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1、河北省 2017 年上半年房地產(chǎn)估價師《相關知識》：債券的概念考試 試題 本卷共分為 2 大題 50 小題，作答時間為 180 分鐘，總分 100 分， 60分及格。 一、單項選擇題（共 25 題，每題 2 分，每題的備選項中，只有 1 個事最符合題 意） 1、某房地產(chǎn)現(xiàn)房價格為4000元/m2,預計從期房達到現(xiàn)房的兩年時間內(nèi)現(xiàn)房出 租的租金收入為每年300元/m2（年末收?。鲎膺\營費用為每年 50元/m2。假 設折現(xiàn)率為5%,風險補償為200元/m2,則該房地產(chǎn)的期房價格為 一元/m2。 A ． 3300 B． 3324 C． 3335 D． 3573 2、房地產(chǎn)中介

2、服務機構在代理銷售商品房時，可以收取 __。 A.傭金 B.手續(xù)費 C.咨詢費 D.保證金 3、某宗房地產(chǎn)建筑物建成于 1991 年 10 月 1 日，經(jīng)濟壽命為 60 年。后于 1996 年 10 月 1 日補辦了土地使用權出讓手續(xù)，土地使用權出讓年限為 50 年（從補辦 之日算起 ）。 2096 年 10 月 1 日 1 對該房地產(chǎn)進行評估。 經(jīng)計算， 該房地產(chǎn)的土地 重新購建價格為 2000 萬元，建筑物重新購建價格為 3000 萬元，殘值率為 0。則 在估價時點 （2006年 10月 1 日）該房地產(chǎn)的評估價值為萬元。 （說明：題干中假設 土地出讓合同未約定不可續(xù)期

3、 ） A ： 4091 B： 4182 C： 4250 D： 5000 E:工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 4、 如果銀行存款的利率為零， 為在 5 年末獲得 10 000元， 現(xiàn)在應該存入銀行 __。 A． 5674元 B． 10 000元 C． 6250元 D． 8929元 5、某縣是國家級歷史文化名城，該縣單獨編制的歷史文化名城保護規(guī)劃，應報 審批。 A:上一級城市人民政府 B:省人民政府 C:國務院 D：住房和城鄉(xiāng)建設部、國家文物局 E:執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 6、房地產(chǎn)估價中，遵循獨立、客觀、公正原則的核心是估價機構和估價人員應 當站在 __的立場上，評估出

4、一個對各方當事人來說都是公平合理的價值。 A ．委托人 B.估價報告預期使用者 C.管理部門 D.中立 7、某宗房地產(chǎn)的收益期限為 40 年，判定其未來每年的凈收益基本上固定不變， 通過預測得知其未來 4 年的凈收益分別為 25 萬元、 26萬元、 24萬元、 25 萬元， 報酬率為 10％。該宗房地產(chǎn)的收益價格為萬元。 A ： 222． 76 B： 244． 67 C： 268． 67 D： 298． 33 E:工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 8、建筑材料的質(zhì)量與其在自然狀態(tài)下的體積之比稱為建筑材料的。 A：密度 B:表觀密度 C：密實度 D:孔隙 E:執(zhí)行層的

5、組織協(xié)調(diào) 9、預計某宗房地產(chǎn)未來第一年的有效毛收入為 50 萬元，運營費用為 20 萬元， 此后每年的有效毛收入會在上一年的基礎上增長 8%，運營費用增長 5%，收益 期限可視為無限年， 該類房地產(chǎn)的報酬率為 10%。 則該宗房地產(chǎn)的收益價格為 （） 萬元。 A ． 2500 B． 400 C． 2100 D． 2900 10、建設單位領取施工許可證后，因故不能按期開工，可申請延期，延期 __。 A ．以 1 次為限，不超過 3 個月 B.以1次為限，不超過6個月 C.以2次為限，每次不超過3個月 D.以2次為限，每次不超過6個月 11、拍賣的基本原則不包括 __。

6、 A ．公開原則 B .保留價原則 C.公正原則 D.公平原則 12、某房地產(chǎn)估價機構向委托人甲出具了估價報告，估價作業(yè)期為 2005 年 5 月 20 日至 5 月 30 日，估價報告應用有效期為 1 年。 2006年 5月 20 日，甲利用該 估價報告向銀行申請辦理了 16 年的抵押貸款，則該估價報告的存檔期應不少于 __年。 A ． 15 B． 16 C． 17 D． 30 13、小跨度廠房是指跨度小于或等于 m 的單層工業(yè)廠房。 A ： 4 B： 8 C： 12 D： 15 E:執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 14、某宗房地產(chǎn)的土地面積為1 000 m2,建筑面

7、積為1 400 m2,現(xiàn)需拆除重建, 估計建筑面積的拆遷費用和殘值分別為 300元/褶和50 5元/褶，則該宗土地 的減價修正額為元/ m20 A ： 50 B： 250 C： 300 D： 350 E:工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 15、開發(fā)商取得 __后，應按照城市規(guī)劃監(jiān)督的有關規(guī)定，辦理規(guī)劃驗線、驗收事 宜。 工程竣工驗收后， 按規(guī)定應編制竣工圖的建設項目， 須依法按照國家編制竣 工圖的有關規(guī)定編制并報送城市檔案館。 A ．《規(guī)劃意見書 （選址 ）》 B.《建設用地規(guī)劃許可證》 C.設計方案審批階段 D.《建設工程規(guī)劃許可證》 16、根據(jù) __的不同，可將房地產(chǎn)市場

8、劃分為銷售市場、租賃市場、抵押市場和保 險市場。 A.房地產(chǎn)交易方式 B.房地產(chǎn)交易順序 C.購買房地產(chǎn)目的 D.房地產(chǎn)類型 17、 《憲法》規(guī)定，國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對土地實行 _ 并給予補償。 A.征收 B.征用 C.征收或者征用 D.征購 18、以下深度價格修正率之間關系的表達式正確的是。 A:累計深度百分率=平均深度百分率X所給臨街深度 B:平均深度價格修正率=累計深度價格修正率X標準臨街深度/所給臨街深度 C：單獨深度百分率=平均深度百分率x所給臨街深度 D:累計深度百分率=單獨深度百分率X標準臨街深度 E:工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價

9、格 19、目前，我國房地產(chǎn)業(yè)中占主體地位。 A:房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè) B:房地產(chǎn)咨詢業(yè) C:房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè) D：房地產(chǎn)估價業(yè) E：房地產(chǎn)估價機構必須加蓋公章 20、 房地產(chǎn)估價師注冊管理初審機構應當自受理之日起 __日內(nèi)， 做出是否準予續(xù) 期注冊的決定。 A ． 15 B． 30 C． 60 D． 90 21、 目前， 我國普通商品住宅個人住房抵押貸款額度的上限為所購住房價值的 __。 A ． 60% B． 70% C． 80% D． 90% 22、下列股東權利中，屬于自益權的是 __。 A ．出席股東大會的權利、股票過戶的權利、表決權 B .股票過戶的權利、

10、股息紅利分配的請求權 C.表決權、查詢公司經(jīng)營狀況的請求權、出席股東大會的權利 D .股票過戶的權利、表決權、查詢公司經(jīng)營狀況的請求權 23、某綜合辦公樓建設期為 3 年，有效經(jīng)過年數(shù)為 10 年，現(xiàn)補辦了土地使用權 出讓手續(xù)， 上地使用權出讓年限為 50 年， 建筑物剩余經(jīng)濟壽命為 35 年， 則計算 該建筑物折舊的經(jīng)濟壽命應為年。 （題干中假設土地出讓合同未約定不可續(xù)期 ） A ： 35 B： 45 C： 48 D： 50 E:工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 24、因技術革新、設計優(yōu)化等導致建筑物變得落伍陳舊而引起的減價，屬于。 A:自然折舊 B:物質(zhì)折舊 C:功能折

11、舊 D:經(jīng)濟折舊 E:工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 25、稱為 （） A ．等額序列支付儲存基金系數(shù) B.等額序列支付現(xiàn)值系數(shù) C.等差序列現(xiàn)值系數(shù) D.等比序列現(xiàn)值系數(shù) 二、多項選擇題（共 25 題，每題 2 分，每題的備選項中，有 2 個或 2 個以上符 合題意， 至少有 1 個錯項。 錯選， 本題不得分； 少選， 所選的每個選項得 0.5 分） 1、注冊管理初審機構自準予注冊變更之日起日內(nèi)，報住房和城鄉(xiāng)建設部登記備 案。 A ： 15 B： 30 C： 45 D： 60 E:執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 2、下列關于有無保留價拍賣，表述正確的是。 A:有保留價拍賣是指

12、拍賣前設立最高售價的拍賣行為 B:有保留價拍賣中，競買人的最高競價必須等于或高于保留價，低于保留價不 能成交 C:有保留價拍賣通常用于價值較低的標的物拍賣 D:房屋、土地、文物藝術品應采取有保留價拍賣方式 E:無保留價拍賣通常用于價值低的標的物的拍賣 3、就收益性而言，為合理選用或確定其凈收益并客觀評估其價值，往往要求估 價師對其凈收益同時給出（）。 A ．較樂觀的估計值 B.較保守的估計值 C.過高的估計值 D.過低的估計值 E.可能的估計值 4、下列有關城市房屋拆遷糾紛的處理中，說法不正確的是。 A:實施裁決的房屋拆遷管理部門是縣級以上地方人民政府房屋拆遷管理部

13、門 B:房屋拆遷裁決應當自收到申請之日起 60日內(nèi)作出 C:實施強制拆遷必須以裁決為前提 D:實施行政強制拆遷，只能由房屋拆遷管理部門依法申請人民法院執(zhí)行 E:沒有仲裁協(xié)議的，一方申請仲裁的，仲裁委員會應予受理；當事人達成仲裁 協(xié)議的，一方向人民法院起訴的，人民法院應子受理 5、下列風險中，屬于房地產(chǎn)投資系統(tǒng)風險的有。 A:市場供求風險 B:變現(xiàn)風險 C:利率風險 D:時間風險 E:資本價值風險 6、已知某投資項目折現(xiàn)率為13%時，凈現(xiàn)值為1100萬元，折現(xiàn)率為14%時, 凈現(xiàn)值為 -980萬元．則該投資項目的內(nèi)部收益率是。 A ： 12 ． 12％ B： 13．

14、 36％ C： 13． 53％ D： 13． 95％ E:借款合同 7、下列用來作為房地產(chǎn)證附圖的有。 A:規(guī)劃圖 B:宗地圖 C：房產(chǎn)分幅圖 D：房產(chǎn)分戶圖 E:地形圖 8、下列有關稅收的表述中，正確的有 __。 A.財政局對外出租的經(jīng)營用房免征房產(chǎn)稅 B.集體土地使用人無須交納土地使用稅 C.用耕地建鄉(xiāng)政府辦公樓應交納耕地占用稅 D. 土地增值稅的課稅對象是有償轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn) E.因地震毀壞住房而重新購買住房的免征契稅 9、運用直接資本化法估價，采用的資本化率包括。 A:加權平均資本化率 B：綜合資本化率 C:建筑物資本化率 D: 土地資本化率 E:

15、權益資本化率 10、房地產(chǎn)的最高最佳使用狀態(tài)不包括 __。 A ．最佳區(qū)位 B.最佳規(guī)模 C.最佳用途 D.最佳集約度 11、在控制性詳細規(guī)劃的控制體系中，屬于規(guī)定性指標的有。 A:用地性質(zhì) B:容積率 C:人口容量 D:用地面積 E:建筑形式 12、 成交價格是交易雙方實際達成交易的價格， 這種價格通常隨著的不同而不同。 A:交易者的動機 B:交易者對市場了解程度 C:交易雙方的關系 D:賣者的價格策略 E:市場供求 13、 轉(zhuǎn)讓以劃撥方式取得土地使用權的房地產(chǎn)項目， 不可以不辦理出讓手續(xù)的有 __。 A ．私有住宅轉(zhuǎn)讓后用于商業(yè)經(jīng)營的 B.經(jīng)濟適用

16、住房轉(zhuǎn)讓后用于經(jīng)濟適用住房的 C.同一宗土地上部分房屋轉(zhuǎn)讓而土地使用權不可分割轉(zhuǎn)讓的 D.按照國務院有關規(guī)定出售公有住房 14、在下列費用中，屬于債務融資成本的有． （2007年試題 ） A:承諾費 B:手續(xù)費 C：擔保費 D:利息 E:稅費 15、下列關于房屋租賃市場稅收政策，表述正確的是。 A ：對個人出租住房取得的所得稅按 5％的稅率征收個人所得稅 B:對個人出租、承租住房簽訂的租賃合同，免征印花稅 C:對個人出租住房，不區(qū)分用途，在 3%稅率的基礎上減半征收營業(yè)稅 D:對個人出租住房，不區(qū)分用途，按 4%的稅率征收房產(chǎn)稅 E:對個人出租住房，不區(qū)分用途，免征

17、城鎮(zhèn)土地使用稅 16、假設開發(fā)法中，估價時點通常是指 __。 A ．開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值所對應的時間 B.開發(fā)結(jié)束時的時間 C.全部租售出去的時間 D.購買待開發(fā)房地產(chǎn)時的時間 17、 某商業(yè)大樓建造期 2 年， 建成 8 年后補辦了土地使用權出讓手續(xù)， 土地使用 年限為 40 年，建筑物的經(jīng)濟壽命為 35 年，評估時該建筑物的折舊年限應取 __ 年。 A ． 35 B． 45 C． 48 D． 50 18、某房地產(chǎn)投資者以 400萬元購入一個商鋪用于出租經(jīng)營， 資本金為 100萬元， 其余資金為金融機構提供的利率為 12%，期限為 10 年，按年等額還款的抵押貸

18、 款。 如該店鋪第 1 年扣除還本付息后的凈租金收益為 10萬元， 則考慮還本收益 （不 考慮所得稅影響 ）后的權益投資回報率為 __。 A ． 12% B． 19.27% C． 17.18% D． 27.10% 19、 在眾多的不確定性因素中， 找出對項目經(jīng)濟評價指標影響較大的因素， 并判 斷其對開發(fā)項目投資效益影響的程度，是分析的目的． （2002 年試題 ） A:盈虧平衡 B:敏感性 C:風險 D:概率 E:借款合同 20、房地產(chǎn)開發(fā)項目的主要不確定因素有 __。 A ．土地費用 B.建安工程費用 C.運營費用 D.空置率 E.容積率 21、征收集

19、體土地，土地補償費應當歸 __所有。 A ．縣級以上人民政府土地管理部門 B.鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府 C.農(nóng)村集體經(jīng)濟組織 D. 土地使用者 22、某套住宅的套內(nèi)建筑面積價格為 2600元/m2,已知使用面積為58m2,套內(nèi) 建筑面積為67m2,應分攤的共有建筑面積為6m2。該套住宅的建筑面積價格為 （）元 /m2。 A ． 2600.00 B． 2386.30 C． 2832.84 D． 3003.45 23、影響財務凈現(xiàn)值指標計算結(jié)果的主要因素包括（）。 A ．凈現(xiàn)金流量 B.貸款利率 C.基準收益率 D.開發(fā)經(jīng)營周期 24、不能為金融機構提供建設貸款擔保的是。 A:用其他房地產(chǎn)做抵押 B：提供質(zhì)押 C:物資抵押 D:第三方擔保 E:借款合同 25、下列引起資產(chǎn)和負債同時減少的經(jīng)濟業(yè)務是 __ A ．將現(xiàn)金存入銀行 B.購進一批材料，貨款暫欠 C.以銀行存款購買設備 D.以銀行存款償還銀行借款