2009 年12月9日 北京。上海。深圳。成都。重慶。沈陽 Beijing. Shanghai. Shenzhen. Chengdu. Chongqing. Shenyang 前言 首先非常感謝*****（以下簡稱“貴司”）對于華夏柏欣（北京）經(jīng)營管理顧問 有限公司（以下簡稱TCBL或“我司”）的信任和支持，作為一間致力于為國內(nèi) 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)提供全程專業(yè)服務(wù)的港資服務(wù)企業(yè)，我司對于此次能夠有機會與 貴司合作進行商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)顧問服務(wù)工作而感到榮幸。希望憑借貴司雄厚的地 產(chǎn)開發(fā)實力和我司專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)、運營經(jīng)驗，能夠成功打造卓越的商業(yè) 項目； 在市場分析方面，我司主要在前期戴德梁行公司報告基礎(chǔ)上，總結(jié)分析并更新 部分市場信息及提出我司在商業(yè)方面的專業(yè)意見與看法，從而對項目定位規(guī)劃 提供較準確、完善的可行性方案。 本次商業(yè)策劃顧問報告主要包括市場研究分析、項目定位分析、項目商業(yè)規(guī)劃、 項目租金分析等方面的完整建議。 思路 項目 發(fā)展背景基礎(chǔ) ? 城市化進程、城市經(jīng)濟與規(guī)劃 ? 城市商業(yè)發(fā)展狀況與趨勢 ? 消費群來源、消費習慣、消費水平 ? 項目區(qū)位、項目交通、項目規(guī)模 解析城市 解析消費 解析項目 項目 發(fā)展要素 ? 類型、檔次、功能 ? 業(yè)態(tài)、租戶、組合方式 ? 布局、動線、交通、設(shè)計 本項目可持續(xù)發(fā)展的 定位與規(guī)劃戰(zhàn)略 結(jié)論 城市經(jīng)濟 城市規(guī)劃 城市商業(yè) 消費 特征 項目條件 ?城市經(jīng)濟與產(chǎn)業(yè) 持續(xù)發(fā)展 ?人均收入增加， 消費形態(tài)轉(zhuǎn)變 ?城市南拓發(fā)展， 人口增加 ?城區(qū)軌道交通趨 于完善，帶動區(qū) 域發(fā)展 ?本項目規(guī)劃為區(qū) 級商業(yè)中心 ?市橋核心商圈獨 樹一臶，但業(yè)態(tài) 與硬件設(shè)施較落 后，傳統(tǒng)百貨與 街鋪為主 ?新興商圈尚在規(guī) 劃發(fā)展 ?城市缺乏代表性 的購物中心 ?體驗消費型商業(yè) 落后 ?周邊中高檔居住 樓盤聚集 ?家庭消費與個人 時尚消費為一體 ?地鐵輻射力強， 吸引華南板塊、 廣州市區(qū)消費 ?商業(yè)規(guī)模超過12 萬平方米，利于 完善的業(yè)態(tài)組合 ?處于行政、教育、 商貿(mào)、交通中心 ?接駁地鐵與城市 主要快速路，交 通便利 輻射全番禺的區(qū)域中心型體驗購物中心 綱要 ? ? ? ? ? ? 解析城市 解析消費 解析項目 項目定位 項目規(guī)劃 租金評估 1.0 解析城市 n城市經(jīng)濟 n城市規(guī)劃 n城市商業(yè)發(fā)展狀況與趨勢 1.1 城市經(jīng) 濟 n n n 珠江三角洲腹地 廣州南拓重點區(qū)域，工業(yè)及出口基地 旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速 廣州 市區(qū) 番禺區(qū)地處廣東省中南部，珠江三角洲腹地，位于穗港澳“小三 角”的中心位臵。全區(qū)總面積786.15平方公里，戶籍人口97.51萬 人。 番禺是廣州“南拓”重點區(qū)域，區(qū)位優(yōu)勢明顯，水陸交通便利， 是廣州重要的工業(yè)強區(qū)和重要的工業(yè)出口基地之一，旅游和房地 產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速。 番禺有國家5A級旅游景區(qū)長隆旅游度假區(qū)，國家4A級旅游景區(qū)蓮 花山、寶墨園等和祈福新村、麗江花園、華南新城、碧桂園等時 尚商住樓盤。 資料來源：《政府信息網(wǎng)》 佛山 順德 番禺區(qū) 1.1 城市經(jīng) 濟 番禺區(qū)在金融危機的情況下，經(jīng)濟仍高速發(fā)展，08年增長率高于廣州 市整體，城市經(jīng)濟環(huán)境處于較優(yōu)狀態(tài)，有利城市商業(yè)發(fā)展。 10000 8000 6000 4000 2000 0 15 .30% 1 5.00% 411 6 471 13.80 % 7 051 1 4.70% 6068 13% 廣州市 、番禺區(qū)歷年GDP與增長率 5116 596 54 7 628 821 6 13.10% 12.30 % 728 3917 9.80% 8.50% 360 20.00% 15.00% 10.00% 5.00% 0.00% 20 04年 2005 年 2006年 2007年 20 08年 2009上 半年 廣州G D P(億元) 廣州G D P增長率 番禺G DP （億元） 番禺G DP 增長率 n番禺區(qū)近5年經(jīng)濟總量持續(xù)高速增長，08年GDP總量達到728億元。 n在08年國際金融危機背景下，番禺GDP增長率仍保持了很高的增長速度，達到13.1%，高于廣 州市整體水平，更遠遠高于全國平均水平。 n08年番禺經(jīng)濟總量在廣州各城區(qū)中排列第5名(前四名分別為：天河、越秀、蘿崗、白云區(qū)）。 番禺區(qū)08年經(jīng)濟保持高速發(fā)展，說明其經(jīng)濟基礎(chǔ)較為雄厚，區(qū)域內(nèi)部產(chǎn)業(yè)與消費需求較穩(wěn) 定，對經(jīng)濟危機的抵御能力較強，這也說明番禺未來在商業(yè)地產(chǎn)、購物中心發(fā)展方面具備扎 實的基礎(chǔ)。 資料來源：《政府統(tǒng)計公報》 1.1 城市經(jīng) 濟 人均GDP超過1萬美元，社會經(jīng)濟發(fā)展進入新階段； 服務(wù)業(yè)、商貿(mào)業(yè)、高端消費品的需求大大提升； 高端商業(yè)形態(tài)——購物中心的發(fā)展進入快速上升通道。 廣州人均GDP，（按常住人口算） 番禺人均GDP，(按戶籍人口算) 番禺人均GDP，(按常住人口算) 2008年 11,696美元 10,667美元 6,961美元 人口統(tǒng)計概念定義：戶籍人口：指公民依照《中華人民共和國戶口登記條例》，已在其經(jīng)常居住地 的公安戶籍管理機關(guān)登記了常住戶口的人。常住人口：指實際經(jīng)常居住在某地區(qū)一定時間（指半年 以上）的人口。 08年廣州人均GDP超過1萬美元，番禺區(qū)人均GDP（按戶 籍人口 算）也 超過了 1萬美 元，這說明廣州、番禺的經(jīng)濟發(fā)展水平達到了新的高度，社會對服務(wù)業(yè)、高檔商品如 房地產(chǎn)、汽車消費需求將大幅度增加，這也進一步刺激第三產(chǎn)業(yè)、商貿(mào)業(yè)的發(fā)展。 TIPS:按照世界銀行的衡量標準，人均GDP超過1萬美元是公認的從發(fā)展中狀態(tài)進入發(fā)達狀態(tài)的標 志線。日本人均GDP是在1984年超過了1萬美元，香港、新加坡、臺灣和韓國的人均GDP分別是 在1987年、1989年、1992年和1995年超過了1萬美元。 資料來源：《政府統(tǒng)計公報》 1.1 城市經(jīng) 濟 番禺第三產(chǎn)業(yè)比重快速提升，說明擴大消費拉動作用明顯； 第三產(chǎn)業(yè)比重首超第二產(chǎn)業(yè)，說明高端服務(wù)行業(yè)發(fā)展迅速； 100% 80% 60% 40% 20% 0% 第三產(chǎn)業(yè) 46.60% 廣州市 、番禺區(qū)2008年三產(chǎn)比重 59.02% 第二產(chǎn)業(yè) 第一產(chǎn)業(yè) 38.94% 5.33% 2.04% 4 6.92 % 番禺區(qū)2007年三產(chǎn)比重 5. 51% 47. 57% 第一產(chǎn)業(yè) 第二產(chǎn)業(yè) 第三產(chǎn)業(yè) 番禺 廣州 2007年番禺的第三產(chǎn)業(yè)依然低于第二產(chǎn)業(yè) n番禺區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)二、三次產(chǎn)業(yè)比重相當，第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展上升空間較大； n番禺08年第三產(chǎn)業(yè)首次超過第二產(chǎn)業(yè)比重，達到48%以上； n與廣州整體相比，番禺的第三產(chǎn)業(yè)比重仍然較低。 n09年上半年，番禺第三產(chǎn)業(yè)比重達到49.9%，對GDP貢獻率達到72.5%。 根據(jù)宏觀經(jīng) 濟學研 究：提高 1個百 分點的消費率可以使第三產(chǎn)業(yè)比重上升0.26個百分點。 （消費率是指一個國家或地區(qū)在一定時期內(nèi)(通常為1年)用于居民個人消費和社會消費的總額占當年國民支出總額或國 民收入使用額的比率。消費者個體的消費率：即消費者個人或家庭收入中用于消費支出的比例） 資料來源：《政府統(tǒng)計公報》 1.1 城市經(jīng) 濟 房地產(chǎn)投資額的平穩(wěn)快速增長，促使番禺房地產(chǎn)高速發(fā)展，同時帶來 人口的增加，為商業(yè)市場發(fā)展帶來刺激因素。 400.0 300.0 26.4% 287.2 329.5 14.7% 番禺區(qū)歷年固定資產(chǎn)投資額 14.7% 14.0% 29.30% 50.0% 2500.0 2000.0 1500.0 1322.0 2104.6 1863.3 1696.4 廣州市歷年固定資產(chǎn)投資額 1445.3 17.4% 14.2% 25.0% 19.20%20.0% 15.0% 200.0 100.0 0.0 47.6 73.3 157.4 63.1 -52.2% 180.5 66.2 205.8 99.6 86.0 0.0% -50.0% -100.0% 1000.0 500.0 0.0 440.8 9.3% 488.9 556.8 7039..88% 12.9% 762.4 898.8 10.0% 5.0% 0.0% 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 2009上半年 2004 年 2005年 2006年 20 07年 200 8年 200 9上半年 固定資產(chǎn)投資（億元） 房地產(chǎn)投資（億元） 固定資產(chǎn)投資增長率 固定資產(chǎn)投資（億元） 房地產(chǎn)投資（億元） 固定資產(chǎn)投資增長率 n番禺區(qū)房地產(chǎn)投資額占固定資產(chǎn)投資額的比重逐年增加，08年達到48.4%； n房地產(chǎn)投資的增加將帶動其他行業(yè)的發(fā)展，如人口增加及相關(guān)零售行業(yè)的發(fā)展； n為了應(yīng)對經(jīng)濟危機，09年上半年番禺政府加大了對固定資產(chǎn)投資力度，上半年與投資直接 相關(guān)的建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)兩個行業(yè)對GDP的貢獻率高達29.2%。 資料來源：《政府統(tǒng)計公報》 1.1 城市經(jīng) 濟—小結(jié) n番禺現(xiàn)有的商業(yè)主要為百貨、商業(yè)街，與經(jīng)濟發(fā)展水平出現(xiàn)落差 n大型購物中心、時尚生活中心、體驗中心將成為番禺商業(yè)發(fā)展趨勢 u 根據(jù)歐 美國家經(jīng)濟發(fā)展與商業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展的對應(yīng)關(guān)系分析（如下表），一個城市或地 區(qū)人均GDP超過2,000美元時，城市商業(yè)由傳統(tǒng)百貨商場、商業(yè)街以及批發(fā)市場等向大 型購物中心、超市、專賣店/精品店等多元化現(xiàn)代商業(yè)模式所轉(zhuǎn)變。 u 2008年番禺人均GDP合美元約6,961元，城市化率達到54.3%。具備支持大型購物 中心、超市、專賣店、精品店等多樣化、規(guī)?；默F(xiàn)代商業(yè)。 表：歐美經(jīng)濟發(fā)展與商業(yè)業(yè)態(tài)的對應(yīng)發(fā)展關(guān)系 人均ＧＤＰ 1,100美元以下 1,100—2,000美元 2,000—4,400美元 4,400美元以上 城市化水平 25％以下 45％以下 45%—70% 70％以上 主導商業(yè)形態(tài) 廟會、地攤、集貿(mào)市場為主導形態(tài) 百貨商場、商業(yè)街、批發(fā)市場 大型購物中心、超市、專賣店、精品店等多樣化、規(guī)模 化的現(xiàn)代商業(yè) Shopping Mall、Lifestyle Shopping Center旅游地 產(chǎn)、商務(wù)地產(chǎn)、物流等綜合商業(yè)形態(tài)涌現(xiàn) 1.2 城市規(guī) 劃 番禺在未來幾年內(nèi)，將打造一個集總部經(jīng)濟CBD、商貿(mào)區(qū)、休閑 度假區(qū)、交通中心、現(xiàn)代居住區(qū)于一體的番禺。 廣州南拓發(fā)展 廣州市“南拓”—番禺起飛的契機 番禺承擔著廣州城市規(guī)劃“南拓北優(yōu)，東進西聯(lián)” 中的南拓任務(wù)。廣州市新的城市中心將向番禺轉(zhuǎn)移。 番禺區(qū)定位：廣州市新的現(xiàn)代化城區(qū)，承接“南拓” 規(guī)劃，分流廣州過分擁擠的人口。 番禺區(qū)未來規(guī)劃的五大板塊： 北部重點建設(shè)區(qū)：番禺新城 東部重點發(fā)展區(qū)：廣州新城 大學城重點發(fā)展區(qū)：小谷圍島 南部引導發(fā)展區(qū)：包括沙灣水道以南的魚窩頭、欖核、 大崗等鎮(zhèn)域。 中心城區(qū)發(fā)展區(qū)：東起石基，西迄市橋景觀大道，北 至北二環(huán)，南到市橋水道。 資料來源：《廣州城市總體發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃》 1.2 城市規(guī) 劃 城市向南發(fā)展，形成新的城市副中心，承擔城市機能 廣州中心城區(qū) 番禺區(qū) 廣州地鐵三號線 廣州地鐵四號線 * 廣州城市南拓發(fā)展，將為番禺帶來 更大的發(fā)展機遇，將出現(xiàn)更多的住 在番禺，工作在天河的人群，為番 禺的商業(yè)發(fā)展提供消費潛力。 廣州軌道交通規(guī)劃圖 隨著廣州市軌道交通的發(fā)展完善，各城區(qū)將連為一體，各區(qū)之間的 交通時間縮短，將進一步拉動中心城區(qū)的人口往新城區(qū)遷移。 番禺到廣州市區(qū)地鐵車程時間不超過半小時。 資料來源：《廣州城市總體發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃》 本項目所在區(qū)域?qū)⒊蔀椋? 番禺區(qū)的行政、經(jīng)濟、文化、教育中心和交通樞紐 1.2 城市規(guī) 劃 番禺重點板塊的規(guī)劃明確了番禺的城市發(fā)展方向，擴展了城市規(guī)模，提 升了城市地位，同時也帶來了大量人口，促進了現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的發(fā)展。 番禺三大重點板塊規(guī)劃與定位 番禺新城-公共服務(wù)配套區(qū) ? 位臵：涵蓋洛溪、華南板塊兩大番禺樓市區(qū)域 ? 規(guī)模：占地面積約14.7平方公里 ? 定位：作為整個番禺的公共服務(wù)配套區(qū)，為番禺市民提供市政 配套服務(wù) 廣州新城-城市副中心 ? 位臵：番禺東部 ? 規(guī)模：占地面積228平方公里 ? 定位：商務(wù)辦公、生活居住、休閑旅游，最終成為城市副中心 中心城區(qū)-高質(zhì)量城市居住生活區(qū) ? 位臵：市橋以及市橋南區(qū) ? 規(guī)模：占地約17.15平方公里 ? 定位：為城市文化與商業(yè)中心、具有南國水鄉(xiāng)特色的高質(zhì)量城 市居住生活區(qū)。 番禺新城 中心城區(qū) 商貿(mào)中心與交通樞紐是本項目發(fā)展超級購 物中心的一大基礎(chǔ)保障 資料來源：《廣州城市總體發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃》 1.2 城市規(guī) 劃 本項目規(guī)劃為區(qū)級商業(yè)中心，與現(xiàn)有的市橋核心商圈地位并列； 隨著地鐵三號線商業(yè)軸線的發(fā)展，本項目依托三號線，打造高輻射效應(yīng) 的商業(yè)中心。 番禺多中心，多層次的商業(yè)發(fā)展規(guī)劃 兩大系統(tǒng)：批發(fā)與零售兩大系統(tǒng)。 三條發(fā)展軸： 1、地鐵三號線發(fā)展軸線 2、地鐵四號線發(fā)展軸線 3、沙灣－中心城區(qū)－石基商業(yè)發(fā)展軸線。 四級網(wǎng)絡(luò)商業(yè)功能區(qū)： 1、區(qū)級中心區(qū)：由易發(fā)商業(yè)步行街商業(yè)中心********商業(yè)中心、 漢溪現(xiàn)代商業(yè)中心組成 2、區(qū)級副中心區(qū)：由6個商業(yè)中心組成 3、鎮(zhèn)級商業(yè)中心區(qū)：由8個鎮(zhèn)商業(yè)中心和28個樓盤商業(yè)中心構(gòu)成 4、社區(qū)商業(yè)中心區(qū)：由一批村及社團（組團）商業(yè)中心構(gòu)成。 地鐵三號線商業(yè)軸線 資料來源:廣州市番禺區(qū)2004~2010年商業(yè)網(wǎng)點發(fā)展規(guī)劃 1.2 城市規(guī) 劃—小結(jié) 廣州城市南拓發(fā)展 城市南拓發(fā)展，交通聯(lián)系緊密，形成新的城市副中心，將帶動番禺整體房地 產(chǎn)業(yè)、交通及相關(guān)城市配套產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，為本項目商業(yè)發(fā)展提供良好的環(huán)境。 番禺重點板塊規(guī)劃 重點板塊的規(guī)劃，明確了各分區(qū)的發(fā)展功能和地位，更利于人口往新發(fā)展區(qū) 域遷移，本項目處于高檔居住區(qū)、交通中心、商貿(mào)中心，利于發(fā)展強輻射的 超級購物中心。 番禺商業(yè)發(fā)展規(guī)劃 本項目規(guī)劃為區(qū)級商業(yè)中心，加上地鐵三號線商業(yè)軸線發(fā)展優(yōu)勢，為本項目 奠定商業(yè)基礎(chǔ)。 1.3 城市商業(yè) 發(fā)展狀況與趨勢 廣州城市商圈發(fā)展格局 n廣州市全國經(jīng)濟最發(fā)達的城市之一，商業(yè)發(fā)展迅猛，人口密集，消費力強； n廣州傳統(tǒng)商圈發(fā)展成熟，但目前商業(yè)形態(tài)仍較為存在一定缺陷，難以適應(yīng)廣州國際化大都市的發(fā)展； n天河區(qū)作為廣州現(xiàn)代商業(yè)發(fā)達區(qū)域，商業(yè)相當繁榮，同時也帶來了嚴重的同質(zhì)化競爭。 環(huán)市東商圈 北京路商圈 上下九商圈 天河商圈 珠江新城 目前番禺商業(yè)在家居市場、 旅游度假、娛樂等業(yè)態(tài)方 面對廣州市區(qū)具備一定輻 射力。 城市的擴張發(fā)展，經(jīng)濟與 人口的發(fā)展，必然需要更 先進的商業(yè)形態(tài)和形成新 的商業(yè)中心。 番禺商圈 天河城位于體育中心核心商圈，是廣州 最早也是最具代表性的購物中心業(yè)態(tài)， 商業(yè)建筑面積約11萬平方米。 天河城涵蓋零售、餐飲、娛樂、服務(wù)等 業(yè)態(tài)，全方位滿足消費者需求。 由于是早期項目，因此天河城在硬件設(shè) 施方面已不能滿足需求，如商場的層高、 動線等問題。而品牌檔次偏中檔的定位 也越來越難以滿足高端消費者需求。 正佳廣場是廣州最大的購物中心，商場建筑面 積約20萬平方米。 雖然占據(jù)了體育西路核心商圈地段，定位于亞 洲首席體驗式購物樂園，但在業(yè)態(tài)布局、品牌 檔次、動線設(shè)計方面存在大量問題，并沒有達 到預(yù)期的定位效果。 1.3 城市商業(yè) 發(fā)展狀況與趨勢 廣州市區(qū)代表性購物中心分析 天河城廣 場 正佳廣 場 1.3 城市商業(yè) 發(fā)展狀況與趨勢 番禺整體商業(yè)格局與代表項目 番禺新城（華南板塊）商圈： l大石城 l長隆購物中心 l萬博中心 l祈福Mall l海印Mall 大學城商圈： l北亭廣場 l廣州大學商業(yè)中心 廣州新城（亞運村）商圈： l亞運村美食城 l亞運配套商業(yè) 火車新站商貿(mào)圈： l新客站商貿(mào)區(qū) l雄峰商貿(mào)城 番禺市橋中心城區(qū)商圈： l繁華路商業(yè)街、易發(fā)步行街 l圣鑫商業(yè)廣場 1.3 城市商業(yè) 發(fā)展狀況與趨勢 番禺各商圈分析——市橋中心城區(qū)商圈 市橋中心城區(qū)商圈 TCBL分析： 市橋商圈為番禺傳統(tǒng)核心商圈，其輻射范圍與輻射 商業(yè)規(guī)模 主要業(yè)態(tài) 經(jīng)營類別 輻射范圍 消費群體 租金范圍 典型項目 最新動態(tài)： 商圈要素分析 約20萬平方米 百貨店、超市、傳統(tǒng)商業(yè)街、 步行街 服飾、餐飲、數(shù)碼、休閑為主 傳統(tǒng)核心商圈，輻射范圍廣， 涵蓋番禺中心城區(qū)及各鎮(zhèn) 番禺居民日常消費為主 150-800元/平方米/月 易發(fā)商業(yè)街、友誼百貨、繁華 路、大北路 力不可動搖，是番禺居民日常生活消費、娛樂的集 中場所，經(jīng)營種類豐富，人流、車流量大。 l傳統(tǒng)商圈受歷史因素影響，商業(yè)設(shè)施陳舊、交通 擁擠，商業(yè)分布零散不成體系，商業(yè)檔次偏低 l商圈缺乏現(xiàn)代化商業(yè)業(yè)態(tài)，一站式、體驗性不足 ， 政府將對商圈整合改造，將易發(fā)商業(yè)街、繁 華路步行街、友誼商店和百越珠寶采購博覽 中心連成一片整體開發(fā)，進一步提升市橋城 區(qū)傳統(tǒng)商業(yè)的發(fā)展水平。 資料來源——番禺區(qū)經(jīng)濟貿(mào)易局 注:商圈分析中涉及到的租金數(shù)據(jù)均為使用面積租金（下同） 1.3 城市商業(yè) 發(fā)展狀況與趨勢 番禺各商圈分析——市橋中心城區(qū)商圈 番禺市橋核 心商圈 主要商 業(yè)項目 與商業(yè) 街 繁華路 光 明 北 路 4 2 1 3 大 北 路 1 2 3 4 5 6 7 易發(fā)商業(yè)街 友誼商店 禺山商場 繁華盛世 名店城 百德中心 金佳活力城 禺山大道 5 6 大東路 大 南 路 7 東 涌 路 資料來源:戴德梁行報告 1.3 城市商業(yè) 發(fā)展狀況與趨勢 番禺各商圈分析——市橋中心城區(qū)商圈 市橋商圈主要商業(yè)項目 市橋商圈主要商業(yè)街 商業(yè)項目 易發(fā)商業(yè)街 百德中心 名店城 友誼大廈 友誼商店 喜盈-嘉立思 番山商貿(mào)城 繁華盛世廣 場 禺山商場 金佳活力城 好又多 規(guī)模 2 （m ） 4.3萬 1.3萬 1萬 2.5萬 2萬 4萬（含 酒店） 5,600 2.6萬 1.2萬 1.2萬 6,000 樓層 東街1~2層 西街-1~5層 1~4 -1~3 1~3 1~5層 -1~3 1~2 -1~4 1~7 -1~4 1~2 中低 定位 中檔 中檔 低檔 中檔 低檔 中檔 中檔 為主 中檔 檔 中檔 中低 業(yè)態(tài) 百貨+零售 +餐飲 零售+文化 零售 百貨 百貨 零售+餐飲 零售 餐飲+超市 零售+娛樂 零售+餐飲 超市 大北路商業(yè)街 大東路商業(yè)街 光南路商業(yè)街 商業(yè)街名稱 （臨街兩層） （臨街兩層） 繁華路商業(yè)街路 東涌路商業(yè)街 橋東路商業(yè)街 大南路商業(yè)街 光明南路商業(yè)街 光明北路商業(yè)街 （臨街兩層） 道路長度 （m） 342 84 400 300 240 210 270 500 132 商業(yè)總量 （m2） 30,096 6,720 8,000 5,000 4,800 2,800 3,200 12,000 5,280 超市、餐飲、銀行、 手機、兒童服飾、 服飾、網(wǎng)吧、地產(chǎn)、 眼鏡、婚紗、電腦、 經(jīng)營類別 服飾、鞋類、飲食 手機、服飾 服飾、銀行、餐飲 服飾 餐飲 手機、服飾、餐飲 旅行社 書店 精品、二手手機 市橋商圈目前以百貨、商業(yè)裙樓、商業(yè)街為主要形態(tài)，無真正意義上的購物 中心。業(yè)態(tài)豐富、檔次偏低，整體缺乏系統(tǒng)規(guī)劃，交通與硬件設(shè)施較落后。 資料來源:戴德梁行報告 1.3 城市商業(yè) 發(fā)展狀況與趨勢 番禺各商圈分析——市橋中心城區(qū)商圈 易發(fā)商業(yè)街項目分析 項目位于市橋商圈內(nèi)，東起橋興大道、西臨光明路， 南臨禺山大道、北至繁華路，附近有友誼中心、友誼 大廈、商業(yè)大廈、禺山商場等商業(yè)項目。 l易發(fā)商業(yè)街全長480m，總建筑面積4.3萬多㎡，是 目 前番禺最好的商業(yè)場所。 l目前經(jīng)營狀況良好，首層零售街鋪租金以800元/平 方米/月為主。 TCBL分析： 易發(fā)商業(yè)街是目前市橋商圈經(jīng)營最好的項目，涵蓋 了商業(yè)街、百貨、品牌店、餐飲、娛樂等業(yè)態(tài)，具 備了較強的體驗性。 l該項目品牌檔次中檔偏低，以時尚潮流為主，主 要滿足番禺年輕消費群的需求。 l受面積、檔次等限制，該項目依然無法滿足中高 檔家庭、高收入人群的核心需求，在一定程度上影 響了其輻射力與發(fā)展空間。 1.3 城市商業(yè) 發(fā)展狀況與趨勢 番禺各商圈分析——番禺新城商圈 番禺新城商圈 最新動 態(tài)： 番禺新城總體定位為“華南商貿(mào)新旗艦”： l萬博地 塊定位為以總部經(jīng)濟為核心，商務(wù)綜合CBD區(qū)，形成提升 廣州第三產(chǎn)業(yè)的新核心和泛珠中心區(qū)的國際性綜合服務(wù)平臺； l漢溪地 塊將以生活性服務(wù)業(yè)、交通換乘、現(xiàn)代商業(yè)、飲食業(yè)等產(chǎn) 業(yè)為主，形成番禺北部區(qū)域型的商業(yè)、生活中心； 商業(yè)規(guī)模 主要業(yè)態(tài) 經(jīng)營類別 輻射范圍 消費群體 租金范圍 典型項目 TCBL分析： 商圈要素分析 番禺新城商貿(mào)功能區(qū)總規(guī)劃面積 為14.7平方公里 家居、家電專業(yè)市場、旅游休閑 公園、綜合購物中心 餐飲、娛樂、家居家電、服裝折 扣店、酒店等 華南板塊居民，部分業(yè)態(tài)可輻射 廣州市區(qū)居民，如家居、旅游等 華南板塊居民為主 150元/平方米/月左右 萬博中心，祈福超級mall l長隆地塊以旅游、休閑娛樂中心、酒店、主題商業(yè)等產(chǎn)業(yè)為主， 擬建一大型購物中心，目前正與永旺集團、易初蓮花等知名零售商 家洽談。 資料來源——番禺區(qū)經(jīng)濟貿(mào)易局 l番禺新城目前形成了成熟的居住大社區(qū)，配合政府規(guī) 劃，未來商業(yè)發(fā)展?jié)摿薮蟆? l該商圈離市區(qū)較遠，目前尚未發(fā)展主流形態(tài)的都市購 物中心，依然以專業(yè)店、旅游等商業(yè)地產(chǎn)形態(tài)為主； l隨著城市發(fā)展，人口增加，該區(qū)域?qū)l(fā)展大型購物 中心，滿足華南板塊居住人口需求。 萬博中心位于迎賓路、漢溪大道交 匯處，建筑規(guī)模20萬平方米。 目前已匯聚吉盛偉邦、天河城品牌折 扣店、四海一家、工商銀行等品牌商 家 新一期共有60萬平方米開發(fā)用地，并 計劃投資60億元來建設(shè)廣州南部的 CBD商業(yè)中心，成為廣州“第四商圈” 的龍頭商業(yè)項目。 1.3 城市商業(yè) 發(fā)展狀況與趨勢 番禺各商圈分析——番禺新城商圈 主要商業(yè)項目介紹 祈福超級mall項目的總建筑面積 達30萬平方米。 在整體規(guī)劃上，該項目將按大型商業(yè) 物業(yè)的模式進行建設(shè)及招商，將成為 一個集購物、休閑、娛樂于一體的綜 合性商業(yè)中心。 長隆購物中心在錦繡香江 前的高爾夫球場、漢溪大道 旁，規(guī)模約20萬平方米。 1.3 城市商業(yè) 發(fā)展狀況與趨勢 番禺各商圈分析——廣州大學城商圈 廣州大學城商圈 商業(yè)規(guī)模 主要業(yè)態(tài) 輻射范圍 消費群體 租金范圍 典型項目 商圈要素分析 約20萬平方米 超市、餐飲、娛樂、服裝百貨 大學城及周邊區(qū)域 大學城學生與周邊居民為主 100-200元/平方米/月 北亭廣場、廣州大學商業(yè)中心 TCBL分析： l廣州大學城商圈具備30-40萬穩(wěn)定的消費人口，因 此商業(yè)發(fā)展具備一定基礎(chǔ)。 l受區(qū)域位臵與消費群體特征限制（以學生為主體 ），該商圈的商業(yè)檔次與輻射力都難以提升。從番 禺整體范圍來看，該商圈影響力有限。 北亭廣場建筑面積逾12萬平方米，地 上四層、地下一層，擁有2,000余個停 車位的超大型室外停車場。 該項目業(yè)態(tài)以中檔偏低的服飾零售、餐 飲，娛樂為主。主要服務(wù)于大學城內(nèi)的 師生，影響力不強。 目前經(jīng)營狀況較差，租金約100元/平方 米/月。 廣州大學 商業(yè)中心的總經(jīng)營面積達7萬平方 米，業(yè)態(tài)包括了名店城、數(shù)碼港、潮流基地、 休閑娛樂廣場、特色美食文化城、戶外酒吧長 廊、配套服務(wù)商業(yè)等多種經(jīng)營業(yè)態(tài)。 該項目位臵較好，定位更符合大學城消費，因 此經(jīng)營狀況也較好，目前租金約150-200元/平 方米/月左右。 1.3 城市商業(yè) 發(fā)展狀況與趨勢 番禺各商圈分析——廣州大學城商圈 主要商業(yè)項目介紹 1.3 城市商業(yè) 發(fā)展狀況與趨勢 番禺各商圈分析——火車新站商貿(mào)區(qū) 廣州新客站周邊規(guī)劃開發(fā)面積達11.4平方 公里,其中核心區(qū)3平方公里。按照規(guī)劃,新 客站周邊區(qū)域?qū)l(fā)展出5個規(guī)劃功能區(qū),即 綜合商務(wù)區(qū)、商務(wù)居住區(qū)、商貿(mào)區(qū)、物流 區(qū)和農(nóng)業(yè)觀光區(qū)。 火車新站商貿(mào)區(qū) 廣州市規(guī)劃在客運站周邊建設(shè)一個集商貿(mào)、 商務(wù)、金融、信息、物流、娛樂休閑于一 體的綜合功能區(qū)，其中包括購物中心業(yè)態(tài)。 資料來源：番禺區(qū)經(jīng)濟貿(mào)易局 TCBL分析： 火車新站商貿(mào)區(qū)是以交通為核心的綜合性商貿(mào)區(qū)， 未來在商務(wù)、商業(yè)、物流等產(chǎn)業(yè)方面發(fā)展?jié)摿Υ蟆? 該區(qū)域受其區(qū)位與人流性質(zhì)的限制，在都市購物中 心發(fā)展方面必然受到限制，其購物中心的競爭性也 無法與其它居住區(qū)相比。 1.3 城市商業(yè) 發(fā)展狀況與趨勢 番禺各商圈分析——亞運村商圈 亞運村商圈——亞運美食城項目是為滿足 亞運村餐飲配套服務(wù)需要和今后發(fā)展特色 商旅服務(wù)需要而建。 亞運村商圈 在2010年亞運會開幕前完成一期工程建設(shè) 并投入服務(wù)使用。項目由兩個地塊組成， 初定選址為：一是位于亞運村裕豐新村安 臵區(qū)北面、蓮花灣河涌南面、亞運東路以 東的地塊，面積約7.8萬平方米；二是位于 亞運村南面的5號地塊（村經(jīng)濟發(fā)展預(yù)留用 地），面積15.9萬平方米。 TCBL分析： 廣州新城未來規(guī)劃居住人口約100萬，具備相當?shù)南? 費力與商業(yè)發(fā)展?jié)摿Α? 資料來源：番禺區(qū)經(jīng)濟貿(mào)易局 亞運村的商業(yè)主要是滿足亞運會配套需求，其商圈輻 射與范圍局限性較強，與番禺市區(qū)商業(yè)競爭性不大。 未來廣州新城居住人口也是本項目主要消費群之一。 1.3 城 市商業(yè)發(fā)展狀況與趨勢 項目 釐佳活力垇 2 朑來三年市場供應(yīng)情況列表 觃模（萬m ） 1.2 備注 公開招商 石崗東商業(yè)垇 3 朑公開招商 區(qū) 華 卓 杲 垉 坑 項目同稱 萬協(xié)新一朏 雄峰國際商業(yè)垇 漢溪商業(yè)販物中心 長隆販物中心 海卙集團項目 祈福赸級mall 販物、娛樂美食 32萬平斱米 、商務(wù)、物流等 具佑商業(yè)觃模尚 旅游商業(yè) 中長朏市場供應(yīng)情況列表 觃模 業(yè)態(tài) 約60萬平斱米 大壟mall 綜合性商業(yè) 69萬平斱米 綜合壟販物中心 朑定 20萬平斱米 休閑販物中心 30萬平斱米 販物mall 番禺區(qū)105國道鐘村 地址 番禺區(qū)迎賓路 新垇路段 番禺區(qū)鐘村鎮(zhèn) 番禺迎賓路 番禺區(qū)華卓杲坑 祈福新村入口卓面 工建成，圃 工販地，朑 叏得觃劃許 備注 朑來5-7年 招商 進朏 進朏 3-5年 可證 1.3 城市商業(yè) 發(fā)展狀況與趨勢 市場朑來重點供應(yīng)項目分杵 n從資料顯示，近朏市場供應(yīng)以小壟mall為主，對項目丌杴成競爭。 n中長朏市場將推出大量商業(yè)供應(yīng)，其主要特點歸納奷下： 佑量大，全部圃20萬平斱米以上。 均位亍非核心位置。 以休閑商業(yè)為主，主要面對家?guī)阆M者。 面丐時間長。 n應(yīng)對上述特點，項目雹圃下列幾斱面加以打造。 地點伓労：項目位亍番禺核心地段，是下一個商業(yè)収展癿重點，圃地理條件上有先 天伓労 配套伓労：項目周邊有地鐵、政務(wù)區(qū)、高檔住宅區(qū)等成熟配套設(shè)斲，吋時圃觃劃上 也是番禺朑來癿政治、商貿(mào)中心。 品牌伓労：収揮項目癿地點及配套伓労，引迚番禺目前缺少癿連鎖品牌寵戶，不市 面上目前癿商業(yè)項目形成巣異化伓労。 時間伓労：項目預(yù)計兩年內(nèi)可開業(yè)，圃時間上較現(xiàn)有潛圃項目為早，可搶得市場先 機。 1.3 城市商業(yè) 發(fā)展狀況與趨勢—小結(jié) 分析判斷現(xiàn)有商業(yè)與未來趨勢，發(fā)現(xiàn)本項目發(fā)展空間與方向。 傳統(tǒng)核心商圈陳舊、零散，難以滿足消費者一 站式、體驗式商業(yè)需求。 新區(qū)域商圈，包括番禺新城與大學城主要以 專業(yè)市場、區(qū)域型綜合商業(yè)中心為主，無真 正意義上的現(xiàn)代化購物中心。 新規(guī)劃商圈，包括亞運村、火車新站則起步 晚，受區(qū)位與交通限制，無法打造代表性的 購物中心項目。 本項目市場空間與發(fā)展方向：番禺需要一個具備核心地位優(yōu)勢，輻 射全區(qū)范圍的具備先進業(yè)態(tài)形式的購物中心，滿足高素質(zhì)人口的一 站式、家庭式的體驗消費需求，從而真正意義上實現(xiàn)番禺商業(yè)業(yè)態(tài) 的升級。 2.0 解析消費 n城市消費潛力 n消費群來源 2.1 城市消費 潛力 番禺區(qū)社會消費品零售總額總量大，增長速度快，在廣州各區(qū)中 表現(xiàn)搶眼，為城市商貿(mào)業(yè)發(fā)展提供強大基礎(chǔ)。 400 332.3 289.88 251.39 300 25.00% 25.00% 155.26 番禺區(qū)歷年 社會消 費品零 售總額 及增長 率 500 415.47 200 50.00% 40.00% 30.00% 20.00% 700.0 620.1 569.4 25.0% 600.0 24.3% 20.4% 21.8% 19.1% 415.5 400.0 401.3 17.2% 2008年廣州各區(qū)社會消費品零售總額對比分析 300.0 14.4% 30.0% 25.0% 20.0% 15.0% 100 0 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 17.30% 10.00% 0.00% 2009上半年 200.0 100.0 0.0 66.9 161.8 82.2 114.5 47.1 10.0% 5.0% 0.0% 社會零售品總額（億元） 增長率 荔灣區(qū) 越秀區(qū) 海珠區(qū) 天河區(qū) 白云區(qū) 黃埔區(qū) 番禺區(qū) 花都區(qū) 蘿崗區(qū) 增城市 從化市 社會消費品零售總額（億元） 增長率 n番禺區(qū)近5年社會 消費品零售總額均保持20%以上的增長速度，社會消費潛力快速 增強； n2008年番禺社會消費品零售總額在廣州各區(qū)中排第三位，且增長速度也名列前茅，說明 番禺區(qū)消費實力強勁； n2009年上半年，番禺社會消費品零售總額達到244億元，增長率也高達17.3%，說明在 經(jīng)濟危機背景下，番禺消費市場仍保持強勁勢頭。 資料來源：《政府統(tǒng)計公報》 2.1 城市消費 潛力 在城市經(jīng)濟穩(wěn)定增長的基礎(chǔ)下，城市居民消費能力不斷提高，可支 配收入增加，為商業(yè)發(fā)展提供穩(wěn)定及強大的市場需求。 200 番 禺區(qū)2008年人口數(shù)量 180 25000 23108 21205 番禺區(qū)歷年人均可支配收入與增長率 19243 15.0% 150 100 50 0 99 20000 15000 10000 5000 0 17988 10.2% 2004年 18122 4. 2% 2005年 6.2% 2006年 10.2% 2007年 13.0% 10.0% 5.0% 0.0% 2008年 常住人口（萬人） 戶籍人口（萬人） 人均可支配收入（元） 增長率 n番禺區(qū)人均可支配收入近2年保持高速增長，并于07年超過2萬元； n隨著人口與收入的不斷增加，番禺市場消費能力也顯著增強； n收入的增加將促進居民消費結(jié)構(gòu)升級，從基本的生活需求轉(zhuǎn)向重視教育、文化和娛樂 的發(fā)展型消費需求。 n消費的升級必然帶來商業(yè)形態(tài)的升級換代，未來文化、娛樂、體驗性、品牌化消費需 求將進一步加大。 資料來源：《政府統(tǒng)計公報》 2.2 消費群 來源 項目消費圈層分布圖 項目周邊樓盤及居民數(shù)量估算 項目 半小時車程范圍(包括海 珠區(qū)石榴崗、順德陳村、 5公 里范圍(包括市橋 街、橋南街、沙頭 街、東環(huán)街、沙灣 鎮(zhèn)東部、石基鎮(zhèn)西 部) 10公 里范圍(包括 鐘村鎮(zhèn)、大石鎮(zhèn)、 南村鎮(zhèn)、新造鎮(zhèn)、 亞運村) 樓盤名稱 東華花園 城市花園 尚東尚筑 金海岸花園 東怡新區(qū)一期 鑫潤花園 東方白云花園 美心花園 橋福園〃橋華樓 柏麗花園 美心東苑 合計 建筑面 積 總建筑面積33.9, （萬平方米） 33.78 35 首期6.2 120 120 2.25 14.9 12.7 17 4.8 6 總?cè)丝诠浪? 7,882 10,500 9,261 28,000 28,000 525 5,981.5 2,968 815.5 1,575 1,400 97,000 大良、洛溪新城、廣州大 學城、石樓鎮(zhèn)、化龍鎮(zhèn)、 欖核鎮(zhèn)、大崗鎮(zhèn)、東涌鎮(zhèn)) 項目附近約有11個較大型的樓盤，這些樓盤 業(yè)主可以步行到本項目消費，該消費群消費 能力強，是中檔、中高檔消費群。人數(shù)估算 約為9.7萬人。 資料來源:戴德梁行報告 2.2 消費群 來源 本項目商業(yè)規(guī)模大，交通具備優(yōu)勢，消費群體不應(yīng)局限于項目周邊消費群， 針對不同層次與不同距離的區(qū)域，本項目未來可吸引的消費群分析如下： 不同的 交通方式為本項目帶來的消費群 來本項目交通 方式 步行 公交車 私家車 地鐵 長途客運站 主要吸引區(qū)域 周邊1-2公里范圍 番禺各鎮(zhèn) 番禺各鎮(zhèn)、華南板 塊區(qū)域、廣州新城、 廣州市區(qū) 市橋、華南板塊區(qū) 域、廣州市區(qū) 周邊城鎮(zhèn)，外地 消費 者類型 周邊中高檔樓盤居 住人口，商務(wù)辦公 人口 綜合性消費群 有車中高檔消費群， 周末假日旅游者 年輕白領(lǐng)為主，包 括在廣州工作，居 住在番禺的消費群 旅游者，訪客 主要業(yè)態(tài)需求 日常生活消費、家庭綜合性消 費、生活配套服務(wù)、餐飲、娛 樂、品牌服飾 各類品牌服飾、娛樂、餐飲 家庭消費、中高檔品牌服飾、 娛樂、餐飲 潮流服飾、娛樂、餐飲 娛樂、餐飲為主 2.2 消費群 來源 本項目 消費群金字塔模型 旅游者 訪客 本項目邊緣消費群，消費能力有限。 廣州市區(qū)旅游者、訪客 本項目輔助消費群，主要以節(jié)假日 來番禺游玩的家庭、個人為主。 華南板塊、廣州新城居民 本項目次級消費圈層，以有車家庭 為主體。 項目3-5公里周邊居民 核心輻射范圍，本項目核心消費群， 以綜合性家庭消費、個人時尚消費 為主體。 2.3 小結(jié) 本項目消費群定位建議 消費特征 ? 多層次、復合型、家庭型 主要來源 ? 番禺市區(qū)、華南板塊區(qū)域 消費層次 ? 中檔偏高為主 3.0 解析項目 n項目概況 n項目交通 n項目環(huán)境 nSWOT分析 3.1 項目概 況 項目主要經(jīng)濟技術(shù)指標 2 2 總用地面積（m 總建筑面積（m ） ） 2 46,936 199,362 其中 2 2 地上建筑面積（m ） 地下建筑面積（m ） 建筑占地面積（m ） 容積率 覆蓋率 停車位(個) 129,031 70,331 32,586 2.75 69.4% 1,741 n項目總建筑面積19.94萬平方米，其中商場面積 12.55萬平方米。 n項目建成后，將成為現(xiàn)時番禺最大的 綜合型 購物中 心。 n項目采取同層停車的設(shè)計，停車位達1,741個，是 停車位配備最充足的大型商場，充分 滿足自 駕車消 費者的需求。 3.1 項目概 況 項目區(qū)位圖 市橋核心商圈 番禺區(qū) 政府 番禺廣場 地鐵站 往東：廣州 新城、亞運 村區(qū)域 番禺汽車 客運站 橋南高檔居住區(qū) 區(qū)域內(nèi)是番禺區(qū)的行政、經(jīng)濟、文化、教育中心和交通樞紐，是服務(wù)于番禺全區(qū)的 綜合功能區(qū)。區(qū)域特征： n地處中心城區(qū)，未來商貿(mào)中心 n高端居住人口聚集 n交通樞紐地位，拉動人流，擴大輻射 3.2 項目交 通 項目宏觀交通情況 番禺區(qū)軌道交通線路圖 地鐵 長短途汽車站 公共交通 鐵路 地鐵三號線“番禺廣場站 ”與本項目接駁 番禺新汽車客運站將疏導 各城區(qū)人流 比鄰城市主干道，周邊交 通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達，多達90條公 交車途經(jīng)項目 2009年廣州新火車站的建 成，提高了番禺在廣州市 內(nèi)的交通樞紐地位 3號線 7號線 本項目 4號線 發(fā)達的交通，尤其是軌道交通將大大 提升項目的城市地位，擴大輻射力， 是打造大型購物中心的基礎(chǔ)。 而地鐵沿線的居住人群則為項目提供 了消費基礎(chǔ)。 10號 線 12號 線 3號線 南部延 長線 3.2 項目交 通 項目微觀交通解析 番禺區(qū)政府 地鐵站 番禺廣場 n清河東路、市蓮路是番禺區(qū)東西方向核心干道，連接市橋中心區(qū)與廣州新城; n本項目通過清河東路到達市橋核心商圈只需5-10分鐘車程； n東環(huán)路（華南快速干線）是連接南北的核心要道，可直接連接番禺新城和廣州市區(qū)； n通過地鐵3號線，廣州市區(qū)、長隆野生動物園、長隆歡樂世界、市橋等居民與游客可便利到達本項目。 3.2 項目交 通 項目微觀交通解析 居住區(qū) 居住區(qū) 番禺區(qū)政府 地鐵站 番禺廣場 東環(huán)路 居住區(qū) 市蓮路 規(guī)劃路 清河東路 居住區(qū) n清河東路、市蓮路是東西主干道，車 流量大，展示面好，建議項目主入口設(shè) 臵在此兩條道路旁。 n東環(huán)路是南北主要干道，車流量大， 但由于該路段是高架橋，對本項目西側(cè) 的展示面有阻擋作用。因此建議，未來 項目西側(cè)外立面可通過燈光、大型廣告 位、LED屏幕，加大西側(cè)的展示效果， 吸引快速車流的注意。 n地鐵站與番禺廣場周邊人流量大，是 主要人群聚集點，未來可通過導視系統(tǒng)， 地下通道，指引消費者達到本項目。 n由于本項目3面臨快速路，不利于周 邊居民步行到達本項目，因此通過地下 通道的連接非常重要。 3.3 項目環(huán) 境 項目四至 北側(cè)：市蓮路、羅家村、新 開發(fā)居住樓盤、五金、汽配 街鋪 東側(cè)：居住樓盤、 五金、建材商業(yè)、 老居住區(qū)等。 西側(cè)：東環(huán)路、番禺區(qū)政府、科 爾海悅酒店、中銀大廈、地鐵站、 番禺廣場等。 南側(cè)：清河東路、 大型居住樓盤、低 檔配套商業(yè)等。 3.3 項目環(huán) 境 項目商業(yè)環(huán)境 n n n n 項目周邊缺乏商業(yè)項目帶動，商業(yè)氛圍較淡，商業(yè)形象不高； 項目沿市蓮路和清河路多為五金、配件、雜貨等商鋪； 周邊樓盤自身的配套商業(yè)檔次較低，無法滿足居民綜合性消費需求； 項目東面是中高端住宅小區(qū)，如尚東尚筑、金海岸花園、城市花園和領(lǐng)匯等，居住氛圍 濃厚，未來具備較高的消費潛力。 項目周邊中高檔商業(yè)設(shè)施相當缺乏，而中高檔樓盤開發(fā)量較大，未來本項目 首先以這些居民消費者為核心，滿足其家庭、一站式中高層次的消費。 3.3 項目環(huán) 境 項目商務(wù)環(huán)境 n 區(qū)域內(nèi)是番禺區(qū)的行政、經(jīng)濟、文化、教育中心和交通樞紐，是服務(wù)于番禺全 區(qū)的綜合功能區(qū)； n 本項目周邊目前商務(wù)設(shè)施主要有番禺區(qū)政府、科爾海悅酒店、中銀大廈、東發(fā) 寫字樓、羅家酒店等，隨著區(qū)域的發(fā)展，商務(wù)氛圍將更濃厚。 羅家酒店 中銀大廈 番禺區(qū)政府 科爾海悅酒店 日趨成 熟的商務(wù)氛圍促進該區(qū)域的商貿(mào)流通業(yè)，帶動商業(yè)的發(fā)展； 未來本 項目商業(yè)業(yè)態(tài)設(shè)臵方面也需充分考慮商務(wù)人群的需求，如商務(wù) 會餐、 商務(wù)休閑等。 3.4 SWOT分析 優(yōu)勢（S）： n地理位臵優(yōu)越，處于中心城區(qū)與規(guī)劃的商貿(mào) 中心； n交通發(fā)達，與地鐵接駁； n周邊高消費力居住人口密集； n項目商業(yè)體量能容納豐富業(yè)態(tài)組合； n開發(fā)商實力雄厚，擁有先進的商業(yè)理念。 劣勢（W）： n周邊為專業(yè)市場與零散街鋪，商業(yè)氛圍不足； n非傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)，商業(yè)檔次較低； n附近有高架橋帶來不利影響。 機會（O）： n廣州南拓，城市重心轉(zhuǎn)移； n近年工業(yè)產(chǎn)值、社會零售額保持著持 續(xù)快速增長，總體經(jīng)濟向好； n位于富庶的珠三角、廣佛城市圈內(nèi)， 人均收入水平高； n為番禺區(qū)的十大商業(yè)項目，受政府關(guān) 注和支持； n番禺缺乏有吸引力的一站式購物中心。 SWOT分析 威脅（ T）： n華南板塊大型購物中心未來將在區(qū)位上 阻截廣州市區(qū)、番禺新城人流，存在一定 競爭壓力； n便捷交通增加了廣州商業(yè)的輻射力，成 熟商業(yè)分流顧客。 3.4 SWOT分析 SWOT戰(zhàn)略：充分利用優(yōu)勢資源，把握市場機遇 n優(yōu)越的區(qū)位、發(fā)達的交通、足夠規(guī)模的商業(yè)體量是本項目打造 跨區(qū)域輻射購物中心的基本條件； n在番禺整體經(jīng)濟與消費力快速提升的階段，番禺商業(yè)面臨升級， 本項目面臨這樣的市場機遇，利于打造綜合性體驗購物中心； n隨著城市的南拓，大量居住人口的增加，本項目未來消費群體 更為廣泛。 策略：利用區(qū)位與交通優(yōu)勢，打造輻射力強的綜合性商業(yè) 場所；以復合型業(yè)態(tài)與特色商業(yè)建筑空間樹立番禺商業(yè)的 標桿。 4.0 項目定位 n 購物中心類型定位 n 商業(yè)市場定位 n 業(yè)態(tài)定位 4.1 購物中心 類型定位 區(qū)域中心型購物中心 u項目體量龐大； u番禺人口基數(shù)、消費潛力 有限，必須全區(qū)域輻射 u項目交通便利，有能力吸引 番禺新城、廣州新城客戶； u項目體量足夠打造具備 吸引力業(yè)態(tài)組合； u消費者對體驗、一站式消 費缺憾明顯； u番禺目前尚無具備核心優(yōu) 勢的強輻射購物中心。 4.2 商業(yè)市場 定位 消費群定位 本項目邊緣消費群，消費能力有限。 本項目輔助消費群，主要以節(jié)假日 來番禺游玩的家庭、個人為主。 本項目次級消費圈層，以有車家庭 為主體。 核心輻射范圍，本項目核心消費群， 以綜合性家庭消費、個人時尚消費 為主體。 4.2 商業(yè)市場 定位 消費群定位 消費特征 ? 多層次、復合型、家庭型 主要來源 ? 番禺市區(qū)、華南板塊區(qū)域 消費層次 ? 中檔偏高為主 4.2 商業(yè)市場 定位 檔次定位 商業(yè)趨勢：番禺需要具有強影響力與輻射力 的現(xiàn)代化購物中心，引領(lǐng)番禺商業(yè)消費，打 造時尚品牌聚集地 為吸引有車客戶的消費， 設(shè)臵滿足其需求的中偏高 檔次品牌 中檔偏高 體驗購物中心 以番禺市區(qū)內(nèi)中高收入 家庭與時尚白領(lǐng)階層為 核心消費群體 以特色餐飲、娛樂，打造項目體驗特色， 以國際時尚中高端品牌，吸引高收入人群 4.2 商業(yè)市場 定位 檔次定位 本項目與其它項目檔次對比 高檔 天河城 本項目 百貨 易發(fā) 商業(yè)街 購物中心 低檔 4.2 商業(yè)市場 定位 檔次定位 檔次調(diào)整 本項目的商業(yè)經(jīng)營的成功，必須注重根據(jù)市場情況的持續(xù)調(diào)整策略 區(qū)域成熟度 新商業(yè)區(qū)域 成熟區(qū)域 業(yè) 態(tài)配比 餐飲娛樂比例較大 零售比例較小 餐飲 娛樂比例下降 零售 比例提高 品牌檔次 中檔偏高 中高檔 4.2 商業(yè)市場 定位 檔次定位 參考案例 ：深圳萬象城檔次由中高檔正向高檔 進行調(diào) 整 ESPRIT 哈根達斯 Miss Sixty NOVO 開業(yè)調(diào)整期（2004年） PRADA MIUMIU LV/Cartier/Hermes 經(jīng)營成熟期（2008年） 4.2 商業(yè)市場 定位 整體市場定位 輻射全番禺、最具體驗性的區(qū)域中心 u