景 觀低 密 度 、 低 層 建 筑周 邊 配 套 、 泛 市 中 心 等 劣 勢(shì) （ W） ：海 資 源 共 同 的 弱 點(diǎn) ， 潮 濕 等區(qū) 域 價(jià) 值 競(jìng) 爭(zhēng) 優(yōu) 勢(shì) 不 明 顯競(jìng) 爭(zhēng) 知 名 度 差 等機(jī) 會(huì) （ O ） ：區(qū) 域 的 價(jià) 值缺 乏 高 檔

45、經(jīng) 典 品 質(zhì) 樓 盤環(huán) 境 優(yōu) 越 、 物 業(yè) 配 套 等 威 脅 （ T） ：供 應(yīng) 量同 質(zhì) 化 嚴(yán) 重宏 觀 環(huán) 境渤 海 灣 整 體 海 環(huán) 境 等 我 們 的 出 發(fā) 點(diǎn) 1、 搶 時(shí) 間 ， 避 免 分 流2、 樹(shù) 立 優(yōu) 勢(shì) 產(chǎn) 品 形 象 ， 最 大 生 活 價(jià)值 空 間3、 打 造 貴 族 社 會(huì) ， 融 合 煙 臺(tái) 文 化 1、 提 升 區(qū) 域 價(jià) 值 ， 打 造 樓 盤 底 蘊(yùn)2、 挖 掘 產(chǎn) 品 建 筑 品 質(zhì) ， 提 高 生 活 質(zhì) 量3、 建 筑 與 環(huán) 境 完 美 結(jié) 合 1、 展 現(xiàn) 項(xiàng) 目 價(jià) 值 最 大 化 ；2、 最 大 化 的 發(fā) 掘 地 塊 特 異

46、性 的 價(jià) 值 ；3、 最 大 化 的 樹(shù) 立 排 他 性 ， 確 定 市 場(chǎng) 定 位 ；4、 最 大 化 建 立 競(jìng) 爭(zhēng) 優(yōu) 勢(shì) ， 避 免 劣 勢(shì) ， 以 降 低 專 業(yè) 風(fēng) 險(xiǎn) 。（ 二 ） 項(xiàng) 目 定 位 之 準(zhǔn) 則 煙 臺(tái) 區(qū) 域 整 體 定 位 ：領(lǐng)導(dǎo)者領(lǐng)袖制定標(biāo)準(zhǔn)壟斷價(jià)格產(chǎn)品有不可復(fù)制性建立價(jià)值取向挑戰(zhàn)者非區(qū)域領(lǐng)袖，中大規(guī)模市場(chǎng)改變游戲規(guī)則強(qiáng)調(diào)新的標(biāo)準(zhǔn) 強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品的特色和價(jià)值體現(xiàn)新價(jià)值追隨者次、非主流市場(chǎng)搭便車，借勢(shì)以小博大，殺傷戰(zhàn)術(shù)價(jià)格戰(zhàn)的制造者補(bǔ)缺者敏銳的機(jī)會(huì)主義者目標(biāo)明確，挖掘客戶瞄準(zhǔn)市場(chǎng)縫隙創(chuàng)新產(chǎn)品和需求點(diǎn) 建 筑 精 品 領(lǐng) 袖 社 區(qū)產(chǎn) 品 形 象 定 位樹(shù) 立 一 種

47、 產(chǎn) 品 的 特 點(diǎn) ， 讓 目 標(biāo) 客 戶 明 確 自 身 所 擁 有 的 不 同 ；打 造 一 種 精 品 ， 能 夠 讓 市 場(chǎng) 追 隨 ； 產(chǎn) 品 規(guī) 劃 建 議 源于法國(guó)16世紀(jì)古城堡建筑，將早期哥特風(fēng)格和文藝復(fù)興裝飾技藝融于一體。美國(guó)建筑師亨特(Hunt)從法國(guó)學(xué)成后于1895年設(shè)計(jì)了美國(guó)第一棟古堡風(fēng)格別墅。由于古堡別墅大多數(shù)由石塊砌成，細(xì)部裝飾又極昂貴，因此，數(shù)量并不多。其建筑特征為：A、高而陡的四坡頂，正立面屋頂上開(kāi)有數(shù)個(gè)老虎窗，并沿伸到墻面；B、老虎窗上、煙囪上、側(cè)墻上常有精美的哥特裝飾物，垂直升天；C、石墻，通常還有一個(gè)古色古香的塔樓，看上去很神秘。它有五種形態(tài)：四坡頂為兩

48、個(gè)山墻相交；側(cè)山墻頂；正山墻頂；兩山墻正交；雙折線頂。古 堡 風(fēng) 格 (Chateauesque)建 筑 風(fēng) 格給 建 筑 一 種 容 貌 ， 參 透 其 中 的 文 化 ， 滲 透 一 種 思 想 中 式 風(fēng) 格北 京 的 四 合 院 與 蘇 州 園 林 宅 院 庭 院 風(fēng) 格 地 中 海 式 別 院基 礎(chǔ) 色 調(diào) 源 自 風(fēng) 景 和 海 景 的 自 然 色 彩 ， 石 墻 或 刷 漆 的 墻 壁 構(gòu) 成 了 泥 綠 色 、 海 藍(lán)色 、 銹 紅 色 的 背 景 幕 墻 。一 個(gè) 成 功 的 地 中 海 風(fēng) 格 庭 院 是 兩 方 面 因 素 的 結(jié) 合 ， 其 一 是 不 加 修 飾 的

49、天 然 風(fēng) 格 ，其 二 是 對(duì) 色 彩 、 形 狀 的 細(xì) 微 感 受 。庭 院 風(fēng) 格 時(shí) 尚 庭 院 風(fēng) 格 中 式 庭 院 中 式 庭 院 有 三 個(gè) 支 流 ： 北 方 的 四 合 院 庭 院 、 江 南 的 寫 意 山 水 、 嶺 南 園 林 ； 其 中 以 江 南 私 家園 林 為 主 流 ，重 視 寓 情 于 景 ， 情 景 交 融 ， 寓 義 于 物 ， 以 物 比 德 ， 人 們 把 作 為 審 美 對(duì) 象 的 自 然 景 物 看 作 是品 德 美 ， 精 神 美 和 人 格 美 的 一 種 象 征 。 地 塊 自 身 優(yōu) 越 質(zhì) 素 小 結(jié)決定本地塊以大戶型為主的支撐條件

50、：片 區(qū) 高 端 定 位 大 環(huán) 境 優(yōu) 勢(shì) ：煙 臺(tái) 市 政 府 對(duì) 萊 山 區(qū) 的 高 度 看 重 ， 使 萊 山 成 為 煙 臺(tái) 發(fā) 展 的 下 一 個(gè) 重 點(diǎn) ，萊 山 在 煙 臺(tái) 百 姓 中 的 有 著 非 常 好 的 口 碑 宣 傳 ；地 塊 規(guī) 模 最 大 規(guī) 模 優(yōu) 勢(shì) ：本 項(xiàng) 目 容 積 率 低 ， 可 以 為 社 區(qū) 局 面 提 供 良 好 的 生 活 居 所 ； 在 海 岸 線 項(xiàng) 目中 本 項(xiàng) 目 容 積 率 可 謂 是 最 低 ， 具 有 營(yíng) 造 最 高 檔 次 產(chǎn) 品 的 先 天 優(yōu) 勢(shì) ；。 地 理 位 置 優(yōu) 越 地 段 優(yōu) 勢(shì) ：項(xiàng) 目 四 面 臨 路 ，

51、靠 近 等 城 市 主 干 道 。 至 萊 山 、 芝 罘 區(qū) 都 有 著 非 常 便 利 的交 通 ， 周 邊 生 活 配 套 設(shè) 施 完 善 ， 環(huán) 境 優(yōu) 美 。 地 塊 自 身 優(yōu) 越 質(zhì) 素 小 結(jié)決定本地塊以大戶型為主的支撐條件：地 塊 方 正 ， 利 于 規(guī) 劃 規(guī) 劃 優(yōu) 勢(shì) ：本 項(xiàng) 目 地 塊 坐 西 朝 東 ， 地 塊 狹 長(zhǎng) ， 結(jié) 合 地 形 ， 可 以 使 更 多 的 戶 型 面 朝 大 海 以 及 利 于安 排 較 多 的 南 向 戶 型 ， 具 有 先 天 的 規(guī) 劃 優(yōu) 勢(shì) ；填 海 區(qū) 一 線 海 景 地 塊 景 觀 優(yōu) 勢(shì) ：本 項(xiàng) 目 是 距 離 海 近

52、 200米 左 右 ， 享 受 一 線 海 景 資 源 ， 不 受 任 何 遮 擋 影 響 ； 可 以 領(lǐng) 略近 10公 里 長(zhǎng) 的 海 岸 線 四 層 200 以 上 5室 3廳 3衛(wèi) 1廚 六 層 180 4室 2廳 3衛(wèi) 1廚小 高 層 160250 （ 實(shí) 現(xiàn) 錯(cuò) 層 或 者 躍 層 ， 提 高 空 間 感 ） 160平 米 4室 2廳 2衛(wèi) 1廚 250平 米 6室 3廳 3衛(wèi) 1廚戶 型 建 議 比 例 建 議 ： 產(chǎn) 品 采 取 多 樣 化 ， 錯(cuò) 層 、 躍 層 、 復(fù) 式 等 多 種 方 式 相 結(jié) 合 四 房 四 房 五 房 六 房面 積 區(qū) 間 160-180 200-2

53、20 221 -250 251 300套 數(shù) 比 例 15% 35% 35 15% 社 區(qū) 規(guī) 劃 建 議社 區(qū) 環(huán) 境 建 設(shè) :1、 雨 水 、 中 水 處 理 系 統(tǒng)2、 背 景 音 樂(lè)3、 電 子 戶 外 公 告4、 地 下 停 車 場(chǎng)5、 節(jié) 能 設(shè) 備 及 材 料 的 建 議 6、 垃 圾 處 理 ： 垃 圾 分 類 收 集 。 下 水 道 設(shè) 廢 料 粉 碎 裝 置 。 主 題 思 想 ： 智 能 化 、 節(jié) 能 化 能 源 系 統(tǒng) ：1、 供 水 ： 園 區(qū) 環(huán) 形 變 頻 恒 壓 供 水 ， 保 持 水 壓 穩(wěn) 定 。2、 供 暖 ： 每 棟 獨(dú) 立 采 用 進(jìn) 口 地 輻

54、射 采 暖 系 統(tǒng) ， 單 棟 獨(dú) 立 供 暖 ， 并 可 程 控 調(diào) 節(jié) ， 較 電 力 采 暖 節(jié) 能 ， 熱 量從 地 面 向 上 逐 漸 降 低 ， 呈 梯 度 變 化 ， 更 符 合 人 體 生 理 需 要 ， 舒 適 性 更 好 。3、 供 電 ： 雙 路 供 電 加 緊 急 備 用 電 源 ， 每 棟 配 置 80 電 表 。4、 燃 氣 ： 環(huán) 形 管 網(wǎng) 供 氣 ， 每 棟 天 然 氣 管 道 入 戶 。5、 空 調(diào) ： 戶 式 中 央 空 調(diào) 系 統(tǒng) 組 合 。6、 通 訊 系 統(tǒng) ： 通 訊 ： 設(shè) 立 電 話 模 塊 局 ， 每 戶 多 可 申 請(qǐng) 安 裝 多 達(dá) 四

55、條 直 線 電 話 。 以 最 大 限 度 的 方 便 業(yè) 主 使 用 。 電 視 ： 有 線 電 視 和 衛(wèi) 星 電 視 系 統(tǒng) 。 郵 政 ： 設(shè) 置 精 美 分 戶 郵 箱 。 網(wǎng) 絡(luò) ： 每 棟 光 纖 入 戶 ， 室 內(nèi) 綜 合 布 線 系 統(tǒng) 。 園 區(qū) 無(wú) 線 局 域 網(wǎng) 。 中 央 吸 塵 。 1） 寬 帶 網(wǎng) 絡(luò) 系 統(tǒng) ， 居 家 辦 公 、 上 網(wǎng) 。2） 水 、 電 、 煤 氣 三 表 遠(yuǎn) 程 抄 表 計(jì) 費(fèi) 系 統(tǒng) 。3） 智 能 卡 感 應(yīng) 門 鎖 系 統(tǒng) （ 即 一 卡 通 ） 住 戶 使 用 IC卡 ， 可 以 控 制 會(huì) 所 、 停 車 場(chǎng) 、 花 園 和 住

56、戶 門 鎖 。4） 可 視 對(duì) 講 系 統(tǒng) 、 紅 外 線 監(jiān) 控 系 統(tǒng) 、 煤 感 、 煙 感 探 頭 及 應(yīng) 急 報(bào) 警 裝 置 5） 廣 播 電 視 系 統(tǒng) ， 包 括 背 景 音 樂(lè) ， 進(jìn) 行 戶 內(nèi) 背 景 音 樂(lè) 選 擇 及 節(jié) 目 選 擇 ， 收 看 國(guó) 際 閉 路 電 視 。 6） 消 防 自 動(dòng) 化 報(bào) 警 系 統(tǒng) 。7） 入 戶 指 紋 系 統(tǒng) 。 8） 中 央 換 風(fēng) 系 統(tǒng) 。9） 直 飲 水 系 統(tǒng) 。10） 采 用 高 封 閉 性 能 外 窗 ， 減 少 噪 音 。 智 能 化 住 宅 配 套 建 議 1、 數(shù) 碼 燈 控 數(shù) 碼 燈 控 采 用 無(wú) 線 遙 控

57、 手 法 ， 能 夠 隨 時(shí) 隨 地 隨 心 所 欲 調(diào) 節(jié) 燈 光 亮 度 ， 讓 燈 光 慢 慢 亮 起 和 慢 慢 關(guān) 閉 。場(chǎng) 景 設(shè) 定 ， 定 時(shí) 定 點(diǎn) 預(yù) 約 自 動(dòng) 開(kāi) 啟 等 功 能 是 對(duì) 人 性 化 的 最 佳 闡 釋 。 數(shù) 碼 燈 控 可 以 實(shí) 現(xiàn) 各 種 場(chǎng) 景 的 設(shè)置 ， 按 主 人 生 活 習(xí) 慣 和 各 種 用 途 ， 營(yíng) 造 出 多 種 的 燈 光 組 合 效 果 。 如 ： 浪 漫 場(chǎng) 景 、 娛 樂(lè) 場(chǎng) 景 、 視 聽(tīng) 場(chǎng)景 、 看 書(shū) 場(chǎng) 景 、 全 關(guān) 場(chǎng) 景 等 。 2、 智 能 窗 簾 窗 簾 不 用 手 動(dòng) 也 可 以 開(kāi) 合 自 如 ，

58、 采 用 國(guó) 外 先 進(jìn) 的 紅 外 線 遙 控 裝 置 ， 將 高 級(jí) 旋 式 螺 桿 作 用 于 鋁 合 金 導(dǎo)軌 ， 使 窗 簾 無(wú) 需 拉 拉 扯 扯 ， 僅 需 一 個(gè) 按 鍵 ， 就 可 輕 松 實(shí) 現(xiàn) 自 動(dòng) 開(kāi) 合 。 3、 紅 外 家 電 智 控 輕 輕 一 個(gè) 按 鍵 ， 就 可 以 猶 如 置 身 數(shù) 碼 影 院 ， 享 受 最 高 視 聽(tīng) 震 撼 與 此 同 時(shí) ， 空 調(diào) 、 電 動(dòng) 窗 簾 等 也可 以 按 照 預(yù) 先 設(shè) 定 開(kāi) 啟 或 者 關(guān) 閉 ， 這 就 是 家 電 智 控 的 魅 力 。 家 電 智 控 能 夠 對(duì) 現(xiàn) 有 家 電 全 部 進(jìn) 行 無(wú) 線遙

59、 控 ， 省 卻 遙 控 器 繁 多 的 麻 煩 ， 同 時(shí) 還 可 以 預(yù) 約 定 時(shí) 開(kāi) 啟 ， 或 者 使 用 internet、 手 機(jī) 、 PDA 進(jìn) 行 遠(yuǎn)端 操 控 。 主 人 可 以 在 辦 公 室 進(jìn) 行 操 控 ， 定 時(shí) 打 開(kāi) 家 里 的 空 調(diào) 或 者 熱 水 器 等 。 會(huì) 所 功 能 要 求 充 分 體 現(xiàn) 和 支 持 項(xiàng) 目 的 市 場(chǎng) 定 位 及 形 象 定 位 ， 成 為 該 項(xiàng) 目個(gè) 性 形 象 的 有 力 支 撐 點(diǎn) 。1） 原 則 a. 能 匹 配 項(xiàng) 目 的 檔 次 和 風(fēng) 格 ， 使 項(xiàng) 目 附 加 值 提 升 ； b. 功 能 項(xiàng) 目 設(shè) 置 要

60、 求 “ 小 而 精 ” ， 真 正 滿 足 業(yè) 主 們 的 需 要 ； 2） 詳 細(xì) 建 議 如 下 ： 建 議 ： 將 小 高 層 一 層 做 成 室 內(nèi) 健 身 中 心 、 小 型 商 務(wù) 會(huì) 所 等會(huì) 所 建 議 物 管 建 議 1) 著 名 物 業(yè) 管 理 公 司 （ 如 戴 德 梁 行 ， 太 平 洋 第 一 戴 維 斯 公 司 等 ） 或 者 是 著 名 的 大 發(fā) 展 商 自 組 的 獲ISO9002認(rèn) 證 的 物 業(yè) 管 理 公 司 做 顧 問(wèn) （ 如 深 圳 萬(wàn) 科 物 管 公 司 、 廣 州 珠 江 實(shí) 業(yè) 物 管 公 司 ） ； 2) 智 能 化 管 理 ： 高 科 技

61、 保 安 、 防 火 、 防 盜 管 理 系 統(tǒng) 等 智 能 化 目 前 已 日 益 成 為 現(xiàn) 代 化 住 宅 的 必 備 功 能 之 一 ， 對(duì) 項(xiàng) 目 角 有 素 質(zhì) 檔 次 提 升 ， 對(duì) 業(yè) 主 切身 利 益 有 幫 助 的 項(xiàng) 目 予 以 介 入 ， 現(xiàn) 建 議 如 下 ： a 物 業(yè) 管 理 方 面 ， 可 以 實(shí) 現(xiàn) ： 1） 一 卡 通 收 費(fèi) 。 以 IC卡 計(jì) 算 停 車 收 費(fèi) 、 IC卡 繳 交 水 電 費(fèi) 、 以 IC卡 在 區(qū) 內(nèi) 購(gòu) 物 或 消 費(fèi) 實(shí) 現(xiàn) “ 電 子 錢 包 “ 的 功 能 。 2) 家 政 中 心 ： 提 供 衣 服 干 洗 ， 代 訂 機(jī)

62、（ 船 、 車 ） 票 和 報(bào) 紙 雜 志 ， 代 買 食 品 ， 代 業(yè) 主 清 理 打 掃 衛(wèi) 生 （ 家 庭 美 容 ） ，代 接 送 小 孩 上 下 學(xué) ， 代 叫 出 租 車 等 服 務(wù) ， 提 供 五 星 級(jí) 酒 店 式 貼 身 服 務(wù) ； b 安 全 管 理 采 用 集 中 監(jiān) 控 手 段 。1） 紅 外 線 電 子 監(jiān) 控 系 統(tǒng) 2） 可 視 門 鈴 對(duì) 講 系 統(tǒng) 3） 閉 路 電 視 及 保 安 防 盜 系 統(tǒng) 4） 巡 更 系 統(tǒng) 5） 智 能 消 防 報(bào) 警 系 統(tǒng)6） 保 安 巡 邏 購(gòu) 房 群 體 分 析購(gòu) 房 群 體 是 一 群 什 么 樣 的 人 ？購(gòu) 房 群

63、 體 來(lái) 之 于 那 里 ？購(gòu) 房 群 體 需 要 的 是 什 么 樣 的 生 活 ？購(gòu) 房 群 體 為 什 么 要 購(gòu) 買 項(xiàng) 目 最 佳 社 區(qū) 給 予 財(cái) 富 頂 尖 人 士WHO？ 購(gòu) 房 群 體 是 一 群 什 么 樣 的 人 ？出 生 在 70年 代 前年 齡 在 40歲 以 上三 口 以 上 的 家 庭 結(jié) 構(gòu)年 收 入 在 30萬(wàn) 以 上處 于 社 會(huì) 財(cái) 富 最 高 端在 所 處 的 事 業(yè) 領(lǐng) 域 ， 都 是 領(lǐng) 袖 級(jí) 人 物 山 東 煙 臺(tái) 以 及 各 縣 級(jí) 市 占 據(jù) 60%山 東 其 他 地 級(jí) 市 占 據(jù) 10%省 外 如 北 京 等 一 級(jí) 城 市 占 據(jù) 2

64、0%外 籍 人 士 占 據(jù) 5%其 他 隱 形 購(gòu) 買 人 群 占 據(jù) 5%釋 義 ：1、 作 為 煙 臺(tái) 的 富 人 群 體 ， 是 具 有 很 強(qiáng) 的 消 費(fèi) 能 力 ， 而 且 戀 家 是 中 國(guó) 人 根 深 蒂 固 的 思 想 。 本 地 人 購(gòu) 買 為 主 。2、 濟(jì) 南 以 及 煙 臺(tái) 周 邊 地 級(jí) 市 富 人 群 體 ， 經(jīng) 常 來(lái) 往 于 煙 臺(tái) ， 喜 歡 煙 臺(tái) 。 3、 北 京 之 類 的 城 市 ， 其 購(gòu) 房 群 體 有 著 很 高 的 素 養(yǎng) ， 注 重 生 活 質(zhì) 量 ， 旅 游 度 假 、 養(yǎng) 老 休 閑 。 需 要 做 良 好 的 營(yíng) 銷 工 作 。4、 外

65、 籍 人 士 ： 韓 國(guó) 、 日 本 等 外 籍 人 士 在 中 國(guó) 工 作 ， 需 要 看 重 良 好 的 居 住 環(huán) 境 以 及 配 套 服 務(wù) 。5、 其 它 隱 形 購(gòu) 買 人 群 ： 指 其 他 四 類 購(gòu) 房 人 群 以 外 的 購(gòu) 房 群 體 ， 通 過(guò) 朋 友 接 受 ， 從 而 喜 歡 海 景 住 宅 的 外 地 客 戶 。 購(gòu) 房 群 體 來(lái) 之 于 那 里 ？ 購(gòu) 房 群 體 需 要 的 是 什 么 樣 的 生 活 ？1、 購(gòu) 房 群 體 目 前 是 社 會(huì) 中 的 絕 對(duì) 精 英 ， 他 們 是 社 會(huì) 財(cái) 富 的 擁 有 者 。2、 他 們 工 作 繁 忙 ， 壓 力

66、 巨 大 ， 交 際 范 圍 廣 而 且 多 ， 他 們 在 自 己 生 意 圈 中 處 于 完 全 主 導(dǎo) 的 地 位 。3、 他 們 處 于 金 錢 與 權(quán) 力 的 中 央 ， 在 社 會(huì) 中 各 個(gè) 方 面 涉 及 面 廣 。4、 他 們 生 活 私 密 性 強(qiáng) ， 安 全 性 關(guān) 注 度 高 。 社 會(huì) 地 位 是 他 們 關(guān) 注 的 重 要 方 向 之 一 。5、 他 們 懂 得 享 受 ， 引 領(lǐng) 著 中 國(guó) 消 費(fèi) 的 最 前 沿 。 高 品 味 的 生 活 是 其 一 直 的 追 求 。 6、 他 們 注 重 層 次 ， 注 重 社 會(huì) 的 地 位 。 如 一 輛 好 車 、 一 座 好 房 等 。 購(gòu) 房 群 體 為 什 么 要 購(gòu) 買 項(xiàng) 目 ？1、 項(xiàng) 目 資 源 的 稀 缺 性 與 其 生 活 的 品 味 相 吻 合 。2、 高 檔 的 物 業(yè) 水 平 ， 能 夠 讓 其 免 去 生 活 中 的 繁 瑣 。3、 良 好 的 配 套 ， 讓 其 節(jié) 省 感 受 高 品 質(zhì) 生 活 的 魅 力 。4、 優(yōu) 良 的 建 筑 品 質(zhì) ， 讓 居 家 生 活 始 終 處