《房地產(chǎn)抵押貸款》由會(huì)員分享，可在線閱讀，更多相關(guān)《房地產(chǎn)抵押貸款（21頁(yè)珍藏版）》請(qǐng)?jiān)谘b配圖網(wǎng)上搜索。

1、,單擊此處編輯母版標(biāo)題樣式,單擊此處編輯母版文本樣式,第二級(jí),第三級(jí),第四級(jí),第五級(jí),*,房地產(chǎn)抵押貸款,房地產(chǎn)中介班,劉 波,擔(dān)保的法律常識(shí),1,、擔(dān)?；痉绞?保證、抵押、質(zhì)押、定金和留置。,保證,是指保證人和債權(quán)人（銀行）約定，當(dāng)債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，保證人按照合同約定履行債務(wù)或者承擔(dān)責(zé)任的行為。,一般責(zé)任保證,連帶責(zé)任保證,抵押,是指?jìng)鶆?wù)人或者第三人不轉(zhuǎn)移對(duì)財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)、處分權(quán)、占有權(quán)，將該財(cái)產(chǎn)作為債權(quán)的擔(dān)保。當(dāng)債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人有權(quán)依照本法規(guī)定以該財(cái)產(chǎn)折價(jià)或者以拍賣、變賣的價(jià)款優(yōu)先受償。,優(yōu)先受償權(quán)的司法解釋：,工程款、地價(jià)、稅收、銀行貸款。,質(zhì)押,是指?jìng)鶆?wù)人或者第三人將其動(dòng)產(chǎn)

2、或權(quán)利移交債權(quán)人占有，將該財(cái)產(chǎn)作為債權(quán)的擔(dān)保。當(dāng)債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人有權(quán)依照本法規(guī)定以該動(dòng)產(chǎn)折價(jià)或者以拍賣、變賣該的價(jià)款優(yōu)先受償。,動(dòng)產(chǎn)質(zhì)押：機(jī)器、設(shè)備、車輛。,權(quán)利質(zhì)押：,有價(jià)證券：匯票、支票、本票、債券、存款單、倉(cāng)單、提單；,依法可以質(zhì)押的收費(fèi)權(quán)：如公路收費(fèi)權(quán)。,依法可以轉(zhuǎn)讓的股份、股票；,依法可以轉(zhuǎn)讓的商標(biāo)專用權(quán)，專利權(quán)、著作權(quán)中的財(cái)產(chǎn)權(quán)；,2,、三種擔(dān)保方式的聯(lián)系和區(qū)別,從風(fēng)險(xiǎn)角度看：保證風(fēng)險(xiǎn)最大，其次是抵押，再次是質(zhì)押。,從貸款比例看：保證占,20%,，抵押占,70%,，質(zhì)押占,10%,。,擔(dān)保物性質(zhì)看：保證沒有物作擔(dān)保；抵押和質(zhì)押是有物作擔(dān)保，抵押的物是不動(dòng)產(chǎn)，質(zhì)押的物是動(dòng)產(chǎn)

3、和權(quán)利。,3,、擔(dān)保范圍,A,、主債權(quán)：即由借款合同、銀行、出具保函協(xié)議書等各種信貸主合同所確定的獨(dú)立存在的債權(quán)。,B,、利息：由主債權(quán)派生的利息。,C,、違約金：指由法律規(guī)定或合同約定的債務(wù)人因過(guò)錯(cuò)不履行或不完全履行債務(wù)時(shí)，應(yīng)付給銀行的金額。,D,、損害賠償金：是指?jìng)鶆?wù)人不履行或不完全履行債務(wù)給銀行帶來(lái)?yè)p失，應(yīng)付給銀行的補(bǔ)償費(fèi)。,E,、實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的費(fèi)用：銀行為實(shí)現(xiàn)債權(quán)而支付的合理費(fèi)用。訴訟費(fèi)、鑒定評(píng)估費(fèi)、執(zhí)行費(fèi)、拍賣費(fèi)、變賣費(fèi)。,二、國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行房地產(chǎn)抵押貸款品種,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貸款,個(gè)人住房抵押貸款,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貸款條件：,用途、對(duì)象、時(shí)間,（,1,）四證齊全，必須提供,國(guó)有土地使用證,

4、、,建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃許可證,、,建筑工程規(guī)劃許可證,、,施工許可證,。,（,2,）前期投入,35%,自有資金（土地出讓金、地價(jià)、配套費(fèi)）,（,3,）有土地或房屋抵押擔(dān)保,個(gè)人住房抵押貸款條件：,用途、對(duì)象、時(shí)間,(1),具有城鎮(zhèn)常住戶口或合法居留身份。,(2),具有固定的職業(yè)和穩(wěn)定的收入。,(3),信用良好，具有償還貨款本息的能力。,(4),有貸款人認(rèn)可的資產(chǎn)作為抵押，,房地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn)：,產(chǎn)品生產(chǎn)周期長(zhǎng)，,生產(chǎn)過(guò)程資金占用量大，,投資與消費(fèi)的雙重性，,產(chǎn)品的異質(zhì)性，,產(chǎn)成品的單一性，即成品或廢品,第五，抵押登記手續(xù)辦理,（一）抵押物選擇,可以抵押的,（,1,）抵押人所有的房屋和其他地上定著物；,

5、（,2,）抵押人所有的機(jī)器、交通運(yùn)輸工具和其他財(cái)產(chǎn)；,（,3,）抵押人依法有權(quán)處分的國(guó)有的土地使用權(quán)、房屋和其他地上定著物；,（,4,）抵押人依法有權(quán)處分的國(guó)有的機(jī)器、交通運(yùn)輸工具和其他財(cái)產(chǎn)；,（,5,）抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權(quán)；,（,6,）依法可以抵押的其他財(cái)產(chǎn)。抵押人可以將前款所列財(cái)產(chǎn)一并抵押。,不可以抵押的,（,1,）土地所有權(quán)：,（,2,）耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)，,（,3,）學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會(huì)公益設(shè)施；,（,4,）所有權(quán)、使用權(quán)不明或者有爭(zhēng)議

6、的財(cái)產(chǎn)；,（,5,）依法被查封、扣押、監(jiān)管的財(cái)產(chǎn)；,（,6,）依法不得抵押的其他財(cái)產(chǎn)。,（二）接受抵押材料,1.,抵押財(cái)產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)證明材料,以土地使用權(quán)作抵押的，必須提交土地管理部門,國(guó)有土地使用證,，,以房屋作抵押的，必須提交：,房產(chǎn)證抵押,房地產(chǎn)預(yù)售契約合同抵押,在建工程抵押必須提供,國(guó)有土地使用證,、,建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃許可證,、,建筑工程規(guī)劃許可證,、,施工許可證,、,商品房預(yù)售許可證,。,2,、抵押人資格證明材料,法人：經(jīng)工商行政管理部門年檢的企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本、董事會(huì)關(guān)于同意出具抵押擔(dān)保的文件或證明、法人代表證明書。,自然人：抵押人身份證明、財(cái)產(chǎn)共有人出具的同意抵押的文件。,（三）抵押物

7、審查,抵押人對(duì)抵押物占有的合法性：抵押財(cái)產(chǎn)是否有產(chǎn)權(quán)證明、審查抵押是否經(jīng)董事會(huì)有權(quán)機(jī)構(gòu)統(tǒng)一、共有財(cái)產(chǎn)是否同意出具抵押證明。,抵押物狀態(tài)：結(jié)構(gòu)（磚木結(jié)構(gòu)、混凝土結(jié)構(gòu)、框架結(jié)構(gòu)等）、年限、外觀等。,（四）抵押物價(jià)值確定,抵押物價(jià)值的確定通常由銀行認(rèn)可的房地產(chǎn)估價(jià)師事務(wù)所評(píng)估確定。,檢查：評(píng)估資格，評(píng)估報(bào)告的合法性、真實(shí)性、科學(xué)性，抵押物與評(píng)估物品種數(shù)量是否相符，評(píng)估時(shí)間是否與抵押時(shí)間相符等。,（五）抵押率確定,土地：通常不超過(guò)，根據(jù)地段決定，廣州市土地分為四級(jí)地段。,住宅：有產(chǎn)權(quán)證，在建工程,商鋪：有產(chǎn)權(quán)證，在建工程,寫字樓：有產(chǎn)權(quán)證，在建工程,車位：不超過(guò),20,個(gè)人住房抵押貸款,開發(fā)商與銀行簽訂按揭合作協(xié)議,銀行審批業(yè)主貸款,收入、職業(yè)、年齡、學(xué)歷、個(gè)人資產(chǎn)。,按揭售后服務(wù),按揭合同解釋、簽定、公證、保險(xiǎn)、過(guò)戶、抵押登記等。,