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1、Click to edit Master title style,,Click to edit Master text styles,,Second level,,Third level,,Fourth level,,Fifth level,,*,,*,,,2024/11/27,46,,,2024/11/27,5,,,,2024/11/27,24,,,,2024/11/27,15,,,,2024/11/27,34,,“,偷,”,面積方略淺析,■,何為,“,偷面積,”,■,“,偷面積,”,之常用方法,■,“,偷面積,”,·,經(jīng)典案例,本文綱要：,一、何為“偷面積”,【,概念詮釋,】,：,依據(jù)：,

2、《,建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范,》,,,偷法： 把只計(jì)算半建筑面積（比如未封閉的陽臺(tái)，挑梁等）,和不計(jì)算建筑面積的各類建筑（比如層高小于,2.20m,以下的夾層，插,層，技術(shù)層和層高小于,2.20m,的地下室和半地下室，房屋的天面，挑,臺(tái)，飄窗等,),的面積盡量的放大；,,增加層高，一層產(chǎn)權(quán)兩層實(shí)用（多為頂樓復(fù)式），通過減少分?jǐn)偅黾?實(shí)惠，促進(jìn)銷售。,不計(jì)面積的,1,、 凸窗,(,外飄窗,),無限度外擴(kuò),(,凸窗高,2.2,米內(nèi),) (,空間的延伸,),,2,、 落地凸窗,(2.2,米內(nèi),),,(,空間的延伸，實(shí)際窗地面與房間地面相同，變現(xiàn)類夾層實(shí)用面積,),,3,、 可局部拆

3、卸內(nèi)假凸窗,,,(,增加一些儲(chǔ)物空間或直接增加凸窗層高變成標(biāo)準(zhǔn)高,),,4,、 兩層高以上的普通大露臺(tái),,,(,增加使用面積但是不占用房間面積,),,5,、 兩層高以上的內(nèi)凹大露臺(tái)或入戶花園,,,(,增加使用面積但不占用房間面積，可以加樓板變現(xiàn)更多實(shí)用面積,),,6,、 層高小于,2.2,米的地下室，半地下室空間,(,增加輔助使用空間,),7,、 雙首層設(shè)計(jì)的,”,地下空間,”,,(,增加輔助使用空間或變現(xiàn)更多實(shí)用面積,),,二、 “偷面積”的幾種常用方法,＄,8,、 一樓庭院和樓頂?shù)氖褂妹娣e,(,增加輔助使用空間,),,9,、 超高內(nèi)庭院,(,可變現(xiàn)實(shí)用面積,),,10,、室內(nèi)層高,2.2

4、,米以下的夾層，插層，技術(shù)層,(,增加輔助使用面積,),,,計(jì)半面積的,,1,、一層普通大陽臺(tái)，未封閉的陽臺(tái)，挑廊,,2,、與房屋相連有上蓋無柱的走廊,,3,、可以變房間的內(nèi)陽臺(tái),,4,、有頂蓋不封閉的永久性的架空通廊,,計(jì)一層面積的室內(nèi)超高層,,1,、室內(nèi),4.0,米以下,(,增加空間體量和舒適度,),,2,、室內(nèi),4.4,米－,6,米甚至更高,(,增加空間體量還可加樓板變現(xiàn)使用面積,),,少分?jǐn)偣裁娣e,,1,、不計(jì)面積的公共面積,(,高層高，夾層等,),,(,減少公攤建筑面積，增加套內(nèi)實(shí)用面積,),,2,、計(jì)一半面積的公共面積,(,陽臺(tái)形式等,),,(,減少公攤建筑面積，增加套內(nèi)實(shí)用面積

5、,),,3,模糊公共空間,(,裝飾性園林建筑,<,不計(jì)面積,>,與入戶大堂相連,),,(,增加入戶大堂面積提高舒適度，客觀上減少公攤面積，增加套內(nèi)實(shí)用面積,),房地產(chǎn)商“偷面積”慣用手法匯總,,房地,產(chǎn)商,“偷面積”,小手筆,慣用手法,高小于,2.2,米,的落地,凸窗,高小于,2.1,米的,落地大,衣柜,陽光房,高小于,2.1,米的,隱藏式,衣柜,高小于,2.2,米,的可拆,卸凸窗,,房地產(chǎn),商“偷面積”,大手筆,慣用手法,兩層高錯(cuò),層露臺(tái)及,兩層高內(nèi),凹大露臺(tái),,,層高小于,2.2,米的地下室,和半地下室,以及住宅建,筑在正負(fù)零,以下的地下,室和半地,下室,,只計(jì)一層建,筑面積的室,內(nèi)超高層

6、,兩層高,入戶花園,房地產(chǎn)商“偷面積”慣用手法匯總,,計(jì)一半,建筑面,積的”偷”,法,未封閉,的陽臺(tái),可變成,房間的,內(nèi)陽臺(tái),一層普通,大陽臺(tái),,不計(jì)算建,筑面積的,”偷”法,深圳地,產(chǎn)商,“偷面積”,小手筆,慣用手法,深圳地產(chǎn),商“偷面積”,大手筆,慣用手法,,深圳地產(chǎn)商,慣用“偷面積”,方法匯總,,不計(jì)算建筑,面積的”偷”法,計(jì)一半建筑,面積的”偷”法,,三、深圳◎偷面積由來,,背景：典型移民城市，置業(yè)需求旺盛；,地根緊縮，寸土寸金，樓面地價(jià)日益飆升，銷售單價(jià)水,漲船高，高容積率、高土地使用率、高得房實(shí)用率的產(chǎn),品成為市場不二選擇，偷面積的各類有效辦法成為深圳,所有開發(fā)商贏得市場的利器；,

7、利用凸窗“偷面積”是地產(chǎn)商的常用手法,(,一）,其主要的技巧是把帶窗外墻向外推移，把窗臺(tái)放到最低，做成大玻璃窗，這樣在外立面上會(huì)凸出一部分。由于現(xiàn)行建筑設(shè)計(jì)規(guī)范規(guī)定,2.2,米以下空間不計(jì)入建筑面積，只要凸窗部分層高不超過,2.2,米，便可有效“偷”到面積。? ???在設(shè)計(jì)中，為了層高不超過,2.2,米，通常開發(fā)商會(huì)做一個(gè)較低的平臺(tái)，這稱為低臺(tái)凸窗，這是最早的“偷”面積辦法。發(fā)展到現(xiàn)在已有改進(jìn)，開發(fā)商在設(shè)計(jì)圖紙中和毛坯房交付時(shí)可能會(huì)有“低臺(tái)”，但客戶裝修時(shí)，這個(gè)“低臺(tái)”往往可以打掉。由于本身凸窗有,2.2,米的層高，加上打掉的那部分“低臺(tái)”，凸窗部分的層高可以達(dá)到,2.3,米甚至更高。,這樣

8、通過低臺(tái)凸窗變落地凸窗的做法，使得房屋的空間更舒適，有效地內(nèi)部空間結(jié)合起來。,,缺點(diǎn)：大凸窗設(shè)計(jì)也會(huì)帶來諸如外墻保溫、外墻滲漏等問題，需要開發(fā)商在材料、建筑設(shè)計(jì)上下功夫。,“,綠洲豐和”凸窗經(jīng)典案例,創(chuàng)新戶型之凸窗運(yùn)用：,,,通風(fēng)采光佳，實(shí)用，視野開闊，建筑立面美觀，有效增加了客戶的套內(nèi)面積，賣點(diǎn)實(shí)在。,,綠洲豐和的臥室基本上都有,1.5,米深的落地凸窗,,,就是衛(wèi)生間也有,0.9,米深的凸窗，衛(wèi)生間的凈高要求低，落地凸窗的應(yīng)用最為理想,,,“,綠洲豐和”凸窗經(jīng)典案例,利用凸窗“偷面積”是地產(chǎn)商的常用手法,(,二）可拆卸凸窗和可打掉步入式凸窗梁,開發(fā)商為了“偷”面積，故意將樓盤凸窗部分設(shè)計(jì)出

9、一道橫梁，使得凸窗層高不高于,2.2,米。而客戶在拿到房子后，這樣一道專為“打掉”設(shè)計(jì)的橫梁便可“拆卸”掉，使原本,2.2,米的層高變成,2.8,米，與正常房屋層高一致。將這種“偷”面積方式發(fā)揮到極致的是，開發(fā)商在屋內(nèi)做一道假梁，將部分空間隔成兩層，下層空間不超過,2.2,米，上層空間,0.6,米左右用于儲(chǔ)藏室。在裝修的時(shí)候，購房者可以將故意設(shè)計(jì)的那道假梁打掉，使得房屋空間變大。,缺點(diǎn)：拆卸后如何保證墻體的隔熱、保溫 。,,,“,桂芳園”凸窗經(jīng)典案例,如圖，佳兆業(yè)“桂芳園”就利用可拆卸凸窗，為客戶“偷”出了一個(gè)很大的空間。步入式凸窗搖身變成一個(gè)獨(dú)立空間，實(shí)現(xiàn)了凸窗的盡量擴(kuò)大。,,,,“,城市

10、主場”凸窗經(jīng)典案例,上圖的頂柜為可以打掉的部分的上梁，將低于,2.2,米的凸窗空間轉(zhuǎn)化成標(biāo)準(zhǔn)高,進(jìn)深的足夠大，可以把這個(gè)凸窗空間隔離成一個(gè)獨(dú)立的空間,上圖為打掉頂柜后的臥室空間。這樣空間不再壓抑，還能隔離出一個(gè)小辦公間,,上圖為沒有打掉頂柜的臥室樣板房,,從上述分析可以看出,:,,凸窗有如下優(yōu)點(diǎn)：,,給業(yè)主帶來實(shí)惠：只要凸窗高度小于,2.2,米，可不計(jì)入建筑面積；,,通透的室內(nèi)空間：凸窗房的室內(nèi)采光效果好；,,美觀的建筑外立面；精心設(shè)計(jì)的凸窗建筑能把房間、自然融為一體；,,,但凸窗本身亦存在局限性：,,政策對(duì)凸窗高度的限制，使進(jìn)深不可避免產(chǎn)生局限。這一點(diǎn)， 即使,“,可拆卸凸窗,”,的誕生，也

11、未能有更好的突破；,,,正當(dāng)凸窗無法為客戶帶來更極致的面積上的實(shí)惠，于是，另外一種,“,偷法,”,誕生。,,,,,隱藏式衣櫥的設(shè)計(jì)方法有點(diǎn)類似于低臺(tái)凸窗，通過外墻外移并將其做成凸窗完成，只是這里的凸窗改成了“衣櫥”。和凸窗一樣，隱藏式衣櫥的高度通常也在,2.2,米以下，不用計(jì)入建筑面積，但業(yè)主卻可以使用。,缺點(diǎn)：外墻的保溫和整個(gè)小區(qū)的外立面的協(xié)調(diào)性。,隱藏式衣柜，落地衣柜“偷面積”的無微不至,利用超大入戶花園和大陽臺(tái) “偷面積”,由于入戶花園和陽臺(tái)只計(jì)一半建筑面積，開發(fā)商通過做大入戶花園和陽臺(tái)也屬“偷面積”之舉。此方法一般只在大戶型單元且自然資源景觀較好的樓盤中使用。,缺點(diǎn)：作為購房者，由于入

12、戶花園要計(jì)一半建筑面積，在規(guī)定面積內(nèi)，大的入戶花園必然造成室內(nèi)空間的變小。另還必須考慮到底多大的入戶花園和陽臺(tái)適合多大的戶型。,利用超大入戶花園和大陽臺(tái) “偷面積”,入戶花園可以隔成一個(gè)小書房，非常實(shí)用,利用超大入戶花園和大陽臺(tái) “偷面積”,大陽臺(tái)設(shè)計(jì)，陽臺(tái)面積,12㎡,錯(cuò)層雙層高露臺(tái)或雙層高入戶花園“偷面積”,雙層高露臺(tái)首先在從室內(nèi)空間向外界的自然延伸上，對(duì)居住的舒適性肯定有所幫助。對(duì)于錯(cuò)層大露臺(tái)（或入戶花園）如果是可以用玻璃窗封上，或加樓層板使上下兩家都增加面積，對(duì)偷面積提高實(shí)用率有非常大的幫助。但要考慮上下層對(duì)視的問題，如采用內(nèi)封閉的方式。,,,,錯(cuò)層雙層高露臺(tái)或雙層高入戶花園“偷面積”

13、,奇數(shù)層露臺(tái)可能有對(duì)視問題,,,露臺(tái)經(jīng)典案例,,,,,,亮點(diǎn),【,錯(cuò)層,】,,有效解決了平層中送出不,,計(jì)面積的露臺(tái)。,,,,,【,優(yōu)勢,】,：,,“,偷,”,出更大實(shí)惠。,,增加有力賣點(diǎn)。,,滿足客戶與室外大接觸心愿。,露臺(tái)經(jīng)典案例,相對(duì)“中央悅城”的大膽的露臺(tái)錯(cuò)層,,“西岸官邸”的錯(cuò)層露臺(tái)的設(shè)計(jì)更為人性化。它不僅為客戶送出了面積，更重要的是它相對(duì)前者更強(qiáng)調(diào)私人空間。,上面兩副圖片為“西岸官邸”樓盤的內(nèi)部結(jié)構(gòu)和樣板房模型，可以看出“西岸官邸”更有選擇性：它為偶數(shù)層增加了賣點(diǎn)，從而提高了每平米的價(jià)格。而奇數(shù)層則能得到相對(duì)偶數(shù)層的單位建筑面積更為便宜的實(shí)惠。,,,,,“,京地海世界”露臺(tái)經(jīng)典案例

14、,相對(duì)于前二者的錯(cuò)層大露臺(tái)，“京地海世界”的露臺(tái)在設(shè)計(jì)上沒有那么突出。但是很大膽，它的兩層高的內(nèi)凹大露臺(tái)更加強(qiáng)調(diào)私人空間，更注意處理建筑外立面效果和減少施工難度。施工時(shí)故意留出一個(gè)兩層高的洞口，在交房時(shí)可加板封閉，成為單層的室內(nèi)使用空間。,,,,,,“,入戶花園”,—,全新設(shè)計(jì)理念,從以上幾個(gè)案例可以看出,,,露臺(tái)得到地產(chǎn)商廣泛應(yīng)用主要基于下面幾個(gè)理由：,,對(duì)業(yè)主：,1.,“,獲贈(zèng)面積,”,的誘惑更大；,2.,讓小區(qū)景致和房間形成有機(jī)的結(jié)合，露臺(tái)成為小戶型的主要置業(yè)群最喜愛的戶型結(jié)構(gòu)之一；,,對(duì)地產(chǎn)商,:,靈活多變的露臺(tái)設(shè)計(jì)帶來的戶型美感成為樓盤新的賣點(diǎn)，減少了銷售壓力。,,露臺(tái)的出現(xiàn)，在買房

15、者求實(shí)惠的心理與深圳的高房價(jià)之間，找到了一個(gè)很好的平衡點(diǎn)。,,,同樣，入戶花園的設(shè)計(jì)，亦滿足了客戶求實(shí)惠的心理，同時(shí)以另一種設(shè)計(jì)理念給客戶和地產(chǎn)商帶來,驚喜,。,6,米高入戶花園,”,采用左右錯(cuò)層設(shè)計(jì)，將入戶花園設(shè)計(jì)成兩層高度，可以,100%,的,“,偷面積,”,。,,左右錯(cuò)層的入戶花園（兩層高度），使得業(yè)主得到了實(shí)惠。,“,6,米高入戶花園,”,由于上層被封閉，在使用中甚至可以再作一層閣樓（見下頁圖片）。,入戶花園經(jīng)典案例,,,入戶花園經(jīng)典案例,空中院館“偷面積” 電梯廳,,電梯廳花園由兩層高露臺(tái)組成，即每兩層電梯廳均有一個(gè)近,30,—,40,平方米的露臺(tái)，形成了可供兩層業(yè)主共同使用梯廳

16、花園。,空中花園，一般是兩層或者三層做一個(gè)。,由于電梯廳露臺(tái)兩層高度，按照建筑計(jì)算有關(guān)規(guī)定，不計(jì)入容積率部分，因此這部分面積沒計(jì)入公攤面積，給業(yè)主帶來了實(shí)惠,電梯廳露臺(tái)是兩層高度，可以不計(jì)算建筑面積,空中院館“偷面積” 電梯廳,空中院館 空中過道,在兩個(gè)單元之間做一個(gè)連接的空中過道，使得業(yè)主多出一部 分空間。業(yè)主既可以分隔開，作為自己的私人空間；也可以作為空中院館，供業(yè)主共用，多出一個(gè)休閑空間。,,50,空中院館 空中過道,萬科,.,城市風(fēng)景的（紅色部分）的層高為,2.2,米，可以算“偷面積”的新做法， “陽光房” 擁有通透、華麗的外觀，其三面玻璃墻的設(shè)計(jì)讓業(yè)主能和自然有很親密

17、的接觸。,,但是，私密性的處理一直是陽光房設(shè)計(jì)的一大瓶頸。,,,,陽光房“偷面積”,◆“,陽光房”因?yàn)椴荒芡耆Ｕ蠘I(yè)主隱私權(quán)，且建筑立面的處理等受到質(zhì)疑，廣泛推廣尚有難度；,,,◆與“陽光房”異曲同工的產(chǎn)品,——,地下室和半地下室，相對(duì)能完善的保護(hù)業(yè)主的隱私，外觀處理更易，面積同樣可偷。,◆,地下室和半地下室的可應(yīng)用的,“,偷面積,”,政策是：層高小于,2.2,米的地下室，半地下室空間不計(jì)算建筑面積；雙首層設(shè)計(jì)的地下空間不計(jì)算建筑面積；住宅建筑正負(fù)零之下不計(jì)算建筑面積。,,,◆只要在政策允許的范圍內(nèi)，地下室和半地下室存在較大的可,“,偷,”,空間，另外，室外架空的半地下室較好地解決了地下采光的

18、問題，如圖。,利用地下室和半地下室“偷面積”,“17,英里”地下室，半地下室經(jīng)典案例,,兩圖均為萬科“偷”的半地下室。,,但是萬科應(yīng)用在了別墅和大戶型上。,,不計(jì)算建筑面積而又能創(chuàng)造如此大的空間的“偷”法，,90,平米內(nèi)依然有應(yīng)用空間；,,,,,【,萬科,“,17,英里,”,應(yīng)用依據(jù),】,：,“,住宅建筑正負(fù)零以下不計(jì)算建筑面積。,”,,,如圖，它幾乎把半地下室的高度做到了近,2.8,米，貼近了標(biāo)準(zhǔn)層高。沒有壓抑感的空間，實(shí)用面積可以更大拓展。,“17,英里”地下室，半地下室經(jīng)典案例,夾層的層高低于,2.2,米，可以不計(jì)算建筑面積。客廳設(shè)計(jì)成,3.9-4,米，標(biāo)準(zhǔn)層高,2.8-3,米，夾層一般

19、為,2.15-2.19,米。標(biāo)準(zhǔn)層和夾層不在同一水平位置上，內(nèi)部通過樓梯連接 。夾層處于兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)層之間，一般來說，如果一層,4,戶，就兩層的夾層處于標(biāo)準(zhǔn)層下面，另兩層的夾層在標(biāo)準(zhǔn)層的上面；一層兩戶就奇數(shù)層的夾層在標(biāo)準(zhǔn)層的上面，偶數(shù)層的夾層在標(biāo)準(zhǔn)層的下面，同時(shí)夾層在標(biāo)準(zhǔn)層下面的一般客廳、夾層、標(biāo)準(zhǔn)層不在同一水平面上，形成三錯(cuò)層的格局。該結(jié)構(gòu)比較復(fù)雜，沒有基本的透視圖，現(xiàn)場圖片資料很難說清楚。,缺點(diǎn)：結(jié)構(gòu)復(fù)雜，施工周期加長，減少可售面積，從而單價(jià)較高。,附平面圖,利用送夾層“偷面積”,長沙新景祥房地產(chǎn)投資顧問有限公司,,27,利用送夾層“偷面積”,,利用送夾層“偷面積”,該戶型也是送夾層的一種變化

20、，最下層的高度低于,2.2,米，形成三錯(cuò)層。,利用送夾層“偷面積”,這是很多小戶型采用的方法，挑高,5,米、挑高,4.9,米，實(shí)際上也是,“,偷,”,面積的一種。在將房屋層高設(shè)計(jì)到,4.8,米、,4.9,米甚至更高后，購房者通?？梢詫⑵涓舫蓛蓪樱箍臻g得到充分利用。,一般的話就是把客廳挑高，其他空間部分間隔成兩層。,缺點(diǎn)：在限高的情況下，減少建筑面積，單價(jià)較高，同時(shí)在消防要求上很難達(dá)標(biāo)，許多地方都已經(jīng)禁止這種設(shè)計(jì)。,,層高做大，變成挑高房源,49,【,政策,】,：突出房屋墻面的構(gòu)件、配件、裝飾柱、裝飾性的玻璃幕墻、垛、勒腳、臺(tái)階等均不計(jì)入建筑面積。,,,,主要技巧：在樓盤的設(shè)計(jì)中，多設(shè)計(jì)出幾個(gè)

21、空調(diào)外機(jī)安放處，將其層高控制在,2.2,米以內(nèi)，或在頂上做一個(gè)假梁，使得這個(gè)空調(diào)外機(jī)的安放處可以裝修成一個(gè)生活陽臺(tái)。,空調(diào)機(jī)安放處變生活陽臺(tái),THE END,,謝謝觀看,/,歡迎下載,BY FAITH I MEAN A VISION OF GOOD ONE CHERISHES AND THE ENTHUSIASM THAT PUSHES ONE TO SEEK ITS FULFILLMENT REGARDLESS OF OBSTACLES. BY FAITH I BY FAITH,內(nèi)容總結(jié),“偷”面積方略淺析。和不計(jì)算建筑面積的各類建筑（比如層高小于2.20m以下的夾層，插。(增加一些儲(chǔ)物

22、空間或直接增加凸窗層高變成標(biāo)準(zhǔn)高)。品成為市場不二選擇，偷面積的各類有效辦法成為深圳。缺點(diǎn)：大凸窗設(shè)計(jì)也會(huì)帶來諸如外墻保溫、外墻滲漏等問題，需要開發(fā)商在材料、建筑設(shè)計(jì)上下功夫。進(jìn)深的足夠大，可以把這個(gè)凸窗空間隔離成一個(gè)獨(dú)立的空間。隱藏式衣柜，落地衣柜“偷面積”的無微不至。另還必須考慮到底多大的入戶花園和陽臺(tái)適合多大的戶型。大陽臺(tái)設(shè)計(jì)，陽臺(tái)面積12㎡。雙層高露臺(tái)首先在從室內(nèi)空間向外界的自然延伸上，對(duì)居住的舒適性肯定有所幫助。但要考慮上下層對(duì)視的問題，如采用內(nèi)封閉的方式。它不僅為客戶送出了面積，更重要的是它相對(duì)前者更強(qiáng)調(diào)私人空間。而奇數(shù)層則能得到相對(duì)偶數(shù)層的單位建筑面積更為便宜的實(shí)惠。從以上幾個(gè)案例可以看出,露臺(tái)得到地產(chǎn)商廣泛應(yīng)用主要基于下面幾個(gè)理由：。利用地下室和半地下室“偷面積”。“17英里”地下室，半地下室經(jīng)典案例,