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1、 中國(guó)地產(chǎn)吸引眾多國(guó)際投資論文 關(guān)鍵詞：國(guó)外房地產(chǎn)投資基金地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中國(guó)論文職稱論文 [摘要]中國(guó)地產(chǎn)的發(fā)展，吸引著越來(lái)越多國(guó)際投資的目光，房地產(chǎn)投資基金成為近兩年來(lái)外資進(jìn)軍中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱點(diǎn)。按投資方式，我們可以把國(guó)外房地產(chǎn)投資基金分為四種方式，其對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響既有有利的一面，也有不利的一面?？偟膩?lái)說(shuō)，作為一種新的融資方式，我們應(yīng)該歡迎國(guó)外房地產(chǎn)投資基金進(jìn)入，但是也必須要對(duì)其加以一定的管理，保證其對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)揮更大的作用。 中國(guó)地產(chǎn)的發(fā)展，吸引著越來(lái)越多國(guó)際投資的目光，外資除了購(gòu)買國(guó)內(nèi)不動(dòng)產(chǎn)或從事地產(chǎn)開(kāi)發(fā)以外，還可以向國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)企業(yè)融資的方

2、式進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)，其中，房地產(chǎn)投資基金成為近兩年來(lái)外資進(jìn)軍中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱點(diǎn)。早在10年前，就有國(guó)外的房地產(chǎn)基金進(jìn)入中國(guó)，如澳大利亞最大投資銀行麥格理銀行自1994年就已經(jīng)在中國(guó)運(yùn)作，從1994-2003年間，該銀行已經(jīng)成功募集及籌建了5項(xiàng)獨(dú)立的中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)基金，總額超過(guò)1.2億美元。但是房地產(chǎn)投資基金真正大量進(jìn)入中國(guó)是從2003年開(kāi)始，央行121號(hào)文件頒布之后，早就躍躍欲試的海外基金機(jī)構(gòu)，抓住中國(guó)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)公司對(duì)海外資金需求的機(jī)遇，大舉進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)。 如2003年8月，荷蘭RodamcoAsia成功收購(gòu)了上海盛捷服務(wù)式公寓，同時(shí)新加坡凱德置地通過(guò)其新加坡母公司設(shè)立房地產(chǎn)投資

3、基金，共籌資金額1-2億元投入上海的房地產(chǎn)項(xiàng)目，2004年3月，瑞安集團(tuán)正式宣布其旗下的子公司瑞安地產(chǎn)，在國(guó)際資本市場(chǎng)成功融資近4億美元，以致力于中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)等。到2005年，摩根斯丹利、美林、雷曼兄弟、盛陽(yáng)房地產(chǎn)基金等數(shù)十支曾經(jīng)主要關(guān)注海外房地產(chǎn)的投資基金都已經(jīng)轉(zhuǎn)向中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)，國(guó)外房地產(chǎn)投資基金在短短的幾年內(nèi)就在中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)上占據(jù)重要地位。 雖然其規(guī)模在目前來(lái)說(shuō)還比較小，投資的地區(qū)也僅限沿海一線城市以及主要的幾個(gè)二級(jí)城市，但是隨著其規(guī)模的擴(kuò)大和深入發(fā)展的勢(shì)頭，勢(shì)必會(huì)對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響。 一、國(guó)外房地產(chǎn)基金在我國(guó)的投資方式 根據(jù)國(guó)外房地產(chǎn)基金進(jìn)

4、入我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的性質(zhì)，大致可以將其投資方式分為四類：一是開(kāi)發(fā)型投資，二是收租型投資，三是收購(gòu)不良資產(chǎn)，四是委托管理模式。 1．開(kāi)發(fā)型投資開(kāi)發(fā)型投資主要是基于開(kāi)發(fā)周期所帶來(lái)的高風(fēng)險(xiǎn)和高回報(bào)，外資資本直接介入前期的開(kāi)發(fā)過(guò)程，包括土地的一級(jí)開(kāi)發(fā)和項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，一直到項(xiàng)目銷售完畢為止，周期一般較長(zhǎng)。在開(kāi)發(fā)投資中，房地產(chǎn)投資基金對(duì)住宅業(yè)的投資力度較大。 因?yàn)榻陙?lái)中國(guó)個(gè)人購(gòu)房在銷售總面積中所占的比例逐年升高，1998年上升到58%，2003年更是上升到90%。因此，外資地產(chǎn)基金更青睞于開(kāi)發(fā)住宅產(chǎn)業(yè)，強(qiáng)勁的市場(chǎng)需求可以降低他們的投資風(fēng)險(xiǎn)，獲得更大的利潤(rùn)。如摩根斯丹利房地產(chǎn)基金與上海永業(yè)集

5、團(tuán)共同投資開(kāi)發(fā)“錦麟天地雅苑”，摩根斯丹利占10%的股份。荷蘭國(guó)際房地產(chǎn)與復(fù)地集團(tuán)合作開(kāi)發(fā)松江新城住宅項(xiàng)目，分別占50%的股份等。 2．收租型投資收租型投資的基金并不介入到地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)中，而是以收取穩(wěn)定的租金為目標(biāo)。它又主要表現(xiàn)為兩種方式，一是通過(guò)購(gòu)買有穩(wěn)定租戶的已建優(yōu)良物業(yè)，長(zhǎng)期持有收租盈利。如荷蘭RodamcoAsia收購(gòu)上海盛捷國(guó)際服務(wù)公寓就是以收租為目的，這種收租的方式可以避免買地、審批建筑等時(shí)間成本，方便快捷的介入到中國(guó)地產(chǎn)市場(chǎng)。另一種方式是自己開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)，然后出租經(jīng)營(yíng)。 采取這種方式的有全球最大上市工業(yè)房地產(chǎn)投資信托公司的普洛斯公司，它專注于地產(chǎn)的租賃服務(wù)，在

6、上海松江開(kāi)發(fā)區(qū)為一個(gè)世界500強(qiáng)工廠公司專門(mén)投資了一個(gè)配送中心，普洛斯的項(xiàng)目往往租期在5-10年左右。 3．購(gòu)買不良資產(chǎn)外資房地產(chǎn)基金最早進(jìn)入國(guó)內(nèi)的途徑就是通過(guò)收購(gòu)中國(guó)四大國(guó)有商業(yè)銀行的不良資產(chǎn)的房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)始的，尤其是收購(gòu)不良資產(chǎn)中剝離出的酒店和寫(xiě)字樓項(xiàng)目，外資通過(guò)不良資產(chǎn)證券化，打包處置從而變現(xiàn)盈利。比較典型的是摩根斯丹利，2004年其與內(nèi)地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商金地集團(tuán)、盛融投資全資在中國(guó)設(shè)立一家項(xiàng)目公司，出資占55%，該公司受讓帳面價(jià)值為28.5億人民幣的中國(guó)建設(shè)銀行的不良資產(chǎn)包，這些資產(chǎn)包中的資產(chǎn)多為中國(guó)城市中的商業(yè)物業(yè)，公司將在不良資產(chǎn)處置中發(fā)揮重要作用。 4．基金委托管

7、理基金委托管理模式是2005年下半年興起的新興模式，這種模式就是讓多個(gè)地產(chǎn)基金管理公司參與投資管理，每個(gè)公司做自己最擅長(zhǎng)的業(yè)務(wù)，采取這種模式的目的是要解決基金公司在投資中出現(xiàn)的機(jī)構(gòu)過(guò)于龐大，管理困難等問(wèn)題，更多的從資本市場(chǎng)去獲利。如2005年7月25日，美國(guó)西蒙房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司以及摩根斯丹利房地產(chǎn)基金與深國(guó)投商用置業(yè)有限公司共同成立合資公司，前兩者各持32.5%的股權(quán)，后者持35%的股權(quán)，該合資公司主要從事開(kāi)發(fā)內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，由西蒙地產(chǎn)負(fù)責(zé)基金投資管理，深國(guó)投和摩根斯丹利負(fù)責(zé)融資和海外上市。上述合資公司中股東各方分工合作，共同完成項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、投資管理、融資、資產(chǎn)上市等基金運(yùn)營(yíng)的各個(gè)環(huán)節(jié)。

8、 二、國(guó)外房地產(chǎn)投資基金對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響 目前，國(guó)外房地產(chǎn)投資基金的數(shù)額還較小，2004年為28億美元，但是在未來(lái)的幾年內(nèi)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)高額的投資回報(bào)率必然會(huì)吸引外資基金的進(jìn)一步進(jìn)入，勢(shì)必對(duì)國(guó)內(nèi)地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響。 國(guó)外房地產(chǎn)投資基金的影響可分有利影響和不利影響兩方面。 1．國(guó)外房地產(chǎn)投資基金的有利影響 （1）促進(jìn)中國(guó)房地產(chǎn)進(jìn)入以資本為核心的金融時(shí)代隨著央行“121”文件，國(guó)土資源部“8.31”大限和國(guó)務(wù)院“18號(hào)文件”等系列金融和土地嚴(yán)政的陸續(xù)出臺(tái)，給國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)商帶來(lái)巨大的壓力，在貨幣市場(chǎng)上難以獲得資金，資本市場(chǎng)的重要性無(wú)疑就顯露出來(lái)了，

9、外資房地產(chǎn)基金對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)的投資正是引領(lǐng)中國(guó)房地產(chǎn)由項(xiàng)目開(kāi)發(fā)為主轉(zhuǎn)為金融運(yùn)作為主。在以摩根斯丹利為首的部分基金已經(jīng)通過(guò)成立本地地產(chǎn)基金實(shí)現(xiàn)外資房地產(chǎn)基金的順利落地，這些基金的運(yùn)行方式逐漸由原先親自操作項(xiàng)目轉(zhuǎn)為委托投資管理模式。因此，通過(guò)資本市場(chǎng)盈利的模式逐漸流行起來(lái)，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈更細(xì)，各環(huán)節(jié)更專業(yè)，效率更高，更容易創(chuàng)造價(jià)值，外資地產(chǎn)基金商業(yè)模式的轉(zhuǎn)型促使中國(guó)房地產(chǎn)進(jìn)入以資本市場(chǎng)為核心的金融時(shí)代。 （2）可以減少房地產(chǎn)市場(chǎng)上的投機(jī)行為相比于個(gè)人資金的流入以及其他帶有投機(jī)性質(zhì)的資金的流入，房地產(chǎn)投資基金在我國(guó)還是新興的經(jīng)營(yíng)模式，作為一種長(zhǎng)期融資方式，為我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)提供長(zhǎng)期穩(wěn)定的資金來(lái)源

10、。通過(guò)與國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)商的合作還可以增加國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)發(fā)展商的實(shí)力，讓國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)發(fā)展公司從以往比較單純的開(kāi)發(fā)公司變成全面的房地產(chǎn)投資及開(kāi)發(fā)公司，讓開(kāi)發(fā)商從以往賺短期收入變成長(zhǎng)遠(yuǎn)穩(wěn)定的收入。房地產(chǎn)投資基金的進(jìn)入并不是以短期收益為目標(biāo)，它與一些流入我國(guó)地產(chǎn)的“熱錢”不同，它的目標(biāo)是獲取長(zhǎng)期投資的收益。 所以國(guó)外房地產(chǎn)投資基金不僅不是投機(jī)資本，而且它的介入還可以排斥其他投機(jī)資金的介入，減少市場(chǎng)的投機(jī)行為。（3）為房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)辟一條全新的融資渠道目前，我國(guó)房地產(chǎn)商的資金70%來(lái)源于商業(yè)銀行貸款，過(guò)高的資產(chǎn)負(fù)債率既增加了銀行系統(tǒng)的風(fēng)險(xiǎn)，又使房地產(chǎn)商背負(fù)了沉重的財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)，并且非常容易受到國(guó)家宏觀調(diào)控和金

11、融政策變動(dòng)的影響。國(guó)外房地產(chǎn)基金既可以擺脫國(guó)內(nèi)宏觀政策的約束，同時(shí)又可以提供長(zhǎng)期穩(wěn)定的投資資金，是一種全新的融資渠道。 同時(shí)，我國(guó)國(guó)內(nèi)信托機(jī)構(gòu)推出的房地產(chǎn)信托基金在本質(zhì)上還類似債權(quán)類產(chǎn)品，所推出項(xiàng)目屬于信貸融資，因此，我們可以借鑒國(guó)外地產(chǎn)基金的運(yùn)行模式和盈利模式，利用他們的經(jīng)驗(yàn)和管理方式，真正的建立起國(guó)內(nèi)的地產(chǎn)投資基金產(chǎn)品，以更低的成本向地產(chǎn)企業(yè)融資。 2．國(guó)外房地產(chǎn)投資基金的不利影響 （1）拉動(dòng)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格上升目前，雖然大部分地產(chǎn)投資基金的進(jìn)入是以投資為目的，但是有部分房地產(chǎn)投資基金卻帶有投機(jī)的性質(zhì)，拉升了國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格的上漲。 由于我國(guó)對(duì)外資銀行開(kāi)

12、展人民幣業(yè)務(wù)還有限制，一些資金便打著地產(chǎn)基金的名義進(jìn)入中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，它們名為投資，實(shí)為貸款。這部分資金會(huì)選擇與中國(guó)的房地產(chǎn)公司合作，并且在合同中以“保底”為條件保證自己這部分資金至少能保本，介入幾乎不存在風(fēng)險(xiǎn)，顯然這種方式并不是真正的基金融資，更像是貸款，這種方式的基金雖然數(shù)目不多，但是也是一種不容忽視的現(xiàn)象，很容易導(dǎo)致房地產(chǎn)上的投機(jī)行為，拉升國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格。 （2）抵消我國(guó)宏觀調(diào)控作用的發(fā)揮我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的作用就是因?yàn)樵诜康禺a(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)投資過(guò)熱，通過(guò)緊縮性貨幣政策限制房地產(chǎn)業(yè)的過(guò)度投資。然而在具體實(shí)施過(guò)程中，宏觀調(diào)控幾乎沒(méi)有協(xié)調(diào)外匯因素，沒(méi)有將國(guó)外資金的介入考慮在內(nèi)，使得基

13、礎(chǔ)貨幣的投入極大的受制于外匯因素。 房地產(chǎn)企業(yè)原來(lái)需要從銀行獲得的資金現(xiàn)在可以轉(zhuǎn)向國(guó)外獲得，仍然沒(méi)能降低房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資熱度。如“121文件”基本沒(méi)有考慮到外幣協(xié)調(diào)作用的內(nèi)容，在一定程度上淡化前期出臺(tái)的政策效果，宏觀調(diào)控預(yù)期的作用沒(méi)有正常發(fā)揮出來(lái)。 （3）融資成本較高相對(duì)于企業(yè)的融資方式，國(guó)外地產(chǎn)投資基金是一種成本較高的融資方式。它的進(jìn)入是以獲取利潤(rùn)為主要目的的，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)必須與國(guó)外投資基金分享房地產(chǎn)市場(chǎng)的收益。如果從銀行貸款，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)與銀行是債權(quán)債務(wù)關(guān)系，到期只要支付本金利息就可以了，貸款利率大大低于房地產(chǎn)市場(chǎng)的利潤(rùn)率。而與國(guó)外地產(chǎn)投資基金的關(guān)系屬于分配利潤(rùn)關(guān)系

14、，基金對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行資金支持，但同時(shí)也要求相對(duì)較高的資金回報(bào)，一般在15%-20%左右，房地產(chǎn)企業(yè)要支付比銀行更高的融資成本。 三、加強(qiáng)對(duì)國(guó)外房地產(chǎn)基金的管理 外資房地產(chǎn)投資基金對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響既有有利的一面，也有不利的一面，總的來(lái)說(shuō)，作為一種新的融資方式，我們應(yīng)該歡迎外資房地產(chǎn)基金進(jìn)入，但是也必須要對(duì)其加以一定的管理，限制其不利作用的發(fā)揮，使其在中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)上發(fā)揮更大的作用。 1．限制國(guó)外房地產(chǎn)投資基金的投機(jī)行為國(guó)外房地產(chǎn)投資基金多數(shù)是以投資為目的，這部分基金對(duì)我國(guó)房?jī)r(jià)等方面的影響較小，但是對(duì)具有投機(jī)行為的房地產(chǎn)投資基金，我們必須要采取一定的措施進(jìn)行限制

15、和控制。 首先要判斷哪些基金是投機(jī)行為，主要從基金的投資行為去判斷，如果是作為股東投資國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)，共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，共享收益，那就屬于正常的投資，如果是用來(lái)購(gòu)買多處房產(chǎn)用于銷售，或是以“保本”的形式投資，就很可能是投機(jī)行為。我們要通過(guò)對(duì)基金購(gòu)買房產(chǎn)的數(shù)量進(jìn)行限制，或規(guī)定基金進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)作的最短時(shí)間，或是禁止基金變相貸款形式等，限制國(guó)外房地產(chǎn)投資基金的投機(jī)行為。 我們國(guó)家要盡快的出臺(tái)《產(chǎn)業(yè)投資基金法》，對(duì)國(guó)外房地產(chǎn)投資基金在我國(guó)的運(yùn)行進(jìn)行明確的法律上的規(guī)定，使投資基金發(fā)揮其正常的作用。 2．將國(guó)外房地產(chǎn)投資基金納入到宏觀調(diào)控的范圍隨著國(guó)外房地產(chǎn)投資基金大量進(jìn)入我國(guó)，勢(shì)必

16、對(duì)我國(guó)宏觀調(diào)控政策產(chǎn)生一定的影響。因此，在國(guó)家宏觀調(diào)控政策中必須要考慮到外匯因素的影響，在宏觀調(diào)控中對(duì)房地產(chǎn)使用國(guó)外資金也要做出相應(yīng)的規(guī)定，比如，不允許以變相貸款的方式進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)等，從而保證宏觀調(diào)控政策的充分發(fā)揮。對(duì)國(guó)外房地產(chǎn)基金進(jìn)入我國(guó)也要采取相應(yīng)措施，不是允許任何的基金進(jìn)入，考慮到我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)實(shí)情況，對(duì)一些發(fā)展不成熟的基金應(yīng)該進(jìn)行進(jìn)入限制，對(duì)發(fā)展比較成熟的基金也要對(duì)其投入的比例數(shù)額等進(jìn)行相應(yīng)的規(guī)定。在宏觀調(diào)控中，也要通過(guò)保證基金的投資運(yùn)行的方式，利用其成功的運(yùn)行模式帶領(lǐng)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入一個(gè)理性發(fā)展時(shí)代，使房地產(chǎn)價(jià)格處于合理水平，保證我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。 3．制定國(guó)

17、外房地產(chǎn)投資基金合理的回報(bào)率國(guó)外房地產(chǎn)投資基金的回報(bào)率關(guān)系到我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本，也與房地產(chǎn)價(jià)格聯(lián)系在一起，我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格偏高正是吸引外資進(jìn)入的一個(gè)重要原因，國(guó)外房地產(chǎn)投資基金要求高回報(bào)率勢(shì)必又會(huì)拉升我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格。 所以要制定合理的房地產(chǎn)投資基金的回報(bào)率，首先要根據(jù)實(shí)際設(shè)定一個(gè)回報(bào)率上限；其次，針對(duì)不同的地區(qū)和不同的地段，設(shè)定不同的回報(bào)率；再次，回報(bào)率要與房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)聯(lián)系在一起，也就是要有變化的空間，不能讓人覺(jué)得房地產(chǎn)基金就一定穩(wěn)獲收益。此外，我們也要加快建立我國(guó)自己的房地產(chǎn)投資基金，從我國(guó)實(shí)際出發(fā)，借鑒國(guó)外的經(jīng)驗(yàn)，建立起具有競(jìng)爭(zhēng)力的地產(chǎn)投資基金，這樣才能與國(guó)外的地產(chǎn)投資基

18、金相競(jìng)爭(zhēng)，降低對(duì)它們的融資成本。 [參考文獻(xiàn)] [1]李安民.房地產(chǎn)投資基金——投資與融資的新選擇[M].北京：中國(guó)經(jīng)濟(jì)出版社，2005. [2]尹中立.對(duì)外資進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)該進(jìn)行適當(dāng)限制[N].中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào),2006-3-20（A7）. [3]王萬(wàn)力.海外資金對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的分類影響[J].中國(guó)房地產(chǎn),2006,（2）:10-12. [4]顧建發(fā).海外資金對(duì)上海房地產(chǎn)市場(chǎng)影響的分析[J].世界經(jīng)濟(jì)研究,2005,（5）:68-72. 第 10 頁(yè) 共 10 頁(yè) 免責(zé)聲明：圖文來(lái)源網(wǎng)絡(luò)征集，版權(quán)歸原作者所有。 若侵犯了您的合法權(quán)益，請(qǐng)作者持權(quán)屬證明與本站聯(lián)系，我們將及時(shí)更正、刪除！謝謝！