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1、物業(yè)的接管驗收與撤管 物業(yè)接管驗收的準備 （一）人員準備 （1）組建接管驗收小組。由物業(yè)管理企業(yè)管理部牽頭，組織辦公室、工程部、公司策劃 部有關人員參加。各部門應選派既精通業(yè)務，又責任心強的技術人員參加，并且一般要有 不同專業(yè)特長的工程技術人患參加。規(guī)模一般為5～8人。 （2）指定負責人,最好是由本項目的負責人擔任。 （二）接管驗收的資料準備 （1）驗收支出國家有關技術標準及規(guī)范。 （2）圖紙：該物業(yè)的設計圖和施工圖紙，特別顯隱蔽工程的圖紙及施工現(xiàn)場記錄 （3）針對該物業(yè)驗收的內(nèi)容事先設計一些驗收記錄的表格，諸如房屋接管驗收表、公共配套設施接管驗收表、機電設備接管驗收表、室

2、內(nèi)接管驗收遺留問題統(tǒng)計表、機電設備接管驗收遺留問題統(tǒng)計表、接管驗收問題整改表等。 （三）進行現(xiàn)場初步勘察 根據(jù)設計圖和施工圖紙，派接管驗收小組的工程技術人員到物業(yè)些絕絕招馬為接管驗收工作的開展打下基礎。 新建物業(yè)接管驗收的程序 （1）身機單位書面提請接管單位接管驗收，并提交相應的資料。 （2）接管單位按照接管驗收標準，對建設單位提交的申請和相關資料進行審核，對具備條件的，應在15日內(nèi)簽發(fā)驗收通知并約定驗收時間。 （3）接管單位會同建設按照接管驗收的主要內(nèi)容及標準進行驗收。 （4）驗收過程中發(fā)現(xiàn)的問題，按質(zhì)量問題的處理辦法處理。 （5）經(jīng)檢驗符合要求時，接管單位應在7日內(nèi)簽發(fā)驗收

3、合格憑證，并應及時簽發(fā)接管文件。 原有物業(yè)的接管驗收程序 （1）移交人書面提請接管單位接管驗收，并提交相應的資料” （2）接管單位按照接管驗收標準，對建設單位提交的申請和相關資料進行審核，對具備條件的，應在15日內(nèi)簽發(fā)驗收通知并約定驗收時間。 （3）接管單位合同移交人按照接管驗收的主要內(nèi)容及標準進行驗收。 4）查驗房屋的情況，包括建筑年代、用途變遷、拆改添建等；評估房屋的完好與損壞程度及現(xiàn)有價值；對在驗收過程中發(fā)現(xiàn)的問題，按危險和損壞問題處理辦法處理。 （5）交接雙方共同清點房屋、裝修、設備和黨附著物，“核實房屋的被用眾況。 （6）經(jīng)檢驗符合要求時，接管單位應在7日內(nèi)簽發(fā)驗收合格

4、憑證，簽發(fā)接管文件，并辦理房屋所有權的轉移登記（若無產(chǎn)權轉移，則無需辦理）。 物業(yè)接管驗收的主要內(nèi)容和技術標準 新建物業(yè)接管驗收的主要內(nèi)容和標準（質(zhì)量與使用功能） 1、主體結構 （1）地基基礎的沉降不得超過地基基礎設計規(guī)范的允許變形值；不得引起上部結構的開裂或相鄰房屋的損壞。 （2）鋼筋混凝土構件產(chǎn)生變形、裂縫，不得超過鋼筋混凝土結構設計規(guī)范的規(guī)定值。 （3）磚石結構必須有足夠的強度和剛度，不允許有明顯裂縫。 （4）木結構應給點牢固，支撐系統(tǒng)可靠，無蟻害，其構件的選材必須符合木結構工程施工及驗收規(guī)范中的有關規(guī)定。 （5）凡應抗震設防的房屋，必須符合建筑抗震設計規(guī)范的有先規(guī)定。

5、 2、外墻不得滲水 3、屋面 （1）各類屋面必須符合屋面工程施工及驗收規(guī)范中的有關規(guī)定，排水暢通，無積水，不滲水。 （2）平屋面應有隔熱保溫措施，三層以上房屋在公用部位應設置屋面檢修孔。 （3）陽臺和三層以上房屋的屋面應有組織排水，出水口、檐溝、落水管應安裝牢固、接口嚴密、不滲漏。 4、樓地面 （1）面層與基層必須粘結牢固，不空鼓。整體面層平整，不允許有裂縫、脫皮和起砂等缺陷；塊料面層應表面平整、接縫均勻順直，無缺校掉角。 （2）衛(wèi)生間、陽臺、盥洗間地面與相鄰地面的相對標高應符合設計要求，不應有積水，不允許倒泛水和滲漏。 （3）木樓地面應平整牢固、接縫密合。 5、裝修 （1

6、）鋼木門窗應安裝乎正牢固，無翹曲變形，開關靈活，零配件裝配齊全，位置準確，鋼門窗縫隙嚴密，木門窗縫隙適度。 （2）進戶門不得使用膠合板制作，門鎖應安裝牢固，底層外窗、樓層公共走道富、進戶 門的亮子均應裝設鐵柵欄。 （3）木裝修工程應表面光潔，線條順直，對縫嚴密，不露釘帽，與基層必須打牢。 （4）門窗玻璃應安裝乎整，油灰飽滿，粘貼牢固。 （5）抹灰應表面平整，不應有空鼓、裂縫和起泡等缺陷。 （6）飾面磚應表面潔凈，粘貼牢固，陰陽角與線角順直，無缺校掉角。 （7）油漆、刷漿應色澤一致，表面不應有脫皮、漏劇現(xiàn)象。 6、電氣 （1）電氣線路安裝應平整、牢固、順直，過墻應有導管。導線連

7、接必須緊密，鋁導線 連接不得采用絞接或綁接。采用管子配線時，連接點必須緊密、可靠，使管路在結構和電 氣上均連成整體并有可靠的接地。每回路導線間和對地絕緣電阻不得小于IMΩ／KV。 （2）應按套安裝電表或預留表位，并有電器接地裝置。 （3）照明器具等低壓電器安裝支架必須牢固，部件齊全，接觸良好，位置正確。 （4）各種避雷裝置的所有連接點必須牢固可靠，接地電阻值必須符合電氣裝置工程施工及驗收規(guī)范的要求。 （5）電梯應能準確地啟動運行、選層、平層、停層，曳引機的噪聲和震動聲不得超過電氣裝置工程施工及驗收規(guī)范的規(guī)定值。制動器、限速器及其他安全設備應動作靈敏可靠。安裝的隱蔽工程、試運轉記錄、

8、性能檢測記錄及完整的圖紙資料均應符合要求。 （6）對電視信號有屏蔽影響的住宅，電視信號場強微弱或被高層建筑遮擋及反射波復雜地區(qū)的住宅，應設置電視共用天線。 （7）除上述要求外，同時應符合地區(qū)性《低壓電器裝置規(guī)程》的有關要求。 7、水、問聲、消防 （1）管道安裝牢固、控制部件啟閉靈活、無滴漏。水壓試驗及保溫、防腐措施必須符合采暖與衛(wèi)生工程施工及驗收規(guī)范的要求。應按套安裝水表或預留表位。 （2）高位水箱進水管與水箱檢查口的設置應便于檢修。 （3）衛(wèi)生間、廚房內(nèi)的排污管應分設，出戶管長不宜超高壓 sin，并不應使用陶瓷管。塑料管。地涌、排污管接口、檢查口不得滲漏，管道排水必須流暢。

9、（4）衛(wèi)生器具質(zhì)量良好，接口不得滲漏，安裝應平正、牢固、部件齊全、制動靈活。 （5）水泵安裝應平穩(wěn)，運行時無較大震動。 （6）消防設施必須符合建筑設計防火規(guī)范、高層民用建筑設計防火現(xiàn)嫩要求。并且有消防部門檢驗合格簽證。 8．采暖 （1）采暖工程的驗收時間，必須在采暖期以前兩個月進行。 （2）鍋爐、箱罐等壓力容器應安裝乎正了配件齊全，不得有變形、裂紋、磨損、腐蝕等缺陷。安裝完畢后，必須有專業(yè)部門的檢驗合格簽證。 （3）爐排必須進行12小時以上試運轉，爐排之間、爐排與爐鐵之間不得再相摩像且無雜音、不跑偏、不凸起、不受卡、返轉應自如。 （4）各種儀器、儀表應齊全精確，安全裝置必須靈敏、

10、可靠，控制閥門應開關靈活。 （5）爐門、灰門、煤斗閘板、煙、風擋板應安裝乎正、啟閉靈活、閉合嚴密，風室隔墻 不得透風漏氣。 （6）管道的管徑、坡度及檢查并必須符合采暖與衛(wèi)生工程施工及驗收規(guī)范的要求，管溝 大小及管道排列應便于維修，管架、支架、吊架應牢固。 （7）設備、管道不應有跑、冒、滴、漏現(xiàn)象。保溫、防腐措施必須符合采暖與衛(wèi)生工程 施工及驗收規(guī)范的規(guī)定。 （8）鍋爐輔機應運轉正常，無雜音。消煙除塵、消音減震設備應齊全，水質(zhì)、煙塵排放 濃度應符合環(huán)保要求。 （9）經(jīng)過48小時連續(xù)試運行，鍋爐和附屬設備的熱工、機械性能及采曖區(qū)室溫必須符 合設計要求。 9、附屬工程及其他

11、（1）室外排水系統(tǒng)的標高、窨井（檢查井）、設置、管道坡度、管徑均必須符合室外排 水設計規(guī)范的要求。管道應順直且排水通暢，井蓋應擱置穩(wěn)妥并設置井圈。 （2）化糞池應接排滿量合理設置，池內(nèi)無垃圾雜物，進出水口高差不得小于5cm。立 管與糞池間的連接管道應有足夠坡度，一但不應超過兩個彎。 （3）明溝、散水、落水為頭不得有斷裂、積水現(xiàn)象。 （4）房屋入口處必須做室外道路，并與主干道相通。路面不應有積水、空鼓和斷裂現(xiàn)象。 （5）房屋應按單元設置信報箱，其規(guī)格、位置須符合有關規(guī)定。 （6）掛物鉤、曬衣架應安裝牢固。煙道、通風道、垃圾道應暢通，無阻塞物。 （7）單體工程必須做到工完料冷地清，

12、臨時設施及過渡用房拆除清餐完草二室外地面平整，室內(nèi)外高差符合設計要求。 （8）群體建筑應檢驗相應的市政、公建配套工程和服務設施，達到應有的質(zhì)量和使用功能要求。 原有物業(yè)接管驗收的主要內(nèi)容和標準 　質(zhì)量與使用功能的檢驗 （1）以危險房屋鑒定標準和國家有關規(guī)定作檢驗依據(jù)。 （2）從外觀檢查建筑物整體的變異狀態(tài)。 （3）檢查房屋結構、裝修和設備的完好與損壞程度。 （4）查檢房屋使用情況（包括建筑年代、用速變遷、拆改添建、裝修和設備等情況），評估房屋現(xiàn)有價值、建立資料檔案。 2．危險和損壞問題的處理 （1）屬有危險的房屋，應由移交人負責排險解危，才得接管。 （2）屬有損壞的房屋，由

13、移交人和接管單位協(xié)商解決，既可約定期限由移交人負責維修，也可采用其他補償形式。 （3）屬法院判決沒收并通知接管的房屋，按法院判決辦理。 物業(yè)接管驗收中質(zhì)量問題的處理 處理質(zhì)量問題的方法 1、發(fā)現(xiàn)影響房屋結構安全和設備使用安全的質(zhì)量問題，必須約定期限由建設單位負重 進行加固補強返修，直至合格，并按雙方商定的時間組織復驗。 2、發(fā)現(xiàn)影響相鄰房屋的安全問題，由經(jīng)給基胡狩理。因施工原因造成的質(zhì)量問題，應由施工單位負責，按照約定期限進行加固補強返修，直至合格，并按雙方商定的時間組織復驗。3、對于不影響房屋結構安全和設備使用安全的質(zhì)量問題，可約定期限由建設單位負責修繕，或可采取費用補償?shù)霓k法，

14、由物業(yè)管理企業(yè)處理。 4、房屋接管交付使用后，如發(fā)生隱蔽性重大質(zhì)量事故，應由接管單位會同建設、設計。施工等單位，共同分析研究，查明原因。如屬設計、施工、材料的原因由建設單位負責處理；如屬使用不當，管理不善的原因，則應由接管單位負責處理。 處理質(zhì)量問題應把握的兩條原則 原則性與靈活性相結合 所謂原則性：就是實事求是、鐵面無私、嚴格按照規(guī)章制度辦事。物業(yè)管理企業(yè)應把在驗收中查出的各種問題做非常詳細的記錄，該返工的要責成施工單位返工，屬無法返工的問題就應索賠。返工沒有達到要求，不予簽字，直至達到要求。 所謂靈活性：就是在不違背原則的前提下，具體問題具體分析。對于大規(guī)模的物業(yè)， 難免會出鵬

15、盡。意之。，接管。收人員不蛐泥于哪，飄對不雅規(guī)嘴。措施，不能把接管驗收的雙方置于對立狀態(tài)，而應共同協(xié)商，力爭合理、圓滿地解決接管驗收中存在的問題。 細致入微與整體把握相結合 工程質(zhì)量問題對物業(yè)產(chǎn)生的影響相當久遠，給管理帶來的困難與障礙也是巨大的。所以，物業(yè)管理企業(yè)在進行工程驗收時必須細致入微。任何7點疏忽都有可能統(tǒng)日后的管理帶來無盡的麻煩，也會嚴重損害業(yè)主的利益。大的方面，如給排水管是否通暢，供電線路的正確與否，各種設備的運行是否正常。細微之處，如所用材料的性能優(yōu)劣，供電線客的大小是否恰當?shù)?。電梯、空調(diào)、發(fā)電機組等大型設備的檢測和驗收必須在其負載運行一段時間以后進行。 整體把握是指從更高

16、層次，從整體的角度去驗收，無論是什么類型的物業(yè)，都不是孤立的和一成不變的物業(yè)土地使用情況、市政公用設施、名共配套設施等綜合做項目將標示出該物業(yè)的檔次和發(fā)展?jié)摿?。對于住宅小區(qū)而言，因為與人們?nèi)粘Ｉ罹o密相關，這一特點決定了一個舒適、優(yōu)美、安靜的環(huán)境是小區(qū)建設和管理的重要目標，這正是更高層次的把握；而寫字樓則重視商務、辦公的快捷、方便，并重視體現(xiàn)使用者的地位和身份，因此，內(nèi)外裝修和設備應是接管驗收的重點。 物業(yè)接管驗收與竣工驗收的區(qū)別 物業(yè)的接管驗收是：物業(yè)管理企業(yè)接管開發(fā)企業(yè)、建設單位或個人委托管理的新建房屋或原有房屋時，以物業(yè)主體結構安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容的再驗收。 物業(yè)的接管驗收

17、與竣工驗收的區(qū)別是： 1．驗收目的不同 竣工驗收是為了檢驗房屋工程是否達到設計文件所規(guī)定的要求：接管驗收是為了主體結構安全與滿足使用功能的再驗收。 2．驗收性質(zhì)不同 竣工驗收是政府行為，房地產(chǎn)開發(fā)項目和任何建設工程的竣工驗收由政府建設行政主管部門負責，組成綜合驗收小組，對施工質(zhì)量和設計質(zhì)量進行全面檢驗和質(zhì)量評定。接管驗收是企業(yè)行為，是物業(yè)管理企業(yè)代表全體業(yè)主（包括現(xiàn)有業(yè)主和未來業(yè)主）根據(jù)物業(yè)管理委托合同，從確保物業(yè)日后的正常使用與維修的角度出發(fā)，對物業(yè)委托方委托的物業(yè)進行的質(zhì)量驗收。 3、驗收條件不同 竣工驗收的首要條件是全部施工完畢，設備已落位；接管驗收的首要條件是按正驗收 合

18、格，并且附屬設備已完全正常使用，房屋編號已得到認可。 4、移交對象不同 竣工驗收是建設單位移交物業(yè)的過程；接管驗收是建設單位向物業(yè)管理企 業(yè)移交物業(yè)的過程。 5．驗收階段不同 竣工驗收合格后7由施工單位向開發(fā)企業(yè)或建設單位辦理物業(yè)的交付手續(xù)，標志著物業(yè)可以交付使用；接管驗收是在竣工驗收之后進行的再驗收，接管驗收一旦完成，即由開發(fā)企業(yè)或建設單位向物業(yè)管理企業(yè)辦理物業(yè)的交付手續(xù)，標志著物業(yè)正式進入使用階段。 物業(yè)接管驗收應提交的資料 根據(jù)2003年國務院第379號令《物業(yè)管理條例》第二十九條規(guī)定和1991年建設部公布的《房屋接管驗收標準》（ZBP30001---90）建設單位應向接管

19、單位移交有關資料。 新建物業(yè)接管驗收應提交的資料 1、產(chǎn)權資料 （l）項目批準文件。（2）用地批準文件。（3）建筑執(zhí)照。（4）拆遷安置資料。 2、竣工驗收資料 （1）竣工圖一包括總平面、建筑、結構、”設備、附屬工程及隱蔽管線的全套圖紙。 （2）地質(zhì)勘察報告。（3）工程合同及開、竣工報告。（4）工程預決算。（5）圖紙會審記錄。 （6）工程設計變更通知及技術核定單（包括質(zhì)量事故處理記錄）（7）隱蔽工程驗收簽證。 （8）沉降觀察記錄。（9）鋼材、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書。（l0）砂漿、混凝土試塊試壓報告。 （1l）竣工驗收證明書。 3、技術資料 （1）新材料、構配件的鑒定合格

20、證書。（2）水、電、采暖、衛(wèi)生器具、電梯等設備的檢驗合格證書。 （3）供水、供暖的試壓報告。（4）各項設施設備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術資料。 牧業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明書。 原有物業(yè)接管驗收應提交的資料 1、產(chǎn)權資料 （1）房屋所有權證。（2）土地使用權證。（3）有關司法、公證文書和協(xié)議。 （4）房屋分戶使用清冊。（5）房屋設備及定、附著物清冊。 2、技術資料 （1）房地產(chǎn)平面圖。（2）房屋分間平面圖。（3）房屋及設備技術資料。 三、物業(yè)接管驗收交接雙方的責任 建設單位的責任 （1）提前做好房屋交驗準備。房屋竣工后要及時提出接管驗收申請，未經(jīng)接管驗收的新建房屋一律

21、不得分配使用。 （2）在接管驗收時，應嚴格按照接管驗收標準進行驗收，驗收不合格的負責返修。 （3）房屋接管交付使用，如發(fā)生重大質(zhì)量事故，應由接管單位會同建設、設計、施工等單位，共同分析研究，查明原因，如屬設計、施工、材料的原因由建設單位負責處理。如屬使用不當、管理不善的原因，則應由接管單位負責處理。 （4）按規(guī)定負責保修，并應向接管單位預付保修保證金和保修費。 （5）新建房屋接管后，應負責在3個月內(nèi)組織辦理承租手續(xù)，逾期不辦應承擔因房屋 空置而產(chǎn)生的經(jīng)濟損失和事故責任。 接管單位的責任 （1）對建設單位提出的驗收申請，應雜一15日內(nèi)審核完畢、及時簽發(fā)接管驗收文件。 （2）經(jīng)檢驗

22、符合要求，應在7日內(nèi)簽署驗收合格憑證，并應及時簽發(fā)接管驗收文件。 （3）接管驗收時，應嚴格按照接管驗收條件進行驗收，對在驗收中發(fā)現(xiàn)的問題應明確記錄在案，并會同建設單位共同協(xié)議處理辦法，商定復驗時間，督促施工單位限期改正。 （4）房屋接管交付使用后，如發(fā)生重大質(zhì)量事故，應會同建設。設計。施工等單位，共同分析研究，查明原因。如屬管理不善的原因，應負責處理。 （5）根據(jù)協(xié)議，可負責代修、保修。 接管驗收時如有爭議，交接雙方應盡可能協(xié)商解決，如不能協(xié)商解決時雙方均應申請市、縣房地產(chǎn)管理機關進行協(xié)調(diào)或裁決。 物業(yè)管理企業(yè)的解聘 （一）解聘的形式 1、自然解聘 自然解聘是物業(yè)服務委托合們期

23、滿后物業(yè)管理企業(yè)不再被續(xù)聘。為了確保亞全和物業(yè)管理企業(yè)雙方權益，物業(yè)B除委托合同中對委托管理時期限都有明確的規(guī)定。 2．提前解聘 提前解聘，是指在合同期限內(nèi)，由于種種原因，合同雙方或單方提出終止合同的履行。提前解聘屬于提前解除合同，這將給雙方的利益和日常的物業(yè)管理工作帶來較大的影響。因此，雙方都要十分謹慎。當業(yè)主、業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)產(chǎn)生較大爭議時，應進行充分的協(xié)商；協(xié)商不成時，可提請物業(yè)管理行政主管部門調(diào)解；調(diào)解革成時二當事人可采取仲裁或提交法院給予裁決，jAN決，將由負有責任的一方賠償因提前解除合同給對方造成的經(jīng)濟損失。 （二）解聘的程序 1、自然解聘的程序 （1）雙方提出書

24、面意見。一般在物業(yè)管理委托合同期滿前（如6個月），業(yè)主委員會和 觸一后軛賄問題向鄧提出書限見，表明態(tài)度。 （2）征求業(yè)主意見。業(yè)主委員會應廣泛聽取業(yè)主對物業(yè)管理工作的意見和評價，如果大多數(shù)業(yè)主反映良好就可以續(xù)聘；如果有2／3的業(yè)主對物業(yè)管理工作不滿，可以不再續(xù)聘，進行自然解聘。 （3）物業(yè)管理企業(yè)進行選擇。 2、提前解聘的程序 （1）正確解決雙方的爭議 （2）盡快選聘新的物業(yè)管理企業(yè) （3）做好移交的準備、 撤管工作的程序 （1）物業(yè)管理企業(yè)接受業(yè)主大會和業(yè)主委員會大撤管通知（2）進入撤管準備階段（3）正式實施撤管 在撤管過程中物業(yè)管理企業(yè)應做好的工作 （1）要善始善終

25、做好管理工作（2）要盡量減少遺留問題（3）要做好交接工作 物業(yè)管理企業(yè)的選聘條件 物業(yè)管理企業(yè)的解聘有兩種情況：一是且然邂聘。其條件就是合同期滿，雙方協(xié)商不再續(xù)聘；二是提前解聘。其條件是雙方無法繼續(xù)履行合同a其原因是多方面的，可能廣大業(yè)主對物業(yè)管理企業(yè)的工作極度不滿，而物業(yè)管理企業(yè)又無切實改進工作的措施和行為，業(yè)主一致要求提前解聘；孩物業(yè)管理企業(yè)認為業(yè)主和業(yè)主委員會未認真履行合同中載明的義務場或?qū)Ρ酒髽I(yè)的物業(yè)管理工作的支持配合十分不力，以至于無法繼續(xù)履行合同。但不管是什么原因，都應該有～個正當?shù)睦碛伞? 物業(yè)管理企業(yè)撤管時應移交的資料包括： （1）竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖

26、，配套拉施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料。 （2）設施設備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術資料。 （3）物業(yè)質(zhì)量保修和物業(yè)使用說明文件。（4）物業(yè)管理所必須的其他盜料n 物業(yè)服務費構成的確定 物業(yè)服務成本或者物業(yè)服務支出構成，應包括以下幾個部分： （1）管理服務人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等。 （2）物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用。 （3）物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用。 （4）物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用。 （5）物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用。 （6）辦公費用。 （7）物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊。 （8）物業(yè)共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用。 （

27、9）經(jīng)業(yè)主同意的其他費用。 以上物業(yè)管理區(qū)域指的是物業(yè)管理的公共區(qū)域。 收益性物業(yè)服務費的測算 　　物業(yè)管理企業(yè)在確定收益性物業(yè)服務費的標準時，常常按照物業(yè)租金收入的一定比例進行測算和收取。物業(yè)管理企業(yè)也可以采用前述居住性物業(yè)服務費的測算方法來測算收益性物業(yè)服務費。業(yè)主一般采用定額法和比例法測算收益性物業(yè)服務費。這種測算方法比較適合代理收益性物業(yè)租賃的物業(yè)管理企業(yè)。 物業(yè)服務的定價形式 　　物業(yè)服務收費是指物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務合同的約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理、維護相關區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主所收取的費用。和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相

28、關區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主所收取的。 包干制是指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務費用，盈余或者虧損均由物業(yè)管理企 業(yè)享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式。 酬金制是指在預收的物業(yè)服務資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務合同約定的支出，結余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔的。 物業(yè)服務費的價格形式 物業(yè)服務收費應當區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點分別實行政府指導價和市場調(diào)節(jié)價：具體定價形式由省、自治區(qū)、直轄市人民政府價格主管部門會同房地產(chǎn)行政主管部門確定。 （1）實行政府指導價物業(yè)服務收費，有定價權限的人民政府價格主管部門應當會同房地 產(chǎn)行政主管部門

29、根據(jù)物業(yè)服務等級標準等因素，制定相應的基準價及其浮動幅度，并定期 公布。具體收費標準由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)規(guī)定的基準價和浮動幅度在物業(yè)服務合同 中約定。 （2）實行市場調(diào)節(jié)價的物業(yè)服務收費，由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務合同中約定。雙方商定收費標準時，可由雙方委托具有資質(zhì)的價格事務所、會計事務所等中介服務機構對其費用、成本、利潤等進行測定。 測算物業(yè)服務費的原則 嚴格控制成本的原則、業(yè)主滿意的原則、區(qū)別對待的原則、合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則 四、明碼標價的規(guī)定 　　根據(jù)《物業(yè)服務收費管理辦法》的規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)應當按照政府價格主管部門的規(guī)定實行明碼標價，在物業(yè)管

30、理公共區(qū)域內(nèi)的顯著位置，將服務內(nèi)容、服務標準以及受費項目收費標準等情況公示。 　　明碼標價要求經(jīng)營者所表示的價格必須真實明示商品或服務各項指標的價格。明碼標價必須是在出售商品或在提供服務之前明示，而不是事后告知，其目的是讓消費者對商品或服務在事前有個基本了解。 物業(yè)服務費的收繳管理 1．根據(jù)《中華人民共和國價格法》和《物業(yè)管理條例》制定的《物業(yè)服務收費管理辦法》，規(guī)范了物業(yè)服務收費行為，保障了業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權益。 2．國家提倡業(yè)主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業(yè)管理企業(yè)；鼓勵物業(yè)管理企業(yè)開展正當?shù)膬r格競爭，禁止價格欺詐，促進物業(yè)服務收費通過市場競爭形成。 3．實行

31、物業(yè)服務費用酬金制的，由于其核算方法也稱實報實銷制加酬金制，因此預收的物業(yè)服務支出是屬上已創(chuàng)制如L物業(yè)服務費屬于交納的業(yè)主所有的，物業(yè)管理企業(yè)不得將其用于物業(yè)服務合同約定性生明白b物業(yè)服務收費采取酬金制方式的，物業(yè)管理企業(yè)或者業(yè)主大會可以按照物業(yè)服務合同約定聘請專業(yè)機構對物業(yè)服務資金年度預決算和物業(yè)服務資金的收支情況進行審計。 4．物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務中應當遵守國家的價格法律法規(guī)，嚴格履行物業(yè)服務合同，為業(yè)主提供質(zhì)價相符的服務。 5、納入物業(yè)管理范圍的已竣工但尚未出售，或者因開發(fā)建設單位原因未按時交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務費用或者物業(yè)服務資金由開發(fā)建設單位全額交納。 6、物業(yè)管理區(qū)

32、域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通訊、優(yōu)點電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。物業(yè)管理企業(yè)接受委托代收上述費用的，可向委托單位收取手續(xù)費，但不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額費用。 物業(yè)服務費的追繳 1、送達物業(yè)服務費通知單 根據(jù)物業(yè)服務費收取時間間隔的約定（每月、雙月或一季度），物業(yè)管理企業(yè)應將收費通知單定期及時地送達到業(yè)主或使用人的手中，應由業(yè)主或使用人簽收。一般情況下，業(yè)主接到通知單后，能按時交納物業(yè)服務費。 2、加強立法，追討拖欠費用 如果業(yè)主（使用人）不能如期交納物業(yè)服務費，物業(yè)管理企業(yè)財務部門應進行催款。業(yè)主的權利和義務由法律和業(yè)主公約及物業(yè)管理委托合同保障維護的，是通過業(yè)主大會和

33、業(yè)主委員會來實現(xiàn)的。業(yè)主有享受物業(yè)管理企業(yè)提供物業(yè)服務的權利，同時也有承擔物業(yè)服務費用、交納物業(yè)服務費用的義務。依據(jù)《物業(yè)服務收費管理辦法》，業(yè)主應當按照物業(yè)服務合同的約定按時足額交納物業(yè)服務費用或者物業(yè)服務資金。 3、針對不同對象，采取不同的追討方法 （1）一般性追繳（2）針對性追繳（3）區(qū)別性追繳 追繳物業(yè)服務費的原則 l、業(yè)主應當按照物業(yè)服務合同的約定按時足額交納物業(yè)服務費用或者物業(yè)服務資金。 2、業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務或者物業(yè)服務資金的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。 3、政府價格主管部門會同房地產(chǎn)行政主管部門，應當加強對物業(yè)管理企業(yè)的服務內(nèi)容、 標

34、準和收費項目、標準的監(jiān)督，物業(yè)管理企業(yè)違反價格法律，法規(guī)和固定，由政府價格主管部門依據(jù)《中華人民共和價格法》和《價格違法行為行政處罰規(guī)定》予以處罰。 解決物業(yè)服務收費難的對策 1、完善物業(yè)管理法律 市場經(jīng)濟是法制經(jīng)濟，物業(yè)管理是一種市場行為，物業(yè)管理企業(yè)通過市場競爭參與招投標并中標后，與物業(yè)所有人簽訂物業(yè)管理委托合同，對物業(yè)項目的建筑物及其附屬設備設施、清潔衛(wèi)生、綠化、交通、治安、環(huán)境容貌等管理項目進行維護、保養(yǎng)，為房屋所有人、使用人提供綜合服務的市場行為。和其他市場行為一樣，物業(yè)管理行為必須用法律進行規(guī)范。物業(yè)管理行業(yè)系統(tǒng)、規(guī)范的法規(guī)制度正在健全，物業(yè)管理的發(fā)展需美一個既有競爭秩序又有

35、市場運行規(guī)則的推進機制，相關法律和法規(guī)的完善，即市場規(guī)則的完善是物業(yè)管理健康發(fā)展的保證。1994年4月五日，建設部頒發(fā)了33號令，即《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》，明確指出：“住宅小區(qū)應當初步推行社會化、專業(yè)化的管理模式。由物業(yè)管理公司統(tǒng)一實施專業(yè)化管理。”從而正式確立了我國物業(yè)管理的新體制，為物業(yè)管理的體制改革指明了方向，提供了法規(guī)依據(jù)。2003年9月1日《物業(yè)管理條例》對物業(yè)服務收費作了原則性規(guī)定，規(guī)范物業(yè)管理服務的收費行為，維護國家利益和物業(yè)管理單位及物業(yè)產(chǎn)權人。使用人的合法權益，促進物業(yè)管理事業(yè)的健康發(fā)展又向前邁進了一大步；1999年10月14日，建設部發(fā)布了《關于印發(fā)份期物業(yè)管理協(xié)議）

36、的通知》，要求新建住宅小區(qū)在簽訂商品銷售合同時，要簽訂前期物業(yè)管理服務協(xié)議，從而解決了房屋出售后到業(yè)主委員會成立前物業(yè)管理的問題，并有協(xié)議的示范文本；1999年10月30日，建設部頒布了《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理試行辦法》，對物業(yè)管理專業(yè)機構加強管理，鼓勵物業(yè)管理機構規(guī)模經(jīng)營。特別是《物業(yè)管理條例》和《物業(yè)服務收費管理辦法》的出臺，進一步規(guī)范了物業(yè)管理行為，維護業(yè)主、使用人和物業(yè)管理企業(yè)的合法權益，創(chuàng)造和保持整潔、安全、舒適的生活、工作環(huán)境，促進和保障物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展。經(jīng)過多年努力，從國家到地方各級人民政府和物業(yè)管理企業(yè)，從不同層次和需要先后制定了一系列物業(yè)管理法規(guī)以及相關政策、各項管理制度

37、與辦法，為搞好物業(yè)管理打下了基礎。然而，這些離完善的物業(yè)管理法規(guī)體系還相差很遠，需繼續(xù)健全以適應當前蓬勃發(fā)展的物業(yè)管理行業(yè)的需要。 2、制定切實可行的物業(yè)服務收費標準 3、轉變業(yè)主和使用人的消費觀念 在計劃經(jīng)濟體制下，我國住房制度采用的是福利制社會分配體系，人們居住公有住宅。住宅的管理和維修全部由政府指定的部門承擔。居民習慣的是“只享受，不（少）付費”。我國實行社會主義市場經(jīng)濟后，人們不僅獲取住宅的方式發(fā)生了改變，使得產(chǎn)權結構也發(fā) 生了變化，物業(yè)管理也隨之出現(xiàn)，而人們對物業(yè)服務不認識、不理解。因此，就產(chǎn)生了如 何轉變消費觀念、認識和實踐物業(yè)管理的問題。根據(jù)市場經(jīng)濟的要求，人們在得到住

38、房成 為業(yè)主后，要與物業(yè)管理公司簽訂《物業(yè)服務合同》，明確各種交納的物業(yè)服務費用。業(yè)主 對于支付了大筆房款后，還要按期交納物業(yè)服務費不理解，有的業(yè)主甚至不清楚應交物業(yè) 服務費，更不會想到應主動去交物業(yè)服務費。《物業(yè)管理條例》明確闡明，業(yè)主應當根據(jù)物 業(yè)服務合同的約定交納物業(yè)服務費用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務費用的，從其約定，業(yè)主負有連帶交納責任。 4．嚴格物業(yè)管理企業(yè)財務管理制度 物業(yè)管理企業(yè)的財務收支情況應定期向用戶公開，接受用戶的監(jiān)督，使用戶明白自己交出的錢具體都用在了什么地方，從而使用戶明白交納服務費的必要性和重要性，進而使他們從被動交費轉向主動交納各項服

39、務費用。 總之，解決好物業(yè)收費難的問題，有利于物業(yè)管理工作的正常進行，有利于人們生產(chǎn)和工作環(huán)境的改善，也有利于業(yè)主的根本利益。 房屋租賃市場調(diào)查的準備 組織調(diào)查人員 1、確定總負責人。一般總負責人應為公司營銷部門經(jīng)理或公司主管副總經(jīng)理。 2、選拔調(diào)查人員。 3、組織調(diào)查小組。根據(jù)調(diào)查業(yè)務的類型、調(diào)查量的多少以及房屋調(diào)查緊急程度的高低， 可一組。跳由2～3組成。 4．確定每組的負責人。根據(jù)每組的任務，選拔適當人選擔任。 5、進行培訓。 有關調(diào)查人員就需要做好以下幾項工作： 1、收集、整理公司現(xiàn)有的資料、信息或情報，包括相關文字、圖片、音像等。 2、對上述資料進行初步分析，

40、尋找關于房屋租賃方面有用的調(diào)查線索和相關信息； 3、在分析的基礎上，根據(jù)已有的經(jīng)驗提出假設并對多個假設進行推斷，從而縮小正式現(xiàn)查范圍，更加明確房屋租賃調(diào)查的邊界和具體內(nèi)容，以把握房屋租賃調(diào)查的方向，提高細查的效率。 設計調(diào)查表 調(diào)查表是整個調(diào)查工作的核心。房屋租賃市場調(diào)查表一般由兩個分表組成： 1、出租房屋供給情況表 　　其內(nèi)容主要有：出租房屋名稱、所在地區(qū)、建成年月、出租面積、出租時間、租金水平及變化情況、。出租房屋的類型和等級（檔次）、配套設備設施狀況、空置率、出租策略、影響房屋出租的最大因素、具體房東的記錄、出租單位的資料、新建出租房屋、在建出租房屋以及調(diào)查日期等項目。 2、

41、出租房屋需求情況表 其內(nèi)容主要有：稅戶的類型一規(guī)模。’粗戶所從事前行業(yè)或職業(yè)j租戶承租的房屋面積大 小、是否有擴租的穆薩；。”租夕對喬租房屋的滿意程度。租戶對房屋的位置、面積、開間。 檔次、配套設備以及物業(yè)管哪B務的要求，租戶對租金的要求等等。 編制調(diào)查計劃 調(diào)查方案也稱調(diào)查計劃，它是調(diào)查小組進行調(diào)查的行動綱領，其主要內(nèi)容包括：確定調(diào)查目的、調(diào)查方式和方法、信息收集和范圍、調(diào)查進度、調(diào)查經(jīng)費預算、人員組織極其調(diào)查資料的統(tǒng)計與分析等。 房屋租賃市場調(diào)查的實施 進行房屋租賃市場調(diào)查與分析 所謂房屋租賃市場的調(diào)查與分析，是指調(diào)查人員按照調(diào)查方案規(guī)定的目的、方法、時間、～范圍、內(nèi)容、步

42、驟等進行房屋租賃市場信息資料的收集并進行分析工作的過程。具體 包括兩個方面： 1、房屋租賃市場的調(diào)查2、調(diào)查資料的整理與分析 進行經(jīng)濟論證 提供房屋租賃服務的經(jīng)濟論證是房屋租賃調(diào)查報告的一個必要的組成部分。進行房屋租賃經(jīng)濟論證就是通過技術分析，論證提供房屋租賃服務在經(jīng)濟上是否值得，或者能否取得必要的利潤。 進行房屋租賃經(jīng)濟論證的簡要做法是： （1）一根據(jù)調(diào)查結果得到的房屋租金水平，判斷公司代理出租房屋的租金水平，從而得 到待田租房屋的月租金價格，進而求出房屋業(yè)主的平均月租金收入，最終得到房屋業(yè)主應 該付給公司的房屋租賃代理費。租賃代理費通常是一個月的房屋租金收入，或者是年租金

43、 收入的～定比例。這就是物業(yè)管理公司提供房屋租賃服務的收入。 （2）根據(jù)實際情況，求出公司為提供租賃服務所付出的代價或支出，包括調(diào)查經(jīng)費支出、租賃服務管理人員支出、相關稅收支出等等。 （3）用收入減去支出，得到的就是公司提供房屋租賃服務業(yè)務的利潤。如果利潤為正 值，則該項服務在經(jīng)濟上就是可行的。正值越大，利潤越高，該業(yè)務越值得進行。否則， 利潤為負值，提供房屋租賃服務在經(jīng)濟上就是不可行的。 撰寫市場調(diào)查報告 房屋租賃市場調(diào)查報告是物業(yè)管理企業(yè)提供房屋租賃服務決策的重要參考。在完成以上工作后，調(diào)查小組負責人要積極負責并組織調(diào)查組成員分工合作共同編寫調(diào)查報告。 房屋租賃市場調(diào)查報告通

44、常包括以下主要內(nèi)容： 前言、摘要、目錄、正文、有關建議、附件 市場調(diào)查的基本方法 詢問法、觀察法、實驗法 觀察法 （1）調(diào)查人員育接觀察。調(diào)查者在現(xiàn)場觀察和統(tǒng)計，耳聞目睹客戶對市場的反應和公開的言行。 （2）利用設備間接觀察。調(diào)查者利用錄音機、錄像機、照相機、監(jiān)測器、測、器等現(xiàn)代化器械間展東施消對門的行為進行觀察，以收集資料。 觀察法所得的資料深入詳細，真實性大，較為客觀。但是，該法所需時間長、費用大，易受時間和空間條件限制，只能觀察到正在發(fā)生的現(xiàn)象和一些表面情況，難以探知被調(diào)查者的動機、偏好等內(nèi)在心理活動。 市場調(diào)查的技術 1．調(diào)查表的設計 依仗完整的調(diào)查表，通常有5個構

45、成要素： （l）被調(diào)查者的自然情況。如姓名、單位、收入等。 （2）調(diào)查的具體項目。 （3）填表說明。講清調(diào)查意圖、填表要求、注意事項等。 （4）編號。某些調(diào)查表須編號，便于分類歸檔或由計算機處理。 （5）調(diào)查者。如調(diào)查人姓名、單位和日期等。 依據(jù)調(diào)查問題要求不同，調(diào)查表上詢問的問題類型和內(nèi)容設計也就不同。主要有如下 （1）二項選擇型。又稱是非式、贊否式。它只要求被調(diào)查者在兩項相互對立的答案中選答一個。 （2）多項選擇型。由調(diào)查者事先列出許多答案，讓被調(diào)查人員選擇適合自己的答案的方法。 （3）順位型。對所詢問的問題列出幾個答案，清被調(diào)查者依自己喜歡的程度對各答案列出先局順序的方

46、法。 （4〕移度評等型。調(diào)查人員對詢問的問題列出程度不同的幾個答案，并對答案事先按 （5）自由回答型。 設計調(diào)查表應注意以下事項： （1）問題要短。較長的問題容易被調(diào)查者混淆。 （2）每一個問題只能包含一項內(nèi)容。 （3）問題中不要使用專門術語，如容積率。 （4）問題答案不宜過多，問題的含義不要模棱兩可。 （5）要注意問問題的方式。根據(jù)具體情況選擇直接詢問或間接詢問方式。 抽樣調(diào)查：是指從調(diào)查對象的總提中抽取有代表性的若干樣本進行調(diào)查，并從熟練上推斷總體的專門調(diào)查方法。 市場預測方法 定性預測又稱為經(jīng)驗判斷法、外推法，它是根據(jù)已掌握的歷史資料和現(xiàn)實資料，憑借個人經(jīng)驗、知識和

47、分析判斷能力，對預測對象未來發(fā)展趨勢做出性質(zhì)和程度的判斷。常見的定性預測方法有： （1）經(jīng)理人員評判預測法。請相關部門的主管人員及J些專家對市場發(fā)展趨勢提供詳盡資料，充分地發(fā)表自己的看法，并相互交叉、取長補短，最后匯總出預測意見。 （2）客戶需要直接調(diào)查法。即調(diào)查客戶的意見，分析客戶的需求，參照市場的變化趨勢， 預測未來某一時期的市場情況。 （3）銷售人員意見法。即主要集中市場銷售人員的意見，據(jù)此做出未來市場的預測。 （4）綜合判斷法。該法是將經(jīng)理人員意見法和銷售人員意見法結合起來而進行的市場預測。 （5）專家預測法。即根據(jù)專家的經(jīng)驗和判斷進行預測的一種預測方法。 2、定量預測

48、法：時間序列預測法、回歸預測法 影響房屋租賃市場預測的主要因素 城市宏觀經(jīng)濟環(huán)境、房屋出售市場情況、房屋租賃政策法規(guī)環(huán)境 房屋出售市場情況 盡屋些堅頁場痘退包括兩個方面：第一，房屋出售市場供給情況，如待建、新建與存量待售、已售房屋的名稱、地區(qū)、數(shù)量、類型、檔次、配套設施、價格、物業(yè)管理單位、成交 條件（預付款、貸款額和利率、償還約束、其他附加條款等）、出售時的房齡和狀況以及開發(fā)單位和調(diào)查日期等項目。第二，房屋出售市場需求情況，包括客戶資料和需求狀況。就客戶資料來說，主要包括客戶的單位名稱、職業(yè)或從事的行業(yè)、地區(qū)、收入水平、購買用途、購買心理特征、對承租房屋的看法以及對出售物業(yè)的品質(zhì)、

49、價格、地區(qū)、配套等方面的需求。市場需求狀況，主要是指客戶對出售房屋需求的旺盛程度以及是否需大于求等等。 房屋出租市場與房屋出售市場是密切聯(lián)系在一起的。房屋出售市場產(chǎn)品質(zhì)量好、位置優(yōu)、配套全、價格低，則必然會吸引大量消費者去購買，而租賃市場就會因此而減少一些承租客戶；反之，如果房屋出售市場沒有真正適合消費者需要的房屋產(chǎn)品，比如價格太高、配套不全、位置欠佳等，則消費者就會轉而到房屋出租市場去承租自己滿意的房屋等等。所以，在分析和預測房屋出租市場時，一定要注意分析房屋出售市場，并努力把兩者結合起來。這樣才有可能準確地把握房屋出租市場的現(xiàn)況與未來發(fā)展趨勢。 （三）房屋租賃政策法規(guī)環(huán)境 制定房屋租

50、賃方案的程序 （一）確認租賃房屋的類型、檔次和租戶的來源 （l）按租賃房屋的用途不同，可分為住宅用房和經(jīng)營性用房。后者按具體用途又可以分為辦公用房和商業(yè)用房等。住宅用房租賃是最為常見的。隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展，一這些年城市的辦公用房和商業(yè)用房租賃也日益趨多，并已形成專業(yè)化管理。 （2）租賃房屋的檔次不同，住宅用房可以大致劃分為花園別墅、高檔公寓和普通住房3種類型；辦公、商業(yè)用房可大致劃分為高檔和中、一低檔用房幾種類型。如寫字樓可以劃分為高檔寫字樓和中、低檔寫字樓等類型。 不同類型和檔次的租賃房屋，其租戶來源通常也是不同的： （1）住宅用房的租戶一般是單個家庭或個人 （2）辦公用房的租戶

51、通常是各行各業(yè)的一些單位。 （3）商業(yè)用房的租戶是從事各種商品買賣的單位甚至個體戶。 掌握爭取租戶的措施和了解租戶情況的方法 物業(yè)管理企業(yè)爭取租戶的措施 發(fā)布廣告、“免費”或優(yōu)惠、引導參觀、建立租售中心、與獨立的房地產(chǎn)代理商、經(jīng)紀人合作 物業(yè)管理企業(yè)了解租戶情況的方法 （1）開展?jié)撛谧鈶舻牡怯?；?）核對潛在的租戶的身份證明（3）調(diào)查租戶的租賃經(jīng)歷和資信狀況 制定房屋租賃管理的各項制度 1、房屋租賃租金管理制度2、房屋使用與維修管理制度3、房屋轉租與退租管理制度 明確房屋租賃糾紛處理的方法 房屋租賃糾紛處理的方式 解決房屋阻租賃的方式主要有協(xié)商、調(diào)解、仲裁和訴訟協(xié)商是發(fā)生

52、糾紛的雙方，本著互諒互讓、團結和睦的原則進行協(xié)商，整個過程全由雙方參加并自主解決，一般糾紛不大，矛盾也容易解決的問題都采取這種方法潮解是在他人主持下，矛盾雙方經(jīng)過談判條件、講明目的、達成共識部裁，是國家規(guī)定的合同管理仲裁機關對房屋租賃糾紛誰是誰非做出的裁決。當發(fā)生物業(yè)租賃糾紛的當事人不接受調(diào)解或經(jīng)調(diào)解無效時，物業(yè)租賃關系的任何一方都可以向國家規(guī)定的合同管理仲裁機關申請仲裁嘟訟，是物業(yè)租賃糾紛的一方當事人向人民法院提出物業(yè)租賃糾紛訴訟狀，請求人民法院根據(jù)物業(yè)租賃糾紛的事實做出調(diào)解或依法做出判決。訴訟，可以在物業(yè)租賃糾紛調(diào)解不成時直接向人民法院提出，也可以在國家合同管理仲裁機關做出“仲裁決定書”后

53、的15天內(nèi)向人民法院提出。 房屋租賃糾紛主要有以下幾種情況 （1）租金糾紛（2）租賃期間因使用、修繕、改建等引起的糾紛 （3）租賃期間因互換房屋使用權引起的糾紛（4）租賃合同解除的糾紛 房屋租賃租金的構成的8個因素 折舊費、維修費、管理費、利息、地租、保險費、利潤、房產(chǎn)稅 租金基數(shù)的核定主要有以下3種方法： 1、等級計算法2、項目基分計算法3、結合計算法 調(diào)劑因素主要有以下3種： （1）主要是體現(xiàn)房屋價值的因素，如房屋的保暖隔熱性能，墻體結構的質(zhì)量，附屬設施，包括水、電、衛(wèi)生、煤氣等是否完備，以及地面、門窗。室高的情況。 （2）主要是體現(xiàn)使用價值的因素，如樓層、朝向、環(huán)境、

54、采光等因素。 （3）體現(xiàn)供求關系的因素，如房屋所處位置（或地段）和環(huán)境等。 在確定租金基數(shù)和調(diào)劑因素后，就可以計算月租金額了，計算方法一般如下： 月租金額=（租金基數(shù)±調(diào)劑因素）X計租面積+附屬房單位租金X計租面積+設備租金 房屋租賃管理的一般程序 房屋租賃實行登記備案制度 （1）房屋租賃合同當事人向房地產(chǎn)管理部門提出申請。房屋租賃當事人應當在租賃合同簽訂后30日內(nèi)，到市＿縣人民政府房地產(chǎn)管理部門辦理登記備案手續(xù)。申請時，應提交有關資料，并填寫房地產(chǎn)租賃申請審批表。 （2）申請房屋租賃登記備案應當提交下列文件：房屋租賃申請書、書面房屋租賃合同、房屋所有權證書或證明其產(chǎn)權的其他有效

55、證件，當事人各方的合法身份證明文件或其他合法資格證明，城市人民政府規(guī)定的其他文件。出租共有房屋的，還須提交其他共有人同意出租的證明，出租委托代管房屋，還須提交委托代管人授權出租的證明。 （3）房屋租賃登記申請經(jīng)市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門審查合格后，頒發(fā)《房屋租賃證》?！斗课葑赓U證》是租賃行為合祛有效的憑證。租用房屋從事生產(chǎn)、經(jīng)營活動的，《房屋租賃證》作為公安部門辦理戶口登記的憑證之一。 （4）出租人應當依法繳納房屋租賃登記費（房屋租賃管理費）。當事人雙方向稅務部門繳納印花稅等稅款，至此，租賃登記完成并受到法律保護。 出租房屋的交接與備案 完成登記后，房屋產(chǎn)權人或代理出租者可以將房屋鑰

56、匙、信箱鑰匙、大堂防盜大門鑰匙（密碼）移交給稅戶，物業(yè)管理企業(yè)則將有關資料送管理處備案，并根據(jù)雙方所簽訂的租賃合同的承租日期，將日期前所發(fā)生的所有費用（管理費、水電費、電話費、煤氣費等）與產(chǎn)權人結算清楚，從承租日開始，根據(jù)房屋租賃合同的約定問貢仕人收取所與柏天資用。物業(yè)管理處或管理部門將收到的有關資料輸入電腦存檔備案，并更改事前的產(chǎn)權人檔案、客戶檔案，建立新的稅戶檔案。至此，整個租賃工作宣告完成。 房屋租賃的條件 （1）未依法取得房屋所有權證的。 （2）司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權利的。 （3）共有房屋未取得共有人同意的。 （4）權屬有爭議的。 （

57、5）屬于違法建筑的。 （6）不符合安全標準的。 （7）已抵押，未經(jīng)抵押權人同意的。 （8）不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門有關規(guī)定的。 （9）有關法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形。 房屋租賃的有關政策 （1）房屋租賃期限屆滿租賃合同終止后，承組人需要繼續(xù)租用的，應當在租賃期限屆滿前3個月提出，并經(jīng)出租人同意，重新簽訂租賃合同。 （2）租賃期限內(nèi)，房屋出租人轉讓房屋所有權的，房屋受人人應當繼續(xù)履行原租賃合同的規(guī)定。出租人在租賃期限內(nèi)死亡的，其繼承人應當繼續(xù)履行原租賃合同。住宅用房承租人在租賃期限內(nèi)死亡的，其共同居住2年以上家庭成員可以繼續(xù)承租。 （3）承租人應當愛護并合理使用所承

58、擔的房屋及附屬設施，不得擅自拆改、擴建或增添。 （4）出租住宅用房的自然損壞或合同約定由出租人修繕的，由出租人負責修復。（）（）（）（5）承租人有下列行為之一的，出租人有權終止合同，收回房屋，因此而造成損失的，由承租人賠償，將承租的房屋擅自轉租的；將承租的房屋擅自轉讓，轉借他人或擅自調(diào)換使用的；將承租的房屋擅自拆改結構或改變用途的；拖欠租金累計6個月以上的；公有住宅用房無證當理由閑置6個月以上的，利用承租房屋進行違法活動的，故意損壞承租房屋的，法律、法規(guī)其他可以收回的。 （6）以贏利為目的，房屋所有權人將以劃撥方式取得使用的國有土地上簡稱的房屋出租的，應當將租金中所含土地收益上交國家 （

59、7）承租人在租賃期限內(nèi)，征得出租人同意，可以將承租房屋的部分或全部轉租給他人。 （8）房屋轉租，應當訂立轉租合同。 與客戶溝通的技巧 1．耐心傾聽2．反饋信息3、協(xié)調(diào)矛盾4解決疑難 制定客戶關系管理的年度計劃 客戶關系管理主要內(nèi)容 （1）宣傳有關物業(yè)管理的知識和相關的政策法規(guī)。 （2）物業(yè)管理區(qū)域中一些重要事情及時向客戶告知。 （3）上征詢客戶對物業(yè)管理服務的意見或建議。 （4）了解客戶目前對物業(yè)管理服務的新要求。 （5）客戶報修、投訴后的回訪。 （6）對特殊客戶的特別關注（如殘疾人、孤寡老人、特殊貢獻者等）。 （7）議定期公布物業(yè)管理費及住房專項資金使用與管理情況。

60、 客戶關系管理實施方式 （1）通訊（2）海報（3）全文（4）住戶手冊（5）電子郵箱（6）投訴熱線（7）星（8）家庭拜訪（9）客戶調(diào)查（l0）座談會（11）節(jié)日聚會（12）上門服務（13）推廣活動（14）設立鄰里守望小組（15）主辦消防日 與客戶溝通的心理過程：注意、理解、接受、行動 與客戶非語言性的溝通 溝通可以是語言的、文字的，也可是非語言性的，如眼神、微笑、皺眉、人體動作等又傳遞信息。說話者的語氣、聲調(diào)、面部表情，甚至說話者與聽話者之間的自然距離彭響溝通的效果。 熟悉社區(qū)服務的范圍 （－）配套設施（二）娛樂休閑（三）咨詢服務（四）會所服務 組織社區(qū)專題活動：立頂、調(diào)研、策劃、

61、論證、決策 專題活動的實施分3步：制定實施方案、籌備工作、活動進行。 策劃和實施社區(qū)專題活動的過程中，特別要做以下5方面的工作： （一）確定社區(qū)活動的主題 （二）設計社區(qū)專題活動的具體內(nèi)容 （三）編寫專題活動宣傳資料 應注意了解客戶的心理和需求 （1）應以照片或畫面為主。 （2）文字部分力求簡潔扼要。 （3）文字內(nèi)容應包括企業(yè)介紹、企業(yè)經(jīng)營特色、舉辦本次活動的目的、時間安排、參加人員要求等。 （4）在醒目的地方寫些親切問候或祝福的話。 （5）不要忘記注明企業(yè)的聯(lián)系電話，以便公眾隨時能詢問。 （四）做好專題活動的開幕式 （五）進行專題活動的總結 社區(qū)服務的主要內(nèi)容

62、（1）叫車服務。 （2）代訂出租車服務。 （3）代為聯(lián)系家教服務。 （4）酒店預訂服務。 （5）求助熱線服務。 （6）代收洗滌衣物。 （7）代聯(lián)系快速服務。 （8）代報刊雜志訂閱服務。 （9）代機票、火車票、輪船票預計服務。 （l0）提供小型車輛打氣服務 （1l）洗車、打錯服務。 （l2）泊車服務。 （l3）代為聯(lián)系外賣服務。 （l4）提供室內(nèi)植物租賃服務。 （15）提供有信譽的勞務公司服務。 （16）公共事業(yè)費代收代繳服務。 （17）單元內(nèi)日常保養(yǎng)及維修服務。 （l8）陪護老人服務。 （l9）照看寵物服務。 （20）房屋中介和租賃以及代辦其他事項服務。

63、 社區(qū)活動的主要類型 （1）固定節(jié)日活動。如新春聯(lián)歡會、中秋節(jié)賞月舞會（晚會）、客戶入住周年慶等。 （2）主題性活動。如踏青活動、棋牌類比賽、歌唱比賽等。 （3）室外活動。燒烤活動、納涼晚會等。 （4）利用網(wǎng)絡組織社區(qū)活動。網(wǎng)絡游戲比賽、小區(qū)網(wǎng)站聊天室等。 結構平面圖 （1）基礎平面圖，工業(yè)建筑還有設備基礎布置圖 （2）樓層結構布置平面圖，工業(yè)建筑還包括柱網(wǎng)、吊車梁、柱間支撐、連系梁布置圖等。 （3）屋面結構平面圖，包括屋面板、天溝板、屋架、天窗架及支撐系統(tǒng)布置圖等。 制定危房鑒定檢查制度 施后，尚能短期使用，但須繼續(xù)觀察的房屋；愛工L妙理使用。適用于采取適當安全技術 措

64、施后，可解危的房屋；第三，停止使用。適用于已無修繕價值，暫無條件拆除，又不危 時可能倒塌并危及他人生命財產(chǎn)安全的房屋。 房屋安全檢查的方法 1．直觀法、2、刺探、敲擊聽聲法 房屋完損等級的評定標準 完好房、基本完好房、一般損壞房、嚴重損壞房、危險房、 房屋完損等級的評定方法 1．鋼筋混凝土結構、混合結構、磚木結構房屋完損等級評定方法 （1）房屋的結構、裝修，設備的等組成各項程度符合同一個完損標準，則房屋的完損等級就是分項所評定的完損程度。 （2）房屋的結構部分各項完損程度符合一個完損標準，在裝修設備部分中有一、二項完損程度下降一個等級，其余各項仍和結構部分符合同一完損標準，則

65、該房屋的完損等級按結構部分的完損程度來確定。 （3）房屋結構部分中非承重或樓面分項完損程度下降一個等級完損標準。 （4）房屋結構部分中地基基礎、承重構件、屋面等項的完損程度符合同一個萬損標準。其余各分項完損程度可有高出一個等級的完損標準，則該房屋完損等級可按地基基礎、承重結構、屋面等項的完損程度來確定。 其他結構房屋的完損等級評定方法 （1）房屋的結構、裝修、設備等部分各項程度符合同一個完損標準，則該房屋的完損的等級就是分項的完損程度。 （2）房屋的結構、裝修、設備部分等級大多數(shù)項目完損程度符合一個完損標準，有少量分項程度高出一個等級完損標準，則該房屋的完損等級按絕大多數(shù)分項的完損成服來確定。 3、基本做法 評定房屋等級的做法一般分為定期和不定期兩種： （1）定期平定房屋完損等級 每隔一定時期（1—3年，或根據(jù)各地規(guī)定）對所管房屋進行一次全面的逐棟完損等級評定，包括組織準備、實施查勘、統(tǒng)計匯總3個階段。 （2）不定期評定房屋完損等級 ①根據(jù)氣候特征，如雨季、臺風、暴風雪等，著重對危險房屋、嚴重損壞房屋和一般損壞房屋等進行檢查，評定完損等級 ②房屋經(jīng)過中修、大修、翻修和綜合維修竣工驗收以后，重新評定完損等級。 ③接管驗收新建房屋后，要進行評定房屋完損的等級。