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1、物業(yè)項(xiàng)目的接管 一、接管前的準(zhǔn)備工作 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與物業(yè)管理公司應(yīng)在物業(yè)項(xiàng)目立項(xiàng)時(shí)就建立合作關(guān)系。但在一些地區(qū)，物業(yè)管理機(jī)構(gòu)尚未健全，常常由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自設(shè)機(jī)構(gòu)來(lái)管理物業(yè)。一般來(lái)講，由專業(yè)化的物業(yè)管理公司參與物業(yè)的開(kāi)發(fā)全過(guò)程，將更利于物業(yè)管理行業(yè)的良性發(fā)展。目前，物業(yè)管理公司的選聘大多采取議標(biāo)的方法，少數(shù)采用公開(kāi)招標(biāo)，無(wú)論通過(guò)哪一種方式，物業(yè)管理公司都要從開(kāi)發(fā)企業(yè)或管委會(huì)手中接管物業(yè)。 從理論上講，早期介入的物業(yè)管理企業(yè)并一定就是前期物業(yè)的當(dāng)然管理者，特別是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)決定招標(biāo)選聘時(shí)。反之，早期介入的物業(yè)管理企業(yè)是否愿意承接該物業(yè)的管理也需經(jīng)過(guò)科學(xué)的測(cè)算和對(duì)該物業(yè)經(jīng)

2、營(yíng)實(shí)效的評(píng)估和權(quán)衡后方可作出明智的抉擇。具體步驟如下： 1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與物業(yè)管理企業(yè)接洽前期物業(yè)管理委托事項(xiàng)。主要是管理服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)、期限；保修責(zé)任的委托與實(shí)施；諸如遺留掃尾工程、空置房經(jīng)租或看管等代為辦理事項(xiàng)；管理服務(wù)費(fèi)構(gòu)成及籌集；管理用房、經(jīng)營(yíng)用房的提供使用及收益分配；物業(yè)及相關(guān)資料的驗(yàn)收接管。 2.在洽談的過(guò)程中，物業(yè)管理企業(yè)對(duì)人力、物力等自身?xiàng)l件和接盤(pán)運(yùn)作、盈虧風(fēng)險(xiǎn)作出測(cè)算，據(jù)此制定接管方案作為依據(jù)與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)一步協(xié)商或競(jìng)標(biāo)。如達(dá)成一致或中標(biāo)即可簽訂前期物業(yè)管理委托合同。 3.一旦簽約，物業(yè)管理企業(yè)就要實(shí)施驗(yàn)收接管。依照的有關(guān)規(guī)定主要有1991年2月4日國(guó)

3、家建設(shè)部制訂的《中華人民共和國(guó)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)——房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》和(1993)814號(hào)文《城市住宅小區(qū)竣工綜合驗(yàn)收管理辦法》。同時(shí)還應(yīng)做好檔案資料的移交工作，必不可少的檔案資料有：規(guī)劃圖，竣工圖，地下管網(wǎng)竣工圖，各類(lèi)房層清單，單體建筑結(jié)構(gòu)，設(shè)備竣工圖及合格證或保修書(shū)，公用設(shè)施，設(shè)備及公共場(chǎng)地清單，有關(guān)業(yè)主或承租使用人的相關(guān)資料等。 4.根據(jù)前期物業(yè)管理合同所賦予的管理職責(zé)，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)制定一系列管理制度，以建立正常的管理秩序。這些制度主要有停車(chē)場(chǎng)管理辦法，電梯使用規(guī)定，物業(yè)的報(bào)修與維修規(guī)定等。 5.為了迎接即將到來(lái)的業(yè)主入伙，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)著手組成該物業(yè)的常設(shè)管理機(jī)構(gòu)，配備管理人員。

4、人員不足時(shí)要著手進(jìn)行社會(huì)招聘和上崗培訓(xùn)等準(zhǔn)備工作。 6.建立與社會(huì)協(xié)作單位的聯(lián)絡(luò)，構(gòu)筑綜合服務(wù)網(wǎng)絡(luò)。前者是指物業(yè)正式啟動(dòng)運(yùn)作后，勢(shì)必要與社區(qū)主管部門(mén)和市政及公用事業(yè)單位取得聯(lián)系，獲得他們的支持與配合。同時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)也不是萬(wàn)能企業(yè)，有一些業(yè)務(wù)(尤其是業(yè)主的特約服務(wù))還需選定專業(yè)服務(wù)公司代理。唯此，才能使業(yè)主入伙后各種需求得到充分滿足。 7.物業(yè)正式出售又稱“開(kāi)盤(pán)”，這也是前期物業(yè)管理開(kāi)始之日，物業(yè)管理企業(yè)可以和開(kāi)發(fā)商一起參與樓盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)。首先可以就營(yíng)銷(xiāo)策略提出自己見(jiàn)解，促進(jìn)銷(xiāo)售順利進(jìn)行。從根本上來(lái)講，促銷(xiāo)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與物業(yè)管理企業(yè)共同利益所在。樓盤(pán)滯銷(xiāo)開(kāi)發(fā)企業(yè)投資得不到完全回報(bào)，

5、而物業(yè)管理也因滯銷(xiāo)造成的空置物業(yè)和人氣欠旺給管理與服務(wù)帶來(lái)困難。物業(yè)管理對(duì)提高物業(yè)附加值的作用日見(jiàn)明顯，在具體策劃上也有大力宣傳該物業(yè)的管理水準(zhǔn)和合理的收費(fèi)以吸引更多的消費(fèi)者前來(lái)購(gòu)買(mǎi)等功效。其次，參與營(yíng)銷(xiāo)(包括預(yù)售)是物業(yè)管理企業(yè)與消費(fèi)者(即未來(lái)的業(yè)主)直接見(jiàn)面的最好機(jī)會(huì)。了解他們對(duì)物業(yè)管理的具體要求將對(duì)今后業(yè)務(wù)的開(kāi)展大有裨益。最后，現(xiàn)行法規(guī)規(guī)定，在開(kāi)發(fā)企業(yè)與業(yè)主簽訂物業(yè)轉(zhuǎn)讓合同時(shí)必須附上有關(guān)前期物業(yè)管理合同及《物業(yè)使用公約》、《住戶手冊(cè)》等附件，即“應(yīng)在買(mǎi)賣(mài)合同中對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人有承諾遵守小區(qū)管理辦法的約定”(詳見(jiàn)國(guó)家建設(shè)部《城市住宅小區(qū)管理辦法》)。 二、從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)接管 

6、建設(shè)部第33號(hào)令明確規(guī)定：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在出售住宅小區(qū)房屋前，應(yīng)當(dāng)選聘物業(yè)管理公司承擔(dān)住宅小區(qū)的管理，并與其簽訂物業(yè)管理合同。住宅小區(qū)的物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)管理前，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)管理，因此，參與物業(yè)開(kāi)發(fā)全過(guò)程的物業(yè)管理公司最有可能成為接受物業(yè)管理委托的公司。 三、從管理委員會(huì)接管 物業(yè)管理作為一種經(jīng)營(yíng)服務(wù)型企業(yè)，是受物業(yè)產(chǎn)權(quán)人及使用人委托實(shí)施管理。也就是說(shuō)，產(chǎn)權(quán)人及使用人有權(quán)選擇管理者，這種權(quán)利集中體現(xiàn)在“產(chǎn)權(quán)人及使用人代表大會(huì)”上?！爱a(chǎn)權(quán)人及使用人代表大會(huì)”按召開(kāi)的時(shí)間與形式可分為三種，即首屆“產(chǎn)權(quán)人及使用人代表大會(huì)”、“產(chǎn)權(quán)人及使用人代表大會(huì)年度會(huì)議”、“產(chǎn)權(quán)人及使用

7、人代表大會(huì)特別會(huì)議”。管理委員會(huì)由首屆“產(chǎn)權(quán)人及使用人代表大會(huì)”選舉產(chǎn)生。 建設(shè)部第33號(hào)令明確規(guī)定管委會(huì)具有選聘和續(xù)聘物業(yè)管理公司的權(quán)利。首次選聘物業(yè)管理公司的工作一般由開(kāi)發(fā)企業(yè)完成。管委會(huì)組成之后應(yīng)對(duì)所選聘的物業(yè)管理公司進(jìn)行考察，同時(shí)對(duì)物業(yè)管理公司的服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督。管理水平低下的物業(yè)管理公司將會(huì)被管委會(huì)解聘。物業(yè)管理公司被解聘或者受聘合同到期未獲續(xù)聘時(shí)，管委會(huì)可選聘其他物業(yè)管理公司接管物業(yè)管理工作。 物業(yè)管理公司在接管使用過(guò)程中的物業(yè)時(shí)，應(yīng)做好如下工作： (一)收集資料 在接管物業(yè)時(shí)，應(yīng)收集以下資料： 1.物業(yè)規(guī)劃圖。 2.竣工總平面圖

8、。 3.單體建筑及結(jié)構(gòu)設(shè)備竣工圖。 4.地下管網(wǎng)竣工圖。 5.建筑施工圖。 6.隱蔽工程驗(yàn)收簽證。 7.沉降觀察記錄。 8.竣工驗(yàn)收證明。 (二)接管驗(yàn)收 1.接管驗(yàn)收應(yīng)具備的條件。 2.接管驗(yàn)收應(yīng)驗(yàn)交的資料。 3.房屋接管驗(yàn)收。 4.質(zhì)量與使用功能的檢驗(yàn)。 5.危險(xiǎn)和損壞問(wèn)題的處理。 (三)用戶基本情況調(diào)查 可采用入戶調(diào)查和調(diào)查表形式全面了解住戶的基本情況。 (四)資料歸類(lèi)、存檔 物業(yè)管理資料對(duì)管理工作的實(shí)際操作具有指導(dǎo)作用，應(yīng)采取妥善的方式保存、管理。 四、接管

9、驗(yàn)收與竣工驗(yàn)收的區(qū)別 接管驗(yàn)收不同于竣工驗(yàn)收。接管驗(yàn)收是由物業(yè)管理企業(yè)依據(jù)建設(shè)部1991年7月1日頒布的《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》，接管開(kāi)發(fā)商移交的物業(yè)所進(jìn)行的驗(yàn)收。接管驗(yàn)收與竣工驗(yàn)收的區(qū)別在于： 1.驗(yàn)收的目的不同 接管驗(yàn)收是在驗(yàn)收合格的基礎(chǔ)上，以主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容的再檢驗(yàn)；竣工驗(yàn)收是為了檢驗(yàn)房屋工程是否達(dá)到設(shè)計(jì)文件所規(guī)定的要求。 2.驗(yàn)收條件不同 接管驗(yàn)收的首要條件是竣工驗(yàn)收合格，并且供電、采暖、給排水、衛(wèi)生、道路等設(shè)備和設(shè)施能正常使用，房屋幢、戶編號(hào)已經(jīng)有關(guān)部門(mén)確認(rèn)；竣工驗(yàn)收的首要條件是工程按設(shè)計(jì)要求全部施工完畢，達(dá)到規(guī)定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，能滿足

10、使用等。 3.交接對(duì)象不同 接管驗(yàn)收是由物業(yè)管理公司接管開(kāi)發(fā)商移交的物業(yè)；竣工驗(yàn)收是由開(kāi)發(fā)商驗(yàn)收建筑商移交的物業(yè)。 五、接管驗(yàn)收中應(yīng)注意的事項(xiàng) 物業(yè)的接管驗(yàn)收是直接關(guān)系到今后物業(yè)管理工作能否正常開(kāi)展的重要環(huán)節(jié)。物業(yè)管理企業(yè)通過(guò)接管驗(yàn)收，即由對(duì)物業(yè)的前期管理轉(zhuǎn)入到對(duì)物業(yè)的實(shí)體管理之中。因此，為確保今后物業(yè)管理工作能順利開(kāi)展，物業(yè)管理企業(yè)在接管驗(yàn)收時(shí)應(yīng)注意以下幾個(gè)方面： 1.物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)選派素質(zhì)好、業(yè)務(wù)精、對(duì)工作認(rèn)真負(fù)責(zé)的管理人員及技術(shù)人員參加驗(yàn)收工作。 2.物業(yè)管理企業(yè)既應(yīng)從今后物業(yè)維護(hù)保養(yǎng)管理的角度進(jìn)行驗(yàn)收，也應(yīng)站在業(yè)主的立場(chǎng)上，對(duì)物業(yè)進(jìn)行嚴(yán)格的

11、驗(yàn)收，以維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益。 3.接管驗(yàn)收中若發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，應(yīng)明確記錄在案，約定期限督促開(kāi)發(fā)商對(duì)存在的問(wèn)題加固補(bǔ)強(qiáng)、整修，直到完全合格。 L )!Ez H? 4.落實(shí)物業(yè)的保修事宜。根據(jù)建筑工程保修的有關(guān)規(guī)定，由開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)保修，向物業(yè)管理企業(yè)交付保修保證金，或由物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)保修，開(kāi)發(fā)商一次性撥付保修費(fèi)用。 5.開(kāi)發(fā)商應(yīng)向物業(yè)管理企業(yè)移交整套圖紙資料，包括產(chǎn)權(quán)資料和技術(shù)資料。 6.物業(yè)管理企業(yè)接受的只是對(duì)物業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理權(quán)以及政府賦予的有關(guān)權(quán)利。 7.接管驗(yàn)收符合要求后，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)簽署驗(yàn)收合格憑證，簽發(fā)接管文件。 當(dāng)物業(yè)管理企業(yè)簽發(fā)了接管文件，辦

12、理了必要的手續(xù)以后，整個(gè)物業(yè)驗(yàn)收與接管工作即完成。 六、接管驗(yàn)收的內(nèi)容 接管驗(yàn)收的主要內(nèi)容是： (1)主體結(jié)構(gòu)。地基沉降不得超過(guò)規(guī)定要求允許的變形值，不得引起上部結(jié)構(gòu)開(kāi)裂或毗鄰房的損壞。其中，房屋的主體構(gòu)件無(wú)論是鋼筋混凝土還是磚石、木結(jié)構(gòu)，變形、裂縫都不能超過(guò)國(guó)標(biāo)規(guī)定，外墻不得滲水。 (2)屋面與樓地面。各類(lèi)屋面必須符合國(guó)家建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定，排水暢通，無(wú)積水，不滲漏。地面的面層與基層必須粘結(jié)牢固，不空鼓，整體平整，沒(méi)有裂縫、脫皮、起砂等現(xiàn)象。衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)、廚房的地面相對(duì)標(biāo)高應(yīng)符合設(shè)計(jì)要求，不允許倒流水和滲漏。 (3)裝修。鋼木門(mén)窗均應(yīng)安裝平正牢固，開(kāi)

13、關(guān)靈活；進(jìn)戶門(mén)不得使用膠合板制作，門(mén)鎖安裝牢固；門(mén)窗玻璃應(yīng)安裝平整，油灰飽滿、粘貼牢固；油漆色澤一致，不脫皮、漏刷。 (4)電氣。線路應(yīng)安裝平整、牢固、順直，過(guò)墻有導(dǎo)管，鋁導(dǎo)線連接不得采用絞接或綁接。每一回路導(dǎo)線間及對(duì)地絕緣電阻值不得小于規(guī)定要求。照明器具等支架必須牢固，部件齊全，接觸良好。避雷裝置必須符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定，電梯應(yīng)能準(zhǔn)確、正常運(yùn)轉(zhuǎn)，噪聲震動(dòng)不得超過(guò)規(guī)定，記錄、圖紙資料齊全。 (5)水、衛(wèi)、消防、采暖。管道應(yīng)安裝牢固，控制部件啟閉靈活，無(wú)滴、漏、跑、冒現(xiàn)象。衛(wèi)生間、廚房間排水管應(yīng)分設(shè)，出戶管長(zhǎng)不超過(guò)8米，并不可使用陶管、塑料管；地漏、排水管接口、檢查口不滲漏，

14、管邊排水流暢。消防設(shè)施應(yīng)符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定，并有消防部門(mén)檢驗(yàn)合格證。采暖的鍋爐、箱罐等壓力容器應(yīng)安裝平正，配件齊全，沒(méi)有缺陷，并有專門(mén)檢驗(yàn)合格證。各種儀表、儀器、輔機(jī)應(yīng)齊全、安全、靈敏、靈活、精確，安裝符合規(guī)定，運(yùn)轉(zhuǎn)準(zhǔn)確正常。 (6)附屬工程及其他。如室外排水系統(tǒng)的標(biāo)高，窖井的設(shè)置，管道坡度、管位、化糞池等都必須符合規(guī)定要求。信報(bào)箱、掛物鉤、曬衣架應(yīng)按規(guī)定安裝。另外，還包括場(chǎng)地清除、臨時(shí)設(shè)施與過(guò)渡房拆除清理完畢，相應(yīng)市政、公建配套工程和服務(wù)設(shè)施也應(yīng)達(dá)到質(zhì)量要求。 七、接管驗(yàn)收的作用 按管驗(yàn)收是物業(yè)管理企業(yè)接管開(kāi)發(fā)企業(yè)、建設(shè)單位或個(gè)人委托管理的新建房屋或原有房屋時(shí)，以

15、物業(yè)主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容的接管檢驗(yàn)。對(duì)新建房屋，接管驗(yàn)收是竣工驗(yàn)收的再驗(yàn)收。在完成接管驗(yàn)收后，整體物業(yè)連同設(shè)備就應(yīng)移交給物業(yè)管理企業(yè)。 物業(yè)的接管驗(yàn)收，是物業(yè)管理企業(yè)在接管物業(yè)前不可缺少的重要環(huán)節(jié)，物業(yè)的接管驗(yàn)收，不僅包括主體建筑、附屬設(shè)備、配套設(shè)施，而且還包括道路、場(chǎng)地和環(huán)境綠化等，應(yīng)特別重視對(duì)綜合功能的驗(yàn)收。物業(yè)的接管驗(yàn)收，由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位和物業(yè)管理企業(yè)共同組織驗(yàn)收小組進(jìn)行。接管驗(yàn)收的作用主要體現(xiàn)在： 1.明確交接雙方的責(zé)、權(quán)、利關(guān)系 通過(guò)接管驗(yàn)收和接管合同的簽訂，實(shí)現(xiàn)權(quán)利和義務(wù)的轉(zhuǎn)移，在法律上界定清楚各自的義務(wù)和權(quán)利。 2.確保物業(yè)具備正常的使用

16、功能，充分維護(hù)業(yè)主的利益 通過(guò)物業(yè)管理企業(yè)的接管驗(yàn)收，能進(jìn)一步促使開(kāi)發(fā)企業(yè)或施工企業(yè)按標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行設(shè)計(jì)和建設(shè)，減少日后管理中的麻煩和開(kāi)支。同時(shí)，能夠彌補(bǔ)部分業(yè)主專業(yè)知識(shí)的不足，從總體上把握整個(gè)物業(yè)的質(zhì)量。 3.為日后管理創(chuàng)造條件 通過(guò)接管驗(yàn)收，一方面使工程質(zhì)量達(dá)到要求，減少日常管理過(guò)程的維修、養(yǎng)護(hù)工作量。另一方面，根據(jù)接管中的有關(guān)物業(yè)的文件資料，可以摸清物業(yè)的性能與特點(diǎn)，預(yù)防管理中可能出現(xiàn)的問(wèn)題，計(jì)劃安排好各項(xiàng)管理，發(fā)揮社會(huì)化、專業(yè)化、現(xiàn)代化的管理優(yōu)勢(shì)。 八、接管驗(yàn)收的有關(guān)要求與標(biāo)準(zhǔn) 物業(yè)的接管驗(yàn)收，分為新建物業(yè)的接管驗(yàn)收和原有物業(yè)的接管驗(yàn)收。其具體的要求與標(biāo)

17、準(zhǔn)可參照建設(shè)部1991年頒布的《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》，主要內(nèi)容有： _ (一)接管驗(yàn)收應(yīng)提交的資料 1.新建房屋接管驗(yàn)收應(yīng)提交資料 (1)產(chǎn)權(quán)資料： ①項(xiàng)目批準(zhǔn)文件； ②用地批準(zhǔn)文件； ③建筑執(zhí)照； ④拆遷資料。 (2)技術(shù)資料： (1)竣工圖——包括總平面、建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、附屬工程有隱蔽管線的全套圖紙； (2)地質(zhì)勘察報(bào)告； (3)工程合同及開(kāi)、竣工報(bào)告； (4)工程預(yù)決算； (5)圖紙會(huì)審記錄； (6)工程設(shè)計(jì)變更通知及技術(shù)核定單位(包括質(zhì)量事故處理記錄)； (7)隱蔽工程

18、驗(yàn)收簽證； (8)沉降觀測(cè)記錄； (9)竣工驗(yàn)收證明書(shū)； (10)鋼材、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書(shū)； (11)新材料、構(gòu)配件和鑒定合格證書(shū)； (12)水、電、暖、通、衛(wèi)生器具、電梯等設(shè)備的檢驗(yàn)合格證書(shū)； (13)砂閃、混凝土試塊試壓報(bào)告； (14)供水、供暖、管道煤氣的試壓報(bào)告。 2.原有房屋接管驗(yàn)收應(yīng)驗(yàn)交的資料： (1)產(chǎn)權(quán)資料： ①房屋所有權(quán)證； ②土地使用權(quán)證； ③有關(guān)司法、公證文書(shū)和協(xié)議； ④房屋分戶使用清冊(cè)； ⑤房屋設(shè)備及其固定附著物清冊(cè)。 (2)技術(shù)資料： ①房

19、地產(chǎn)平面圖； ②房屋分間平面圖； ③房屋及設(shè)備技術(shù)資料。 (二)接管驗(yàn)收的標(biāo)準(zhǔn) ①主體結(jié)構(gòu) ?地基基礎(chǔ)的沉降不得超過(guò)建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范的允許變形值；不得引起上部結(jié)構(gòu)的開(kāi)裂或相鄰房屋的損壞。 ?鋼筋混凝土構(gòu)件產(chǎn)生變形、裂縫，不得超過(guò)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范的規(guī)定值。 ?木結(jié)構(gòu)應(yīng)結(jié)牢固，支撐系統(tǒng)可靠、無(wú)蟻害，其構(gòu)件的選材必須符合結(jié)構(gòu)工程施工及驗(yàn)收規(guī)范規(guī)定。 ?磚石結(jié)構(gòu)必須有足夠的強(qiáng)度和剛度，不允許有明顯裂縫。 ?凡應(yīng)抗震設(shè)防的房屋，必須符合建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范的有關(guān)規(guī)定。 ②外墻不得滲水 ③屋面 ?各類(lèi)

20、屋面必須符合屋面工程及驗(yàn)收規(guī)范的規(guī)定，排水暢通，無(wú)積水，不滲漏。 ?平屋面應(yīng)有隔熱保溫措施，3層以上房屋在公用部位設(shè)置屋面檢修孔。 ?陽(yáng)臺(tái)和3層以上房屋的屋面應(yīng)有組織排水，出水口、檐溝、落水管應(yīng)安裝牢固，接口嚴(yán)密，不滲漏。 ④樓地面 ?面層與基層必須粘結(jié)牢固，不空鼓。整體面層平整，不允許有裂縫、脫皮和起砂等缺陷；塊料面層應(yīng)表面平正，接縫均勻順直、無(wú)缺棱掉角。 ?衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)、盥洗間地面及相鄰地面的相對(duì)標(biāo)高應(yīng)符合設(shè)計(jì)要求，不應(yīng)有積水，不允許倒泛水和滲漏。 ?木樓地面應(yīng)平整牢固，接縫密合。 ⑤裝修 ?鋼木門(mén)窗應(yīng)安裝平正牢固，無(wú)翹曲

21、變形，開(kāi)關(guān)靈活，零配件裝配齊全，位置準(zhǔn)確，鋼門(mén)窗縫隙嚴(yán)密，木門(mén)窗縫隙適度。 ?進(jìn)戶門(mén)不得使用膠合板制作，門(mén)鎖應(yīng)安裝牢固，底層外窗、樓層公共走道窗、進(jìn)戶門(mén)上的亮子均應(yīng)裝設(shè)鐵柵欄。 ?木裝修工程應(yīng)表面光潔，線條順直，對(duì)縫嚴(yán)密，不露釘帽，與基層必須釘牢。門(mén)窗玻璃應(yīng)安裝平整，油灰飽滿，粘貼牢固。 ?抹砂應(yīng)平整，不應(yīng)有空鼓、裂縫和起泡等缺陷。 ?飾面磚應(yīng)表面潔凈，粘貼牢固，陰陽(yáng)角與線角順直，無(wú)缺棱掉角。 ?油漆、刷漿應(yīng)色澤一致，表面不應(yīng)有脫皮、漏刷現(xiàn)象。 2.水電設(shè)備設(shè)施的現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收 (1)供配電系統(tǒng)的現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收。主要有如下內(nèi)容： ①檢查

22、高低壓配電柜、高壓器有無(wú)正式供電，是否滿足設(shè)計(jì)功能，是否按國(guó)家及地區(qū)有關(guān)規(guī)程施工，有無(wú)事故及安全隱患(如電纜溝有無(wú)蓋板；有無(wú)懸掛安全標(biāo)示牌；安全有效距離是否合格；高壓側(cè)有無(wú)隔離設(shè)施等)；接地網(wǎng)有無(wú)可靠接地；設(shè)備房有無(wú)做好“三防”措施(如有無(wú)防鼠板、電纜溝、門(mén)窗、墻洞有無(wú)封網(wǎng))。 ②檢查發(fā)電機(jī)系統(tǒng)是否能滿足設(shè)計(jì)功能，機(jī)組能否正常使用，機(jī)油管路、柴油管路、冷卻水路是否暢通。若有兩臺(tái)以上機(jī)組，能否并車(chē)同步進(jìn)行，煙管有無(wú)漏煙現(xiàn)象，有無(wú)事故緊停車(chē)功能，應(yīng)急自動(dòng)發(fā)電功能，能否正常起動(dòng)等，必保供電線路是否正常供電。 ③低壓電氣線路應(yīng)平整、牢固、順直，過(guò)墻應(yīng)有導(dǎo)管，導(dǎo)線連接必須緊密；采用管子配線時(shí)

23、，連接點(diǎn)必須緊密、可靠，使管路在結(jié)構(gòu)上和電氣上均連成整體并有可靠的接地，每回路導(dǎo)線間和對(duì)地絕緣電阻值不小于1兆歐／千伏。應(yīng)按套安裝電表或預(yù)留表位，并有電氣接地裝置。照明器具等低壓電器安裝支架必須牢固，部件齊全，接觸良好，位置正確。電度表是否經(jīng)過(guò)國(guó)家供電有關(guān)部門(mén)檢測(cè)。 (2)中央空調(diào)系統(tǒng)通風(fēng)工程部分的現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收。主要有如下內(nèi)容： ①檢查中央空調(diào)主機(jī)能否正常運(yùn)行，負(fù)荷能否在可調(diào)節(jié)范圍內(nèi)調(diào)節(jié)運(yùn)行，檢查冷卻泵、冷凍泵、冷卻塔能否正常運(yùn)行，控制柜內(nèi)電氣線路是否符合規(guī)范。 ②檢查冷凍管系、冷卻管系和閥門(mén)，保溫是否完好，有無(wú)漏水現(xiàn)象；防腐是否符合要求，膨脹水箱能否正常補(bǔ)水，管路最高點(diǎn)和最

24、遠(yuǎn)點(diǎn)壓力是否在0.15兆帕(滿負(fù)荷情況下)。 ③檢查制冷或制熱情況能否滿足設(shè)計(jì)要求。 ④檢查柜式風(fēng)機(jī)、盤(pán)管內(nèi)機(jī)、新風(fēng)機(jī)、吊頂風(fēng)機(jī)能否正常使用。噪音是否在有效范圍內(nèi)，風(fēng)管出風(fēng)是否均勻，風(fēng)機(jī)進(jìn)風(fēng)口、出風(fēng)口有無(wú)封閉現(xiàn)象。 (3)消防系統(tǒng)的現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收。主要有如下內(nèi)容： ①檢查消防控制系統(tǒng)煙感、溫感、水流等信號(hào)能否反應(yīng)作出相應(yīng)的措施，消防栓泵、噴淋泵、排煙風(fēng)機(jī)、排煙閥加壓風(fēng)機(jī)等能否自動(dòng)及手動(dòng)起動(dòng)，消防廣播事故時(shí)能否正常廣播。 ②檢查消防管路有無(wú)漏水，閥應(yīng)保持常開(kāi)狀態(tài)(防火水閥除外)，消防栓內(nèi)配件是否缺少，檢查噴淋頭是否滿足要求，消防栓、噴淋頭有無(wú)水流，

25、水壓是否滿足要求。 ③檢查氣體滅火系統(tǒng)能否正常運(yùn)行，氣體壓力是否在正常范圍內(nèi)，氣體有無(wú)及時(shí)補(bǔ)充更換。 ④檢查各工作生活點(diǎn)手持式滅火器、防毒面具等是否配備整齊，防火門(mén)是否合格，有無(wú)保持常開(kāi)狀態(tài)，消防設(shè)施有無(wú)故障防礙影響正常使用等。 (4)運(yùn)輸設(shè)備的現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收。主要有如下內(nèi)容： ①直升電梯應(yīng)能準(zhǔn)備的啟動(dòng)運(yùn)行、選層、平層、停層、引機(jī)的噪聲和震動(dòng)聲不得超過(guò)ＧBJ232的規(guī)定值。制動(dòng)器、限速器及其他安全設(shè)備。 ②自動(dòng)扶梯應(yīng)運(yùn)行平穩(wěn)，無(wú)振動(dòng)，無(wú)雜音，扶手帶應(yīng)無(wú)鋼刺，松緊程度應(yīng)保持全水平時(shí)下垂不大，放松壓帶輪后應(yīng)可以用手拖動(dòng)扶手帶。應(yīng)動(dòng)作靈敏可靠，安裝的隱蔽工程、運(yùn)轉(zhuǎn)

26、記錄、性能檢測(cè)記錄及完整的圖紙資料均應(yīng)符合要求。電梯的應(yīng)急對(duì)講應(yīng)能可靠對(duì)講，發(fā)生消防火警時(shí)應(yīng)能按要求升到頂層，安全鉗就能安全動(dòng)作。 (5)管道煤氣系統(tǒng)的現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收。主要檢查管道煤氣是否按國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)及地區(qū)規(guī)范安裝，管道安裝是否良好，有無(wú)漏氣現(xiàn)象，煤氣表安裝的高度是否符合要求等。 (6)電信系統(tǒng)的現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收。要求電信系統(tǒng)線路安裝整齊，電話無(wú)雜音，接線盒、分線盒安裝牢固、電纜敷設(shè)應(yīng)符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)。 (7)有線電視網(wǎng)的現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收。要求有線電視線路敷設(shè)整齊，放大器安裝穩(wěn)固，進(jìn)戶線穿墻部分應(yīng)穿管敷設(shè)，電視信號(hào)圖像清晰、聲音清楚。 (8)閉路監(jiān)控系統(tǒng)等的現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收。主要有如下內(nèi)容：①閉路監(jiān)控系

27、統(tǒng)應(yīng)圖像清晰、穩(wěn)定、無(wú)變形失真；②防盜對(duì)講設(shè)備應(yīng)對(duì)講良好，聲音清晰，無(wú)雜音，呼叫反應(yīng)快靈敏，開(kāi)鎖功能迅速、有效。 (9)給排水系統(tǒng)的現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收。主要以如下內(nèi)容： ①檢查自來(lái)水公司進(jìn)水表閥是否好、啟閉靈活，高、低蓄水池是否潔凈衛(wèi)生，同時(shí)是否采取封閉措施，是否便于檢修、清洗，同時(shí)是否采取封閉措施，進(jìn)水管是否有安全保障措施，水泵電機(jī)是否安裝穩(wěn)固，運(yùn)行時(shí)應(yīng)無(wú)振動(dòng)。壓力表等是否指示正常，自動(dòng)控制系統(tǒng)是否運(yùn)行正常，有無(wú)必要的缺水、溢水故障，管路是否安裝牢固，無(wú)路冒滴漏現(xiàn)象。 ②壓力供水設(shè)備安裝、使用是否符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)及地區(qū)標(biāo)準(zhǔn)，壓力是否在正?？刂品秶鷥?nèi)，安全保護(hù)是否完善，能否及時(shí)動(dòng)作

28、。 ③排水管道不應(yīng)采用陶瓷管、塑料管，應(yīng)無(wú)路冒滴漏現(xiàn)象，防腐措施應(yīng)符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)，管道接口、檢查口不得漏水，檢查口應(yīng)便于維修，管道排水應(yīng)流暢，集水井、沙井、化糞池應(yīng)暢能，潛水泵應(yīng)無(wú)堵塞，自動(dòng)控制正常。 3.小區(qū)市政驗(yàn)收 小區(qū)的市政包括小區(qū)內(nèi)的道路、排水涵道、溝渠、砂井、供水管道、檢查井、電訊箱、化糞池、綠化、環(huán)衛(wèi)設(shè)施、環(huán)保設(shè)施等各方面的措施，其中以下項(xiàng)目驗(yàn)收時(shí)，除檢驗(yàn)質(zhì)量外，應(yīng)注意： (1)道路：有否積水(路面排水反坡)。 (2)砂井：溝渠排水是否通暢，有否殘余建筑垃圾。 (3)供水管道有否滲漏，有條件的在一段時(shí)間內(nèi)檢查水管前后水表讀數(shù)是否相符。 (4)化糞池有無(wú)透氣管(不能完全密閉)。 (5)小區(qū)內(nèi)有否配備室外消防栓，水壓是否足夠。 (6)小區(qū)內(nèi)路燈開(kāi)關(guān)分區(qū)是否合理，有否防雷保護(hù)。