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1、 回歸自然鄉(xiāng)村休閑旅游農(nóng)莊建設(shè)項(xiàng)目 可 行 性 研 究 報(bào) 告 目 錄 第一章 項(xiàng)目總論……………………………………………………………….2 1.1 項(xiàng)目概述…………………………………………………………………..2 1.2 項(xiàng)目建設(shè)背景……………………………………………………………..2 1.3 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模及內(nèi)容………………………………………………………3 1.4 項(xiàng)目建設(shè)單位……………………………………………………………..4 1.5 項(xiàng)目建設(shè)計(jì)劃……………………………………………………………..4 1.6 項(xiàng)目投資說明…………………

2、…………………………………………..4 1.7 項(xiàng)目建設(shè)意義……………………………………………………………..4 第二章 項(xiàng)目建設(shè)必要性……………………………………………………….5 第三章 項(xiàng)目選址分析………………………………………………………….7 3.1 項(xiàng)目位置…………………………………………………………………..7 3.2 人文優(yōu)勢…………………………………………………………………..8 3.3 旅游環(huán)境…………………………………………………………………..8 3.4 交通環(huán)境…………………………………………………………………..9 3.5 自然環(huán)境………………………

3、…………………………………………..9 3.6 消費(fèi)習(xí)慣…………………………………………………………………..10 3.7 選址分析……………………………………………………………………10 第四章 項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容………………………………………………………….10 4.1 鄉(xiāng)村休閑區(qū)………………………………………………………………..10 4.1.1鄉(xiāng)村休閑娛樂酒店……….………………………………………………10 4.1.2水岸長廊休閑…………………………………………………………….11 4.1.3觀光果園………………………………………………………………….11 4.1.4鄉(xiāng)村林下

4、休閑…………………………………………………………….11 4.2原生態(tài)種養(yǎng)殖區(qū)…………………………………………………………….12 4.2.1觀光農(nóng)業(yè)區(qū)……………………………………………………………….12 4.2.2生態(tài)養(yǎng)殖區(qū)……………………………………………………………….12 第五章 項(xiàng)目經(jīng)營分析………………………………………………………….12 5.1 項(xiàng)目經(jīng)營模式……………………………………………………………..13 5.2 游客類型對比分析………………………………………………………..13 5.3 收入構(gòu)成分析………………………………………………………………13 5

5、.3.1 觀光過程…………………………………………………………………13 5.3.2 娛樂……………………………………………………………………..13 5.3.3 特色餐飲…………………………………………………………………14 5.3.4 特色住宿…………………………………………………………………14 第六章 項(xiàng)目市場分析………………………………………………………….14 6.1 旅游業(yè)現(xiàn)狀………………………………………………………………..14 6.2 市場風(fēng)險(xiǎn)分析……………………………………………………………..15 第七章 項(xiàng)目建設(shè)計(jì)劃…………………………………………………

6、……….15 第八章 項(xiàng)目投資和效益分析………………………………………………….16 8.1 項(xiàng)目投資概算………………………………………………………………16 8.2 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益……………………………………………………………..16 8.3 社會效益……………………………………………………………………17 第九章 項(xiàng)目結(jié)論……………………………………………………………….17 第一章 項(xiàng)目總論 1.1 項(xiàng)目概述 項(xiàng)目名稱：回歸自然鄉(xiāng)村休閑旅游農(nóng)莊 項(xiàng)目投資單位：xxx縣水岸休閑山莊 項(xiàng)目建設(shè)單位：xxx縣水岸休閑山莊（籌建） 項(xiàng)目主管部門：xxx縣文體廣電旅游局 項(xiàng)目

7、建設(shè)性質(zhì)：新建 項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)：貴州省xxx縣xxx鎮(zhèn) 1.2 項(xiàng)目建設(shè)背景- 1.2.1國務(wù)院《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)貴州經(jīng)濟(jì)社會又好又快發(fā)展的若干意見》文件建設(shè)“文化旅游發(fā)展創(chuàng)新區(qū)”的戰(zhàn)略定位，把全省旅游業(yè)發(fā)展提升到了國家戰(zhàn)略層面。省委省政府作出打造100個旅游景區(qū)的重大部署，為推進(jìn)全省旅游項(xiàng)目建設(shè)搭建了載體和平臺。旅游發(fā)展“貴州模式”得到世界旅游組織和國家旅游局高度認(rèn)可，貴州省省政府與國家旅游局簽署了《貫徹落實(shí)國發(fā)2號文件推動貴州旅游創(chuàng)新發(fā)展會商紀(jì)要》，局省合作推動旅游發(fā)展邁出了新的一步。部門聯(lián)動、產(chǎn)業(yè)融合、區(qū)域旅游合作形成向縱深推進(jìn)、橫向互動的發(fā)展格局。2012年，全省旅游工作緊扣主基調(diào)主

8、戰(zhàn)略，按照“規(guī)劃引領(lǐng)、項(xiàng)目帶動，加快建設(shè)文化旅游發(fā)展創(chuàng)新區(qū)”的總要求，著力頂層設(shè)計(jì)、創(chuàng)新驅(qū)動，旅游業(yè)轉(zhuǎn)型升級、結(jié)構(gòu)優(yōu)化、產(chǎn)品提升、產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展邁出新步伐，旅游經(jīng)濟(jì)總體保持了又好又快發(fā)展態(tài)勢。 1.1.2為全面貫徹國發(fā)2號文件精神，提升貴州省旅游產(chǎn)業(yè)，貴州省制定了《貴州省旅游業(yè)“十二五”發(fā)展規(guī)劃》、《貴州省生態(tài)文化旅游發(fā)展規(guī)劃》。 1.1.3 BY FW xxx縣歷史悠久，積淀深厚，擁有豐厚鄉(xiāng)村旅游文化資源。旅游資源的開發(fā)和利用，是統(tǒng)籌城鄉(xiāng)新農(nóng)村建設(shè)的重要支撐力量；打造文化休閑產(chǎn)業(yè)，是統(tǒng)籌城鄉(xiāng)新農(nóng)村建設(shè)的重要支撐產(chǎn)業(yè)；大力發(fā)展鄉(xiāng)村旅游文化產(chǎn)業(yè)，是統(tǒng)籌城鄉(xiāng)新農(nóng)村建設(shè)的重要模式。2009年7月

9、27日xxx市委三屆六次全會審議通過了中共xxx市委關(guān)于加快建設(shè)文化旅游強(qiáng)市的意見。 在充分發(fā)揮旅游資源的背景下，xxx縣提出了以鄉(xiāng)村旅游文化產(chǎn)業(yè)帶動全縣經(jīng)濟(jì)圈旅游休閑產(chǎn)業(yè)的整體發(fā)展規(guī)劃，對xxx縣豐富的鄉(xiāng)村旅游資源進(jìn)行全方位整合與再構(gòu)，實(shí)現(xiàn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。 旅游產(chǎn)業(yè)作為第三產(chǎn)業(yè)的核心產(chǎn)業(yè)，是xxx縣實(shí)現(xiàn)由傳統(tǒng)縣域經(jīng)濟(jì)向都市近郊型經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵產(chǎn)業(yè)和重要著力點(diǎn)。在此基礎(chǔ)上，xxx縣提出了緊緊圍繞“名城文化、鄉(xiāng)村旅游、觀光農(nóng)業(yè)、商貿(mào)物流、生態(tài)人居”等五大重點(diǎn)，加快推進(jìn)生態(tài)休閑旅游產(chǎn)業(yè)帶、經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)帶等特色示范基地建設(shè)，推動特色旅游產(chǎn)業(yè)聚集發(fā)展的城市發(fā)展規(guī)劃。 1.3 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模及內(nèi)

10、容 本項(xiàng)目規(guī)劃面積100畝，其中鄉(xiāng)村林下休閑10畝，水岸長廊休閑30畝，原生態(tài)種、養(yǎng)殖區(qū)20畝，觀光果園30畝，鄉(xiāng)村休閑娛樂酒店10畝。規(guī)劃建設(shè)項(xiàng)目如下： 項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容 建設(shè)規(guī)模（畝） 鄉(xiāng)村休閑區(qū)80畝 鄉(xiāng)村休閑娛樂酒店 10 水岸長廊休閑 30 觀光果園 30 鄉(xiāng)村林下休閑 10 原生態(tài)種養(yǎng)殖區(qū)20畝 觀光農(nóng)業(yè)區(qū) 15 生態(tài)養(yǎng)殖區(qū) 5 合計(jì) 100 1.4 項(xiàng)目建設(shè)單位 xxx縣水岸休閑山莊由田維平（女）出資興辦，注冊資金10萬元，是貴州省實(shí)施微型企業(yè)創(chuàng)立以來的首批積極響應(yīng)者，負(fù)責(zé)人田維平曾經(jīng)在餐飲行業(yè)擔(dān)任管理人員，積累了豐富的服務(wù)業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)

11、，企業(yè)現(xiàn)已取得食品衛(wèi)生許可證，相關(guān)證照正在辦理之中。 1.5 項(xiàng)目建設(shè)計(jì)劃 回歸自然鄉(xiāng)村休閑旅游農(nóng)莊項(xiàng)目總建設(shè)周期為36個月，項(xiàng)目從2013年1月啟動，至2015年12月完成建設(shè)。 1.6 項(xiàng)目投資說明 項(xiàng)目總投資：866.35萬元元。 資金來源：企業(yè)自籌資金466.35萬元，引進(jìn)項(xiàng)目資金400萬元。 主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：項(xiàng)目年收入326萬元，年上繳稅收54.08萬元。 1.7 項(xiàng)目建設(shè)意義 鄉(xiāng)村旅游文化休閑產(chǎn)業(yè)是一個富民產(chǎn)業(yè)，對于參與農(nóng)戶的收入支持，超過對稅收的貢獻(xiàn)，是新農(nóng)村建設(shè)中最容易直接帶動農(nóng)民增收的產(chǎn)業(yè)。鄉(xiāng)村旅游文化產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，將大大推動農(nóng)村村容的改變，推動衛(wèi)生條件的改善，推

12、動環(huán)境治理，推動村鎮(zhèn)整體建設(shè)的發(fā)展。所以，鄉(xiāng)村旅游文化產(chǎn)業(yè)是目前新農(nóng)村建設(shè)中的最佳產(chǎn)業(yè)模式。 回歸自然鄉(xiāng)村休閑旅游農(nóng)莊BY FW 項(xiàng)目以鄉(xiāng)村田園資源、鄉(xiāng)村風(fēng)景資源、鄉(xiāng)村民俗文化資源、鄉(xiāng)村歷史文化資源等為依托，構(gòu)建中國西部原生態(tài)鄉(xiāng)村旅游文化資源與國際旅游產(chǎn)業(yè)理念相結(jié)合的鄉(xiāng)村旅游產(chǎn)業(yè)鏈，致力于成為中國鄉(xiāng)村旅游文化的精品項(xiàng)目。本項(xiàng)目突破了傳統(tǒng)旅游產(chǎn)業(yè)單一發(fā)展的模式，結(jié)合xxx縣進(jìn)行新農(nóng)村建設(shè)的一系列政策，進(jìn)行一、二、三產(chǎn)業(yè)的復(fù)合架構(gòu)與循環(huán)發(fā)展，促進(jìn)鄉(xiāng)村經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。 本項(xiàng)目通過循環(huán)經(jīng)濟(jì)理念在項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)的運(yùn)用，以及對水資源的循環(huán)利用和保護(hù)，實(shí)現(xiàn)整個區(qū)域循環(huán)經(jīng)濟(jì)技術(shù)的優(yōu)化示范，在全縣全市提供一

13、個充分利用循環(huán)經(jīng)濟(jì)技術(shù)的中國鄉(xiāng)村旅游文化的旅游目的地； 本項(xiàng)目通過鄉(xiāng)村旅游文化產(chǎn)業(yè)的運(yùn)作，在創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)效益的同時兼顧社會效益和生態(tài)效益的發(fā)展，為區(qū)域經(jīng)濟(jì)的騰飛創(chuàng)造穩(wěn)定、持續(xù)的稅收，解決農(nóng)村社會勞動力的就業(yè)和增收問題。 第二章 項(xiàng)目建設(shè)必要性 2.1 鄉(xiāng)村旅游項(xiàng)目的建設(shè)是后工業(yè)文化社會渴望已久的回歸自然的旅游項(xiàng)目 當(dāng)代已擁有了輝煌工業(yè)文明的后工業(yè)社會，卻正在失去與自然的和諧相依，熙攘的城市、忙碌的聲影、林立的高樓大廈疏遠(yuǎn)了人與自然、人與人之間的距離，緊張煩躁壓迫著現(xiàn)代人的神經(jīng)，生態(tài)熱、休閑熱成為都市人的追求和向往，而與此形成對比的鄉(xiāng)村田園撲面而來的泥土氣息與花香，一望無垠的大地，淳

14、樸的農(nóng)民，清新的綠色食品構(gòu)成了一種強(qiáng)烈的的誘惑。 2.2鄉(xiāng)村旅游開發(fā)是國家宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)整時期社會資金尋求新投資領(lǐng)域的必然選擇，必將成為新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。 近年來普遍看好的汽車、房地產(chǎn)由于遠(yuǎn)遠(yuǎn)超越了現(xiàn)代大眾的經(jīng)濟(jì)承受能力，加之缺乏金融政策的支持，雖然短暫火爆但終歸有市無價。而鄉(xiāng)村旅游由于其開發(fā)項(xiàng)目的農(nóng)業(yè)特色，直接受到國家投資政策傾斜優(yōu)惠，吸引了大批投資者紛紛進(jìn)入，將會成為下一輪房地產(chǎn)投資的熱點(diǎn)。 2.3符合地方旅游經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要 xxx縣是一個旅游大縣，區(qū)域內(nèi)旅游資源十分豐富。旅游業(yè)不僅具有強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)拉動效應(yīng)，同時還是一種“綠色經(jīng)濟(jì)”?！盎貧w自然、鄉(xiāng)村休閑”項(xiàng)目的實(shí)施，可實(shí)現(xiàn)旅游資源差異化發(fā)

15、展，實(shí)現(xiàn)區(qū)域旅游資源風(fēng)格的互補(bǔ)，為都市不同結(jié)構(gòu)、不同層次人群提供風(fēng)格迥異的服務(wù)。同時，本項(xiàng)目順應(yīng)xxx縣旅游發(fā)展規(guī)劃，是全市生態(tài)休閑旅游產(chǎn)業(yè)帶中的重要組成部分，是對xxx縣整體旅游形象和服務(wù)功能的提升。 2.4 是建立起農(nóng)民長效增收機(jī)制的需要 農(nóng)民增收是“三農(nóng)”問題的核心。加快農(nóng)業(yè)和農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展、努力增加農(nóng)民收入是農(nóng)業(yè)農(nóng)村工作的重中之重。本項(xiàng)目的建設(shè)通過對項(xiàng)目規(guī)劃區(qū)域內(nèi)的農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和優(yōu)化，通過項(xiàng)目引進(jìn)的農(nóng)業(yè)投資為支撐，形成全新的農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，促進(jìn)農(nóng)民增收長效機(jī)制的建立，并延長了產(chǎn)業(yè)鏈，特色化和品牌化的農(nóng)副產(chǎn)品為農(nóng)民長效增收提供有力的支撐。同時鄉(xiāng)村旅游的發(fā)展還將提供大量的技能培訓(xùn)和工

16、作機(jī)會，使傳統(tǒng)農(nóng)民向個體經(jīng)營和產(chǎn)業(yè)工人轉(zhuǎn)變，為農(nóng)民增收創(chuàng)造更多的條件和機(jī)會。 第三章 項(xiàng)目選址分析 3.1 項(xiàng)目位置 xxx縣地處xxx北部，東接湄潭、甕安縣，南鄰息烽、開陽縣，西連仁懷、金沙縣，北界桐梓縣、綏陽縣、紅花崗區(qū)、匯川區(qū)。位于東經(jīng)10617′22″至10725′25″，北緯2713′15″至2803′03″之間。全縣東西長112.5公里，南北寬89.3公里，土地總面積4092.66平方公里。休閑鐵路、210國道、326國道和貴遵、崇遵高等級公路橫貫東西南北，擁有公路里程2524公里，航運(yùn)136公里。　　從縣城起，經(jīng)各干線公路，東至三渡鎮(zhèn)與湄潭縣分界，西至泮水鎮(zhèn)與金沙縣

17、接壤，南至烏江鎮(zhèn)與息烽縣毗鄰，至尚嵇鎮(zhèn)楠木渡與開陽縣隔河相望，北至山盆鎮(zhèn)與桐梓縣分界?？h城南白鎮(zhèn)(已納入市區(qū)規(guī)劃管理）與歷史文化名城xxx市區(qū)相距18公里，與xxx機(jī)場相距58公里，南至省會貴陽市區(qū)130公里，北距重慶市區(qū)260公里。 “回歸自然、鄉(xiāng)村休閑”旅游農(nóng)莊項(xiàng)目位于xxx縣xxx，離縣城8公里，距離XX、XX工業(yè)園區(qū)5公里，離XX鋁廠28公里，具有優(yōu)越的交通地理優(yōu)勢。 3.2 人文優(yōu)勢 xxx歷史悠久。春秋時期，xxx屬巴蜀等邦鄰地；戰(zhàn)國時為夜郎屬國；秦漢時置郡。唐貞觀十三年（639）置播州， 曾稱“羅蒙”，宋更名播川縣。明萬歷二十九年（1601），更名為xxx軍民府，隸四川

18、布政司。xxx一名即始于此。清雍正五年（1727），xxx及其屬縣劃入貴州，改置xxx府。到了民國中期，xxx設(shè)專員公署，解放后改為xxx地區(qū)行政公署。1997年6月，國務(wù)院批準(zhǔn)撤銷xxx地區(qū)，設(shè)立地級xxx市。20世紀(jì)50年代以前，xxx還僅為面積2平方公里，人口不足5萬的小城鎮(zhèn)。經(jīng)過短短五十年的發(fā)展，xxx已一躍成為貴州的第二大城市，人口達(dá)到120萬人，xxx文化名人代出：“漢有三賢”（尹珍、舍人、盛覽），宋有“二冉”（冉琎、 冉璞），清有“三儒”（鄭珍、莫友藝、黎庶昌），現(xiàn)代有“鄉(xiāng)土文學(xué)” 的代表蹇先艾、壽生，當(dāng)代有新的時期黔北作家群等，項(xiàng)目的實(shí)施可以為本地及附近消費(fèi)群體提供完善的配套服

19、務(wù)，xxx縣良好的人文環(huán)境也為本項(xiàng)目的建設(shè)和運(yùn)營提供了最好的支撐。 3.3 旅游環(huán)境 xxx縣旅游資源豐富，文化底蘊(yùn)深厚，極具開發(fā)價值，有紅軍搶渡烏江遺址、茍壩三人軍事小組會議會址、刀靶大捷遺址等紅色旅游區(qū)，有“中華文化第一村”沙灘文化旅游區(qū)、百年古剎瓦廠寺、熙萊還有楓香溫泉、龍巖洞、三渡云門囤、偏巖河風(fēng)光、洪關(guān)孫家大林等風(fēng)景名勝區(qū)，各景區(qū)獨(dú)具特色，交相輝映，展現(xiàn)了黔北獨(dú)有的地域文化特色。在大力發(fā)展旅游業(yè)的形勢下，縣委政府十分重視旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，通過多項(xiàng)政策著力挖掘區(qū)域內(nèi)旅游資源，指導(dǎo)旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展方向，出臺了“xxx縣旅游發(fā)展總體思路”，以科學(xué)發(fā)展觀統(tǒng)領(lǐng)旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展全局，強(qiáng)力實(shí)施休閑主題

20、的旅游開發(fā)工程，不斷配套完善基礎(chǔ)設(shè)施，優(yōu)化整合旅游資源，精心打造旅游精品，強(qiáng)力開展宣傳促銷，持續(xù)推進(jìn)區(qū)域合作，加快旅游業(yè)發(fā)展。隨著社會勞動率的不斷提高和城鎮(zhèn)社會經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，城鎮(zhèn)居民閑暇時間愈來愈多，外出旅游的客觀需求愈來愈強(qiáng)烈，形成了巨大的旅游客源市場。 3.4 交通環(huán)境 xxx交通設(shè)施便利，新舟機(jī)場現(xiàn)已通航，杭瑞高速、黔渝快鐵，等重大基礎(chǔ)設(shè)施工程已全面展開，xxx縣境內(nèi)南楠公路、工業(yè)大道的完工，千里烏江的通航，將極大改善xxx縣交通格局，加速xxx縣交通運(yùn)輸業(yè)、餐飲服務(wù)業(yè)等第三產(chǎn)業(yè)的加速發(fā)展和倉儲物流業(yè)的形成，使xxx縣完全實(shí)現(xiàn)了與貴陽、重慶的無縫對接，一個綜合化快速化的xxx交通網(wǎng)

21、絡(luò)正在形成。 3.5 自然環(huán)境 xxx縣地貌以婁山山脈和南北向婁山支脈為骨架，與溝谷盆地等自然組合形成形態(tài)各異的地貌。西北高而東南低，最低點(diǎn)位于山盆鎮(zhèn)落爐，海拔為489米，最高點(diǎn)位于山盆鎮(zhèn)的仙人山，海拔為1849米。按形態(tài)劃分，在婁山山脈東南面為低山丘陵寬谷盆地地貌，海拔一般800～1000米，婁山山脈西北面為低中山峽谷地貌，海拔一般900～1300米。 3.6 消費(fèi)習(xí)慣 xxx市作為中國知名的休閑旅游城市，是一座“來了就不想離開的城市”，在國際上具有較大的影響，它是鄉(xiāng)村休閑旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展的最大動力。而xxx縣鄉(xiāng)村旅游資源異常豐厚，具有進(jìn)行資源整合、整體打造、系統(tǒng)開發(fā)、持續(xù)運(yùn)作的優(yōu)勢

22、和條件。鄉(xiāng)村環(huán)境、田野體驗(yàn)、高尚休閑將成為都市新貴人群最喜愛的生活消費(fèi)方式。 3.7 選址分析 本項(xiàng)目擬建地具備發(fā)展鄉(xiāng)村旅游的各項(xiàng)基本條件。項(xiàng)目規(guī)劃片區(qū)毗鄰南楠大道，從地理位置、資源和環(huán)境條件方面與“回歸自然、鄉(xiāng)村休閑”項(xiàng)目崇尚自然、追求純粹天然的田園生活的建設(shè)理念不謀而合。并且項(xiàng)目擬建區(qū)位于xxx黃金旅游線路的必經(jīng)之處，有利于形成游客規(guī)模聚積。據(jù)統(tǒng)計(jì)，每年通過這條線路的游客達(dá)50萬人次以上，本項(xiàng)目會借助這一優(yōu)勢迅速擴(kuò)大影響，并通過xxx向全國乃至海外目標(biāo)市場輻射。 第四章 項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容 “回歸自然、鄉(xiāng)村休閑”旅游農(nóng)莊項(xiàng)目包括兩大建設(shè)內(nèi)容，分別是鄉(xiāng)村休閑區(qū)、原生態(tài)種養(yǎng)殖區(qū)。

23、4.1 鄉(xiāng)村休閑區(qū) 4.1.1鄉(xiāng)村休閑娛樂酒店 鄉(xiāng)村休閑娛樂酒店是以酒店、娛樂服務(wù)業(yè)和文化旅游產(chǎn)業(yè)為特征的第三產(chǎn)業(yè)。在區(qū)域內(nèi)原生態(tài)資源的基礎(chǔ)上優(yōu)化建設(shè)。休閑娛樂酒店是以山野、鄉(xiāng)野、郊野、田園等區(qū)域?yàn)楸尘?，以原生態(tài)建筑為外觀，內(nèi)部設(shè)計(jì)淳樸，充分體現(xiàn)鄉(xiāng)土、鄉(xiāng)情，能夠滿足當(dāng)代人追求自然、個性、私密空間的需求。 建設(shè)規(guī)模：10畝，總建筑面積2800㎡。 功能目標(biāo)：鄉(xiāng)村休閑娛樂酒店面向中、低端的個人、家庭消費(fèi)群體，形成私密性、時尚性較強(qiáng)的消費(fèi)氛圍，成為都市著名的度假休閑地之一。 4.1.2水岸長廊休閑 水岸長廊休閑是以天然水庫為基礎(chǔ)，修建娛樂觀光亭、水上游船、娛樂休閑釣臺，充分展現(xiàn)大自然風(fēng)光

24、，成為都市人享受自然、娛樂自然之地。 建筑規(guī)模：30畝，修建娛樂觀光亭18間，游船2艘，娛樂釣臺200個。 功能目標(biāo)：滿足休閑人士、水上愛好者、釣魚愛好者的休閑、娛樂需求。 4.1.3觀光果園 是以原生態(tài)為主題，科學(xué)栽培的多品種果園，主要提供觀賞、品嘗、教育培訓(xùn)為主，讓孩子了解果樹生物知識，增加孩子的科學(xué)文化知識。 建設(shè)規(guī)模：30畝，種植楊梅、梨樹、核桃、葡萄、櫻桃等果樹。 4.1.4鄉(xiāng)村林下休閑 是以生態(tài)、綠色為主題，打造綠色環(huán)境，讓休閑人士充分享受林下的幽靜和樹木的幽香，體驗(yàn)回歸大自然的感覺。 建設(shè)規(guī)模：10畝，林木以常青樹為主，并搭配一定數(shù)量的桂花、香樟和櫻花；修建露天棋

25、牌設(shè)施20個。 4.2原生態(tài)種養(yǎng)殖區(qū) 4.2.1觀光農(nóng)業(yè)區(qū) 觀光農(nóng)業(yè)區(qū)以“花、蔬、魚”為主題特色。除了可以提供體驗(yàn)式觀光農(nóng)業(yè)以外，其產(chǎn)品還滿足了項(xiàng)目運(yùn)營后對無公害綠色的生態(tài)食品的需求，并提供景觀配套、環(huán)境美化等方面的支持。基地利用高矮稈、早熟和晚熟特色作物的不同特點(diǎn)進(jìn)行套種，把葡萄、黃瓜、西紅柿等高稈作物和蘿卜、芹菜、白菜等矮稈蔬菜兼種，充分利用農(nóng)作物的成熟周期，合理搭配早晚熟品種，增加復(fù)種次數(shù)。庫中養(yǎng)魚，池邊種果，果邊種花，花邊植草。通過立體農(nóng)業(yè)，提高了農(nóng)業(yè)的產(chǎn)量，并為“回歸自然、鄉(xiāng)村休閑”休閑旅游區(qū)提供純正綠色的食品來源。同時其優(yōu)質(zhì)農(nóng)產(chǎn)品還可通過品牌化運(yùn)作，特供高端消費(fèi)群體。 4.

26、2.2生態(tài)養(yǎng)殖區(qū) 以突出自然、原生態(tài)為主題，鄉(xiāng)村養(yǎng)殖豬、羊、土雞、鴨、鵝、魚等，讓食品回歸自然。 第五章 項(xiàng)目經(jīng)營分析 “回歸自然、鄉(xiāng)村休閑”旅游農(nóng)莊項(xiàng)目在對規(guī)劃區(qū)域內(nèi)的農(nóng)田耕地進(jìn)行全面的保護(hù)通過綜合開發(fā)xxx鎮(zhèn)農(nóng)業(yè)資源，在不占用任何耕地的前提下，充分利用現(xiàn)有的土地資源，建設(shè)農(nóng)業(yè)旅游觀光區(qū)，將100畝土地資源打造成綜合性鄉(xiāng)村休閑旅游產(chǎn)品，為當(dāng)?shù)剞r(nóng)業(yè)發(fā)展提供全新的運(yùn)作模式，創(chuàng)新農(nóng)業(yè)生產(chǎn)手段，實(shí)現(xiàn)旅游與農(nóng)業(yè)互動。 5.1 項(xiàng)目經(jīng)營模式 “回歸自然、鄉(xiāng)村休閑”旅游農(nóng)莊項(xiàng)目為度假型休閑區(qū)，產(chǎn)業(yè)配套設(shè)施完備，經(jīng)營收入鏈長且完整。本項(xiàng)目不同于其他旅游項(xiàng)目以門票為主導(dǎo)的經(jīng)營模式，在本項(xiàng)目中

27、，經(jīng)營收入涵蓋吃、住、行、游、娛等多個層面。 5.2 游客類型對比分析 類 型 收入鏈 價格敏感度 涉及旅游產(chǎn)業(yè)要素 主要收入來源 備 注 商 務(wù) 旅游者 長 低 除滿足自己餐飲需要，還有宴請，商務(wù)娛樂，商務(wù)會談、城市觀光等需求 交通、住宿、餐飲、娛樂、會議設(shè)施 受旅游目的地自然資源影響較小，對目的地基礎(chǔ)設(shè)施要求較高 觀光旅游者 短 較高 觀光、自己餐飲、住宿、交通等 景區(qū)門票、住宿、交通 主要受目的地資源吸引 度假旅游者 短 高 娛樂、餐飲、住宿、交通 娛樂、住宿、餐飲 受交通便利影響較大，大部分為自駕車游，選擇地區(qū)多為省內(nèi)或區(qū)域內(nèi)

28、 5.3 收入構(gòu)成分析 5.3.1 觀光過程 本項(xiàng)目觀賞中的收費(fèi)主要包括果園觀光、湖面觀光、農(nóng)業(yè)觀光等。 5.3.2 娛樂 娛樂是本項(xiàng)目經(jīng)營收入中附加值較高的一種模式，一般可安排釣魚、棋牌、KTV等。 5.3.3 特色餐飲 特色餐飲是以民俗、民族、土特產(chǎn)、郊野化、農(nóng)家化為特點(diǎn)的餐飲，有較深的地方烙印，特色餐飲是城郊休閑的主要利潤來源之一，因此特色餐飲將是本項(xiàng)目中最主要的餐飲方式。本項(xiàng)目以xxx縣的特色鄉(xiāng)村菜為基礎(chǔ)，提供豐富多樣的特色餐飲。 5.3.4 特色住宿 本項(xiàng)目除提供平常的住宿外，還提供特色住宿——露營。露營是夏季旅游中較受歡迎的旅游項(xiàng)目，包括各類型的帳篷、小木屋、樹屋、

29、吊床等。露營與夜間娛樂融為一體，具有極高的游憩價值。露營收入包括設(shè)施租賃、游樂、野餐等多項(xiàng)費(fèi)用。 第六章 項(xiàng)目市場分析 6.1 旅游業(yè)現(xiàn)狀 旅游業(yè)是一個“朝陽產(chǎn)業(yè)”、“無煙工業(yè)”，具有十分廣闊的發(fā)展前景。從世界看，旅游業(yè)的發(fā)展速度已超過眾多經(jīng)濟(jì)部門，成為全球的重要支柱產(chǎn)業(yè)。上世紀(jì)50年代以來，世界旅游業(yè)以每年7%的速度增長，大大高于同期3%的世界經(jīng)濟(jì)增長速度。到了90年代，世界旅游總收入已超過石油工業(yè)和汽車工業(yè)，成為第一大產(chǎn)業(yè)。 xxx是旅游資源大省，旅游資源類型多、品位高、組合好、極具特色，擁有眾多國家級旅游資源。項(xiàng)目所在地成都xxx縣旅游資源十分豐富，文化底蘊(yùn)深厚，極具開發(fā)

30、價值。 “回歸自然、鄉(xiāng)村休閑” 旅游農(nóng)莊項(xiàng)目利用農(nóng)業(yè)與旅游相結(jié)合“農(nóng)家樂”的成熟經(jīng)驗(yàn)，對客戶市場進(jìn)行細(xì)分，完成由最普通的向高檔過渡，滿足久居城市或懷舊情節(jié)的廣大消費(fèi)者的需要，項(xiàng)目的實(shí)施定能形成強(qiáng)大的磁場，引領(lǐng)新一輪的休閑潮流。 6.2 市場風(fēng)險(xiǎn)分析 對于項(xiàng)目的市場風(fēng)險(xiǎn)主要在營銷策略和執(zhí)行力。項(xiàng)目單位已經(jīng)充分考慮到這些問題，因此對于項(xiàng)目的營運(yùn)管理，將聘請有管理經(jīng)驗(yàn)的人員來管理，并將開發(fā)多類娛樂設(shè)施以沖抵因客源減少對經(jīng)營收入的影響。 第七章 項(xiàng)目建設(shè)計(jì)劃 “回歸自然、鄉(xiāng)村休閑”旅游農(nóng)莊項(xiàng)目預(yù)計(jì)從2013年1月啟動，2015年12月完成，建設(shè)期共計(jì)36個月。建設(shè)計(jì)劃如下： 時間 計(jì)

31、劃 主要內(nèi)容 2013年1月—6月 完成項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)和其他前期工作 規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工設(shè)計(jì)、項(xiàng)目簽約、戰(zhàn)略合作、注冊及團(tuán)隊(duì)組建等。 2013年6月—2013年12月 完成項(xiàng)目土地整治及農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施改造 土地整理、農(nóng)田水利設(shè)施改造部分綠化、生態(tài)種養(yǎng)業(yè)等。 2014年1月—2014年6月 完成項(xiàng)目一期工程建設(shè) 含飲食、酒店群落、湖面基礎(chǔ)設(shè)施、果樹移載、林下休息設(shè)施。 2014年7月—2014年12月 完成項(xiàng)目二期工程建設(shè)、試運(yùn)營 水岸長廊。 2015年1—2015年3月 項(xiàng)目試運(yùn)營 項(xiàng)目推廣、宣傳等 2015年4月 項(xiàng)目全面運(yùn)營 第八章 項(xiàng)目投資和效益分析

32、 8.1 項(xiàng)目投資概算 “回歸自然、鄉(xiāng)村休閑”旅游農(nóng)莊項(xiàng)目總共投資866.35萬元，其中企業(yè)自籌資金466.35萬元，引進(jìn)項(xiàng)目資金400萬元。 　 內(nèi)容 面積（畝） 規(guī)模（㎡） 單價 單位 投資規(guī)模（萬元） 一 土地整理 50 　 5000 元/畝 35.5 二 建設(shè)用地取得 20 　 120000 元/畝 240.0 三 基礎(chǔ)設(shè)施投入 100 　 20000 元/畝 206.0 四 休閑區(qū)建設(shè) 1 鄉(xiāng)村酒店群落 60.8 2 觀光果園 84.0 4 林下休閑

33、 54.45 5 水岸長廊 125 6 生態(tài)養(yǎng)殖 35 五 建設(shè)期土地租賃（三年） 60 　 200 元/畝年 3.6 六 規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi) 元/畝 10 七 項(xiàng)目報(bào)規(guī)報(bào)建 12.0 八 流動資金 20.0 九 合計(jì) 866.35 8.2 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益 項(xiàng) 目 金額（萬元） 說明 一 經(jīng)營收入 326 （1—5）項(xiàng)合計(jì) 1 餐飲、住宿 180 特色住宿、特色餐飲、會議、展覽等 2 林下、長廊休閑 70 鄉(xiāng)村旅游休閑 3 湖面娛樂、休閑垂釣 4

34、5 4 果園觀光，農(nóng)業(yè)觀光 36 5 種養(yǎng)殖 25 二 經(jīng)營成本 153.408 （1-5）項(xiàng)合計(jì) 1 土地租金 1.2 按200元/畝測算 2 經(jīng)營成本 130.04 平均按經(jīng)營收入的40%測算 3 營銷費(fèi)用 1.63 按經(jīng)營收入的5%測算 4 管理費(fèi)用 0.978 按經(jīng)營收入的3%測算 5 銷售稅金 19.56 按經(jīng)營收入的6%測算 三 稅前利潤 172.59 經(jīng)營收入減經(jīng)營成本 四 所得稅 34.52 按稅前利潤的25%測算 五 稅后利潤 138.07 8.3 社會效益 “回歸自然、

35、鄉(xiāng)村休閑”旅游農(nóng)莊項(xiàng)目大力促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展，為地方政府提供持續(xù)、穩(wěn)定的稅收的同時，還可解決就業(yè)人口30名。實(shí)現(xiàn)人均年增加收入近1800元，具有較好的社會效益。 第九章 項(xiàng)目結(jié)論 “回歸自然、鄉(xiāng)村休閑”旅游農(nóng)莊項(xiàng)目緊緊抓住國務(wù)院《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)貴州經(jīng)濟(jì)社會又好又快發(fā)展的若干意見》文件建設(shè)“文化旅游發(fā)展創(chuàng)新區(qū)”的戰(zhàn)略定位的歷史際遇，結(jié)合xxx縣的相關(guān)政策，在“xxx縣旅游發(fā)展總體思路的基礎(chǔ)上進(jìn)行論證和規(guī)劃。 項(xiàng)目提出了以發(fā)展鄉(xiāng)村旅游經(jīng)濟(jì)為主題，實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)循環(huán)發(fā)展的新農(nóng)村建設(shè)的創(chuàng)新模式，抓住中國作為世界重要旅游目的地的契機(jī)，瞄準(zhǔn)旅游市場，以推進(jìn)新農(nóng)村建設(shè)為重點(diǎn)，借力中國西部大

36、開發(fā)契機(jī)，在xxx縣實(shí)現(xiàn)鄉(xiāng)村旅游文化休閑產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略，從而在中國日新月異的新農(nóng)村建設(shè)中真正起到示范作用。 通過本研究報(bào)告，“回歸自然、鄉(xiāng)村休閑”旅游農(nóng)莊項(xiàng)目從各個方面都具備項(xiàng)目建設(shè)條件和建設(shè)可行性。 一、國家政策方面。該項(xiàng)目符合國家的產(chǎn)業(yè)政策和地方的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，統(tǒng)籌城鄉(xiāng)改革試驗(yàn)的土地政策已經(jīng)解決了農(nóng)村建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)問題，而項(xiàng)目在不占用耕地，不改變耕地性質(zhì)作為取得項(xiàng)目用地的前提，實(shí)事上為項(xiàng)目的觀光、體驗(yàn)理念作了最恰當(dāng)?shù)闹С趾脱a(bǔ)充。 二、項(xiàng)目定位方面。該項(xiàng)目充分考慮到消費(fèi)群體，通過回歸自然、鄉(xiāng)村休閑這一主題，對高、中、低端客戶資源進(jìn)行了充分考慮，既體現(xiàn)了個性化、時尚化、差異化，又體現(xiàn)了高中低產(chǎn)品的巧妙過渡，讓所有的消費(fèi)群體消除貧富等級的思想障礙，同時又可以各取所需。 三、建設(shè)效益方面。該項(xiàng)目正式營運(yùn)后可實(shí)現(xiàn)年收入326萬元，其中稅收54.08萬元，年經(jīng)營利潤138.07萬元，投資回收期約為6.28年。在社會綜合效益方面，通過引導(dǎo)農(nóng)民就業(yè)，增加農(nóng)村收入，提高環(huán)境質(zhì)量達(dá)到與地方經(jīng)濟(jì)的協(xié)同發(fā)展。 - 20 -