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1、房地產開發(fā)項目PPT課件房地產開發(fā)項目PPT課件第一節(jié)房地產綜合開發(fā)概述第一節(jié)房地產綜合開發(fā)概述 一、房地產綜合開發(fā)的概念一、房地產綜合開發(fā)的概念1.1.開發(fā)：開發(fā)：原意是指以荒地、礦山、水利等自然資源為勞動原意是指以荒地、礦山、水利等自然資源為勞動對象，通過人力的改造而為人類所利用的一種生產活對象，通過人力的改造而為人類所利用的一種生產活動，這種活動既具有使用價值，也具有價值動，這種活動既具有使用價值，也具有價值2.2.房地產綜合開發(fā)：房地產綜合開發(fā)：是對城市的新建和重建地區(qū)，經人力改造創(chuàng)造建是對城市的新建和重建地區(qū)，經人力改造創(chuàng)造建設條件，然后按設條件，然后按“統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)一設計，統(tǒng)一配套

2、，統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)一設計，統(tǒng)一配套，統(tǒng)一施工和統(tǒng)一管理統(tǒng)一施工和統(tǒng)一管理”的要求進行各項的要求進行各項工程建設的綜工程建設的綜合性開發(fā)活動合性開發(fā)活動2整理ppt第一節(jié)房地產綜合開發(fā)概述 一、房地產綜合開發(fā)的概念 二、房地產綜合開發(fā)的基本程序二、房地產綜合開發(fā)的基本程序（一）八個步驟（一）八個步驟 1.1.投資機會尋找投資機會尋找 2.2.投資機會篩選投資機會篩選 3.3.可行性研究可行性研究 4.4.獲取土地使用權獲取土地使用權 5.5.規(guī)劃設計與方案報批規(guī)劃設計與方案報批 6.6.簽署有關合作協(xié)議簽署有關合作協(xié)議 7.7.施工建設與竣工驗收施工建設與竣工驗收 8.8.市場營銷與物業(yè)管理市場營銷

3、與物業(yè)管理3整理ppt 二、房地產綜合開發(fā)的基本程序5整理ppt （二）四個階段（二）四個階段1.1.投資機會選擇與決策分析投資機會選擇與決策分析 投資機會選擇：投資機會選擇：開發(fā)商往往依據(jù)自己對某地房地產供求關系的認識，開發(fā)商往往依據(jù)自己對某地房地產供求關系的認識，尋找投資的可能性，常說的尋找投資的可能性，常說的“看地看地”投資決策分析：投資決策分析：主要包括市場分析和項目的財務評價兩部分工作主要包括市場分析和項目的財務評價兩部分工作2.2.前期工作前期工作 是指在確定不具體開發(fā)地點與項目之后，在購買土地是指在確定不具體開發(fā)地點與項目之后，在購買土地使用權和開發(fā)項目建設過程開始以前所涉及有關

4、各種合同使用權和開發(fā)項目建設過程開始以前所涉及有關各種合同條件的談判與簽約等工作。條件的談判與簽約等工作。4整理ppt （二）四個階段6整理ppt 1 1）分析擬開發(fā)項目用地的特征與四至范圍、用途及獲益能）分析擬開發(fā)項目用地的特征與四至范圍、用途及獲益能 力大小力大小 2 2）獲取土地的使用權）獲取土地的使用權 3 3）征地、拆遷、安置、補償）征地、拆遷、安置、補償 4 4）規(guī)劃設計與建設方案的制定）規(guī)劃設計與建設方案的制定 5 5）與城市規(guī)劃管理部門協(xié)商、獲得規(guī)劃許可）與城市規(guī)劃管理部門協(xié)商、獲得規(guī)劃許可 6 6）施工現(xiàn)場的水、電、路通和場地平整）施工現(xiàn)場的水、電、路通和場地平整 7 7）市

5、政設施接駁的談判與協(xié)議）市政設施接駁的談判與協(xié)議 8 8）安排短期和長期信貸）安排短期和長期信貸 前期工作內容包括以下幾方面：前期工作內容包括以下幾方面：5整理ppt 1）分析擬開發(fā)項目用地的特征與四至范圍、用途及獲益能前期工 9 9）對擬建中的項目尋找預租（售）的客戶）對擬建中的項目尋找預租（售）的客戶 1010）對市場狀況進行進一步的分析，初步決定租金或售）對市場狀況進行進一步的分析，初步決定租金或售 價水平價水平 1111）對開發(fā)成本和可能的工程量進行更詳細的估算）對開發(fā)成本和可能的工程量進行更詳細的估算 1212）對承包商的選擇提出建議，如有可能，也可與部分）對承包商的選擇提出建議，如

6、有可能，也可與部分 承包商進初步洽商承包商進初步洽商 1313）開發(fā)項目保險事宜洽談）開發(fā)項目保險事宜洽談前期工作內容包括以下幾方面：前期工作內容包括以下幾方面：6整理ppt 9）對擬建中的項目尋找預租（售）的客戶前期工作內容包括以3.3.建設階段建設階段 是將開發(fā)過程中所涉及的所有原材料聚集是將開發(fā)過程中所涉及的所有原材料聚集在一個空間和時間上的過程即開發(fā)項目建筑工在一個空間和時間上的過程即開發(fā)項目建筑工程的施工過程程的施工過程4.4.租售階段租售階段7整理ppt3.建設階段9整理ppt第二節(jié)第二節(jié) 地租與地價理論地租與地價理論一、我國城市土地使用制度的改革一、我國城市土地使用制度的改革1.

7、1.新憲法規(guī)定：城市土地屬于國家所有新憲法規(guī)定：城市土地屬于國家所有2.2.把過去的不得把過去的不得“無償、無限期、無流動并不得無償、無限期、無流動并不得出租轉讓出租轉讓”使用改為使用改為“有償、有限期、有流動、有償、有限期、有流動、可以依法轉讓可以依法轉讓”使用，使土地作為生產要素真使用，使土地作為生產要素真正納入市場經濟軌道正納入市場經濟軌道3.3.決定城市土地使用權費用的最基礎的因素是地決定城市土地使用權費用的最基礎的因素是地租及其所表現(xiàn)出來的地價租及其所表現(xiàn)出來的地價8整理ppt第二節(jié) 地租與地價理論一、我國城市土地使用制度的改革10整 二、地租理論二、地租理論1.1.地租：地租：是指

8、報酬或收益，是直接生產者在農業(yè)（或其它是指報酬或收益，是直接生產者在農業(yè)（或其它產業(yè)）中所創(chuàng)造的生產物被土地所有者占有的部分，產業(yè)）中所創(chuàng)造的生產物被土地所有者占有的部分，是土地所有權借以實現(xiàn)的經濟形式是土地所有權借以實現(xiàn)的經濟形式2.2.租金：租金：是土地使用者為使用土地及其附屬物支付給土地是土地使用者為使用土地及其附屬物支付給土地所有者的全部代價所有者的全部代價3.3.地租和租金的關系：地租和租金的關系：地租只是租金的一部分，租金中除了含有地租外地租只是租金的一部分，租金中除了含有地租外還含有土地資本的利息，以及一部分平均利潤和工資還含有土地資本的利息，以及一部分平均利潤和工資9整理ppt

9、 二、地租理論11整理ppt 4.4.地租的分類：地租的分類：1 1）級差地租：）級差地租：實質是占有較優(yōu)土地經過經營而獲得的超額利潤，地實質是占有較優(yōu)土地經過經營而獲得的超額利潤，地租根據(jù)形成條件不同可分為級差地租租根據(jù)形成條件不同可分為級差地租（本意是對于相同（本意是對于相同面積的地塊，由于土地的肥沃程度和位置的不同而產生的面積的地塊，由于土地的肥沃程度和位置的不同而產生的大小不等的超額利潤轉化成的地租，對于城市土地，主要大小不等的超額利潤轉化成的地租，對于城市土地，主要是由于地理位置決定，而肥沃程度不起作用）和級差地租是由于地理位置決定，而肥沃程度不起作用）和級差地租（本意是指在同一塊土

10、地上連續(xù)投入同量的資本，而產（本意是指在同一塊土地上連續(xù)投入同量的資本，而產生大小不等的超額利潤轉化成的地租，對于城市土地，返生大小不等的超額利潤轉化成的地租，對于城市土地，返加投資所產生的超額利潤加投資所產生的超額利潤 不是土地的直接貢獻而是投資者不是土地的直接貢獻而是投資者的投資貢獻）的投資貢獻）10整理ppt 4.地租的分類：12整理ppt 4.4.地租的分類：地租的分類：2 2）絕對地租：）絕對地租：是由于土地所有權的壟斷以及土地所有權與使用權分是由于土地所有權的壟斷以及土地所有權與使用權分離所產生的，租用任何土地都必須交納的地租離所產生的，租用任何土地都必須交納的地租 3 3）壟斷地

11、租：）壟斷地租：由土地所有權壟斷而帶來的壟斷利潤由土地所有權壟斷而帶來的壟斷利潤11整理ppt 4.地租的分類：13整理ppt 三、地價理論三、地價理論（一）地價的概念（一）地價的概念 是購買獲取土地預期收益的權利而支付的代是購買獲取土地預期收益的權利而支付的代價，可表現(xiàn)為所有權價格、使用權價格、抵押權價，可表現(xiàn)為所有權價格、使用權價格、抵押權價格等形式。在我國土地所有權歸國家所有，所價格等形式。在我國土地所有權歸國家所有，所以土地的價格體現(xiàn)是土地使用權價格以土地的價格體現(xiàn)是土地使用權價格12整理ppt 三、地價理論14整理ppt （二）地價的特點（二）地價的特點 地價不同一般物價，具有自身特

12、點地價不同一般物價，具有自身特點1.1.表示方式不同（土地除以價格表示，還可以用租表示方式不同（土地除以價格表示，還可以用租金表示）金表示）2.2.價格基礎不同價格基礎不同（所有權和使用權）（所有權和使用權）3.3.形成時間不同（標準化和非標準化）形成時間不同（標準化和非標準化）4.4.土地價格不是土地價值的貨幣表現(xiàn)，價格高低不土地價格不是土地價值的貨幣表現(xiàn)，價格高低不是由生產成本決定是由生產成本決定13整理ppt （二）地價的特點15整理ppt （二）地價的特點（二）地價的特點5.5.地價主要由地產需求決定地價主要由地產需求決定6.6.地價具有明顯的地區(qū)性和個別性地價具有明顯的地區(qū)性和個別性

13、7.7.地價呈明顯的上升趨勢，地價上升的趨勢高于地價呈明顯的上升趨勢，地價上升的趨勢高于一般商品價格的上升速度一般商品價格的上升速度8.8.市場結構不同（市場完整與不完整）市場結構不同（市場完整與不完整）9.9.折舊現(xiàn)象不同（價值降低與增值）折舊現(xiàn)象不同（價值降低與增值）14整理ppt （二）地價的特點16整理ppt （三）地價的分類（三）地價的分類1.1.按土地的權利分類按土地的權利分類（所有權價格、使用權價格、租賃權價格、抵（所有權價格、使用權價格、租賃權價格、抵押權價格等）押權價格等）2.2.按土地價格形成方式（交易價格和評估價格）按土地價格形成方式（交易價格和評估價格）3.3.按政府管

14、理手段（申報地價、公告地價）按政府管理手段（申報地價、公告地價）4.4.按土地價格表示方法按土地價格表示方法（土地總價格、單位面積地價、樓面地價）（土地總價格、單位面積地價、樓面地價）15整理ppt （三）地價的分類17整理ppt （四）影響地價的因素（四）影響地價的因素1.1.一般因素一般因素（行政因素、人口因素、社會因素、國際因素、（行政因素、人口因素、社會因素、國際因素、經濟因素）經濟因素）2.2.區(qū)域因素（所處的區(qū)域位置）區(qū)域因素（所處的區(qū)域位置）3.3.個別因素（又稱案地因素、自身因素、大小、個別因素（又稱案地因素、自身因素、大小、形狀等）形狀等）16整理ppt （四）影響地價的因素

15、18整理ppt第三節(jié) 房地產開發(fā)項目投資估算一、房地產開發(fā)項目投資的構成一、房地產開發(fā)項目投資的構成（P201P201圖圖9.19.1）17整理ppt第三節(jié) 房地產開發(fā)項目投資估算一、房地產開發(fā)項目投資的構 土地費用土地費用 前期工程費前期工程費 基礎設施建設費基礎設施建設費 建筑安裝工程費建筑安裝工程費 公共配套設施建設費公共配套設施建設費 開發(fā)建設投資開發(fā)建設投資 開發(fā)間接費開發(fā)間接費 管理費用管理費用 財務費用財務費用 房地產開發(fā)房地產開發(fā) 銷售費用銷售費用 項目總投資項目總投資 開發(fā)期稅費開發(fā)期稅費 其他費用其他費用 不可預見費不可預見費 經營資金經營資金一、房地產開發(fā)項目投資的構成一

16、、房地產開發(fā)項目投資的構成18整理ppt一、房地產開發(fā)項目投資的構成20整理ppt 二、各項投資費用的估算方法二、各項投資費用的估算方法1.1.土地取得費用土地取得費用 是指為取得開發(fā)項目用地使用權而發(fā)生的費用，可是指為取得開發(fā)項目用地使用權而發(fā)生的費用，可通過土地征用費（包括土地補償費、安置補助費地上附通過土地征用費（包括土地補償費、安置補助費地上附著物和青苗補償費、征地管理費、耕地占用稅、征用城著物和青苗補償費、征地管理費、耕地占用稅、征用城郊某菜的還應交納新菜地開發(fā)建設基金等）、拆遷安置郊某菜的還應交納新菜地開發(fā)建設基金等）、拆遷安置補償費（包括拆遷安置費、和拆遷補償費）、土地出讓補償費

17、（包括拆遷安置費、和拆遷補償費）、土地出讓金（是國家將土地使用權在一定年限內有償出讓給土地金（是國家將土地使用權在一定年限內有償出讓給土地使用者所得出讓金，一般使用者所得出讓金，一般30309999年）、土地轉讓金（通年）、土地轉讓金（通過二、三級市場有償轉讓取得土地的購買價）過二、三級市場有償轉讓取得土地的購買價）19整理ppt 二、各項投資費用的估算方法21整理ppt 二、各項投資費用的估算方法二、各項投資費用的估算方法2.2.前期工程費前期工程費 是指前期規(guī)劃、可行性研究、勘察、設計及施工是指前期規(guī)劃、可行性研究、勘察、設計及施工“三通一平三通一平”所發(fā)生的費用所發(fā)生的費用3.3.基礎設

18、施建設費基礎設施建設費 是指建筑物是指建筑物2 2米以外和項目用地規(guī)劃紅線以內的各米以外和項目用地規(guī)劃紅線以內的各種管線和道路工程，其費用包括建造小區(qū)內的道路，供種管線和道路工程，其費用包括建造小區(qū)內的道路，供水、供電、排污、照明、通訊、綠化、路燈、環(huán)境衛(wèi)生水、供電、排污、照明、通訊、綠化、路燈、環(huán)境衛(wèi)生等費用等費用20整理ppt 二、各項投資費用的估算方法22整理ppt 二、各項投資費用的估算方法二、各項投資費用的估算方法4.4.建安工程費建安工程費 是指建造商品房及附屬工程所發(fā)生的建筑工程費，是指建造商品房及附屬工程所發(fā)生的建筑工程費，安裝工程費和設備購置費安裝工程費和設備購置費5.5.公

19、共配套設施建設費公共配套設施建設費 是指建造小區(qū)內為居民服務配套建設的各種非營是指建造小區(qū)內為居民服務配套建設的各種非營業(yè)性的公共配套設施的建設費用（包括居委會、托兒業(yè)性的公共配套設施的建設費用（包括居委會、托兒所、幼兒園、公廁、停車場等）所、幼兒園、公廁、停車場等）21整理ppt 二、各項投資費用的估算方法23整理ppt 二、各項投資費用的估算方法二、各項投資費用的估算方法6.6.開發(fā)間接費開發(fā)間接費 是指房地產開發(fā)企業(yè)所屬獨立核算單位在開發(fā)現(xiàn)場是指房地產開發(fā)企業(yè)所屬獨立核算單位在開發(fā)現(xiàn)場組織管理所發(fā)生的各項費用（包括工資、福利、辦公費組織管理所發(fā)生的各項費用（包括工資、福利、辦公費等）等）

20、7.7.管理費管理費 是指開發(fā)企業(yè)為管理和組織經營活動而發(fā)生的各種是指開發(fā)企業(yè)為管理和組織經營活動而發(fā)生的各種費用（包括公司經費、工會經費、職工培訓、土地使用費用（包括公司經費、工會經費、職工培訓、土地使用稅等）稅等）8.8.財務費財務費 是指開發(fā)企業(yè)籌集資金而發(fā)生的各項費用（包括利是指開發(fā)企業(yè)籌集資金而發(fā)生的各項費用（包括利息、金融手續(xù)費等）息、金融手續(xù)費等）22整理ppt 二、各項投資費用的估算方法24整理ppt 二、各項投資費用的估算方法二、各項投資費用的估算方法9.9.銷售費用銷售費用 是指在銷售產品過程中發(fā)生的各項費用（包括工資、是指在銷售產品過程中發(fā)生的各項費用（包括工資、廣告等）

21、廣告等）10.10.稅費稅費 是指各種稅金和地方政府或有關部門征收費用（供電是指各種稅金和地方政府或有關部門征收費用（供電貼費、公用設施、綠化費等）貼費、公用設施、綠化費等）11.11.其它費用其它費用 包括：臨時用地費、圖紙、標底編制、總承包管理費、包括：臨時用地費、圖紙、標底編制、總承包管理費、合同公證費、質檢、監(jiān)理費等合同公證費、質檢、監(jiān)理費等23整理ppt 二、各項投資費用的估算方法25整理ppt 二、各項投資費用的估算方法二、各項投資費用的估算方法12.12.不可預見費不可預見費 是指預先不可預見的費用（變更等）是指預先不可預見的費用（變更等）13.13.經營資金經營資金 是指開發(fā)企

22、業(yè)用于日常經營的周轉資金（包括土地是指開發(fā)企業(yè)用于日常經營的周轉資金（包括土地轉讓成本、銷售成本等）轉讓成本、銷售成本等）24整理ppt 二、各項投資費用的估算方法26整理ppt第四節(jié) 房地產開發(fā)項目經濟效果評價一、評價的主要程序和內容一、評價的主要程序和內容1.1.搜集被評項目的有關資料搜集被評項目的有關資料2.2.估算工程投資估算工程投資3.3.擬訂投資安排計劃和資金籌措計劃擬訂投資安排計劃和資金籌措計劃4.4.估算銷售成本估算銷售成本5.5.擬訂銷售價格和銷售收入計劃擬訂銷售價格和銷售收入計劃25整理ppt第四節(jié) 房地產開發(fā)項目經濟效果評價一、評價的主要程序和內容2 一、評價的主要程序和

23、內容一、評價的主要程序和內容6.6.編制各種財務評價報表編制各種財務評價報表7.7.依據(jù)財務評價基本報價，計算財務評價指標依據(jù)財務評價基本報價，計算財務評價指標8.8.進行不確定性分析進行不確定性分析9.9.分析房地產開發(fā)項目的社會效果分析房地產開發(fā)項目的社會效果10.10.編制經濟評價報告編制經濟評價報告26整理ppt 一、評價的主要程序和內容28整理ppt二、項目評價指標例題分析例例9.1 某房地產開發(fā)商以某房地產開發(fā)商以5 000萬元的價格獲得了一宗占地面積為萬元的價格獲得了一宗占地面積為4000平方米的土地平方米的土地50年的使用權，建筑容積率為年的使用權，建筑容積率為5.5，建筑覆蓋

24、率，建筑覆蓋率為為60，樓高，樓高14層，層，1至至4層建筑面積均相等，層建筑面積均相等，5至至14層為塔樓層為塔樓(均均為標準層為標準層)，建造成本為，建造成本為3 500元平方米，專業(yè)人員費用為建造元平方米，專業(yè)人員費用為建造成本預算的成本預算的8%，用電權費和電貼費等其他費用為，用電權費和電貼費等其他費用為460萬元，管理萬元，管理費為土地成本、建設成本、專業(yè)人員費用和其他費用之和的費為土地成本、建設成本、專業(yè)人員費用和其他費用之和的3.5，市場推廣費、銷售代理費和銷售稅費分別為銷售收入的市場推廣費、銷售代理費和銷售稅費分別為銷售收入的0.5、3.0和和6.5，預計項目建成后每平方米建筑

25、面積的售價為，預計項目建成后每平方米建筑面積的售價為12 000元。項目開發(fā)周期為元。項目開發(fā)周期為3年，建設周期為年，建設周期為2年，地價于開始一年，地價于開始一次投入，建造成本、專業(yè)人員費用、其他費用和管理費在建設期次投入，建造成本、專業(yè)人員費用、其他費用和管理費在建設期內均勻投入；年貸款利率為內均勻投入；年貸款利率為12，按季度計息，融資費用為貸款，按季度計息，融資費用為貸款利息的利息的10。問項目總建筑面積、標準層每層建筑面積和開發(fā)商。問項目總建筑面積、標準層每層建筑面積和開發(fā)商成本利潤率分別是多少成本利潤率分別是多少?27整理ppt二、項目評價指標例題分析例9.1 某房地產開發(fā)商以5

26、 00解解 (1)(1)項目總開發(fā)價值項目總開發(fā)價值 1)1)項目建設面積：項目建設面積：4 0004 0005.55.5平平方米方米=22 00022 000平方米平方米 2)2)標準層每層建筑面積：標準層每層建筑面積：(22 000(22 0004 000X604 000X604)4)1010平方米平方米 =1 2401 240平方米平方米 3)3)項目總銷售收入：項目總銷售收入：22 00022 00012 00012 000元元=26400=26400萬元萬元 4)4)銷售稅費：銷售稅費：26 40026 4006.56.5萬元萬元=l 716=l 716萬元萬元 5)5)項目總開發(fā)價

27、值：項目總開發(fā)價值：(26 400(26 4001 716)1 716)萬元萬元=24 684=24 684萬元萬元 (2)項目總開發(fā)成本項目總開發(fā)成本 1)土地成本：土地成本：5 000萬元萬元 2)建造成本：建造成本：22 0003500元元=7 700萬元萬元 3)專業(yè)人員費用專業(yè)人員費用(建筑師、結構造價機電監(jiān)理工程師等費用建筑師、結構造價機電監(jiān)理工程師等費用)：7 7008=616萬元萬元 4)其他費用：其他費用：460萬元萬元 5)管理費：管理費：(5 000+7 700+616+460)3.5萬元萬元=482.16萬元萬元28整理ppt解 (2)項目總開發(fā)成本 30整理ppt6)

28、6)財務費用財務費用土地費用利息：土地費用利息：5 0005 000(1+12(1+124)4)3 34 411萬元萬元 =2128.80=2128.80萬元萬元建造費用專業(yè)人員費用其他費用管理費用利息：建造費用專業(yè)人員費用其他費用管理費用利息：(7 700+616+460+466.06)(7 700+616+460+466.06)(1+12(1+124)4)(2(22)2)4 411萬元萬元 =1 159=1 1599696萬元萬元融資費用：融資費用：(2128.80+1 159.96)(2128.80+1 159.96)1010萬元萬元=328.88=328.88萬元萬元 財務費用總計：財

29、務費用總計：(218.80+1 159.96+328.88)(218.80+1 159.96+328.88)萬元萬元=3 617.64=3 617.64萬元萬元市場推廣及銷售代理費用：市場推廣及銷售代理費用：26400X(0.526400X(0.5+3.0+3.0)萬元萬元=924=924萬元萬元項目開發(fā)成本，總計：項目開發(fā)成本，總計：(5 000+7 700+616+460+482.16+3 617.64 +924)萬元萬元=18 339.8萬元萬元 .開發(fā)商利潤：開發(fā)商利潤：(24 68418 339.8)萬元萬元=6 3442萬元萬元 開發(fā)商成本利潤率為：開發(fā)商成本利潤率為：6 344.

30、2/18 339.8100=34.59 29整理ppt6)財務費用項目開發(fā)成本，總計：(5 000+7 700+例例9 92 2 某開發(fā)商在一個中等城市以某開發(fā)商在一個中等城市以425425萬無的價格購買了一塊萬無的價格購買了一塊寫字樓用地寫字樓用地5050年的使用權。該地塊規(guī)劃允許建筑面積為年的使用權。該地塊規(guī)劃允許建筑面積為4 5004 500平方平方米。開發(fā)商通過市場研究了解到當前該地區(qū)中檔寫字樓可出租面米。開發(fā)商通過市場研究了解到當前該地區(qū)中檔寫字樓可出租面積的年凈租金收為積的年凈租金收為450450元平方米，銀行同意提供的貸款利率為元平方米，銀行同意提供的貸款利率為1515的基礎利率

31、上浮的基礎利率上浮2 2個百分點，融資費用為貸款利息的重個百分點，融資費用為貸款利息的重1010。開發(fā)商的造價工程師估算的中檔寫字樓的建造成本為開發(fā)商的造價工程師估算的中檔寫字樓的建造成本為10001000元平元平方米，專業(yè)人員費用為建造成本的方米，專業(yè)人員費用為建造成本的12.512.5，用電權費和電貼費等，用電權費和電貼費等其他費用之和的其他費用之和的3.03.0，市場推廣及出租代理費為正常經營后第，市場推廣及出租代理費為正常經營后第一年凈租金收入的一年凈租金收入的2020，當前房地產投資的收益率，當前房地產投資的收益率9.59.5；項目；項目開發(fā)周期為開發(fā)周期為1818個月，建設期為個月

32、，建設期為1212個月，可出租面積系數(shù)為個月，可出租面積系數(shù)為0.8500.850，試通過計算開發(fā)商成本利潤率對該項目進行初步評估。試通過計算開發(fā)商成本利潤率對該項目進行初步評估。30整理ppt例92 某開發(fā)商在一個中等城市以425萬無的價格購買了一解解 (1)項目總開發(fā)價值項目總開發(fā)價值 1)項目可出租建筑面積：項目可出租建筑面積：4 5000.85平方米平方米=3 825平方米平方米 2)項目每年凈租金收入：項目每年凈租金收入：3 825450萬元萬元=172.125萬元萬元 3)項目總開發(fā)價值：項目總開發(fā)價值：=172.125(PA9.5，48.5)萬元萬元 =1 78963萬元萬元(2

33、)項目總開發(fā)成本項目總開發(fā)成本 1）土地成本：）土地成本：425萬元萬元 2)建造成本：建造成本：4 5001 000萬元萬元=450萬元萬元3)專業(yè)人員費用專業(yè)人員費用(建筑師、結構造價機電監(jiān)理工程師等費建筑師、結構造價機電監(jiān)理工程師等費用用)：45012.5萬元萬元=56.25萬元萬元 .4)電貼、用電權等其他費用：電貼、用電權等其他費用：60萬元萬元 .5)管理費：管理費：(425+450+56.25+60)X3.0萬元萬元=29.74萬元萬元 31整理ppt解 (2)項目總開發(fā)成本 33整理ppt6)財務費用財務費用 土地費用利息：土地費用利息：425(1+174)1.541萬元萬元=

34、120.56萬元萬元 建造費用專業(yè)人員費用其他費用管理費用利息：建造費用專業(yè)人員費用其他費用管理費用利息：(450+56.25+60+29.74)(1+174)0.541萬元萬元=51.74萬元萬元 融資費用：融資費用：(120.56+51.74)10萬元萬元=17.23萬元萬元 財務費用總計：財務費用總計：(120.56+51.74+17.23)萬元萬元=189.53萬元萬元 市場推廣及出租代理費：市場推廣及出租代理費：172.12520萬元萬元=34.43萬元萬元 項目開發(fā)成本，總計：項目開發(fā)成本，總計：(425+450+52.65+60+29.74+189.53+34.43)萬元萬元=l 241.35萬元萬元開發(fā)商利潤：開發(fā)商利潤：(1 789.631241.35)萬元萬元=548.28萬元萬元開發(fā)商成本利潤率為：開發(fā)商成本利潤率為：548.28/1241.35100=44.1732整理ppt6)財務費用 開發(fā)商利潤：(1 789.6312433整理ppt35整理ppt感謝聆聽