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1、 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)門店管理指南 第一章 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)門店的開設(shè) 隨著房地產(chǎn)行業(yè)的迅速發(fā)展,房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)門店的選址工作變得越來越難，合適的門店都已名花有主，空關(guān)待租的又往往不十分理想。市場好的時候，合適的店鋪不僅價高而且難找；市場蕭條時店鋪的成本又成了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)門店的主要成本。就市場的整體發(fā)展來看，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)門店的選址工作確實存在選址難，選合適的店鋪難，選合適且經(jīng)濟(jì)的店鋪難上加難。因此，如何做好開設(shè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)門店及其相關(guān)工作，不僅是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)自身發(fā)展的必要環(huán)節(jié)，也是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)成敗的基礎(chǔ)。 第一節(jié) 門店選擇的意義及前期工作 一、選擇門店的意義 （1）經(jīng)營的基礎(chǔ)。門

2、店不僅僅是一個經(jīng)營場所，也是企業(yè)經(jīng)營戰(zhàn)略的落腳點，更是向顧客傳遞企業(yè)價值取向的窗口。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)要落實企業(yè)經(jīng)營戰(zhàn)略，不僅要求門店有與之相適應(yīng)的規(guī)模，而且必須要求房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)門店有與企業(yè)形象相匹配的門店形象，這里所說的 門店形象即包括門店的有利位置，也包含門店的可塑性，能夠滿足宣傳企業(yè)品牌和經(jīng)營業(yè)務(wù)的需要。 （2）競爭的陣地。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)門店作為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)與企業(yè)之間角逐的前沿陣地，直接影響著房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)能否進(jìn)入市場、占領(lǐng)市場、鞏固市場、發(fā)展市場，是企業(yè)競爭力的展示點和發(fā)力點。 （3）服務(wù)的場所。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)與其他業(yè)務(wù)最大的不同在于房地產(chǎn)商品交易的過程是動態(tài)的。其交易是建立在經(jīng)紀(jì)人與客

3、戶之間充分溝通的基礎(chǔ)上的。因此房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)門店理所當(dāng)然的應(yīng)該是引導(dǎo)客戶和服務(wù)客戶的場所。 （4）利潤的來源。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)與其他服務(wù)性行業(yè)一樣，其最終的利潤來源，取決于客戶的認(rèn)知度和業(yè)務(wù)量，而房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)門店則是直接贏得客戶和接受業(yè)務(wù)的基礎(chǔ)，其服務(wù)質(zhì)量和經(jīng)營能力會對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)的盈利能力帶來直接的影響。 （5）成敗的關(guān)鍵。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)門店與其他經(jīng)營門店一樣，位置是否有吸引力，面積是否能滿足經(jīng)營活動的需要，租賃成本與業(yè)務(wù)量是否相匹配等門店要素的優(yōu)劣是決定門店經(jīng)營成敗的關(guān)鍵。 二、選擇門店的條件 （一）位置條件 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)門店與其他經(jīng)營門店一樣，店鋪位置是否有吸引力，是決定門店經(jīng)營成敗的重要

4、因素。相對而言： （1）交叉路口、拐角上的位置比路中段、高架下、橋坡旁要好；坐北朝南的店鋪比坐南朝北的好，坐西朝東的店鋪比坐東朝西的好。 （2）店鋪門前寬敞且無遮擋的比店鋪門前狹窄，有柵欄、有綠花阻擋的好。 （3）店鋪面街直視正前方無樹干、電線桿、建筑物等有礙視覺物的比有的要好。 （4）大型綜合居住區(qū)的主進(jìn)出口的兩側(cè)往往是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)開設(shè)門店的必爭之地。 （二）交通條件 房地產(chǎn)交易特殊性在于交易的過程是一個動態(tài)的過程，在一筆交易過程中客戶可能要多次往返。房地產(chǎn)交易的這種特殊性，決定了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)在選擇門店時，應(yīng)十分重視門店所在位置的交通條件。它不僅僅是方便客戶的進(jìn)出，更會影響到

5、門店的經(jīng)營客流，影響到客戶的認(rèn)知程度。 （1）就一般商業(yè)網(wǎng)點而言，交通條件主要是指停車位和公交線。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)門店不是購物中心，對門店業(yè)務(wù)的影響，停車位要求不高，主要是公交線。 （2）對公交線主要考慮客流來去方向?qū)Ψ康禺a(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的影響。店鋪選在地鐵、輕軌站比火車站好；店鋪面向車站的要比背向車站的好；店鋪選在下車客戶向的要比上車客流向的好；店鋪選在終點站比中途站好，終點站客流量大且停留時間相對比中途站長。 （3）在區(qū)域干道旁邊，要注意干道兩邊的柵欄，對門店的影響。相對來說，人行道寬而車行道窄的街的兩邊店鋪，行人很容易自然地看到并進(jìn)入記憶，在走過時也容易進(jìn)入，在需要時最容易想到。 （4）交通

6、管理狀況也會對門店造成一定的影響。如單行道、禁止自行車通行的快速車道、上街沿街封閉且距離橫道線較遠(yuǎn)的，都會造成客流的相對減少。道路過寬，特別是一些快速主干道反而聚不起人氣，高速公路、高架、大橋的兩側(cè)和下匝道不是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)門店的理想所在，是不適宜設(shè)店的。 （三）資源條件 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)門店的最大和最主要資料是客戶，門店所在區(qū)域人口密度越高對開展房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)和經(jīng)營房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)越有利。但在具體選擇店鋪的位置時，仍應(yīng)注意調(diào)查或觀察： （2）店鋪所在路段人流分類。主要是觀察經(jīng)常性流動者是過路客，還是候車的；是休閑散步，還是居家購物。目的是有針對性地吸引各類人員到店里坐坐，和經(jīng)紀(jì)人聊聊，使之成為服務(wù)

7、的對象、潛在的客戶。 （2）店鋪周邊客戶對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)門店所要推進(jìn)業(yè)務(wù)的接受度和參與度。 （3）店鋪周圍目標(biāo)客戶對改善居住或辦公、商鋪的需求迫切性和購買力。 （四）業(yè)務(wù)條件 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)一般可分為居住類、商辦類、租賃類、綜合類等幾種類型。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)門店在選擇店鋪時，按其經(jīng)營業(yè)務(wù)和側(cè)重點的不同，對備選店鋪的條件也會有所不同。其中： （1）以居住類房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)為主的門店，門店的主營業(yè)務(wù)以住宅的置換、租賃為主，一般宜設(shè)置在住宅區(qū)相對集中，人流容易積聚、經(jīng)過或到達(dá)的地方。 （2）以商辦類房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)為主的門店，門店的主營業(yè)務(wù)以商業(yè)用房和辦公房的以買賣、租賃為主，一般宜設(shè)置在商業(yè)中心、商

8、務(wù)中心或主要的街區(qū)上。 （3）以租賃類為主，一般宜設(shè)置在外來人員多、人口流動量大、有持續(xù)租賃需要且需求量大的地方，如重點學(xué)校、重點醫(yī)院旁。 （五）市場條件 （1）符合工商注冊登記的要求。 （2）較高的性價比（租金與目標(biāo)經(jīng)營業(yè)績的比值）。 （3）與企業(yè)的品牌影響、經(jīng)營能力和發(fā)展規(guī)劃相適應(yīng)。 （4）采用連鎖經(jīng)營模式的，還要注意處理好點與面之間的關(guān)系。所謂“點”即店鋪自身的經(jīng)營條件是否符合企業(yè)的經(jīng)營發(fā)展的要求，而面則是在一定區(qū)域內(nèi)店與店、中心店與中心店、中心店與公司構(gòu)成的業(yè)務(wù)網(wǎng)絡(luò)覆蓋面。 （六）租賃條件 租賃店鋪用作房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)門店的一般應(yīng)符合下列條件： （1）房地產(chǎn)權(quán)屬無爭議且必須

9、是商鋪用途，共有產(chǎn)權(quán)需共有人書面同意。 （2）轉(zhuǎn)租需經(jīng)該物業(yè)的業(yè)主簽署（如有共有人的，共有人也需簽署）書面同意（授權(quán)出租）或原合同中明確可以轉(zhuǎn)租且不必征得業(yè)主同意（轉(zhuǎn)租）；此條的出租人不是權(quán)利人，因此出租人必須提供出租人同權(quán)利人的關(guān)系證明，并得到權(quán)利人同意出租的證明材料。多層次轉(zhuǎn)租的應(yīng)征得每層次書面同意。區(qū)房地集團(tuán)直屬物業(yè)公司對外出租的公有商業(yè)用房，可以沒有房地產(chǎn)權(quán)證，但必須得到所在區(qū)相關(guān)房地部門的同意。 （3）已交付使用但未辦妥房地產(chǎn)權(quán)證的商鋪，必須由權(quán)利人提供《土地規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》《工程竣工驗收說明書》及商鋪可以交付使用的證明。 （4）屬軍隊產(chǎn)權(quán)的營業(yè)用房必須由所

10、屬軍區(qū)房地產(chǎn)管理部門出具《軍隊房地產(chǎn)租賃許可證》。 （5）居民人個住宅用房經(jīng)破墻開店的商鋪必須提供所在地房地產(chǎn)管理部門出具的同意居改非的相應(yīng)證明材料。 三、選擇門店的前期工作 要選擇好的門店，就必須在選擇店鋪前做好必要的前期工作。如果不經(jīng)過審慎、科學(xué)的前期工作，無方向、無標(biāo)準(zhǔn)地盲目選擇，或僅憑感覺和魄力就盲目開店，極易遭遇挫敗或挫折。因此，選擇門店就成了經(jīng)營者所面臨的首要問題。那么，究竟在選擇店鋪前有哪些前期工作要做呢？ （一）了解市場 為了準(zhǔn)確地進(jìn)行市場定位，應(yīng)該通過細(xì)分市場選擇意向區(qū)域，并在進(jìn)入店鋪選擇前，對目標(biāo)區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)市場及相關(guān)情況作詳盡的調(diào)查。包括： （1）可交易房屋

11、的建筑規(guī)模、建筑年代； （2）可交易房屋的建筑結(jié)構(gòu)、建筑分布； （3）人口密度、人口結(jié)構(gòu)、人口素質(zhì)、居住狀況、改善能力； （4）附近聚集的單位性質(zhì)和工作性質(zhì)； （5）已有房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)門店的規(guī)模、人員素質(zhì)、經(jīng)營特色； （6）可供選擇的商鋪及商鋪的位置、面積、租期、價格； （7）其他與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)直接和間接相關(guān)的方方面面。 認(rèn)真做好以上工作，可以為市場正確定位和選擇進(jìn)入時機(jī)，提供可靠的依據(jù)。 （二）細(xì)分市場 細(xì)分市場的目的仍然是為了選擇適合門店經(jīng)營者自身定位的目標(biāo)市場。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)范疇中所涉及的目標(biāo)市場大致可按其基本功能不同，細(xì)分為居住區(qū)、辦公區(qū)、商業(yè)區(qū)、文教區(qū)、綜合區(qū)等同種類型。

12、1、住宅區(qū) 即區(qū)域市場內(nèi)的建筑物以住宅為主，增量和存量房地產(chǎn)住宅的交易量都很活躍。且交易量和租賃量都較高。在住宅區(qū)中還可具體細(xì)分為：萌芽型、發(fā)展型、成熟型和衰退型。其中： （1）萌芽型住宅區(qū)是剛開始新建的住宅區(qū)，它一般坐落在城鄉(xiāng)的結(jié)合部，如上海閔行的浦江鎮(zhèn)、浦東的周浦鎮(zhèn)、青浦的徐涇鎮(zhèn)、寶山的顧村等。它們的特點是區(qū)域剛剛形成，大都仍在建設(shè)之中，入住人口增長較快，但目前實際居住人口較少，各類配套設(shè)施還不很完善，即使入住也很不方便，但由于房齡新、房型好，一旦入住一般不會考慮馬上置換。因此在萌芽型住宅區(qū)內(nèi)設(shè)置房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)門店，要充分考慮業(yè)務(wù)量真空階段的承受力。 （2）發(fā)展型住宅區(qū)是建成時間不長，已

13、成規(guī)模，且仍在發(fā)展之中的住宅區(qū)，如上海市松江區(qū)的九亭、閔行區(qū)的顓橋、普陀區(qū)的大華、嘉定區(qū)的江橋、寶山區(qū)的淞南等，都已具有一定的規(guī)模和較高的入住率，而入住率和房地產(chǎn)都在不斷地發(fā)展，這類區(qū)域的住宅房型和面積都比較新，適合大多數(shù)人居住，但也有部分以今天的標(biāo)準(zhǔn)衡量已顯落后，已有部分居民因為這樣那樣的原因開始有了置換的需求，存量房地產(chǎn)交易量也在不斷地上升之中，且這種勢頭發(fā)展很快，是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)選擇門店可考慮的區(qū)域。 （3）成熟型住宅區(qū)是建成已有十年以上，商業(yè)、金融、教育、醫(yī)療等配套齊全，入住率高、交易率高、出租量大，如上海楊浦的中原地區(qū)、虹口的涼城地區(qū)、普陀的宜川地區(qū)、長寧的茅臺地區(qū)、徐匯的梅隴地區(qū)

14、、閔行的莘莊地區(qū)、浦東的塘橋地區(qū)等。但由于此類住宅區(qū)的建成時間較長，房型、標(biāo)準(zhǔn)、環(huán)境等大多落伍，很多原有居民已不滿足現(xiàn)有的居住條件，改善的需求強(qiáng)烈。而對于一時無力購買新商品住宅的，這類房屋又有較高的性價比，交易十分活躍。因此這類住宅區(qū)域成了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)門店的最佳選擇。 （4）衰退型住宅區(qū)是建成年代已久，區(qū)域內(nèi)的物業(yè)大都列入拆遷改造范圍。而列入拆遷的物業(yè)大都比較陳舊、品質(zhì)較差且權(quán)屬復(fù)雜，一般都會受到交易限制。因此除個別階段性以動遷戶為目標(biāo)客戶的經(jīng)紀(jì)公司外，這類住宅區(qū)內(nèi)一般不適宜開設(shè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)門店。 2、辦公區(qū) 即區(qū)域內(nèi)的建筑中辦公樓所占比率較高，人口流動性大，外來人口多，文化層次高，消費(fèi)能力

15、強(qiáng)，對住宅、辦公的要求都較高，工薪標(biāo)準(zhǔn)也較高。因此，該區(qū)內(nèi)不僅辦公房交易比較活躍，也是辦公和住宅房出租業(yè)務(wù)的相對集中區(qū)域。 3、商業(yè)區(qū) 即商業(yè)行業(yè)的集中區(qū)域，該區(qū)域內(nèi)流動人口多，密度高，一般以購物為主，門店不僅少有空位且租賃價格偏高，并非房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)門店的理想之地。但該地區(qū)人流量大、信息量也大，對商業(yè)、辦公、住宅的租賃需求量都較大，能夠在此占有一席之地，不僅可以擴(kuò)大企業(yè)影響，提升和鞏固企業(yè)品牌，也可以在區(qū)域市場上占有獨(dú)門優(yōu)勢，對有品牌實力的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)來說仍不失為一計。如有合適的位置、可接受的租賃價格，對于從事高端市場房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)和商鋪租售經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)來說，仍不失為一種上乘的選擇。這類門店無

16、疑對經(jīng)營者是一種壓力和動力，迫使房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)在選擇經(jīng)營者時必須有與之相匹配的經(jīng)營能力，員工必須有比其他一般門店更高的要求。這不僅有利于提高員工隊伍素質(zhì)、能級，而且有助于提高和增強(qiáng)企業(yè)的品牌影響。 4、文教區(qū) 區(qū)域內(nèi)有著名的大、中、小學(xué)、醫(yī)院等，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的目標(biāo)客戶以學(xué)生、病人或病人家屬為多，無論是住宅，還是辦公、商鋪，其售價和租賃價格都比區(qū)域周邊的同類房地產(chǎn)商品的價格要高且較穩(wěn)定。區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)以租賃為主。 5、綜合區(qū) 該區(qū)域內(nèi)建筑密度高，物業(yè)類型多，兼有住宅、商業(yè)、辦公、學(xué)校等，人口密度和人流量都較大，對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的需求呈現(xiàn)出多元性。 （三）熟悉市場 不僅要熟悉準(zhǔn)備進(jìn)入

17、區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)市場的存量、開發(fā)、交易、競爭對手等情況；還需要了解國家和地方政府在房地產(chǎn)市場和房地產(chǎn)經(jīng)營中的政策法規(guī)。同時也需了解開設(shè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)開設(shè)的相關(guān)政策、法規(guī)及辦理相關(guān)手續(xù)的程序、要求。 上述只是在開設(shè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)門店前為尋找和選擇店鋪所應(yīng)該做的準(zhǔn)備工作，在具體選擇時還需根據(jù)自身的經(jīng)營宗旨、經(jīng)營內(nèi)容，按照必要的程序有效推進(jìn)。 第二節(jié) 門店選擇的程序及因素 一、門店選擇的程序 門店選擇一般會經(jīng)過以下程序：市場定位→掌握條件→鎖定區(qū)域→確定規(guī)?！鋵嵷?zé)任→收集信息→實地勘察→初步洽談→評估選擇→起草租賃合同→合同簽訂→店鋪交接→相關(guān)手續(xù)辦理→店鋪裝潢→物品配置→擇日開張。 （一）

18、市場定位 即明確門店主營業(yè)務(wù)的目標(biāo)市場、客戶人群及經(jīng)營戰(zhàn)略。 （二）掌握條件 即根據(jù)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)的經(jīng)營戰(zhàn)略和門店的目標(biāo)客戶，明確選擇房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)門店的條件。（詳見第一節(jié)第二條“選擇門店的條件”） （三）鎖定區(qū)域 即根據(jù)市場定位和選擇的條件，通過網(wǎng)絡(luò)對比或地圖，初步作出尋找門店的區(qū)域及區(qū)域內(nèi)的理想位置。要做的具體工作包括：找到在該區(qū)域內(nèi)已有的可能產(chǎn)生競爭的其他房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司或門店及可能形成客戶聚集的相關(guān)配套網(wǎng)點；標(biāo)示出該區(qū)域內(nèi)的交通線路和公交站點的分布；描繪該商圈的人口分布，特別要標(biāo)出房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)比較活躍的人口密集區(qū)。在綜合各方面因素的基礎(chǔ)上進(jìn)行評估，然后選擇若干可行地點作為店鋪的備

19、選區(qū)域。 （四）確定規(guī)模 即根據(jù)門店的經(jīng)營業(yè)務(wù)需要，確定門店所需人員，然后根據(jù)業(yè)務(wù)需求和所需人員確定所需門店的面積。 （五）落實責(zé)任 即在確定門店的區(qū)域、條件、規(guī)模的基礎(chǔ)上落實專人負(fù)責(zé)門店開業(yè)的相關(guān)工作和完成時限。 （六）收集信息 店鋪信息的來源可以有多種途徑，但基本途徑是： 1、落實專人在選定的目標(biāo)區(qū)域內(nèi)展開“地毯式”搜索 這仍然是比較實在和有效的途徑。尤其是在成熟的區(qū)域街道，一般不會有什么合適的空關(guān)店鋪。因此，在尋找具體店鋪時，既要重視空關(guān)的商鋪，更應(yīng)關(guān)注雖在經(jīng)營，但經(jīng)營不善，卻又是適合做房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的?；蛭恢煤线m，但目前不是商業(yè)用房，經(jīng)努力仍有可能“破墻開店”且可以“居轉(zhuǎn)非

20、”的。 2、通過適當(dāng)獎勵的方法 動員員工做有心人或通過一定的人脈關(guān)系，多渠道提供可租用的門店信息。這樣比落實專職開發(fā)部門的幾個專職人員的信息量更大，從而讓專職人員從主要精力花在滿街尋找，轉(zhuǎn)為勘察、洽談、對比、篩選上。 3、通過向區(qū)域內(nèi)的開發(fā)商咨詢 以雙贏的思路，獲取現(xiàn)有已出租店鋪的租金及租賃狀況，區(qū)域內(nèi)現(xiàn)時和潛在客戶的情況及趨勢。通過和開發(fā)商的良好關(guān)系，擴(kuò)大在區(qū)域內(nèi)選擇房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)門店的視野，獲取可租賃門店的信息，同進(jìn)還可通過長期的業(yè)務(wù)合作，贏得客戶信息。 4、通過媒體發(fā)布需要信息 通過報紙雖然需要有一定的資金投入，但可以減少人力和縮短尋找的時間。有些網(wǎng)站，如：房產(chǎn)之窗、搜房網(wǎng)等不僅

21、可以提供免費(fèi)的登錄，也會有一些商鋪的租賃信息，所以也是有效的渠道。 （七）實地勘察 即根據(jù)確定的條件，派有經(jīng)驗的相關(guān)人員到實地勘察和評定。 （八）初步洽談 目的是充分了解視覺外的其他要素，通過正面的洽談及必要的文件，了解房東的背景及店鋪的詳情，包括： 1、物業(yè)屬性 確認(rèn)意向店鋪的房屋類型是否為商業(yè)用房，因為非商業(yè)用房將導(dǎo)致無法辦理營業(yè)執(zhí)照和無法開業(yè)的風(fēng)險。需要注意的是有些雖在經(jīng)營，但不一定物業(yè)性質(zhì)就是商業(yè)用房。所以無論是直接出租還是轉(zhuǎn)租，承租人都必須要求出租人提供能夠證明店鋪房屋用途屬商業(yè)用房的證明，以確保房屋屬性能滿足工商登記的要求，并作為合同的附件。 2、物業(yè)處置權(quán) 需確認(rèn)

22、：（1）出租方是不是產(chǎn)權(quán)人直接出租，是直接出租的是否有充分處置權(quán)，如有抵押的應(yīng)得到他項權(quán)利人的同意。（2）出租方是否有共同產(chǎn)權(quán)的權(quán)利人，如有應(yīng)得到共有人的同意且委托出租方洽談的書面證明。（3）出租方是轉(zhuǎn)租的應(yīng)得到產(chǎn)權(quán)人同意轉(zhuǎn)租的書面證明或提供原來就與產(chǎn)權(quán)人在租賃協(xié)議中明確承租方有權(quán)轉(zhuǎn)讓的原有合同；轉(zhuǎn)租期是否在約定權(quán)限范圍和約定期限內(nèi)；付款時間與原協(xié)議是否相一致。（4）出租方是轉(zhuǎn)租的是否有完全的轉(zhuǎn)租權(quán)，原租賃是否已經(jīng)在政府有關(guān)部門進(jìn)行房地產(chǎn)租賃登記，若已經(jīng)登記的，是否會導(dǎo)致新租賃合同無法辦理登記手續(xù)，如不能登記可能使得所租門店的租賃關(guān)系無法對抗第三，并有可能導(dǎo)致所租店鋪申辦營業(yè)執(zhí)照受阻。（5）對

23、于一次性收取轉(zhuǎn)讓費(fèi)后退出的：要明確是承續(xù)原合同義務(wù)還是重新簽訂合同。如系承續(xù)原合同的還需注意：出租方應(yīng)向承租方的權(quán)利、義務(wù)，出租的范圍和時間應(yīng)在約定的權(quán)限內(nèi)。（6）無論是直接出租還是轉(zhuǎn)租，都應(yīng)十分關(guān)注店鋪本身是否存在產(chǎn)權(quán)或其他方面的糾紛。 3、相鄰關(guān)系 包括分隔的界限，分?jǐn)偟馁M(fèi)用，分管的責(zé)任以及裝修過程中相鄰關(guān)系的協(xié)調(diào)。具體明確以下幾個方面：（1）門面上端是否可以安裝燈箱及允許的高度和寬度。（2）門面兩邊的門柱使用權(quán)。（3）空調(diào)外機(jī)的安裝位置。（4）門前三包的范圍。（5）需分隔的還應(yīng)落實誰分隔，如需使用者在裝修前分隔的，應(yīng)明確分隔的具體位置和落實分隔費(fèi)用。 4、可塑程度 即明確是否能夠

24、滿足裝修設(shè)計落實的需要，包括原結(jié)構(gòu)是否可以拆除、改變；新設(shè)備、燈箱、店招是否可以安裝及安裝的位置和要求。 5、租賃期限 要明確約定租賃的年限和租賃的具體起止日期。并注意以下問題：（1）年限不宜過短。由于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)門店的店鋪從租賃到開張需要經(jīng)過裝修、配置、布置的過程，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)需要有一個從溝通到確認(rèn)的過程，因而房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)門店的店鋪租用期限因與所在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)的戰(zhàn)略定位相適宜。（2）轉(zhuǎn)租必須在有效期內(nèi)。即租賃期限不能超過轉(zhuǎn)租方原有租賃合同（協(xié)議）中的有效期。（3）爭取免租期。一般租賃用于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)門店的店鋪，要滿足房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)自身形象宣傳的需要，都會對所租用的店鋪進(jìn)行裝修，而這段時間是

25、不能接待、營業(yè)的，所以應(yīng)盡可能爭取出租人同意在交房后有一定時間不收取租金（俗稱“免租期”），并在租賃合同中對交房時間、免租期和租賃的實際起止時間作明確表述。但在免租期中承租人仍需承擔(dān)所發(fā)生的水、電、煤氣等費(fèi)用。（4）租賃期內(nèi)產(chǎn)權(quán)人如需出售該物業(yè)，承租人是否擁有優(yōu)先購買權(quán)。（5）租賃期內(nèi)承租人是否可以轉(zhuǎn)租，租賃到期后承租人是否可以延期、是否有優(yōu)先承租權(quán)。 6、交房時間 即明確交易的具體日期，并對延遲交房的責(zé)任和處置方法進(jìn)行約定。 7、租金和租金的支付方式 需具體明確：（1）租金的計算方法：是以總價計，還是按面積計，如是按面積計，還應(yīng)明確是按建筑面積計，還是按使用面積計；是以年計、月，還是

26、以天計。（2）租賃期內(nèi)是否遞增。如有，應(yīng)明確遞增的時間和方法。（3）租金的支付方法：可以是押一付三（即押相當(dāng)于一個月房租的保證金，租金每三個月付一次）；也可以是押二付二（即押相當(dāng)于二個月房租的保證金，租金每二個月付一次）；或押二付一（即押相當(dāng)于二個月房租的保證金，租金每個月付一次）等多種方法。同時應(yīng)明確出租人在收到房租時是否開具稅務(wù)發(fā)票、租金是否含稅。（4）租金的支付時間。 8、租賃保證金 是承租人對應(yīng)承擔(dān)義務(wù)的承諾和一旦發(fā)生違給后承付能力的保證。租賃保證金可用于抵沖承租人應(yīng)付而未付的費(fèi)用和支付違約費(fèi)用。租賃保證金可以是相當(dāng)于一個月的租金，也可以是約定的金額。出租人在收取承租人的保證金時，

27、也應(yīng)出具收款憑證，但不需要是稅務(wù)發(fā)標(biāo)。 9、租賃期內(nèi)的相關(guān)稅、費(fèi)及承付責(zé)任 主要是明確與租賃物業(yè)相關(guān)的稅費(fèi)由誰在何時支付，另外對在承租期內(nèi)的物業(yè)管理、保潔保安費(fèi)等也應(yīng)通過初步商洽予以明確。 按照目前政府的有關(guān)法規(guī)，房地產(chǎn)出租人應(yīng)承擔(dān)相當(dāng)于租金17.65%的稅金（含：營業(yè)稅及附加是租金的5.55%；房產(chǎn)稅是租金的12%；印花稅是租金的0.1%）。如是使用權(quán)房的還應(yīng)向有關(guān)部門支付一定的土地使用費(fèi)，具體由房屋所在地房地產(chǎn)管理部門確定并征收。而轉(zhuǎn)租人則應(yīng)承擔(dān)相當(dāng)于租金5.65%的稅金（含苞欲放：營業(yè)稅及附加是租金的5.55%；印花稅是租金的0.1%）。另外對在承租期內(nèi)的物業(yè)管理、保潔保安費(fèi)等也應(yīng)

28、通過補(bǔ)步商洽予以明確。由于門店的物業(yè)屬性和管轄情況比較多樣，因而在不同區(qū)域不同物業(yè)狀態(tài)下的稅費(fèi)征收方法也有所不同。上述稅費(fèi)從法規(guī)上約定是由出租人和轉(zhuǎn)租人繳納的。但也可通過租賃合同約定實際承付人。 其他物業(yè)使用過程中的費(fèi)用，如：水、電、煤氣、通訊等由承租人承擔(dān)。如屬于分租部分商業(yè)用房的，要明確水、電、設(shè)備、保安、保潔等的分?jǐn)偡椒?；如水、電、煤氣、通訊等不是單?dú)直接與供應(yīng)部門發(fā)生關(guān)系，而是與產(chǎn)權(quán)人結(jié)算后由產(chǎn)權(quán)人支付給相關(guān)部門的，則應(yīng)明確結(jié)算的時點、付款的標(biāo)準(zhǔn)、付費(fèi)的方式、收費(fèi)的憑證、延期支付的責(zé)任。 10、租賃后的裝修及使用中的維修責(zé)任 包括：（1）出租人和產(chǎn)權(quán)人應(yīng)承擔(dān)的維修范圍和維修責(zé)任的

29、界定。（2）出租人是否有權(quán)同意和產(chǎn)權(quán)人是否同意承租人對店鋪進(jìn)行裝修及承租人的裝修方案是否需要出租人或產(chǎn)權(quán)人簽字確認(rèn)。（3）屬于出租方承擔(dān)的裝修，在約定期內(nèi)出租方未修復(fù)的，約定期后承租人可以自行維修，但費(fèi)用由出租方承擔(dān)，并可在當(dāng)期或下一期的房租中抵扣。屬于承租方維修的，由承租人自行維修，費(fèi)用由承租方承擔(dān)。（4）租賃期滿時，裝修和附屬設(shè)施的處置方法。（5）非承租人原因提前解除合同時，出租人和產(chǎn)權(quán)人對承租人裝修的補(bǔ)償方法。 11、租賃期內(nèi)的違約責(zé)任 屬于出租方的主要有：（1）出租方延遲交房的。（2）出租方在交房時存在應(yīng)予修復(fù)而未修復(fù)的缺陷，逾期未修復(fù)的。（3）出租方出租時存在權(quán)利限制應(yīng)告知而未告

30、知，導(dǎo)致承租方損失的。（4）由于出租方原因?qū)е路课莼蛟O(shè)備損壞，致使承租方受到損失的。（5）由于出租方原因?qū)е伦赓U協(xié)議提前終止或承租方提前退房的。（6）由于出租方未辦理房屋租賃登記備案或變更、終止登記備案引起法律糾紛，導(dǎo)致承租方損失的。（7）由于出租方未事先告知或未征得承租方放棄優(yōu)先購買權(quán)而出售承租方的承租物業(yè)，導(dǎo)致承租方損失的。 屬于承租方的主要有：（1）承租方未征得出租方同意或超出約定同意范圍裝修或增加設(shè)施，出租方要求承租方恢復(fù)，而承租方未恢復(fù)的。（2）租賃期內(nèi)承租方在裝修、經(jīng)營等活動中應(yīng)辦而未辦妥有關(guān)手續(xù)而導(dǎo)致出租方損失的。（3）租賃期內(nèi)承租方擅自退租，導(dǎo)致出租方損失的。 對以上但不限

31、于以上的可能違約事項，應(yīng)盡可能寫入租賃合同，并明確違約事項一旦發(fā)生時的處置、賠償及爭議解決的方法。 （九）評估選擇 即評估房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)門店的選擇是否與所在房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略定位和經(jīng)營需要相適宜。 （十）起草合同 在確定所選店鋪后起草合同是一個至關(guān)重要的環(huán)節(jié)。要把握好以下幾個環(huán)節(jié)： 1、合同文本 應(yīng)盡可能使用由上海市房屋土地資源管理局、上海市工商行政管理局聯(lián)合制訂的《上海市房屋租賃合同》或《上海市公有非居住房屋租賃合同》。使用非格式合同的應(yīng)爭取請有經(jīng)驗的律師審核，使用出租方提供的格式合同時要注意權(quán)利、義務(wù)對等原則。不論采用哪種合同都應(yīng)將有關(guān)租賃事項中甲乙雙方的權(quán)利義務(wù)及口頭約定應(yīng)盡可能在

32、合同中予以明確。 2、合同條款 應(yīng)盡可能寫得明白而無歧義，應(yīng)包括：（1）如需簡寫的，應(yīng)有名詞解釋。（2）涉及金額的應(yīng)有大寫。（3）租賃的位置和面積要標(biāo)明。（4）租賃的期限要注明租賃起訖日、滿期及滿期后的處置方法。（5）保證金和租金的支付方法。（6）相關(guān)費(fèi)用支付的內(nèi)容。 （十一）合同簽訂 產(chǎn)權(quán)人有充分的處置權(quán)；法人主體應(yīng)完整；簽約人應(yīng)是持有法人代表證書的法人代表或持有委托書的法人代表的委托人；所用印章與產(chǎn)權(quán)人相一致。 （十二）店鋪交接 移交時的現(xiàn)狀和合同約定的相一致，包括店鋪面積（主要是分割租賃部分的）、裝修、配置的設(shè)備和辦公用品（品牌、型號、數(shù)量、完好度）、水、電、煤、電話、物業(yè)管

33、理等的記數(shù)和繳付情況。 （十三）辦理相關(guān)手續(xù) 目前，按照政府有關(guān)部門對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)門店管理的要求，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)門店在開業(yè)前還應(yīng)辦理：營業(yè)執(zhí)照、企業(yè)組織機(jī)構(gòu)代碼、稅務(wù)登記、經(jīng)紀(jì)組織備案、執(zhí)業(yè)經(jīng)紀(jì)人注冊登記等必要手續(xù)（詳見本章第三節(jié)第三條“門店的開業(yè)手續(xù)”）。 （十四）門店裝潢 （詳見本章第三節(jié)第一條“門店外部形象設(shè)計”、第三節(jié)第二條“門店內(nèi)部的設(shè)計和布局”）。 （十五）物品配置 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)門店的物品配置不僅要滿足經(jīng)紀(jì)人自身開展業(yè)務(wù)的需要，還應(yīng)滿足門店接待客戶的需要。除應(yīng)配備必要的接待客戶所需的桌椅、對外聯(lián)系必須的電話、傳真，有條件的還應(yīng)配備方便客戶查詢、有網(wǎng)絡(luò)支持的專用電腦。 （十六）

34、擇日開張 不僅僅是選一個好日子，更重要的做好開張的準(zhǔn)備工作，避免開“冷門”。要通過必要的前期準(zhǔn)備和“預(yù)熱”，使門店開張日成為市民對門店的認(rèn)知日，在區(qū)域內(nèi)形成一定的“轟動效應(yīng)”，為日后門店的正常運(yùn)作尋求一個良好的開端，為門店與客戶之間打好和諧的基礎(chǔ)。 二、門店選擇的因素 選擇房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)門店的店鋪要考慮的因素主要有空間因素、區(qū)位因素、門店因素、競爭因素等。 （一）空間因素 所謂空間因素，主要是指政治、法律、經(jīng)濟(jì)、社會、文化等方面的因素。其中： 1、政治因素 主要是指政府對房地產(chǎn)業(yè)，尤其是房地產(chǎn)住宅產(chǎn)業(yè)的支持度和寬容度。近幾年國家階段性地在房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控中出臺的各項政策，對房地產(chǎn)市

35、場，包括存量房交易市場都會有很大的影響，如：在空置量大時實行的買房減契稅、退個人收入所得稅；為抑制房地產(chǎn)市場投資和漲幅過大實行的不免契稅，開征個人房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅和轉(zhuǎn)讓收入調(diào)節(jié)稅，采取對外資進(jìn)入房地產(chǎn)市場限制等。 2、法律因素 主要是指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)相關(guān)法律、法規(guī)的健全、規(guī)范，及對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動的約束、限制，如：物權(quán)法的通過并頒布實施，一定對會房地產(chǎn)市場帶來很大的影響，由此也一定會波及到房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)。 3、經(jīng)濟(jì)因素 主要是整個國家和地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、市民的收入狀況，在滿足基本生活需要后的可支配程度及房地產(chǎn)業(yè)中的各項經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，如房地產(chǎn)價格指數(shù)、房地產(chǎn)開發(fā)量、房地產(chǎn)上市量、房地產(chǎn)銷售量、房

36、地產(chǎn)空置量、房地產(chǎn)存量、房地產(chǎn)供求比率等。 4、社會因素 主要是指社會的穩(wěn)定、人心的向背、城市化進(jìn)程、就業(yè)率高低等。 5、文化因素 主要是市民的消費(fèi)心理、消費(fèi)習(xí)慣、消費(fèi)意識對房地產(chǎn)市場的影響，包括市民對改善居住現(xiàn)狀的迫切度、對房地產(chǎn)商品的偏好、對接受房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的認(rèn)識度等。 以上這些宏觀方面的因素，雖然對房經(jīng)紀(jì)門店的選擇沒有直接的影響，但對宏觀因素的了解和把握，卻是從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的必修課，不僅可以幫助房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)的投資人了解和把握市場的趨勢，而且可以幫助把握出擊的時機(jī)和規(guī)模。 （二）區(qū)位因素 是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)選擇門店時所要關(guān)注的最直接因素，它主要包括： 1、地理

37、位置 房地產(chǎn)之所以稱為不動產(chǎn)，其根本的原因就是土地不可再生，位置不可移動。這是房地產(chǎn)商品與其他商品最本質(zhì)的區(qū)別，也是房地產(chǎn)商品最重要的特性。由于房地產(chǎn)商品的不可移動性決定了地理位置是影響房地產(chǎn)價格和價值的最重要因素，也是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)在選擇門店時必須考慮的重要因素。區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)商品的現(xiàn)狀及發(fā)展是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)門店成功與否的一半。需要提醒的是房地產(chǎn)不可移動是就其位置而言。個人或門店無能為力，但地理位置的狀態(tài)和價值會隨著地理位置及地理位置周邊環(huán)境的改善而改變。如在浦東開發(fā)前，市民中流傳的是“寧要浦西一張床，不要浦東一間房”。但經(jīng)過十多年的開發(fā)、發(fā)展，如今上海的浦東不僅房價不比浦西低，而且還創(chuàng)出了陸

38、家嘴、聯(lián)洋等名揚(yáng)海內(nèi)外的高級商住區(qū)。因此，選擇地理位置時不僅要關(guān)注所在區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)商品的現(xiàn)狀，也要展望所在區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)商品的發(fā)展，并根據(jù)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)自身經(jīng)營戰(zhàn)略的定位和作出選擇，即要明確所在的行政區(qū)域和所在街道，明確所在地段是住宅區(qū)，還是商業(yè)服務(wù)區(qū)。 2、建筑年代 房地產(chǎn)商品的建造年代，不僅可以幫助我們了解房屋的品質(zhì)，也是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)選擇門店和經(jīng)營戰(zhàn)略的重要依據(jù)。一般而言，20世紀(jì)50年代建造的住宅，大都無煤衛(wèi)，無灶間或灶間合用；60年代建造的住宅大都有衛(wèi)無煤；70年代建造的大都是煤衛(wèi)合用；80年代前期是煤衛(wèi)獨(dú)用無廳（玉屏新村、天鑰新村）。80年代后期是大室小廳（廳多為門廳、走道廳）；

39、90年代前期是小室大廳（中廳或大廳小窗，廳的采光不很理想）；90年代后期是明室明廳；進(jìn)入21世紀(jì)，開始講環(huán)保，講節(jié)能，講品質(zhì)，品位追超國際，房價一路飛漲。區(qū)域內(nèi)住宅50、60年代的多，要注意可能動遷改造對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的影響；至今仍住在70、80年代建筑中的住戶，最有改善需求，但可能支付能力不足，應(yīng)注意人均面積、戶均人口和家庭購買力對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的影響；能夠入住90年代建造的房屋，應(yīng)是當(dāng)時有一定社會地位和較高經(jīng)濟(jì)收入的，但其居住水平在現(xiàn)時又顯得標(biāo)準(zhǔn)不高，是既有改善動力又有支付能力的，是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的重要來源；近期建造的房屋要注意入住率和區(qū)域租賃狀況對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的影響。 3、建筑密度

40、 一般意義上的建筑密度是區(qū)域內(nèi)的建筑占地與區(qū)域面積之比，低則用地面積多，高則用地面積少，一定程度上反映了樓盤品質(zhì)的高低。而選擇店鋪所要考察的建筑密度不僅是指區(qū)域內(nèi)的建筑總量與區(qū)域面積之比，還應(yīng)考量區(qū)域內(nèi)的住宅套數(shù)與區(qū)域面積之比。就房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)而言，在等量區(qū)域內(nèi)建筑密度與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)成正比。 4、人口狀況 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)所關(guān)注的人口狀況不僅是人口數(shù)量的現(xiàn)狀，更應(yīng)該關(guān)心人口數(shù)量的增長；不僅要關(guān)心戶均人數(shù)、套內(nèi)人口結(jié)構(gòu)、常住人口數(shù)量變動情況，更應(yīng)該關(guān)心所處人口的組織機(jī)構(gòu)、文化觀念、經(jīng)濟(jì)收入、消費(fèi)能力。 5、配套情況 既包括區(qū)域內(nèi)商業(yè)網(wǎng)點、大型超市、菜場等生活設(shè)施是否齊全，也包括區(qū)域托兒所、幼

41、兒園、小學(xué)、中學(xué)、醫(yī)院等教育衛(wèi)生設(shè)施；銀行、證券、保險等金融服務(wù)設(shè)施；公園、文化館、電影院等文化娛樂設(shè)施。 6、交通情況 主要考量道路通達(dá)度和公交便捷率兩個方面。其中，道路通達(dá)度主要是指道路的寬度、等級、車流量、人流量等。公交便捷率是指所選位置周邊地鐵、輕軌、汽車等公交站點的線路多少、距離遠(yuǎn)近等。交通樞紐地不僅是客戶容易到達(dá)、容易積累人氣，而且有利于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)和門店的形象宣傳。 7、發(fā)展規(guī)劃 區(qū)域發(fā)展規(guī)劃決定了門店開設(shè)后經(jīng)營業(yè)態(tài)的可能和變動趨勢。如所處的區(qū)域處于舊區(qū)改造的過程中，那么通過改造將發(fā)展成為中高檔居住區(qū)，還是高級商務(wù)區(qū)，或是公共綠地工交通樞紐等，必須在決策前做到心中有數(shù)。

42、 （三）店鋪因素 1、產(chǎn)權(quán)狀況：再好的店鋪，如權(quán)屬不清，也可能造成不必要的麻煩和損失。 （1）產(chǎn)權(quán)性質(zhì)：一是應(yīng)為非居住用房，否則不可能注冊登記；二是出租方應(yīng)為產(chǎn)權(quán)人或在承租期內(nèi)的有效權(quán)利人。如是住宅改建的，應(yīng)是已辦理“居轉(zhuǎn)非”手續(xù)或事先確認(rèn)可以辦理“居轉(zhuǎn)非”手續(xù)；如是承租人進(jìn)行轉(zhuǎn)租，則要看原租賃合同約定是否可以轉(zhuǎn)租，如可以轉(zhuǎn)租，則租賃期不能超過原合同的有效期（即原合同承租期的截止日）。 （2）出租人：出租方應(yīng)與產(chǎn)權(quán)人或權(quán)利人相一致，簽約人是法人代表的，應(yīng)有法人代表證書，如是委托人的，應(yīng)由法人代表的授權(quán)委托書。如企業(yè)更名造成與產(chǎn)證不一致的，應(yīng)取得有效證明。 2、店鋪狀況 （1）面積大

43、?。簯?yīng)與經(jīng)營業(yè)務(wù)需要相匹配。能滿足接待客戶時咨詢、查詢、洽談、簽約等的需要。 （2）店面朝向。朝向好不僅使人心情舒暢，而且可以節(jié)約能源，甚至影響經(jīng)營業(yè)務(wù)。一般而言，店鋪以座北朝南為好，相對采光好。但房地產(chǎn)店鋪選擇的朝向不能簡單的一概而言，還要兼顧店面外是否有樹蔭遮光。 （3）臨街寬度。在等量面積下，店面的商業(yè)價值與臨街寬度成正比。 （4）店面高度。店面的高度不僅影響店面的采光和視覺，還會影響店面的裝修和形象。尤其要注意店面上是否有足夠的燈箱位及對樓上業(yè)主的影響。 （5）可視角度。在其他條件相同的情況下，店面的商業(yè)價值與可視角度成正比。位于拐角的店面可視度可大于180度，不在拐角位的小于

44、180度，如兩邊有山墻、其他廣告牌等的遮擋，可能會小于90度。 3、租賃價格：一是要通過市場比較選擇可接受的價格；二是付款方式要合理，盡可能分批短期；三是要注意如有轉(zhuǎn)讓費(fèi)或裝修補(bǔ)償金或中介費(fèi)的應(yīng)分推到租賃期內(nèi)的租金上。 4、相鄰關(guān)系。忌與有濃重異味、噪音、污染、雜亂的門店相鄰。 （四）競爭因素 主要是競爭者（即包括其他房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)的門店，也包括本企業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)的門店）的相對距離。同其他商業(yè)服務(wù)一樣，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)門店也有一個市場容量和市場屬性對其的影響，如果盲目重復(fù)設(shè)店，不考慮自己的經(jīng)營能力和經(jīng)營特點，簡單地看到其他經(jīng)紀(jì)門店業(yè)務(wù)繁忙就盲目擠進(jìn)去開店，距離過近，不僅加劇了企業(yè)之間的過度

45、競爭，而且容易造成相對租賃成本高。對于連鎖企業(yè)則不僅要考慮與其他門店的距離因素，還要考慮自己所屬門店的相對距離，不僅要看單店開設(shè)條件，還要看店與店之間的機(jī)會成本。 房地產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)品先天差異化導(dǎo)致市場自然分流，最大化的避免同質(zhì)化惡性競爭，緩解了行業(yè)競爭局面，在一定程度上增強(qiáng)了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)之間的共存性。隨著房地產(chǎn)存量的不斷增加，房地產(chǎn)商品分類的不斷細(xì)化，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)行業(yè)的服務(wù)產(chǎn)品也會不斷豐富和延伸，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的空間會越來越大，但這并不意味房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)相互之間沒有競爭，相反，由于目前房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)門店的低門檻、低成本、低交易量，更激化了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)門店之間的競爭。因此，在選擇店鋪時如何做到“知己知

46、彼”、“量力而行”，就顯得尤為重要。 三、門店選址的原則及方法 （一）選址的原則 1、產(chǎn)權(quán)清晰，以滿足政府主管部門對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)門店登記備案要求。 2、讓有需要房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的客戶容易到達(dá)。 3、與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的競爭者相對于有利的位置。 4、與門店的經(jīng)營范圍和經(jīng)營能力相匹配。 5、店鋪的租賃成本在承受范圍內(nèi)，預(yù)期經(jīng)營有充分消化的能力。一般應(yīng)控制在目標(biāo)經(jīng)營收入的10－15%為好。 （二）門店選址的方法 1、從眾法 即在目標(biāo)區(qū)域內(nèi)尋找客戶最容易到達(dá)的、相對人流較大的位置。如公交站點、超市（大賣場）、證券公司、學(xué)校、公園、住宅區(qū)的出入口等人口集中或人們常去的位置。 2、競爭法 即

47、選在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動已經(jīng)比較成熟、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)門店相對比較集中的地方，因為，房地產(chǎn)商品的差異性和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)經(jīng)營定位的差異性決定了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)門店不僅可以共存，而且對品牌公司來說，還可以通過自己的實力，降低進(jìn)入市場和占領(lǐng)市場的成本，減少開店的盲目性和縮短客戶培育期；對小公司、小門店來說，也可通過錯位經(jīng)營、個性服務(wù)來減少進(jìn)入市場和尋找客戶的成本。 3、定量法 即在對目標(biāo)區(qū)域內(nèi)的建筑數(shù)量和類型、人員數(shù)量和結(jié)構(gòu)、房地產(chǎn)交易量等基本情況充分了解的基礎(chǔ)上，對備選位置進(jìn)行人員流量和流動人員構(gòu)成做出相對精確的實地勘察、測量、統(tǒng)計。在其中最主要的路段上選址。 4、速決法 好的位置好的門店，能夠預(yù)先獲知，當(dāng)

48、然是比較理想的，但更多的往往剛一露市就已被人租用，所以要當(dāng)機(jī)立斷，發(fā)現(xiàn)好的（能夠滿足主要條件且有較高性價比）店鋪要迅速的拿下，以防迅速的拿下，以防節(jié)外生枝，錯失良機(jī)。 5、分步法 對于從房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)戰(zhàn)略布局的重要區(qū)域，一時又找不到合適店鋪的，只要位置和門店可以接受，價格比較低廉的，可以采取先做起來，搶占市場，然后，再在經(jīng)營中不斷關(guān)注和捕捉機(jī)會。 隨著城市改造的快速發(fā)展，在舊城區(qū)中選擇店鋪時，需特別注意觀察和了解近期是否有動拆遷的可能。 四、門店選址的評估及租賃 （一）門店的評估 評估選擇時要考慮的主要內(nèi)容有： （1）位置條件與上述相關(guān)條件、要求及企業(yè)本身市場定位的相符程度。

49、（2）目標(biāo)區(qū)域內(nèi)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動的交易量及發(fā)展前景。 （3）目標(biāo)區(qū)域內(nèi)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)或門店在市場中與競爭對象的優(yōu)劣比較。 （4）所選店鋪本身的性價比和經(jīng)營后的成本消化能力。 （5）也可根據(jù)自身特點預(yù)先設(shè)定一些評估參數(shù)，給予這些參數(shù)不同的分值或排序，然后根據(jù)所選店鋪的狀況打分，經(jīng)過加權(quán)平均或總分比較，再作選擇。 （6）如是連鎖經(jīng)營企業(yè)還應(yīng)充分考慮新增店鋪對總體布局的影響。 雖然房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)門店的選址是一項比較慎重的工作，但在對備選店鋪的基本情況和評估參數(shù)進(jìn)行充分比較的基礎(chǔ)上仍應(yīng)盡快作出結(jié)論性意見，否則滿意的可用店鋪，因為決策的延誤，而失去將是很大的遺憾。 （二）門店的租賃 選定理想

50、的地域位置后，就要正式著手店鋪的租賃工作了。這時能夠通過努力，爭取一個價格合適的店鋪租賃價格和付款方式，對于日后的成功經(jīng)營是十分關(guān)鍵的。因為租賃費(fèi)用是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)門店除人工費(fèi)外的最主要的支出和成本。它不僅在前期是一筆巨大的投入，還會對以后每個月的經(jīng)營成本構(gòu)成影響，會對經(jīng)營者造成心理負(fù)擔(dān)。基于這些問題，在租賃店鋪時，可通過采取一些措施來控制成本，如： （1）多方收集信息，進(jìn)行橫向比較，以期做出最合理的選擇。 （2）以長遠(yuǎn)眼光來選址。通常發(fā)展成熟的區(qū)域內(nèi)，店鋪的租賃價格往往相對偏高。而在那些仍在發(fā)展中的，有潛力的地區(qū)里往往能找到比較經(jīng)濟(jì)的店面，但需要有一個過渡期。在租賃這類店鋪時，應(yīng)爭取和業(yè)主或

51、有處置權(quán)人簽訂盡可能長的租賃合同，這對于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)門店自身的長遠(yuǎn)發(fā)展是相當(dāng)有利的。 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)門店除極少數(shù)利用自有店鋪或購買的外，一般都采用租賃。租賃的方法有直接從業(yè)主手中租賃和從承租人手中轉(zhuǎn)租兩種情況。在租賃中應(yīng)明確包括物業(yè)屬性、產(chǎn)權(quán)歸屬、相鄰關(guān)系、可塑程度、可租賃的年限、交房時間、租金和租金的支付方式、保證金的具體金額及用途、租賃期內(nèi)的相關(guān)費(fèi)用及承付責(zé)任、租賃后的裝修及使用中的裝修責(zé)任、租賃期內(nèi)的違約責(zé)任等諸多內(nèi)容，并盡可能落實到租賃合同中去（具體細(xì)節(jié)詳見本章第二節(jié)第一條“門店選擇的程序”中的相關(guān)內(nèi)容）。 第三節(jié) 門店的裝潢布置及開業(yè)準(zhǔn)備 一、門店外部的形象設(shè)計 門店的外部形

52、象設(shè)計是吸引顧客眼球的直接因素，包括門店的店招、門頭、櫥窗等外部形象的設(shè)計，基本要求是簡潔、醒目、和諧。 （一）店招設(shè)計 （1）寬度。店招一般設(shè)置在門店的店門之上，與店面等寬。由于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的門店相對較小，因此門店的門面一般也不會很寬，所以在做店招時盡可能寬是可以理解的，但如超出店面本身的寬度未必能取得好的效果，甚至給人以雜亂的感覺。 （2）高度。店招的高度在不影響左右上下相鄰關(guān)系的情況下應(yīng)盡可能不低于面寬的20%?？梢暚F(xiàn)場實際有所調(diào)整，但不宜過于懸殊。 （3）字體與顏色。盡可能醒目和容易識別。 （4）內(nèi)容?？砂舅緲?biāo)、公司名稱或公司簡稱、門店的店名和店號，雖然門店的電話出現(xiàn)在店

53、招上能夠方便客戶與門店的聯(lián)系，但需得到工商、市容相關(guān)管理部門的審批。 （二）門頭 力求簡潔、明了、規(guī)范，突出主營業(yè)務(wù)。忌布局時雜亂無章，使用時隨心所欲。 （三）櫥窗 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)門店的櫥窗是展示房源的最佳位置。因此，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)門店對櫥窗都十分重視，且會盡可能的充分利用，但并非用得越足效果越好。櫥窗的設(shè)計既要充分利用，又要整體美觀、協(xié)調(diào)，更要使用展示的房源讓客戶看得清楚。這里充分利用是為了提高展示度，美觀協(xié)調(diào)是為了吸引客戶，最終目的是為了讓客戶愿意看和看得清楚。 二、門店內(nèi)部的設(shè)計和布局 （一）平面 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)門店的平面布局一般宜根據(jù)各自的功能特點，劃分成接待區(qū)和辦公區(qū)等數(shù)個功能區(qū)。

54、接待區(qū)的面積應(yīng)盡可能的大，辦公區(qū)則只要滿足使用即可。 （二）墻面 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)門店因政府有關(guān)部門的要求，有許多內(nèi)容必須公示，張貼也有一定要求，因此，墻面的基層一定要清潔、防腐、防起殼、防脫落，墻面的布置既要滿足功能需要，又要盡可能注意整體協(xié)調(diào)。切忌隨心所欲，為掛而掛、為貼而貼。 （三）頂面 燈光設(shè)計與布局要足夠，地面與頂面的距離以不超過2.8米為好，但最好也不要低于2.4米。 （四）地面 地面的顏色要與店面的內(nèi)部設(shè)計及辦公用品的顏色相協(xié)調(diào)，材料應(yīng)注意耐久、防滑、易清潔。 （五）設(shè)備 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)門店的主要設(shè)備有能滿足店鋪恒溫需要的空調(diào)機(jī)；保證對外聯(lián)系和方便客戶聯(lián)系的電話、傳真機(jī)；有

55、條件的應(yīng)配備能滿足經(jīng)營需要的電話，以提高信息儲存、查詢、處理的能力；如在門店收款的，應(yīng)配備有質(zhì)量保證的驗鈔機(jī)、點鈔機(jī)。 三、門店的裝潢配置 門店的裝修是門店落實外部設(shè)計和內(nèi)部設(shè)計，并使之最終能夠體現(xiàn)公司形象，是落實公司品牌戰(zhàn)略的重要組成部分，須注意以下幾個環(huán)節(jié)： （1）門店的裝修設(shè)計要服從于公司對外形象傳播的總要求。無論門店多少，要讓客戶有走百家如一家的感覺，這既可以降低裝修成本，又有利公司對外形象宣傳。 （2）內(nèi)外裝飾設(shè)計要協(xié)調(diào)，包括配置、顏色、大小、長寬等。 （3）施工單位的選擇要能夠滿足設(shè)計要求的落實，應(yīng)盡可能選擇有品牌、有規(guī)模、有后期服務(wù)和維修能力的單位。 （4）施工時嚴(yán)格

56、按施工標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行管理，如監(jiān)督、驗收，驗收不合格，一律不能交付使用。特別是水、電的配套工程。 總之，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)門店要求內(nèi)外裝飾設(shè)計協(xié)調(diào)、玻璃透明、燈光明亮、簡潔美觀、地板耐久、耐臟、易清洗。同時要控制好進(jìn)度，爭取盡可能早的開業(yè)。有多家門店或?qū)嵭羞B鎖經(jīng)營的門店應(yīng)統(tǒng)一設(shè)計、統(tǒng)一裝修。 四、門店開業(yè)的相關(guān)手續(xù) 按照政府有關(guān)部門對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)門店管理的要求，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)門店在開業(yè)前應(yīng)辦理：營業(yè)執(zhí)照、企業(yè)組織機(jī)構(gòu)代碼、稅務(wù)登記、經(jīng)紀(jì)組織備案、執(zhí)業(yè)經(jīng)紀(jì)人注冊登記等必要手續(xù)。 （一）營業(yè)執(zhí)照辦理 1、如房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)門店是獨(dú)立企業(yè)法人的，應(yīng)辦理企業(yè)法人資格營業(yè)執(zhí)照 企業(yè)法人資格營業(yè)執(zhí)照所在區(qū)工商行政管理局受

57、理審核，除提供經(jīng)營場地的相關(guān)合法證明外，同時必須提供：（1）企業(yè)名稱核準(zhǔn)通知書。（2）法人資格證明。（3）股東會決議。（4）公司章程。（5）全體股東指定的委托人證明材料。（6）董事、監(jiān)事、經(jīng)理任命書或是委派書等任職證明。（7）驗資報告。（8）股份資格證明或自然身份證明。（9）其他材料。 受理程序：提交名稱核準(zhǔn)材料→提交設(shè)立申請報告→審查→受理→核準(zhǔn)→發(fā)照 2、如房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)門店是企業(yè)法人設(shè)立的分支機(jī)構(gòu)，應(yīng)辦理企業(yè)分支機(jī)構(gòu)營業(yè)執(zhí)照。 企業(yè)分支機(jī)構(gòu)營業(yè)執(zhí)照由所在工商行政管理局受理審核，除提供經(jīng)營場地的相關(guān)合法證明外，同時必須提供如下材料：（1）母公司董事會關(guān)于設(shè)立分支機(jī)構(gòu)的決議。（2）分支機(jī)構(gòu)

58、負(fù)責(zé)人任命書，身份證。（3）企業(yè)名稱核準(zhǔn)通知書。（4）申請報告。（5）辦理申請的委托人證明。 受理程序：提交設(shè)立申請報告→審查→受理→核準(zhǔn)→發(fā)照 （二）企業(yè)組織機(jī)構(gòu)代碼申請 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)門店不論是獨(dú)立企業(yè)法人，還是企業(yè)分支機(jī)構(gòu)，都應(yīng)申請辦理企業(yè)組織機(jī)構(gòu)代碼。企業(yè)組織機(jī)構(gòu)代碼的受理機(jī)構(gòu)是上海市質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督管理局。辦理企業(yè)組織機(jī)構(gòu)代碼申請時應(yīng)提交的材料是：（1）代碼申請書。（2）營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件、原件。（3）法人代表（負(fù)責(zé)人）身份證明。 （三）稅務(wù)登記申請 稅務(wù)登記申請的受理機(jī)構(gòu)是上海市國家稅務(wù)局、上海市地方稅務(wù)局或店鋪所在區(qū)的國家稅務(wù)局、地方稅務(wù)局。辦理稅務(wù)登記時應(yīng)提供以下材料：（1）申報

59、辦理開業(yè)稅務(wù)登記。（2）組織機(jī)構(gòu)統(tǒng)一代碼。（3）經(jīng)營場地所有權(quán)或使用權(quán)或租賃證明。（4）公司章程。（5）驗資報告。（6）開戶銀行賬戶。（7）分支機(jī)構(gòu)應(yīng)提交總機(jī)構(gòu)營業(yè)執(zhí)照和稅務(wù)證明。 （四）經(jīng)紀(jì)組織備案申請 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)門店不論是獨(dú)立企業(yè)法人，還是企業(yè)分支機(jī)構(gòu)都應(yīng)申請辦理經(jīng)紀(jì)組織備案申請。經(jīng)紀(jì)組織備案申請的受理機(jī)構(gòu)是上海市房屋土地資源管理局或店鋪所在區(qū)的房屋土地管理局。獨(dú)立企業(yè)法人辦理經(jīng)紀(jì)組織備案申請時應(yīng)提供以下材料：（1）營業(yè)執(zhí)照及法人代碼證。（2）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)備案表及房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人情況表（貼照片）。（3）執(zhí)業(yè)經(jīng)紀(jì)人證書（5人以上）及每個執(zhí)業(yè)經(jīng)紀(jì)人一寸照片一張。（4）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)信息卡。

60、（5）外資委批復(fù)（外資企業(yè)）。（6）執(zhí)業(yè)經(jīng)紀(jì)人的身份證明（原件和復(fù)印件，原件當(dāng)場退回）。（7）專職人員四金證明。（8）公司章程、法定代表人的身份證明。（9）注冊地址、固定經(jīng)營場地租賃備案登記證明或房地產(chǎn)權(quán)證。 分支機(jī)構(gòu)辦理經(jīng)紀(jì)組織備案申請時還應(yīng)提交總機(jī)構(gòu)營業(yè)執(zhí)照備案正副本。 （五）執(zhí)業(yè)經(jīng)紀(jì)人注冊登記 根據(jù)上海經(jīng)紀(jì)人條例，房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)必須具有相適應(yīng)的經(jīng)紀(jì)人。房地產(chǎn)執(zhí)業(yè)經(jīng)紀(jì)人登記注冊受理的機(jī)構(gòu)是上海市工商管理局。其中企業(yè)法人機(jī)構(gòu)必須有5人以上持有上海市房地產(chǎn)執(zhí)業(yè)經(jīng)紀(jì)人證書的經(jīng)紀(jì)人。分支機(jī)構(gòu)必須有相適應(yīng)的經(jīng)紀(jì)人（目前為有1人以上持有上海市房地產(chǎn)執(zhí)業(yè)經(jīng)紀(jì)人證書的經(jīng)紀(jì)人）。并需提交以下材料：（1

61、）經(jīng)紀(jì)人注冊申請書。（2）組織機(jī)構(gòu)營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件。（3）執(zhí)業(yè)經(jīng)紀(jì)人證。（4）身份證原件、復(fù)印件。（5）戶口簿原件、復(fù)印件。（6）經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)意見蓋章。 第四節(jié) 店容店貌及員工儀表 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)是建立在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人和客戶之間充分信任基礎(chǔ)上進(jìn)行的。大氣而有序的店面布置、整潔又得體的員工儀容不只是企業(yè)形象的展示，也是對客戶的尊重。因此在店鋪交付使用時必須明確落實好以下幾項工作： 一、店容店貌 （一）店面外觀保持整潔 （1）保持門頭上的燈箱完好、整潔。 （2）櫥窗玻璃及玻璃櫥窗下的踢腳線無積灰、無污跡。 （3）卷簾門及門柱上的小廣告要及時清除。 （4）櫥窗上或其他部位的信息欄應(yīng)按要求設(shè)

62、置，有專人用專用的紙筆打印或書寫。 （5）門前環(huán)境保持干凈整潔，無衛(wèi)生死角。 （二）墻面、地面保持整潔 （1）室內(nèi)墻面應(yīng)按要求合理布置，不隨意張貼。 （2）地面整潔、窗明幾凈、擺放有序。 （3）辦公桌椅、接待桌、文件柜無積灰、無污垢，不擺放與工作無關(guān)的物品。 （4）留言欄、宣傳架按規(guī)定使用。 （三）建立健全門店考評制度 把保潔保容責(zé)任制落實到各關(guān)鍵節(jié)點的具體責(zé)任人，并明確責(zé)任要求、獎懲措施。 （四）按規(guī)定做好必要的布置 目前按上海市工商行政管理局（滬工商市（2001）350號《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范本市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場的意見》）的要求。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)門店應(yīng)做到：“五公示”、“二示范”、“

63、一申報”。其中： 1、“五公示”內(nèi)容包括：（1）經(jīng)紀(jì)組織的經(jīng)營范圍。（2）執(zhí)業(yè)經(jīng)紀(jì)人姓名、證號和照片。（3）由執(zhí)業(yè)經(jīng)紀(jì)人簽名的真實的租售信息。（4）居間或者代理的服務(wù)內(nèi)容及傭金標(biāo)準(zhǔn)。（5）消費(fèi)者申投訴電話。 2、“二示范” 為了進(jìn)一步規(guī)范經(jīng)紀(jì)活動，規(guī)范執(zhí)業(yè)經(jīng)紀(jì)人的經(jīng)紀(jì)行為，積極推行上海市房屋土地資源管理局制訂、上海市工商行局監(jiān)制的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同“示范文本”及房屋租售信息“示范表”。 3、“一申報” 即對已經(jīng)完成的經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)、經(jīng)紀(jì)業(yè)績向所管轄的工商行政管理部門申報。 二、員工儀表 員工上崗前必須做好有關(guān)儀容儀表的諸多營業(yè)前的準(zhǔn)備工作。具體有： （1）服飾。如公司有統(tǒng)一發(fā)放工作服的，

64、在門店中應(yīng)規(guī)定必須在店鋪營業(yè)前著好工裝上崗。沒有統(tǒng)一工裝的，應(yīng)著裝整潔、端莊，忌過分暴露、隨便的著裝，如有污捐，應(yīng)及時更換。 （2）儀容。男士應(yīng)注意頭發(fā)的打理，忌留辮子、留長胡子。女士適當(dāng)?shù)瓓y，忌濃妝艷抹，忌穿著過分暴露，忌佩戴的飾品過分夸張。 （3）儀表。佩戴好胸卡或掛牌或佩戴好工牌，以方便客戶選擇和聯(lián)系。坐立姿態(tài)應(yīng)自然大方。 三、服務(wù)管理 （1）熱情迎送。顧客進(jìn)店時，應(yīng)熱情招呼，引導(dǎo)入座。當(dāng)客戶多時，即使無座可供客戶入座時，也就及時致歉。顧客離店時，應(yīng)盡可能起立送至門口。 （2）耐心待客。要耐心地回答顧客的提問，細(xì)心地進(jìn)行溝通，不得以任何理由與客戶發(fā)生爭執(zhí)或奚落譏諷客戶。 （3

65、）語言規(guī)范。服務(wù)語言應(yīng)規(guī)范使用“您好”、“請稍等”、“對不起”、“讓您久等了”、“歡迎再來”等。忌諱用“不知道”、“不行”、“沒辦法”等語言。嚴(yán)禁粗話、臟話、氣話。 （4）電話暢通。營業(yè)時間內(nèi)，應(yīng)盡可能保持電話暢通，電話機(jī)旁應(yīng)備有紙和筆，隨時記下來電客戶的姓名、聯(lián)系方式、通話要點。 四、安全防范 （1）門店應(yīng)建立值班制度或值勤制度。門店的鑰匙要嚴(yán)格控制，專人保管； （2）門店應(yīng)備有能滿足消防要求的滅火器具。要讓門店員工會用，要放在易拿的位置，要定期檢查，確保其處于完好狀態(tài)。 （3）門店關(guān)門后防范。應(yīng)有專人做好安全防范設(shè)施的開啟、電源和門窗關(guān)閉等。 （4）意外發(fā)生時的處置。如發(fā)生意外

66、，要注意保護(hù)現(xiàn)場，及時報告，配合有關(guān)部門做好相關(guān)工作。 （5）應(yīng)急電話。匪警110、救護(hù)112、火警119。 第二章 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)門店的經(jīng)營管理 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)門店是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的經(jīng)營業(yè)務(wù)場所、經(jīng)營成本的核算單位、品牌形象窗口，又是企業(yè)初次分配的單位。它在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)乃至房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)發(fā)展中，對規(guī)范運(yùn)作、誠信執(zhí)業(yè)，具有基礎(chǔ)性的地位和作用。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)門店的店長擔(dān)負(fù)著依法經(jīng)營、門店管理、員工培訓(xùn)、客戶投訴處理等重要職責(zé)。 第一節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)門店經(jīng)營管理的主要內(nèi)容 一、經(jīng)營與管理的內(nèi)涵 經(jīng)營是指企業(yè)有預(yù)測、有決策、有目的、動態(tài)的經(jīng)濟(jì)活動，是商品經(jīng)濟(jì)特有的經(jīng)濟(jì)范疇。在社會主義市場經(jīng)濟(jì)條件下，企業(yè)的經(jīng)營必須以市場的需求為準(zhǔn)則，借助資本、設(shè)備、勞動力等各種因素，有效利用企業(yè)的一切資源，通過謀劃、決策和組織實施，持續(xù)不斷地進(jìn)行商品生產(chǎn)、分配與流通，以最少投入獲取最大或最好的經(jīng)濟(jì)效益，以實現(xiàn)企業(yè)的發(fā)展目標(biāo)。經(jīng)營活動要注重研究企業(yè)外部的關(guān)系，包括企業(yè)與國家、企業(yè)與企業(yè)、企業(yè)與廣大消費(fèi)者之間的關(guān)系。 管理是企業(yè)為了實現(xiàn)一定經(jīng)營目標(biāo)，對經(jīng)營活動所進(jìn)行的計劃、指揮、協(xié)調(diào)、監(jiān)督、核查等組