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1、 ,*,第十八章 土地金融,(Land Finance),【,重點(diǎn),】,1,、土地金融概述,2,、中國(guó)房地產(chǎn)金融的發(fā)展及其對(duì)策,【,重點(diǎn),】,1,、土地報(bào)酬規(guī)律的概念和內(nèi)涵；,2,、土地報(bào)酬運(yùn)動(dòng)三階段分析；,3,、土地集約經(jīng)營(yíng)原理。,首頁(yè),第四章 土地集約利用與規(guī)模利用,第一節(jié),土地集約利用,第二節(jié),土地規(guī)模利用,首頁(yè),第四章 土地集約利用與規(guī)模利用,第一節(jié),土地集約利用,一、土地集約利用概述,二、“土地報(bào)酬遞減規(guī)律”思想的形成和演進(jìn),三、,土地報(bào)酬的實(shí)質(zhì)及其形態(tài),四、報(bào)酬變化的階段分析,五、,土地報(bào)酬遞減規(guī)律的應(yīng)用,目錄,是指在單位土地面積上合理增加物質(zhì)和勞動(dòng)投入，以提高土地收益的經(jīng)營(yíng)方式。

2、,土地集約利用,一、土地集約利用概述,土地利用集約度,與集約利用形式,資本集約型,:,單位土地面積上投入的資本較多時(shí)，這種土地集約利用形式稱為,資本集約型,；,勞動(dòng)集約型,:,單位土地面積上投入的勞動(dòng)較多時(shí)，這種土地集約利用形式稱為,勞動(dòng)集約型,。,土地利用集約度：,是指在生產(chǎn)過程中，單位面積的土地上投入的資本和勞動(dòng)的數(shù)量。,（一）“土地報(bào)酬遞減規(guī)律”的早期表述,（二）“土地報(bào)酬遞減規(guī)律”思想的中期演變,（三）“土地報(bào)酬遞減規(guī)律”思想的發(fā)展與完善,（四）,幾點(diǎn)啟示,二、,“,土地報(bào)酬遞減規(guī)律,”,思想的形成和演進(jìn),威廉,配第最早注意到“土地報(bào)酬遞減”現(xiàn)象,一定面積的土地的生產(chǎn)力有一最大限度，超

3、過這一限度之后，土地生產(chǎn)物的數(shù)量就不可能隨著勞動(dòng)的增加而增加了,杜爾閣對(duì)“土地報(bào)酬遞減規(guī)律”的內(nèi)涵進(jìn)行了詳細(xì)表述,撒在一塊天然肥沃的土地上的種子，增加勞動(dòng)投入后，產(chǎn)品產(chǎn)量增加的比例會(huì)大于投資增加的比例，直到這一比例達(dá)到它所能達(dá)到的最大限度為止。超過這一點(diǎn)再增加投資，產(chǎn)量的增加會(huì)越來越少，直到土地的肥力被耗盡，投資的增加不會(huì)使產(chǎn)量有任何提高,安德森首先注意到了科學(xué)技術(shù)因素的影響作用,在合理的經(jīng)營(yíng)制度下，土地的生產(chǎn)率可以無限制地逐年提高,但在一定的科學(xué)技術(shù)條件下，這種提高是有限的。土地肥力會(huì)遞減，一定量的土地能供養(yǎng)的人口是有限的,威斯特首次正式提出“土地報(bào)酬遞減規(guī)律”,在耕作改進(jìn)的過程中，原生產(chǎn)物

4、數(shù)量的增加將耗費(fèi)日益增大的費(fèi)用，或者換句話說，土地純產(chǎn)品和它的總產(chǎn)品的比例是持續(xù)遞減的,“土地報(bào)酬遞減規(guī)律”思想的中期演變,馬爾薩斯最早提出“土地肥力遞減規(guī)律”,主要觀點(diǎn)：,“,按耕作進(jìn)展的比例而增加的年產(chǎn)量，和以前的平均增加額比較起來，必然是逐漸地并 不變地減少下去的,”,與杜爾閣的區(qū)別：,1,、從宏觀角度分析問題,2,、分析的是人類整個(gè)社會(huì)生產(chǎn)過程,3,、分析對(duì)象是不同年代、土地、作物的不同投入所帶來的產(chǎn)量的平均變化,4,、只看到報(bào)酬遞減，而沒看到此前的遞增,西尼爾給其內(nèi)涵增加了,“,農(nóng)業(yè)生產(chǎn)技術(shù)保持不變,”,這一重要條件,引入,“,若干生產(chǎn)要素投入量保持不變,”,作為其發(fā)生作用的前提條件

5、,研究報(bào)酬的領(lǐng)域從農(nóng)業(yè)生產(chǎn)部門回到了農(nóng)業(yè)生產(chǎn)單位,報(bào)酬作為不變生產(chǎn)要素的生產(chǎn)率，演變成可變生產(chǎn)要素的生產(chǎn)率,把,“,報(bào)酬遞減規(guī)律,”,從農(nóng)業(yè)領(lǐng)域推廣到一般生產(chǎn)領(lǐng)域,“土地報(bào)酬遞減規(guī)律”思想的發(fā)展和完善,土地報(bào)酬遞減規(guī)律：,由于受土地生產(chǎn)力的因素限制的作用，在技術(shù)和其他條件不變的前提下，人們?cè)谕坏貕K上連續(xù)投入勞動(dòng)和資本，土地報(bào)酬增加隨投入量的增加而增加；當(dāng)達(dá)到一定限度時(shí)，隨著投入量的增加土地報(bào)酬就會(huì)遞減的現(xiàn)象。,1,、,土地報(bào)酬,與,土地肥力,不是同一概念,2,、“土地報(bào)酬遞減規(guī)律”命題沒有準(zhǔn)確表達(dá)該規(guī)律的本質(zhì)（變動(dòng)要素的變化規(guī)律）,3,、“土地報(bào)酬遞減規(guī)律”不是針對(duì)歷史過程，而是在一定生產(chǎn)條

6、件下，一季作物的生產(chǎn)過程,4,、“土地報(bào)酬遞減規(guī)律”屬于與生產(chǎn)關(guān)系無關(guān)的生產(chǎn)力范疇,5,、土地單產(chǎn)的提高重要的一條是品種，而品種不在“報(bào)酬遞減”研究之列,幾點(diǎn)啟示,土地報(bào)酬的實(shí)質(zhì)及其形態(tài),實(shí),質(zhì),形,態(tài),實(shí)物形態(tài)；,價(jià)值形態(tài)；,價(jià)格形態(tài),對(duì)一定面積土地投入中某項(xiàng)變動(dòng) 要素的生產(chǎn)率,三、,土地報(bào)酬的實(shí)質(zhì)及其形態(tài),產(chǎn)出的實(shí)物量,報(bào) 酬,=,（實(shí)物形態(tài)）某單項(xiàng)變動(dòng)生產(chǎn)要素的實(shí)物量,產(chǎn)出物的價(jià)值（或產(chǎn)值）,報(bào) 酬,=,（價(jià)值形態(tài)）某單項(xiàng)變動(dòng)生產(chǎn)要素的價(jià)值量,產(chǎn)出物的價(jià)格（或貨幣額）,報(bào) 酬,=,（價(jià)格形態(tài)）某單項(xiàng)變動(dòng)生產(chǎn)要素的價(jià)格（或貨幣額）,四、,報(bào)酬變化的階段分析,1,、自然科學(xué)是研究,“,報(bào)酬遞

7、減規(guī)律,”,的基礎(chǔ),2,、報(bào)酬變化階段的數(shù)學(xué)分析,3,、土地報(bào)酬的階段分析,1,、自然科學(xué)是研究,“,報(bào)酬遞減規(guī)律,”,的基礎(chǔ),李比希的,“,最小因子律,”,：作物產(chǎn)量的多少受所施元素的最小因子的制約；作物產(chǎn)量與養(yǎng)分成正相關(guān),.,后來有人將最小限制因子定律又形象地稱為,“木桶定律”,，即一個(gè)由分別代表生態(tài)環(huán)境因子的不同高度的木塊拼合成的一個(gè)木桶，其最大儲(chǔ)水量取決于高度最小的那塊木塊。,限制因子定律的主要價(jià)值是使生態(tài)學(xué)家掌握了一把研究生物與環(huán)境復(fù)雜關(guān)系的鑰匙，因?yàn)楦鞣N生態(tài)因子對(duì)生物來說并非同等重要，生態(tài)學(xué)家一旦找到了限制因子，就意味著找到了影響生物生存和發(fā)展的關(guān)鍵性因子。,2,、報(bào)酬變化階段的數(shù)

8、學(xué)分析,MPP,APP,Y,X,x,y,dy,dx,x,y,農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的函數(shù)關(guān)系：,Y=f(X,1,X,2,，,X,3,，,X,n,),研究一種生產(chǎn)要素與總產(chǎn)量的關(guān)系的函數(shù)表達(dá)式：,Y =(X,i,),平均產(chǎn)量,(APP)=Y/X,邊際產(chǎn)量,(MPP)=Y/X,研究報(bào)酬變化規(guī)律，主要是研究邊際產(chǎn)量,生產(chǎn)彈性 （,EPP)=,（或,EPP=,），表示報(bào)酬的變化強(qiáng)弱及變化方向。,土地投入產(chǎn)出階段分析,第,I,階段：,MP,0,，,TP,、,AP,成上升趨勢(shì)；并,MP,AP,；當(dāng),MP=AP,時(shí)，第一階段結(jié)束。,第,II,階段：,MP,0,，,TP,成上升趨勢(shì)，,AP,、,MP,下降；,AP,MP,；

9、當(dāng),MP=0,時(shí)，,TP,達(dá)到最大，第二階段結(jié)束。,第,III,階段,：,MP0,，,AP,和,TP,呈下降趨勢(shì)。,3,、土地報(bào)酬的階段分析,生產(chǎn)要素的合理投入?yún)^(qū)間：,第,II,階段,在第,階段，,平均產(chǎn)量一直在增加，邊際產(chǎn)量大于平均產(chǎn)量。表明在這一階段，相對(duì)于投入不變的資本來說，勞動(dòng)量缺乏；所以，勞動(dòng)量的增加可以使資本的作用得到充分利用，從而使產(chǎn)量增加。說明在這一階段應(yīng)繼續(xù)投入勞動(dòng)量才能使資本得到充分利用。,第,階段，,平均產(chǎn)量開始下降，邊際產(chǎn)量遞減，即增加勞動(dòng)投入量仍可使邊際產(chǎn)量增加，但增加的比率是遞減的。由于邊際產(chǎn)量仍然大于零，總產(chǎn)量仍在增加。,第,階段，,當(dāng)勞動(dòng)量增加到這一階段后，邊際

10、產(chǎn)量為負(fù)數(shù)，總產(chǎn)量開始絕對(duì)減少。,土地投入產(chǎn)出階段分析,最佳投資點(diǎn)的確定：,（,1,）實(shí)物形態(tài)：最佳投資點(diǎn)為,C,點(diǎn)，可通過,MPP=0,來確定；,（,2,）價(jià)格形態(tài)：最佳投資點(diǎn)通過，邊際成本,=,邊際收益來確定。,當(dāng)生產(chǎn)函數(shù)是點(diǎn)函數(shù)時(shí)，用,y/x,=,Px/Py,來確定最佳點(diǎn)；當(dāng)生產(chǎn)函數(shù)是連續(xù)性函數(shù)時(shí)，用,Dy/Dx,=,Px/Py,來確定最佳點(diǎn)。,Px,（,Py,）：?jiǎn)挝煌度耄óa(chǎn)出）量?jī)r(jià)格；,五、,土地報(bào)酬遞減規(guī)律的應(yīng)用,土地投入的現(xiàn)實(shí)意義：,1,、要獲得土地利用的高效益，就要有大量的投入；,2,、如果某項(xiàng)固定資產(chǎn)投入已達(dá)到最佳點(diǎn)，就不應(yīng)再增加這種投入了；,3,、在現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，應(yīng)把所有

11、投入（包括固定資產(chǎn)的投入）作為一個(gè)整體納入變動(dòng)生產(chǎn)要素類，按照?qǐng)?bào)酬遞減規(guī)律的思想，求得這些投入的最適量。,第一部分,土地規(guī)模利用原理,第二部分,農(nóng)業(yè)土地規(guī)模利用,第三部,分,城市土地規(guī)模利用,第二節(jié) 土地規(guī)模利用,目錄,一、土地利用規(guī)模,土地利用規(guī)模：,指經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中相對(duì)獨(dú)立的經(jīng)營(yíng)實(shí)體（如企業(yè)、城市等）占用土地面積的大小,第一部分,土地規(guī)模利用原理,1,、土地利用規(guī)模是反映土地生產(chǎn)要素集中程度的一個(gè)指標(biāo)。,2,、,農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)規(guī)模不等于農(nóng)業(yè)土地利用規(guī)模,，但農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)規(guī)模的大小很大程度上取決于土地利用規(guī)模。,3,、土地利用規(guī)模對(duì)工商企業(yè)的經(jīng)營(yíng)規(guī)模不具決定意義。只有當(dāng)土地成為勞動(dòng)對(duì)象，即在合理確定城市規(guī)

12、模和城市房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的用地規(guī)模上才有意義。,節(jié)目錄,固定土地規(guī)模報(bào)酬,規(guī)模擴(kuò)大幅度等于規(guī)模報(bào)酬的增長(zhǎng)幅度,遞增土地規(guī)模報(bào)酬,規(guī)模擴(kuò)大幅度小于規(guī)模報(bào)酬的增長(zhǎng)幅度,遞減土地規(guī)模報(bào)酬,規(guī)模擴(kuò)大幅度大于規(guī)模報(bào)酬的增長(zhǎng)幅度,二、土地規(guī)模報(bào)酬,所有生產(chǎn)要素同比例增加或減少，稱為“純粹規(guī)模變動(dòng)”，,由純粹規(guī)模變動(dòng)引起的企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的變化，稱為規(guī)模報(bào)酬,1,、,土地規(guī)模,擴(kuò)大與規(guī),模報(bào)酬變,化之間有,三種情況,是使土地利用處于報(bào)酬遞增階段以獲得,土地規(guī)模經(jīng)濟(jì),。,2,、土地規(guī)模利用,規(guī)模經(jīng)濟(jì),3,、土地規(guī)模經(jīng)濟(jì),是土地規(guī)模的擴(kuò)大能獲得的經(jīng)濟(jì)利益。,規(guī)模經(jīng)濟(jì)的對(duì)立面是規(guī)模不經(jīng)濟(jì),三、土地規(guī)模經(jīng)濟(jì)的一般來源,第

13、一部分,土地規(guī)模利用原理,1,、,內(nèi)部規(guī)模經(jīng)濟(jì),和,內(nèi)部規(guī)模不經(jīng)濟(jì),2,、,外部規(guī)模經(jīng)濟(jì),和,外部規(guī)模不經(jīng)濟(jì),1,、各自定義,2,、規(guī)模經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生的原因,：,單個(gè)生產(chǎn)設(shè)備的不可分；各生產(chǎn)要素相互聯(lián)系的不可分性；,在購(gòu)銷階段，交易成本和運(yùn)費(fèi)的降低。,四、集聚經(jīng)濟(jì),空間意義上的規(guī)模經(jīng)濟(jì),產(chǎn)生集聚經(jīng)濟(jì)的主要 原因,與聚集經(jīng)濟(jì)相對(duì)的是聚集不經(jīng)濟(jì)。,集聚經(jīng)濟(jì),將生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)集中在某一地點(diǎn)所得到的空間意義上的規(guī)模經(jīng)濟(jì)。,由于城市的集聚經(jīng)濟(jì)和集聚經(jīng)濟(jì)效益是由人口、勞動(dòng)力和資本等生產(chǎn)要素在二、三產(chǎn)業(yè)的集中所產(chǎn)生的，主要是：,（,1,）同類行業(yè)集聚在同一地區(qū)，便于專業(yè)化協(xié)作、相互促進(jìn)，加強(qiáng)聯(lián)系，給行業(yè)之間的人流、

14、五六、信息溝通方面創(chuàng)造條件，亦有利于公平競(jìng)爭(zhēng)，相互提高技術(shù)水平和產(chǎn)品質(zhì)量。,（,2,）不同企業(yè)集聚在一個(gè)地區(qū)，可以形成產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)齊全的技術(shù)與產(chǎn)品結(jié)構(gòu)體系，相互提供所需原料和產(chǎn)品，縮短運(yùn)距、減少運(yùn)費(fèi)，節(jié)省時(shí)間，提高效益,外部性問題“內(nèi)部化”產(chǎn)生的規(guī)模經(jīng)濟(jì),外部性,；,外部經(jīng)濟(jì)性,；,外部不經(jīng)濟(jì)性,外部性問題“內(nèi)部化”,外部經(jīng)濟(jì)問題“內(nèi)部化”后產(chǎn)生的效益,外部不經(jīng)濟(jì)問題“內(nèi)部化”后產(chǎn)生的效益,節(jié)目錄,一、,農(nóng)業(yè)土地經(jīng)營(yíng)規(guī)模的變動(dòng)趨勢(shì),1.,國(guó)外農(nóng)業(yè)土地經(jīng)營(yíng)規(guī)模的變動(dòng)趨勢(shì),第二次世界大戰(zhàn)后，伴隨西方國(guó)家迅速實(shí)現(xiàn),工業(yè)化，勞動(dòng)力大量轉(zhuǎn)移，土地經(jīng)營(yíng)規(guī)模呈,迅速擴(kuò)大之勢(shì),2.,中國(guó)農(nóng)業(yè)土地經(jīng)營(yíng)規(guī)模的變動(dòng)趨勢(shì)

15、,高級(jí)社（,1956,年）,200,公頃,人民公社（,1958,年）,4000,公頃,生產(chǎn)隊(duì),20,公頃,承包戶（,1978,年以來）,0.530.63,公頃,第二部分,農(nóng)業(yè)規(guī)模利用,節(jié)目錄,二、擴(kuò)大,農(nóng)業(yè)土地經(jīng)營(yíng)規(guī)模的經(jīng)濟(jì)機(jī)制,縮小收入差距，提高農(nóng)業(yè)勞動(dòng)生產(chǎn)率,擺脫小規(guī)模經(jīng)營(yíng)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中的不利地位，享受購(gòu)銷階段的規(guī)模經(jīng)濟(jì),充分利用農(nóng)業(yè)機(jī)械，獲得生產(chǎn)階段的規(guī)模經(jīng)濟(jì),擴(kuò)大農(nóng)業(yè)土地經(jīng)營(yíng)規(guī)模的條件,非農(nóng)產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá),農(nóng)機(jī)化水平的提高,農(nóng)業(yè)社會(huì)化服務(wù)的加強(qiáng),經(jīng)營(yíng)者素質(zhì)的提高,農(nóng)業(yè)土地適度經(jīng)營(yíng)規(guī)模的概念,概念：,能取得最佳土地規(guī)模效益的農(nóng)業(yè)土地經(jīng)營(yíng)規(guī)模,特征：,地區(qū)性；動(dòng)態(tài)性；層次性；適應(yīng)性,實(shí)現(xiàn)農(nóng)業(yè)土地適

16、度規(guī)模經(jīng)營(yíng)的組織形式,家庭經(jīng)營(yíng)型：,集體經(jīng)營(yíng)型：,聯(lián)合經(jīng)營(yíng)型：,規(guī)模服務(wù)型,種植專業(yè)戶、家庭農(nóng)場(chǎng),村辦集體農(nóng)場(chǎng) 廠辦農(nóng)業(yè)車間,聯(lián)戶農(nóng)場(chǎng) 糧農(nóng)聯(lián)合體,合作社,+,農(nóng)戶、公司,+,農(nóng)戶,實(shí)現(xiàn)農(nóng)業(yè)土地規(guī)模經(jīng)營(yíng)的途徑,土 地 流 轉(zhuǎn),節(jié)目錄,第三部分 城市土地規(guī)模利用,節(jié)目錄,城市規(guī)模與土地利用,房地產(chǎn)開發(fā)與土地規(guī)模利用,我國(guó)不同規(guī)模城市的經(jīng)濟(jì)效益比較,城市規(guī)模與土地利用,城市規(guī)模與土地利用,由于集聚經(jīng)濟(jì)的存在，城市規(guī)模越大，經(jīng)濟(jì)效益就越高,表現(xiàn)：下一層次城市的地均,GDP,為上一層次的,1/2,；小城市的人均,GDP,為中等城市的,1/4,來源：隨著城市規(guī)模的擴(kuò)大人均創(chuàng)造的,GDP,不斷提高；隨著城市規(guī)模的擴(kuò)大人均占用的土地面積不斷節(jié)約,城市規(guī)模經(jīng)濟(jì)（據(jù)王小魯?shù)热说难芯浚?200,萬人時(shí)規(guī)模凈效益最大,小于,200,萬人，規(guī)模經(jīng)濟(jì),超過,200,萬人，規(guī)模不經(jīng)濟(jì),市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下的城市規(guī)模,適度城市規(guī)模的確定,在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，現(xiàn)實(shí)的城市規(guī)模，就是由集聚經(jīng)濟(jì)和集聚不經(jīng)濟(jì)的平衡關(guān)系所決定。,如果用人均效用水平,U,的變化來反映集聚經(jīng)濟(jì)和集聚不經(jīng)濟(jì)的綜合作用的結(jié)果，那么在其他條件完全相同的情況下，