《房地產(chǎn)與房地產(chǎn)估價(jià)》由會(huì)員分享，可在線閱讀，更多相關(guān)《房地產(chǎn)與房地產(chǎn)估價(jià)（65頁(yè)珍藏版）》請(qǐng)?jiān)谘b配圖網(wǎng)上搜索。

1、1 不 動(dòng) 產(chǎn) 估 價(jià)主講：黃利民Email:QQ:834957596TEL:18986636158 咸寧學(xué)院資源與環(huán)境科學(xué)學(xué)院 2 參 考 書(shū) 目 房地產(chǎn)估價(jià)，柴強(qiáng)著，首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)出版社；房地產(chǎn)估價(jià)理論,美國(guó)估價(jià)師學(xué)會(huì)著,中國(guó)建筑工業(yè)出版社； 不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)，葉劍平、曲衛(wèi)東編著，中國(guó)人民大學(xué)出版； 土地估價(jià)理論與方法，全國(guó)土地估價(jià)師資格考試委員會(huì)編，地質(zhì)出版社； 3 教 學(xué) 方 法 不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)是一門(mén)理論與實(shí)際聯(lián)系十分密切的課程，授課包括基本理論及其實(shí)際操作的講授： 課堂講授：包括相關(guān)基本理論、各種估價(jià)方法的理論基礎(chǔ)及其操作方法； 實(shí)習(xí)：運(yùn)用各種估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)，并完成估價(jià)報(bào)告。 4 課 程

2、主 要 內(nèi) 容 介 紹 介紹房地產(chǎn)、房地產(chǎn)估價(jià)的基本概念、理論； 掌握各種科學(xué)的估價(jià)理論、方法； 按照嚴(yán)格的估價(jià)程序，運(yùn)用各種估價(jià)方法進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)； 撰寫(xiě)并提供估價(jià)報(bào)告。 5 第 一 章 房 地 產(chǎn) 與 房 地 產(chǎn) 估 價(jià) 第 一 節(jié) 房 地 產(chǎn) 基 本 概 念 第 二 節(jié) 房 地 產(chǎn) 估 價(jià) 的 概 念 第 三 節(jié) 房 地 產(chǎn) 估 價(jià) 發(fā) 展 及 趨 勢(shì) 6 房地產(chǎn)的概念，及其各種存在形態(tài)的基本認(rèn)識(shí)；房地產(chǎn)的特征；房地產(chǎn)估價(jià)的概念；房地產(chǎn)估價(jià)的必要性;房地產(chǎn)估價(jià)的發(fā)展。 重點(diǎn)掌握內(nèi)容 7 一、房地產(chǎn)（不動(dòng)產(chǎn)）的概念real estate, real property 房地產(chǎn)是指土地、建筑物

3、以及其他地上附著物，是實(shí)物、權(quán)益、區(qū)位三者的綜合體 。 第一節(jié) 房地產(chǎn)基本概念 8 土地：土地是指地球的陸地表面及其上下一定范圍內(nèi)的空間 ；建筑物：是一種土地定著物，具體是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑構(gòu)配件和建筑設(shè)備等組成的整體物，包括房屋和構(gòu)筑物兩大類； （一）房地產(chǎn)實(shí)物（土地、建筑物、其他附著物） 9 其他地上附著物：是建筑物以外的土地定著物，具體是指固定在土地或建筑物上，與土地、建筑物不可分離的物；或者雖然可以分離，但是分離不經(jīng)濟(jì)，或者分離后會(huì)破壞土地、建筑物的完整性、使用價(jià)值或功能，或者會(huì)使土地、建筑物的價(jià)值明顯受到損害的物。例如：排水管道、電力、熱力系統(tǒng)、地上建造的庭院、花園、假

4、山、柵欄等。 10 權(quán)利：中國(guó)目前主要有所有權(quán)、使用權(quán)、租賃權(quán)、抵押權(quán)、典權(quán)、地役權(quán)、空間利用權(quán)。 我國(guó)土地實(shí)行的社會(huì)主義公有制制度，其中城市土地為國(guó)家所有，農(nóng)村土地為農(nóng)民集體所有。在城市，能夠進(jìn)入市場(chǎng)流轉(zhuǎn)的是以城市土地使用權(quán)為基本產(chǎn)權(quán)的城市土地產(chǎn)權(quán)體系。在農(nóng)村，只有將農(nóng)村集體土地轉(zhuǎn)變?yōu)閲?guó)有土地的單向征收方式。（二）房地產(chǎn)權(quán)益：是指房地產(chǎn)中無(wú)形的、不可觸摸的部分，包括權(quán)利、利益和收益。 11 （1）房地產(chǎn)所有權(quán)：是指房地產(chǎn)所有權(quán)人對(duì)自己的房地產(chǎn)，依照法律規(guī)定享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。房地產(chǎn)所有權(quán)包括獨(dú)有、共有和建筑物區(qū)分所有權(quán)。 u建筑物區(qū)分所有權(quán)：建筑物區(qū)分所有權(quán)是以建筑物的某一特定

5、部分為客體而成立的房地產(chǎn)所有權(quán)形式，是一種復(fù)合性的權(quán)利，由專有部分的所有權(quán)、共有部分持有權(quán)和因共同關(guān)系所產(chǎn)生的成員權(quán)構(gòu)成。 12 （2）土地使用權(quán)是指土地使用權(quán)人依法對(duì)國(guó)有土地或者集體土地享有占有、使用、收益和部分處分的權(quán)利。出讓土地使用權(quán)(為國(guó)有土地上的)；劃撥土地使用權(quán)(為國(guó)有土地上的)；土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)(為農(nóng)用地上的)；宅基地使用權(quán)(為集體土地上的)；臨時(shí)用地土地使用權(quán)。 13 （3）房地產(chǎn)租賃權(quán)：是指以支付租金的方式從房屋所有權(quán)人或土地使用權(quán)人那里獲得的占有和使用房地產(chǎn)的權(quán)利 ；（4）抵押權(quán)：是指?jìng)鶆?wù)人或者第三人不轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)的占有，將該房地產(chǎn)作為債權(quán)的擔(dān)保 ，債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人有

6、權(quán)依法以該房地產(chǎn)折價(jià)或者以拍賣、變賣該房地產(chǎn)的價(jià)款優(yōu)先受償 ；（5）典權(quán)：是指支付典價(jià)占有他人房地產(chǎn)而為自己使用、收益的權(quán)利 。抵押權(quán)和典權(quán)有何重大區(qū)別？ 14 （6）地役權(quán)：是指土地所有權(quán)人或土地使用權(quán)人為使用自己土地的便利而使用他人土地的權(quán)利（典型的通行權(quán)） ；（7）空間利用權(quán)：是指在土地使用權(quán)及其效力所及空間之外，對(duì)地表上下一定范圍內(nèi)的空間所享有的排他使用權(quán) ； 15 （三）房地產(chǎn)區(qū)位：是指房地產(chǎn)的空間位置,可以分為位置、交通、環(huán)境和配套設(shè)施四個(gè)方面。 具體地說(shuō)，一宗房地產(chǎn)的區(qū)位是該宗房地產(chǎn)與其他房地產(chǎn)或事物在空間方位和距離上的關(guān)系 ，除了其地理坐標(biāo)位置，還包括它與重要場(chǎng)所的距離，從其他

7、地方到達(dá)該宗房地產(chǎn)的可及性，從該宗房地產(chǎn)去往其他地方的便捷性，以及該宗房地產(chǎn)的周圍環(huán)境、景觀、配套設(shè)施等，包括所在地區(qū)的人口狀況、該地區(qū)的聲譽(yù)、政府提供的服務(wù)設(shè)施、學(xué)校的教學(xué)質(zhì)量、犯罪率等等，最常見(jiàn)的是用交通時(shí)間距離來(lái)衡量區(qū)位的好壞。 16 1、在不同類型的資產(chǎn)中，實(shí)物和權(quán)益對(duì)價(jià)值的影響是不同的：一般的有形資產(chǎn)主要是實(shí)物的價(jià)值，即主要是實(shí)物的好壞決定著價(jià)值的高低 ；一般的無(wú)形資產(chǎn)主要是權(quán)益的價(jià)值 ；房地產(chǎn)的實(shí)物和權(quán)益在價(jià)值決定中都很重要 。 （四）實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值的影響 2、區(qū)位對(duì)價(jià)值的決定作用幾乎是房地產(chǎn)所獨(dú)有的 。 17 （五）房地產(chǎn)的存在形態(tài)及各種形態(tài)的基本認(rèn)識(shí) 房地產(chǎn)雖然包

8、括土地和建筑物兩大部分，但并不意味著只有土地與建筑物合成一體時(shí)才被稱為房地產(chǎn)，單純的土地或者單純的建筑物都屬于房地產(chǎn)，是房地產(chǎn)的一種存在形態(tài)。歸納起來(lái)，房地產(chǎn)有土地、建筑物、房地三種存在形態(tài)。 18 1、房地產(chǎn)中對(duì)土地的限制和對(duì)土地的基本認(rèn)識(shí) 一宗土地所受限制的種類和程度，對(duì)其價(jià)值有重大影響。進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)，應(yīng)充分調(diào)查、了解土地所受的各種限制及其內(nèi)容和程度，只有這樣才能評(píng)估出正確的價(jià)值。 （1） 對(duì)土地利用的限制可歸納為3個(gè)方面： 土地權(quán)利的設(shè)立和行使的限制； 房地產(chǎn)相鄰關(guān)系的限制； 土地使用管制。 19 土地權(quán)利的設(shè)立和行使的限制 中國(guó)目前主要有所有權(quán)、使用權(quán)、租賃權(quán)、地役權(quán)、抵押權(quán)、典權(quán)。

9、在物權(quán)中，所有權(quán)屬于自物權(quán)，其余權(quán)利屬于他物權(quán)。他物權(quán)是對(duì)他人之物所擁有的權(quán)利，是對(duì)所有權(quán)的限制。（例如地役權(quán)）。 20 房地產(chǎn)相鄰關(guān)系的限制 相鄰關(guān)系是指相鄰各方對(duì)各自所有或使用的房地產(chǎn)行使所有權(quán)或使用權(quán)時(shí)，因相互間依法應(yīng)當(dāng)給予方便或接受限制而發(fā)生的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。從義務(wù)方面來(lái)講，相鄰關(guān)系是對(duì)房地產(chǎn)所有權(quán)、使用權(quán)的一種限制 。 在現(xiàn)實(shí)中，主要存在如下兩類相鄰關(guān)系：通風(fēng)、采光、排水、排污的相鄰關(guān)系；險(xiǎn)情危害的相鄰關(guān)系。 21 土地使用管制 從土地使用管制來(lái)看，世界上幾乎所有的國(guó)家和地區(qū)對(duì)土地使用都有或多或少的限制。對(duì)于房地產(chǎn)估價(jià)來(lái)說(shuō)，有意義的土地使用管制主要是耕地轉(zhuǎn)為非耕地、農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地以

10、及城市規(guī)劃。例如，城市規(guī)劃對(duì)土地用途、建筑高度、建筑密度和容積率等的規(guī)定。 22 幾個(gè)重要概念建筑高度：又稱建筑限高，是指地塊內(nèi)允許的建筑(地面上)最大高度限制 ；建筑密度：又稱建筑覆蓋率，是指一定地塊內(nèi)所有建筑物的基底總面積占建筑用地面積的比率；容積率：是反映和衡量地塊開(kāi)發(fā)強(qiáng)度的一項(xiàng)重要指標(biāo)，是指一定地塊內(nèi)總建筑面積與建筑用地面積的比值。 23 例子某宗土地面積為1000m2 ，其上建筑物的基地面積為700m2，建筑物層數(shù)為8層，如果建筑物的各層建筑面積均相同。則該宗土地的容積率為多少？建筑密度為多少？如果建筑物的各層建筑面積均相同，則有容積率 建筑密度 X 建筑層數(shù)注意：在城市規(guī)劃上，地下

11、建筑面積通常不計(jì)容積率 24 （2）對(duì)一宗土地的基本認(rèn)識(shí) （1.）位置 ； （2.）面積；（3.）四至； （4.）形狀；（5.）地形、地勢(shì)； （6.）周圍環(huán)境； （7.）利用狀況； （8.）產(chǎn)權(quán)狀況；（9.）土地使用管制； （10.）地質(zhì)條件；（11.）基礎(chǔ)設(shè)施完備程度和土地平整程度； （12.）其他。 25 2、房地產(chǎn)中對(duì)建筑物的基本認(rèn)識(shí) 在房地產(chǎn)估價(jià)中建筑物包括房屋和構(gòu)筑物兩大類 ，房屋和構(gòu)筑物之間的區(qū)別主要有兩點(diǎn)：人們是否直接在內(nèi)進(jìn)行生產(chǎn)或生活活動(dòng)；是否有門(mén)、窗、頂蓋。 26 對(duì)建筑物的基本認(rèn)識(shí) （1）位置 ； （2）面積；（3）層數(shù)和高度； （4）結(jié)構(gòu)；（5）設(shè)備； （6）層高或凈高；

12、 （7）空間布局； （8）裝飾裝修；（9）外觀； （10）建成日期；（11）利用狀況； （12）產(chǎn)權(quán)狀況； （13）維修養(yǎng)護(hù)情況及完備程度；（14）公共服務(wù)設(shè)施完備程度； （15）其他。 27 幾個(gè)重要概念房屋建筑面積：是指房屋外墻(柱)勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽(yáng)臺(tái)、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，結(jié)構(gòu)牢固，層高220m以上(含220m)的永久性建筑 。房屋使用面積：是指房屋戶內(nèi)全部可供使用的空間面積，按房屋的內(nèi)墻面水平投影計(jì)算 ；成套房屋的套內(nèi)建筑面積：是指由套內(nèi)房屋使用面積、套內(nèi)墻體面積、套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積三部分組成的面積，即套內(nèi)建筑面積套內(nèi)房屋使用面積+套內(nèi)墻體面積+套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)

13、建筑面積成套房屋的建筑面積由套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e組成，即 建筑面積套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e 28 房地產(chǎn)概念的總結(jié) 房地產(chǎn)有房地產(chǎn)、物業(yè)、不動(dòng)產(chǎn)等不同的稱呼。房地產(chǎn)包括土地、建筑物和其他土地定著物三個(gè)部分，同時(shí)又是實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位三者的綜合體。房地產(chǎn)有土地、建筑物、房地三種存在形態(tài)；土地是一個(gè)包含地面、地上空間和地下空間的三維立體空間；建筑物包括房屋和構(gòu)筑物。 29 房地產(chǎn)包括土地、建筑物和其他土地定著物，其中，土地是大自然的產(chǎn)物，是永存的；建筑物和其他土地定著物為人工建造，它定著在土地上。因此，房地產(chǎn)的特性主要取決于土地的特性，是以土地的特性為基礎(chǔ)的。從房地產(chǎn)估價(jià)和把握房

14、地產(chǎn)價(jià)值的角度來(lái)看，房地產(chǎn)主要有不可移動(dòng)、獨(dú)一無(wú)二、壽命長(zhǎng)久、供給有限、價(jià)值量大、流動(dòng)性差、用途多樣、相互影響、易受限制和保值增值十個(gè)特性。二、房地產(chǎn)的特征 30 u不可移動(dòng)性：不可移動(dòng)指土地地理位置固定，不能移動(dòng)，固定或依附于土地的建筑物和其他附著物通常也不能移動(dòng)。因?yàn)榉康禺a(chǎn)的不可移動(dòng)性，所以房地產(chǎn)市場(chǎng)不存在全國(guó)性市場(chǎng)，更不存在全球性市場(chǎng)，而是一個(gè)地區(qū)性市場(chǎng)，其供求狀況、價(jià)格水平和價(jià)格走勢(shì)等都是地區(qū)性的。u耐久性：指土地不因使用或放置而損耗或毀滅 。但需要說(shuō)明的是，從具體占用者的角度來(lái)看，土地在有些情況下是有壽命的（政府出讓土地使用權(quán)的年限、耕地的破壞）。 31 u獨(dú)一無(wú)二：指房地產(chǎn)的異質(zhì)性

15、 ，這使得不可能出現(xiàn)相同房地產(chǎn)的大量供給，從而房地產(chǎn)之間不能實(shí)現(xiàn)完全替代，房地產(chǎn)市場(chǎng)不能實(shí)現(xiàn)完全競(jìng)爭(zhēng)，房地產(chǎn)價(jià)格千差萬(wàn)別并容易受交易者個(gè)別行為的影響。值得指出的是，房地產(chǎn)盡管有獨(dú)一無(wú)二特性，但很多房地產(chǎn)之間仍然有一定程度的替代性（市場(chǎng)比較法）。u供給有限性：指土地資源總量是固定不變和有限的 ，土地的自然供給缺乏彈性。但進(jìn)一步來(lái)看，房地產(chǎn)具有供給有限特性，主要是由于房地產(chǎn)的不可移動(dòng)特性造成的房地產(chǎn)供給不能集中于一處，這可以說(shuō)是房地產(chǎn)供給與一般物品供給的最主要區(qū)別。 32 用途多樣性：指土地根據(jù)人們需要可用于多種不同用途，用途多樣這一特性主要是空地所具有的，在現(xiàn)實(shí)中房地產(chǎn)的用途并不是隨意決定的。從

16、經(jīng)濟(jì)角度來(lái)看，土地利用選擇的一般先后順序是：商業(yè)、辦公、居住、工業(yè)、耕地、牧場(chǎng)、放牧地、森林、不毛荒地。 u涉及廣泛性：指房地產(chǎn)涉及社會(huì)各方面，容易對(duì)外界產(chǎn)生影響，也容易受到外界影響 。外部性：稱外部效應(yīng)、外部影響，是指某個(gè)經(jīng)濟(jì)行為主體(生產(chǎn)者或消費(fèi)者)進(jìn)行生產(chǎn)或消費(fèi)等活動(dòng)時(shí)，對(duì)其他經(jīng)濟(jì)行為主體帶來(lái)的影響。外部性分為有利的外部性（外部經(jīng)濟(jì)）和有害的外部性（外部不經(jīng)濟(jì)）。 33 u權(quán)益受限性：指受法律的制約。政府對(duì)房地產(chǎn)的限制一般是通過(guò)下列4種特權(quán)來(lái)實(shí)現(xiàn)的：(1)管制權(quán) ：政府為了增進(jìn)公眾安全、健康、道德和一般福利，可以直接對(duì)房地產(chǎn)的使用作出限制（例如建筑密度等）。(2)征稅權(quán)：政府為了提高財(cái)政

17、收入，可以對(duì)房地產(chǎn)征稅或提高房地產(chǎn)稅收。 (3)征收權(quán)：政府為了公共利益的需要，可以強(qiáng)制取得公民和法人的房地產(chǎn)，但要對(duì)被征收的公民和法人給予公正補(bǔ)償。(4)充公權(quán)：政府可以在房地產(chǎn)業(yè)主死亡或消失而無(wú)繼承人的情況下，無(wú)償收回房地產(chǎn)。 34 u流動(dòng)性差：指房地產(chǎn)的交易不可能很頻繁。房地產(chǎn)由于價(jià)值量大，加上具有不可移動(dòng)和獨(dú)一無(wú)二的特性，使得同一宗房地產(chǎn)的買賣不會(huì)頻繁發(fā)生 。流動(dòng)性是指在沒(méi)有太多損失的條件下，將非現(xiàn)金資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的速度。 當(dāng)急需資金時(shí)，替代變賣房地產(chǎn)遇到的難以變現(xiàn)問(wèn)題的辦法，是將房地產(chǎn)抵押或典當(dāng)來(lái)獲得現(xiàn)金。 35 u保值增值：房地產(chǎn)由于壽命長(zhǎng)久、供給有限，其價(jià)值通?？梢缘玫奖３?，甚至

18、隨著時(shí)間的推移，價(jià)值會(huì)自然增加，即自然增值 。引起房地產(chǎn)價(jià)格上升的原因主要有4個(gè)方面：對(duì)房地產(chǎn)本身進(jìn)行投資改良，如裝飾裝修改造，更新或添加設(shè)施設(shè)備，改進(jìn)物業(yè)管理；通貨膨脹；需求增加導(dǎo)致稀缺性增加，如經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人口增長(zhǎng)帶動(dòng)房地產(chǎn)需求增加；外部經(jīng)濟(jì)，如交通條件或周圍環(huán)境改善。 以上四種原因引起的價(jià)格上漲，哪種是真正的房地產(chǎn)自然增值思考1： 36 思考2：出讓土地使用權(quán)的價(jià)格一般會(huì)隨剩余使用年限的減少而下降，這是否與房地產(chǎn)的保值增值特性相悖注意：房地產(chǎn)的保值增值特性是從房地產(chǎn)價(jià)格變化的總體趨勢(shì)來(lái)說(shuō)的，是波浪式上升的，不排除房地產(chǎn)價(jià)格隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的波動(dòng)而波動(dòng)，房地產(chǎn)本身的功能變得落后、周圍環(huán)境惡化

19、使房地產(chǎn)價(jià)值下降，甚至過(guò)度投機(jī)、房地產(chǎn)泡沫破滅后出現(xiàn)的房地產(chǎn)大幅度貶值。具體一宗有土地使用年限的房地產(chǎn)的價(jià)格，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看是趨于下降的。但如果預(yù)期可以續(xù)期且續(xù)期的補(bǔ)地價(jià)很少或者續(xù)期后，則該房地產(chǎn)的價(jià)格又會(huì)高起來(lái)。 37 三、房地產(chǎn)的分類對(duì)于房地產(chǎn)估價(jià)來(lái)說(shuō)，有意義的房地產(chǎn)類型的劃分主要有4種：按用途來(lái)劃分（10類）：居住房地產(chǎn)、商業(yè)房地產(chǎn)、辦公房地產(chǎn)、旅館房地產(chǎn)、餐飲房地產(chǎn)、娛樂(lè)房地產(chǎn)、工業(yè)和倉(cāng)儲(chǔ)房地產(chǎn)、農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)、特殊用途房；按開(kāi)發(fā)程度來(lái)劃分：生地、毛地、熟地、在建工程、現(xiàn)房； 38按經(jīng)營(yíng)使用方式來(lái)劃分： 銷售、出租、營(yíng)業(yè)和自用； 按是否產(chǎn)生收益來(lái)劃分： 收益性房地產(chǎn)、非收益性房地產(chǎn)； 39 第

20、 二 節(jié) 房 地 產(chǎn) 估 價(jià) 的 概 念一、房地產(chǎn)估價(jià)：是指專業(yè)人員，根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，選用合適的估價(jià)方法，并在綜合分析影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的基礎(chǔ)上，對(duì)房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值進(jìn)行估算和判定的活動(dòng)。簡(jiǎn)單定義：指為特定目的評(píng)估房地產(chǎn)的特定權(quán)益于特定時(shí)點(diǎn)的價(jià)值的活動(dòng)。 40 1、專業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)人員專業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)人員：指經(jīng)過(guò)房地產(chǎn)估價(jià)人員職業(yè)資格考試合格或者資格認(rèn)定、資格互認(rèn)，取得相應(yīng)資格并注冊(cè)生效，從事房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)的人員。目前，中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)人員職業(yè)資格有房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格和房地產(chǎn)估價(jià)員從業(yè)資格兩種；專業(yè)土地估價(jià)人員。 房地產(chǎn)估價(jià)定義中的關(guān)鍵術(shù)語(yǔ)： 41 2、

21、估價(jià)目的：是指一個(gè)房地產(chǎn)估價(jià)項(xiàng)目的估價(jià)結(jié)果的期望用途，或者通俗一點(diǎn)講，委托人將未來(lái)完成后的估價(jià)報(bào)告拿去做什么用，是為了滿足何種涉及房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)或者民事行為。 不同的估價(jià)目的來(lái)源于對(duì)估價(jià)的不同需要。估價(jià)目的可以劃分為：土地使用權(quán)出讓，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押、典當(dāng)、保險(xiǎn)、稅收、征收和征用補(bǔ)償、損害賠償、糾紛調(diào)處、司法鑒定，企業(yè)有關(guān)經(jīng)濟(jì)行為、房地產(chǎn)估價(jià)糾紛調(diào)處中的房地產(chǎn)估價(jià)復(fù)核或鑒定，等等。 42 3、估價(jià)原則：是指人們?cè)诜康禺a(chǎn)估價(jià)的反復(fù)實(shí)踐和理論探索中，在認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)價(jià)格形成和運(yùn)動(dòng)客觀規(guī)律的基礎(chǔ)上，總結(jié)出的一些簡(jiǎn)明扼要的進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)所依據(jù)的法則或標(biāo)準(zhǔn)。 4、估價(jià)程序：是指一個(gè)房地產(chǎn)估價(jià)項(xiàng)目運(yùn)作

22、全過(guò)程中的各項(xiàng)具體工作，按照其相互聯(lián)系排列出的先后進(jìn)行次序 。 43 5、估價(jià)方法：房地產(chǎn)估價(jià)不能單純依靠估價(jià)人員的經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行主觀判斷，還必須采用科學(xué)的估價(jià)方法進(jìn)行測(cè)算。 一宗房地產(chǎn)的價(jià)值通?？梢詮娜缦?個(gè)途徑來(lái)求?。航谑袌?chǎng)上類似的房地產(chǎn)是以什么價(jià)格進(jìn)行交易的；如果重新開(kāi)發(fā)建設(shè)一宗類似的房地產(chǎn)需要多少費(fèi)用；如果將該宗房地產(chǎn)出租或營(yíng)業(yè)預(yù)計(jì)可以獲得多少收益。 44 6、估價(jià)對(duì)象：是指一個(gè)房地產(chǎn)估價(jià)項(xiàng)目中需要評(píng)估其價(jià)值的具體房地產(chǎn)。盡管房地產(chǎn)的存在形態(tài)歸納起來(lái)只有土地、建筑物和房地三種，但現(xiàn)實(shí)中的估價(jià)對(duì)象是豐富多彩、復(fù)雜多樣的。從實(shí)物角度看；從權(quán)益方面看。 45 7、影響估價(jià)對(duì)象價(jià)值的因素：從大的方

23、面來(lái)講，影響房地產(chǎn)價(jià)值的因素有環(huán)境、人口、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、行政、心理、國(guó)際等方面。在不同時(shí)期、不同地區(qū)，對(duì)于不同類型的房地產(chǎn)，各種因素引起房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的方向、程度等是不盡相同的。 8、估價(jià)時(shí)點(diǎn)：是指評(píng)估價(jià)值所對(duì)應(yīng)的時(shí)間，即在該時(shí)間上估價(jià)對(duì)象才有該價(jià)值。由于同一宗房地產(chǎn)在不同的時(shí)間價(jià)值會(huì)有所不同，所以，估價(jià)通常是對(duì)估價(jià)對(duì)象在某個(gè)特定時(shí)間的價(jià)值作出估計(jì)。 46 9、價(jià)值的測(cè)算和判定：是建立在估價(jià)人員對(duì)估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)所在的房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行規(guī)律的掌握，以及對(duì)相關(guān)經(jīng)濟(jì)、法律、社會(huì)、自然因素的變化對(duì)估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)值影響的判斷上的。 價(jià)值是估價(jià)對(duì)象在某種估價(jià)目的特定條件下形成的正常值，它能為當(dāng)事人或社會(huì)一般

24、人所信服和接受。注意：估價(jià)不同于定價(jià)。 47 雖然任何資產(chǎn)在交易中都需要衡量和確定價(jià)格，但并不一定都需要專業(yè)估價(jià)。一種資產(chǎn)只有同時(shí)具有獨(dú)一無(wú)二和價(jià)值量大兩個(gè)特性，才真正需要專業(yè)估價(jià)。 具體就房地產(chǎn)來(lái)講，由于房地產(chǎn)具有不可移動(dòng)、獨(dú)一無(wú)二和價(jià)值量大的特征，房地產(chǎn)市場(chǎng)是“不完全市場(chǎng)”，需要專業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)人員提供市場(chǎng)信息，進(jìn)行替代市場(chǎng)的估價(jià)。二、房地產(chǎn)估價(jià)的必要性 48 在經(jīng)濟(jì)學(xué)上，“完全市場(chǎng)”是指必須同時(shí)具備下列8個(gè)條件者：同質(zhì)商品，買者不在乎從誰(shuí)手里購(gòu)買；買者和賣者的人數(shù)眾多；買有和賣者都有進(jìn)出市場(chǎng)的自由；買者和賣者都掌握當(dāng)前價(jià)格的完全信息，并能預(yù)測(cè)未來(lái)的價(jià)格；就成交總額而言，每個(gè)買者和賣者的購(gòu)銷

25、額是無(wú)關(guān)緊要的；買者和賣者無(wú)串通共謀行為；消費(fèi)者要求總效用最大化，銷售者要求總利潤(rùn)最大化；商品可轉(zhuǎn)讓且可發(fā)生空間位置的移動(dòng)。 49 房地產(chǎn)作為商品，其品質(zhì)各不相同和復(fù)雜的特性違反了第條和第條。另外，盡管房地產(chǎn)的所有權(quán)或使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓，但它本身無(wú)法移動(dòng)，違反了第條。因此，房地產(chǎn)市場(chǎng)通常被視為典型的不完全市場(chǎng)。 同質(zhì)商品，買者不在乎從誰(shuí)手里購(gòu)買； 買者和賣者都掌握當(dāng)前價(jià)格的完全信息，并能預(yù)測(cè)未來(lái)的價(jià)格；商品可轉(zhuǎn)讓且可發(fā)生空間位置的移動(dòng)。 50 房地產(chǎn)估價(jià)的需要：（1）土地使用權(quán)出讓的需要（招標(biāo)標(biāo)底、拍賣保留價(jià)、掛牌、協(xié)議底價(jià)）； （2）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、租賃的需要；（3）房地產(chǎn)抵押、典當(dāng)?shù)男枰?（4）

26、房地產(chǎn)保險(xiǎn)的需要；（5）房地產(chǎn)稅收的需要； （6）房地產(chǎn)征收和征用補(bǔ)償?shù)男枰?（7）房地產(chǎn)損害賠償?shù)男枰?（8）房地產(chǎn)糾紛調(diào)處和有關(guān)司法鑒定的需要；（9）企業(yè)有關(guān)經(jīng)濟(jì)行為的需要； （10）房地產(chǎn)管理的需要；（11）其他方面的需要 51 第三節(jié) 房地產(chǎn)估價(jià)發(fā)展及趨勢(shì) 房 地 產(chǎn) 估 價(jià) 的 研 究 背 景1 房地產(chǎn)估價(jià)的發(fā)展現(xiàn)狀2 房 地 產(chǎn) 估 價(jià) 的 發(fā) 展 趨 勢(shì)3 52 中國(guó)現(xiàn)代的房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)，是在1978年以后“改革開(kāi)放”的背景下，隨著推行國(guó)有土地使用制度、房屋商品化政策和改革城鎮(zhèn)住房制度，房地產(chǎn)可以進(jìn)入市場(chǎng)流通而出現(xiàn)的，所以說(shuō)中國(guó)現(xiàn)代的房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)的發(fā)展主要得益于下列三項(xiàng)重大

27、制度和體制的改革： 城市土地使用制度改革 城鎮(zhèn)住房制度改革 房地產(chǎn)法制建設(shè) 一、房地產(chǎn)估價(jià)研究背景 53 原 土 地 使 用 制 度 土 地 使 用 制 度 進(jìn) 程現(xiàn)行土地使用制度的基本框架 對(duì)土地實(shí)行行政劃撥、無(wú)償無(wú)限期使用、禁止土地使用者轉(zhuǎn)讓土地的制度 。征收土地使用費(fèi)；開(kāi)展土地使用權(quán)有償出讓和轉(zhuǎn)讓；制定地方性土地使用權(quán)有償出讓、轉(zhuǎn)讓法規(guī)；修改憲法和土地管理法；制定全國(guó)性的土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓條例。 城 市 土 地 使 用 制 度 改 革 54 原 城 鎮(zhèn) 住 房 制 度 住 房 制 度 進(jìn) 程現(xiàn)行住房制度的基本框架 城 鎮(zhèn) 住 房 制 度 改 革 中國(guó)傳統(tǒng)的城鎮(zhèn)住房制度是一種以國(guó)家統(tǒng)包、

28、無(wú)償分配、低租金、無(wú)限期使用為特點(diǎn)的實(shí)物福利性住房制度 完善住房供應(yīng)政策，加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)和管理；增加普通商品住房供應(yīng)，控制高檔商品房建設(shè)；建立和完善廉租住房制度，繼續(xù)推進(jìn)現(xiàn)有公房出售，完善住房補(bǔ)貼制度。 城鎮(zhèn)住房制度改革的探索和試點(diǎn)階段 全國(guó)基本建設(shè)工作會(huì)議匯報(bào)提綱；89-90年 城鎮(zhèn)住房制度改革的全面推進(jìn)和配套改革階段 關(guān)于繼續(xù)積極穩(wěn)妥地進(jìn)行城鎮(zhèn)住房制度改革的通知 ；91年6月城鎮(zhèn)住房制度改革的深化和全面實(shí)施階段國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制 度改革加快住房建設(shè)的通知；1998年 55 1為了加強(qiáng)土地管理，維護(hù)土地的社會(huì)主義公有制，保護(hù)、開(kāi)發(fā)土地資源，合理利用土地，切實(shí)保護(hù)耕地，促進(jìn)

29、社會(huì)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展 土地管理法 3為了確定城市的規(guī)模和發(fā)展方向，實(shí)現(xiàn)城市的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展目標(biāo)，合理地制定城市規(guī)劃和進(jìn)行城市建設(shè)，適應(yīng)社會(huì)主義現(xiàn)代化建設(shè)的需要 城市規(guī)劃法 城市房地產(chǎn)管理法 2為了加強(qiáng)對(duì)城市房地產(chǎn)的管理，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，保障房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展 房地產(chǎn)法制建設(shè) 56 房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)其起步雖然較晚，但是發(fā)展很快，并得到了政府和社會(huì)的高度重視與認(rèn)可，突出表現(xiàn)在下列幾個(gè)方面： （1）確立了房地產(chǎn)估價(jià)的法律地位：自1995年1月1日起施行的中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法第33條規(guī)定：“國(guó)家實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估制度” 和“國(guó)家實(shí)行房地產(chǎn)估價(jià)評(píng)估人員資格認(rèn)證制度”

30、；（2）實(shí)行了房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格全國(guó)統(tǒng)一考試制度 ：1995年3月22日，建設(shè)部、人事部聯(lián)合印發(fā)了房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格制度暫行規(guī)定和房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試實(shí)施辦法。從該年起，取得房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格的途徑是通過(guò)全國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試； 二、房地產(chǎn)估價(jià)的發(fā)展現(xiàn)狀 57 （3）制定了房地產(chǎn)估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)和指導(dǎo)意見(jiàn)：1999年2月12日建設(shè)部會(huì)同原國(guó)家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局聯(lián)合發(fā)布了中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范； (4) 成立了房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)組織 ：“中國(guó)土地估價(jià)師協(xié)會(huì)”和“中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師與經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)” ； (5) 設(shè)定了“房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格注冊(cè)”和“房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)核準(zhǔn)” 等行政許可項(xiàng)目

31、 ； (6) 建立了統(tǒng)一開(kāi)放的房地產(chǎn)估價(jià)市場(chǎng)； (7) 形成了比較完善的房地產(chǎn)估價(jià)理論和方法體系； (8) 開(kāi)展了內(nèi)地房地產(chǎn)估價(jià)師與香港測(cè)量師資格互認(rèn)； 58 (9) 拓寬了房地產(chǎn)估價(jià)的服務(wù)領(lǐng)域：無(wú)論是土地使用權(quán)出讓(包括招標(biāo)、拍賣、掛牌、協(xié)議等出讓方式)，還是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓(包括買賣、互換、贈(zèng)與、以房地產(chǎn)作價(jià)入股、以房地產(chǎn)抵債等)、租賃、抵押、典當(dāng)、保險(xiǎn)、稅收、征收和征用補(bǔ)償(包括土地征收補(bǔ)償、土地征用補(bǔ)償、城市房屋拆遷補(bǔ)償)、損害賠償、糾紛調(diào)處、司法鑒定，以及企業(yè)有關(guān)經(jīng)濟(jì)行為(包括對(duì)外投資、合資、合作、合并、分立、改制、資產(chǎn)重組、資產(chǎn)置換、買賣、租賃、托管經(jīng)營(yíng)、清算等)、設(shè)立公司時(shí)以房地產(chǎn)作價(jià)

32、出資、房地產(chǎn)估價(jià)糾紛調(diào)處中的房地產(chǎn)估價(jià)復(fù)核或鑒定，等等，都需要房地產(chǎn)估價(jià)。 59 中國(guó)目前房地產(chǎn)制度、房地產(chǎn)管理體制和房地產(chǎn)市場(chǎng)有許多特色和不完善之處 ，估價(jià)的難度較大，主要表現(xiàn)在：土地與房屋的所有制不同，土地全部是公有的，房屋可以私人所有。土地所有制在城鄉(xiāng)之間不同，城市市區(qū)的土地屬于國(guó)家所有，農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有。國(guó)家所有的土地(簡(jiǎn)稱國(guó)有土地)與農(nóng)民集體所有的土地(簡(jiǎn)稱集體土地)適用的政策不同。許多地方的土地和房屋由兩個(gè)部門(mén)分別管理，分別頒發(fā)土地權(quán)屬證書(shū)和房屋權(quán)屬證書(shū) ；三、房地產(chǎn)估價(jià)的發(fā)展趨勢(shì) 60 市場(chǎng)上流通的土地權(quán)利不是所有權(quán)而是使用權(quán)，

33、并且土地使用權(quán)有出讓和劃撥兩種。出讓土地使用權(quán)是有限期的，劃撥土地使用權(quán)一般沒(méi)有使用期限的限制；行政管理不到位，如城市規(guī)劃設(shè)計(jì)條件難以事前明確且有較大彈性，房地產(chǎn)登記發(fā)證不及時(shí)，從而有時(shí)造成估價(jià)對(duì)象的性質(zhì)、權(quán)屬、面積等不清。房地產(chǎn)市場(chǎng)不夠發(fā)達(dá)，市場(chǎng)運(yùn)行缺乏規(guī)則或者運(yùn)行規(guī)則不能得到嚴(yán)格執(zhí)行，市場(chǎng)參與者還不夠成熟，市場(chǎng)難以真實(shí)反映交易對(duì)象的實(shí)際狀況，房地產(chǎn)交易信息不夠公開(kāi)、透明。 61 我國(guó)目前對(duì)地下空間土地使用權(quán)在立法上處于空白，對(duì)地下空間用地出讓的方式與登記發(fā)證也沒(méi)有規(guī)定，這是土地管理中的一個(gè)薄弱環(huán)節(jié)。近年來(lái)，隨著城市化進(jìn)程的加快，地下空間的開(kāi)發(fā)將越來(lái)越多，如至2010年南京市地下建設(shè)規(guī)模達(dá)到

34、100萬(wàn)平方米左右。南京市通過(guò)近幾年來(lái)的政策研究，探索了地下空間的有償使用方式，2006年5月出讓的湖南路地下商業(yè)街地塊，主要是參照地上土地出讓規(guī)則，進(jìn)行公開(kāi)掛牌出讓。 62 2006年5月12日，南京市將對(duì)“湖南路地下商業(yè)街”地塊掛牌拍賣，此次掛牌出讓的南京市鼓樓區(qū)湖南路地下商業(yè)街，占地總面積為地下42290.1平方米，其中市政配套用地面積1596.9平方米，實(shí)際出讓面積為地下40693.2平方米；地下街的功能定位為商業(yè)及停車，地下主體建筑全長(zhǎng)約1030米，地下深度控制在兩層以內(nèi)。 63宗地圖反映土地平面利用和土地立體利用，各項(xiàng)土地權(quán)利使用。 64 主要網(wǎng)站中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師協(xié)會(huì)：http:/ 65 作業(yè) 1.何謂房地產(chǎn)？ 權(quán)益和區(qū)位在房地產(chǎn)和其他資產(chǎn)價(jià)值影響中有哪些異同？ 2. 何謂估價(jià)目的？目前主要有哪幾種估價(jià)目的？弄清估價(jià)目的有何重要意義？