《河南洛陽(yáng)偃師雅迪商貿(mào)城營(yíng)銷策劃方案(84頁(yè))》由會(huì)員分享，可在線閱讀，更多相關(guān)《河南洛陽(yáng)偃師雅迪商貿(mào)城營(yíng)銷策劃方案(84頁(yè))（84頁(yè)珍藏版）》請(qǐng)?jiān)谘b配圖網(wǎng)上搜索。

1、雅 迪 商 貿(mào) 城 營(yíng) 銷 策 劃 方 案誠(chéng) 摯 希 望 能 與 貴 公 司 聯(lián) 手 打 造 偃 師 首 個(gè) 專 業(yè)市 場(chǎng) 項(xiàng) 目 。 本 報(bào) 告 匯 報(bào) 提 綱 ： 前 言 偃 師 市 岳 灘 鎮(zhèn) 概 況 岳 灘 鎮(zhèn) 摩 托 車 行 業(yè) 基 本 情 況 分 析 項(xiàng) 目 簡(jiǎn) 介 第 一 部 分 營(yíng) 銷 策 劃 項(xiàng) 目 營(yíng) 銷 總 體 策 略 項(xiàng) 目 營(yíng) 銷 目 標(biāo) 方 針 項(xiàng) 目 的 市 場(chǎng) 分 析 與 定 位 銷 售 目 標(biāo) 及 目 標(biāo) 分 解 項(xiàng) 目 銷 售 時(shí) 機(jī) 、 價(jià) 格 、 付 款 方 式 、 優(yōu) 惠 及 銷 售 計(jì) 劃 第 二 部 分 招 商 政 策 建 議 及 收 益 評(píng) 估

2、租 價(jià) 建 議 配 套 招 商 政 策 建 議 預(yù) 期 收 益 評(píng) 估 第 三 部 分 項(xiàng) 目 招 商 推 廣 方 案 招 商 時(shí) 間 節(jié) 點(diǎn) 核 心 招 商 策 略 把 控 各 階 段 招 商 目 標(biāo) 推 廣 執(zhí) 行 策 略 雅 迪 商 貿(mào) 城 的 廣 告 計(jì) 劃 方 案 在 商 業(yè) 地 產(chǎn) 銷 售 發(fā) 展 日 益 成 熟 的 的 今 天 ， 房 地 產(chǎn) 營(yíng) 銷策 劃 在 商 業(yè) 地 產(chǎn) 的 銷 售 與 招 商 過(guò) 程 中 越 來(lái) 越 重 要 ， 商 鋪 要想 賣 得 好 ， 前 期 的 營(yíng) 銷 策 劃 必 不 可 少 ， 而 且 必 須 做 到 位 。前 言 岳 灘 鎮(zhèn) 位 于 河 南 省

3、 偃 師 市 中 東 部 ， 緊鄰 市 區(qū) ， 交 通 發(fā) 達(dá) ， 310國(guó) 道 縱 穿 南 北 ，岳 佃 、 岳 安 公 路 橫 貫 東 西 ； 北 距 隴 海 鐵 路2公 里 ， 汴 鄭 洛 高 速 公 路 6公 里 。 總 面 積29.7平 方 公 里 ， 轄 18個(gè) 行 政 村 ， 183個(gè) 村民 組 。偃 師 市 岳 灘 鎮(zhèn) 概 況鄉(xiāng) 鎮(zhèn) 簡(jiǎn) 介 1962年 設(shè) 岳 灘 公 社 ， 1984年 改 鄉(xiāng) ， 1996年 設(shè) 鎮(zhèn) 。 1997年 ，面 積 29.1平 方 千 米 ， 人 口 3.8萬(wàn) ， 轄 岳 灘 、 東 莊 、 王 莊 、 前 馬 郡 、 后馬 郡 、 寇 圪 瘩 、

4、 趙 莊 寨 、 趙 莊 街 、 黃 大 王 廟 、 仝 莊 、 周 堂 、 佛 灘 頭 、尚 莊 、 喂 南 、 喂 北 、 西 谷 、 東 谷 、 堤 頭 18個(gè) 行 政 村 。行 政 轄 區(qū)歷 史 沿 革 轄 寇 圪 當(dāng) 、 岳 灘 、 東 莊 、 王 莊 、 前 馬 郡 、 后馬 郡 、 趙 莊 寨 、 趙 莊 街 、 周 堂 、 黃 大 王 廟 、 佛 灘頭 、 仝 莊 、 尚 莊 、 喂 南 、 喂 北 、 西 谷 、 東 谷 、 堤頭 18個(gè) 行 政 村 。 岳 灘 鎮(zhèn) 地 勢(shì) 平 坦 ， 水 沛 田 肥 ， 主 要 生 產(chǎn) 小 麥 、玉 米 、 花 生 等 農(nóng) 作 物 ， 素

5、有 “ 小 麥 之 鄉(xiāng) ” 的 美 譽(yù) ， 連年 獲 洛 陽(yáng) 市 夏 糧 生 產(chǎn) 先 進(jìn) 單 位 。 在 鞏 固 糧 食 生 產(chǎn) 的 同 時(shí) ， 大 力 發(fā)展 特 色 種 植 、 特 色 養(yǎng) 殖 業(yè) ， 新 華 園 藝 花 卉 暢 銷 各 地 ， 千 畝 紫 花 苜蓿 基 地 連 片 種 植 ， 飼 草 種 植 ， 奶 牛 、 肉 牛 養(yǎng) 殖 方 興 未 艾 ， 形 成 了“ 公 司 +基 地 +農(nóng) 戶 ” 的 種 養(yǎng) 加 一 體 化 產(chǎn) 業(yè) 化 格 局 。產(chǎn) 業(yè) 結(jié) 構(gòu) 岳 灘 鎮(zhèn) 鄉(xiāng) 鎮(zhèn) 企 業(yè) 發(fā) 展 迅 速 。 各 類 企 業(yè) 達(dá) 1000余 家 ， 擁 有 摩 托 車 生產(chǎn) 、 機(jī)

6、械 制 造 、 輕 紡 、 化 工 、 食 品 加 工 等 支 柱 產(chǎn) 業(yè) ， 已 形 成 年 產(chǎn) 30萬(wàn)輛 的 正 三 輪 摩 托 車 生 產(chǎn) 基 地 和 年 產(chǎn) 1000萬(wàn) 雙 的 布 膠 鞋 生 產(chǎn) 基 地 。 特 別是 自 摩 托 車 整 合 以 來(lái) ， 摩 托 車 行 業(yè) 穩(wěn) 步 發(fā) 展 ， 成 為 全 國(guó) 最 大 的 三 輪 摩 托 車 生 產(chǎn) 基 地 。 岳 灘 鎮(zhèn) 緊 緊 抓 住 該 鎮(zhèn) 三 輪 摩 托 產(chǎn) 業(yè) 被 洛 陽(yáng) 市確 定 為 振 興 “ 三 車 ” 及 零 部 件 工 業(yè) 重 點(diǎn) 扶 持 產(chǎn) 業(yè) 的 契機(jī) ， 依 靠 自 身 品 牌 優(yōu) 勢(shì) ， 以 整 車 生 產(chǎn)

7、為 龍 頭 ， 以 零配 件 為 帶 動(dòng) ， 加 快 三 輪 摩 托 車 產(chǎn) 業(yè) 集 群 建 設(shè) ， 取 得 了突 出 成 績(jī) 。 目 前 ， 岳 灘 鎮(zhèn) 已 擁 有 3家 大 型 三 輪 摩 托 車 生 產(chǎn) 廠 商 和 近百 家 配 件 企 業(yè) ， 2007年 全 鎮(zhèn) 三 輪 摩 托 車 年 產(chǎn) 量 達(dá) 50萬(wàn) 輛 ， 約 占 到全 國(guó) 市 場(chǎng) 份 額 的 三 分 之 一 ， 創(chuàng) 產(chǎn) 值 14億 元 ， 實(shí) 現(xiàn) 利 稅 1.5億 元 。 已成 為 洛 陽(yáng) 市 “ 三 車 ” 及 零 部 件 產(chǎn) 業(yè) 的 重 要 生 產(chǎn) 基 地 。 “ 三 車 ” （ 農(nóng) 機(jī) 、 汽 車 、 摩 托 車 ） 及

8、 零 部 件 工 業(yè) 是 洛 陽(yáng) 市 重 點(diǎn)扶 持 發(fā) 展 的 特 色 產(chǎn) 業(yè) 。 2008年 ， 洛 陽(yáng) 市 委 、 市 政 府 下 發(fā) 了 中 共 洛陽(yáng) 市 委 、 洛 陽(yáng) 市 人 民 政 府 關(guān) 于 振 興 三 車 及 零 部 件 工 業(yè) 的 意 見 （ 試 行 ） 的 文 件 ， 把 岳 灘 鎮(zhèn) 摩 托 車 產(chǎn) 業(yè) 集 群 建 設(shè) 作 為 洛 陽(yáng) 市 “ 三 車 ” 及零 部 件 產(chǎn) 業(yè) 發(fā) 展 的 核 心 集 聚 區(qū) 之 一 。 經(jīng) 過(guò) 十 余 年 的 發(fā) 展 ， 岳 灘 鎮(zhèn) 摩托 車 生 產(chǎn) 及 零 部 件 加 工 業(yè) 已 形 成 了 良 好 的 工 業(yè) 基 礎(chǔ) ， 擁 有摩 托

9、車 產(chǎn) 業(yè) 熟 練 工 人 1.8萬(wàn) 人 ， 工 程 師 、 技 師 等 高 科技 人 才 800余 人 。 2007年 ， 該 鎮(zhèn) 依 托 洛 陽(yáng) 北 易 、 力 帆 大 河 、 珠 峰 華 鷹 等 3個(gè) 知 名 品 牌 ，以 整 車 生 產(chǎn) 為 龍 頭 ， 帶 動(dòng) 周 邊 地 區(qū) 零 部 件 加 工 企 業(yè) 向 工 業(yè) 集 聚 區(qū) 靠 攏 ， 川渝 精 工 車 橋 、 金 象 蓄 電 池 等 一 批 零 配 件 企 業(yè) 先 后 投 產(chǎn) 。 目 前 ， 投 資 2200萬(wàn) 元 ， 占 地 面 積 達(dá) 300畝 的 三 輪 摩 托 車 工 業(yè) 園 已 入 駐 企 業(yè) 10家 ， 擁 有 自 動(dòng)

10、化 整 車 生 產(chǎn) 線 、 摩 托 車 檢 測(cè) 線 、 自 動(dòng) 化 噴 涂 生 產(chǎn) 線 近 40條 。 為 了 進(jìn) 一 步 提 升 產(chǎn) 品 質(zhì) 量 ， 岳 灘 鎮(zhèn) 成 立 了 摩 托 車 產(chǎn) 業(yè) 升 級(jí) 和 整 合 領(lǐng) 導(dǎo) 小 組 ， 深 入 企 業(yè) 對(duì) 摩 托 車 產(chǎn) 業(yè) 進(jìn) 行 監(jiān) 管 、 規(guī) 范 ， 有 力 促 進(jìn) 了 產(chǎn) 業(yè) 生 產(chǎn) 質(zhì) 量和 經(jīng) 營(yíng) 水 平 的 全 面 提 升 ； 并 且 借 助 政 府 上 網(wǎng) 工 程 ， 公 開 三 輪 摩 托 車 生 產(chǎn) 標(biāo)準(zhǔn) 和 企 業(yè) 信 用 等 級(jí) ， 引 導(dǎo) 企 業(yè) 重 視 質(zhì) 量 信 譽(yù) ， 樹 立 自 身 良 好 形 象 。 該 鎮(zhèn)

11、生 產(chǎn) 的 三 輪 摩 托 車 有 貨 運(yùn) 車 、 客 運(yùn) 車 、 殘疾 人 車 、 老 年 代 步 車 、 消 防 車 5大 類 、 幾 十 個(gè) 品 種 。除 輪 胎 、 發(fā) 動(dòng) 機(jī) 以 外 ， 其 余 配 件 本 地 均 能 生 產(chǎn) ， 已經(jīng) 形 成 較 為 完 備 的 產(chǎn) 業(yè) 鏈 條 和 市 場(chǎng) 銷 售 網(wǎng) 絡(luò) ， 該 鎮(zhèn)的 三 輪 摩 托 車 在 全 國(guó) 除 港 、 澳 、 臺(tái) 以 外 均 有 銷 售 ， 部 分 產(chǎn) 品 遠(yuǎn) 銷 東 南 亞 、西 亞 、 北 非 等 國(guó) 家 。 以 岳 灘 鎮(zhèn) 為 中 心 的 偃 師 市 三 輪 摩 托 車 產(chǎn) 業(yè) 集 群 還 被 評(píng)為 “ 河 南 省

12、 重 點(diǎn) 產(chǎn) 業(yè) 集 群 ” 。 岳 灘 鎮(zhèn) 小 城 鎮(zhèn) 建 設(shè) 初 具 規(guī) 模 。 制 定 了 城 鎮(zhèn) 建 設(shè) 總 體 規(guī) 劃 ， 硬 化 了 鎮(zhèn)區(qū) 道 路 ,架 設(shè) 了 路 燈 ， 建 立 了 工 業(yè) 小 區(qū) ， 開 辟 了 沿 310國(guó) 道 工 貿(mào) 大 走 廊 。城 鎮(zhèn) 面 積 達(dá) 1.5平 方 公 里 ， 鎮(zhèn) 區(qū) 街 道 縱 橫 ， 商 貿(mào) 繁 榮 ， 鎮(zhèn) 區(qū) 服 務(wù) 設(shè) 施 漸 趨 配 套 ， 基 礎(chǔ) 設(shè) 施 更 加 完 善 ， 城 鎮(zhèn) 品 位 明 顯 提 高 ， 城 鎮(zhèn) 功 能 日 益 齊 備 ， 鎮(zhèn)容 鎮(zhèn) 貌 顯 著 改 觀 ， 初 步 樹 立 起 良 好 的 對(duì) 外 形 象 。

13、基 礎(chǔ) 建 設(shè) 岳 灘 鎮(zhèn) 服 務(wù) 設(shè) 施 完 善 。 全 鎮(zhèn) 共 有 18所 小 學(xué) ， 2所 初級(jí) 中 學(xué) ， 1所 職 業(yè) 高 級(jí) 中 學(xué) ， 九 年 義 務(wù) 教 育 得 以 普 及 。鎮(zhèn) 衛(wèi) 生 院 主 要 設(shè) 備 齊 全 ， 全 鎮(zhèn) 擁 有 村 級(jí) 、 個(gè) 體 診 所 54家 ， 達(dá) 到 了 人 人 享 有 初 級(jí) 醫(yī) 療 保 健 的 標(biāo) 準(zhǔn) 。人 口 數(shù) 據(jù)總 人 口 39042 0-14歲 女 5170男 19849 15-64歲 (總 ) 24614女 19193 15-64歲 男 12372家 庭 戶 戶 數(shù) 9066 15-64歲 女 12242 家 庭 戶 總 人 口 (

14、總 ) 38923 65歲 及 以 上 (總 ) 3063家 庭 戶 男 19780 65歲 及 以 上 男 1282家 庭 戶 女 19143 65歲 及 以 上 女 17810-14歲 (總 ) 11365 戶 口 本 地 住 在 本 地 382110-14歲 男 6195 岳 灘 鎮(zhèn) 三 輪 摩 托 車 制 造 業(yè) 起 始 于 1988年 ， 當(dāng) 時(shí) 鎮(zhèn) 區(qū) 各 摩 托 車廠 都 沒 有 自 己 的 商 標(biāo) 和 自 己 的 產(chǎn) 品 合 格 證 ， 所 有 摩 托 車 廠 都 是 同 擁 有商 標(biāo) 的 正 三 輪 摩 托 車 企 業(yè) 簽 訂 商 標(biāo) 使 用 許 可 協(xié) 議 ， 使 用 協(xié)

15、議 廠 家 的 產(chǎn)品 合 格 證 。岳 灘 鎮(zhèn) 摩 托 車 行 業(yè) 基 本情 況 分 析三 輪 摩 托 車 行 業(yè) 目 前 現(xiàn) 狀 經(jīng) 過(guò) 十 多 年 的 發(fā) 展 ， 到 2002年 初 ， 岳 灘 鎮(zhèn) 的 正 三 輪 摩 托 車 整 車 生 產(chǎn)企 業(yè) 達(dá) 到 42家 ， 較 大 的 配 套 加 工 企 業(yè) 12家 ， 從 業(yè) 人 員 近 萬(wàn) 人 ， 年 生 產(chǎn)正 三 輪 摩 托 車 20萬(wàn) 輛 ， 已 成 為 全 國(guó) 正 三 輪 摩 托 車 較 大 的 產(chǎn) 出 地 。 從 2002年 3月 份 開 始 ， 在 市 委 、 市 政 府 的 領(lǐng) 導(dǎo) 布 署 下 ， 岳 灘 鎮(zhèn)按 照 原 國(guó) 家

16、經(jīng) 貿(mào) 委 等 十 部 委 關(guān) 于 整 頓 摩 托 車 行 業(yè) 的 通 知 、 國(guó) 家 汽車 產(chǎn) 業(yè) 發(fā) 展 政 策 及 摩 托 車 生 產(chǎn) 準(zhǔn) 入 管 理 辦 法 實(shí) 施 細(xì) 則 ， 結(jié) 合 我 鎮(zhèn)摩 托 車 行 業(yè) 發(fā) 展 的 實(shí) 際 情 況 ， 按 照 發(fā) 揮 市 場(chǎng) 配 置 資 源 基 礎(chǔ) 性 作 用 和 政 府宏 觀 調(diào) 控 相 結(jié) 合 的 原 則 ， 以 生 產(chǎn) 準(zhǔn) 入 為 載 體 ， 堅(jiān) 持 整 頓 與 提 高 并 舉 ， 采取 疏 堵 結(jié) 合 的 辦 法 ， 充 分 運(yùn) 用 行 政 、 經(jīng) 濟(jì) 、 法 律 等 多 種 手 段 ， 加 大 力 度對(duì) 三 輪 摩 托 車 生 產(chǎn) 行

17、 業(yè) 進(jìn) 行 了 治 理 整 頓 。 截 至 2005年 底 ， 岳 灘 鎮(zhèn) 共 有 洛 陽(yáng) 隆 鑫 華 鷹 三 輪 摩 托 車 公 司 、 洛陽(yáng) 力 帆 大 河 三 輪 摩 托 車 有 限 公 司 、 洛 陽(yáng) 北 易 三 輪 摩 托 車 公 司 等 三 家 三 輪摩 托 車 生 產(chǎn) 企 業(yè) 通 過(guò) 國(guó) 家 發(fā) 改 委 生 產(chǎn) 準(zhǔn) 入 考 核 ， 實(shí) 現(xiàn) 生 產(chǎn) 準(zhǔn) 入 ， 取 得 合 法 生 產(chǎn) 資 格 。 其 中 洛 陽(yáng) 隆 鑫 華 鷹 三 輪 摩 托 車 有 限 公 司 ， 洛 陽(yáng) 力 帆 大 河 三輪 摩 托 車 有 限 公 司 兩 家 企 業(yè) 進(jìn) 入 國(guó) 家 商 務(wù) 部 摩 托 車

18、出 口 企 業(yè) 名 錄 庫(kù) ， 取得 三 輪 摩 托 車 出 口 資 格 。 針 對(duì) 岳 灘 鎮(zhèn) 三 輪 摩 托 車 行 業(yè) 的 實(shí) 際 情 況 ， 岳 灘鎮(zhèn) 黨 委 、 政 府 對(duì) 三 輪 摩 托 車 行 業(yè) 發(fā) 展 下 一 步 的 打 算是 ： 在 全 力 扶 持 三 家 已 取 得 生 產(chǎn) 資 格 廠 家 盡 快 做 大 做強(qiáng) 的 基 礎(chǔ) 上 ， 堅(jiān) 決 貫 徹 國(guó) 家 發(fā) 改 委 汽 車 產(chǎn) 業(yè) 政 策 ， 嚴(yán) 格 按 照 發(fā) 揮 市 場(chǎng) 配 置 資 源 基 礎(chǔ) 性 作 用 和 政 府 宏 觀 調(diào) 控 相 結(jié) 合 的 原則 ， 堅(jiān) 持 整 頓 與 提 高 并 舉 方 針 ， 以 生 產(chǎn)

19、 準(zhǔn) 入 為 載 體 ， 運(yùn) 用 行政 、 經(jīng) 濟(jì) 、 法 律 等 多 種 手 段 ， 進(jìn) 一 步 加 大 對(duì) 三 輪 摩 托 車 生 產(chǎn)行 業(yè) 的 強(qiáng) 制 性 整 頓 力 度 ， 促 進(jìn) 岳 灘 鎮(zhèn) 三 輪 摩 托 車 行 業(yè) 快 速 、有 序 、 和 諧 發(fā) 展 。下 步 規(guī) 劃 1、 引 導(dǎo) 企 業(yè) 與 大 型 集 團(tuán) 公 司 進(jìn) 行 重 組 。 按 照 國(guó) 家發(fā) 改 委 對(duì) 三 輪 摩 托 車 生 產(chǎn) 準(zhǔn) 入 管 理 辦 法 的 有 關(guān) 要 求 ，引 導(dǎo) 全 鎮(zhèn) 三 輪 摩 托 車 生 產(chǎn) 企 業(yè) 搶 抓 機(jī) 遇 、 強(qiáng) 強(qiáng) 聯(lián) 合 ，除 已 經(jīng) 準(zhǔn) 入 的 3家 企 業(yè) 外 ， 力

20、爭(zhēng) 再 有 5家 以 上 的 骨 干 企 業(yè)與 大 型 集 團(tuán) 公 司 合 作 ， 成 為 控 股 子 公 司 或 委 托 加 工 廠 ， 進(jìn) 入 國(guó) 家 發(fā) 改 委的 公 告 ， 取 得 合 法 生 產(chǎn) 地 位 。 2、 加 大 企 業(yè) 間 的 整 合 力 度 。 根 據(jù) 岳 灘 鎮(zhèn) 三 輪 摩 托 車 產(chǎn) 業(yè) 發(fā) 展 實(shí) 際 情況 ， 岳 灘 鎮(zhèn) 將 進(jìn) 一 步 加 大 整 合 力 度 ， 把 較 大 規(guī) 模 的 企 業(yè) ， 特 別 是 做 了 大量 前 期 準(zhǔn) 備 工 作 的 企 業(yè) 全 部 納 入 強(qiáng) 力 整 合 范 圍 ， 優(yōu) 化 資 源 配 置 ， 提 高 閑置 資 源 利 用 率

21、 ， 增 強(qiáng) 我 鎮(zhèn) 三 輪 摩 托 車 產(chǎn) 業(yè) 整 體 競(jìng) 爭(zhēng) 優(yōu) 勢(shì) ， 力 爭(zhēng) 使 更 多 的 三 輪 摩 托 車 生 產(chǎn) 企 業(yè) 獲 得 合 法 的 生 產(chǎn) 資 格 。 目 前 已 有 5家 規(guī) 模 較 大 的 企 業(yè) 進(jìn) 行 了 整 合 ， 分 別 是 ： 星 源 車 輛 廠 、 鑫泰 車 輛 廠 整 合 成 為 臻 隆 摩 托 車 有 限 公 司 ;飛 燕 摩 托 車 廠 、 永 鑫 摩 托 車 廠 、 春 風(fēng)摩 托 車 廠 整 合 成 為 重 慶 銀 翔 摩 托 車 有 限 公 司 偃 師 分 公 司 ； 創(chuàng) 新 摩 托 車 廠 、 誠(chéng)隆 摩 托 車 廠 、 精 通 摩 托 車

22、廠 整 合 成 為 華 田 摩 托 車 有 限 公 司 ； 天 龍 摩 配 廠 、 金田 摩 托 車 廠 、 鑫 源 摩 托 車 廠 、 超 越 摩 托 車 廠 整 合 成 為 雙 慶 摩 托 車 有 限 公 司 ；宇 峰 摩 托 車 廠 、 建 忠 摩 配 廠 、 紅 光 車 輛 廠 等 整 合 成 為 華 寶 龍 摩 托 車 有 限 公 司 。這 五 家 公 司 均 按 國(guó) 家 發(fā) 改 委 生 產(chǎn) 準(zhǔn) 入 的 有 關(guān) 要 求 ， 進(jìn) 行 了 廠 房 擴(kuò) 建 ， 添 置 生產(chǎn) 流 水 線 和 檢 測(cè) 流 水 線 ， 具 備 迎 接 “ 準(zhǔn) 入 考 核 ” 的 能 力 。 3、 積 極 推 進(jìn)

23、 專 業(yè) 化 生 產(chǎn) 。 以 準(zhǔn) 入 的 三 輪 摩 托 車 生 產(chǎn) 企 業(yè) 為 中 心 ， 強(qiáng) 制 性推 進(jìn) 企 業(yè) 整 合 ， 堅(jiān) 決 關(guān) 停 非 法 拼 裝 、 生 產(chǎn) 三 輪 摩 托 車 企 業(yè) ， 引 導(dǎo) 具 備 一 定 條件 的 企 業(yè) 轉(zhuǎn) 產(chǎn) 三 輪 摩 托 車 零 部 件 ， 對(duì) 現(xiàn) 有 的 三 輪 摩 托 車 配 套 產(chǎn) 品 廠 家 進(jìn) 行 整合 ， 組 建 10-15家 具 有 一 定 規(guī) 模 和 技 術(shù) 優(yōu) 勢(shì) 的 三 輪 摩 托 車 配 套 廠 家 ， 努 力 實(shí) 現(xiàn) 社 會(huì) 化 生 產(chǎn) 和 專 業(yè) 化 分 工 的 發(fā) 展 目 標(biāo) 。 4、 提 高 企 業(yè) 自 主 研

24、發(fā) 能 力 和 技 術(shù) 創(chuàng) 新 能 力 。 一方 面 ， 鼓 勵(lì) 企 業(yè) 引 進(jìn) 技 術(shù) 、 管 理 人 才 ， 不 斷 提 高 管理 水 平 和 產(chǎn) 品 質(zhì) 量 ， 切 實(shí) 增 強(qiáng) 企 業(yè) 市 場(chǎng) 競(jìng) 爭(zhēng) 力 。 另一 方 面 ， 引 導(dǎo) 企 業(yè) 進(jìn) 行 科 技 創(chuàng) 新 ， 開 發(fā) 具 有 自 主 知識(shí) 產(chǎn) 權(quán) 的 產(chǎn) 品 ， 力 爭(zhēng) 用 3-5年 的 時(shí) 間 ， 使 洛 陽(yáng) 隆 鑫 華鷹 三 輪 摩 托 車 有 限 公 司 、 洛 陽(yáng) 力 帆 大 河 三 輪 摩 托 車 有 限 公 司 、 洛 陽(yáng) 北易 大 陽(yáng) 三 輪 摩 托 車 有 限 公 司 等 企 業(yè) 擁 有 獨(dú) 立 自 主 的 產(chǎn)

25、 品 商 標(biāo) 和 品 牌 。 5、 籌 建 高 水 平 的 公 共 技 術(shù) 服 務(wù) 平 臺(tái) 。 聘 請(qǐng) 一 批 技 術(shù) 、 管 理 和 市場(chǎng) 營(yíng) 銷 方 面 的 專 家 ， 包 括 熟 悉 國(guó) 際 采 購(gòu) 規(guī) 則 和 質(zhì) 量 標(biāo) 準(zhǔn) 的 專 家 ， 組 建 岳灘 鎮(zhèn) 三 輪 摩 托 車 行 業(yè) 的 公 共 技 術(shù) 平 臺(tái) 。 該 平 臺(tái) 的 主 要 任 務(wù) 是 緊 密 跟 蹤 三輪 摩 托 車 市 場(chǎng) 發(fā) 展 的 最 新 動(dòng) 態(tài) ， 推 動(dòng) 我 鎮(zhèn) 三 輪 摩 托 車 行 業(yè) 在 新 技 術(shù) 方 面 的 引 進(jìn) 、 吸 收 、 轉(zhuǎn) 化 和 推 廣 ， 在 經(jīng) 營(yíng) 管 理 、 市 場(chǎng) 分 析 、

26、 技 術(shù) 攻 關(guān) 、 新 產(chǎn)品 研 發(fā) 等 方 面 為 全 鎮(zhèn) 三 輪 摩 托 車 生 產(chǎn) 企 業(yè) 提 供 跟 蹤 指 導(dǎo) ， 使 岳 灘 鎮(zhèn) 三 輪摩 托 車 行 業(yè) 的 整 體 實(shí) 力 得 到 大 幅 度 提 高 。 6、 做 大 做 強(qiáng) 骨 干 企 業(yè) 。 制 定 出 臺(tái) 相 關(guān) 優(yōu) 惠 政 策 ，在 融 資 、 用 地 、 用 電 等 方 面 ， 對(duì) 整 合 準(zhǔn) 入 企 業(yè) 予 以 重點(diǎn) 傾 斜 ， 扶 強(qiáng) 做 大 ， 打 響 基 地 品 牌 。 7、 規(guī) 范 行 業(yè) 協(xié) 會(huì) 管 理 。 成 立 三 輪 摩 托 車 行 業(yè) 協(xié) 會(huì) ， 與 市 工 商 、 質(zhì)量 技 術(shù) 監(jiān) 督 、 公

27、安 等 職 能 部 門 配 合 ， 按 照 三 輪 摩 托 車 行 業(yè) 行 政 法 規(guī) 和 技 術(shù) 規(guī)范 強(qiáng) 制 性 要 求 ， 規(guī) 范 和 理 順 三 輪 摩 托 車 行 業(yè) 的 生 產(chǎn) 經(jīng) 營(yíng) 秩 序 。岳 灘 鎮(zhèn) 全 力 扶 持 摩 托 車 企 業(yè) 做 大 做 強(qiáng) ， 抓 好 治 理 整 頓 、 保 證 公 平 競(jìng) 爭(zhēng) 環(huán) 境 項(xiàng) 目 簡(jiǎn) 介 （ 略 ）第 一 部 分 、 營(yíng) 銷 策 劃 營(yíng) 銷 總 體 策 略 是 仔 細(xì) 分 析 、 科 學(xué) 劃 分 并 準(zhǔn) 確 切 入 目 標(biāo) 市 場(chǎng) ， 通 過(guò) 全 方位 地 運(yùn) 用 營(yíng) 銷 策 略 ， 最 大 限 度 提 升 項(xiàng) 目 的 附 加 價(jià)

28、值 ， 獲 取 項(xiàng) 目 的 最 大 利 潤(rùn) ，并 全 面 樹 立 和 提 升 企 業(yè) 形 象 及 項(xiàng) 目 形 象 。 概 括 本 項(xiàng) 目 的 營(yíng) 銷 總 體 策 略 ， 可 以簡(jiǎn) 述 為 “ 五 個(gè) 一 ” ， 即 樹 立 一 個(gè) 新 銳 概 念 、 倡 導(dǎo) 一 個(gè) 財(cái) 富 理 念 、 提 煉 一 個(gè) 鮮 明 主 題 、 啟 動(dòng) 一 個(gè) 前 衛(wèi) 市 場(chǎng) 、 醞 釀 一 場(chǎng) 熱 銷 風(fēng) 暴 。一 、 項(xiàng) 目 營(yíng) 銷 總 體 策 略 根 據(jù) 本 項(xiàng) 目 “ 五 個(gè) 一 ” 的 總 體 營(yíng) 銷 策 略 ， 擬 訂 本 項(xiàng)目 的 營(yíng) 銷 目 標(biāo) 方 針 如 下 ， 作 為 本 項(xiàng) 目 營(yíng) 銷 工 作

29、綱 領(lǐng) 的完 善 和 充 實(shí) 。1. 樹 立 一 個(gè) 新 銳 概 念 ： 工 業(yè) 區(qū) 內(nèi) 的 配 套 商 業(yè) 服 務(wù) 。2. 倡 導(dǎo) 一 個(gè) 財(cái) 富 理 念 ： 工 業(yè) 區(qū) 商 業(yè) 、 配 套 式 服 務(wù) 、 穩(wěn) 定 性 回 報(bào) 。3. 提 煉 一 個(gè) 鮮 明 主 題 ： 偃 師 工 業(yè) 區(qū) 內(nèi) 的 投 資 旺 鋪 。4. 啟 動(dòng) 一 個(gè) 前 衛(wèi) 市 場(chǎng) ： 崇 尚 “ 工 業(yè) 區(qū) 商 業(yè) 、 配 套 式 服 務(wù) ” ， 摒 棄 傳 統(tǒng) 商 業(yè) 的 投 資 方 式 ， 打 造 專 業(yè) 市 場(chǎng) 的 投 資 新 潮 。5. 醞 釀 一 場(chǎng) 財(cái) 富 風(fēng) 暴 ： 本 項(xiàng) 目 將 傳 統(tǒng) 商 業(yè) 行 為

30、 上 升 為 現(xiàn) 代 全 新 的 專 業(yè) 市 場(chǎng) 商 業(yè) ， 力 爭(zhēng) 推 動(dòng) 商 業(yè) 房 地 產(chǎn) 市 場(chǎng) 開 發(fā) 的 全 新 變 革 ， 避 開 傳 統(tǒng) 商 業(yè) 的 競(jìng) 爭(zhēng) ， 同 時(shí) 本 項(xiàng) 目 所 在 位 置 為 偃 師 市 的 工 業(yè) 區(qū) 。 不 可 多 得 的 商 業(yè) 位 置 ， 不 可 復(fù) 制 的 稀 缺 地 段 。 雅 迪 商 貿(mào) 城 將 掀 起 一 場(chǎng) 力 拔 頭 籌 的 財(cái) 富 熱 銷 風(fēng) 暴 。 二 、 項(xiàng) 目 營(yíng) 銷 目 標(biāo) 方 針 自 2008年 世 界 經(jīng) 濟(jì) 危 機(jī) 之 后 ， 房 地 產(chǎn) 市 場(chǎng) 一 度 陷 入 低 谷 。2009年 10月 份 以 后 才 有 所

31、緩 解 ， 但 是 緊 接 而 至 的 就 是 國(guó) 家 對(duì) 房 地產(chǎn) 的 調(diào) 控 。 為 保 障 居 民 住 房 ， 國(guó) 家 出 臺(tái) 了 一 系 列 的 房 地 產(chǎn) 調(diào) 控 政 策 。直 至 今 天 ， 國(guó) 家 對(duì) 房 地 產(chǎn) 的 調(diào) 控 仍 未 放 松 。 但 是 這 些 政 策 和 調(diào) 控 ，只 針 對(duì) 住 宅 型 項(xiàng) 目 。 對(duì) 于 商 業(yè) 項(xiàng) 目 而 言 ， 現(xiàn) 如 今 市 場(chǎng) 相 對(duì) 較 為 火 爆 。但 是 也 是 受 到 一 些 小 的 挫 折 。三 、 項(xiàng) 目 的 市 場(chǎng) 分 析 與 定 位 ：（ 一 ） 市 場(chǎng) 分 析 現(xiàn) 如 今 經(jīng) 濟(jì) 不 景 氣 的 情 況 下 ， 投

32、資 成 為 大 多 數(shù) 人 的 心 病 。 之前 很 多 人 投 資 房 地 產(chǎn) ， 認(rèn) 為 是 增 值 保 值 的 物 業(yè) 。 現(xiàn) 如 今 ， 國(guó) 家 的 調(diào) 控 政 策 是 有 增 無(wú) 減 ， 使 得 大 部 分 投 資 客 選 擇 放 棄 。但 是 還 是 有 很 多 人 瞄 準(zhǔn) 了 商 業(yè) 地 產(chǎn) 這 塊 “ 肥 肉 ” ， 開 始從 事 商 業(yè) 地 產(chǎn) 的 投 資 。 中 國(guó) 兩 大 炒 房 團(tuán) 在 早 些 年 活 動(dòng) 甚 是 活 躍 。 但 是 從 08經(jīng) 濟(jì) 危 機(jī) 開 始也 是 按 兵 不 動(dòng) 。 自 從 2010年 開 始 ， 他 們 轉(zhuǎn) 型 投 資 商 業(yè) 地 產(chǎn) ， 見

33、到 了 一 定的 經(jīng) 濟(jì) 效 益 。 所 以 現(xiàn) 在 商 業(yè) 地 產(chǎn) 成 為 新 一 輪 的 投 資 熱 浪 。 商 業(yè) 分 為 專 業(yè) 市 場(chǎng) 、 沿 街 商 鋪 、 購(gòu) 物 廣 場(chǎng) 、 步 行 街 、 商 貿(mào) 城 。其 中 商 貿(mào) 城 是 專 業(yè) 市 場(chǎng) 形 式 體 現(xiàn) ， 因 為 商 貿(mào) 城 是 有 周 邊 的 商 業(yè) 氛 圍 所 影 響 的 ， 有 一 定 的 目 標(biāo) 性 。 商 戶 和 商 品 也 是 定 值 ， 這 樣 有 利 于 把 商 業(yè)與 商 品 共 同 做 大 做 強(qiáng) 。（ 二 ） 商 貿(mào) 城 行 業(yè) 分 析 前 幾 年 的 商 業(yè) 投 資 ， 人 們 基 本 是 聚 焦

34、在 沿 街 商鋪 與 步 行 商 業(yè) 街 的 投 資 上 。 對(duì) 于 商 貿(mào) 城 和 購(gòu) 物 廣 場(chǎng)投 資 興 趣 不 濃 厚 。 認(rèn) 為 投 資 這 種 專 業(yè) 市 場(chǎng) 有 一 定 的風(fēng) 險(xiǎn) 性 。 但 是 隨 著 商 業(yè) 地 產(chǎn) 的 不 斷 轉(zhuǎn) 型 ， 對(duì) 于 商 貿(mào)城 ， 有 更 多 的 投 資 客 看 好 。 認(rèn) 為 只 有 投 資 專 業(yè) 型 市 場(chǎng) ， 才 能 是 長(zhǎng) 久 的 生 金 選 擇 。 項(xiàng) 目 在 摩 托 車 廠 工 業(yè) 區(qū) ， 有 大 量 的 摩 托 車 生 產(chǎn) 廠 家 。 這 樣 就 有 很 多摩 托 車 經(jīng) 銷 商 來(lái) 此 參 觀 或 購(gòu) 置 摩 托 車 。 同 時(shí)

35、 也 需 要 大 量 的 購(gòu) 置 配 件 ， 摩 配 城 就 是 摩 托 車 經(jīng) 銷 商 們 的 配 件 選 擇 地 ， 在 這 里 可 以 看 到 所 有 廠 家 的 配 件 ，無(wú) 需 到 處 去 看 去 找 。 對(duì) 于 商 戶 也 是 會(huì) 迎 來(lái) 更 多 的 客 戶 。（ 三 ） 岳 灘 鎮(zhèn) 摩 配 城 市 場(chǎng) 分 析1、 項(xiàng) 目 周 邊 具 有 充 足 的 消 費(fèi) 力 ； u位 置 優(yōu) 越 ， 交 通 便 利 （ 偃 洛 快 速 通 道 ） ；u建 筑 規(guī) 劃 和 設(shè) 計(jì) 理 念 超 前 （ 摩 配 城 與 商 務(wù) 寫 字 樓 ） ；u業(yè) 態(tài) 規(guī) 劃 定 位 合 理 ；u調(diào) 整 入 市

36、價(jià) 格 頗 具 競(jìng) 爭(zhēng) 力 ；u配 有 商 務(wù) 寫 字 綜 合 樓 ， 配 套 設(shè) 施 完 善 ；（ 四 ） 本 項(xiàng) 目 的 SWOT分 析 機(jī) 會(huì) ：u政 府 支 持 ；u周 邊 為 摩 托 車 廠 工 業(yè) 區(qū) ， 需 要 配 件 批 發(fā) 銷 售 城 ；u商 家 對(duì) 此 區(qū) 域 有 投 資 熱 情 ； 優(yōu) 勢(shì) ： u項(xiàng) 目 離 上 海 國(guó) 際 商 貿(mào) 城 較 近 ， 勢(shì) 必 存 在 客 源 分 流 ；u項(xiàng) 目 周 邊 規(guī) 劃 用 地 為 工 業(yè) ， 缺 乏 消 費(fèi) 前 景 ；u目 前 房 地 產(chǎn) 投 資 市 場(chǎng) 低 靡 。 劣 勢(shì) ：u項(xiàng) 目 位 置 在 鄉(xiāng) 鎮(zhèn) ；u項(xiàng) 目 周 邊 人 氣

37、不 足 ；u本 地 市 場(chǎng) 消 費(fèi) 力 欠 缺 ；u項(xiàng) 目 規(guī) 模 較 小 ；u項(xiàng) 目 推 廣 力 度 欠 缺 ； 威 脅 ： 通 過(guò) 充 分 的 市 場(chǎng) 調(diào) 研 分 析 和 對(duì) 項(xiàng) 目 的 SWOT比 較 ，同 時(shí) 結(jié) 合 本 項(xiàng) 目 的 未 來(lái) 招 商 ， 建 議 項(xiàng) 目 定 位 如 下 ：（ 五 ） 項(xiàng) 目 定 位 主 題 定 位 ： 雅 迪 商 貿(mào) 城 1#樓 ： 雅 迪 商 務(wù) 大 廈 集 商 務(wù) 酒 店 、 便 利 超 市 、 洗 浴 中 心 、 寫 字 樓 為 一 體 。 一 層 ： 酒 店 大 堂 、 宴 會(huì) 大 廳 、 便 利 超 市 。 二 層 洗 浴 中 心 。 三 層

38、至 五 層 為 商 務(wù) 酒 店 客 房 。 六 至 八 層 為 商 務(wù) 寫 字 樓 。 功 能 定 位 ：摩 托 車 配 件 批 零 、 物 流 公 司 。 2#樓 ： 雅 迪 摩 配 城 1、 項(xiàng) 目 規(guī) 劃 商 務(wù) 寫 字 樓 ， 在 此 區(qū) 域 顯 然 不 適 合 做 寫 字 樓 。 但 是 可 以 利 用 其 自 身 特 點(diǎn) （ 戶 型 小 ， 公 寓 式 ） ， 將 其 打 造 成 工 業(yè) 區(qū) 內(nèi) 的 商 務(wù) 快 捷 酒 店 ， 配 有 洗 浴 中 心 ， 便 利 超 市 等 。2、 項(xiàng) 目 所 處 區(qū) 域 為 摩 托 車 廠 工 業(yè) 區(qū) ， 周 邊 基 本 都 是 大 型 摩 托

39、車 廠 ， 這 樣 的 話 勢(shì) 必 帶 動(dòng) 項(xiàng) 目 商 家 。 所 以 項(xiàng) 目 的 定 位 為 摩 配 批 零 。 3、 項(xiàng) 目 所 在 區(qū) 域 內(nèi) 無(wú) 大 型 物 流 公 司 ， 另 外 如 果 作 為 一 個(gè) 批 發(fā) 商 城 來(lái) 講 ， 也 是 需 要 有 物 流 公 司 的 支 持 。理 由 ： 雅 迪 商 務(wù) 大 廈 分 區(qū) ：一 層 ： 商 務(wù) 酒 店 大 堂 、 便 利 超 市 、 宴 會(huì) 大 廳 二 層 ： 洗 浴 中 心 三 層 至 五 層 ： 商 務(wù) 酒 店 客 房 六 至 八 層 ： 商 務(wù) 寫 字 樓 在 市 場(chǎng) 定 位 與 項(xiàng) 目 定 位 相 結(jié) 合 的 基 礎(chǔ) 上 ，

40、 將 目 標(biāo)消 費(fèi) 群 鎖 定 為 以 下 人 群 。1 按 購(gòu) 鋪 動(dòng) 機(jī) ： （ 1） 自 營(yíng) 業(yè) 者 ； （ 2） 投 資 者 。2 按 地 理 位 置 ：（ 1） 本 區(qū) 域 及 鄰 近 周 邊 地 區(qū) 積 蓄 頗 豐 或 收 入 較 高 者 （ 企 事 業(yè) 單 位 領(lǐng) 導(dǎo) 、 部 門 負(fù) 責(zé) 人 、 經(jīng) 營(yíng) 較 為 成 功 的 民 營(yíng) 企 業(yè) 主 、 個(gè) 體 工 商 戶 等 ） ， 將 之 作 為 個(gè) 人 投 資 理 財(cái) 的 渠 道 。 （ 六 ） 目 標(biāo) 消 費(fèi) 群 定 位購(gòu) 鋪 動(dòng) 機(jī) 投 資 者自 營(yíng) 業(yè) 者 （ 2） 外 出 打 工 族 中 收 入 、 積 蓄 較 高 者 ，

41、 將 之 作 為 安 家 立 業(yè) 、 保 值 增 值 的 手 段 。（ 3） 有 多 年 積 蓄 ， 信 奉 “ 一 鋪 富 三 代 ” ， 渴 望 以 黃 金 旺 鋪傳 承 家 業(yè) 、 頤 養(yǎng) 天 年 的 中 老 年 人 。（ 4） 手 中 有 余 資 閑 金 ， 為 尋 到 更 好 投 資 升 值 渠 道 的 其 他 富 裕 階 層 。（ 5） 人 脈 關(guān) 系 客 戶 。 雅 迪 商 貿(mào) 城 的 可 銷 售 面 積 如 表 所 示 。 雅 迪 商 貿(mào) 城 的 可 銷 售 面 積 說(shuō) 明 表建 筑 結(jié) 構(gòu) 位 置 可 售 面 積主 題 商 業(yè) 沿 街 商 鋪 約 平 方 米一 、 二 、 三

42、 、 四 、 五 樓 內(nèi) 街 商 業(yè) 商 場(chǎng) 內(nèi) 部 約 平 方 米四 、 銷 售 目 標(biāo) 及 目 標(biāo) 分 解（ 一 ） 銷 售 目 標(biāo) 雅 迪 商 貿(mào) 城 的 銷 售 目 標(biāo) 如 表 所 示 。銷 售 階 段 銷 售 目 標(biāo) 百 分 比內(nèi) 部 認(rèn) 購(gòu) 和 開 盤 期 內(nèi) 銷 售 平 方 米 %強(qiáng) 銷 期 銷 售 平 方 米 %銷 售 鞏 固 期 銷 售 平 方 米 %（ 二 ） 銷 售 目 標(biāo) 分 解雅 迪 商 貿(mào) 城 的 銷 售 目 標(biāo) 計(jì) 劃 1、 入 市 時(shí) 機(jī) ： 根 據(jù) 規(guī) 劃 與 工 程 進(jìn) 度 以 及 營(yíng) 銷 準(zhǔn) 備 ， 在 2012年5月 份 啟 動(dòng) ， 可 以 抓 住 現(xiàn)

43、在 客 戶 對(duì) 雅 迪 商 貿(mào) 城 項(xiàng) 目 期 望 的 機(jī) 會(huì) 。掀 起 新 的 銷 售 高 潮 。2、 入 市 姿 態(tài) ： 以 全 市 “ 摩 配 商 業(yè) 、 專 業(yè) 市 場(chǎng) ” 形 象 登 場(chǎng) ， 開 創(chuàng)全 新 專 業(yè) 市 場(chǎng) 商 業(yè) 投 資 經(jīng) 營(yíng) 理 念 。五 、 項(xiàng) 目 銷 售 時(shí) 機(jī) 、 價(jià) 格 、付 款 方 式 、 優(yōu) 惠 及 銷 售 計(jì) 劃（ 一 ） 項(xiàng) 目 入 市 時(shí) 機(jī) 及 姿 態(tài)為 了 更 好 地 在 后 續(xù) 營(yíng) 銷 過(guò) 程 中 充 分 體 現(xiàn) 總 體 營(yíng) 銷 策 略 和 達(dá) 成 目 標(biāo) 方 針的 實(shí) 現(xiàn) ， 綜 合 項(xiàng) 目 要 素 資 源 和 營(yíng) 銷 推 廣 傳 播 要

44、 素 ， 結(jié) 合 項(xiàng) 目 定 位 ， 確定 以 下 銷 售 時(shí) 機(jī) 及 價(jià) 格 。 價(jià) 格 定 位 的 原 則 ： 采 用 比 價(jià) 法 和 綜 合 平 衡 法 。物 業(yè) 對(duì) 比 ：上 海 國(guó) 際 商 貿(mào) 城（ 二 ） 價(jià) 格 定 位 及 價(jià) 格 策 略地 段 較 好 ， 項(xiàng) 目 規(guī) 劃 合 理 ， 交 通 方 便 ， 展 示 性 強(qiáng) ， 發(fā) 展 商 實(shí) 力 較 強(qiáng) ，廣 告 覆 蓋 面 廣 。銷 售 均 價(jià) 4500元 / 租 價(jià) 與 售 價(jià) 換 算 公 式 ： 租 價(jià) =(銷 售 價(jià) 格 投 資 回 報(bào) 率 ) 12如 果 按 照 正 常 街 鋪 8 的 投 資 回 報(bào) 率 計(jì) 算 ，銷 售

45、 價(jià) 格 （ 租 價(jià) 20元 12） 8% 3000元 街 鋪 均 價(jià) 試 算 ：但 是 根 據(jù) 實(shí) 際 情 況 而 看 ， 項(xiàng) 目 所 在 區(qū) 域 內(nèi) 的 租 金 價(jià) 位 較 低 ， 但 是 商鋪 的 銷 售 價(jià) 格 還 是 較 為 樂 觀 。按 照 正 常 沿 街 商 鋪 銷 售 均 價(jià) 應(yīng) 為 4000元 / 內(nèi) 街 商 鋪 銷 售 均 價(jià) 為 1層 3600元 / ； 二 層 為 3200元 / ； 三 層 為 2900元 / ； 四 層 為 2500元 / ； 五 層 為 2000元 / 。 其 中 起 價(jià) 為 元 /平 方米 ， 最 高 價(jià) 為 元 /平 方 米 。此 價(jià) 格 為

46、前 期 開 盤 價(jià) 格 ， 后 期 可 根 據(jù) 銷 售 情 況 進(jìn) 行 調(diào) 整 。 采 取 “ 低 開 高走 ” 型 平 價(jià) 策 略 ， 開 盤 后 兩 個(gè) 月 作 為 第 一 階 段 的 價(jià) 格 調(diào) 整 （ 略 升 ） ， 均價(jià) 為 元 /m2， 尾 盤 銷 售 變 相 略 降 （ 打 折 ） 。 由 于 本 項(xiàng) 目 的 目 標(biāo) 客 戶 以 投 資 客 為 主 ， 應(yīng) 充 分 考慮 其 對(duì) 于 資 金 周 轉(zhuǎn) 的 需 要 ， 建 議 發(fā) 展 商 盡 量 爭(zhēng) 取 按 揭銀 行 提 供 更 具 靈 活 的 付 款 方 式 。 還 可 根 據(jù) 少 數(shù) 客 戶 的 特 殊 情 況 提 供 建 筑分

47、期 付 款 或 首 期 款 分 期 付 款 方 式 ， 使 客 戶 在 付 款 方 式 具 有 更 大 的 靈 活 性 。 各 種 付 款 方 式 的 銷 售 折 扣 應(yīng) 根 據(jù) 不 同 銷 售 時(shí) 期 的 具 體 情 況 進(jìn) 行 調(diào) 整 。內(nèi) 部 認(rèn) 購(gòu) 期 由 于 工 程 形 象 不 理 想 ， 客 戶 猶 豫 與 觀 望 心 態(tài) 較 濃 ， 可 在 折 扣 上放 低 3%， 以 吸 引 客 戶 盡 早 落 定 ； 公 開 發(fā) 售 期 在 買 家 聚 集 、 人 氣 旺 盛 、 工 程形 象 日 益 良 好 的 有 利 形 勢(shì) 下 ， 可 將 折 扣 進(jìn) 行 上 調(diào) ； 至 沖 刺 期 與

48、 尾 盤 期 ， 由于 剩 余 單 位 客 戶 可 選 擇 余 地 不 大 ， 故 可 再 次 放 低 折 扣 2%， 以 刺 激 客 戶 成 交 ，盡 快 消 化 剩 余 尾 盤 、 實(shí) 現(xiàn) 利 潤(rùn) 。（ 三 ） 付 款 方 式 及 折 扣 控 制 作 為 商 業(yè) 投 資 性 項(xiàng) 目 ， 其 消 費(fèi) 群 體 基 本 由 投 資者 和 用 家 組 成 ， 他 們 普 遍 對(duì) 資 金 調(diào) 配 的 敏 感 度 較強(qiáng) ， 投 資 意 識(shí) 強(qiáng) 烈 ， 由 此 必 須 提 供 更 具 靈 活 性 的付 款 方 式 ， 既 能 讓 客 戶 減 少 資 金 壓 力 ， 又 能 實(shí) 現(xiàn)快 速 銷 售 的 目

49、的 。 建 議 采 取 縮 小 付 款 方 式 間 折 扣， 將 客 戶 自 然 引 導(dǎo) 為 選 擇 銀 行 按 揭 的 付 款 方 式 來(lái)降 低 客 戶 付 款 的 資 金 壓 力 。付 款 方 式 折 扣 比 例 說(shuō) 明 一 次 性 付 款 0.95 30% 首 期 5成 ， 十 日 內(nèi) 付 清 全 款按 揭 付 款 0.97 70% 首 期 5成 ， 余 款 銀 行 按 揭綜 合 折 扣 0.968 付 款 折 扣 方 案正 常 折 扣 方 式 根 據(jù) 經(jīng) 驗(yàn) 與 操 作 水 平 ， 整 個(gè) 項(xiàng) 目 計(jì) 劃 在 2年 內(nèi) 銷 售 90 以 上 是比 較 有 把 握 的 。 今 年 完 成

50、 60 以 上 的 銷 售 率 ， 明 年 完 成 30 以 上 的 銷 售 率 。本 項(xiàng) 目 作 為 純 商 業(yè) 項(xiàng) 目 ， 市 場(chǎng) 的 運(yùn) 作 一 般 是 “ 招 商 先 行 ” 。 是 指 項(xiàng)目 在 成 功 招 商 20 30 的 情 況 下 ， 開 始 銷 售 ， 以 核 心 租 戶 （ 主 力店 、 一 級(jí) 品 牌 ） 的 入 駐 來(lái) 帶 動(dòng) 銷 售 。由 于 目 前 本 項(xiàng) 目 特 殊 要 求 ， 我 建 議 以 賣 為 主 ， 以 租 為 輔 。 綜 合 以上 因 素 ， 根 據(jù) 項(xiàng) 目 運(yùn) 作 的 要 求 建 議 本 項(xiàng) 目 的 ：（ 四 ） 銷 售 計(jì) 劃 對(duì) 外 公 布 價(jià)

51、 格 ， 銷 售 人 員 向 客 戶 作 介 紹 ， 以 自 然 放 號(hào) 的 形 式 ， 將 全部 分 盤 量 推 向 市 場(chǎng) ， 根 據(jù) 每 日 由 銷 售 人 員 上 報(bào) 的 意 向 房 號(hào) 進(jìn) 行 統(tǒng) 計(jì) 分析 ， 觀 測(cè) 市 場(chǎng) 購(gòu) 買 傾 向 及 價(jià) 格 承 受 情 況 ， 為 解 籌 前 的 銷 控 提 供 市 場(chǎng) 依據(jù) ； 而 后 以 銷 控 放 號(hào) 方 式 作 引 導(dǎo) 性 吸 籌 。 所 有 期 間 的 放 號(hào) 均 采 用 收 籌金 給 予 一 定 折 扣 的 政 策 。 前 來(lái) 預(yù) 訂 的 客 戶 需 繳 納 五 千 至 一 萬(wàn) 的 誠(chéng) 意 金 ，可 在 正 式 簽 約 時(shí)

52、優(yōu) 惠 10000元 并 同 時(shí) 享 受 項(xiàng) 目 正 常 優(yōu) 惠 。排 號(hào) 認(rèn) 籌 期 定 在 2012年 5月 1日 ， 正 式 解 籌 期暫 定 于 2012年 8月 1日 。放 號(hào) 方 式 ： 打 造 新 商 業(yè) ， 引 爆 新 商 潮顛 覆 舊 格 局 ， 創(chuàng) 造 新 商 機(jī)六 、 推 廣 執(zhí) 行 策 略一 、 營(yíng) 銷 策 略（ 一 ） 營(yíng) 銷 核 心1、 核 心 策 略 第 一 階 段 ： 產(chǎn) 品 營(yíng) 銷 地 段 、 價(jià) 格 ， 產(chǎn) 品 本 身 的 競(jìng) 爭(zhēng) 。第 二 階 段 ： 服 務(wù) 營(yíng) 銷 返 租 、 經(jīng) 營(yíng) 管 理 、 主 力 店 ， 產(chǎn) 品 附 加 價(jià) 值 的 競(jìng) 爭(zhēng) 。品

53、牌 定 位 ： 偃 師 工 業(yè) 區(qū) 的 稀 缺 商 業(yè) 。核 心 概 念 ： 創(chuàng) 造 新 商 機(jī) 。（ 二 ） 階 段 推 廣 思 路商 業(yè) 項(xiàng) 目 的 推 廣 的 二 個(gè) 發(fā) 展 階 段 ： 1、 一 鋪 養(yǎng) 三 代 ， 現(xiàn) 代 富 偃 師 。2、 鼎 立 南 大 門 ， 打 造 新 財(cái) 富 。3、 放 牧 資 本 、 蓄 養(yǎng) 財(cái) 富（ 三 ） 營(yíng) 銷 主 題以 整 合 的 力 量 重 新 定 義 偃 師 商 業(yè) 。 1、 宣 傳 片 播 放 、 報(bào) 紙 、 現(xiàn) 場(chǎng) 、 單 張 等 。主 要 任 務(wù) ： 樹 立 項(xiàng) 目 形 象 ， 傳 播 項(xiàng) 目 內(nèi) 容 ， 輔 助 項(xiàng) 目 營(yíng) 銷 手 段

54、。目 的 ： 讓 大 眾 知 道 我 們 項(xiàng) 目 是 偃 師 工 業(yè) 區(qū) 的 商 業(yè) 中 心 ， 使 之 產(chǎn) 生 投 資 興 趣 。2、 短 信 群 發(fā) 、 戶 外 顯 示 屏 等 。主 要 任 務(wù) ： 炒 作 項(xiàng) 目 地 段 、 炒 作 項(xiàng) 目 前 景 、 炒 作 稀 缺 經(jīng) 濟(jì) 對(duì) 投 資 的 優(yōu) 勢(shì) 。目 的 ： 引 導(dǎo) 投 資 者 的 投 資 思 維 。3、 活 動(dòng)主 要 任 務(wù) ： 制 造 人 氣 ， 吸 引 關(guān) 注 。目 的 ： 一 對(duì) 一 的 促 銷 活 動(dòng) 可 以 拉 動(dòng) 投 資 者 即 時(shí) 購(gòu) 買 行 為 。二 、 推 廣 執(zhí) 行 計(jì) 劃（ 一 ） 戰(zhàn) 略 部 署 目 的 ：

55、 當(dāng) 開 盤 后 我 們 必 將 引 入 主 力 店 ， 主 力 店 將成 為 我 們 訴 求 重 點(diǎn) 。 通 過(guò) 對(duì) 主 力 店 的 宣 傳 達(dá) 到 讓 投 資 者 有 信心 的 目 的 。 主 要 形 式 ： 報(bào) 紙 廣 告 、 DM、 戶 外 廣 告（ 二 ） 主 力 店 的 魅 力目 的 ： 本 階 段 主 要 是 將 項(xiàng) 目 返 租 信 息 傳 達(dá) 給 投 資 者 ，通 過(guò) 硬 廣 與 軟 文 來(lái) 吸 引 投 資 者 達(dá) 到 投 資 的 目 的主 要 形 式 ： 報(bào) 紙 廣 告 、 DM。（ 三 ） 真 正 返 租 收 益 目 的 ： 本 階 段 的 目 的 將 更 加 明 確 ,我

56、 們 如 果 連 實(shí) 在 的 促 銷 手 法還 達(dá) 不 到 銷 售 效 果 的 話 。 我 們 必 須 采 用 大 量 的 活 動(dòng) 為 項(xiàng) 目 聚 集 人 氣 ，通 過(guò) 口 碑 、 現(xiàn) 場(chǎng) 結(jié) 合 促 銷 方 式 ， 三 重 攻 擊 投 資 者 與 經(jīng) 營(yíng) 者 ， 讓 他 們覺 得 這 里 才 是 投 資 的 熱 土 。主 要 形 式 ： 報(bào) 紙 、 活 動(dòng)（ 四 ） 實(shí) 惠 活 動(dòng) 感 銷目 的 ： 其 實(shí) 對(duì) 偃 師 人 而 言 ， 看 到 實(shí) 際 的 利 益 比 任 何 概 念 都 要 實(shí)在 ， 當(dāng) 我 們 的 主 力 店 、 返 租 等 等 過(guò) 完 以 后 ， 我 們 的 重 點(diǎn) 開

57、始 轉(zhuǎn) 向促 銷 ， 通 過(guò) 贈(zèng) 送 、 打 折 等 形 式 來(lái) 刺 激 購(gòu) 買 行 為 。 主 要 形 式 ： 報(bào) 紙 廣 告 、 DM、 促 銷 活 動(dòng) 。（ 五 ） 活 動(dòng) 引 爆 銷 售 根 據(jù) 本 案 營(yíng) 銷 宣 傳 策 略 ， 通 過(guò) 切 實(shí) 、 有 效 的 廣 告 安 排 ，突 出 重 點(diǎn) ， 彰 顯 項(xiàng) 目 特 點(diǎn) ， 提 高 本 案 的 知 名 度 與 美 譽(yù) 度 ，支 持 本 項(xiàng) 目 的 銷 售 工 作 。 能 促 使 客 戶 ， 引 起 關(guān) 注 ， 引 起興 趣 ， 引 起 欲 望 ， 實(shí) 施 行 動(dòng) 。七 、 雅 迪 商 貿(mào) 城 的 廣 告 計(jì) 劃 方 案一 、 項(xiàng) 目

58、 銷 售 廣 告 目 標(biāo)（ 一 ） 總 目 標(biāo) 根 據(jù) 本 案 的 特 點(diǎn) ， 初 步 確 定 本 案 的 目 標(biāo) 市 場(chǎng) 可 包 括 ：1 第 一 目 標(biāo) 市 場(chǎng) ： 偃 師 市 本 地 （ 包 括 下 屬 城 鎮(zhèn) ） ；2 第 二 目 標(biāo) 市 場(chǎng) ： 偃 師 市 周 邊 地 區(qū) （ 如 ： 洛 陽(yáng) 市 等 具 有 潛 在購(gòu) 買 力 的 地 區(qū) ） 。（ 二 ） 廣 告 目 標(biāo) 綜 述1 樹 立 項(xiàng) 目 整 體 形 象 ， 對(duì) 市 場(chǎng) 客 戶 及 目 標(biāo) 客 戶 傳 播 銷 售 信 息 。2 保 證 項(xiàng) 目 銷 售 順 利 進(jìn) 行 ， 配 合 2012年 全 年 的 項(xiàng) 目 開 發(fā) ， 并

59、實(shí) 現(xiàn) 預(yù) 期 的 銷 售 目 標(biāo) 。3 樹 立 本 企 業(yè) 形 象 及 本 案 項(xiàng) 目 的 商 業(yè) 形 象 。（ 三 ） 項(xiàng) 目 廣 告 目 標(biāo) 市 場(chǎng) 結(jié) 合 本 案 特 點(diǎn) ， 在 本 案 的 不 同 銷 售 階 段 ， 將 本 案 主 題 進(jìn) 行 輪流 展 示 ， 著 力 形 象 介 紹 ， 使 其 盡 快 被 目 標(biāo) 客 戶 群 所 了 解 和 接 受 。具 體 廣 告 的 訴 求 重 點(diǎn) 將 從 以 下 六 方 面 突 出 。1、 項(xiàng) 目 的 整 體 優(yōu) 勢(shì) ： 可 著 重 突 出 雅 迪 商 貿(mào) 城 工 業(yè) 區(qū) 的 “ 稀缺 商 業(yè) ” 。2、 布 局 ： 專 業(yè) 摩 配 批 零

60、 。3、 配 套 ： 本 案 旁 邊 是 商 務(wù) 樓 ， 有 酒 店 、 洗 浴 中 心 、 超 市 等 。4、 投 資 理 念 ： 本 案 所 打 造 的 是 一 種 工 業(yè) 區(qū) 核 心 商 業(yè) 區(qū) “ 投資 核 心 商 業(yè) 、 獲 取 穩(wěn) 定 回 報(bào) ” 的 投 資 理 念 。 二 、 本 案 的 廣 告 推 廣 計(jì) 劃 （ 一 ） 廣 告 訴 求 重 點(diǎn) 1、 廣 告 主 題 圍 繞 雅 迪 商 貿(mào) 城 ， 工 業(yè) 區(qū) 商 業(yè) 區(qū) “ 投 資 核 心 商 業(yè) 、 獲取 穩(wěn) 定 回 報(bào) ” 這 一 投 資 理 念 ， 在 本 案 的 不 同 營(yíng) 銷 階 段 設(shè) 置 不 同 的 推 廣主 題

61、 ， 包 括 上 述 幾 大 訴 求 點(diǎn) 以 及 本 案 的 銷 售 進(jìn) 展 情 況 。2、 廣 告 表 現(xiàn) 原 則（ 1） 訴 求 單 純 形 象 力 求 突 出 產(chǎn) 品 品 牌 與 產(chǎn) 品 本 身 的 形 象 ， 文 字 感性 而 具 有 說(shuō) 服 力 。（ 2） 風(fēng) 格 統(tǒng) 一 化 ： 從 傳 播 的 媒 介 上 整 體 考 慮 統(tǒng) 一 風(fēng) 格 ， 包 括 選 用的 圖 片 、 圖 形 、 字 體 、 色 彩 和 編 排 樣 式 。（ 3） 系 列 化 ： 在 項(xiàng) 目 整 個(gè) 營(yíng) 銷 過(guò) 程 中 ， 根 據(jù) 項(xiàng) 目 的 開 發(fā) 階 段 ， 按推 廣 的 節(jié) 奏 ， 分 為 幾 個(gè) 推 廣

62、單 元 ， 形 成 單 元 系 列 ， 以 加 強(qiáng) 每 個(gè) 階 段 的推 廣 與 訴 求 重 點(diǎn) ， 同 時(shí) 將 本 案 各 方 面 的 優(yōu) 勢(shì) 點(diǎn) 分 章 節(jié) 進(jìn) 行 有 側(cè) 重 的 展示 ， 讓 人 們 能 強(qiáng) 烈 、 全 面 地 認(rèn) 識(shí) 、 認(rèn) 同 本 案 所 獨(dú) 具 的 住 宅 及 商 業(yè) 地 產(chǎn) 優(yōu) 勢(shì) 與 品 位 。 （ 二 ） 廣 告 表 現(xiàn) （ 4） 廣 告 誘 導(dǎo) 重 點(diǎn) ： 著 重 分 階 段 提 示 本 項(xiàng) 目 針 對(duì)各 個(gè) 目 標(biāo) 消 費(fèi) 群 對(duì) 自 身 價(jià) 值 的 定 位 ， 界 定 自 身 價(jià) 值 、投 資 需 求 、 投 資 目 標(biāo) 等 一 系 列 針 對(duì) 個(gè) 性

63、 的 訴 求 ， 以 提供 充 分 的 心 理 暗 示 ， 貼 近 目 標(biāo) 消 費(fèi) 群 的 心 理 期 待 ， 引導(dǎo) 其 采 取 購(gòu) 買 行 為 。視 頻 宣 傳 片 、 報(bào) 紙 、 戶 外 、 夾 報(bào) 、 短 信 平 臺(tái) 和 發(fā) 單 等廣 告 的 表 現(xiàn) 形 式 都 將 成 為 本 案 可 選 擇 的 宣 傳 推 廣 媒 體 ，形 成 全 方 位 的 強(qiáng) 大 推 廣 媒 體 組 合 。（ 三 ） 廣 告 媒 體 發(fā) 布 計(jì) 劃 導(dǎo) 入 期 ： 培 養(yǎng) 購(gòu) 買 欲 望 期 ； 必 須 具 有 一 定 的 煽 動(dòng) 力 ， 可 以 以 下 幾 個(gè)主 題 入 手 ： 工 業(yè) 區(qū) 內(nèi) 核 心 商 業(yè)

64、區(qū) 的 稀 缺 性 、 功 能 性 、 未 來(lái) 性 和 投 資性 ， 根 據(jù) 我 們 的 分 析 ， 特 別 強(qiáng) 調(diào) 投 資 性 ， 把 廣 告 的 廣 泛 性 和 針 對(duì) 性結(jié) 合 在 一 起 ， 以 達(dá) 到 引 起 購(gòu) 買 者 興 趣 的 目 的 。方 法 ： 以 活 動(dòng) 為 中 心 ， 軟 性 媒 體 為 主 ， 硬 性 廣 告 為 輔 。公 開 期 ： 預(yù) 繳 誠(chéng) 意 金 ， 主 要 是 拉 住 客 戶 。 做 到 心 中 有 數(shù) ， 為 強(qiáng) 銷 期的 正 式 發(fā) 售 做 前 期 預(yù) 測(cè) 。 這 個(gè) 時(shí) 期 將 以 硬 性 廣 告 為 主 刺 激 消 費(fèi) 者 的購(gòu) 買 欲 望 并 落

65、實(shí) 到 實(shí) 際 行 動(dòng) 中 。方 法 ： 以 商 業(yè) 全 城 啟 動(dòng) 、 VIP客 戶 預(yù) 約 登 記 為 中 心 ， 硬 性 媒 體 為 主 ，軟 性 廣 告 為 輔廣 告 的 階 段 性 劃 分 強(qiáng) 銷 期 ： 這 是 一 個(gè) 決 定 成 敗 的 時(shí) 期 ， 銷 售 到 了 最 為 關(guān) 鍵的 時(shí) 候 。 我 們 為 配 合 銷 售 ， 將 以 硬 性 廣 告 為 主 刺 激 消 費(fèi)者 的 購(gòu) 買 欲 望 并 落 實(shí) 到 實(shí) 際 行 動(dòng) 中 。 廣 告 在 其 中 就 是 要教 會(huì) 客 戶 用 專 業(yè) 的 經(jīng) 營(yíng) 思 路 來(lái) 判 斷 本 項(xiàng) 目 ， 用 我 們 的 思路 思 考 問 題 ，

66、同 時(shí) 肯 定 當(dāng) 地 市 場(chǎng) 具 有 相 同 投 資 功 能 的 多 種投 資 渠 道 ， 并 加 以 比 較 ， 用 數(shù) 據(jù) 說(shuō) 明 問 題 ； 同 時(shí) 一 定 程 度 的 促 銷活 動(dòng) 的 宣 傳 讓 目 標(biāo) 人 群 產(chǎn) 生 緊 迫 感 ， 施 加 外 來(lái) 的 壓 力 。方 法 ： 以 開 盤 、 促 銷 為 中 心 ， 硬 性 媒 體 為 主 ， 軟 性 廣 告 為輔 。 持 續(xù) 期 ： 在 這 個(gè) 階 段 ， 我 們 需 要 做 到 的 是 ， 讓 已 經(jīng) 購(gòu) 買 的客 戶 感 覺 到 物 有 所 值 ， 沒 有 購(gòu) 買 的 潛 在 客 戶 行 動(dòng) 起 來(lái) 。方 法 ： 以 軟 性 報(bào) 道 為 中 心 ， 硬 性 媒 體 為 主 ， 軟 性 廣 告 為 輔 收 盤 期 ： 此 階 段 的 推 廣 在 于 能 夠 堅(jiān) 定 投 資 者 的 信 心 ， 利 于后 期 的 經(jīng) 營(yíng) 順 利 進(jìn) 行 。 對(duì) 于 開 發(fā) 商 口 碑 的 建 造 有 利 。方 法 ： 以 軟 性 報(bào) 道 為 中 心 ， 硬 性 媒 體 為 主 ， 軟 性 廣 告 為 輔 銷 售 階 段 具 體 情 況引 導(dǎo)