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1、 物業(yè)管理全球通 3 物業(yè)管理與購房 3 什么是物業(yè)管理?從哪些方面了解? 3 跟物業(yè)管理公司的委托合同要寫些啥? 4 在成立業(yè)主大會之前，由誰選聘物業(yè)管理企業(yè) 5 物業(yè)管理與交樓 5 拿到了新房鑰匙，怎樣驗收新房? 5 物業(yè)管理與入住 6 即便是自己家，也還有一些事情不能做? 6 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不受歡迎的行為有哪些? 6 出現(xiàn)物業(yè)管理糾紛，我該怎么辦? 7 物業(yè)的裝飾裝修與維護(hù)物業(yè)的裝飾裝修與維護(hù) 7 進(jìn)行室內(nèi)裝飾裝修工程，也要申報? 7 裝修合同包括哪些內(nèi)容? 8 進(jìn)行房屋裝修時，有哪些事情不可以做? 9 住宅正常情況下，各部位的保修期如何

2、確定? 9 鄰居之間 10 住宅相互毗鄰的業(yè)主(使用人)如何友好相處? 10 因裝修造成其他業(yè)主受損，裝修入是否需要賠償? 10 對產(chǎn)權(quán)不屬于自己的毗連房屋要承擔(dān)什么義務(wù)? 11 物業(yè)的保修與責(zé)任 12 正常情況下，如何有效地獲得室內(nèi)裝飾裝修的保修？ 12 房屋出現(xiàn)問題，界定修繕責(zé)任的標(biāo)準(zhǔn)是什么? 12 預(yù)防火災(zāi)業(yè)主有責(zé) 13 有效預(yù)防火災(zāi)，業(yè)主該做些什么? 13 物業(yè)管理收費 13 空置的物業(yè)是否要繳交物業(yè)管理費，是否由我們分?jǐn)? 13 業(yè)主不交物業(yè)管理費的處理是怎樣的? 14 租戶欠交的物業(yè)管理服務(wù)費是否由業(yè)主承擔(dān)? 14 供水、供電、有線電視等費用如何收取?

3、15 業(yè)主委員會業(yè)主與物業(yè)使用人 16 我到底算不算業(yè)主? 16 業(yè)主應(yīng)該享有哪些權(quán)利和義務(wù)? 16 哪些屬于物業(yè)的使用人? 17 物業(yè)使用人的權(quán)利與義務(wù)如何確定? 18 業(yè)主大會 18 如何成立業(yè)主大會? 18 業(yè)主大會是什么?它有什么職責(zé)? 19 怎樣召開業(yè)主大會? 19 什么情況下，業(yè)主大會的決定有效? 20 業(yè)主委員會的籌備業(yè)主委員會是如何組成的? 20 什么情況下可以成立業(yè)主委員會? 21 業(yè)主委員會主要有哪些職責(zé)? 21 業(yè)主委員會換屆選舉要經(jīng)過哪些程序? 22 當(dāng)業(yè)主委員會委員要符合什么要求? 22 哪些情形下不能擔(dān)任業(yè)主委員會委員? 23 業(yè)主

4、委員會委員或秘書可不可以支付酬金? 23 業(yè)主公約 24 何謂業(yè)主公約，它有什么作用? 24 業(yè)主大會、業(yè)主委員會怎樣配合居民委員會的工作? 25 物業(yè)管理招投標(biāo) 25 為什么物業(yè)管理要實行招投標(biāo)? 25 前期物業(yè)管理招投標(biāo)方式有哪些? 26 物業(yè)管理招投標(biāo)是在什么情況下進(jìn)行的? 26 在招投標(biāo)中如何選擇物業(yè)管理公司? 27 物業(yè)管理公司交接時，如何移交資料? 27 能否在物業(yè)管理委托合同期內(nèi)更換物業(yè)管理公司? 28 專項維修資金 28 專項維修資金用來做什么? 28 房屋有哪些部位是屬于所有業(yè)主共用的? 29 房屋共用的設(shè)施設(shè)備有哪些? 29 專項維修資金是怎樣

5、建立的? 30 專項維修資金由誰交？交多少？ 30 使用專項維修資金由誰決定?有問題時找誰? 31 物業(yè)管理與購房 什么是物業(yè)管理?從哪些方面了解? 發(fā)叔是一大型國有企業(yè)退休干部，今年52歲，有一個兒子，叫法偉，人們都管他叫發(fā)仔。多年來，發(fā)叔一直為兒子的讀書、就業(yè)、婚姻、買房操勞，不敢為自己想太多。兒子發(fā)仔從廣州一家大學(xué)物業(yè)管理專業(yè)畢業(yè)后，先是在一家物業(yè)管理公司實習(xí)，經(jīng)過自己的努力與奮斗，現(xiàn)在擔(dān)任這家物業(yè)公司的副總經(jīng)理。兒子有出息了，發(fā)叔心里藏了近二十多年的購房夢，又逐漸清晰起來。昨天跟發(fā)仔一提，不料，發(fā)仔想都沒想就說明天帶他去看房。 第二天，發(fā)仔便輕車熟路地把發(fā)叔載到

6、了一個小區(qū)的售樓部。只轉(zhuǎn)了一圈，發(fā)叔就喜歡上了這個小區(qū)，想掏錢落定?！斑@個樓盤的質(zhì)素是不錯的?！卑l(fā)仔說，“可是，物業(yè)管理服務(wù)費比其它的樓盤要貴一點!”發(fā)仔提醒道。 這回輪到發(fā)叔不懂了，問道：“物業(yè)管理是干什么的?” 發(fā)仔說道：“物業(yè)管理，就是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。” 那我該從哪些方面去了解物業(yè)管理呢?”發(fā)叔又問道。 比如物業(yè)管理公司的信譽及企業(yè)資質(zhì)，服務(wù)內(nèi)容，服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，收費、停車場及其他公建配套所有權(quán)、使用權(quán)及收費，前期物業(yè)管理服務(wù)合同的主要內(nèi)容，

7、維修資金的繳交責(zé)任、標(biāo)準(zhǔn)及業(yè)主臨時公約等?！? 發(fā)叔說：“物業(yè)管理涉及的內(nèi)容還不少呢，看來我得要認(rèn)真了解了解。” 物業(yè)管理究竟提供哪些服務(wù)? 自從那一次看了房之后，發(fā)叔對物業(yè)管理便多了幾個心眼，有事沒事總愛拿著物業(yè)管理方面的書來翻看一番。平時碰到有不明白的地方，總不忘向發(fā)仔請教。 “阿偉呀，既然這個物業(yè)管理公司要向我們收費，那么他要幫我們做一些什么樣的事情瞞呢?”發(fā)叔突然向正在吃飯的發(fā)仔問道。 “物業(yè)管理服務(wù)通常要為業(yè)主提供：建筑物及其附屬共用設(shè)施、設(shè)備、場地的養(yǎng)護(hù)與維修；綠化、環(huán)境衛(wèi)生管理服務(wù)；安全防范服務(wù)；車輛停放及其場地的管理；高層樓宇增設(shè)的服務(wù)項目；物業(yè)檔案資料的管理；業(yè)主和使

8、用人委托的其他服務(wù)事項?！卑l(fā)仔不愧是物業(yè)管理專業(yè)畢業(yè)的高材生，專業(yè)知識熟記于心，講起來一套一套的?！敖o我講詳細(xì)點嘛?！边@么多內(nèi)容，發(fā)叔一下子理解不過來。 “比如，消防設(shè)施、供電線路、路燈、電梯、這些大家共用的設(shè)施設(shè)備的維護(hù)與修理都屬于物業(yè)管理公司的職責(zé)范疇。另外，小區(qū)的環(huán)境衛(wèi)生，園藝綠化，以及公共秩序的維護(hù)等，這些也是物業(yè)管理公司所要做到的。”發(fā)仔詳細(xì)地為發(fā)叔講解。 “除此之外，他們還必須管理小區(qū)的物業(yè)檔案資料和業(yè)主或使用人另行委托的其他服務(wù)事項。對吧?”發(fā)叔總算反應(yīng)過來了，接口道。 “是的!”發(fā)仔笑著說。 “那什么是另行委托的其它服務(wù)呢?”發(fā)叔不解地問道。 “比如業(yè)主要出國了，那么

9、他的物業(yè)可以委托物業(yè)管理公司代為租賃或出售等。但業(yè)主要另外向物業(yè)管理公司支付勞動報酬?！卑l(fā)仔說。 “那物業(yè)管理公司干的活還真不少呢?！卑l(fā)叔感慨的說。 跟物業(yè)管理公司的委托合同要寫些啥? 這一天，發(fā)叔在報紙上看到一篇新聞報道：一個姓李的業(yè)主因樓上住戶衛(wèi)生間地面滲水，多次要求物業(yè)管理公司解決，可物業(yè)管理公司卻總以合同未注明此項服務(wù)為理由而拒絕。該業(yè)主一怒之下，向法院提起訴訟?？吹竭@，發(fā)叔立馬想到自己，急忙給發(fā)仔打了一個電話請教：“兒子呀，我就要買房了，你看這個與物業(yè)管理公司的委托合同要寫些啥?” 這個問題對于物業(yè)管理公司副總經(jīng)理的發(fā)仔來說，簡直就是小菜一碟：“國家《物業(yè)管理條例》規(guī)定：業(yè)

10、主委員會應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂立書面的物業(yè)服務(wù)的合同。物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對物業(yè)管理事項、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費用、雙方的權(quán)利與義務(wù)、專項維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責(zé)任等內(nèi)容進(jìn)行約定?！卑l(fā)仔怕阿爸不明白，又接著說：“其中，服務(wù)內(nèi)容以及服務(wù)要達(dá)到的量化標(biāo)準(zhǔn)和收費標(biāo)準(zhǔn)、方法，這兩點是最為重要的，就拿環(huán)境衛(wèi)生服務(wù)內(nèi)容來說，每天物業(yè)管理公司對每一區(qū)域、位置，具體到清潔的時間、次數(shù)、方式等都必須在合同中一一明確。物業(yè)管理公司是按合同辦事，合同以外的服務(wù)項目，物業(yè)公司有權(quán)拒絕?！卑l(fā)仔不厭其煩地給發(fā)叔講解，生怕漏掉一點。 “合同除在限定雙方責(zé)任及義務(wù)的同時，雙方違約責(zé)任及解決糾紛

11、的途徑，以及在什么情況下可以終止合同，這也非常重要吧?”在聽發(fā)仔長篇大論了一番后，發(fā)叔好不容易逮住一個發(fā)揮的機會。 “是的，老爸真聰明!不過上面所講樓地面滲水問題，如果屬保修期限和保修范圍的，由建設(shè)單位承擔(dān)保修責(zé)任。否則，當(dāng)事人任一方司向房屋安全鑒定部門申請，對房屋進(jìn)行地面滲水責(zé)任的鑒定，然后由責(zé)任人負(fù)責(zé)維修并支付維修費用?！卑l(fā)仔笑著說。 購房時，建設(shè)單位是否應(yīng)向業(yè)主出示臨時公約? 上次，發(fā)叔和發(fā)仔一同看中了一套房子，這天發(fā)叔帶了錢，想去下定。誰知交錢的時候，售樓人員拿了一份業(yè)主臨時公約給發(fā)叔看，公約中對業(yè)主做了許多規(guī)定，嚇得發(fā)叔沒敢交錢，心想還是問清楚發(fā)仔再說。 發(fā)叔急急忙忙回到了家

12、，剛好發(fā)仔在家，發(fā)叔進(jìn)門就問發(fā)仔：“阿偉，臨時業(yè)主公約是怎么回事啊?” 本來發(fā)叔去下定金的時候是叫發(fā)仔陪他一起去的，但是當(dāng)時發(fā)仔實在是沒空，現(xiàn)在看見發(fā)叔那風(fēng)塵仆仆的樣子，發(fā)仔心里有點內(nèi)疚，忙去倒了一杯水給發(fā)叔：“老爸，你先喝口水，坐下，我慢慢說給你聽。”說著拉發(fā)叔坐到沙發(fā)上：“按規(guī)定，建設(shè)單位在銷售物業(yè)之前，必須制定臨時業(yè)主公約，對有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項依法作出約定。” “這樣說來，業(yè)主臨時公約還是對業(yè)主有利的嘍?”發(fā)叔說。 “當(dāng)然啦，因為國家明文規(guī)定：建設(shè)單位制定的業(yè)主臨時公約，不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。 “那

13、是不是還規(guī)定了建設(shè)單位在賣房子前必須明示公約啊?”發(fā)叔又問道。 “對呀，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)銷售前將業(yè)主臨時公約向物業(yè)買受人明示，并予以說明，而物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同時，應(yīng)當(dāng)對遵守業(yè)主臨時公約予以書面承諾?！? “我還以為建設(shè)單位的業(yè)主臨時公約是個陷井昵，嚇得我都不敢交定金了?！卑l(fā)叔說完便自我解嘲地呵呵笑起來。發(fā)仔對發(fā)叔的想象力也忍俊不禁。 在成立業(yè)主大會之前，由誰選聘物業(yè)管理企業(yè) 這是發(fā)叔第六次進(jìn)發(fā)仔房間了，發(fā)仔還在奮筆疾書地忙著。在這之前，發(fā)叔進(jìn)了幾回發(fā)仔的房間，但每次發(fā)仔都在埋頭苦寫，只好忍住破口而出的沖動，悄悄地退出房間。這次是忍無可忍了，大聲叫道：“阿偉，你忙完

14、沒有啊?”誰知，發(fā)仔忽然大笑起來：“老爸，我早忙完了，只是覺得欣賞你那‘憂國憂民’的樣子實在是一大快事啊，哈哈?！? “你連老爸都耍!”發(fā)叔臉一沉。 “老爸，開開玩笑而已嘛，別氣哦，請問有什么事可為父親大人效勞?”發(fā)仔依然忍不住一臉笑意。 “選聘物業(yè)管理企業(yè)似乎都是業(yè)主大會的事，那沒有成立業(yè)主大會的，由誰選聘物業(yè)管理企業(yè)呢?”發(fā)叔“大人不計小人過”。 “哦，這個問題呀，簡單?！卑l(fā)仔自大地說：“在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，由建設(shè)單位負(fù)責(zé)選聘物業(yè)管理企業(yè)。” “原來如此，我還以為業(yè)主委員會沒成立就沒有物業(yè)管理呢。”發(fā)叔的氣消了一大半。 “一個小區(qū)是不可能沒有物業(yè)管理的?！卑l(fā)仔笑

15、著接道：“建設(shè)單位選聘好物業(yè)管理企業(yè)后，還應(yīng)當(dāng)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同?！? 以后成立了業(yè)主大會就可以由業(yè)主大會重新選聘物業(yè)管理企業(yè),對吧?”發(fā)叔把剛才的不快拋到了九霄云外。 “對極了.嗯,老爸,還有問題嗎?”發(fā)仔笑道。 “暫時沒有，想到再你。我現(xiàn)在有約?！卑l(fā)叔高興地邊說邊走出去。 物業(yè)管理與交樓 拿到了新房鑰匙，怎樣驗收新房? 發(fā)叔之所以能下定決心掏定金認(rèn)購，并從銀行取出儲蓄款交付首期，一是發(fā)叔對自己的眼光很有信心，二是因為樓盤各方面的條件特別好，更重要的是有發(fā)仔把關(guān)。這不，發(fā)叔一大早就把發(fā)仔拉去售樓部，要發(fā)仔陪他去驗收房屋。 一路上，發(fā)叔的心上下翻騰，畢竟二十多

16、年的愿望就要實現(xiàn)了，怎能不激動呢?不過，發(fā)叔還是沒有忘記向發(fā)仔提問題：“你說，等我拿到新房鑰匙去驗收房屋，應(yīng)該從哪些細(xì)節(jié)著手呢?” “首先，看門窗?？疵可乳T是否能順利開合，看窗與混凝土接口是否有縫隙，開合是否順暢；第二，看地板有無松動、發(fā)霉、爆裂、穿殼等現(xiàn)象；第三，看屋頂有無裂縫、麻點、隆起、滲水等現(xiàn)象；第四，看墻身有無隆起或空殼；第五，看坐廁的下水是否順暢，有無滴漏等異常情況；第六，看衛(wèi)生問及廚房地面有無積水、倒流水和滲漏；第七，看所有電器開關(guān)、插座、總電閘的情況?！? “唉呀，你說這么多細(xì)節(jié)，我也一時記不住，干脆你到現(xiàn)場再說吧。”發(fā)叔聽了發(fā)仔的一大串回答后，感覺腦袋還是空空的。 “三句

17、不離本行嘛。”發(fā)仔自我解嘲道：“不過，我先說一遍，一會兒你也好提醒我嘛。 “這倒也是。驗收新房可完全是細(xì)活，馬虎不得，世上可沒有后悔藥吃啊?！卑l(fā)叔可是個細(xì)心的人。 物業(yè)管理與入住 即便是自己家，也還有一些事情不能做? 發(fā)叔買房入住后的第二天就去拜訪鄰居老王。老王端茶倒水，非常熱情，臨走還一臉慎重地告訴發(fā)叔：“你住進(jìn)去以后，千萬不能在天臺上亂搭東西，上次就有人因為這樣被罰款了。”發(fā)叔納悶了，回到家馬上拉住發(fā)仔問：“為什么我是這房屋的主人了，還不能擁有對房屋的使用權(quán)呢?” 發(fā)仔回答：“并不是你沒有”對房屋的使用權(quán)，而是有規(guī)定：業(yè)主在使用房屋時，不能損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、破壞房屋外貌、擅自改變

18、房屋用途；不能對房屋的內(nèi)外承重墻、梁、柱、樓板、陽臺、天臺、屋面等進(jìn)行違章鑿、拆、搭占等；不得存放易燃、易爆、劇毒、放射性危險用品；不得利用房屋從事危害公共利益和侵害他人正當(dāng)權(quán)益的活動。” 發(fā)叔聽完后還是不解地說：“我是房屋的主人，怎么連房屋的用途都不能做主啊?再說，我在天臺搭個東西、將外墻的顏色改變一下，又不會影響別人呀，為什么不行呢?”。 發(fā)仔解釋：“如果你這樣做，整個小區(qū)的形象都受到了影響。” 發(fā)叔不高興地道：“物業(yè)管理的約束還真多?！? 發(fā)仔開解發(fā)叔：“約束和自由總是相互轉(zhuǎn)換的，小區(qū)正是因為有了這么多的約束，才變得井然有序?！? 發(fā)叔想了想，笑道：．“也是，如果人人都愛干什么就干

19、什么，這小區(qū)就亂套了?！? 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不受歡迎的行為有哪些? 發(fā)叔一向有晨練的習(xí)慣，現(xiàn)在搬了新居，環(huán)境好了，晨練也更勤了。這不，一大早便來到中庭花園健身了。不過這回，發(fā)叔沒多久便回家了。發(fā)仔很奇怪，笑著問道：“老爸，伊拉克的導(dǎo)彈打到這兒了?” 發(fā)仔很奇怪，笑著問道：“老爸，伊拉克的導(dǎo)彈打到這兒了?” “別提了，本想去練幾手太極拳，可花園的休閑長廊在一夜之間全堆滿了亂七八糟的雜物，連附近的樹木、草皮都被踐踏得不成樣子?！卑l(fā)叔很氣憤地說道。 “像這種情形是不受歡迎的行為，可你知道還有哪些行為發(fā)生在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)也是不受歡迎的昵?”發(fā)仔問道。 發(fā)叔一聽這腔調(diào)就知道兒子在出題目考他。這個

20、問題要在一月前，或許不一定能答上來，可今天卻是難不倒發(fā)叔。 “這個還不簡單，象踐踏、占用綠地；損毀樹木、園林；占用通道等共用場地；亂拋亂堆垃圾、雜物；發(fā)生超出標(biāo)準(zhǔn)的躁音；排放有毒、有害等污染環(huán)境的物質(zhì)等行為都是不受歡迎的?！卑l(fā)叔流利地說。 “呵呵，就這些?”發(fā)仔歪著頭問發(fā)叔。 兒子這架勢不明擺著還沒有說齊全?發(fā)叔把手指折來折去，可就是記不起來了?！澳昙o(jì)大了，記憶力大不比以前了。”發(fā)叔感嘆地說道。 “老爸，比如我們在外面公交站牌上看到貼的那些辦證什么的，然后一個電話……”發(fā)仔提醒說。 “對了，還有不得在建筑物、構(gòu)筑物上亂張貼、亂涂寫、亂刻畫等，以及法律、法規(guī)和規(guī)章及業(yè)主公約禁止的其他行

21、為?！苯?jīng)發(fā)仔一提示，發(fā)叔想起來了，話便像開了閘的水一般奔泄而出。 “老爸，你真行，都快趕上我了?！卑l(fā)仔望著兩鬢斑白的阿爸，滿懷欽佩，由衷地說道。 出現(xiàn)物業(yè)管理糾紛，我該怎么辦? 發(fā)叔因休閑長廊堆滿了雜物而好幾天沒去練習(xí)太極拳了。這對有五六年晨練習(xí)慣的發(fā)叔可不是一件好事情，正愁著要怎樣解決這個問題，剛好發(fā)仔回來拿文件，發(fā)叔可沒把這樣的好機會給浪費掉，問發(fā)仔：“當(dāng)我跟所委托的物業(yè)管理公司的服務(wù)出現(xiàn)糾紛，而不能協(xié)調(diào)解決時，我該怎么辦?” “這個問題說起來話長了。”發(fā)仔慢條斯理地回答道：“由于物業(yè)管理活動范圍的廣泛性、服務(wù)對象的復(fù)雜性，在服務(wù)過程中糾紛也往往是多種多樣的，業(yè)主或使用人遇到問題時

22、，首先要了解政策，分析、判斷問題屬于政府哪個行政部門管理的，然后再請相應(yīng)政府部門協(xié)調(diào)解決。協(xié)調(diào)不成，可以采取法律途徑解決?！? “你少賣關(guān)子，快點跟我說清楚?！卑l(fā)叔這幾天一直想就亂占共用面積、踐踏草皮這一事件向有關(guān)部門反映，可不料兒子卻在這關(guān)鍵時刻賣起關(guān)子來了，真急壞了。 “大致分為幾類。”發(fā)仔一看阿爸急了，趕忙把嘻皮勁收了起來：“第一，如果屬于物業(yè)管理收費問題，向物價管理部門反映；第二，房屋質(zhì)量問題，如果是屬于保修期內(nèi)的質(zhì)量問題，向建設(shè)管理部門反映，如果是保修期以外的問題，向房屋管理部門反映；第三，房屋建設(shè)遺留問題，向建設(shè)行政管理部門反映，如臨時水電問題，竣工驗收問題等；第四，物業(yè)消防安全

23、問題，向公安消防管理部門反映。第五，違法建筑問!題，改變房屋用途問題，向規(guī)劃部門反映?！? “慢著，你所說的第三條說，房屋遺留問題在日常生活中還有哪些?”發(fā)叔問道。 “比如，物業(yè)的配套設(shè)施，如垃圾城壓縮站、公共廁所、學(xué)校、綠地等的建設(shè)問題，就需要向建設(shè)行政管理部門反映。”發(fā)仔說道。 “原來各種不同的問題都有相關(guān)的部門負(fù)責(zé)，那我就不用愁了?！卑l(fā)叔高興地說。 物業(yè)的裝飾裝修與維護(hù)物業(yè)的裝飾裝修與維護(hù) 進(jìn)行室內(nèi)裝飾裝修工程，也要申報? 發(fā)叔是個多才多藝的人，平時喜歡畫畫、研究古書。因此，發(fā)叔一直希望能有一個寬大、安靜的書房。但以前住的房子太小，沒條件?，F(xiàn)在的房子是三房兩廳的，正好家里空出了

24、一個房間，發(fā)叔便尋思著把它改成書房。 這天吃晚飯的時候。發(fā)叔把這個想法提了出來。 “當(dāng)然好了，這樣整個家里就會有一種濃濃的書香氣息。”發(fā)仔很贊成。 “老頭子，這是你一直的夢想啊，以前條件不允許?，F(xiàn)在，書房夢該是時候?qū)崿F(xiàn)了?！卑l(fā)姨是最了解發(fā)叔的人。 “一致通過，明天我就去找裝修公司。”發(fā)叔興奮的說。 “老爸，你動工之前記得要向物業(yè)管理公司登記哦!?！卑l(fā)仔笑道。 “什么?自己裝修房子還要申報?”發(fā)叔買的是樣板房，所以入住不用裝修。這次自己改裝書房卻還要向物業(yè)管理公司登記，當(dāng)然不理解。 “是呀?！段飿I(yè)管理條例》規(guī)定，業(yè)主需要裝飾裝修房屋的，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)管理企業(yè)，物業(yè)管理企業(yè)則應(yīng)當(dāng)將

25、房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業(yè)主?！卑l(fā)仔解釋道。 “這樣啊。那如果我不是業(yè)主，只是在這租房子，我要裝修房子該怎么申報呢?”發(fā)叔打破沙鍋問到底。 “非業(yè)主的住宅使用人對住宅室進(jìn)行裝飾裝修，必須取得業(yè)主的書面同意，然后告知物業(yè)管理企業(yè)。”發(fā)仔對答如流。 “你們兩父子別光說話，不吃飯。菜都諒了?！卑l(fā)姨埋怨地說道。 裝修申報要向物業(yè)管理企業(yè)提交哪些資料？ 發(fā)仔穿好鞋子正準(zhǔn)備出門。忽然被發(fā)叔叫住。 “阿偉，你昨天說裝修要申報，你看我得怎么申報?”發(fā)叔問發(fā)仔。 “你只要帶齊有關(guān)資料去就行了。”發(fā)仔很快地說。 “那要帶什么資料呢?”發(fā)叔一心想今天就把這事給辦了。 發(fā)仔急了，他還要

26、趕回去開會呢，于是說道：“老爸，這個說來話長，這樣吧，我到公司后叫人把這方面的資料發(fā)給你，你自己看，好吧?”說完轉(zhuǎn)身出門去了。 好不容易過了一個小時，發(fā)叔心想，該發(fā)過來了吧。發(fā)叔打開電腦，進(jìn)入了郵箱。果然有一封新郵件。主題是：裝修人應(yīng)向物業(yè)管理公司提供什么資料?發(fā)叔急不可待地打開來看。只見寫到：(1)房屋所有權(quán)證(或者證明其合法權(quán)益的有效憑證)；(2)申請人身份證件；(3)裝飾裝修方案；(4)變動建筑主體或者承重結(jié)構(gòu)的，超過設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)或者規(guī)范增加樓面負(fù)荷的，需提交原設(shè)計單位或者具有相應(yīng)資質(zhì)的設(shè)計單位提出的設(shè)汁方案…… 第一頁完了，發(fā)叔一邊翻頁一邊想：要提交的資料還真不少，幸虧我提前問了阿偉，

27、要不然白跑一趟了。發(fā)叔繼續(xù)往下看： (5)搭建建筑物、構(gòu)筑物，改變住宅外立面，在非承重外墻上開門、窗的，應(yīng)當(dāng)提交城市規(guī)劃行政主管部門的批準(zhǔn)文件：拆改供暖管道和設(shè)施的，需提交供暖管理單位的批準(zhǔn)文件；拆改燃?xì)夤艿篮驮O(shè)施的，需提交燃?xì)夤艿绬挝坏呐鷾?zhǔn)文件；改動衛(wèi)生間、廚房防水層的，應(yīng)當(dāng)按照防水層標(biāo)準(zhǔn)提交施工方案；(6)委托裝飾裝修企業(yè)施工的，需提供該企業(yè)相關(guān)資質(zhì)證書的復(fù)印件；(7)非業(yè)主的住宅使用人，還需提供業(yè)主同意裝飾裝修的書面證明。 發(fā)叔一口氣看完了郵件的第二頁，真是不看不知道，一看嚇一跳，裝修申報要提供這么多資料! 裝修合同包括哪些內(nèi)容? 發(fā)叔對這次書房的裝修是既興奮又擔(dān)心，興奮的是幾十

28、年來的書房夢終于可以實現(xiàn)了；擔(dān)心的是，自己從來沒有裝修過房子，對這一方面不熟悉，萬一找了一家不好的裝飾裝修公司，花錢又多，裝修得又不合自己心意。所以發(fā)叔找裝飾裝修公司非常謹(jǐn)慎，在貨比三家后，最終選定了朋友介紹的一家裝飾公司，經(jīng)過再三洽談，終于到了要簽定裝修合同的時候。 這時候發(fā)叔又有點把握不定了，簽合同那天發(fā)叔叫上了發(fā)仔。只用了10分鐘發(fā)仔就和裝飾公司簽好了裝修合同。發(fā)叔忙問：“行了?這么快呀?我看看?！? “當(dāng)然了，你都和他們談好了，我簽個字要多少時間?”發(fā)仔笑道。 “啊!這不就是昨天他們拿給我看的那份合同嗎?這合同沒問題嗎?”發(fā)叔還是擔(dān)心。 “沒問題，一般裝修合同該有的內(nèi)容都已包括了

29、，而且也說得很清楚?！卑l(fā)仔說。 “一般裝修合同應(yīng)該包括哪些內(nèi)容?”發(fā)叔雖然放心了，可是又有了好奇心。 “比如：委托人和被委托人的姓名或者單位名稱、住所地址、聯(lián)系電話；住宅室內(nèi)裝飾裝修的房間數(shù)、建筑面積，裝飾裝修的項目、方式、規(guī)格、質(zhì)量要求以及質(zhì)量驗收方式。”發(fā)仔給發(fā)叔講解說：“還有，裝飾裝修工程的開工、竣工時問；裝飾裝修工程保修的內(nèi)容、期限；裝飾裝修工程價格，計價和支付方式、時間等?！? “哦，這些內(nèi)容我們的合同里全有了?！卑l(fā)叔高興地說?！斑B裝修合同都簽了，剩下就是向物業(yè)管理公司申報了。嘿，我們家很快就有嘲房了。”發(fā)叔仿佛覺得一間古色古香的書房就在眼前了。 進(jìn)行房屋裝修時，有哪些事情不可

30、以做? 金雞水庫，山清水秀，鳥語花香。水庫的中間還有一座小島，小島里一塊臨水的大石上，發(fā)叔和發(fā)仔父子倆正悠然自得地釣魚和瞎侃。什么海灣戰(zhàn)事、意甲英超、家庭工作都是他們的話題，自然物業(yè)管理問題也不會少。發(fā)叔和發(fā)仔不但是父子，更多的是朋友。 “樓上的王伯可真慘?！卑l(fā)叔說。 “怎么了?”發(fā)仔不解的問道。 “他裝修房子，工程進(jìn)展到一半就被勒令停止了，而且還要罰款?！卑l(fā)叔滿懷同情。 “那他一定是裝修的時候，未經(jīng)批準(zhǔn)就做了什么禁止的事情?！卑l(fā)仔說。 “啊!裝修房子又不違法，怎么這樣啊?”發(fā)叔認(rèn)為在目己的房子里干什么事都是天經(jīng)地義。 發(fā)仔啼笑皆非：“老爸，不是說違法，而是物業(yè)管理法規(guī)中規(guī)定的禁

31、止行為?！? “那你說清楚，哪些事情是不可做的。我可不想出現(xiàn)那種情況?！卑l(fā)叔著急地說。（1）未經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)，不得搭建建筑物、構(gòu)筑物，改變住宅外立面，在非承重外墻上開門、窗；(2)未經(jīng)煤氣管理單位批準(zhǔn)，不得拆改燃?xì)夤艿篮驮O(shè)施。老爸，記住沒有?！卑l(fā)仔笑著說。 “當(dāng)然記住!”發(fā)叔指指自己的頭說。 “呵呵，我也知道老爸的記憶力比我還好?！卑l(fā)仔開發(fā)叔玩笑的同時，對自己能如此牢固地記住專業(yè)知識更是沾沾自喜。 發(fā)叔雖然也為有發(fā)仔一個這樣聰明的兒子高興，但臉上卻是故意不以為然?！巴砹?，我們回去吧!” 住宅正常情況下，各部位的保修期如何確定? 發(fā)叔正在家里看報紙，發(fā)姨提了兩大袋的東西從外

32、面回來。發(fā)叔笑著說：“老太婆，怎么買這么多東西回來呀?不用錢啊?” “哎，怎么買皮鞋給我啊?”發(fā)叔看見發(fā)姨買了一雙皮鞋給自己，不但不高興還責(zé)怪發(fā)姨，因為發(fā)叔向來不喜歡穿皮鞋。 “反正才50塊錢，還保修三個月呢。”發(fā)姨對這次的收獲很是滿意。 “現(xiàn)在的東西什么不保修啊?車、家用電器，就連我們這房子都保修呢?！卑l(fā)叔說。 發(fā)姨覺得奇怪了，就問發(fā)叔：“房子都有保修?那我們這房子保修多少年?” “呵呵!不是這樣算的。房屋不同部位的保修期是不同的。比如：屋面防水的保修期是3年；而墻面、廚房和衛(wèi)生問地面、地下室、管道滲漏等的保修期是1年?！? “嘿!老頭子，知道的還真不少啊!”發(fā)姨笑著說。 “那當(dāng)

33、然，保修期為1年的還有墻面、頂棚抹灰層脫落，地面空鼓開裂、大面積起砂，門窗翹裂、五金件損壞以及衛(wèi)生潔具等；而燈具、電器開關(guān)的保修期為6個月；供熱、供冷系統(tǒng)和設(shè)備的保修期是一個采暖期或供冷期。”發(fā)叔一臉得意。 “喲，老頭子，挺不錯嘛!”發(fā)姨打心里佩服發(fā)叔，“上次，我們樓上的下水管道不是塞了嗎?下水管有保修期嗎?” “有啊，管道堵塞的保修期為2個月。還有很多其他部位、部件的保修期，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與用戶自行約定?！卑l(fā)叔難得有表現(xiàn)的機會，當(dāng)然是全力以赴了。 “我們買的諸如鞋子類的物品的保修期是從購買之日算起，房子的保修期是不是也一樣昵?”發(fā)姨又問道。 “當(dāng)然不是，住宅保修期從開發(fā)企業(yè)將竣工驗

34、收的住宅交付用戶使用之日起計算?！卑l(fā)叔今天可過足了物業(yè)管理專家癮。 鄰居之間 住宅相互毗鄰的業(yè)主(使用人)如何友好相處? 電梯門一開，發(fā)仔就聽見發(fā)叔和人爭吵，連忙加快腳步走過去：“爸，怎么了?” “這位先生住在樓下，一上來就氣勢洶洶的，說我家裝修吵著他了。”發(fā)叔顯得非常激動。 “難道我說錯了嗎?你們家整天乒乒乓乓的，吵死了，別人還要不要休息?再說，你們裝修前也應(yīng)該告訴鄰居一聲吧?！遍L發(fā)男子也據(jù)理力爭。 “給您造成的打擾我們深感抱歉，但恐怕還要請您忍耐一段時間?！卑l(fā)仔道歉的同時也表明了態(tài)度，說完又轉(zhuǎn)向發(fā)叔說：“老爸，這就是你不對了。作為裝修人，你在裝修前應(yīng)向毗鄰的所有人明示裝修時問、

35、地點等；另外，應(yīng)該維護(hù)公眾利益。裝修涉及住宅共用部位、共用沒施沒備時，不得有損害其他用戶利益的行為。而其他住宅的所有人或使用人也要尊重裝修人裝修住宅的權(quán)利，不能隨意干擾裝修行為哦。當(dāng)然，任何單位或個人對裝修中出現(xiàn)的影響公眾利益的質(zhì)量事故、質(zhì)量缺陷以及其他影響周崮住戶正常生活的行為，都有權(quán)檢舉、控告、投訴?！卑l(fā)仔一口氣說了一大串。 “說得對，我們既然住到一塊了，就應(yīng)該互相尊重，互相體諒!”長發(fā)男子道。 “是呀，住宅相互毗鄰的所有人或使用人在各自行使自己的權(quán)利時，都要尊重他方所有人或使用人的權(quán)利，相互問應(yīng)當(dāng)給予一定的方便或接受一定的限制。住宅相鄰關(guān)系從本質(zhì)上是一方所有人或使用人的財產(chǎn)權(quán)利的延伸

36、，同時又是對他方所有人或使用人的財產(chǎn)權(quán)利的限制?！卑l(fā)仔不愧是行家。 “好吧，我出去旅游一段時間，等你家裝修好了我再回來。”長發(fā)男子說。 “真對不起，想不到給你帶來了這么大的麻煩?！卑l(fā)叔覺得不好意思。 “沒事，反正我早想休息一段時間了。再見!”長發(fā)男子笑著走了。 因裝修造成其他業(yè)主受損，裝修入是否需要賠償? 長發(fā)男子走后，發(fā)叔心有余悸，想不到與鄰居之間相處還有學(xué)問在里頭。做得稍有不對就可能得罪鄰居，弄得象剛才一樣尷尬。嗯，說不定還會被罰款呢。 “老爸，還氣啊?”發(fā)仔見發(fā)叔自那個長發(fā)男子走后就一直發(fā)呆，以為他還在為剛才的事生氣。 “亂講。我在想：如果我沒有申報就裝修會怎么樣呢?”發(fā)

37、叔說。 “裝修人未申報登記進(jìn)行住宅室內(nèi)裝飾裝修活動的，由城市房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令改正，并處500元以上1000元以下的罰款?！卑l(fā)仔嬉皮笑臉地說。 “那如果我裝修影響到了鄰居的生活呢?”發(fā)叔又問。 “那要看有沒有損害到別人的利益嘍，如以下幾種情況就要賠償：因住宅室內(nèi)裝飾裝修活動造成相鄰住宅的管道堵塞、滲漏水、停水停電、物品毀壞等，裝修人應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)修復(fù)和賠償。還有：裝修人因住宅室內(nèi)裝飾裝修活動侵占公共空問，對公共部位，和設(shè)施造成損害的，由城市房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令改正，造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。”發(fā)仔說到自己的專業(yè)自然而然就嚴(yán)肅起來。 “啊，原來有這么多要賠償啊，還好，問清楚了。要不，

38、被罰了都不知怎么回事呢?？墒?，如果問題是裝修企業(yè)造成的呢?！卑l(fā)叔又想到了一個問題。 “屬于裝飾裝修企業(yè)責(zé)任的，裝修人可以向裝飾裝修企業(yè)追償?！卑l(fā)仔答道。 “那就好，裝修企業(yè)怕承擔(dān)責(zé)任，應(yīng)該會避免你說的那些情況?！卑l(fā)叔還是很樂觀地說。 “那一定是要專業(yè)的裝修企業(yè)哦。”發(fā)仔笑道。 對產(chǎn)權(quán)不屬于自己的毗連房屋要承擔(dān)什么義務(wù)? “老頭子，外面有人找你?！卑l(fā)姨喊發(fā)叔。發(fā)叔心里一驚，難道又有人來提意見了。發(fā)叔邊想邊往外走。 “哦，你好!你好!”原來是上次那個長發(fā)男子。 “阿伯，您好!”長發(fā)男子熱情地跟發(fā)叔打招呼。 一番寒喧之后，知道長發(fā)男子叫王凱。“上次真不好意思。都怪我不懂物業(yè)知識。不過

39、，我后來補了課。原來，我們對異產(chǎn)毗連房屋還要承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)呢?！卑l(fā)叔首先道歉。 “異產(chǎn)毗連房屋是什么?”王凱不解地問。 “就是結(jié)構(gòu)相連或是具有共有、共用設(shè)備和附屬建筑，而為不同所有人所共有的房屋?！卑l(fā)叔答道。 “哦!有什么義務(wù)?”王凱笑道。 “它包括幾個方面：(1)所有人或使用人對共有、共用的門廳、陽臺、屋面、樓道、廚房、廁所以及院路、上下水設(shè)施等，應(yīng)共同合理使用并承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)，除另有約定外，任何一方不得多占、獨占，比如，保持共用樓道的衛(wèi)生；(2)所有人和使用人在房屋共有、共用部位，不得有損害他方利益的行為?！? “如果我要把我們這層共用的陽臺砌成封閉的實體墻，行嗎?”王凱問。 “

40、那要看情況，因為：一方所有人要改變共用部位的外形或結(jié)構(gòu)，除須經(jīng)城市規(guī)劃部門批準(zhǔn)外，還須征得其他所有人的書面同意?！卑l(fā)叔儼然一個專家的樣子。 “原來是這樣?！蓖鮿P笑笑?！拔矣袀€電信部門的朋友，他想在天臺裝小靈通基站，不知要辦哪些手續(xù)?” “他這種情況是屬于異產(chǎn)毗連房屋所有人以外的人，如果他要使用異產(chǎn)毗連房屋的共用部位時，取得其他所有人一致同意，并簽定書面協(xié)議就可以了。”看來發(fā)叔還真的下了工夫。 物業(yè)的保修與責(zé)任 正常情況下，如何有效地獲得室內(nèi)裝飾裝修的保修？ 今天發(fā)叔把書房布置好了：一個胡桃木的大書柜、一張紅木的書桌和一張紅木椅子、兩盆文竹，墻上掛了幾幅字畫。雖簡單卻大氣。晚上，發(fā)仔一

41、回來，還沒放下包，發(fā)叔就拉著他進(jìn)書房去看他的杰作。_ “哇!老爸果然有品味!”發(fā)仔一進(jìn)書房就叫道，“老爸，你這書房算是驗收合格了吧?讓我看看質(zhì)量保修書?！卑l(fā)仔就怕發(fā)叔因得意而忘形。 “好，等等!”發(fā)叔拿了裝修公司的質(zhì)量保修書給發(fā)仔看。發(fā)仔認(rèn)真看了一遍后說：“這家公司還蠻正規(guī)的?！? “這個保修書很重要嗎?”發(fā)叔問道。 “當(dāng)然，關(guān)系到裝修人的切身利益。凡是驗收合格后，裝飾裝修企業(yè)都要向裝修人出具質(zhì)量保修書?！? “我還以為沒什么用呢。除了這個保修書還有很多資料呢。”發(fā)叔說。 “那些你也要保存好，那是裝修公司提供的他們所購材料的資料?！?仔提醒發(fā)叔。 “連這些也要呀?” “是呀!在裝修

42、過程中，兒是由裝飾裝修公司負(fù)責(zé)采購的材料及設(shè)備，都應(yīng)當(dāng)向裝修人提交說明書、保修書和環(huán)保說明書。”發(fā)仔答道。 發(fā)叔暗自慶幸找了家好公司：“你不說，我還真不知道要這些資料呢。還好，他們能主動給我?！? “這家公司是不錯，保修期也合理。一般規(guī)定是：在正常使用條件下，住宅室內(nèi)裝飾裝修工程的最低保修期為兩年，有防水要求的廚房、衛(wèi)生問和外墻面的防漏為五年。而這家公司分別是三年和五年半。就是說，老爸，你的書房至少三年是不用擔(dān)心的。”發(fā)仔笑著說。 “當(dāng)初，反復(fù)挑選裝修公司的功夫總算沒白費?！卑l(fā)叔高興的說，“那保修期怎么算?” “保修期自工程竣工驗收合格之日起計算?！卑l(fā)仔說完接著補一句：“老爸，這回你可放

43、心了?！? 房屋出現(xiàn)問題，界定修繕責(zé)任的標(biāo)準(zhǔn)是什么? 上次發(fā)姨買給發(fā)叔的皮鞋，發(fā)叔一次都沒穿過，今天趁參加原單位活動，就把它拿了出來。誰知剛穿上腳，鞋底就裂了一條縫。 “哎，便宜就是沒好貨。”發(fā)叔苦著臉自言自語。拿出保修卡一看，保修期早過了。“還好，才五十塊錢，要是五萬或五十萬就慘了?！卑l(fā)叔心想?！拔迨f?我們家房子的保修期過后的維修責(zé)任該誰負(fù)呢?”發(fā)叔馬上就想到了自己剛裝修不久的房子，想到這，連破皮鞋也來不及換就跑到發(fā)仔的房間問正在看書的發(fā)仔：“阿偉，物業(yè)的維修責(zé)任在保修期內(nèi)由建設(shè)單位承擔(dān)，那保修期過了之后呢?”發(fā)叔急得好象保修期馬上就要過了似的。 發(fā)仔見發(fā)叔急成這個樣子，忍不住笑了

44、，說道：“保修期過了后，那要看維修什么部位了?！? “比如說房屋室內(nèi)的維修?！卑l(fā)叔問。 “房屋室內(nèi)部分的維修自然由所屬業(yè)主負(fù)責(zé)，費用也由業(yè)主承擔(dān)。”發(fā)仔不緊不慢。 “那共用部位呢?”發(fā)叔緊接著問。 “共用的部位當(dāng)然是共同負(fù)責(zé)了，詳細(xì)點說就是：房屋單體共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的維修由物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)，但費用由房屋單體內(nèi)的業(yè)主按房屋建筑面積比例共同承擔(dān)?！? “以此類推，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的共用設(shè)施設(shè)備的維修費用，由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主按房屋建筑面秘比例共同承擔(dān)，對吧?”發(fā)叔問道! “老爸聰明!那市政共用設(shè)施的維修呢?”發(fā)仔想刁難一下發(fā)叔。 這下輪到發(fā)叔不慌不忙了：“市政共用設(shè)施的維修肯定

45、由設(shè)施歸屬單位負(fù)責(zé)了，費用也由設(shè)施歸屬單位承擔(dān)?！卑l(fā)叔豈是等閑之輩。 “我對老爸的敬仰真是如滔滔江水，連綿不絕啊!”發(fā)叔被發(fā)仔逗得直樂：“去，一邊涼快去!” 預(yù)防火災(zāi)業(yè)主有責(zé) 有效預(yù)防火災(zāi)，業(yè)主該做些什么? 發(fā)叔接到一個物業(yè)管理公司的通知，通知要求業(yè)主派一個成年代表到物業(yè)管理公司學(xué)習(xí)消防知識。發(fā)叔家自然非發(fā)叔莫屬。發(fā)叔花了一個下午的時間學(xué)習(xí)消防知識，帶回來許多資料，還做了很詳細(xì)的筆記。一回來了就把發(fā)姨和發(fā)仔叫到了一塊。 “現(xiàn)在貫徹會議精神!”發(fā)叔故作莊重的樣子。 “老爸，我就不用了吧?”發(fā)仔笑著說。 “你都會了?那你給我說說，預(yù)防火災(zāi)，面該做些什么？”發(fā)孜好像生氣的說。 “這簡

46、單，首先就是要愛護(hù)消防設(shè)施，發(fā)現(xiàn)消防設(shè)施損壞及時向物業(yè)管理公司反映，如物業(yè)公司仍不履行消防安全職責(zé)的，可以向公安消防機構(gòu)舉報。第二嘛一一”發(fā)仔故意吱嗚了半天。 “不記得了吧!第二就是公共場所不堆放物品，保證疏散通道、安全出口暢通無阻；如違反規(guī)定造成損害，應(yīng)依法承擔(dān)責(zé)任?！卑l(fā)叔得意地笑道。 “還有呢?”發(fā)仔壞壞地問道。 “還有就是，還有……”發(fā)叔想了半天也想不出來，不過，發(fā)叔靈機一動就有了，只見他不慌不忙地說：“兒子，你不是說你是一本活的物業(yè)管理百科書嗎?那你說說看，除了我們前面說的兩點，預(yù)防火災(zāi)，業(yè)主還要做些什么?” “還有就是沒有了呀?！卑l(fā)仔大笑道。 “呵呵一一”發(fā)姨是早就笑成一團

47、了。 物業(yè)管理收費 空置的物業(yè)是否要繳交物業(yè)管理費，是否由我們分?jǐn)? 這一天，發(fā)叔閑著沒事，就到小區(qū)周圍看了看，發(fā)現(xiàn)整個小區(qū)里面還有一些房子沒有賣出去。回到家，發(fā)叔突然想到：我們這個小區(qū)還有好幾套房子沒有賣出去，這些空著的房子要不要交物業(yè)管理費呢?發(fā)叔琢磨了半天也沒琢磨出個結(jié)果來。發(fā)仔下班回來了，發(fā)叔一刻也等不及，問發(fā)仔：“那些沒有賣出去的房子要不要交管理費?如果要交，那是由誰交的?不會是我們這些已經(jīng)住進(jìn)來的業(yè)主平攤了吧?” 發(fā)仔莞爾一笑：“老爸，你總得等我歇口氣吧!” “對了，剛回家先喝口水吧?！卑l(fā)叔說著已倒了一杯水遞給發(fā)仔。發(fā)仔故做激動狀地接過水： “老爸，謝謝!為了表示我的謝

48、意，我就不休息了，抓緊給你說說吧。”說完后喝了口水，接著說道：“當(dāng)然不是，是由建設(shè)單位交。按規(guī)定，已竣工伯尚未出售或者尚未交給物 業(yè)買受入的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費用由建設(shè)單位交納。即未出售的房屋，所有權(quán)人就是建設(shè)單位，與其他業(yè)主一樣要承擔(dān)業(yè)主繳付物業(yè)管理費的義務(wù)。不能將義務(wù)轉(zhuǎn)移給其他業(yè)主。放心吧，我們并沒有多交一分錢?！卑l(fā)仔耐心地解釋。 “這樣我就放心了，我還以為這些費用要我們來攤呢?！卑l(fā)叔長長的舒了一口氣。 業(yè)主不交物業(yè)管理費的處理是怎樣的? 今年“51”假期，發(fā)叔過得實在無聊，平時的玩伴都外出旅游去了，只剩他一個人在小區(qū)內(nèi)看風(fēng)景。特別是和發(fā)叔最投機的的老王，去了美國女兒家里，打算住半年

49、。發(fā)叔發(fā)悶的同時又替老友心疼，心疼他要白交半年的物業(yè)管理費，因為聽發(fā)仔說過，即使不住在小區(qū)，物業(yè)管理服務(wù)費還是要照交的。發(fā)叔終于還是忍不住打了個越洋電話給老王，跟他說了這回事，可誰知老王大笑發(fā)叔是庸人自擾。 “我不交就是了，我在女兒這過得挺好的，說不定就不回去了，到時把房子賣了。”老王得意地說。 發(fā)叔聽了啞然失笑，說：“這可行不通?！崩贤鯁柕溃骸霸趺葱胁煌?我不交管理費物業(yè)公司又能把我怎樣呢?”老王還是很得意。 “會把你告到法院去呀!”發(fā)叔笑道。 老王一驚，“啊，有這么嚴(yán)重?” “當(dāng)然，業(yè)主不按時繳交物業(yè)管理服務(wù)費的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)督促其限期交納?！卑l(fā)叔對這問題可是一清二楚啊。

50、“啊，遲交物業(yè)管理服務(wù)費到頭來還是自己吃虧?”老王剛才的得意勁全沒了。“可是也沒有說物業(yè)公司可以把我告到法院去呀?” “還沒完呢?！边@下輪到發(fā)叔得意了：“經(jīng)催收仍不交付的，物業(yè)企業(yè)也可依法向人民法院起訴。所以……” “我月底就回來去交管理費?！边€沒等發(fā)叔說完，老王就急得要早點回來了。 “好啊!我到時去接你的機!”發(fā)叔可高興了，很快就可以和老王天南地北地瞎侃了。 租戶欠交的物業(yè)管理服務(wù)費是否由業(yè)主承擔(dān)? 自從發(fā)叔知道老鄰居老張也快搬新居的時候，心里就一直很高興，心想：我們這一輩總算是熬出頭了，兒女都長大了，辛苦了大半輩子現(xiàn)在總算過上清閑舒適的日子了，越來越多的人住進(jìn)了高尚小區(qū)。嗯，不知

51、老張什么時候搬新居?正想著，忽然門鈴響了。發(fā)叔快步走去開門。一開門，老張站在門外。發(fā)叔趕忙把老張請進(jìn)屋里?！袄蠌埌?，你可來看我了。” “發(fā)叔，我是來向你請教的呢!” “不敢。你遇到什么難題了?” “我兒子有套房子想租出去，想請教你房子租出去后的物業(yè)管理費該由誰承擔(dān)啊，是由租戶交還是我兒子交呢?”老張問。發(fā)叔想了想， 說：“這個問題嘛，其實要你兒子和租戶談的，可以是租戶也可以是業(yè)主，雙方確定下來并在租賃合同里注明后，按合同來辦?！崩蠌埢腥淮笪虻嘏读艘宦暎骸霸瓉硎沁@樣!那萬一租戶毀約不交，又或是他們欠了許多管理費后就不聲不響地走了，那他們欠交的管理費要不要我們補交?” “當(dāng)然要的，按時交

52、納物業(yè)管理服務(wù)費是業(yè)主的義務(wù)嘛，如果業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用 人交納物業(yè)服務(wù)費用的，從其約定，但業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。” “為什么呢?合同中注明了由租戶交都不算數(shù)嗎?”老張問道。 “因為物業(yè)公司是跟業(yè)主簽的服務(wù)合同，只向業(yè)主收物業(yè)管理費。租戶沒有按照你們雙方簽訂的合同履行業(yè)主義務(wù)，當(dāng)然還是由業(yè)主自行承擔(dān)，向物業(yè)管理公司支付?！卑l(fā)叔說完又接道：“所以要千萬小心。有些素質(zhì)不高的租戶，他不但不交物業(yè)管理費，連水、電費也可能不交就跑了!” “不怕，我可以像物業(yè)管理公司一樣先收履約金嘛!”原來老張在聽的過程中已想好了主意。 供水、供電、有線電視等費用如何收取? 發(fā)叔今天交完水電費回來時，

53、看見休閑長廊里聚了許多人好象在議論什么。其中老王、老張也在，發(fā)叔好奇地上去大聲地問道：“嘿!在議論什么國家大事呢?’’老王一看是發(fā)叔，象遇到了大救星一樣，說道：“哎，你終于來了，我們正想找你呢!”發(fā)叔奇怪了：“找我?什么事啊?” “哦，是這樣的，剛剛出了個通知，說，從下個月開始，小區(qū)的水費、電費、有線電視費等由物業(yè)管理公司代收。我們怕物業(yè)管理公司代收后會收取我們的手續(xù)費或會收得貴一點。所以我們在這里等你，想讓你問問你兒子，物業(yè)管理公司代收這些費用好不好?”還是老王把事情說清楚了。 “哦，就這事啊，不用問我兒子了，我前兩天剛看了新出臺的《物業(yè)管理條例》，其中有一條是：物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供

54、電、通訊、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費用?！卑l(fā)叔笑笑說。 “那就是說，物業(yè)管理企業(yè)是不能代收水、電費或有線電視費嘍?”老王興備地問。 “那也不是，供水、供電等單位可以直接向用戶收取，也可以委托物業(yè)管理企業(yè)代收上述費用。但是有規(guī)定：物業(yè)管理企業(yè)接受委托代收水費、電費、有線電視費等費用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。所以你們不用擔(dān)心他們亂收費的。”發(fā)叔說。 “哎，看，我們白擔(dān)心了一場吧?！崩贤跣χ鴮Υ蠹艺f。 “也是有收獲的嘛，我們不是又學(xué)到了新知識嗎?”聽說以后交水、電費都由物業(yè)管理企業(yè)代勞，而又不用交多任何費用，大伙都很高興。 業(yè)主委員會業(yè)主與物業(yè)使用人 我到底算不算業(yè)

55、主? 發(fā)叔自從上個月開始繳交物業(yè)管理費以后，有一個問題一直在心頭納悶，這幾天很想問問發(fā)仔，但發(fā)仔總沒時間，問別人吧，又不好意思。這也難怪，大多數(shù)中國人都愛面子。其實三千年前，大思想家孔子說過了“知之為知之，不知為不知”，但愛面子的中國人又有幾個身體力行過呢?到頭來還不是“知之就知之，不知就不知?” 幸好，發(fā)叔在兒子面前不會感到難為情，所以，長期以來有什么不懂的事情總愛和兒子討論一番，在從“不知”到“知之”的過程中，發(fā)叔增長知識的同時，還時時為大有出息的兒子深感欣慰。 這天，兒子開會回來，滿面春風(fēng)。發(fā)叔就連忙放下手中的活兒，從一個小匣子里拿出一張紙條說：“發(fā)仔，這是上個月交的物業(yè)管理費發(fā)票

56、，你看看?！? 發(fā)仔把手提包放下，拿起發(fā)票仔細(xì)看了看，“很詳細(xì)，沒有什么問題啊。” “是這樣的，上次交錢的時候，工作人員提到了一個概念，我弄不懂，你給我解釋一下?！? “說吧，是什么概念?” “你給我講一下，什么叫做‘業(yè)主’?” “這件事啊，”發(fā)仔笑了笑，“爸爸，房地產(chǎn)權(quán)證寫著你的名字，你都是這個小區(qū)的業(yè)主了，你還不知什么叫做業(yè)主啊。”發(fā)仔頓了頓接著說：“顧名思義，業(yè)主就是物業(yè)的主人唄，說得正規(guī)點就是(一)物業(yè)的所有權(quán)人；(二)持有空置物業(yè)的建設(shè)單位；(三)已辦理商品房預(yù)售合同登記且所購房屋已入住使用的單位和個人?！? “我知道了，成為業(yè)主的關(guān)鍵，是對物業(yè)有所有權(quán)，對不?” “是的，上

57、述物業(yè)所有權(quán)人要有房管部門發(fā)給的《房地產(chǎn)權(quán)證》或辦理登記的《商品房預(yù)售合同》?！? 發(fā)叔聽完后如釋重負(fù)，積在心頭很長時間的癥結(jié)今天終于解開了。 那種快樂的心情，有點想高歌一曲，但在兒子面前多少要保留點威信．于是“忍”住了。 業(yè)主應(yīng)該享有哪些權(quán)利和義務(wù)? 中國人講究一個“名份”，“我貴為汝夫”，我在享受“夫君”的權(quán)利同時，還必須恪守“夫君”的義務(wù)，所以“名份”二字其實也包含了兩個方面：其一，是義務(wù)；其二，是權(quán)利。在對等中真正“名符其實”。 所以，就當(dāng)發(fā)叔明白了自己是“業(yè)主”的一瞬間，馬上就有另一個問題“油然而生”～一作為一種“名份”存在的“業(yè)主”究竟有哪些權(quán)利和義務(wù)呢? 象這種問題，對

58、于物業(yè)管理專業(yè)畢業(yè)的發(fā)仔而言，簡直就是小菜一碟，其熟悉程度差不多是“倒背如流”，所以，當(dāng)發(fā)叔一提起，發(fā)仔就滔滔不絕起來。 “按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)；提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項提出建議；參加業(yè)主大會會議，行使投票權(quán)；選舉業(yè)主委員會委員，并享有被選舉權(quán)；監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項維修資金(以下簡稱專項維修資金)的管理和使用；法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。打個比方吧，小區(qū)內(nèi)有關(guān)規(guī)章制度的制定，都要通過業(yè)主的審核，還有對于業(yè)主委員

59、會的日常工作有權(quán)監(jiān)督等?！? 發(fā)叔聽到這里，馬上想到了“當(dāng)家作主”，他笑著對兒子說：“簡單來說，業(yè)主有權(quán)‘當(dāng)家作主’對不?” “對極了，業(yè)主有權(quán)共同參與物業(yè)管理?！? “這個問題我清楚了，現(xiàn)在你說說，作為一個業(yè)主還有哪些義務(wù)應(yīng)該遵守呢?”發(fā)叔真是有問不完的問題。 “業(yè)主應(yīng)該執(zhí)行業(yè)主大會和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的有關(guān)決定；應(yīng)該遵守業(yè)主公約；應(yīng)該遵守有關(guān)物業(yè)管理的制度、規(guī)定；須按時交付物業(yè)管理費、按規(guī)定交納專項維修資金等?！? 聽到這里，發(fā)叔覺得很得意，覺得自己真正是物業(yè)的主人了。剎那間，心中涌出無數(shù)美好的念頭，一種責(zé)任感與使命感充溢了身體中的每一個細(xì)胞，大有“物業(yè)興亡，舍我其誰”的美妙感

60、受。 哪些屬于物業(yè)的使用人? 這天，發(fā)叔被老李、老張、老王拉著到休閑長廊“砌長城”。相對于老張他們，發(fā)叔平時算是甚少打麻將，所以技術(shù)不是很好。不過，發(fā)叔第一盤就來了個自摸，所以心花怒放。正在這時候，門前有一個年輕人走了進(jìn)來，對他們說“各位叔叔，請問附近有房子出租嗎?” 發(fā)叔向來是熱心人，他接口道：“年輕人，準(zhǔn)備租多大的房子呢?” “三房兩廳的?！? “老張，你家不是有套房子空著的嗎，不如租出去，免得空閑著?！崩侠罱又f。 “我早有這個打算，好吧，年輕人，我給你一個電話號碼，你去問問我媳婦，”老張笑咪咪地說。乎出現(xiàn)了一個問題，年輕人走后，發(fā)叔琢磨開了，你覺得這里面似乎出現(xiàn)了一個問題，想

61、到將房子租出去了，自己就不是“業(yè)主”了，而租房者就是“業(yè)主 了，那他可以享受一系列法定的權(quán)利和承擔(dān)一系列義務(wù)。自己的權(quán)利及義務(wù)豈不是隨著房子的出租而“剝奪”了嗎?不行，這個問題一定要和兒子商量一下，也好給老張?zhí)醾€醒。 那天，發(fā)叔一回到家，就問兒子發(fā)仔：“業(yè)主與物業(yè)使用人到底有什么區(qū)別?” “這是兩個不同的概念?！卑l(fā)仔接著說“業(yè)主是指物業(yè)所有權(quán)人，對物業(yè)具有處分、收益、使用和占有的權(quán)力。而物業(yè)使用人，則不一定是物業(yè)所有權(quán)人，物業(yè)使用人正常是指物業(yè)的承租入或非業(yè)主使用物業(yè)的人。這里面是有區(qū)別的，物業(yè)使用人沒有所有權(quán)，簡單來說，他(她)只有物業(yè)使用權(quán)?！? “噢，原來是這樣，不過你還是給我舉幾

62、個例子吧?！卑l(fā)叔接口道。 “打個比方，如果你將房子出租出去，那些租房子的人就是物業(yè)使用人，他(她)與你簽訂房屋租賃合同，在合同期限內(nèi)，享有物業(yè)的使用權(quán)，但沒有所有權(quán)。其實還不止這種情形，比如你沒有將房子出租，可能會讓自己的親朋好友住，這群人也一樣屬于物業(yè)使用人?！? 發(fā)叔終于明白了，他總結(jié)道：“也就是說看是業(yè)主還是物業(yè)使用人的標(biāo)準(zhǔn)，是看他(她)到底有所有權(quán)呢，還是只有使用權(quán)，對不?” “是的?！眱鹤痈械胶芨吲d。發(fā)叔也一下釋然了，不用擔(dān)心老張的權(quán)利被剝奪了。 物業(yè)使用人的權(quán)利與義務(wù)如何確定? 發(fā)叔是個愛動腦的人，就在發(fā)叔弄明白業(yè)主與物業(yè)使用人之間的區(qū)別后，又一個問題產(chǎn)生了，發(fā)叔想，業(yè)主與

63、物業(yè)使用人的最大區(qū)別是對“物業(yè)所有權(quán)”的不同。業(yè)主，具有所有權(quán)；物業(yè)使用人，則具有物業(yè)使用權(quán)。 “物業(yè)使用人有哪些權(quán)利和義務(wù)呢?”發(fā)叔問發(fā)仔。 發(fā)仔說：“物業(yè)使用人在物業(yè)管理活動中的權(quán)利義務(wù)由業(yè)主和物業(yè)使用人共同約定，但前提是不違反法律、法規(guī)和業(yè)主公約的有關(guān)規(guī)定?！? “怎么約定?”發(fā)叔又道。 “比如，業(yè)主可以將參與與決定有關(guān)物業(yè)管理重大事項的權(quán)利委托物業(yè)使用人，如投票選舉業(yè)主委員會委員等；當(dāng)然也可以要求物業(yè)使用人履行相關(guān)義務(wù)，如按時繳納物業(yè)管理服務(wù)費等。不過這些約定都應(yīng)當(dāng)在合同中注明。”發(fā)仔細(xì)心為發(fā)叔講解。 發(fā)叔聽到這里接口道：“這里似乎有問題?！? “哦，有什么問題?”發(fā)仔奇怪地望

64、著發(fā)叔。 “業(yè)主把權(quán)利委托給物業(yè)使用人好辦，他不行使也不會損害業(yè)主的利益，但義務(wù)就不一樣，如果物業(yè)使用人不履行，業(yè)主就要自己履行，對吧?”發(fā)叔說。 “哇，老爸，你的心思可真周密，這你也想到了。不錯，如果物業(yè)使用人違反物業(yè)管理條例或業(yè)主公約的規(guī)定，有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)承擔(dān)連帶責(zé)任?！卑l(fā)仔可是真的佩服發(fā)叔的思維能力。 業(yè)主大會 如何成立業(yè)主大會? 為了修改《業(yè)主公約》的事，發(fā)叔到處去搜集意見，希望在下次召開業(yè)主大會的時候能將現(xiàn)在存在的問題都解決掉。晚上，發(fā)姨做好了飯菜，發(fā)仔也已經(jīng)回家了，發(fā)叔還沒回來。發(fā)姨很擔(dān)心：“這老頭，怎么回事呀，從來不會要人等的呀!不會出什么事了吧?” “媽，放心了，老爸

65、是這個小區(qū)的模范業(yè)主，這次《業(yè)主公約》的修改，還有誰比他更操心的?！卑l(fā)仔笑著安慰發(fā)姨。 “我回來了!”人不見，聲先到，可以想象發(fā)叔是何等的開心。發(fā)叔開了門進(jìn)來，手上抱了一大堆資料。東西還沒放下，就嚷開了：“阿偉，怎樣成立業(yè)主大會啊?” “一個物業(yè)管理區(qū)域只能成立一個業(yè)主人會。由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成。自首次業(yè)主大會會議召開之日起成立?！卑l(fā)仔心里佩服發(fā)叔做事的那份認(rèn)真。 “業(yè)主大會由所有業(yè)主組成，我們小區(qū)的業(yè)主這么多，也許開業(yè)主大會的時候站都沒地方站呢。”看來一說到物業(yè)管理，發(fā)叔不吃飯也渾身是勁。 “物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主人數(shù)較多的，以幢、單元、樓層為單位推選一名業(yè)主代表參加業(yè)主大會

66、會議。”發(fā)仔邊說邊從發(fā)叔手里接過一大沓資料。 “那人數(shù)很少的呢?比如只有一個業(yè)主?！卑l(fā)叔的想象力可真豐富。 “只有一個業(yè)主，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主同意，決定不成立業(yè)主大會的，山業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責(zé)?！卑l(fā)仔笑著道。 “看你們的樣子，是不用吃飯都飽了。”發(fā)姨在一旁笑道?！爱?dāng)然要吃飯，身體乃革命的本錢啊!開飯嘍!”發(fā)仔大叫。 業(yè)主大會是什么?它有什么職責(zé)? 這幾天小區(qū)的業(yè)主都在議論本小區(qū)的《業(yè)主公約》，每一個人對《業(yè)主公約》的內(nèi)容都有自己的意見，發(fā)叔也不例外。發(fā)叔認(rèn)為目前的《業(yè)主公約》有一些不合理的地方，應(yīng)該修改一下，但是還不知道修改業(yè)主公約要通過什么樣的程序。有物業(yè)管理方面的問題就問發(fā)仔都成習(xí)慣了。 所以晚上等到兒子下班后第一句話就向他問道：“阿偉，修改〈業(yè)主公約》要通過什么樣的程序?” “對《業(yè)主公約》的修改要通過小區(qū)的業(yè)主大會?！卑l(fā)仔答道。 “業(yè)主大會才有這樣的權(quán)利，業(yè)主大會是什么組織?”發(fā)叔很奇怪。 “業(yè)主大會是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成的組織。業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)