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1、單擊此處編輯母版標題樣式,單擊此處編輯母版文本樣式,第二級,第三級,第四級,第五級,*,*,單擊此處編輯母版標題樣式,單擊此處編輯母版文本樣式,第二級,第三級,第四級,第五級,*,*,單擊此處編輯母版標題樣式,單擊此處編輯母版文本樣式,第二級,第三級,第四級,第五級,*,*,單擊此處編輯母版標題樣式,單擊此處編輯母版文本樣式,第二級,第三級,第四級,第五級,*,*,單擊此處編輯母版標題樣式,單擊此處編輯母版文本樣式,第二級,第三級,第四級,第五級,*,*,單擊此處編輯母版標題樣式,單擊此處編輯母版文本樣式,第二級,第三級,第四級,第五級,*,*,物業(yè)管理,法律基礎知識,及實務運用,二0一五年九

2、月十六日,物業(yè)管理法律基礎知識及實務運用,2024/11/23,學 習 公 約 八 條,第一條,守時：準時上下課,第二條 自制：教室內(nèi)禁煙、零食，禁打、接收手機,第三條,守紀：不私自來回走動，不隨意耳語交談,第四條,放開：放開自己，積極互動,第五條,空杯：心態(tài)歸零，學習、學習、再學習,第六條,尊重：注重儀表、注重禮貌,第七條,信賴：正面支持 相互信賴,第八條,準備：準備學習用具、隨時回答問題、隨時參與活動,2024/11/23,2023/10/8學 習 公 約 八 條 第一條,什么是法？,引言,法律：,指由,國家制定或認可,的，體現(xiàn)國家,統(tǒng)治階級意志,并由國家,強制力保障實施,的，以規(guī)定當事人

3、,權利和義務,為內(nèi)容的具有,普遍約束力,的,行為規(guī)范,。,什么是法？引言法律：,請思考,5,高空拋物砸人物業(yè)賠不賠償,3,出租屋管理費誰交,2,業(yè)主家能否開公司,1,業(yè)主能不能養(yǎng)寵物,4,被盜、漏水能否拒繳物業(yè)費,6,物業(yè)費怎么催,請思考5高空拋物砸人物業(yè)賠不賠償3出租屋管理費誰交2業(yè)主家能,學習目錄,物業(yè)管理法律法規(guī)的概念和范圍,相,鄰關系,的物業(yè)實務運用,建筑物區(qū)分所有權的物業(yè)實務運用,民事訴訟時效的物業(yè)實務運用,目錄,1,2,3,4,5,其他法律規(guī)定的物業(yè)實務運用,學習目錄物業(yè)管理法律法規(guī)的概念和范圍相鄰關系的物業(yè)實務運用建,概念及范圍,物業(yè)管理法律法規(guī)：,調(diào)整物業(yè),管理和服務活動各方權

4、利和義務,的各種法律、法規(guī)、部門規(guī)章、地方性法規(guī)及司法解釋的總和。,01廣東省物業(yè)管理條例,02物業(yè)服務收費管理辦法,03住宅室內(nèi)裝修管理辦法,04物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法,法 律,行 政 法 規(guī),地方性法規(guī),部門規(guī)章,地方規(guī)章,各類通知規(guī)定,其他規(guī)范性文件,01物權法,02關于審理物業(yè)糾紛的解釋,03關于審理建筑物區(qū)分所有糾紛的解釋,物業(yè)管理條例,01惠州市住宅專項維修資金實施細則,02惠價2013142號文件,1,01廣東省物業(yè)管理條例,02物業(yè)服務收費管理辦法,03物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)管理辦法,概念及范圍物業(yè)管理法律法規(guī)：01廣東省物業(yè)管理條例 法,相鄰關系-引言,2,相鄰關系-引言2,概念

5、和含義,：,相鄰關系是兩個以上相互毗鄰的不動產(chǎn)所有人或占有、使用人，在行使不動產(chǎn)的占有、使用、收益和處分權時，相互之間應當,給予便利,或者,接受限制,而發(fā)生的權利義務關系。,相鄰關系在實際生活中是大量、經(jīng)常發(fā)生的，種類繁多，如相鄰土地使用、通行，用水、排水，防危，通風、采光、噪音等等。相鄰關系理論大量的運用在物業(yè)管理實務中，非常重要。,我國民法通則及,物權法,規(guī)定處理相鄰關系的原則是：,有利生產(chǎn)、方便生活、團結互助、公平合理。,相鄰權義務的核心內(nèi)容是：,合理限度內(nèi)的容忍,。,相鄰關系-概念,2,概念和含義：相鄰關系-概念2,相鄰關系-法條,2,物權法,第八十三條,業(yè)主大會和業(yè)主委員會，對任意棄

6、置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費等損害他人合法權益的行為，有權依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。,物業(yè)管理條例,第四十六條,對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)服務企業(yè)應當,制止,，并及時向有關行政管理部門,報告,。,關于審理物業(yè)服務糾紛案件若干問題的司法解釋第四條,業(yè)主違反物業(yè)服務合同或者法律、法規(guī)、管理規(guī)約，實施妨害物業(yè)服務與管理的行為，物業(yè)服務企業(yè)請求業(yè)主承擔恢復原狀、停止侵害、排除妨害等相應民事責任的，人民法院應予支持。,務必掌握的法條,相鄰關系-法

7、條2物權法第八十三條務必掌握的法條,相鄰關系-案例（一）,2,為了將自家的庭院設計成田園風情，家住某小區(qū)一樓的業(yè)主王先生，在庭院里搭建了一個約兩米高的葡萄架，而這一舉動卻引起了樓上鄰居楊女士的強烈不滿。,楊女士認為，底樓兩米高的葡萄架直接伸向到她家的門、窗處，其頂端距離二樓臥室窗臺下沿僅僅大約幾十厘米。給一些不法之徒進入她家實施盜竊提供了便利條件。隨即，要求底層業(yè)主停止侵權行為，而底層業(yè)主認為是根本就沒有對楊女士形成侵權或傷害，因此，雙方爭執(zhí)不休；物業(yè)公司、居委會、房管辦、城管等部門經(jīng)多次協(xié)調(diào)，但此問題一直都沒能解決。,樓下業(yè)主能否在自家庭院搭建葡萄架？是否侵害樓上業(yè)主權益呢？若因為葡萄架發(fā)生

8、偷盜，誰負責,？,相鄰關系-案例（一）2 為了將自家的庭院設計成,根據(jù)中華人民共和國城市規(guī)劃法第40條的規(guī)定可知：,違章建筑的特征為：違反法律和政策的規(guī)定，由公民或法人,擅自建造的建筑物及構筑物,，通常表現(xiàn)為擅自搭建的,棚、房、攤位、簡易樓宇、招牌,等。,違章建筑最主要的特征就是不具有合法性，不受法律保護的，主要是,未取得規(guī)劃設計許可證或工程施工許可證，或者超過上述許可證核定的范圍而建造的。,相鄰關系-案例（一）,2,違章建筑的界定,根據(jù)中華人民共和國城市規(guī)劃法第40條的規(guī)定可,相鄰關系-案例（一）,2,相鄰防危關系,如果葡萄架過高，就有可能危及二樓的安全，造成潛在威脅，侵害了二樓業(yè)主的相鄰權

9、。,要點分析：,相鄰權利的實現(xiàn),業(yè)主大會和業(yè)主委員會可以直接要求違章搭建的業(yè)主停止侵害、消除危險、排除妨礙。如果協(xié)商不成，根據(jù),物權法,的規(guī)定，樓上業(yè)主可以直接向法院提起訴訟。,業(yè)主容忍的義務,葡萄架究竟應當多高可以由物業(yè)公司、居委會或或業(yè)主委員會出面協(xié)調(diào)。樓上的業(yè)主對于樓下業(yè)主的合理范圍內(nèi)容的葡萄架高度具有容忍的義務,。,相鄰關系-案例（一）2相鄰防危關系如果葡萄架過高，就有可能危,2,相鄰關系-案例（二）,2012年，杭州一小區(qū)兩小孩被一只沒拴狗繩的拉布拉多追著嚇得哇哇大哭。小區(qū)保安持棍當場把狗打到半死口吐鮮血。小狗住院3天，花了800多元醫(yī)療費。狗主人事后希望物業(yè)（公司）道歉并賠償，但物

10、業(yè)（公司）表示：打狗沒錯，不賠。”,小區(qū)居民可不可以養(yǎng)狗？,打狗是否真的沒錯？,物業(yè)公司到底該不該賠？,針對小區(qū)的養(yǎng)狗現(xiàn)象，物業(yè)公司應該怎么管理？,在小區(qū)的犬只管理方面，物業(yè)公司如何防控風險？,2相鄰關系-案例（二）2012年，杭州一小區(qū),2,相鄰關系-法條,務必掌握的法條,中華人民共和國侵權責任法,第78-82條,第78條 飼養(yǎng)的動物造成他人損害的，動物飼養(yǎng)人或者管理人應當承擔侵權責任，但能夠證明損,害是因被侵權人故意或者重大過失造成的，可以不承擔或者減輕責任。,第79條 違反管理規(guī)定，未對動物采取安全措施造成他人損害的，動物飼養(yǎng)人或者管理人應承擔,侵權責任。,第80條 禁止飼養(yǎng)的烈性犬等危

11、險動物造成他人損害的，動物飼養(yǎng)人或管理人應當承擔侵權責任。,第82條 遺棄、逃逸的動物在遺棄、逃逸期間造成他人損害的，由原動物飼養(yǎng)人或者管理人承擔,責任。,中華人民共和國治安管理處罰法,第75條,第75條 飼養(yǎng)動物，干擾他人正常生活的，處警告；警告后不改正的，或者放任動物恐嚇他,人的，處二百元以上五百元以下罰款。,惠州市區(qū)養(yǎng)犬管理辦法（試行）第4、8、13條,第04條 物業(yè)服務企業(yè)在本居住區(qū)內(nèi)開展依法養(yǎng)犬、文明養(yǎng)犬的宣傳；對違法養(yǎng)犬行為,予以制止,，,并向有關行政管理部門,報告,。,第08條 市區(qū)養(yǎng)犬實行登記制度，稱養(yǎng)犬人必須辦理養(yǎng)犬登記，方可養(yǎng)犬。,第13條 市區(qū)內(nèi)禁止飼養(yǎng)、銷售、繁殖烈性犬

12、和大型犬。,2相鄰關系-法條務必掌握的法條中華人民共和國侵權責任法,2,相鄰關系-案例（二）,首先，小區(qū)內(nèi)違法養(yǎng)犬一定是一種妨害公共秩序、環(huán)境、安全的行為。,其次，根據(jù)法律規(guī)定，物業(yè)服務企業(yè)對涉及公共秩序、公眾安全的隱患的行為，主要是承擔“制止”和向政府部門“報告”的義務，沒有執(zhí)法的權利。“制止”實際上只能是勸阻或者教育，履行報告的義務，以及事發(fā)后的積極協(xié)調(diào)義務。如果物業(yè)服務企業(yè)履行了上述義務，則無須承擔賠償責任。,國內(nèi)真實判例的重要啟發(fā),保存履行過“制止”、“報告”和“協(xié)調(diào)”義務的證據(jù)顯得尤為重要。,多提示！簽承諾！留證據(jù)！,小區(qū)養(yǎng)狗，物業(yè)怎么管？,2相鄰關系-案例（二）首先，小區(qū)內(nèi)違法養(yǎng)犬

13、一定是,建筑物區(qū)分所有權-概念,3,專有部分享有所有權,俗稱“專有權、私有權”,專有部分以外的共有部分享有共有權,。,專有部分以外的共有部分享有共同管理的權利,。,也稱“業(yè)主組織的成員權”,建筑物區(qū)分所有權-概念3專有部分享有所有權專有部分以外的,建筑物區(qū)分所有權-行使,3,參與管理的權利,選舉、選聘、監(jiān)督、請求,服從決議、執(zhí)行決定,遵守公約,遵守物業(yè)管理制度,按份共有,共同享受共有部分的收益,相鄰權,維修、更新、改造,繳納物業(yè)費、維修資金,按比例承擔共有部分費用,占 有,使 用,處 分,收 益,專有部分所有權,共有部分共有權,共同管理成員權,建筑物區(qū)分所有權業(yè)主的權利,建筑物區(qū)分所有權-行使

14、3參與管理的權利按份共有占 有專,物業(yè)公司有無權力同意小區(qū)業(yè)主住改商？,建筑物區(qū)分所有權-案例（一）,3,賈大爺為北京某小區(qū)居民，自從樓上房屋的業(yè)主林某將房出租給一家公司作為辦公場所，樓上每日人來人往的噪嚴重影響了賈大爺作息，加之其自身長期患有精神衰弱癥，原本安詳?shù)耐砟晟顝氐妆粩噥y。無奈之下，賈大爺將林某訴至法院，要求法院判令林某排除妨害。林某辯稱，,自己有權自主決定自家房屋的用途，他人無權干涉，并且征得了小區(qū)物業(yè)公司的同意，賈大爺是無理取鬧。,物業(yè)公司有無權力同意小區(qū)業(yè)主住改商？建筑物區(qū)分所有權-案例（,務必掌握的法條,建筑物區(qū)分所有權-法條,3,物權法第77條,第77條 業(yè)主不得違反法律

15、、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。業(yè)主將,住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應當經(jīng)有利,害關系的業(yè)主同意。,關于審理建筑物區(qū)分所有權糾紛具體應用法律若干問題的解釋第10、11條,第10條 業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房，未按照物權法第七十七條的規(guī)定經(jīng)有利害關,系的業(yè)主同意，有利害關系的業(yè)主請求排除妨害、消除危險、恢復原狀或者,賠償損失的，人民法院應予支持。,將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的業(yè)主以多數(shù)有利害關系的業(yè)主同意其行為進行抗,辯的，人民法院不予支持。,（意味著必須是全體利害關系業(yè)主同意）,第11條 業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房，,本棟建筑物內(nèi)的其他業(yè)主,，應當認定為物權

16、,法第77條所稱“有利害關系的業(yè)主“。,務必掌握的法條建筑物區(qū)分所有權-法條3物權法第77條,住改商，必須征得全體利害關系業(yè)主同意,賈大爺作為利害關系人有權要求林某承擔排除妨害、消除危險、恢復原狀或者賠償損失等民事責任。,物業(yè)公司,林某,賈大爺,對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關治安、環(huán)保、裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)服務企業(yè)應當,制止,，并及時,報告,。物業(yè)公司無權同意業(yè)主住改商的行為。,業(yè)主行使專有部分所有權權利的同時受到相鄰權以及法律法規(guī)強行規(guī)定的限制，必須按照本來的用途和目的使用房屋，并不得侵犯其他業(yè)主的合法權益，不得妨害物業(yè)企業(yè)的正常管理。,建筑物區(qū)分所有權-案例（一）,3,住改商，必須征得全體利害關系業(yè)主同意 賈大爺作為,某小區(qū)業(yè)主林女士從,20,10年,3,月,1,日起未繳納物業(yè)管理費。物業(yè)公司將其起訴至人民法院，審理中林女士提出：,理由1：房地產(chǎn)開發(fā)公司與物業(yè)公司簽訂的管理委托合同已于,20,08年,8,月,1,日到期，所以原告無權要求自己交納,20,08年,8,月1日以后的物業(yè)管理費。,理由2：自己曾經(jīng)在入住期間，樓上裝修導致房屋漏水，物業(yè)公司沒有盡到協(xié)調(diào)處理