《10月無錫房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告》由會(huì)員分享，可在線閱讀，更多相關(guān)《10月無錫房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告（28頁珍藏版）》請(qǐng)?jiān)谘b配圖網(wǎng)上搜索。

1、 無錫房地產(chǎn)市場(chǎng)10月報(bào) 2010年10月無錫 房地產(chǎn)市場(chǎng)月度報(bào)告 您可信賴的房地產(chǎn)營銷專家 熱情/專業(yè)/誠實(shí)/負(fù)責(zé) 目 錄 背景篇 3 城市規(guī)劃發(fā)展情況 3 錢胡路改建工程開工，預(yù)計(jì)11年5月竣工 3 滬寧高速旁高架橋轉(zhuǎn)體，11年7月1日前通車 3 “十月圍城”年底解圍，地下市中心與地鐵同時(shí)造 4 城市政策環(huán)境情況 5 央行34個(gè)月來首度加息，貸款購房成本增加 5 無錫契稅上調(diào)，金融政策以落實(shí)“國五條”為主 6 房

2、地產(chǎn)行業(yè)動(dòng)態(tài) 7 10.15-10.18日，無錫成功舉辦秋交會(huì) 7 土地篇 9 10月份無錫市非工業(yè)類土地供求情況 9 商品房交易篇 12 無錫市商品住宅供求情況 12 無錫市商品住宅成交情況 13 無錫市成交結(jié)構(gòu)分析 14 重點(diǎn)項(xiàng)目篇 18 元一蔚藍(lán)觀邸 18 基本信息 18 項(xiàng)目動(dòng)態(tài) 19 房源概況 20 開盤流程 21 銷售結(jié)果 23 簡(jiǎn)析 23 九龍倉時(shí)代上城 25 基本信息 25 開盤流程 27 銷售情況 27 總體分析 28 背景篇 城市規(guī)劃發(fā)展情況 錢胡路改建工程開工，預(yù)計(jì)11年5月竣工 錢胡路（

3、G312—錢橋大街）改建工程已于日前正式開工建設(shè)，改造后的錢胡路為一級(jí)公路（兼顧城市主干道功能），設(shè)計(jì)速度每小時(shí)60公里，雙向六車道，總投資約1.2億元，預(yù)計(jì)明年5月前竣工通車。 此次錢胡路（G312—洋溪橋）改建工程起點(diǎn)自312國道，向南穿越錫宜高速及342省道，與盛岸西路相交后，繼續(xù)向南與上偉路、洋溪路平行相交后，跨越洋溪河，終于錢橋大街，向南與老錢胡線對(duì)接，全長(zhǎng)約2公里。改建平面線形基本上沿老路走向，現(xiàn)有老路調(diào)拱利用，西側(cè)拓寬新建，道路寬41—43米。 新聯(lián)康觀點(diǎn)：錢胡路是主城區(qū)與惠山區(qū)的重要聯(lián)系通道，也是進(jìn)出錫宜高速的集散道，該道路的改建不僅能夠提高惠山區(qū)道路通行能力，緩解交通壓力

4、，而且有利于增強(qiáng)區(qū)域間聯(lián)系，加快區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度。 滬寧高速旁高架橋轉(zhuǎn)體，11年7月1日前通車 高浪路、新錫路快速化改造工程全長(zhǎng)約12公里，整體呈折線形環(huán)繞于錫城東南，是我市“快速中環(huán)”的重要組成部分，建成通車后從太湖新城驅(qū)車最快只需20分鐘即可到達(dá)京滬高鐵無錫東站。 市公建中心相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，目前上跨312國道段的箱梁已于8月底澆筑完成，上跨滬寧高速的橋梁轉(zhuǎn)體施工也已結(jié)束，全線高架橋主體結(jié)構(gòu)已完成近八成。春節(jié)前高架主體結(jié)構(gòu)施工結(jié)束，隨后將進(jìn)行高架橋路燈等附屬設(shè)施及地面道路施工，保證明年7月1日前全線竣工通車。 新聯(lián)康觀點(diǎn)：高浪路、新錫路快速化改造工程竣工通車后，將連接太湖新城、新區(qū)

5、和京滬高速鐵路地區(qū)，并通過機(jī)場(chǎng)路、蠡湖大道、金城路、江海路等快速路網(wǎng)方便地與機(jī)場(chǎng)、城際鐵路站和市區(qū)連接，大大提高城市交通便捷度和通達(dá)度，但高架沿線的住宅項(xiàng)目將受到噪音、揚(yáng)塵等不利因素的影響。 “十月圍城”年底解圍，地下市中心與地鐵同時(shí)造 據(jù)悉，“十月圍城”結(jié)束的時(shí)間定于今年12月底，兩個(gè)多月后，中山路東側(cè)、人民路北側(cè)各辟出一幅21米寬的道路恢復(fù)交通，分為4條機(jī)動(dòng)車道、2條人非混行道，各寬3.5米。 三陽廣場(chǎng)站總建筑面積約6.2萬平方米，是市中心規(guī)模最大的一個(gè)車站，車站共設(shè)有26個(gè)出入口。規(guī)劃中將以車站為中心，將區(qū)域內(nèi)大型商業(yè)的地下室連接成一個(gè)完全貫通的空間，形成四通八達(dá)的地下商業(yè)步行街

6、。 南禪寺地鐵站與已經(jīng)形成效應(yīng)的南禪寺街區(qū)、古運(yùn)河觀光帶遙相呼應(yīng)。在規(guī)劃中，它與對(duì)面的“繆公館”和南禪寺三足鼎立、地下相通，成為具有無錫地方文化特色的另一個(gè)商圈。 紅豆國際廣場(chǎng)地下3層預(yù)留地下通道出口。今后，不用走出紅豆廣場(chǎng)，就可以直接走進(jìn)地鐵站，甚至可再走到現(xiàn)在“一百”位置新建的“深圳茂業(yè)城”。 據(jù)了解，整個(gè)“中心區(qū)”地下城的規(guī)劃目前正在細(xì)化中，與地鐵施工同期、同步的協(xié)調(diào)也正在部署中。該規(guī)劃的實(shí)施和完成將與整個(gè)“十二五”規(guī)劃同步。 新聯(lián)康觀點(diǎn)：“十月圍城”解圍，預(yù)示著中山路商業(yè)圈將要結(jié)束“陣痛”，同時(shí)交通擁堵現(xiàn)象將緩解，人們出行更加方便快捷。而地下商業(yè)設(shè)施與地鐵同時(shí)建造，則有利于提高

7、施工效率，提高商貿(mào)繁華度，加快商業(yè)集聚效應(yīng)。 城市政策環(huán)境情況 央行34個(gè)月來首度加息，貸款購房成本增加 10月19日中國央行宣布自2010年10月20日起上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。一年期存款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)，由現(xiàn)行的2.25%提高到2.50%；一年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)，由現(xiàn)行的5.31%提高到5.56%；其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率據(jù)此相應(yīng)調(diào)整。住房公積金利率相應(yīng)上調(diào)。這次加息距離2007年的最后一次加息已相隔34個(gè)月。 新聯(lián)康觀點(diǎn)：利率上調(diào)對(duì)購房者的直接影響是貸款置業(yè)成本增加，但由于利率基數(shù)較低，本次加息所增加的成本影響相對(duì)較小，特別是差別化信

8、貸政策的實(shí)施，使得加息對(duì)首次置業(yè)者影響更小。目前實(shí)際利率為負(fù)且缺乏投資渠道的背景下，本次加息對(duì)市場(chǎng)需求方影響較小。 利率上調(diào)對(duì)開發(fā)企業(yè)的影響則是融資成本提高，或?qū)⑼苿?dòng)資金較為緊張的企業(yè)加快推盤速度，以降低負(fù)債率，提高資金流動(dòng)性，促使市場(chǎng)優(yōu)惠活動(dòng)增加。 無錫契稅上調(diào)，金融政策以落實(shí)“國五條”為主 無錫市商品住宅中有關(guān)契稅與個(gè)人所得稅優(yōu)惠政策的調(diào)整從10月1日起正式實(shí)施。 契稅個(gè)稅具體征收方式（自2010年10月1日起實(shí)施）： 1、個(gè)人購買90平米及以下普通住房，且該住房屬于家庭（成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，契稅按1%收??； 2、個(gè)人購買普通住房(9

9、0～144平米)，且該住房屬于家庭唯一住房的，契稅按1.5%收??； 3、個(gè)人購買144平米以上住房的，或購買家庭內(nèi)二套及以上普通住房的，契稅按3%收取。 關(guān)于個(gè)人所得稅：對(duì)出售自有住房并在1年內(nèi)重新購房的納稅人不再減免個(gè)人所得稅。 10月無錫房地產(chǎn)政策以落實(shí)9月底出臺(tái)的“國五條”為主，南京等地出臺(tái)的限購令在無錫尚未出現(xiàn)。 新聯(lián)康觀點(diǎn)：本次契稅上調(diào)仍支持首次普通住房消費(fèi)，但支持范圍和力度減小，購買90平米以上普通住宅、二套及以上普通住房稅費(fèi)成本增加。因此對(duì)首次置業(yè)的剛性需求影響較小，對(duì)資金實(shí)力相對(duì)較弱的改善型需求影響相對(duì)較大。無錫尚未出臺(tái)限制購房方面的政策，說明政策實(shí)施相對(duì)溫和。 房地

10、產(chǎn)行業(yè)動(dòng)態(tài) 10.15-10.18日，無錫成功舉辦秋交會(huì) 10月15日~18日為期4天的2010年無錫金秋房地產(chǎn)交易展示會(huì)成功舉辦。本屆秋交會(huì)共接待觀展市民近7.6萬人次，參展開發(fā)企業(yè)在展會(huì)期間成功簽約205套，面積2.42萬平方米，金額2.48億元，加上接受商品房購買定金的367套，面積3.65萬平方米，金額3.27億元，合計(jì)成交572套，面積6.07萬平米，金額5.75億元。大會(huì)的人氣和成交情況明顯好于同期召開展會(huì)的周邊城市。 主辦方推出的“購房消費(fèi)券”頗受歡迎，參展項(xiàng)目中認(rèn)購“購房消費(fèi)券”的樓盤達(dá)到17個(gè)，推出的優(yōu)惠房源超過600套，優(yōu)惠總額達(dá)到500萬元，創(chuàng)下了歷屆房交會(huì)之最。

11、 本屆展會(huì)上80%的參展開發(fā)企業(yè)也各自推出了優(yōu)惠活動(dòng)，促銷熱點(diǎn)注重優(yōu)惠讓利，幅度較大。 新聯(lián)康觀點(diǎn)：本次房交會(huì)正值9.29“國五條”出臺(tái)之后，市場(chǎng)信心受到一定程度的打擊，市場(chǎng)表現(xiàn)遜于09年秋交會(huì)，本屆參展企業(yè)簽約套數(shù)低于09年約50%，但優(yōu)于10年春交會(huì)的成績(jī)，參展企業(yè)簽約套數(shù)高出10年春季28%，其主要原因，一是經(jīng)過多次調(diào)控，購房者對(duì)政策效果持懷疑態(tài)度者增多，且無錫未出臺(tái)限購令；二是參展企業(yè)推出較大優(yōu)惠力度，拉動(dòng)了銷售業(yè)績(jī)。 土地篇 10月份無錫市非工業(yè)類土地供求情況 2010年10月無錫市共有15幅非工業(yè)類土地掛牌出讓，出讓面積為98.35萬平方米。 非工業(yè)類土地出讓情況

12、 地塊編號(hào) 地塊名稱 出讓面積(平米) 規(guī)劃用途 容積率 起始價(jià) (萬元) 保證金 (萬元) 錫國土2010-61 XDG（XQ）-2010-48 地塊 135953 居住 A塊<1.4、B塊<1.1 69676 13935 錫國土2010-62 XDG（XQ）-2009-48地塊 81751.4 居住、商業(yè)（商業(yè)建筑面積占總建筑面積的比例<10%） <1.2-1.4 18395 3679 錫國土2010-63 XDG-2010-40地塊 48062.2 商辦混合用地 <2.2-2.6 39801 7960 錫國土2010-64

13、XDG-2010-41地塊 34256.9 商業(yè)、商務(wù)辦公 <2.5-2.8 32335 6467 錫國土2010-65 XDG-2010-30地塊 74946 居住、商業(yè) <2.2-2.5 114562 22912 錫國土2010-66 XDG-2010-37地塊 20077.4 商業(yè)、商務(wù)辦公 <5.4-6.0 57462 11492 錫國土2010-67 XDG-2010-33地塊 189767 居住 <2.0 91089 18217 錫國土2010-68 XDG-2010-34地塊 33736 商辦混合用地 A塊<6.0、B

14、塊<8.0 20266 4053 錫國土2010-69 XDG-2010-35地塊 92350 居住商業(yè)混合用地（商業(yè)建筑面積不大于總建筑面積的49%） <2.8 52695 10539 錫國土2010-70 XDG-2010-36地塊 132963.1 A塊商業(yè)用地，B、C塊居住用地 A塊<0.85，B、C塊<1.3-1.5 25928 5185 錫國土2010-71 XDG-2010-45地塊 25186.3 商業(yè)、辦公、居?。ㄆ渲芯幼〗ㄖ娣e比例不超過30%） <3.0-3.5 6120 1224 錫國土2010-72 XDG-2010-

15、46地塊 20408.2 商業(yè)、辦公 <3.0-3.5 4929 985 錫國土2010-73 XDG-2010-47地塊 24534.1 居住、商業(yè)用地（商業(yè)建筑面積占總建筑面積比例不低于51%） <1.3-1.5 3680 736 錫國土2010-74 XDG（XQ）-2010-2地塊 48766.9 A塊商辦混合用地、B塊商住混合用地 A塊<2.8、B塊<2.0 31431 6286 錫國土2010-75 XDG（XQ）-2010- 17地塊 20746.3 商業(yè)（旅館業(yè)用地） <3.0-3.5 12448 2490 無錫本月無非工業(yè)

16、類土地成交 新聯(lián)康觀點(diǎn)：10月無錫市共有15幅地塊掛牌出讓，其中7幅為商服用地，僅2幅為純住宅用地，其他6幅為商業(yè)、居住，或商住混合用地。以往土地拍賣，住宅用地一般為供應(yīng)主力，但8月、10月出讓土地均以商業(yè)服務(wù)性用地為主，輔以帶商業(yè)配套的住宅用地。商服用地的增加一方面與市政規(guī)劃相關(guān)，如崇安新城兩幅商服用地可以滿足金科觀天下、新大陸、中大諾卡小鎮(zhèn)等小區(qū)居民對(duì)商業(yè)、辦公等服務(wù)設(shè)施的需求，而高鐵站商務(wù)區(qū)3幅地塊則是為了滿足錫東新城的發(fā)展；另一方面近期住宅市場(chǎng)調(diào)控政策較為密集，商品住宅供銷比近幾個(gè)月均大于1，為防止住宅市場(chǎng)供求預(yù)期波動(dòng)過大，住宅用地供應(yīng)相應(yīng)減少。 預(yù)計(jì)XDG（XQ）-2010-48

17、地塊關(guān)注度將較高。該地塊為住宅用地，位于太湖沿岸及凈慧寺東側(cè)，景觀和人文資源豐富，周邊已有龍湖滟瀾山、國信觀湖灣等項(xiàng)目，多為高端樓盤，項(xiàng)目限高，容積率相對(duì)較低，未來打造花園洋房和別墅的可能性較高。 商品房交易篇 無錫市商品住宅供求情況 10月份無錫市住宅供應(yīng)量為66.34萬平米，環(huán)比降幅為14.94%；成交量為62.29萬平米，環(huán)比降幅為18.65%；總體來看市場(chǎng)供應(yīng)略大于需求，供求比為1:0.93，供求比差距較9月有所擴(kuò)大。 無錫市商品住宅成交情況 10月份，無錫商品住宅市場(chǎng)呈現(xiàn)量跌價(jià)升態(tài)勢(shì)，成交量環(huán)比下降18.65%，成交均價(jià)延續(xù)上揚(yáng)趨勢(shì)，達(dá)到8302元/㎡，環(huán)比上漲

18、3.19%。 在本年度樓市“二次”調(diào)控政策影響下，改善型和投資型住房需求受到一定程度的抑制，10月份成交量有所下降，特別是國慶期間影響較大，但隨后多數(shù)樓盤推出各種優(yōu)惠與活動(dòng)促銷，使得秋交會(huì)之后成交量呈逐日上升趨勢(shì)。 成交均價(jià)上漲的主要原因是：中、高端樓盤成交比重較9月份提高，如銷售排名前十的萬科銘悅、時(shí)代上城等項(xiàng)目均取得較好銷售成績(jī)，其均價(jià)均超過萬元/㎡，而本月的銷售冠軍蔚藍(lán)觀邸均價(jià)為8520元/㎡，亦高于全市平均水平。因此本月雖然打折促銷活動(dòng)較多，但成交均價(jià)仍上漲。 從成交套型來看，本月以中大戶型為主，套均面積為129㎡/套，其中蔚藍(lán)觀邸推出107平米實(shí)用三房，洛城橙園推出126平米的

19、大三房，而萬科銘悅、龍湖滟瀾山套型面積均超過200平米。 無錫市成交結(jié)構(gòu)分析 無錫市住宅成交套數(shù)月度環(huán)比圖 10月無錫商品住宅成交5134套，環(huán)比下降23.52%；僅錫山區(qū)成交套數(shù)環(huán)比上漲，其余六區(qū)均有不同程度的下降，其中崇安區(qū)和惠山區(qū)下降最為明顯，降幅超過40%。 崇安區(qū)本月成交套數(shù)為192套，環(huán)比下降70.23%，是降幅最大的區(qū)域。該區(qū)域代表樓盤金科觀天下和愛家金河灣均無顯著成交，因此成交量降幅明顯。 南長(zhǎng)區(qū)本月成交326套，環(huán)比下降11.41%。天元世家和九龍倉時(shí)代上城均在本月下旬推出，其中九龍倉取得較好銷售業(yè)績(jī)，但天元世家銷售一般，且其他樓盤均未開盤，10成交量有所下滑

20、。 北塘區(qū)本月成交731套，環(huán)比下降6.52%。本月蔚藍(lán)觀邸首次開盤、盛世新城加推3#均取得不錯(cuò)銷售成績(jī)，躋身排行榜前十，梧桐水岸、鳳凰城、金太湖國際城等均取得較好業(yè)績(jī)，使得北塘區(qū)成為10月成交量降幅最小的區(qū)域。 新區(qū)本月成交895套，環(huán)比下降14.44%。本月金科米蘭米蘭、鉑金公館、星尚國際公寓均推出新房源，但銷售成績(jī)一般，龍湖滟瀾山推出獨(dú)立別墅取得較好銷售量。 濱湖區(qū)本月成交1025套，環(huán)比下降32.25%。本月成交主要來自太湖新城板塊，萬科銘悅、天鵝湖花園、融科玖玖城、太湖國際社區(qū)均取得較優(yōu)業(yè)績(jī)，但其他板塊表現(xiàn)一般。 惠山區(qū)本月成交763套，環(huán)比下降43.31%。本月惠山區(qū)失去陽

21、光100的大力支撐，成交量跌幅較大。 錫山區(qū)本月成交1202套，環(huán)比上漲18.66%。鴻景華庭首次開盤取得不錯(cuò)銷售量，芙蓉山莊、華夏青城等樓盤以低價(jià)走量，使錫山區(qū)成為唯一一個(gè)成交量環(huán)比上漲的區(qū)域 無錫市住宅成交占商品房成交套數(shù)比例圖 10月份，無錫市商品房與商品住宅成交套數(shù)均不同程度下降，商品房成交6985套，較上月下降8.74%，商品住宅成交5134套，較上月下降23.52%。 商品住宅成交套數(shù)占商品房成交套數(shù)比為73.5%，較上月下降14.5個(gè)百分點(diǎn)。其主要原因是，商品住宅降幅較大，而商業(yè)、辦公受政策影響相對(duì)較小，成交套數(shù)不降反增

22、，其中無錫五洲裝飾城一個(gè)項(xiàng)目成交套數(shù)670余套，拉高了本月商業(yè)成交量。 無錫市月度住宅成交面積及商業(yè)成交面積對(duì)比 10月份住宅成交面積與商業(yè)成交面積變化趨勢(shì)相反，住宅成交面積占商品房成交面積的比重較上月下降6.63個(gè)百分點(diǎn)，商業(yè)成交面積所占比重較上月增加6.05個(gè)百分點(diǎn)。 重點(diǎn)項(xiàng)目篇 元一蔚藍(lán)觀邸 基本信息 占地面積：13.5萬㎡； 建筑面積：30萬㎡； 產(chǎn)品類型：高層住宅、酒店式公寓、商鋪； 總戶數(shù)：2335戶； 車位：2700； 車位比：1:1.2； 物業(yè)公司：無錫元一柏莊； 物業(yè)費(fèi)：2.2元/㎡/月； 項(xiàng)目進(jìn)度：7-8層； 交付

23、時(shí)間：2012年底； 綠化率：41%； 得房率：78%； 開發(fā)商：無錫元一柏莊房地產(chǎn)發(fā)展有限公司； 地址：北塘區(qū)錫澄路與錫澄支路的交匯處。 項(xiàng)目動(dòng)態(tài) 5月開始蓄客準(zhǔn)備； 9月18日，營銷中心和樣板示范區(qū)開放； 10月18日，開始收意向金2萬，對(duì)外宣稱認(rèn)籌700余組； 10月23日，蔚藍(lán)觀邸9：00正式開盤，實(shí)際到場(chǎng)客戶680余組，截止12:30認(rèn)購242套； 下次開盤時(shí)間預(yù)計(jì)為年底前后。

24、 房源概況 本項(xiàng)目分三期開發(fā)，本次為首次開盤，一期共推出3棟7個(gè)單元共323套房源。 樓棟分布 本次開盤的7個(gè)單元均為18層高層，8#、9#、16#、17#、18#為兩梯三戶，10#、11#為兩梯兩戶。 三期 二期 18# 17# 16# 一期 8# 11# 10# 9# 面積配比 建筑類型 戶型 面積（㎡） 套數(shù) 比例 認(rèn)購套數(shù) 認(rèn)購率 高層 二室二廳一衛(wèi) 79.5 85 26% 54 64% 三室二廳一衛(wèi) 106-108 170 53% 141 8

25、2% 三房二廳二衛(wèi) 125-128 68 21% 47 69% 合計(jì) 　-- 323 100% 242 75% 邊套：三房125-128平米 中間套：二房79.5平米 邊套：三房106-108平米 戶型分析 l 106-108平米的三房，分布在8#、9#、16#、17#、18#的兩側(cè)，戶型方正，南北通透，使用率高，臥室均為飄窗設(shè)計(jì)，成為最受歡迎的戶型； l 125-128平米的三房，分布在10#、11#，戶型方正，使用率高，但通透性一般； l 79.5平米的兩房，分布在8#、9#、16#、17#、18#的中間，戶

26、型方正，使用率高，但通透性較差，采光條件較差，去化率低于其他兩個(gè)戶型； l 樣板間設(shè)置了三個(gè)戶型，80平米樣板間為現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格，118平米樣板間為中式風(fēng)格（該樣板間比本次開盤的108平米多一個(gè)衛(wèi)生間，其他格局相同），128平米樣板間為現(xiàn)代歐式風(fēng)格。 產(chǎn)品去化銷控 l 106-108平米的三房二廳一衛(wèi)戶型設(shè)計(jì)優(yōu)于其他兩個(gè)戶型，去化率最高為82%，125-128平米的三房二廳二衛(wèi)去化率為69%，79.5平米的二房二廳一衛(wèi)去化率為64%。 l 17#的去化率最高為92%，主要原因是景觀、采光條件相對(duì)較好，價(jià)格為中上水平，性價(jià)比較高。9#、16#、10#、18#去化率均在75%左右，8#、

27、11#去化率相對(duì)較低在62%左右，主要原因是11#均價(jià)最高，且全是125-128平米的大戶型，性價(jià)比相對(duì)較低，8#臨路噪音較大。 開盤流程 賣場(chǎng)布局簡(jiǎn)圖 選房區(qū) 銷控圖 控臺(tái) 入口 沙盤 財(cái)務(wù)處 簽約處 開單處 出口 茶歇區(qū) 外場(chǎng)等候區(qū) 排隊(duì)通道 搖號(hào)臺(tái) 具體流程 投放認(rèn)籌卡搖號(hào)聯(lián) 主持人開始搖號(hào) 抽中者上臺(tái)公證 領(lǐng)取選房序號(hào)卡 確認(rèn)房源 財(cái)務(wù)處繳款 簽約處簽約 成功認(rèn)購，離場(chǎng) 憑認(rèn)籌卡進(jìn)場(chǎng)，9點(diǎn)前到場(chǎng)第一批搖號(hào)，9點(diǎn)后到場(chǎng)第二批搖號(hào) 卡號(hào)由主持人隨機(jī)抽取

28、 抽中者由公證人員進(jìn)行公證，家屬及未抽到者可在茶歇區(qū)品嘗點(diǎn)心 客戶領(lǐng)取選房序號(hào)卡后可帶一名家屬，排隊(duì)進(jìn)入選房區(qū) 由置業(yè)顧問帶領(lǐng)選房 選定房源后至財(cái)務(wù)處繳納5萬元定金 持繳費(fèi)單至簽約處簽約 成功認(rèn)購后從出口離開現(xiàn)場(chǎng)，七日內(nèi)簽定購房合同再優(yōu)惠5000元/套 優(yōu)惠 1、10月18日開始認(rèn)籌，一個(gè)身份證只能登記一個(gè)認(rèn)籌卡，一個(gè)認(rèn)籌卡只能由該卡上登記的姓名購房，購房套數(shù)不限； 2、自備定金5萬元/套（認(rèn)籌金簽定合同時(shí)抵房款； 3、10月23日20:00前成功認(rèn)購，可享受多重優(yōu)惠： l 認(rèn)籌金2萬抵5萬購房

29、優(yōu)惠； l 一次性付款98折優(yōu)惠； l 7天內(nèi)簽署購房合同優(yōu)惠5000元/套； 4、開盤優(yōu)惠僅限當(dāng)天有效。 銷售結(jié)果 結(jié)果分析 自10月18日起積累意向客戶，至開盤當(dāng)天共到場(chǎng)客戶680余組； 認(rèn)籌期間，部分客戶為提高抽中的幾率交多次認(rèn)籌金，獲取多張認(rèn)籌卡參加搖號(hào)； 截止10月23日12:30，共認(rèn)購242套，轉(zhuǎn)化率為36%，銷售率為75%； 客戶情況 l 改善性客戶為主體，以自住為主；有少量投資客；一半以上的客戶能夠用無錫方言溝通，部分外地籍但在本地定居或工作的客戶，外地籍客戶多為私營企業(yè)主。 l 從年齡結(jié)構(gòu)來

30、看，多集中在35-45歲之間，30歲左右及50歲以上客戶分別有一部分，但比例相對(duì)較小。 l 從客戶駕車情況來看，電動(dòng)車和私家車各占一半。 l 現(xiàn)場(chǎng)客戶大多數(shù)穿著普通、隨意，素質(zhì)一般，少量客戶大聲吵嚷素質(zhì)較低。 價(jià)格分析 l 本次開盤均價(jià)對(duì)外宣稱為8700元/㎡，根據(jù)報(bào)價(jià)表計(jì)算均價(jià)為8897元/㎡，扣除開盤優(yōu)惠后均價(jià)為8437元/㎡。 l 樓棟平均價(jià)差約80元/㎡，靠近馬路的8#均價(jià)最低，9#采光與噪音方面均優(yōu)于8#，因此均價(jià)高出8#近250元/㎡，16#前為集中景觀，優(yōu)于9#，價(jià)差突破100元/㎡，16#、10#、18#、17#價(jià)格遞增，但價(jià)差相對(duì)較小，在10-30元/㎡之間，11#

31、采光條件最好，且噪音低，均價(jià)最高。 l 樓層價(jià)差分為三個(gè)層次：第一層次，17層價(jià)格最高，至14層每層遞減50元/㎡；第二層次，12-14層價(jià)格相同，10-11層價(jià)格相同，以上兩價(jià)格段差100元/㎡，10層至5層遞減100元/㎡；第三層次，3、4層價(jià)格相同，至2層價(jià)格遞減60元/㎡，另外頂層與10層價(jià)格相同。5層以下，及14層以上，采光條件差異弱化，采取50-60元/㎡的中段價(jià)差，有利于強(qiáng)化產(chǎn)品的均好性，推動(dòng)同質(zhì)產(chǎn)品的銷售。5-10層采光與通風(fēng)條件差異明顯，采取100元/㎡的樓層價(jià)差，強(qiáng)化品質(zhì)差距，同時(shí)使利潤(rùn)最大化。 簡(jiǎn)析 蔚藍(lán)觀邸首次開盤認(rèn)購率約為75%，銷售突破240套，在市場(chǎng)調(diào)控背

32、景下，整體銷售業(yè)績(jī)較優(yōu)。主要原因： l 項(xiàng)目區(qū)位條件相對(duì)優(yōu)越，公交可便捷的通向市商業(yè)金融中心、火車站，捷運(yùn)系統(tǒng)有地鐵江海站，距離火車站北廣場(chǎng)較近，項(xiàng)目東600米為內(nèi)環(huán)高速，出城方便，區(qū)域交通便捷度高； l 106-108平米的三房，戶型設(shè)計(jì)迎合了項(xiàng)目周邊老小區(qū)居民的改善性需求； l 項(xiàng)目前期宣傳充足，5月開始利用各種媒體加大宣傳，以網(wǎng)絡(luò)推廣為主，輔以電視、電臺(tái)、報(bào)紙等方式，開盤前幾天加大報(bào)紙推廣力度，“下一站，蔚藍(lán)觀邸”的主訴語加深客戶印象，而公開開盤房源報(bào)價(jià)這一舉措，一方面使客戶充分了解房源，另一方面加快開盤當(dāng)天下定速度，促進(jìn)熱銷局勢(shì)； l 項(xiàng)目為首次開盤，后期房源較多，客戶多數(shù)認(rèn)為

33、樓盤將低開高走，并看好地段的升值潛力； l 項(xiàng)目外立面石材干掛到頂，目前僅綠城玉蘭花園采用該立面做法，提升了項(xiàng)目品質(zhì)。 九龍倉時(shí)代上城 基本信息 九龍倉時(shí)代上城位于南長(zhǎng)區(qū)南長(zhǎng)區(qū)清名路清寧大橋西堍，東與太湖廣場(chǎng)隔河相望、北至郎詩未來之家、南至金科世界城、西接金星苑社區(qū)。 項(xiàng)目一期為B地塊，規(guī)劃為高層、多層、小高層，首批房源于2009年8月15日首次公開，目前僅剩2棟小高層（洋房）；二期A地塊規(guī)劃為高層，首批房源于2009年7月30日開盤，規(guī)劃為85-142平米的戶型，均價(jià)在11000元/平米左右。 項(xiàng)目地址 南長(zhǎng)區(qū)

34、清名路清寧大橋西堍 開發(fā)企業(yè) 九龍倉（無錫）置業(yè)有限公司 占地 188000㎡ 總建 200000㎡ 容積率 2.58 產(chǎn)品類型 一期：高層、小高層、多層 二、三、四期：高層住宅 綠化率 48.60% 主力面積 123-128㎡ 物業(yè) 上都物業(yè) 物業(yè)費(fèi)用 2.0~2.2 首次開盤 2009.8.15 交房時(shí)間 2012.5 推盤概況 2010年10月23日上午9點(diǎn)開盤，推出一棟34的高層，共262套房源。 2#樓 推盤房源戶型配比 戶型 面積 套數(shù) 比例 二室

35、二廳一衛(wèi) 84-88 130 57% 三室二廳一衛(wèi) 125-128 99 43% 合計(jì) 229 100% 價(jià)格與優(yōu)惠情況 均價(jià)11000元/㎡，當(dāng)天認(rèn)購享受2萬抵5萬的誠意金優(yōu)惠和契稅減免優(yōu)惠。 價(jià)格逐層遞增，樓層差價(jià)在100-150元/㎡左右。朝向差價(jià)在200元/平米左右，東側(cè)靠近運(yùn)河景觀帶、景觀較好，價(jià)格較高。 戶型差價(jià)在1000元/平米，二房雖然為中間戶型通透性較差，但贈(zèng)送面積所占比重高，可利用空間更大；且在目前的市場(chǎng)條件下，兩房供應(yīng)相對(duì)從緊，三房需求萎縮，導(dǎo)致兩種戶型的價(jià)格差距拉升。 產(chǎn)品戶型 三房84-87㎡

36、二房84-87㎡ 6單元01室141㎡的戶型尚未加推。 開盤流程 國慶節(jié)期間收取誠意金，截止10月23日當(dāng)天，共收取誠意金170余組。此次推出房源229套。 開盤當(dāng)日按照繳納誠意金的順序開始選房?？蛻魩Ш谜\意金收據(jù)，身份證密碼、銀行卡在售樓大廳登記；9點(diǎn)鐘開始選房，每10人一組進(jìn)入選房區(qū)，選房時(shí)間為10分鐘。在規(guī)定時(shí)間內(nèi)沒有做出決定的，視為放棄，待所有意向金客戶選房完畢后可在此進(jìn)行選房。 銷售情況 整體去化率55% 戶型 面積 套數(shù) 認(rèn)購

37、 認(rèn)購率 二室二廳一衛(wèi) 84-88 130 53 40.77% 三室二廳一衛(wèi) 125-128 99 73 73.74% 合計(jì) 229 126 55.02% 從認(rèn)購情況來看，邊套三房認(rèn)購量和認(rèn)購率都明顯高于中間套二房，除去邊套通透性較差的原因之外，更重要的是因?yàn)槎慷▋r(jià)偏高，超出客戶的心理預(yù)期。 170余組客戶，認(rèn)購126套，解籌率在75%左右，效果較為理想。 原計(jì)劃主推紅色區(qū)域（6單元02、03、04和5單元01室），當(dāng)天銷售率在80%左右；后臨時(shí)決定加推5單元02、03、04室，加之位置較差，認(rèn)購率偏低。 總體分析 結(jié)果分析 A地塊自7月30

38、日首次面市以來，此次為第二次開盤，中間客戶蓄水期較長(zhǎng)，且此次整體均價(jià)有下調(diào)；盡管在新政沖擊下，仍能夠?qū)崿F(xiàn)170組誠意金客戶和126套的銷售業(yè)績(jī)，已經(jīng)相當(dāng)成功。 價(jià)格分析 此次均價(jià)11000元/平米左右，連優(yōu)惠在內(nèi)則實(shí)際成交價(jià)則在10000元/平米左右，較之前有1000元/平米的下跌空間。 從實(shí)際來看，二房實(shí)際成交價(jià)在11000元/平米左右，價(jià)格偏高，這是導(dǎo)致二房產(chǎn)品去化相對(duì)困難的重要原因。 開盤組織 由于當(dāng)下處于新政過后的市場(chǎng)低迷期，九龍倉并沒有組織大規(guī)模的開盤活動(dòng)。按照繳納誠意金的順序開始選房?？蛻魩Ш谜\意金收據(jù)，身份證、銀行卡在售樓大廳登記；9點(diǎn)鐘開始選房，每10人一組進(jìn)入選房區(qū)，選房時(shí)間為10分鐘。在規(guī)定時(shí)間內(nèi)沒有做出決定的，視為放棄，帶所有意向金客戶選房完畢后可在此進(jìn)行選房。 客源分析 二房以首置首改客戶群體為主，在當(dāng)前的行情下投資客極少。 年齡已30-40歲的中青年為主，另有部分中年以上群體主要是為子女或父母買房。 現(xiàn)場(chǎng)停有私家車60組左右，基本為10-15萬元左右的大眾化車型。 客戶分布地主要是南長(zhǎng)區(qū)客源，另有少量新區(qū)、濱湖區(qū)的客戶也會(huì)選擇在九龍倉。 新聯(lián)康（中國）無錫研展部 無錫市蠡湖大道168號(hào)蠡湖大廈1802室 電話：0510-85010113 28/28