《《物業(yè)管理基本制度與政策》第一章講義》由會(huì)員分享，可在線閱讀，更多相關(guān)《《物業(yè)管理基本制度與政策》第一章講義（95頁(yè)珍藏版）》請(qǐng)?jiān)谘b配圖網(wǎng)上搜索。

1、中國(guó)物業(yè)管理師執(zhí)業(yè)資格考試 物業(yè)管理基本制度與政策2013年 版 視 頻 講 座 地 址 ： http:/ 考情分析1、課程介紹2、試卷分析3、備考建議 物業(yè)管理基本制度與政策是一門理論與實(shí)踐相結(jié)合的課程。課程知識(shí)點(diǎn)多，信息量大，涉及物權(quán)法、物業(yè)管理?xiàng)l例、 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法、 住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法等二十多部法律法規(guī)等規(guī)范性文件，有一定的理論深度。課程介紹 這門課程的教材特點(diǎn)是：（1）繼續(xù)延用06版教材；（2）備考時(shí)必須參考08年教材補(bǔ)充修改內(nèi)容；（3）宏觀體系基本穩(wěn)定，具體內(nèi)容體現(xiàn)法律法規(guī)更新情況。課程介紹 課程內(nèi)容第一章 物業(yè)管理概述第二章 物業(yè)管理服務(wù)第三章 物業(yè)管理的基本制度 第

2、四章 業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)（增加） 第五章 房地產(chǎn)相關(guān)制度與政策第六章 國(guó)外及香港地區(qū)物業(yè)管理概況（超綱）課程介紹 試卷題型 單選題 60個(gè)，每題1分，共60分； 多選題 20個(gè)，每題2分，共40分。評(píng)分方式 多項(xiàng)選擇題每題的備選項(xiàng)中，有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意，至少有一個(gè)錯(cuò)項(xiàng)。錯(cuò)選，本題不得分；少選，所選的每個(gè)選項(xiàng)得0.5。試卷分析 往年考情 （2010年）試卷分析 通過(guò)率 平均分物業(yè)管理基本制度與政策 81.09% 71.21物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理 66.8% 64.37物業(yè)管理實(shí)務(wù) 41.84% 55.86物業(yè)管理綜合能力 38.09% 55.9 通讀大綱 161個(gè)要點(diǎn)，全面覆蓋。 教材為本 反復(fù)

3、三遍以上；學(xué)習(xí)時(shí)要有出題意識(shí)。 區(qū)分主次 “掌握” 60% 準(zhǔn)確理解、準(zhǔn)確記憶、準(zhǔn)確運(yùn)用； “熟悉” 30% 理解其含義，能夠運(yùn)用知識(shí)進(jìn)行分析和判斷； “了解” 10% 知道其基本含義、能夠進(jìn)行判斷和應(yīng)用。 適當(dāng)做題 重視真題；不要貪多。備考建議 第一節(jié) 物業(yè)管理的概念 第二節(jié) 我國(guó)物業(yè)管理的產(chǎn)生與發(fā)展第三節(jié) 我國(guó)物業(yè)管理制度的歷史沿革第四節(jié) 物業(yè)管理?xiàng)l例第一章物業(yè)管理概述 本章概況本章共有17個(gè)大綱要點(diǎn)，08年內(nèi)容上未作修改。主要為基本理論、制度背景介紹，無(wú)具體操作規(guī)定，記憶與理解難度較小。 一、物業(yè)管理的概念 物業(yè)管理，是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定

4、，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。（物業(yè)管理?xiàng)l例第二條）第一節(jié) 物業(yè)管理的概念 一、物業(yè)管理的概念（一）對(duì)條例所稱物業(yè)管理定義的理解1物業(yè)管理由業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的方式來(lái)實(shí)現(xiàn)房屋等建筑物管理的三種主要方式業(yè)主有權(quán)選擇,選聘應(yīng)依條例第一節(jié) 物業(yè)管理的概念 一、物業(yè)管理的概念（一）對(duì)條例所稱物業(yè)管理定義的理解2物業(yè)管理活動(dòng)的基礎(chǔ)是物業(yè)服務(wù)合同物業(yè)管理活動(dòng)的實(shí)質(zhì):交易 交易的紐帶/契約基礎(chǔ)：物業(yè)服務(wù)合同標(biāo)的：物業(yè)管理服務(wù)3物業(yè)管理的內(nèi)容是對(duì)物業(yè)進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，對(duì)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序進(jìn)行維護(hù)第一節(jié) 物業(yè)管理的概念 【例題單選

5、題】下列關(guān)于物業(yè)管理的表述中，不正確的是（）A物業(yè)管理是由業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的方式來(lái)實(shí)現(xiàn)的活動(dòng)B對(duì)于房屋等建筑物的管理，業(yè)主都應(yīng)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)來(lái)進(jìn)行管理C物業(yè)服務(wù)企業(yè)是基于物業(yè)服務(wù)合同的約定來(lái)為業(yè)主提供物業(yè)管理服務(wù)的 D物業(yè)管理的內(nèi)容由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定第一節(jié) 物業(yè)管理的概念 B 一、物業(yè)管理的概念（二）條例調(diào)整的范圍1條例既調(diào)整住宅物業(yè)的物業(yè)管理活動(dòng)，也調(diào)整非住宅物業(yè)的物業(yè)管理活動(dòng)。無(wú)分別立法的必要區(qū)分：前期物業(yè)管理招投標(biāo) 專項(xiàng)維修資金制度2條例的適用范圍，既包括城市，也涵蓋鄉(xiāng)村。第一節(jié) 物業(yè)管理的概念 下列關(guān)于物業(yè)管理?xiàng)l例調(diào)整的范圍的表述中，正確的是（）A物業(yè)管

6、理?xiàng)l例既調(diào)整住宅物業(yè)的物業(yè)管理活動(dòng)，也調(diào)整非住宅物業(yè)的物業(yè)管理活動(dòng)B物業(yè)管理?xiàng)l例只調(diào)整住宅物業(yè)的物業(yè)管理活動(dòng)，對(duì)非住宅物業(yè)的物業(yè)管理活動(dòng)未作規(guī)定C物業(yè)管理?xiàng)l例所有問(wèn)題上都沒(méi)有區(qū)分住宅物業(yè)和非住宅物業(yè)D物業(yè)管理?xiàng)l例的適用范圍，既包括城市，也涵蓋鄉(xiāng)村E物業(yè)管理?xiàng)l例的適用范圍，只適用城市，不適用鄉(xiāng)村【例題多選題】 【正確答案】AD第一節(jié) 物業(yè)管理的概念 一、物業(yè)管理的概念（三）物業(yè)管理的市場(chǎng)化特征1房地產(chǎn)物質(zhì)形態(tài)的演變導(dǎo)致了物業(yè)財(cái)產(chǎn)狀況的演變2多元化的物業(yè)權(quán)屬狀況要求物業(yè)管理形式與之相適應(yīng)3物業(yè)管理活動(dòng)應(yīng)當(dāng)遵循市場(chǎng)原則4非市場(chǎng)性的房屋管理不屬于物業(yè)管理第一節(jié) 物業(yè)管理的概念 一、物業(yè)管理的概念（三）

7、物業(yè)管理的市場(chǎng)化特征 1房地產(chǎn)物質(zhì)形態(tài)的演變導(dǎo)致了物業(yè)財(cái)產(chǎn)狀況的演變單一建筑組團(tuán)建筑、住宅小區(qū)獨(dú)立產(chǎn)權(quán)共有產(chǎn)權(quán)2多元化的物業(yè)權(quán)屬狀況要求物業(yè)管理形式與之相適應(yīng)第一節(jié) 物業(yè)管理的概念 一、物業(yè)管理的概念（三）物業(yè)管理的市場(chǎng)化特征3物業(yè)管理活動(dòng)應(yīng)當(dāng)遵循市場(chǎng)原則 委托物業(yè)管理的本質(zhì)：物業(yè)管理職能從物業(yè)管理權(quán)限中分離 業(yè)主享有物業(yè)決策權(quán)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理職 市場(chǎng)原則是物業(yè)管理活動(dòng)的前提條件： 一、強(qiáng)調(diào)業(yè)主的自主權(quán) 二、強(qiáng)調(diào)物業(yè)活動(dòng)須納入市場(chǎng)秩序4非市場(chǎng)性的房屋管理不屬于物業(yè)管理第一節(jié) 物業(yè)管理的概念 【例題單選題】物業(yè)管理活動(dòng)的前提條件是（ ）。A公開(kāi)化原則 B高科技化原則C市場(chǎng)化原則 D標(biāo)準(zhǔn)

8、化原則【正確答案】C第一節(jié) 物業(yè)管理的概念 二、物業(yè)管理的特征物業(yè)管理是城市管理體制、房地產(chǎn)管理體制的重大改革，是一種與房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)，與現(xiàn)代化生產(chǎn)方式相配套的綜合性管理；是隨著住房制度改革的推進(jìn)而出現(xiàn)的產(chǎn)權(quán)多元化格局后與之相銜接的統(tǒng)一管理；是與建立社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制相適應(yīng)的社會(huì)化、專業(yè)化、市場(chǎng)化的管理。按照社會(huì)產(chǎn)業(yè)部門劃分的標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)管理屬于第三產(chǎn)業(yè)。 基本特征：1.社會(huì)化2.專業(yè)化 3.市場(chǎng)化第一節(jié) 物業(yè)管理的概念 二、物業(yè)管理的特征（一）社會(huì)化物業(yè)管理的社會(huì)化，指的是擺脫了過(guò)去那種自建自管的分散管理體制，由多個(gè)產(chǎn)權(quán)單位、產(chǎn)權(quán)人通過(guò)業(yè)主大會(huì)選聘一家物業(yè)服務(wù)企業(yè)。 物業(yè)管理社會(huì)化有兩個(gè)基本

9、含義：一是物業(yè)的所有權(quán)人要到社會(huì)上去選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；二是物業(yè)服務(wù)企業(yè)要到社會(huì)上去尋找可以代管的物業(yè)。 (續(xù))第一節(jié) 物業(yè)管理的概念 二、物業(yè)管理的特征（一）社會(huì)化物業(yè)的所有權(quán)、使用權(quán)與物業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理權(quán)相互分離，是物業(yè)管理社會(huì)化的必要前提，現(xiàn)代化大生產(chǎn)的社會(huì)專業(yè)分工，則是實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理社會(huì)化的必要條件。第一節(jié) 物業(yè)管理的概念 【例題單選題】物業(yè)管理社會(huì)化的必要前提是（）A現(xiàn)代化大生產(chǎn)的社會(huì)專業(yè)分工B物業(yè)的所有權(quán)、使用權(quán)與物業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理權(quán)相互分離C物業(yè)的所有權(quán)人在社會(huì)上選聘好物業(yè)服務(wù)企業(yè)D物業(yè)服務(wù)企業(yè)社會(huì)上找到可以代管的物業(yè)【正確答案】B第一節(jié) 物業(yè)管理的概念 二、物業(yè)管理的特征（二）專業(yè)化物業(yè)管

10、理的專業(yè)化，指的是由物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過(guò)合同或契約的簽訂，按照產(chǎn)權(quán)人和使用人的意志和要求去實(shí)施專業(yè)化管理。這就要求： （1）有專業(yè)的人員配備；（2）有專門的組織機(jī)構(gòu)；（3）有專門的管理工具設(shè)備；（4）有科學(xué)、規(guī)范的管理措施與工作程序；（5）運(yùn)用現(xiàn)代管理科學(xué)和先進(jìn)的維修養(yǎng)護(hù)技術(shù)實(shí)施專業(yè)化的管理。 （續(xù)）第一節(jié) 物業(yè)管理的概念 二、物業(yè)管理的特征（二）專業(yè)化物業(yè)管理專業(yè)化是現(xiàn)代化大生產(chǎn)專業(yè)分工的必然結(jié)果。因此，要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須具備一定的資質(zhì)等級(jí)、要求物業(yè)管理從業(yè)人員必須具備一定的職業(yè)資格。第一節(jié) 物業(yè)管理的概念 【例題單選題】關(guān)于物業(yè)管理的專業(yè)化，下列說(shuō)法不正確是（）A物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過(guò)合同或契約的

11、簽訂，按照產(chǎn)權(quán)人和使用人的意志和要求去實(shí)施專業(yè)化管理B要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)有專門的管理工具設(shè)備C物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須具備一定的資質(zhì)等級(jí)，但物業(yè)管理管理人員不必具備一定的職業(yè)資格D要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)運(yùn)用現(xiàn)代管理科學(xué)和先進(jìn)的維修養(yǎng)護(hù)技術(shù)實(shí)施專業(yè)化的管理【正確答案】C第一節(jié) 物業(yè)管理的概念 二、物業(yè)管理的特征（三）市場(chǎng)化（最重要特點(diǎn)）物業(yè)服務(wù)企業(yè)向業(yè)主和使用人提供勞務(wù)和服務(wù)，業(yè)主和使用人購(gòu)買并消費(fèi)這種服務(wù)。這種通過(guò)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制和商品經(jīng)營(yíng)的方式所實(shí)現(xiàn)的商業(yè)行為就是市場(chǎng)化。 物業(yè)管理的屬性： 經(jīng)營(yíng)提供的商品：勞務(wù)方式：等價(jià)有償 市場(chǎng)化的集中體現(xiàn)：雙向選擇和等價(jià)有償?shù)谝还?jié) 物業(yè)管理的概念 【歷年真題】（2010年多

12、選題第61題）我國(guó)物業(yè)管理的基本特征有（）。A統(tǒng)一化 B市場(chǎng)化C社會(huì)化 D專業(yè)化E現(xiàn)代化【正確答案】BCD第一節(jié) 物業(yè)管理的概念 一、物業(yè)管理的起源與發(fā)展起源：19世紀(jì)60年代 英國(guó) 奧克維婭希爾女士 皇家特許屋宇經(jīng)理學(xué)會(huì) 20世紀(jì)初 美國(guó) 第一個(gè)行業(yè)協(xié)會(huì)芝加哥 建筑管理人協(xié)會(huì)，標(biāo)志著物 業(yè)管理行業(yè)的成熟第二節(jié) 我國(guó)物業(yè)管理的產(chǎn)生與發(fā)展 二、城鎮(zhèn)住房及住房制度改革（一）我國(guó)城鎮(zhèn)住房的發(fā)展情況1949年，城市房地產(chǎn)逐步國(guó)有化政策：（1）私房社會(huì)主義改造轉(zhuǎn)化為國(guó)有；（2）國(guó)家建造住房供居民和職工租用。第二節(jié) 我國(guó)物業(yè)管理的產(chǎn)生與發(fā)展公有住宅總量： 小 大 小 二、城鎮(zhèn)住房及住房制度改革（二）改革開(kāi)

13、放前的城鎮(zhèn)住房制度城鎮(zhèn)住房制度，是國(guó)家在解決城鎮(zhèn)居民住房問(wèn)題方面實(shí)行的基本政策和制度。主要包括：城鎮(zhèn)住宅建設(shè)投資方式、住房分配方式、住房管理方式、住房消費(fèi)方式、住房交換關(guān)系等方面，這些方面經(jīng)濟(jì)關(guān)系的總和構(gòu)成城鎮(zhèn)住房制度。第二節(jié) 我國(guó)物業(yè)管理的產(chǎn)生與發(fā)展 二、城鎮(zhèn)住房及住房制度改革（二）改革開(kāi)放前的城鎮(zhèn)住房制度改革開(kāi)放前：福利型的行政管理模式特征：一是住房投資由國(guó)家和國(guó)有企業(yè)統(tǒng)包；二是住房分配采取實(shí)物分配；三是住房消費(fèi)采取福利低租金和國(guó)家包修包養(yǎng)制度。弊端：建設(shè)資金無(wú)法回收，制約住宅建設(shè)發(fā)展；住房供應(yīng)短缺，人均面積下滑；維修養(yǎng)護(hù)難以維持，房屋損壞嚴(yán)重。第二節(jié) 我國(guó)物業(yè)管理的產(chǎn)生與發(fā)展 二、城鎮(zhèn)住

14、房及住房制度改革（三）住房商品化制度（三項(xiàng)改革）1城鎮(zhèn)住房制度改革1979年，試點(diǎn)；1994年，關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定，全面開(kāi)展；1998年，進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知，實(shí)施住房分配貨幣化。2城市土地使用制度改革第二節(jié) 我國(guó)物業(yè)管理的產(chǎn)生與發(fā)展 二、城鎮(zhèn)住房及住房制度改革（三）住房商品化制度3房地產(chǎn)生產(chǎn)方式改革內(nèi)容：改 統(tǒng)包統(tǒng)支制度（統(tǒng)一投資、統(tǒng)一分配、統(tǒng)一修繕管理） 推 綜合開(kāi)發(fā)模式（統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、綜合開(kāi)發(fā)、配套建設(shè)），建立并完善商品房市場(chǎng)。第二節(jié) 我國(guó)物業(yè)管理的產(chǎn)生與發(fā)展 三、我國(guó)物業(yè)管理的產(chǎn)生1981年，深圳第一家涉外商品房管理的專業(yè)公司深圳市物業(yè)管理公司

15、成立。該公司隸屬于深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)公司，建立了“獨(dú)立核算、自負(fù)盈虧、自我發(fā)展、自我完善”的運(yùn)行機(jī)制。使房屋管理工作從政府行為改變?yōu)槠髽I(yè)行為，使房屋管理從政府補(bǔ)貼為主到自負(fù)盈虧，為特區(qū)乃至全國(guó)房屋管理工作的改革提供了成功的經(jīng)驗(yàn)。第二節(jié) 我國(guó)物業(yè)管理的產(chǎn)生與發(fā)展 三、我國(guó)物業(yè)管理的產(chǎn)生1984年 廣州 五羊村小區(qū)經(jīng)驗(yàn) 住戶較為復(fù)雜的小區(qū)1990年 深圳 蓮花二村經(jīng)驗(yàn) 黨政機(jī)關(guān)、事業(yè)單位和企業(yè)的干部職工較為集中的房屋第二節(jié) 我國(guó)物業(yè)管理的產(chǎn)生與發(fā)展 四、我國(guó)物業(yè)管理的發(fā)展1993年，深圳市人大深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例，全國(guó)第一部物業(yè)管理地方性法規(guī)。1994年，建設(shè)部城市新建住宅小區(qū)管理辦法

16、，確立了物業(yè)管理新體制，為我國(guó)房地產(chǎn)管理體制的改革指明了方向。1995年，青島經(jīng)驗(yàn)；1997年，大連經(jīng)驗(yàn)；1999年，深圳經(jīng)驗(yàn)。2000年，中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)成立，對(duì)加強(qiáng)行業(yè)指導(dǎo)和行業(yè)自律起到了重要作用。第二節(jié) 我國(guó)物業(yè)管理的產(chǎn)生與發(fā)展 五、物業(yè)管理在社會(huì)經(jīng)濟(jì)中的地位和作用(一)實(shí)施物業(yè)管理有利于促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)(二)實(shí)施物業(yè)管理有利于提高人民群眾居住質(zhì)量(三)實(shí)施物業(yè)管理有利于增加就業(yè)(四)實(shí)施物業(yè)管理有利于維護(hù)社區(qū)穩(wěn)定(五)實(shí)施物業(yè)管理有利于推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的良性發(fā)展【記憶竅門】一邊居住在社區(qū)，一邊就業(yè)，有利于促進(jìn)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。第二節(jié) 我國(guó)物業(yè)管理的產(chǎn)生與發(fā)展 【例題多選題】物業(yè)管理在社會(huì)經(jīng)濟(jì)中的

17、地位與作用表現(xiàn)在（ ）。A有利于促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)B有利于提高人民文化素質(zhì)C有利于增加就業(yè)D有利于維護(hù)社區(qū)穩(wěn)定E有利于推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的良性發(fā)展【正確答案】ACDE第二節(jié) 我國(guó)物業(yè)管理的產(chǎn)生與發(fā)展 我國(guó)物業(yè)管理發(fā)展史中，政府起到不可或缺作用的主要原因：一、我國(guó)當(dāng)前仍處于計(jì)劃經(jīng)濟(jì)向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型期，由福利制的房屋管理模式轉(zhuǎn)變?yōu)槭袌?chǎng)化的物業(yè)管理模式，需要政府發(fā)揮應(yīng)有的作用； 第三節(jié) 我國(guó)物業(yè)管理制度的歷史沿革 二、物業(yè)管理是我國(guó)城市管理的重要組成部分，物業(yè)管理的水平直接關(guān)系到城市管理的水平，而城市管理是政府的主要職能，從城市管理職能角度考慮，政府必須對(duì)物業(yè)管理進(jìn)行適度干預(yù)；三、普通商品房、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房

18、的物業(yè)管理是廣大百姓的民生問(wèn)題，直接關(guān)系到民眾的基本生活保障和社會(huì)的和諧穩(wěn)定，需要政府從全局的高度進(jìn)行必要的監(jiān)管。第三節(jié) 我國(guó)物業(yè)管理制度的歷史沿革 一、條例頒布前的物業(yè)管理制度建設(shè)特點(diǎn)：一、借鑒性；二、過(guò)渡性；三、針對(duì)性。全國(guó)性的政策法規(guī)：（一）城市新建住宅小區(qū)管理辦法建設(shè)部1994年是我國(guó)第一部系統(tǒng)規(guī)范物業(yè)管理制度的規(guī)范性文件，是推動(dòng)我國(guó)全面開(kāi)展物業(yè)管理活動(dòng)的基石，對(duì)我國(guó)建立物業(yè)管理活動(dòng)秩序產(chǎn)生了重大影響。 （續(xù)）第三節(jié) 我國(guó)物業(yè)管理制度的歷史沿革 一、條例頒布前的物業(yè)管理制度建設(shè)全國(guó)性的政策法規(guī)(續(xù))：（二）物業(yè)管理服務(wù)考評(píng)標(biāo)準(zhǔn)1.全國(guó)優(yōu)秀管理住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)部1995年2.全國(guó)城市物業(yè)

19、管理優(yōu)秀大廈標(biāo)準(zhǔn)及評(píng)分細(xì)則建設(shè)部1997年3.關(guān)于修訂全國(guó)物業(yè)管理示范住宅小區(qū)(大廈、工業(yè)區(qū))標(biāo)準(zhǔn)及有關(guān)考評(píng)驗(yàn)收工作的通知建設(shè)部2000年 （續(xù)）第三節(jié) 我國(guó)物業(yè)管理制度的歷史沿革 一、條例頒布前的物業(yè)管理制度建設(shè)全國(guó)性的政策法規(guī)(續(xù))：（三）物業(yè)管理從業(yè)人員培訓(xùn)合格上崗制度關(guān)于實(shí)行物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)理、部門經(jīng)理、管理員崗位培訓(xùn)合格上崗制度的通知建設(shè)部人事教育勞動(dòng)司與房地產(chǎn)業(yè)司1996年（四）城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法國(guó)家計(jì)委和建設(shè)部1996年 (續(xù))第三節(jié) 我國(guó)物業(yè)管理制度的歷史沿革 一、條例頒布前的物業(yè)管理制度建設(shè)全國(guó)性的政策法規(guī)(續(xù))：（五）物業(yè)服務(wù)企業(yè)財(cái)務(wù)管理規(guī)定財(cái)政部1998年

20、（六）住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法財(cái)政部1998年（七）物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理試行辦法建設(shè)部1999年（八）住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法建設(shè)部2002年第三節(jié) 我國(guó)物業(yè)管理制度的歷史沿革 二、條例頒布后的物業(yè)管理制度建設(shè)特點(diǎn)：一、配套性；二、經(jīng)驗(yàn)性；三、操作性。全國(guó)性的政策法規(guī)：(1)2003年6月，建設(shè)部發(fā)布業(yè)主大會(huì)規(guī)程；(2)2003年9月，建設(shè)部發(fā)布前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法；(3)2003年11月，國(guó)家發(fā)展改革委員會(huì)、建設(shè)部發(fā)布物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法 （續(xù)）第三節(jié) 我國(guó)物業(yè)管理制度的歷史沿革 二、條例頒布后的物業(yè)管理制度建設(shè)全國(guó)性的政策法規(guī)（續(xù)）：(4)2004年1月，中國(guó)物

21、業(yè)管理協(xié)會(huì)制訂普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)；(5)2004年3月，建設(shè)部發(fā)布物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法；(6)2004年7月，國(guó)家發(fā)展改革委員會(huì)、建設(shè)部發(fā)布物業(yè)服務(wù)收費(fèi)明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定； （續(xù)）第三節(jié) 我國(guó)物業(yè)管理制度的歷史沿革 二、條例頒布后的物業(yè)管理制度建設(shè)全國(guó)性的政策法規(guī)（續(xù)）：(7)2004年9月，建設(shè)部發(fā)布業(yè)主臨時(shí)公約(示范文本)和前期物業(yè)服務(wù)合同(示范文本)；(8)2005年11月，人事部、建設(shè)部發(fā)布物業(yè)管理師制度暫行規(guī)定、物業(yè)管理師資格考試實(shí)施辦法和物業(yè)管理師資格認(rèn)定考試辦法； （續(xù)）第三節(jié) 我國(guó)物業(yè)管理制度的歷史沿革 二、條例頒布后的物業(yè)管理制度建設(shè)全國(guó)性的政策法規(guī)（續(xù)）：(9)

22、2007年9月，國(guó)家發(fā)展改革委、建設(shè)部發(fā)布物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本監(jiān)審辦法（試行）；(10)2010年10月，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布物業(yè)承接查驗(yàn)辦法。第三節(jié) 我國(guó)物業(yè)管理制度的歷史沿革 【例題多選題】物業(yè)管理?xiàng)l例頒布后這一階段物業(yè)管理政策法規(guī)主要特點(diǎn)是（）。A配套性 B過(guò)渡性C借鑒性 D經(jīng)驗(yàn)性E操作性【正確答案】ADE第三節(jié) 我國(guó)物業(yè)管理制度的歷史沿革 2003年6月8日，國(guó)務(wù)院頒布了物業(yè)管理?xiàng)l例。條例的頒布，是我國(guó)物業(yè)管理發(fā)展歷史上一件具有里程碑意義的大事，標(biāo)志著我國(guó)物業(yè)管理進(jìn)人了法制化、規(guī)范化發(fā)展的新時(shí)期。第四節(jié) 物業(yè)管理?xiàng)l例 【往年真題】（2010年單選題第1題）2003年9月1日，（）的實(shí)施，標(biāo)

23、志著我國(guó)物業(yè)管理進(jìn)入了法制化、規(guī)范化的新階段。A物權(quán)性 B物業(yè)管理?xiàng)l例C業(yè)主大會(huì)規(guī)程D前期物業(yè)管理招投標(biāo)管理暫行辦法【正確答案】B第四節(jié) 物業(yè)管理?xiàng)l例 一、條例的立法過(guò)程第一步 起草階段。 1999年4月，建設(shè)部成立條例起草小組，開(kāi)始條例的起草工作。起草小組主要工作：(一) 收集有關(guān)資料，了解國(guó)內(nèi)外物業(yè)管理的立法情況；(二)開(kāi)展立法調(diào)研，掌握第一手材料；(三)進(jìn)行專家論證，研討立法中的難點(diǎn)問(wèn)題；(四)起草征求意見(jiàn)稿，廣泛征求意見(jiàn)。第四節(jié) 物業(yè)管理?xiàng)l例 一、條例的立法過(guò)程第二步 提請(qǐng)國(guó)務(wù)院審議。 起草小組在廣泛征求意見(jiàn)的基礎(chǔ)上，對(duì)征求意見(jiàn)稿進(jìn)行修改，于2001年3月經(jīng)建設(shè)部常務(wù)會(huì)議討論通過(guò)，形成

24、條例(送審稿)，提請(qǐng)國(guó)務(wù)院審議。第四節(jié) 物業(yè)管理?xiàng)l例 一、條例的立法過(guò)程第三步 召開(kāi)專家論證會(huì)。國(guó)務(wù)院法制辦會(huì)同建設(shè)部于2002年3月在北京召開(kāi)條例(送審稿)專家論證會(huì)。與會(huì)專家從不同角度闡明了各自的觀點(diǎn)。通過(guò)專家論證，在一些問(wèn)題上統(tǒng)一了認(rèn)識(shí)，為條例(送審稿)的修改完善打下了基礎(chǔ)。第四節(jié) 物業(yè)管理?xiàng)l例 一、條例的立法過(guò)程第四步 形成條例(草案)。在專家論證會(huì)和專題調(diào)研的基礎(chǔ)上，結(jié)合各方面意見(jiàn)，國(guó)務(wù)院法制辦會(huì)同建設(shè)部對(duì)條例(送審稿)作了相應(yīng)修改，最終形成條例(草案)。 第四節(jié) 物業(yè)管理?xiàng)l例 一、條例的立法過(guò)程第五步 條例(草案)公開(kāi)征求意見(jiàn)。2002年10月16日，經(jīng)國(guó)務(wù)院同意，國(guó)務(wù)院法制辦將條

25、例(草案)登報(bào)公開(kāi)向社會(huì)征求意見(jiàn)。第六步 審議通過(guò)。2003年5月28日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)第九次會(huì)議審議并原則通過(guò)了條例(草案)。第七步 修訂。2007年8月26日，根據(jù)物權(quán)法的有關(guān)規(guī)定，國(guó)務(wù)院決定對(duì)條例作出修訂。第四節(jié) 物業(yè)管理?xiàng)l例 二、條例的指導(dǎo)思想和立法原則條例在堅(jiān)持民法基本原則和立法法規(guī)定的原則下，突出了發(fā)展為重、平衡利益、保護(hù)弱者的立法理念。條例的立法指導(dǎo)思想，主要表現(xiàn)在以下三個(gè)方面：一是強(qiáng)調(diào)保護(hù)業(yè)主的財(cái)產(chǎn)權(quán)益，協(xié)調(diào)單個(gè)業(yè)主與全體業(yè)主的共同利益關(guān)系；第四節(jié) 物業(yè)管理?xiàng)l例 二、條例的指導(dǎo)思想和立法原則條例的立法指導(dǎo)思想，主要表現(xiàn)在以下三個(gè)方面：二是強(qiáng)調(diào)業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)是平等的民事主體，是

26、服務(wù)和被服務(wù)的關(guān)系；三是強(qiáng)調(diào)業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過(guò)公平、公開(kāi)和協(xié)商方式處理物業(yè)管理事項(xiàng)。第四節(jié) 物業(yè)管理?xiàng)l例 二、條例的指導(dǎo)思想和立法原則條例在立法過(guò)程中，主要遵循以下幾個(gè)基本原則：(一)物業(yè)管理權(quán)利和財(cái)產(chǎn)權(quán)利相對(duì)應(yīng)的原則(二)維護(hù)全體業(yè)主合法權(quán)益的原則(三)現(xiàn)實(shí)性與前瞻性有機(jī)結(jié)合的原則(四)從實(shí)際出發(fā)，實(shí)事求是的原則第四節(jié) 物業(yè)管理?xiàng)l例 三、條例創(chuàng)設(shè)的法律制度條例就業(yè)主的權(quán)利和義務(wù)、業(yè)主大會(huì)的組成、職責(zé)和行為規(guī)則、前期物業(yè)管理、業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的法律關(guān)系、業(yè)主處理財(cái)產(chǎn)共同利益的方式等，創(chuàng)設(shè)了七項(xiàng)物業(yè)管理的基本制度：第四節(jié) 物業(yè)管理?xiàng)l例 1業(yè)主大會(huì) 5物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理2業(yè)主公約 6物業(yè)管

27、理從業(yè)人員職業(yè)資格3前期物業(yè)管理招投標(biāo) 7住宅專項(xiàng)維修資金4物業(yè)承接查驗(yàn)第四節(jié) 物業(yè)管理?xiàng)l例 三、條例創(chuàng)設(shè)的法律制度 條例所創(chuàng)設(shè)的法律制度的內(nèi)涵：(一)尊重和維護(hù)業(yè)主的財(cái)產(chǎn)權(quán)利物業(yè)管理的基礎(chǔ)是業(yè)主的財(cái)產(chǎn)權(quán)。對(duì)物業(yè)進(jìn)行管理是業(yè)主行使財(cái)產(chǎn)權(quán)的行為。條例本著尊重業(yè)主財(cái)產(chǎn)權(quán)利的原則，并不強(qiáng)制業(yè)主必須實(shí)行物業(yè)管理，只是規(guī)范實(shí)行物業(yè)管理時(shí)各方的行為。第四節(jié) 物業(yè)管理?xiàng)l例 三、條例創(chuàng)設(shè)的法律制度 條例所創(chuàng)設(shè)的法律制度的內(nèi)涵： (一)尊重和維護(hù)業(yè)主的財(cái)產(chǎn)權(quán)利 條例充分尊重和維護(hù)業(yè)主的財(cái)產(chǎn)權(quán)利。凡是依附于財(cái)產(chǎn)所產(chǎn)生的法律關(guān)系，均遵循了民事法律關(guān)系的基本原則，強(qiáng)調(diào)物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主是平等的民事主體，是服務(wù)與被服務(wù)

28、的關(guān)系，保證業(yè)主充分行使財(cái)產(chǎn)權(quán)。第四節(jié) 物業(yè)管理?xiàng)l例 三、條例創(chuàng)設(shè)的法律制度 條例所創(chuàng)設(shè)的法律制度的內(nèi)涵：(二)建立業(yè)主民主協(xié)商、自我管理、平衡利益的機(jī)制共同財(cái)產(chǎn)和共同利益是構(gòu)成業(yè)主之間聯(lián)系的基礎(chǔ)。業(yè)主共同財(cái)產(chǎn)的管理和共同利益的平衡，需要有民主協(xié)商的機(jī)制來(lái)實(shí)現(xiàn)。業(yè)主一旦共同決定委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理，就將共同財(cái)產(chǎn)的管理置于整體的共同契約中。共同契約就必然要在單個(gè)業(yè)主利益的分散性與整體業(yè)主利益的協(xié)調(diào)性之間實(shí)現(xiàn)均衡；業(yè)主加人共同契約就意味著要遵守少數(shù)服從多數(shù)的原則。 （續(xù)）第四節(jié) 物業(yè)管理?xiàng)l例 三、條例創(chuàng)設(shè)的法律制度條例所創(chuàng)設(shè)的法律制度的內(nèi)涵：(二)建立業(yè)主民主協(xié)商、自我管理、平衡利益的機(jī)制

29、業(yè)主大會(huì)制度和管理規(guī)約制度，目的是建立業(yè)主民主協(xié)商、自我管理、平衡利益的機(jī)制。第四節(jié) 物業(yè)管理?xiàng)l例 三、條例創(chuàng)設(shè)的法律制度 條例所創(chuàng)設(shè)的法律制度的內(nèi)涵：(三) 條例和有關(guān)法律法規(guī)共同規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)物業(yè)管理活動(dòng)中的問(wèn)題，有的是由條例所規(guī)范的，有的是由其他法律法規(guī)所規(guī)范的。物業(yè)管理活動(dòng)各方主體也應(yīng)當(dāng)遵守其他法律、法規(guī)確定的行為規(guī)范。民法通則、合同法、公司法、城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例、建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例等法律、法規(guī)規(guī)定的相關(guān)制度，都是規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)的法律依據(jù)。第四節(jié) 物業(yè)管理?xiàng)l例 三、條例創(chuàng)設(shè)的法律制度 條例所創(chuàng)設(shè)的法律制度的內(nèi)涵：(四)妥善處理政府和市場(chǎng)的關(guān)系對(duì)物業(yè)管理活動(dòng)中的民事關(guān)系，不

30、宜采取政府行政措施進(jìn)行調(diào)節(jié)。條例對(duì)不產(chǎn)生外部影響、不涉及公共利益的純私人事務(wù)，不設(shè)置政府行政管理權(quán)；對(duì)不屬于政府行政職責(zé)的事務(wù)，不設(shè)定行政規(guī)則；對(duì)應(yīng)當(dāng)由業(yè)主自行處理的事務(wù)，不設(shè)定行政強(qiáng)制措施。 （續(xù)）第四節(jié) 物業(yè)管理?xiàng)l例 三、條例創(chuàng)設(shè)的法律制度 條例所創(chuàng)設(shè)的法律制度的內(nèi)涵：(四)妥善處理政府和市場(chǎng)的關(guān)系條例明確界定了違反行政管理秩序行為與民事違約、民事侵權(quán)行為的界限，對(duì)凡是能夠通過(guò)民事責(zé)任解決的，不再設(shè)定行政處罰；對(duì)違反行政管理規(guī)定，又同時(shí)構(gòu)成民事違約或侵權(quán)的行為，則堅(jiān)持損害賠償優(yōu)先的原則。 （續(xù)） 第四節(jié) 物業(yè)管理?xiàng)l例 三、條例創(chuàng)設(shè)的法律制度 條例所創(chuàng)設(shè)的法律制度的內(nèi)涵：(四)妥善處理政府和

31、市場(chǎng)的關(guān)系物業(yè)管理的發(fā)展從根本上取決于市場(chǎng)規(guī)則的完善和市場(chǎng)機(jī)制的良性運(yùn)行。條例是一部體現(xiàn)政府轉(zhuǎn)變職能的行政法規(guī)。第四節(jié) 物業(yè)管理?xiàng)l例 四、條例主要內(nèi)容簡(jiǎn)介第一章 總則第二章 業(yè)主及業(yè)主大會(huì)第三章 前期物業(yè)管理第四章 物業(yè)管理服務(wù)第四節(jié) 物業(yè)管理?xiàng)l例第五章 物業(yè)的使用和維護(hù)第六章 法律責(zé)任第七章 附則（共70條） 四、條例主要內(nèi)容簡(jiǎn)介(一)第一章 總則本章共5條，對(duì)條例的立法目的、調(diào)整對(duì)象和適用范圍、倡導(dǎo)原則和行政管理體制等作了規(guī)定。第四節(jié) 物業(yè)管理?xiàng)l例 四、條例主要內(nèi)容簡(jiǎn)介(二)第二章 業(yè)主及業(yè)主大會(huì)本章共15條，規(guī)定了業(yè)主的概念、權(quán)利與義務(wù)，業(yè)主大會(huì)的組成、宗旨、成立條件、職責(zé)、會(huì)議制度、議

32、事規(guī)則，業(yè)主委員會(huì)的性質(zhì)、職責(zé)與組成，業(yè)主公約的內(nèi)容、法律效力，業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)與居民委員會(huì)的關(guān)系等內(nèi)容。第四節(jié) 物業(yè)管理?xiàng)l例 四、條例主要內(nèi)容簡(jiǎn)介(三)第三章 前期物業(yè)管理本章共11條，是關(guān)于前期物業(yè)管理的規(guī)定，包括前期物業(yè)服務(wù)合同、業(yè)主臨時(shí)公約、前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)、物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)、物業(yè)資料的移交、物業(yè)管理用房、物業(yè)的保修責(zé)任等內(nèi)容。第四節(jié) 物業(yè)管理?xiàng)l例 四、條例主要內(nèi)容簡(jiǎn)介(三)第三章 前期物業(yè)管理本章的一個(gè)基本思想就是通過(guò)制度的建立和完善，明確建設(shè)單位的責(zé)任，打破舊有的“誰(shuí)開(kāi)發(fā)、誰(shuí)管理”的模式，增加前期物業(yè)管理的透明度，如對(duì)前期物業(yè)服務(wù)合同簽訂的特殊要求、住宅前期物業(yè)管理招投標(biāo)制

33、度的強(qiáng)制推行等，都體現(xiàn)了這個(gè)思想。第四節(jié) 物業(yè)管理?xiàng)l例 四、條例主要內(nèi)容簡(jiǎn)介(四)第四章 物業(yè)管理服務(wù)本章共18條，旨在明確物業(yè)管理服務(wù)中各方主體的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。理解本章的各條規(guī)定，有利于明確物業(yè)管理當(dāng)事人的相互關(guān)系，促進(jìn)物業(yè)管理活動(dòng)的順利開(kāi)展。第四節(jié) 物業(yè)管理?xiàng)l例 四、條例主要內(nèi)容簡(jiǎn)介(五)第五章 物業(yè)的使用與維護(hù)本章共7條，對(duì)物業(yè)的使用與維護(hù)相關(guān)問(wèn)題進(jìn)行規(guī)范。本章規(guī)定對(duì)于規(guī)范業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)以及供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位的行為，保障物業(yè)的正常使用與維護(hù)，具有十分重要的意義。第四節(jié) 物業(yè)管理?xiàng)l例 四、條例主要內(nèi)容簡(jiǎn)介(六)第六章 法律責(zé)任條例的法律責(zé)任有如下幾個(gè)方面的特點(diǎn)

34、：(1)行政責(zé)任、民事責(zé)任并存。以規(guī)定民事責(zé)任的方式來(lái)實(shí)現(xiàn)國(guó)家行政管理的目的，是條例中法律責(zé)任設(shè)計(jì)的一個(gè)特點(diǎn)，體現(xiàn)了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下國(guó)家行政管理的新理念。第四節(jié) 物業(yè)管理?xiàng)l例 四、條例主要內(nèi)容簡(jiǎn)介(六)第六章 法律責(zé)任條例的法律責(zé)任有如下幾個(gè)方面的特點(diǎn)：(2)為了處理好行政處罰和承擔(dān)民事責(zé)任之間的關(guān)系，條例在設(shè)定法律責(zé)任時(shí)遵循了以下原則：凡是能夠通過(guò)承擔(dān)民事責(zé)任解決的，不再設(shè)定行政處罰的原則；確實(shí)涉及違反行政管理規(guī)定，損害公共利益，需要給予行政處罰的，則優(yōu)先保證民事責(zé)任的承擔(dān)，以充分體現(xiàn)優(yōu)先保護(hù)全體業(yè)主利益的原則。 (3)體現(xiàn)了業(yè)主自我管理、自我監(jiān)督的原則。第四節(jié) 物業(yè)管理?xiàng)l例 五、條例確立的法

35、律關(guān)系(一) 業(yè)主相互之間的關(guān)系業(yè)主是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理的重要責(zé)任主體，物業(yè)管理本質(zhì)上是業(yè)主對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共同利益的維護(hù)和管理。條例在進(jìn)行制度設(shè)計(jì)時(shí)，充分考慮既尊重單個(gè)業(yè)主意愿，又維護(hù)全體業(yè)主的共同利益，確立了業(yè)主大會(huì)制度。業(yè)主大會(huì)按照條例和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則確定的程序作出的決定視為全體業(yè)主的共同決定，對(duì)全體業(yè)主具有約束力。第四節(jié) 物業(yè)管理?xiàng)l例 五、條例確立的法律關(guān)系(二) 物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主之間的關(guān)系物業(yè)服務(wù)企業(yè)，是依照公司法設(shè)立的，自主經(jīng)營(yíng)、獨(dú)立核算，獨(dú)立承擔(dān)民事權(quán)利和義務(wù)的民事主體。業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)完全平等，雙方通過(guò)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，形成了物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)、業(yè)主支付服務(wù)費(fèi)用的等價(jià)交

36、換關(guān)系，是一種真正的民事行為。而民事行為最基本的原則就在于其主體的平等性和行為的自愿性。第四節(jié) 物業(yè)管理?xiàng)l例 【歷年真題】（2010年單選題第6題）物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主簽訂物業(yè)服務(wù)合同，是一種民事行為，民事行為最基本的原則，就在于其主體的平等性和行為的（）。A約束性 B獨(dú)立性C自愿性 D合法性【正確答案】C第四節(jié) 物業(yè)管理?xiàng)l例 五、條例確立的法律關(guān)系(三) 開(kāi)發(fā)企業(yè)與業(yè)主及物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的關(guān)系開(kāi)發(fā)企業(yè)在沒(méi)有銷售完商品房之前也是業(yè)主，通常叫大業(yè)主。購(gòu)房人在與開(kāi)發(fā)建設(shè)單位簽訂的購(gòu)房合同中，必須包含建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容。 （續(xù)）第四節(jié) 物業(yè)管理?xiàng)l例 五、條例確立的法律關(guān)

37、系(三) 開(kāi)發(fā)企業(yè)與業(yè)主及物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的關(guān)系開(kāi)發(fā)建設(shè)單位在物業(yè)管理活動(dòng)中的義務(wù)：（1）制定臨時(shí)管理規(guī)約并明示買受人；（2）住宅物業(yè)必須通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；（3）提供必要的物業(yè)管理用房（4）不得擅自處分物業(yè)共用部位和公用設(shè)施設(shè)備；（5）在保修期限和保養(yǎng)范圍內(nèi)承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任等。第四節(jié) 物業(yè)管理?xiàng)l例 五、條例確立的法律關(guān)系(四)供水、供電等單位與業(yè)主以及物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的關(guān)系供水、供電、供氣、通信、有線電視等單位與業(yè)主之間是一種服務(wù)合同關(guān)系，而這些企業(yè)與相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間并沒(méi)有這種合同關(guān)系。 （續(xù)）第四節(jié) 物業(yè)管理?xiàng)l例 五、條例確立的法律關(guān)系(四)供水、供電等單位與業(yè)主以及

38、物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的關(guān)系供水、供電、供氣、通信、有線電視等單位可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)代為向業(yè)主收取有關(guān)費(fèi)用，確立委托關(guān)系，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以按委托合同的約定代這些單位向業(yè)主收取有關(guān)費(fèi)用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收費(fèi)用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。第四節(jié) 物業(yè)管理?xiàng)l例 五、條例確立的法律關(guān)系(五)社區(qū)居委會(huì)與業(yè)主、業(yè)主大會(huì)及物業(yè)服務(wù)企業(yè)的關(guān)系社區(qū)居委會(huì)是居民自我管理、自我教育、自我服務(wù)的基層群眾性自治組織；業(yè)主大會(huì)是業(yè)主們由于共同財(cái)產(chǎn)關(guān)系而形成的共同利益群體，它不是自治組織。居委會(huì)是和社區(qū)對(duì)應(yīng)的組織，業(yè)主大會(huì)是和物業(yè)管理區(qū)域?qū)?yīng)的群體。居委會(huì)和業(yè)主大會(huì)之間并不一一對(duì)應(yīng)，雙方不存在隸屬關(guān)系，也不是上

39、下級(jí)關(guān)系。 （續(xù)） 第四節(jié) 物業(yè)管理?xiàng)l例 五、條例確立的法律關(guān)系(五)社區(qū)居委會(huì)與業(yè)主、業(yè)主大會(huì)及物業(yè)服務(wù)企業(yè)的關(guān)系業(yè)主、業(yè)主大會(huì)要維護(hù)好自己的權(quán)益，離不開(kāi)當(dāng)?shù)鼐游瘯?huì)的指導(dǎo)和幫助。條例規(guī)定：業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定應(yīng)當(dāng)告知并聽(tīng)取居委會(huì)建議；應(yīng)當(dāng)與居委會(huì)相互協(xié)作，共同做好維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會(huì)治安等相關(guān)工作；應(yīng)當(dāng)積極配合居委會(huì)依法履行自治管理職責(zé)，并接受其指導(dǎo)。 （續(xù)）第四節(jié) 物業(yè)管理?xiàng)l例 五、條例確立的法律關(guān)系(五)社區(qū)居委會(huì)與業(yè)主、業(yè)主大會(huì)及物業(yè)服務(wù)企業(yè)的關(guān)系物業(yè)服務(wù)企業(yè)和其他企業(yè)一樣，按合同和國(guó)家有關(guān)法律法規(guī)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)服務(wù)，與居委會(huì)之間沒(méi)有法律上的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。第四節(jié) 物業(yè)管理?xiàng)l例

40、五、條例確立的法律關(guān)系(六)物業(yè)管理各方主體與政府之間的關(guān)系政府作為行政管理部門，不能隨便運(yùn)用自己擁有的公共權(quán)力進(jìn)行干預(yù)，更不能主動(dòng)介入到這種活動(dòng)中去。政府與物業(yè)管理各方主體之間的關(guān)系，是一種行政法律關(guān)系。政府的主要職責(zé)就是依法制定規(guī)則來(lái)規(guī)范有關(guān)主體的行為，并通過(guò)加強(qiáng)規(guī)范和監(jiān)督維護(hù)這種規(guī)則，為雙方創(chuàng)造良好的交易環(huán)境。 （續(xù)）第四節(jié) 物業(yè)管理?xiàng)l例 五、條例確立的法律關(guān)系(六)物業(yè)管理各方主體與政府之間的關(guān)系政府要充分尊重業(yè)主權(quán)利，尊重業(yè)主自我管理和自我約束，要充分發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制的作用，強(qiáng)化合同的地位和效用，主要由當(dāng)事人通過(guò)合同來(lái)約束民事行為以及解決產(chǎn)生的糾紛。第四節(jié) 物業(yè)管理?xiàng)l例 掌握：條例對(duì)物業(yè)管理的定位，條例的指導(dǎo)思想以及確立的基本法律關(guān)系。熟悉：物業(yè)管理的基本特征，物業(yè)管理在社會(huì)經(jīng)濟(jì)中的地位和作用，條例確立的基本制度，條例涉及的主要問(wèn)題。了解：物業(yè)管理產(chǎn)生和發(fā)展，我國(guó)物業(yè)管理制度建設(shè)的歷史沿革。本章小結(jié) THE END謝謝 觀看