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1、 淺議收益性房地產(chǎn)估價(jià)的方法 摘要：房地產(chǎn)估價(jià)，也稱為房地產(chǎn)評估，是一項(xiàng)實(shí)踐性很強(qiáng)的工作，也是現(xiàn)代房地產(chǎn)業(yè)管理、投資、開發(fā)、交易、抵押貸款、征用賠償、保險(xiǎn)、課稅、入股合營以及糾紛處理等工作中的的一項(xiàng)基礎(chǔ)性工作。這一課題的研究在國外，包括港臺地區(qū)是與房地產(chǎn)事業(yè)同步發(fā)展的， 起步較早，制度法規(guī)也比較健全，已經(jīng)成為房地產(chǎn)事業(yè)的重要組成部分。但在國內(nèi)，針對房地產(chǎn)估價(jià)方法的研究起步較晚，只是近年來隨著房地產(chǎn)事業(yè)的產(chǎn)業(yè)化、市場化飛速發(fā)展而逐步發(fā)展起來的，它的原理、原則和方法基本上是從國外直接引進(jìn)的，這中間當(dāng)然也存在一個消化、吸收與改造的過程。本文對目前我國收益性房地產(chǎn)中常用的估價(jià)方法進(jìn)行了研究和分析。

2、 關(guān)鍵詞：收益性房地產(chǎn)；房地產(chǎn)估價(jià)；基礎(chǔ)性工作； 目 錄 引言： 4 1、收益性房地產(chǎn)估價(jià)概述 4 1．1房地產(chǎn)估價(jià)的概念 4 1．2房地產(chǎn)估價(jià)包括的內(nèi)容 4 2、收益性房地產(chǎn)常用的估價(jià)方法 5 2．1成本法 5 2．2市場比較法 5 2．3收益還原法 6 3、收益還原法在房地產(chǎn)估價(jià)中的具體應(yīng)用 6 3．1房地產(chǎn)相關(guān)總收益的確定 6 3．2利息和折舊不應(yīng)當(dāng)作為總費(fèi)用扣除 7 3．3成本收益法運(yùn)用中應(yīng)考慮的稅費(fèi)項(xiàng)目 7 3．4總費(fèi)用中的維修費(fèi)求

3、取方法及測算途徑 8 3．5建在劃撥土地上的出租性房地產(chǎn)，土地收益部分應(yīng)作為總費(fèi)用扣除 8 3．6資本化率的確定方法 8 3．7房地產(chǎn)收益年限的確定 9 參考文獻(xiàn)： 10 引言：收益性房地產(chǎn)常用的三種估價(jià)方法為成本法、市場比較法和收益還原法，其中以收益還原法的理論基礎(chǔ)最為充分，但使用收益還原法進(jìn)行房地產(chǎn)價(jià)格評估時(shí)，純收益和還原利率等因素的確定又是一個復(fù)雜而且在業(yè)界又頗有爭議的問題。在對這一課題的研究中我們根據(jù)我國房地產(chǎn)市場的實(shí)際運(yùn)作情況對影響收益成本法的各種因素逐一進(jìn)行了分析，對這一方法的在房地產(chǎn)估價(jià)中的具體應(yīng)用實(shí)踐進(jìn)行

4、了深入而細(xì)致的探討。 1、收益性房地產(chǎn)估價(jià)概述 1．1房地產(chǎn)估價(jià)的概念 房地產(chǎn)估價(jià)是指專業(yè)的估價(jià)人員，根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，選用適宜的估價(jià)方法，并在綜合分析影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的基礎(chǔ)上，對房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值進(jìn)行估算和判定的活動。 1．2房地產(chǎn)估價(jià)包括的內(nèi)容 （1）專業(yè)估價(jià)人員 是指具有房地產(chǎn)估價(jià)師資格的人員。 （2）估價(jià)的目的 對具體估價(jià)項(xiàng)目的估價(jià)結(jié)果的期望用途。 （3）估價(jià)原則 ①合法原則；②最高最佳使用原則：③替代原則：④估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則：⑤公平原則： （4）估價(jià)程序 獲取業(yè)務(wù)、擬定方案、收集資料、實(shí)地勘察、選定方法估算、確定結(jié)果、撰

5、寫報(bào)告 （5）估價(jià)方法：市場比較法、成本法、收益還原法、假設(shè)開發(fā)法、長期趨勢法 （6）影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素：環(huán)境、人口、經(jīng)濟(jì)、社會、行政、心理、國際環(huán)境等 （7）估價(jià)時(shí)點(diǎn)：評估價(jià)值對應(yīng)的日期，公歷的年月日 2、收益性房地產(chǎn)常用的估價(jià)方法 2．1成本法 這是一種以建造房地產(chǎn)所需耗費(fèi)的各項(xiàng)費(fèi)用之和為依據(jù)，再加上一定利潤和應(yīng)納稅金來確定房地產(chǎn)價(jià)格的評估方法。也就是以評估對象的重置成本或重建成本為依據(jù)的估價(jià)方法。 成本法的基本公式為：房地產(chǎn)價(jià)格=土地價(jià)格+房屋建造費(fèi)+正常利潤一應(yīng)提折舊。這種方法的理論基礎(chǔ)是生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論。由于房地產(chǎn)可能是新開發(fā)的，也可能是舊有房地產(chǎn)，因此其公式也有差別，

6、新建房地產(chǎn)價(jià)格=土地購置費(fèi)+建筑物建造費(fèi)+正常利稅；而舊有房地產(chǎn)價(jià)格=舊有房地產(chǎn)重新建造完全價(jià)值一折舊。運(yùn)用成本法時(shí)，要把握好兩項(xiàng)，一是房地產(chǎn)的各項(xiàng)建造費(fèi)用必須是合理的和必要的，不能以個別企業(yè)的實(shí)際耗費(fèi)為依據(jù)，而應(yīng)采用社會一般耗費(fèi)水平。二是價(jià)格應(yīng)當(dāng)為估價(jià)期日的建造成本，這一建造成本又分為以新材料、新技術(shù)建造的與舊有建筑具有相同效用的重置成本和以原始材料、原工藝技術(shù)、原來式樣新建的與原房地產(chǎn)完全相同的重建成本。 2．2市場比較法 這是一種根據(jù)市場上交易的類似房地產(chǎn)價(jià)格的測算待估房地產(chǎn)價(jià)格的方法。市場比較法的基本原理是替代原理, 即具有相同效用的商品應(yīng)具有相同的價(jià)格。在求取一宗待估房地產(chǎn)的價(jià)格

7、時(shí)，市場比較法是將待估房地產(chǎn)與在近期內(nèi)已經(jīng)發(fā)生交易的房地產(chǎn)進(jìn)行比較對照，通過修正已知的價(jià)格求取待估房地產(chǎn)最有可能實(shí)現(xiàn)的價(jià)格。其中類似房地產(chǎn)是指其所在地區(qū)的區(qū)域特征、房屋結(jié)構(gòu)等影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素和條件都相同或相近。 市場比較法的操作最重要的是選擇具有盡可能大可比性的交易實(shí)例。首先必須通過多種途徑收集盡可能多的交易實(shí)例，準(zhǔn)確掌握交易實(shí)例的具體情況，在此基礎(chǔ)上從中選擇在區(qū)位、結(jié)構(gòu)、用途、交易日期等方面具有可比性的實(shí)例作為參照對象，其次是根據(jù)影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的比較，對參照實(shí)例的價(jià)格進(jìn)行修正。這些因素修正主要包括：房地產(chǎn)交易情況修正、交易日期修正，最后根據(jù)公式：房地產(chǎn)價(jià)格=實(shí)例價(jià)格x 交易情況修正

8、系數(shù)x 交易期日修正系數(shù)x 區(qū)域因素修正系數(shù)x 個別因素修正系數(shù)，來計(jì)算房地產(chǎn)最有可能實(shí)現(xiàn)的價(jià)格。 2．3收益還原法 這是一種運(yùn)用適當(dāng)還原利率，將房地產(chǎn)在未來若干年內(nèi)所能帶來的純收益折算為現(xiàn)值的估價(jià)方法，基本思想是：房地產(chǎn)的價(jià)值就是它在未來若干年內(nèi)能給其所有者帶來的純收益的價(jià)值。運(yùn)用這種方法估算房地產(chǎn)價(jià)格的主要依據(jù)是房地產(chǎn)每年所能帶來的純收益和投資的收益率即還原利率，這一方法在國外被廣泛地運(yùn)用于收益性房地產(chǎn)的評估中，我們將在下一節(jié)中對此方法的具體應(yīng)用實(shí)踐進(jìn)行分析。 3、收益還原法在房地產(chǎn)估價(jià)中的具體應(yīng)用 3．1房地產(chǎn)相關(guān)總收益的確定 房地產(chǎn)總收益可分為實(shí)際總收益和客觀總收益。實(shí)際總收

9、益是在當(dāng)前狀況下實(shí)際取得的收益，客觀總收益是排除了實(shí)際總收益中屬于特殊的，偶然的因素后所能得到的一般正常總收益。 目前在運(yùn)用收益法對房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)時(shí)，普遍采用客觀總收益來作為房地產(chǎn)的總收益，客觀總收益的求取通常是采用市場比較法，在市場上收集同類房地產(chǎn)的價(jià)格，然后對收集來的案例價(jià)格，根據(jù)待估房地產(chǎn)的實(shí)際情況進(jìn)行因素修正。因素修正主要是從地段因素、面積因素、樓層因素、付款方式因素、保證金因素等幾方面考慮。通過以上的因素修正后，即可求出待估房地產(chǎn)的客觀潛在收益。 3．2利息和折舊不應(yīng)當(dāng)作為總費(fèi)用扣除 會計(jì)學(xué)傳統(tǒng)理論上認(rèn)為利息應(yīng)作為費(fèi)用扣除，因?yàn)槔⑹峭顿Y房地產(chǎn)成本支出的一部分，但結(jié)合實(shí)際情況進(jìn)

10、行分析這是不恰當(dāng)?shù)?，因?yàn)橥顿Y者之所以要選擇投資房地產(chǎn)，是因?yàn)榉康禺a(chǎn)帶來的投資收益要大于銀行的存貸款利息。正因?yàn)槿绱送顿Y者才愿意從銀行貸款來投資房地產(chǎn)或者放棄銀行的存款利息來投資于房地產(chǎn)。因此，無論是貸款資金還是自有資金，利息都是作為投資收益的一部分而不應(yīng)作為費(fèi)用扣除。 對于在很多運(yùn)用收益法進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)的財(cái)務(wù)報(bào)告中均把折舊費(fèi)當(dāng)作費(fèi)用扣除，經(jīng)過實(shí)踐分析這也是不恰當(dāng)?shù)模驗(yàn)檎叟f并沒有實(shí)際支出，是作為提留，它不同于總費(fèi)用中的維修費(fèi)、管理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、稅費(fèi)等都屬于實(shí)際支出。因此認(rèn)為如果把房地產(chǎn)作為一種投資，那么它每年的純收益就應(yīng)該是它的凈現(xiàn)金流入量，公式為： 凈現(xiàn)金流入量=資本產(chǎn)出+資本回收 在這

11、個公式中：資本產(chǎn)出就是投資房地產(chǎn)的時(shí)間價(jià)值的體現(xiàn)，資本回收就是房地產(chǎn)所提取的折舊部分。 3．3成本收益法運(yùn)用中應(yīng)考慮的稅費(fèi)項(xiàng)目 成本收益法在評估過程中所指的稅費(fèi)項(xiàng)目是指房地產(chǎn)在運(yùn)營過程中所須繳納的項(xiàng)目。具體來說有以下幾種情況： （1）對于單純的土地租賃。根據(jù)國家稅法應(yīng)當(dāng)考慮以下幾種稅費(fèi)：城鎮(zhèn)土地使用稅、營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅、教育附加費(fèi)、交通重點(diǎn)建設(shè)附加費(fèi)等。 （2）對于出租性、經(jīng)營性房地產(chǎn)。根據(jù)國家稅法應(yīng)當(dāng)考慮以下幾種稅費(fèi)：城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅、營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅、教育附加費(fèi)、交通重點(diǎn)建設(shè)附加費(fèi)等。 （3）對于生產(chǎn)性房地產(chǎn)企業(yè)。應(yīng)考慮城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅及

12、房產(chǎn)稅等。 3．4總費(fèi)用中的維修費(fèi)求取方法及測算途徑 房地產(chǎn)的維修費(fèi)一般可分為日常性小維修和大維修費(fèi)用： （1）日常性小維修發(fā)生較為頻繁，費(fèi)用較低，因此可取年折舊費(fèi)的一定比例計(jì)算。其中折舊費(fèi)一般采用直線法估算，即：D=C×（1-R）/N （C：重置成本，R：殘值率，N：經(jīng)濟(jì)耐用年限） （2）大維修費(fèi)用發(fā)生的次數(shù)相對較少，但發(fā)生的費(fèi)用卻較大，因此大維修費(fèi)用宜采用提取重置成本的一定比例計(jì)算，然后再作每年的平均攤銷。 3．5建在劃撥土地上的出租性房地產(chǎn)，土地收益部分應(yīng)作為總費(fèi)用扣除 根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第55條的規(guī)定：以營利為目的，房屋所有權(quán)人將在以劃撥方式取得使用權(quán)的

13、國有土地上建成的房屋出租的，應(yīng)當(dāng)將租金中所含土地收益部分上繳國家。因?yàn)榉课菟袡?quán)人并未獲得“土地收益”這部分收益，故該“土地收益”部分不應(yīng)計(jì)入在出租人的純收益中，而是應(yīng)作為出租人上繳國家的費(fèi)用扣除。 3．6資本化率的確定方法 在運(yùn)用收益法進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)確定資本化率通常采用以下幾種方法誤差相對較小： （1）行業(yè)基準(zhǔn)收益率加物價(jià)指數(shù)調(diào)整法，以這種方法確定房地產(chǎn)的資本化率前提是把房地產(chǎn)作為一種投資來看待。假設(shè)以P價(jià)格（資金凈流出量）投資房地產(chǎn)，每年可得純收益（年資金凈流入量）為a，并假設(shè)每年a不變，可收益年限為n 則：FNPV=a/（1+R）[1-1/（1+R）n]-P ；財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 R：折

14、現(xiàn)率令FNPV=0，則：R=FIRR（財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率），當(dāng)FIRR>RC（行業(yè)基準(zhǔn)收益率）時(shí)，F(xiàn)NPV>0，投資房地產(chǎn)可獲得超額利潤；當(dāng)FIRR

15、利率，然后根據(jù)估價(jià)對象所處地區(qū)現(xiàn)在和未來的經(jīng)濟(jì)狀況、房地產(chǎn)市場發(fā)育狀況、土地取得方式、物價(jià)指數(shù)狀況以及估價(jià)對象的用途、新舊程度等確定風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值，最后用安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值的和作為該估價(jià)對象的資本化率。 （3）收益風(fēng)險(xiǎn)倍數(shù)法，這種方法是在參照投資收益率排序法的基礎(chǔ)上，對安全利率加調(diào)整值法加以改進(jìn)的方法。即把安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法中要求取的風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值改變?yōu)榇_定房地產(chǎn)投資與安全投資年回收額的多出倍數(shù)。因房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)高于國債，在投資收益率排序上，房地產(chǎn)投資收益率應(yīng)高于同期國債年利率。具體思路是：假設(shè)以房地產(chǎn)投資方式購買收益性房地產(chǎn)的總價(jià)額為V，尚可使用年限為n，資本化率為r，年純收益為a.同時(shí)以

16、安全投資方式（購買國債）投資金額為P，期限也為n，年利率為i，連本帶息年回收額為A，則有：V=a/r×[1-1/（1+r）n] P=A×（1+i）n-1/i×（1+i）n由于房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)、收益均要比國債投資大，如果兩種投資額相等，收益期相同，那么房地產(chǎn)投資的年回報(bào)額（純收益）要比國債投資的本息回收額要大。假定房地產(chǎn)投資的年回收額比國債投資的本息回收額高出的倍數(shù)為b，則有：a=（1+b）×A因V=P，故有：（1+i）n-1/i×（1+i）n=（1+b）/r×[1-1/（1+r）n]該公式就是收益風(fēng)險(xiǎn)倍數(shù)法確定資本化率的基本公式，式中的b稱為收益風(fēng)險(xiǎn)倍數(shù)。利用此公式，只要事先知道i、n，就可根

17、據(jù)收益風(fēng)險(xiǎn)倍數(shù)，確定資本化率r. 3．7房地產(chǎn)收益年限的確定 對房地產(chǎn)收益年限的確定主要是根據(jù)土地的可使用年限或設(shè)定使用年限及建筑物可使用年限的不同來綜合考慮。 （1）當(dāng)土地為出讓方式時(shí)，土地可使用年限=土地在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的剩余年限=土地使用權(quán)到期時(shí)間--估價(jià)時(shí)點(diǎn)的建筑物可使用年限=建筑物在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的剩余經(jīng)濟(jì)耐用年限；對于評估對象為土地的情況，則土地可使用年限為該評估對象的有收益的年限；對于評估對象為建筑物或房地合一情況的，求取它的收益年限是通過土地可使用年限與建筑物可使用年限比較來確定的，即根據(jù)孰短原則來求取該評估對象的收益年限。 （2）當(dāng)土地為劃撥方式時(shí)即未辦理土地出讓手續(xù)的情況，這時(shí)

18、應(yīng)設(shè)定在估價(jià)時(shí)點(diǎn)該土地用途的法定最高出讓年限作為土地的可使用年限。 參考文獻(xiàn)： [1] 熊斌;;房地產(chǎn)估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)成因與防范策略[J];財(cái)會通訊;2011年17期 P15-16 [2] 邢蘭芹;;房地產(chǎn)估價(jià)課程教學(xué)改革研究[J];陜西教育(高教版);2011年06期 P52-53 [3] ;鄭州市人民政府關(guān)于成立鄭州市應(yīng)用房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)加強(qiáng)存量房交易稅收征管工作領(lǐng)導(dǎo)小組的通知[J];鄭州市人民政府公報(bào);2011年05期 P7-9 [4] 陳良瓊;張宗領(lǐng);;房地產(chǎn)估價(jià)課程體系及教學(xué)方法的探討[J];科技信息;2011年18期 P5-6 [5] 韋國慶;;關(guān)于房地產(chǎn)評估的幾個技術(shù)問題與修正方法[J];科技促進(jìn)發(fā)展(應(yīng)用版);2010年08期 P89-90 [6] 秦玉霞;;淺析房地產(chǎn)估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)及防范[J];現(xiàn)代商業(yè);2011年21期 P14-15 [7] 覃芳;;高職院校房地產(chǎn)估價(jià)課程改革探討[J];廣西教育;2011年24期 P5-7 [8] 張澤穎;;《房地產(chǎn)估價(jià)》課程教學(xué)探討[J];重慶教育學(xué)院學(xué)報(bào);2011年04期 P6-8 [9] 崔發(fā)強(qiáng);;淺議高職院校房地產(chǎn)專業(yè)建設(shè)新方法[J];青島酒店管理職業(yè)技術(shù)學(xué)院學(xué)報(bào);2011年02期 P72-73 [10] 楊爽;;房地產(chǎn)估價(jià)制度的建立與完善[J];中外企業(yè)家;2011年17期P35-36