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1、 房地產開發(fā)管理制度 房地產開發(fā)管理制度 目 錄 一、前 言 0 二、名詞定義 0 三、編制說明 1 第一節(jié) 房地產開發(fā)管理組織構架 1 第二節(jié) 總工辦職能、職責 2 第三節(jié) 總工辦文件簽發(fā)流程 3 第四節(jié) 總工辦資料收集整理與簽發(fā)流程 6 第五節(jié) 綜合配套部職責 6 第六節(jié) 技術管理制度、管理辦法及流程 7 第二章 工程計劃管理制度 21 第三章 工程設計管理制度 24 第四章 項目招標審核流程 28 第五章 工程計量及工程款支付管理制度 29 第三章 合同管理制度 36 第五章 合同備案分發(fā)表 39 第九章 項目管理部人員的

2、崗位職責及崗位工作流程 40 第五章 項目現場管理 49 第六章 對施工單位、監(jiān)理機構的監(jiān)督、管理、考核制度 64 第一章 銷售部的職能、架構與職責 124 附件一：銷售表格 164 置業(yè)顧問一周工作計劃 166 置業(yè)顧問一周工作計劃 167 置業(yè)顧問每日工作報告表 168 置業(yè)預算表 170 房屋認購書 171 購房老客戶回訪表 174 項目銷售情況日報表 175 購房新客戶登記表 176 電話接聽記錄表 177 客戶分析表 178 項目銷售情況月報表 180 樓盤報紙媒體廣告發(fā)布月報表 181 銷售經理樓盤業(yè)績周報表 183 銷售經理一周總結和計劃 185 收入計劃 186 工作計劃 1

3、86 房地產營銷中心工作聯(lián)系單 187 業(yè)主退房申請表 189 購房業(yè)主投訴表 191 一、前 言 為了規(guī)范建設管理，確保工程質量、進度、安全文明施工及控制項目投資，使工程建設的全過程有章可循，實行“按系統(tǒng)、分層次、程序化、責任制、監(jiān)督制”的管理體系XX實業(yè)有限公司（以下簡稱公司）編制了《房地產開發(fā)管理制度》， 擬在工程建設管理中執(zhí)行，各部門應嚴格按《房地產開發(fā)管理制度》及國家相關法律法規(guī)、規(guī)范、規(guī)程和地方相關法規(guī)執(zhí)行。 二、名詞定義 1、“公司、建設單位”是指XX實業(yè)有限公司； 2、“項目管理部”是指公司對施工現場實施管理的職能部

4、門； 3、“主管工程師”是指從公司項目管理部派出的全面負責本項目的工程師， 可兼職作為專業(yè)工程師； 4、“專業(yè)工程師”是指從公司項目管理部派出的負責本項目某專業(yè)的工程師，行政上服從主管工程師領導； 5、“公司現場工程師”是指公司項目管理部派出的主管工程師和專業(yè)工程師的總稱； 6、“項目部”是指公司派駐本工程現場實施管理的組織； 7、“總工程師”指公司總工程師； 8、“監(jiān)理單位”是指承擔監(jiān)理業(yè)務和監(jiān)理責任的一方；

5、 9、“監(jiān)理機構”是指監(jiān)理單位派駐本工程現場實施監(jiān)理業(yè)務的組織； 10、“總監(jiān)理工程師”是指經我公司同意，監(jiān)理單位派到監(jiān)理機構全面履行本合同的全權負責人； 11、“指定分包商”是指由我公司確定并與此簽訂合同的分包商； 12、“指定供應商”是指由我公司確定并與此簽訂合同的供應商。 三、編制說明 1、本《房地產開發(fā)管理制度》中未含蓋公司行政人事部、投資發(fā)展部、房產公司、物管公司及設計公司相關管理內容。 2、計劃財務部、預算造價部、開發(fā)部、合約部、綜合配套部也僅涉及其

6、與項目管理部相對接方面的工作內容。 第一章 第一節(jié) 房地產開發(fā)管理組織構架 建設項目及其管理是一個復雜的系統(tǒng)工程，由多方責任主體參與，周期長，專業(yè)多。為使建設項目得以順利進行，明確公司各部門及相關人員職責，并實施對施工單位、監(jiān)理機構的監(jiān)督和考核，使建設工程管理科學、主動、有序、明晰，則必須建立科學的管理體系。為此公司建立以總工辦為核心的工程建設管理機構，為相關職能部門提供工程技術相關方面服務，為公司領導提供決策依據。 房地產開發(fā)管理組織構架圖 集團董事長 開發(fā)部經理 副總經理 總工程師 第二節(jié) 總工辦職能、職責 總工程師辦公

7、室（簡稱總工辦），是在公司的領導下，集中研究討論工程項目的重大技術問題、貫徹國家關于建設開發(fā)的法律、法規(guī)、推廣應用成熟的科學技術成果、是公司對工程建設項目設施全過程控制的技術決策、督促檢查、組織協(xié)調的部門。 一、總工辦的職能 （一）、技術核心： 公司建設工程的最高技術決策部門，進行項目可行性研究、技術論證，為公司決策層提供決策依據； 在技術層面為相關部門提供技術支撐。 （二）、技術管理 代表公司對工程項目全過程的技術、質量、進度、安全的措施進行審定； 技術檔案的管理和收發(fā)歸檔。 （三）、協(xié)調督促

8、 對工程建設項目現場施工技術措施、安全技術措施、技術管理程序、技術歸檔資料、工程竣工評價等工作進行督促； 對相關部門工作界面的有機銜接進行協(xié)調； 對各專業(yè)工程師的工作進行指導檢查。 （四）、技術服務 貫徹執(zhí)行國家現行的法律、法規(guī)、規(guī)范、規(guī)程及標準； 組織項目管理部相關專業(yè)人員進行新技術、新材料、新工藝、新規(guī)范的學習； 解決施工過程中的技術難題。 二、總工辦職責 1、貫徹執(zhí)行國家現行的法律、法規(guī)及規(guī)章。定期向相關部門頒發(fā)國家現行標準、規(guī)范有效版本目錄。 2、組織各專業(yè)工程師和公司相關部門參與初步設計規(guī)劃及施

9、工圖設計； 并組織項目管理部及專業(yè)工程師參與內部圖紙會審工作。 3、負責配合設計單位制定設計可行性方案，明確設計的經濟及技術指標。 4、負責制定技術管理計劃、經濟目標和可行性方案。 5、負責審定項目管理部制定的前期施工組織計劃。 6、負責審核施工組織設計和專項技術措施方案。 7、負責審查重大技術變更和技術性經濟簽證。 8、負責公司的技術檔案管理工作。 9、負責報送各階段的方案審查工作，督促設計單位按規(guī)定時間完成各階段的設計。 10、負責聯(lián)系建設局對建設工程項目初步設計并聯(lián)

10、審查。 11、組織公司重大技術方案的討論和決策。 12、不定期參與工程的施工技術會議，協(xié)調解決施工中各專業(yè)技術難題。 13、參加基礎、主體結構、工程竣工驗收。 14、參與設計單位、監(jiān)理單位、施工單位、材料設備供應商的選擇。 15、參加各類工程相關招標文件及合同文件的評審工作。 16、督促開發(fā)部在建設局辦理《建設工程施工許可證》及《工程質量監(jiān)督和安全監(jiān)督備案》工作。 第三節(jié) 總工辦文件簽發(fā)流程 起草編制校核總工辦對外工作文件 總工程師組織副總工程師等共同商議確認工作文件 對外發(fā)布實施（總工辦、工

11、程部及其他相關職能部門留存檔） 修改 同意 修改 總工程師提交決策層復議（重大事項） 圖一 重要工程技術及技術經濟文件的簽發(fā)流程圖二 對重大設計文件修改或變更的流程圖 公司內部職能部門（開發(fā)部、綜合配套部、預算造價部、工程部）向總工辦提出的書面修改建議或意見 根據《會議紀要》和預算造價部經濟分析，起草編制《修改意見通知》 總工程師組織公司有關職能部門和工程技術人員進行經濟和技術方面的專題討論會議并形成相關會議紀要 （總工辦） （公司工程部） 向設計單位發(fā)送公司《修改或變更通知單》 （總工辦） 總工程師、財務總監(jiān)、經理、執(zhí)行董事復議確認 報送 驗收設計修改文件，并送工程部、

12、預算造價部，總工辦留存存檔 （總工辦） （總工程師辦） 設計人員按確認的《修改通知單》要求實施修改。 （設計單位） 公司預算造價部按《會議紀要》進行經濟分析，并提出書面實施性意見 （公司預算造價部） 按文件簽發(fā)程序，向承建商和監(jiān)理單位簽發(fā)設計修改文件 （工程部） 第四節(jié) 總工辦資料收集整理與簽發(fā)流程 開發(fā)部 行政部 綜合配套部 工程一部 工程二部 預算造價部 工程二部 合約部 總工辦資料管理員簽收 計劃財務部 直接備檔留存并整理 資料借閱 執(zhí)行董事、經理、財務總監(jiān)、總工程師批復 不批復 不上呈 需上呈 總工辦分管副總工程師、專業(yè)工程師 批復或其他部門備檔 一般

13、只提供復印件，資料要分密級。 上報或總工程師辦備檔 第五節(jié) 綜合配套部職責 1、負責配合總工辦、項目管理部對各項目全面工作的安排布置。 2、根據項目進度要求，按時完成建設項目前期的水、電、氣、通訊、廣電、配合開發(fā)部進行市政管網接口、市政道路接口、排污等的調查（收集數據）工作。 3、負責聯(lián)系并協(xié)調各政府職能部門與公司各項目的水、電、氣、訊配套設施的落實工作。 第六節(jié) 技術管理制度、管理辦法及流程 一、相關簽字程序 1、變更、簽證資料： 施工單位→監(jiān)理機構→專業(yè)工程師→項目管理部經理 →預算造價部→總工辦→總工程師

14、2、工程款支付： 施工單位→監(jiān)理機構→專業(yè)工程師→項目管理部經理 →預算造價部→總工辦→公司相關領導 3、施工資料審查 施工單位→監(jiān)理機構→專業(yè)工程師→項目管理部經理→總工辦 4、變更單下發(fā) 總工辦→項目管理部→專業(yè)工程師→監(jiān)理機構→施工單位 5、通知單下發(fā) 總工辦→項目管理部→專業(yè)工程師→監(jiān)理機構→施工單位 二、設計變更管理辦法 1、項目管理部各專業(yè)工程師認真審查施工圖紙，對圖紙問題作出書面記錄，分清性質，進行分類、匯總。 2、對發(fā)現的問題提出自己的方案報總工辦同意后及時和設計院溝通，由設計院出具變更單。 3、對重大問題立即提請總工程師召開專題會，再

15、由總工程師匯同設計院相關人員召開專題會解決。 4、圖紙會審紀要中所涉及需設計院出詳圖或設計變更的，由各分管專業(yè)工程師負責和設計師對接，限期解決，超時仍未解決的發(fā)書面?zhèn)渫洿咭? 5、所有變更必須經相關規(guī)定程序后才能執(zhí)行，不允許讓施工單位直接找設計院提出變更。 三、工程建設項目質量檢查管理制度 　為了加強對工程質量的控制，最大限度減少質量通病的發(fā)生，采取以下措施。 1、對隱蔽工程項目各專業(yè)工程師參檢率不少于100%。項目管理部經理或總工辦參檢率不少于10%。 2、　對屋面防水工程項目專業(yè)工程師參檢率100%，項目管理部經理

16、或總工辦參檢率不少于40%。 3、每季組織一次在建工程互檢評比，對施工單位的進度、質量、安全文明工地進行綜合評比，獎優(yōu)罰劣。評比結果也做為對項目管理部人員月度工作考核的重要依據。 4、各專業(yè)工程師要在工作日志中記錄每天所查部位質量情況，安全文明施工情況，并納入考核內容。 四、工程竣工驗收管理制度 （一）為規(guī)范工程驗收，控制工程質量及工程款支付，根據工程實際情況，制訂驗收制度。 （二）工程項目驗收范圍：所有經公司管理的工程項目（包括零星工程）。 （三）驗收標準：現行國家及行業(yè)有關驗收標準及合同約定的技術標準。 （

17、四）驗收程序：由專業(yè)工程師整理相關資料上報項目管理部經理，由項目管理部經理協(xié)調各方責任主體確定驗收時間，總工辦派相關人員參加驗收。 （五）驗收人員：成立驗收小組。 預驗收：組長為總監(jiān)理工程師，成員有總工辦相關人員及項目管理部相關專業(yè)工程師、監(jiān)理機構及施工單位。 竣工驗收：組長為主管工程師，成員有總工辦相關人員、項目管理部經理及相關專業(yè)工程師、監(jiān)理機構、施工單位、設計單位、勘察單位及質監(jiān)站。 （六）驗收所指出的問題責成施工單位限期整改，由項目管理部將整改情況上報驗收小組備案，必要時可進行復驗。 （七）對驗收合格的工程，由驗收小

18、組出具經過成員簽字的驗收報告，由總工程師簽認后，匯同相關資料上報預算造價部進行工程結算，對不合格工程不予結算，除責令限期整改外，將給予經濟處罰。 （八）第七條所指相關資料包括： ?。?）施工合同、協(xié)議書; 　（2）招標、投標文件； ?。?）施工企業(yè)取費證； （4）零星工作項目用工人工單價按照2004《四川省建設工程工程量清單計價定額》及相關文件公布的零星工作項目人工單價標準作為結算人工單價； 　（5）承包人編制的結算書； ?。?）施工圖；

19、 ?。?）承發(fā)包雙方、監(jiān)理單位簽字認可的竣工圖紙； 　（8）經審定的施工組織設計； ?。?）設計變更單； ?。?0）現場簽證單； ?。?1）材料（設備）核價單； 　（12）施工圖紙會審紀要； ?。?3） 隱蔽工程驗收記錄。 五、工程簽證管理制度 （一）工程簽證單是非常重要的反映施工情況的技術資料。做到資料與實物一致。 （二）工程簽證單須統(tǒng)一格式。 （三）工程簽證單必須真實反映

20、所發(fā)生的工作內容。如弄虛作假一經查實，除退回外，將追究相關專業(yè)工程師責任。 （四）工程簽證單需以下人員簽字并加蓋公章方可有效。 施工單位：項目技術負責人、項目經理。 監(jiān)理公司：監(jiān)理工程師、總監(jiān)代表或總監(jiān)。 建設單位：專業(yè)工程師、項目管理部經理、預算造價部經理、總工程師（重大的）、公司分管領導（重大的）。 （五）工程簽證單后必須附簽證依據（圖紙變更、備忘錄、通知等）并注明完成時間。工作完成十日內必須上報，若超過十日所申報的增量不予認可，減量有效。 （六）項目管理部收到工程簽證單后項目管理部經理認真及時進行審核，無

21、誤后報總工程師審定。 （七）簽證語言必須規(guī)范，能讓造價部門準確計算費用，不規(guī)范的不予認可。 六、零星工程管理辦法 1、零星工程：欄板安裝、場地清理、零星用工、零星修補、改造等屬于本制度中所稱零星工程。 2、零星工程的管理辦法： 1）伍仟元以下工程（含伍仟元）需有主管工程師的派工單，工程內容及費用必須經項目管理部經理簽字認可。 2）伍仟元以上零星工程須簽訂施工協(xié)議，報預算造價部審核，經執(zhí)行董事批準后執(zhí)行。 3）主管工程師負責零星工程的實施、協(xié)調、管理及結算支付工作，多項零星工程款支付時，主管工程師負責編制情況說明

22、及匯總表后，按公司相關程序辦理結算手續(xù)，結算時間為工程完工后15個工程日內。 七、材料、設備采購管理制度 工程材料、設備采購工作由合約部負責，項目部各專業(yè)工程師、預算造價部造價工程師及總工辦相關人員參與認質、認價工作，參與人數不少于3人。 各工程需要采購的材料設備由分管專業(yè)工程師提出采購申請，報合約部、公司分管領導及經執(zhí)行董事審批后方能進入采購、認質、認價程序。 合約部在接到申請單并完成相關程序后，在規(guī)定的時間內采購到位。 專業(yè)工程師及項目管理部經理對所提交的需采購、認質、認價的材料設備規(guī)格、型號、數量負責。 伍萬元以

23、下的材料設備實行比價采購，伍萬元（含伍萬元）以上的材料、設備實行招標采購，特殊情況報分管領導處理。 采購材料設備必須貨比三家，必須提供三家以上供貨信息材料。 采購、認質、認價必須留下相關記錄。 參與采購、認質、認價的人員必須做到清正廉潔，違反規(guī)定的職工一律從重、從嚴處理。 八、材料設備驗收管理制度 　為了規(guī)范材料、設備進場程序，確保材料、設備的質量，更加明確各崗位的責任，制訂材料、設備驗收制度。 1、材料、設備驗收由項目管理部負責，項目管理部經理及各專業(yè)工程師對材料設備的質量負直接責任。 2、合同明確的材料、設

24、備，進場使用前都必須進行正式的驗收檢查。 3、材料、設備分兩類：1.實行監(jiān)理的項目； 2.非監(jiān)理項目。 4、監(jiān)理項目材料設備驗收程序： 工程部組織復查 總工辦參加 監(jiān)理工程師檢查驗收、檢查 施工單位或供應商提供各項文件相關報告.檢測資料驗收 不合格者退場 監(jiān)理工程師及項目管理部可同步驗收復核。 5、非監(jiān)理項目材料設備驗收程序： 工程部組織復查 總工辦參加 專業(yè)工程師驗收、檢查 施工單位或供應商提供各種證件、檢測報告 合格者允許使用、不合格者退場 6、甲供材料、設

25、備，采購工程師必須參與驗收、檢查。 7、除非需要送專業(yè)部門檢測，一切材料、設備必須在進場后二日內完成驗收程序。、材料、設備驗收程序需要填寫正式表格。相關責任人簽字，驗收備案。 8、專業(yè)工程師、項目管理部經理可同步驗收、檢查。 9、材料、設備驗收的依據為合同、協(xié)議、圖紙、規(guī)范、樣品。 九、工程驗收工作實施細則 （一）、工程預驗收實施細則 1、工程達到以下條件后，由監(jiān)理機構組織預驗收 ①完成圖紙所有施工內容 實體全部竣工，即主體土建，水電安裝，采暖通風，電梯安裝，塑鋼門窗安裝等全部完工。 ②施工資料基本齊

26、全 其中施工控制資料必須齊全，安全及功能檢測資料基本齊全。 ③施工單位自檢合格 工程完工后，施工單位技術負責人應組織項目技術負責人、專職質量檢查員進行自檢，合格后方可進行報驗。 ④監(jiān)理復核完畢 監(jiān)理單位接到施工單位的報驗申請后，總監(jiān)理工程師應組織各專業(yè)監(jiān)理工程師進行全面復核，確認合格后方可報建設單位組織驗收。 2、預驗收組織形式及程序 ①監(jiān)理機構組織，建設單位、施工單位參加。 ②施工單位，監(jiān)理公司匯報自檢、復核情況 ③核查實體質量及竣工情況。 ④核查資料情況

27、3、預驗收應準備資料 ①竣工報告,需總監(jiān)理工程師簽字并簽章 ②資料核查表（即單位工程觀感質量檢查記錄、單位工程施工控制資料核查記錄、單位工程安全和功能檢驗資料核查及主要功能抽查記錄） ③施工單位匯報材料，施工單位應匯報施工情況包括工程概況、施工組織情況、施工質量情況、自檢自評情況。 ④監(jiān)理評估報告，重點對整體工程質量情況給予初步評估意見。. ⑤驗收方案由監(jiān)理機構編制，主要確定驗收程序、驗收部位及驗收內容。 （二）、工程正式驗收實施細則 1、工程具備以下條件方可組織正式驗收 ①初驗提出的實體質量問題整改完畢 ?、诮Y構

28、、屋面、電阻、環(huán)境、外窗檢測完成并取得檢測報告。 ③消防、電梯驗收完成（一般單獨驗收，見消防驗收、電梯驗收） ?、苷酵ㄋ⑼娡瓿? ⑤竣工資料報送至質監(jiān)站審查完畢（施工單位于驗收前10天報送） ⑥驗收資料報送質監(jiān)站審查完畢（建設單位于驗收前7天報送） 2、正式驗收組織形式及程序 ①建設單位組織，設計單位、監(jiān)理單位、施工單位、地勘單位、質監(jiān)站參加（不得缺席）。 ②驗收主持人：項目管理部經理 　 由主持人介紹各參建單位、核實參驗人員身份、宣讀驗收會議議程。 ③ 參建各方匯報情況（按次序:施工、設計、勘察、監(jiān)理、建設） ?、芙ㄔO單位

29、宣布驗收方案 ⑤分組驗收，主持人宣布分組情況。 ⑥質監(jiān)站對驗收組織程序等進行評述。 ⑦驗收組討論、匯總形成一致驗收意見。 3、正式驗收應準備資料 （1）竣工資料（一共五套，公司三套，質監(jiān)站和城建檔案館備案各一套，資料內容見溫成投[2008]8號《成都隆博投資有限責任公司關于工程資料的相關規(guī)定》。 （2）驗收資料 1）竣工驗收聯(lián)系單 項目管理部于驗收前7天報送質監(jiān)站。 2）竣工報告 施工單位填寫，總監(jiān)理工程師簽署意見。要求均為行政印章。 3）資料核查表（單位工程觀感質量檢查記錄、單位工程施工控制資核查記

30、錄、單位工程安全和功能檢驗資料核查及主要功能抽查記錄） 施工單位填寫，總監(jiān)理工程師簽字。 4）監(jiān)理評估報告 　監(jiān)理機構填寫，要求行政印章。 5）設計、勘察檢查報告 由項目管理部填寫后加蓋設計、勘察單位行政印章，日期可填寫初驗時間。 6）參建方情況報告 包括建設、設計、勘察、監(jiān)理、施工。加蓋行政印章，日期可填初驗時間。 7）驗收方案 項目管理部編寫，五大主體加蓋行政印章，日期填正式驗收時間 8）驗收組成員表 五大主體蓋行政印章，要求表中人員驗收時不得缺席。 9）責任制一覽表 五大責任主體蓋行政印章 10）驗收意見表 項

31、目管理部填寫，日期暫不填、正式驗收后五大責任主體簽署驗收意見并加蓋行政印章。 11）驗收報告 項目管理部填寫，日期填寫正式驗收時間 　12）消防驗收意見書 　 消防驗收合格后，由消防部門提出具。 13）電梯驗收意見書 電梯先由技術監(jiān)督部門驗收合格頒發(fā)安全檢測合格證書后，報質監(jiān)站驗收，電梯驗收意見書由質監(jiān)站部門內部傳送。 14)驗收甩項說明 如室內面層做法甩項處理，衛(wèi)生潔具甩項處理。 三、辦理備案應準備資料 備案主要是質監(jiān)站和城建檔案館備案，辦理備案需兩套原件資料，分別裝釘成冊。資料內容見溫成投[2008]8號《成都隆

32、博投資有限責任公司關于工程資料的相關規(guī)定》。 十、項目交付管理制度 （一）項目交付應具備的條件 1、主體工程已經質監(jiān)站驗收； 2、消防工程已經質監(jiān)站驗收； 3、配套設施（水、電、暖、氣）工程施工已完成，除天然氣外，其他已接通； 4、智能化設施已調試完成，其他弱電項目（寬帶、電視、電話）具備開通條件； 5、園林綠化工程已完工（植栽可因季節(jié)原因特殊對待）； 6、物業(yè)公司已對工程進行核查，并已安排維修； 7、各項試驗已完

33、成，試壓、通球、閉水、電梯檢測； 8、衛(wèi)生清掃完成； 9、施工人員已清離現場； 　 10、場區(qū)已封閉； 11、各項竣工資料已收齊。 （二）向物業(yè)公司交付的實物與資料（同步移交） 1、鑰匙類 入戶門、單元對講門、樓內防火門、管道井、電表箱、水表箱（柜）、弱電箱、電梯、電梯機房、各類控制器、控制室、室外照明控制箱等。 2、數據類 水表讀數、電表讀數、氣表讀數（須經物業(yè)公司、施工單位共同抄讀） 3、文件類 1、各類設備使用說明書、合格證、驗收報告、檢測報告等（經物業(yè)公司要求整

34、理）； 2、消防部位使用說明； 3、主體竣工驗收表、消防驗收報告、電梯準用書； 4、試壓、試水、通球驗收報告； 5、住房質量檢查檔案； 6、各類竣工圖紙、資料（與物業(yè)公司協(xié)商交付時間）。 十一、工程移交工作流程圖 工程部確定移交工程的時間 工程部準備竣工資料 物業(yè)公司接收并辦理交接手續(xù) 物業(yè)公司驗收并提出整改意見 物業(yè)公司核實資料并辦理交接手續(xù) 工程部限期整改完畢 工程部向物業(yè)公司移交工程實體 十二、一般工程質量問題處理程序 一般工

35、程質量問題（初步判斷） 專業(yè)工程師 施工單位提出處理方案 報監(jiān)理機構、工程部審核 通知監(jiān)理機構、工程部經理合議 （確定為一般質量問題） 施工單位實施 監(jiān)理工程師驗收并做好記錄 繼續(xù)下道工序 十三、一般工程質量事故處理程序 一般工程質量事故（初步判斷）監(jiān)理工程師口頭責令立即停工并立即上報 工程部經理、監(jiān)理機構、總工辦（判定為一般質量事故） 施工單位書面報告事故詳細情況，并提出處理意見和方案 施工單位按照處理方案實施、監(jiān)理機構進行過程監(jiān)督 監(jiān)理機構發(fā)出書面指令停止發(fā)生部位及有關部位下道工序施工 繼續(xù)下道工序施工 監(jiān)理機構、工程部對處理結果進行驗收并做出結論 預算造價部核定事故處理造價 由責

36、任方承擔事故損失費用 總工程師召集相關單位分析事故發(fā)生的原因，明確責任，組織討論處理方案技術措施并報設計單位簽認 總工程師審定 十四、事故處理工作流程 事故發(fā)生 總工辦 立即上報 采取應急措施減少損失并通知相關人員，監(jiān)理、設 計、工程部（工程部經理組織） 召集會議研究處理方案形成書面或口頭（緊急情況下）指令或文件?。偙O(jiān)或工程部經理負責組織） 施工單位組織實施、監(jiān)理單位實施監(jiān)督 監(jiān)理驗收并做好記錄 施工單位報相關簽證至監(jiān)理審核 繼續(xù)下道工序 工程部審核 預算造價部核定造價 工程部存檔并送監(jiān)理機構、施工單位 合格 不合格 總工程師審定

37、 第二章 工程計劃管理制度 第一節(jié) 計劃體系設置及主要內容要求 一類計劃 一、施工總進度計劃 主要內容： 1、標段劃分。 2、各標段單體工程分部分項工程開始結束時間。 3、各單位工程的搭接邏輯關系。 二、材料設備投入總計劃 主要內容： 1、主要材料設備的投入時間、投入量及配合施工使用情況。 2、主要材料設備的供應方式（甲供； 甲招乙購； 甲方認質、認價后乙購）。 三、采購總計劃 主要內容： 1、甲供材料、設備的采購時間、方式、數量、金額

38、、認質標準。 2、其他主要材料設備的采購要求、時間、認質標準。 四、資金使用總計劃 主要內容： 1、整個工程項目的投資估算總額分解。 2、建筑安裝投資支付項目、施工和甲供材料設備付款、咨詢服務付款進度計劃。 二類計劃 一、月施工進度計劃 主要內容： 1、月施工各標段各子項進度情況。 2、月施工主要工作的開始結束時間控制。 3、月各主要工作的搭接邏輯關系。 二、月材料設備投入計劃 主要內容： 本月主要材料設備的投入時間、投入量、到達現場的時間、數量計劃。

39、 三、月采購計劃 主要內容： 1、本月需采購及甲招乙購材料設備的采購時間、數量、到貨驗收時間等。 2、認質材料的人證時間、檢驗時間、數量。 3、本月咨詢服務的采購計劃。 四、月資金使用需求計劃 主要內容： 1、本月及本月后兩月施工進度款支付需求計劃。 2、本月材料設備采購付款需求計劃。 3、本月咨詢服務費付款需求計劃。 第二節(jié) 計劃審批流程 一、項目進度計劃審批流程 公司各領導 　 總工程

40、師 總工辦 工程部、開發(fā)部、合約部、開發(fā)部 二、甲供材料設備計劃審批流程 公司分管領導 　 財務總監(jiān) 總工程師 總工辦 合約部 工程部 監(jiān)理機構 　 施工單位 三、資金使用計劃審批流程 執(zhí)行董事 經理 財務總監(jiān) 總工程師 總工辦 合約部 工程部 監(jiān)理機構 施工單位 第三章 工程設計管理制度 第一節(jié) 設計例會制度 一． 為了合理有序地推動設計的開展，及時有效的處理設計中出現的各種問題，確保設計

41、質量，特制定本制度。 二．設計例會基本要求： 1．設計階段，由總工程師組織召開每周一次設計例會（每周三下午）。 2、每周二下午由總工程師與設計院聯(lián)系，確認周三是否開會和開會具體時間、地點。 3、總工辦相關人員和工程部經理及專業(yè)工程師必須參加例會（若涉及到投資變更事宜，公司預算造價部造價工程師參加）； 不得缺席、遲到。（若有具體困難不能到會，應派代理人參加） 4、設計例會會議紀要由總工辦負責整理，紀要整理后在周四抄送設計單位。 三．設計例會主要程序及內容如下： 1．會議簽到。 2．設

42、計院介紹當前設計情況，（包括設計進度，方案確定等）。 3．各專業(yè)負責人介紹本專業(yè)進度情況及本專業(yè)需建設單位協(xié)調解決的問題（設備專業(yè)應說明主要設備材料選型情況）。 4． 總工辦對設計方提出的書面問題作初步解答（不能解答的在本周內書面答復）。 5．各專業(yè)工程師提出建設性意見。 6．總工辦總結前一階段的設計工作并對下一階段設計工作提出要求。 附表： 會議簽到表 會議紀要 第二節(jié) 施工圖設計技術交底與圖紙會審制度 一、為確保工程質量，使施工人員充分領會設計意圖，熟悉設計內容，正確地按圖施工，同時也為了將圖紙中的錯

43、誤和問題消滅在施工之前，制定本制度。 二、本制度適用于工程所有設計文件和圖紙。 三、設計技術交底與圖紙會審是保證工程質量的重要環(huán)節(jié)，是保證工序質量的前提，也是保證工程順利施工的主要步驟，各有關單位應認真執(zhí)行。設計技術交底與圖紙會審經施工單位與項目監(jiān)理單位協(xié)商確定會議日程后，由監(jiān)理機構組織、召集和通知各有關單位參加，總監(jiān)理工程師主持會審。 四、設計技術交底與圖紙會審工作，是設計圖紙施工前的一次詳細審核，各有關單位必須參加，其中包括建設單位、監(jiān)理單位、地勘單位、施工單位及其分包單位、監(jiān)督單位（工程所在地質監(jiān)站）（根據當地的要求），以便全面了解設計意圖并審

44、查其可操作性。 五、設計技術交底與圖紙會審以專業(yè)為單位，在設計單位提交完整的正式施工圖紙(成品)后進行。 六、在技術交底與圖紙會審之前，各有關單位包括建設單位、監(jiān)理單位、施工單位及其分包單位必須事先指定主管該項目的工程技術人員、專業(yè)工程師熟悉圖紙，進行初步審查，初步審查意見于圖紙會審前2天送交項目監(jiān)理機構，經監(jiān)理機構整理匯總后交設計單位，并報項目管理部備案。 七、設計技術交底與圖紙會審時，設計單位需派該項目的主要設計人或了解設計情況的人員出席，對所提交的施工圖紙進行有計劃、有系統(tǒng)地進行技術交底。 八、設計技術交底與圖紙會審工作的程序 1、

45、設計單位介紹設計意圖、結構特點、工藝要求、施工技術措施與有關注意事項； 2、各有關單位提出圖紙中的疑問、存在的問題和需要解決的問題； 3、設計單位答疑； 4、各單位專業(yè)人員針對問題進行研究與協(xié)商，擬定解決問題的辦法。 5、項目監(jiān)理單位負責形成會審紀要底稿，并經設計單位簽字，其余單位在會議簽到表上簽字即可； 會議紀要分發(fā)各有關單位，各方無異議，即被視為設計檔案組成部分并予以存檔?！凹o要”采用表格形式（見附表）。 九、對會審中已決定必須進行設計修改的，由設計單位提出修改設計，

46、并經項目監(jiān)理單位、建設單位會簽或批準后交付施工單位實施。 十、為了體現設計技術交底作用，在施工圖會審紀要中應包括設計答疑方面的有關內容和條文。會審時，對設計沒有提出任何問題的工程項目，也應作出會審紀要，以示對該設計的認可。 十一、圖紙會審重點內容： 1、施工圖設計是否符合初步設計已審定的原則與標準，是否符合施工承包合同的有關要求； 2、施工圖采用的方案是否進行了優(yōu)化； 3、施工圖設計是否符合國家和建設部頒發(fā)的規(guī)范、規(guī)程和標準的規(guī)定； 4、設計圖紙是否經過設計單位的正式簽

47、署； 5、施工圖與設備、特殊材料的技術要求是否一致； 6、設計與施工主要技術方案是否能相適應，對現場條件有無特殊要求； 7、圖紙表達深度和出圖范圍能否滿足施工要求； 8、各專業(yè)之間、設備和系統(tǒng)施工圖設計之間是否協(xié)調，例如設備外形尺寸和基礎尺寸，建筑物預留孔洞及埋件與安裝圖紙要求，設備與系統(tǒng)聯(lián)接部位，管線之間相互關系等； 9、設計采用的新結構、新材料、新設備、新工藝、新技術在施工技術、機具和物資供應上有無困難，有無協(xié)調解決的辦法；

48、 10、施工圖之間、總圖和各專業(yè)圖紙之間，總體尺寸與分部尺寸之間有無矛盾； 附圖：施工圖紙審核工作流程（設計階段） 附圖：圖紙會審流程圖 附表1： 施工圖紙審核工作流程（設計階段） 總工程師組織總工辦及專業(yè)工程師審核 不合格 發(fā)現問題 合格 預算造價部 發(fā)現問題 監(jiān)理機構 總工程師 設計單位限期整改 發(fā)現問題 工程部 合格 合格 經濟指標 合格 建筑工程圖紙會審工作流程圖 工程部確定會審時間 工程部提前將圖紙給各相關單位 各相關單位會審前書面匯總提出意見 工程部組織，監(jiān)理機構主持， 施工單位記錄 監(jiān)理機構整理會審記

49、錄、匯總 工程部審核 設計單位審核 各相關單位審核蓋章 監(jiān)理機構 施工單位 工程部、監(jiān)理機構監(jiān)督實施 下發(fā) 下發(fā) 第四章 項目招標審核流程 公司分管領導 　 合約部 總工辦 工程部 財務部 預算造價部 合約部 招標代理機構 最終文本 招標文件審（核）批時間：必須在文件提交之時的三個工作日內完成。 第五章 工程計量及工程款支付管理制度 第一節(jié) 施工單位（材料供應商等）計量支付 1、關

50、于工程類工程量清單支付的管理 施工單位投標文件中的工程量清單作為工程進度款計量支付的依據。（具體支付辦法按合同執(zhí)行） 2、設計變更、工程簽證及支付管理 2.1 變更管理總則 設計變更、工程簽證的實施及支付分為“實施前”和“實施后”兩價段進行管理，即在得到“實施前”同意實施方可獲得“實施后”的計量支付。 2.2 重大設計變更與一般設計變更的界定： 2.2.1重大設計變更的范圍 2.2.1.1結構體系及水電系統(tǒng)的變更。 2.2.1.2涉及滲漏問題的做法和節(jié)點的重大變更。 2.2.1.3經估算，單項工程費用增加超過3萬元。 2.2

51、.1.4會影響總工期超過一周。 2.2.2其余設計變更均屬一般設計變更。 2.3 設計變更的分類和立項 2.3.1設計變更根據要求變更的單位分為三類：建設單位或政府部門要求變更； 設計院要求變更； 施工單位要求變更（技術核定）。 2.3.2建設單位或政府部門要求變更：包括審圖階段提出的內容，銷售部門、物業(yè)管理部門提出的內容，建設單位要求或會議確定的內容，政府和其它相關部門提出的內容； 由信息接受人提供給監(jiān)理機構，監(jiān)理機構負責立項。 2.3.3設計單位要求：由設計單位向總工辦發(fā)文，總工辦轉發(fā)到項目管理部，

52、再由項目管理部轉發(fā)監(jiān)理機構，由監(jiān)理機構負責立項，設計單位文件作為附件。 2.3.4施工單位要求變更：由施工單位提出，監(jiān)理機構進行立項，也稱技術核定。 2.4 現場簽證的分類和立項 2.4.1根據合同約定完成工程所必需的任何種類的附加工作必須經過現場簽證，現場簽證分為三類：按建設單位或政府部門要求增加的工作； 根據現場情況監(jiān)理單位認為有必要增加的工作； 根據現場情況施工單位提出的有必要增加的工作。 2.4.2按建設單位或政府部門要求增加的工作：由建設單位提出工作內容，監(jiān)理機構負責立項。 2.4.3根據現場情況監(jiān)理機構

53、認為有必要增加的工作：由監(jiān)理機構提出工作內容并進行立項。 2.4.4根據現場情況施工單位提出的有必要增加的工作：由施工單位提出，監(jiān)理機構負責立項。 2.5 設計變更、工程簽證立項所需資料 2.5.1重大設計變更需提交變更原因的說明、變更方案論證、經濟比較、變更的相關其它資料和填寫重大設計變更審批表； 2.5.2一般設計變更需提交設計變更原因、設計單位的變更資料、變更實施前后的數碼相機照片（可以是電子圖片）、變更相關的其它資料和填寫設計變更單。監(jiān)理機構必須準確的核定所增減的工程量，并在變更單上簽章認可，同時監(jiān)理機構的造價工程師也必須準確計算

54、在變更工程的估算價和結算價，并簽章認可。 2.5.3工程現場簽證需填寫現場簽證單，并提出增加工作的理由及相關依據，有現場實物的必須進行現場拍照，并提供簽證實施前后的數碼相機的照片（可以是電子圖片），監(jiān)理機構必須準確的核定所增減的工程量，并在簽證單上簽章認可，同時監(jiān)理機構的造價工程師也必須準確計算在現場簽證單估算價和結算價，并簽章認可。 2.6 設計變更、工程簽證等的審核 2.6.1變更文件的審核原則： a) 審核是否符合政府法律、法規(guī)、規(guī)范標準的要求。 b) 審核是否符合公司成本控制的要求。 c) 審核是否符合有關合同規(guī)定。

55、 d) 重大設計修改應進行會審。 2.6.2設計變更、工程簽證的審核時限要求： 2.6.2.1設計變更、工程簽證必須經監(jiān)理機構及建設單位確認后方可實施。施工單位在實施前未上報審批的，將不予確認。施工單位必須在變更或簽證發(fā)生前報監(jiān)理機構審核，監(jiān)理機構在收到審核申請后2個工作日內報建設單位審批。 2.6.2.2設計變更和工程簽證必須在變更或簽證發(fā)生后14個日歷天內報監(jiān)理機構進行審核，施工單位在14個日歷天內不上報則監(jiān)理及建設單位則不予確認。監(jiān)理機構在收到審核申請后3個工作日內報建設單位審批。建設單位審核時間為7個工作日內審批。

56、2.6.3一般設計變更（含技術核定）審核流程：一般設計變更（含技術核定）經估算的單項工程費用增加不超過3萬元。 一般設計變更（含技術核定）由相關單位提出后監(jiān)理機構立項，立項后監(jiān)理機構交專業(yè)工程師，經項目管理部經理、造價部經理、總工程師審核簽字后，送設計單位簽署意見，意見返回送總工辦備案和發(fā)放。 2.6.4重大設計變更的審核流程： 監(jiān)理機構立項，設計院初審，總工辦、總工程師和分管領導確認為重大設計變更后，由總工程師負責召開評審會。評審會由項目管理部、預算造價部、總工辦、設計咨詢單位、造價咨詢單位、設計單位、監(jiān)理單位、施工單位等參加，必要時外請專家參與。會

57、后設計單位、監(jiān)理單位、咨詢單位、總工辦、項目管理部、預算造價部等相關單位及部門審核簽字后，將會審結果報分管領導批準，并送總工辦備案。 2.6.5現場簽證的審核流程： a) 現場簽證經估算的單項工程費用不超過3萬元； 現場簽證由相關單位提出后監(jiān)理機構立項，交項目管理部專業(yè)工程師審查、項目管理部經理和預算造價部、總工辦對簽證進行審核，由總工程師行審批，報總工辦備案。 審核完成并無異議后（有意見及時反饋給項目管理部經理），由監(jiān)理機構發(fā)放給施工單位實施。實施完成后必須經過施工單位、監(jiān)理機構、項目管理部、預算造價部、總工辦等相關部門的

58、檢查后簽署相關意見，并結算該簽證所增減的工程量和最終結算價，專業(yè)工程師、項目管理部經理、預算造價部、總工辦審核后簽字認可，財務總監(jiān)、分管領導審批后，報總工辦備案。 b) 現場簽證經估算的單項工程費用增加超過3萬元。 現場簽證由相關單位提出后監(jiān)理機構立項，設計單位簽署意見（如有必要）后交專業(yè)工程師審查、項目管理部經理和預算造價部、總工辦對簽證進行審核，最后由公司分管領導審批。 審批完成由監(jiān)理機構發(fā)放給施工單位實施。 2.7 設計變更文件的標識 《設計變更單》在簽發(fā)前，項目管理部專人統(tǒng)一分類，編上公司編號、加蓋印章、部門經理簽發(fā)并錄入設計變更

59、清單。 2.8 變更文件的執(zhí)行 2.8.1工程部專業(yè)工程師在工程施工檢查中應核實設計變更的執(zhí)行情況； 2.8.2工程部要求監(jiān)理機構督促施工單位檢查設計變更的執(zhí)行，并定期（每月）匯報設計變更的執(zhí)行情況。 2.8.3監(jiān)理機構造價工程師、項目管理部經理、造價部經理負責審核成本變化情況。 2.9 設計變更、現場簽證的檢查監(jiān)督 2.9.1項目管理部負責對設計變更和現場簽證的檢查監(jiān)督。 2.9.2主要檢查內容有：文件的分類、編號、歸檔； 文件的審核流程和審核情況； 文件的發(fā)放和執(zhí)行；

60、 2.10 應急情況處理 2.10.1由于原設計存在的問題將即時造成工程停工等情況，為了確保工程工期，按照應急情況進行處理。 2.10.1.1現場突發(fā)緊急情況，不能按審核流程辦理相關手續(xù)的，如時間允許，項目管理部應立即召集監(jiān)理單位、設計單位、專業(yè)工程師等現場辦公，并對處理方案進行會簽。 2.10.1.2如時間不允許，項目管理部應立即編制書面《設計變更單》，經口頭、傳真或通過E-mail方式征求上述審批權限或簽發(fā)權限的有關部門負責人同意后，由項目管理部負責人簽署并發(fā)放給施工單位執(zhí)行； 2.10.2未經過標準程序批準的文件為非正式

61、文件，專業(yè)工程師應在3個日歷天內，按正式程序補辦手續(xù)并注明補辦的原因。 2.13 附表 2.13.1現場簽證審批程序流程 2.13.2計量支付流程 現場簽證審批程序 施工單位提出申請，填寫簽證審核單或設計變更單或措施項目審核表 監(jiān)理單位審核，提出意見 工程部經理審核 預算造價部審核 經理審核 是否大于3萬元 同意實施 同意實施 2個工作日 3個工作日 2個工作日 大于3萬元 小于3萬元 執(zhí)行董事審批 總工辦、預算造價部備案 報總工辦、預算造價部備案 總工辦審核 專業(yè)工程師審核 計量支付流程 施工單位提交工程進度報表及相關資料 監(jiān)理機構審查

62、施工單位完成的形象進度 退 4個工作日 回 通過與否 否 退 是 否 回 工程部審核 10個工作日 不同意 同意 不同意 造價部審核審核 　 總工程師 　同意 不同意 同意 不同意 財務總監(jiān)審核 　 同意 不同意 經理審核 執(zhí)行董事審批 支付工程進度款 第三章 合同管理制

63、度 第一節(jié) 合同管理制度 1、合同管理依據：《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國建筑法》、《中華人民共和國招標投標法》、《建設工程質量管理條例》、公司與各方所簽訂相關合同及有關合同的法律、法規(guī)和規(guī)章； 2、本著實事求是的原則，公正地處理合同執(zhí)行過程中的各種爭議。 2、履行合同堅持程序化，如工程變更、延期、索賠、計量支付都須有書面資料。合同價款的增減要有根據，工程變更引起的增減、延期等按照公司相關規(guī)定執(zhí)行。 3、施工單位按月或季報送完成工程量審核報表，經監(jiān)理工程師嚴格核實、簽字后，作為結算工程款的依據報送報項目管理部。相關部門簽字后

64、方可向施工單位支付工程款。 4、對于特殊情況下合同履行過程中的合同終（中）止（包括停、緩建），必須辦理終（中）止手續(xù)，收集因終（中）止合同給我方帶來的經濟損失的證據和資料，及時追究對方的責任。終（中）止的合同又恢復繼續(xù)履行時，同樣也要辦理恢復的手續(xù)。合同的終（中）止與恢復都必須通知公司合約部及相關領導。 5、合同在履行過程中，如出現工程分包情況，項目管理部應對分包的合法性進行審查，對分包商的資質、法律地位、業(yè)績、信譽和質量體系等進行評價，評審分包商的管理能否滿足具備對工程項目負責的能力。并將審核通過的分包商資質報總工辦審查備案。 6、項目管理部負責施工

65、過程中補充協(xié)議的起草，交合約部進行合同審查（批）程序。 7、項目管理部對合同實施情況要進行檢查。將實際情況和合同資料進行對比分析，定期將合同執(zhí)行情況報告公司領導，并找出其中的偏離及其原因，采取相應措施，使合同管理始終處于受控狀態(tài)。 8、加強對分包施工單位合同的管理，嚴禁再次分包。 9、合同變更管理。合同訂立后受法律約束，任何一方不得擅自變更或解除，若確需變更或解除時，由項目管理部和合約部說明原因，提出意見，報公司領導批準后，再同對方協(xié)商，達成一致意見，并依法簽署變更或解除合同的書面協(xié)議。按照公司合同審批程序對合同進行重新評審，并辦理書面變更協(xié)議。更改的

66、合同與原合同發(fā)放的范圍相同。 10、對合同本身條款在執(zhí)行過程中如發(fā)生糾紛，項目管理部應及時分析查明原因，提出解決辦法，并及時報合約部和總工辦，由合約部組織與對方協(xié)商解決，若協(xié)商解決不成的，可請上級主管部門調解。協(xié)商、調解均不成時，根據合同約定，在規(guī)定的時效內向仲裁機關申請仲裁或向人民法院提出訴訟。 第二節(jié) 合同管理的工作流程 一、合同的編制原則 以公平、公正的原則編制工程合同條款。 二、合同的編制時間 合同條款應明示在招標文件中，作為招標文件的一部分，與招標文件一起發(fā)給各投標單位。 三、合同的編制要求 根據《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國建筑法》、《建設工程質量管理條例》等，以國家合同（示范文本）》和FIDIC條款為樣板，根據公司建設項目的實際情況進行編制。 四、合同的草擬 由合約部組織，招標代理機構負責編制，經開發(fā)部、預算造價部、工程部、財務部、總工辦、法律顧問審核后，報相關主管領導審批，公司相關部門及領導的審核審批程序完成后，由合約部根據審核審批意見進行修改，然后以此確定的合同條款作為招標文件的一部份