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1、Code of this report|,0,Copyright Centaline Group,2014,中等容積率（,2.5,容積率左右）下的住宅項(xiàng)目打造模式研究,中等容積率（,2.5,容積率左右）,下,的,住宅項(xiàng)目打造模式研究,綜合來看，項(xiàng)目發(fā)展存在四大戰(zhàn)略方向，體現(xiàn)均質(zhì)化和差異化兩種產(chǎn)品組合形式，產(chǎn)品檔次上呈現(xiàn)普通改善、普通與高端搭配、純粹高端三種結(jié)構(gòu),戰(zhàn)略,方向,方向,1,：均質(zhì)均好,戰(zhàn)略,方向,3,：,差異,化混合戰(zhàn)略,主要針對(duì)區(qū)域內(nèi)改善客群,開發(fā),中高層,的均質(zhì)化品質(zhì)型改善產(chǎn)品,配置有一定品質(zhì)的基礎(chǔ)生活配套，打造基礎(chǔ)改善社區(qū),針對(duì)區(qū)域內(nèi)及市區(qū)的改善客群,拉高排低，最大化開發(fā)疊墅類

2、產(chǎn)品，剩余產(chǎn)品高層化,配套有一定品質(zhì)的基礎(chǔ)生活配套，打造偏高端社區(qū),方向,4,：差異化高端戰(zhàn)略,主要針對(duì)市區(qū)客群,拉高排低，開發(fā)疊墅,+,高層產(chǎn)品，但高層同樣打造純大戶型高端產(chǎn)品，實(shí)現(xiàn)均衡高端,配套較高品質(zhì)生活、休閑配套，打造純高端改善社區(qū),產(chǎn)品形式,產(chǎn)品檔次,高端改善,普通改善,疊拼,洋房,小,/,中高層,高層,方向,2,方向,3,方向,4,方向,1,方向,2,：有限多樣性戰(zhàn)略,主要針對(duì)區(qū)域內(nèi)改善客群,適度拉高排低，打造,洋房,+,高層,的品質(zhì)型改善產(chǎn)品,配置有一定品質(zhì)的基礎(chǔ)生活配套，打造基礎(chǔ)改善社區(qū),其中方向,1,的產(chǎn)品形式類似于旭輝錦庭，方向,2,類似于,佳兆業(yè),城市廣場(chǎng)，方向,3,類似

3、于綠地海域,蘇,河源，方向,4,則類似于,龍湖蔚瀾香醍,戰(zhàn)略方向,方向,1,：均質(zhì)均好戰(zhàn)略,方向,3,：,差異化混合戰(zhàn)略,類似,項(xiàng)目：,旭輝錦庭,容積率：,2.15,總建面：,10.5,萬,產(chǎn)品形式：,11-18,層,的中高層,、小,高層產(chǎn)品,類似,項(xiàng)目：綠地,海域蘇河源,容積率,2.3,；,總建面：,29,萬,產(chǎn)品形式：疊拼,+,普通高層住宅,方向,4,：,差異化高端戰(zhàn)略,類似,項(xiàng)目,：龍湖蔚瀾香,醍,容積率：,2.3,；,總建面：,15,萬,產(chǎn)品,形式：聯(lián)排別墅,、,疊,墅及大,平面高層住宅,方向,2,：有限多樣性戰(zhàn)略,類似,項(xiàng)目：佳兆業(yè)城市廣場(chǎng),容積率：,1.8,總建面：,29,萬,產(chǎn)品

4、形式：花園洋房,+,高層住宅產(chǎn)品,旭輝錦庭,|,項(xiàng)目概況,旭輝錦庭項(xiàng)目與本案一河之隔，主力產(chǎn)品為,75,兩房、,91,三房，是剛需置業(yè)的首選,戶型,典型案例研究,項(xiàng)目名稱,旭輝錦庭,項(xiàng)目地址,葉城路周趙路口,開發(fā)商,上海旭和置業(yè)有限公司,物業(yè)公司,上海永升物業(yè),物業(yè)類型,住宅,產(chǎn)品類型,小高層 高層,占地,面積,37611,總建面積,104955,容積率,2.15,主力戶型,二居,(75),三居,(91),裝修狀況,毛坯,/,裝修,綠化率,35%,總戶數(shù),929,戶,項(xiàng)目現(xiàn)狀,本案,旭輝錦庭,劉家河,項(xiàng)目區(qū)位圖,岳普路,旭輝錦庭,|,規(guī)劃情況,項(xiàng)目總建面為,104955,平米，由,15,棟,1

5、1-18,層的高層、小高層及,700,平米商業(yè),組成,典型案例研究,項(xiàng)目實(shí)景圖,項(xiàng)目實(shí)景圖,商業(yè),旭輝錦庭,|,戶型研究,戶型分隔功能齊全；高得房率，得房率為,80,%,典型案例研究,2,室,2,廳,1,衛(wèi),1,廚,75.00,戶型優(yōu)勢(shì),:,戶型分隔功能齊全,面積贈(zèng)送：飄窗,3,室,2,廳,1,衛(wèi),1,廚,90.00,戶型優(yōu)勢(shì),:,南北通透、戶型方正,面積贈(zèng)送：飄窗,半贈(zèng)送,半贈(zèng)送,旭輝錦庭,|,銷售,情況,:,項(xiàng)目,總體走以價(jià)換量策略，在區(qū)域內(nèi)成交表現(xiàn)最好，月均去,化,8073,平米,，約,71,套，整,盤均價(jià)為,15057,元,/,，其中,90-100,為快銷面積段，目前,本案已實(shí)現(xiàn)全部,

6、銷售,典型案例研究,項(xiàng)目于,2013,年,8,月開盤，項(xiàng)目集中蓄客,2,個(gè)月，總體銷售周期為,13,個(gè)月，月均去化面積約為,8073,平米，月均去化套數(shù)為,71,套，其中,90-100,為快銷面積,段，目前,本案已實(shí)現(xiàn)全部銷售,項(xiàng)目整盤均價(jià)為,15057,元,/,平。,旭輝錦庭,|,客群情況,項(xiàng)目客群主要來源于嘉定區(qū)，客戶總量占比為,85%,；項(xiàng)目單、總價(jià)為其核心關(guān)注,因素,典型案例研究,客戶年齡，,以,26-38,歲為主力軍,26-38,歲客戶占總量的,72%,置業(yè)動(dòng)機(jī)，,用于首次剛需為主,首次剛性需求購房客戶有,80%,之多,客戶居住區(qū)域：,嘉定區(qū)客戶占到客戶總量的,85%,，其中嘉定老城

7、客戶占嘉定區(qū)總量比例達(dá),76%,，外區(qū)域客源占比為,15%,；,佳兆業(yè)城市廣場(chǎng),|,項(xiàng)目概況,項(xiàng)目總體量約為,29,萬平米商住綜合體，距本案約為,700,米，住宅產(chǎn)品主要以首置、改善,為主,典型案例研究,項(xiàng)目名稱,佳兆業(yè)城市廣場(chǎng),項(xiàng)目地址,嘉定順寧路,501,弄（徐行片區(qū)）,開發(fā)商,佳兆業(yè)地產(chǎn)（上海）有限公司,占地面積,117257,平方米,總建面積,290631,平方米,容積率,1.8,物業(yè)類型,住宅、酒店、公寓、商業(yè),產(chǎn)品形式,洋房,;119-148,高層：,80-90,2+1,居,主力戶型,洋房、高層,裝修狀況,毛坯,全裝修,綠化率,35%,總戶數(shù),856,戶,物業(yè)公司,佳兆業(yè)品牌物業(yè),

8、項(xiàng)目現(xiàn)狀,項(xiàng)目區(qū)位圖,佳兆業(yè)城市廣場(chǎng),本案,700,米內(nèi),佳兆業(yè)城市廣場(chǎng),|,規(guī)劃情況,項(xiàng)目總體量近,30,萬方，涵蓋住宅、酒店、集中商業(yè)及酒店式公寓等多條產(chǎn)品線。其中，住宅產(chǎn)品分為退臺(tái)花園洋房及精裝高層,公寓,典型案例研究,酒店式公寓,四星級(jí),酒店,花園洋房,花園洋房,高層住宅,高層住宅,沿街商鋪,沿街商鋪,一期,業(yè)態(tài),房型,面積,面積比,高層,752,房,12750,12.83%,893,房,33286,33.49%,110-130,頂樓復(fù)式,3840,3.86%,小計(jì),49876,50.18%,退臺(tái)洋房,892,房（送閣樓）,3426,3.45%,1103,房,8468,8.52%,12

9、53,房,4811,4.84%,1404,房,10777,10.84%,小計(jì),27520,27.69%,酒店式公寓,40-50,22000,22.13%,小計(jì),22000,22.13%,合計(jì),99396,100%,二期,444,套酒店公寓（面積,22237,平米），,9948,平米商業(yè)，及,485,個(gè)車位,三期,洋房，面積區(qū)間,140-180,物業(yè)類型,建筑面積,銷售狀態(tài),住宅,25,萬平米,洋房在售；高層,10.1,開盤,酒店式公寓,2,萬平米,待售,四星級(jí)酒店,2,萬平米,-,商業(yè)街,1,萬平米,待售,佳兆業(yè)城市廣場(chǎng),|,洋房戶型研究,戶型設(shè)計(jì)注重功能細(xì)分，高,配送,比例,典型案例研究,二

10、層：,3,室,2,廳,2,衛(wèi),+,書房,149,戶型評(píng)價(jià),:,南向,3,陽臺(tái),面積贈(zèng)送：,45,地下室、約,40,北花園,半贈(zèng)送,全贈(zèng)送,一層：,3,室,2,廳,2,衛(wèi),+,書房,147,戶型評(píng)價(jià),:,三室朝南,面積贈(zèng)送：,75,地下室、約,80,南花園,佳兆業(yè)城市廣場(chǎng),|,洋房戶型研究,南向雙陽臺(tái)設(shè)計(jì)，動(dòng)靜分區(qū)，干濕,分離,典型案例研究,半贈(zèng)送,4,層：,3,室,2,廳,2,衛(wèi),129,戶型評(píng)價(jià),:,南向雙陽臺(tái)、動(dòng)靜分區(qū)、衛(wèi)生間干濕分離,面積贈(zèng)送：露臺(tái),南向露臺(tái),佳兆業(yè)城市廣場(chǎng),|,銷售情況及客群研究,項(xiàng)目當(dāng)前,月均,去化為,4953,平米，約,40,套，整盤均價(jià)為,1.45,萬元,/,平米

11、，其中,120-140,為快銷,區(qū)間，客群主要來源于嘉定區(qū)，核心關(guān)注因素為總價(jià)、戶型面積、單價(jià),典型案例研究,置業(yè)動(dòng)機(jī)，,用于改善型居住,為主,客戶居住區(qū)域：,嘉定區(qū)客戶占到客戶總量的,80%,，外區(qū)域,客源占比為,20%,。,項(xiàng)目銷售情況：,項(xiàng)目在售洋房，,4,月份蓄客，,5,月份開盤，供應(yīng)面積為,27520,平米，共,231,套，,月均去化套數(shù)為,40,套，,月均去化面積為,4953,平米，項(xiàng)目均價(jià)為,1.45,萬元,/,平米，其中,120-140,為快銷區(qū)間。,佳兆業(yè)廣場(chǎng)成交情況,時(shí)間,成交套數(shù),成交面積,(),成交單價(jià),(,元,/),2014-08,25,3233,13932,2014

12、-07,25,3294,15064,2014-06,28,3690,15024,2014-05,41,5630,15325,蔚瀾香醍,|,項(xiàng)目概況,項(xiàng)目總建面,15,萬，容積率,2.3,，是集聯(lián),排、疊拼別墅及,大平層普宅多類產(chǎn)品為一體的區(qū)域高端別墅區(qū),項(xiàng)目,典型案例研究,項(xiàng)目名稱,龍湖蔚瀾香醍,項(xiàng)目地址,嘉定云谷路,1388,弄,開發(fā)商,上海龍湖置業(yè)發(fā)展有限公司,占地面積,6.28,萬方,總建面積,15,萬方,容積率,2.3,物業(yè)類型,住宅,產(chǎn)品形式,聯(lián)排別墅、合院別墅及高層,主力戶型,聯(lián)排,:220-240,;,合院：,250-253,裝修狀況,毛坯,綠化率,33.8%,物業(yè)公司,上海龍湖

13、物業(yè)管理有限公司,項(xiàng)目現(xiàn)狀,項(xiàng)目區(qū)位圖,地鐵白銀路站,龍湖蔚瀾,香醍,二者距離在,500,米之間,蔚瀾香醍,|,項(xiàng)目規(guī)劃,項(xiàng)目被白銀路分為兩塊，白銀路以北為疊墅及聯(lián)排別墅,，南側(cè)為,合院別墅及大平層，主要是由,96,棟聯(lián)排、,6,組合院別墅組成。最大化排布低密度產(chǎn)品，住宅,+,別墅混合,社區(qū),典型案例,研究,整個(gè)社區(qū)總占地面積約為,6.3,萬平米，建筑面積為,15,萬平米，容積率,2.3,，項(xiàng)目整體被白銀路分為南北兩塊，白銀路以北為疊墅及聯(lián)排別墅，白銀路以南為合院別墅及大平層。,產(chǎn)品形態(tài)除了沿白銀路的,SOHO,精裝外，主要是由,96,棟聯(lián)排、,6,組合院別墅組成。,整個(gè)社區(qū)采用人車分流的行車

14、方式，更大程度上的保持其園林景觀特色,白銀路,蔚瀾香醍,|,立面材質(zhì)（別墅）,立面為托斯卡納風(fēng)格，通過細(xì)節(jié)精細(xì)化處理彰顯項(xiàng)目,品質(zhì),典型案例,研究,蔚瀾香醍,|,園林景觀,通過五重,立體景觀、全冠移植、同緯度采購及堆坡造景技術(shù)，打造立體綠化,景觀,典型案例,研究,整個(gè)社區(qū)注重綠化的種植養(yǎng)護(hù)，通過以下五點(diǎn)，且運(yùn)用堆坡造景的園林設(shè)計(jì)手法，營(yíng)造紛疊交錯(cuò)的立體綠化景致，分別為：,5,重垂直綠化技術(shù)，打造“立體綠化”；,360,度成樹定位；,全冠移植成年名貴樹種；,同緯度采購各種苗木，使整個(gè)社區(qū)的植物種類超過,200,種；,四季異景。,蔚瀾香醍,|,立面材質(zhì)（住宅）,建筑風(fēng)格為,經(jīng)典的,ART-DECO

15、,，,外立面采用意式石材干,掛，彰顯項(xiàng)目檔次,典型案例,研究,建筑風(fēng)格：經(jīng)典的,ART-DECO,設(shè)計(jì)風(fēng)格,立面建材：外立面采用意式石材干掛，整體色調(diào)呈現(xiàn)米黃色，與園林融為一體，彰顯其淡雅及高貴,蔚瀾香醍,|,產(chǎn)品研究（別墅）,合院組團(tuán)由,4,棟類獨(dú)棟、,4,棟雙拼、,8,棟聯(lián)排,組成,典型案例,研究,蔚瀾香醍,|,產(chǎn)品情況（別墅）,中央景觀庭院約為,510,，每戶贈(zèng)送面積為,95-240,平米,典型案例,研究,蔚瀾香醍,|,產(chǎn)品情況（別墅）,典型案例,研究,蔚瀾香醍,|,產(chǎn)品情況（普宅）已售完,典型案例,研究,3,房,2,廳,2,衛(wèi),156,3,房,3,廳,2,衛(wèi),201,優(yōu)勢(shì)：,電梯入戶，

16、電梯廳公共面積在使用上可私用，增加附加值及收納空間,劣勢(shì)：,入戶過道設(shè)計(jì)尷尬，面積較大，利用率相對(duì)較低；,客餐設(shè)計(jì)面積過大，其使用效率不高；,主臥套間的書房,/,衣帽間朝南設(shè)計(jì)，影響到主臥的采光問題,蔚瀾香醍,|,銷售情況,項(xiàng)目普宅已售完，在售為別墅項(xiàng)目，因早期價(jià)格較高，導(dǎo)致其去化困難，后期采取降價(jià),措施，去化量明顯提升,典型案例,研究,降價(jià)前,調(diào)價(jià)后,蔚瀾香醍,|,銷售情況,項(xiàng)目于,2014,年,3,月采取降價(jià)銷售措施，降價(jià)前均價(jià)為,31744,元,/,平米，降價(jià)后為,23207,元,/,平米，降價(jià)后月均去化套數(shù)為,13,套，去化最快面積區(qū)間為,180-240,典型案例,研究,時(shí)間,成交單價(jià),(,元,/),成交套數(shù),成交面積,(),成交金額,(,萬元,),單套均價(jià)（萬元）,調(diào)價(jià)前,2012-03,33711,7,1700,5731.62,819,2012-04,30065,5,1124,3378.76,676,2012-05,31200,1,254,791.89,792,2012-06,30810,2,412,1269.02,635,2012-08,32939,1,254,836.0