《中國地產(chǎn)金融藍(lán)皮書164p》由會(huì)員分享，可在線閱讀，更多相關(guān)《中國地產(chǎn)金融藍(lán)皮書164p（137頁珍藏版）》請(qǐng)?jiān)谘b配圖網(wǎng)上搜索。

1、顧問：董文標(biāo) 洪 崎策劃：楊 毓發(fā)布單位：中國民生銀行地產(chǎn)金融事業(yè)部支持單位：地產(chǎn)雜志 北京貝塔咨詢中心 1序序 言言從從錦錦上添花到雪中送炭上添花到雪中送炭地產(chǎn)主編 張文豪在無法否認(rèn)金融對(duì)地產(chǎn)重大意義的同時(shí)，你也必須承認(rèn)，目前為止兩者的合作仍處于初級(jí)階段，非常之初級(jí)。面對(duì)著史上最大城市化浪潮帶來的發(fā)展機(jī)遇，中國金融家們只表現(xiàn)出了盲目的熱情和簡單的應(yīng)對(duì)，被動(dòng)跟隨周期變化和政策面指向。市場(chǎng)暢旺則錦上添花，市場(chǎng)低迷就下雨收傘。這種“粗魯?shù)暮献鳌?，不僅難以達(dá)成應(yīng)有的最優(yōu)化效果，還會(huì)加劇市場(chǎng)的波動(dòng)，甚至觸發(fā)崩盤式的反應(yīng)。極而言之是上世紀(jì)末北海、海南地產(chǎn)的“硬著陸”，眼前所及就是 2008-09 年度的

2、“過山車”。銀行也難以發(fā)現(xiàn)和挖掘危中之機(jī)，難以擺脫靠天吃飯的窠臼。表現(xiàn)的初級(jí)，基于金融家們對(duì)房地產(chǎn)認(rèn)識(shí)上的簡單和因循。他們只看到中國房地產(chǎn)業(yè)是最具發(fā)展前景的行業(yè)，而沒有認(rèn)識(shí)到，它還是一個(gè)周期性、差異化和梯度化最為顯性的行業(yè)。更沒有意識(shí)到，在過去的短短十年中，房企的經(jīng)營規(guī)模和模式已然天翻地覆，項(xiàng)目單打獨(dú)斗已成歷史，公司整體運(yùn)營正在實(shí)現(xiàn)。散落遍地的積木，已成為渾然一體的魔方。如此巨變，已使商業(yè)銀行現(xiàn)有的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)模式處于兩難的尷尬境地?？刻斐燥埡湾\上添花不易，雪中送炭更難。首先，靠天吃飯不靈是因?yàn)椤疤臁辈豢蓽y(cè)。數(shù)月間“供過于求”變?yōu)椤肮┎粦?yīng)求”的大反轉(zhuǎn)，相信無人可預(yù)知，也無人敢預(yù)知。行業(yè)周期變短，

3、要求銀行反應(yīng)的敏銳度和全面性極大提升，而商業(yè)銀行現(xiàn)有的業(yè)務(wù)機(jī)制，難免盲人摸象，更遑論及時(shí)、正確地應(yīng)對(duì)。 2而“錦上添花”也越來越不現(xiàn)實(shí)。市場(chǎng)大反轉(zhuǎn)之后，開發(fā)商資金狀況大為改觀，重新掌握了市場(chǎng)主動(dòng)權(quán)，與銀行的合作中處于強(qiáng)勢(shì)的地位，商業(yè)銀行之間的競(jìng)爭(zhēng)也日趨激烈。在這種情況下，爭(zhēng)取有利的合作條件，達(dá)成長期合作，擴(kuò)大市場(chǎng)份額等，對(duì)銀行而言，也是難上加難。無疑雪中送炭會(huì)更受歡迎，但知易行難。首先，銀行受到市場(chǎng)大勢(shì)和信貸政策的硬約束，自主騰挪空間極??；其次，銀行也缺乏對(duì)市場(chǎng)和行業(yè)進(jìn)行具體分析，對(duì)企業(yè)提供差異化服務(wù)的專業(yè)化能力；當(dāng)然最致命的還是銀行的業(yè)務(wù)運(yùn)作機(jī)制形成的桎梏。商業(yè)銀行地產(chǎn)業(yè)務(wù)的主角是各基層行，

4、他們以行政區(qū)域劃分為經(jīng)，以淺層次常規(guī)貸款為緯，就項(xiàng)目論項(xiàng)目，缺乏整體把控的動(dòng)力和能力。所以，要因時(shí)、因地、因客戶而異，打造出前瞻性、針對(duì)性和個(gè)性化的服務(wù)，商業(yè)銀行進(jìn)行重大機(jī)制變革是題中應(yīng)有之義。兩年前，民生銀行成為了第一個(gè)吃螃蟹者。它將全行房地產(chǎn)業(yè)務(wù)、客戶和人員拿出來成立地產(chǎn)金融事業(yè)部，專業(yè)經(jīng)營房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)，實(shí)施總行一級(jí)管理。在經(jīng)歷了戲劇化周期的兩年之后，這個(gè)承擔(dān)著改革性理念的載體，正成長為取得了突破性案例的、中國首家準(zhǔn)地產(chǎn)專業(yè)銀行。這冊(cè)藍(lán)皮書，就是兩年來理念和實(shí)踐的總結(jié)，也是對(duì)未來前行之路的專業(yè)思考。一則力爭(zhēng)辯識(shí)中國房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的長期發(fā)展路徑，或說健康發(fā)展路徑；二是厘清自身在這

5、個(gè)宏偉進(jìn)程中的角色定位和任務(wù)，或說使命所在。從中我們可以看到“初生牛犢”富有前瞻和勇氣的定位：做現(xiàn)存“總行-分行-支行”三級(jí)運(yùn)行模式的顛覆者，這種模式目前尚為其他所有銀行奉行不悖；確立以“以客戶為中心”共同成長的合作原則，這又需要精深的專業(yè)素養(yǎng)，達(dá)到對(duì)客戶的全面理解；還要成為各類金融資源和工具的整合者，提供專業(yè)化、全過程、集成式金融解決方案，提升整體服務(wù)水準(zhǔn)；通過建立全鏈條的專業(yè)深度合作，幫助企業(yè)搭建合理的整體融資架構(gòu)，最終發(fā)展成為長期的伙伴關(guān)系。藍(lán)皮書告訴我們，事業(yè)部的改革，不是銀行間為爭(zhēng)奪市場(chǎng)份額，逞一時(shí)之先的競(jìng)爭(zhēng)策略，從錦上添花到雪中送炭，也不應(yīng)該是業(yè)務(wù)膽識(shí)的反周期嘗試，而是一個(gè)兼?zhèn)淝罢?/p>

6、性和實(shí)操性、共贏的戰(zhàn)略創(chuàng)舉和制度創(chuàng)新，它關(guān)乎所有從業(yè)者的未來。從這個(gè)意義上看，它未必完美，但足夠震撼。 3目目 錄錄 行行業(yè)業(yè)篇篇 .7一、2009 年房地產(chǎn)形勢(shì)判斷 .7（一）行業(yè)：率先回暖，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇 .7（二）政策：超寬松時(shí)代.8（三）商品房市場(chǎng)：從“供大于求”到“供不應(yīng)求”.9（四）土地：地王重現(xiàn).14（五）商業(yè)地產(chǎn)：投資熱度提升.16（六）保障性住房：經(jīng)濟(jì)適用房仍是主體形式.18二、2010 年房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì).20（一）房價(jià)短期仍有上漲空間.20（二）“國進(jìn)”勢(shì)不可擋.20（三）2010 年房地產(chǎn)政策環(huán)境總體繼續(xù)偏松.21（四）一線城市供應(yīng)從緊，二、三線城市大有可為.22三、政策建

7、議.25（一）正確判斷房地產(chǎn)業(yè)基本形勢(shì)，切實(shí)滿足日益增長的房地產(chǎn)需求.25（二）建立完善多層次住房供應(yīng)和保障體系，滿足中低收入家庭基本居住權(quán).25（三）推進(jìn)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展.26（四）拓寬融資渠道，強(qiáng)化金融支持房地產(chǎn)的力度和針對(duì)性.27（五）進(jìn)一步加強(qiáng)行業(yè)管理，統(tǒng)一規(guī)范房地產(chǎn)抵押登記制度.27（六）加緊研究出臺(tái)房地產(chǎn)領(lǐng)域的長期基礎(chǔ)性制度.28 企企業(yè)業(yè)篇篇 .29一、財(cái)務(wù)狀況改善，去庫存明顯，可售資源下降.31（一）賬面貨幣資金創(chuàng)天量，企業(yè)資金充裕.31（二）經(jīng)營性現(xiàn)金流由虧空轉(zhuǎn)為較大富余.31（三）預(yù)收賬款創(chuàng)新高，未來可結(jié)轉(zhuǎn)資源豐富.32（四）毛利率有所下降，凈利率保持平穩(wěn) .33（五）信貸

8、對(duì)優(yōu)勢(shì)房企支持加大，上市公司再融資活躍.33（六）凈負(fù)債權(quán)益比率下降.33（七）凈存貨下降，市場(chǎng)出現(xiàn)階段性供應(yīng)短缺.34二、企業(yè)投資和拿地積極性提高 .35 4（一）房地產(chǎn)開發(fā)投資及企業(yè)購地加速.35（二）“補(bǔ)貨”呈現(xiàn)多種特征 .36（三）拿地門檻提高，行業(yè)資金密集性進(jìn)一步強(qiáng)化.37（四）土地市場(chǎng)過熱引發(fā)的思考.37三、企業(yè)分化趨勢(shì)明顯，發(fā)展模式多元化.38（一）管控能力得以提升.38（二）開發(fā)企業(yè)進(jìn)一步分化.39（三）開發(fā)模式多元化.40（四）強(qiáng)化戰(zhàn)略管理意識(shí).41四、對(duì)金融的依賴性進(jìn)一步加強(qiáng) .42（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資加速增長，存在大量融資需求.42（二）資本市場(chǎng)融資更加踴躍.42（三

9、）理想融資時(shí)機(jī)已經(jīng)到來.43五、對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的六條建議 .43（一）擇機(jī)吸納安全邊際高的優(yōu)質(zhì)土地，補(bǔ)充可售資源.43（二）保證利潤的前提下適當(dāng)加快銷售進(jìn)度，不宜捂盤惜售.44（三）加強(qiáng)成本控制，樹立戰(zhàn)略管理意識(shí)，調(diào)整盈利模式.44（四）完善產(chǎn)品線布局，構(gòu)筑多層次物業(yè)組合，加強(qiáng)企業(yè)的戰(zhàn)略縱深.44（五）分散地域風(fēng)險(xiǎn)，擴(kuò)大對(duì)有產(chǎn)業(yè)支持的二三線城市的投入.45（六）加強(qiáng)市值管理，在低資金成本期間要適時(shí)融資.45 金融篇金融篇 .47一、房地產(chǎn)金融市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀 .47（一）銀行信貸市場(chǎng).47（二）房地產(chǎn)信托市場(chǎng).51（三）地產(chǎn)資本市場(chǎng).55（四）資產(chǎn)證券化和 REITS.58（五）國外資金、委托貸款和

10、其他資金來源.59二、房地產(chǎn)金融市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì) .61（一）銀行信貸市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì).61（二）房地產(chǎn)信托市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì).62（三）地產(chǎn)資本市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì).64（四）資產(chǎn)證券化和 REITS.64（五）國外資金進(jìn)行房地產(chǎn)投資的發(fā)展趨勢(shì).65三、政策建議.65（一）發(fā)展房地產(chǎn)股權(quán)融資，多渠道補(bǔ)充資本金.65（二）大力發(fā)展多層次房地產(chǎn)債務(wù)工具.66（三）積極開展房地產(chǎn)信貸資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù).66 5民生民生銀銀行地行地產(chǎn)產(chǎn)金融：事金融：事業(yè)業(yè)部體制部體制變變革與革與創(chuàng)創(chuàng)新性金融服新性金融服務(wù)務(wù).67一、民生地產(chǎn)金融體制變革：事業(yè)部制 .67（一）對(duì)傳統(tǒng)“總行-分行-支行”體制缺陷的認(rèn)識(shí).67（二）對(duì)商業(yè)銀行推動(dòng)

11、房地產(chǎn)金融市場(chǎng)發(fā)展的認(rèn)識(shí).68（三）地產(chǎn)金融事業(yè)部體制.69二、民生地產(chǎn)金融理念.72（一）專業(yè)化：專業(yè)團(tuán)隊(duì)和專業(yè)能力締造專業(yè)地產(chǎn)金融價(jià)值 .72（二）“一個(gè)團(tuán)隊(duì)，一個(gè)市場(chǎng)”：全國一盤棋的服務(wù)體制.73（三）集約化：全國配置資源，重點(diǎn)支持戰(zhàn)略合作伙伴.74（四）高效率：簡化流程，一級(jí)審批 .74（五）全過程：地產(chǎn)金融服務(wù)覆蓋房地產(chǎn)企業(yè)成長和產(chǎn)業(yè)鏈條全過程.74（六）集成式：集成金融工具，提供“地產(chǎn)金融超市”一站式服務(wù).76（七）共成長：心無旁騖，專心致志于房地產(chǎn)企業(yè)客戶，在發(fā)展中共成長 .77三典型地產(chǎn)金融服務(wù)模式案例 .77（一）民生地產(chǎn)金融服務(wù)發(fā)展思路.77（二）創(chuàng)新性金融服務(wù)總體框架.7

12、7（三）封閉式項(xiàng)目融資信貸業(yè)務(wù)的精耕細(xì)作.79（四）項(xiàng)目開發(fā)貸款升級(jí) 銀團(tuán)貸款、結(jié)構(gòu)化融資 .80（五）整合投融資平臺(tái)，為企業(yè)提供多樣化融資.82（六）集團(tuán)化金融 伴隨大型地產(chǎn)集團(tuán)全國擴(kuò)張、共同成長.83（七）過橋融資解決資金市場(chǎng)與資本市場(chǎng)之間的財(cái)務(wù)安排 .84（八）商業(yè)地產(chǎn)集成融資.85（九）財(cái)富增值服務(wù)與現(xiàn)金管理.86（十）并購業(yè)務(wù)推動(dòng)地產(chǎn)企業(yè)擴(kuò)張，實(shí)現(xiàn)資源整合.88（十一）資產(chǎn)經(jīng)營與證券化.892009 中期地中期地產(chǎn)產(chǎn)上市公司上市公司綜綜合合實(shí)實(shí)力排名力排名報(bào)報(bào)告告.91一、地產(chǎn)上市公司綜合實(shí)力排行榜一、地產(chǎn)上市公司綜合實(shí)力排行榜.9311 在理性與瘋狂間抉擇.9312 財(cái)務(wù)安全性評(píng)比

13、：樓市陽春中仍有 22%的企業(yè)面臨資金缺口.9513 戰(zhàn)略理性：凈借貸資本比 41%之下的安全成長空間.9814 成長潛力：僅靠內(nèi)生動(dòng)力推動(dòng)的極限增速，14% .10215 運(yùn)營效率：不均勻的復(fù)蘇進(jìn)程，標(biāo)桿企業(yè)優(yōu)勢(shì)擴(kuò)大 .10516 規(guī)模排名：大企業(yè)的悖論.10917 綜合排名 .112 6二、排行榜啟二、排行榜啟示示 .11421 戰(zhàn)略定位的反思：規(guī)模與精致，魚與熊掌 .11522 歷史增長的反思：“身體胖了”，企業(yè)卻更加脆弱了.11623 復(fù)蘇環(huán)境的洞察：靜態(tài)風(fēng)險(xiǎn)低，但動(dòng)態(tài)風(fēng)險(xiǎn)高 .11624 金融戰(zhàn)略的分化：回歸安全底線.11625 運(yùn)營效率的分化：不均勻的復(fù)蘇進(jìn)程.11726 啟示：兩

14、個(gè)重要的數(shù)，41%與 14%.11727 重申：大企業(yè)的悖論.117三、財(cái)務(wù)安全底線之上才是成長空間三、財(cái)務(wù)安全底線之上才是成長空間.11831 地產(chǎn)周期在縮短，紀(jì)律比判斷更重要.11832 什么是財(cái)務(wù)安全底線？.11933 從財(cái)務(wù)安全底線看企業(yè)成長模式.12534 財(cái)務(wù)安全底線的回歸與未來的成長空間.132 7行業(yè)篇行業(yè)篇一、一、20092009 年房地年房地產(chǎn)產(chǎn)形形勢(shì)勢(shì)判斷判斷（一）行（一）行業(yè)業(yè)：率先回暖，推：率先回暖，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)動(dòng)經(jīng)濟(jì)復(fù)復(fù)蘇蘇房地產(chǎn)在大多數(shù)老百姓眼中是解決衣食住行中“住”的需求，對(duì)投資意識(shí)強(qiáng)的人而言，房地產(chǎn)不失為近十年來良好的保值增值投資品。對(duì)政府而言，房地產(chǎn)業(yè)還有一項(xiàng)重

15、要功能，就是拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長。在 1998 年亞洲金融危機(jī)背景下，我國啟動(dòng)了具有歷史意義的住房分配貨幣化改革。自此，房地產(chǎn)業(yè)多次臨危受命，成為遏制經(jīng)濟(jì)下滑、推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長的重要力量。時(shí)隔十年，2008 年下半年全球金融危機(jī)全面爆發(fā)，我國經(jīng)濟(jì)面臨加速下滑，房地產(chǎn)再次扮演“救主”角色，在 2009 年的經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇中，成為回暖時(shí)間早、庫存消化充分、量價(jià)配合良好的行業(yè)之一。1998 年以來房地產(chǎn)投資占城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資的比重約二成左右，成為 GDP 增長的直接推動(dòng)力。不僅如此，房地產(chǎn)業(yè)還能有效的促進(jìn)關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。國家統(tǒng)計(jì)局綜合司課題組的研究結(jié)果表明：每 100 元的房地產(chǎn)投資可以帶動(dòng) 34 元的機(jī)械設(shè)備制造業(yè)

16、需求、33 元的金屬產(chǎn)品制造業(yè)需求、19 元的建筑材料及其他非金屬礦物制品業(yè)需求、19 元的化學(xué)工業(yè)需求、17 元的煉焦、煤氣及石油加工業(yè)需求、17 元的采掘業(yè)需求。綜合而言，每 100 元的房地產(chǎn)投資，大約會(huì)為其他行業(yè)創(chuàng)造 215 元的需求。在 2009 年上半年 7.1 個(gè)百分點(diǎn)的 GDP 增長中，投資、最終消費(fèi)和凈出口對(duì) GDP 增長的貢獻(xiàn)分別為6.2、3.8 和-2.9 個(gè)百分點(diǎn)。顯然，投資是力挽經(jīng)濟(jì)狂瀾于既倒的定海神針。其中，上半年房地產(chǎn)開發(fā)投資占城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資的比重達(dá)到 18.6%（見圖 1）。在政府投資極度擴(kuò)張的情況下，房地產(chǎn)取得如此成績當(dāng)屬不易。更有測(cè)算表明，房地產(chǎn)對(duì)上半年經(jīng)

17、濟(jì)增長的貢獻(xiàn)為 0.8 個(gè)百分點(diǎn)左右。 8圖圖 1 1：房地：房地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)投投資資在城在城鎮(zhèn)鎮(zhèn)固定固定資產(chǎn)資產(chǎn)投投資資中的占比中的占比0 5 10 15 20 25 %房地產(chǎn)開發(fā)投資/城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資資資料來源：國家料來源：國家統(tǒng)計(jì)統(tǒng)計(jì)局、中國民生局、中國民生銀銀行地行地產(chǎn)產(chǎn)金融事金融事業(yè)業(yè)部部2009 年前 8 個(gè)月的數(shù)據(jù)更能看出房地產(chǎn)行業(yè)健康的復(fù)蘇態(tài)勢(shì)，以及對(duì)經(jīng)濟(jì)增長的良好推動(dòng)作用：1-8 月，全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 21147 億元，同比增長 14.7%；全國商品房銷售面積 49416 萬平方米，同比增長42.9%；商品房銷售額 23464 億元，同比增長 69.9%。在“四萬億”投

18、資計(jì)劃的光芒籠罩下，房地產(chǎn)或許不是奪目焦點(diǎn)，但在走過十年高速成長后，特別是自身剛剛經(jīng)歷較深調(diào)整，房地產(chǎn)仍能以健康靚麗態(tài)勢(shì)傲立于經(jīng)濟(jì)舞臺(tái)中心，不能不令人嘆服房地產(chǎn)行業(yè)的強(qiáng)勁基本面和旺盛生命力。（二）政策：超（二）政策：超寬寬松松時(shí)時(shí)代代宏觀調(diào)控政策向來是逆經(jīng)濟(jì)周期、相機(jī)抉擇的。國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)近年來的走勢(shì)跌宕起伏，從 2007 年的鼎盛繁榮，到 2008 年的大幅萎縮，到 2009 年的強(qiáng)勁反彈，房地產(chǎn)調(diào)控政策也隨市場(chǎng)的波動(dòng)不斷轉(zhuǎn)變。2007 年，為了抑制過熱的房地產(chǎn)市場(chǎng)，宏觀調(diào)控力度全面強(qiáng)化。全年央行 6 次加息、10 次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率以及發(fā)行了大量的票據(jù)。由于信貸擴(kuò)張速度較快， 2006-2

19、007 年兩年全國房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額增加了近一倍，因此 07 年 9 月 27 日，央行和銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合頒布了關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知，通知對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貸款、土地儲(chǔ)備貸款、住房消費(fèi)貸款和商業(yè)用房購房貸款等方面都提出了更為嚴(yán)格的規(guī)范。2008 年，隨著全球金融危機(jī)對(duì)中國經(jīng)濟(jì)影響的擴(kuò)大、經(jīng)濟(jì)增速逐季放緩，國家宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控也經(jīng)歷了幾次微妙轉(zhuǎn)變：調(diào)控目標(biāo)從年初的“兩防”到年中的“一保一控”，再到年底的“一保一擴(kuò)”；調(diào)控手段從 2007 年的“雙穩(wěn) 9健政策”到 2008 年初“穩(wěn)健的財(cái)政政策加從緊的貨幣政策”，再到年底的“積極的財(cái)政政策加適度寬松的貨幣政策”。于此同時(shí)，房地產(chǎn)調(diào)控政策從原來的

20、“從緊”逐步轉(zhuǎn)向“松綁”。由于“保增長”的形勢(shì)嚴(yán)峻，因而“松綁”的力度也前所未有：從 2008 年 9 月開始，人民幣貸款基準(zhǔn)利率連續(xù) 5 次下調(diào)；10 月底交易契稅、印花稅和土地增值稅等被減免，更是迅速出臺(tái)了“居民首次購買普通自住房和改善型普通自住房的貸款，利率可以下浮 30%、最低首付款比例調(diào)整為 20%”的強(qiáng)力信貸刺激政策；11 月國務(wù)院、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部先后提出要穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)；12月國務(wù)院發(fā)布關(guān)于當(dāng)前金融促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的若干意見；同月，溫家寶總理主持召開國務(wù)院常務(wù)會(huì)議，研究部署促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的政策措施；到 2009 年 3 月“兩會(huì)”的政府工作報(bào)告重申房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的各項(xiàng)思路。

21、伴隨著這一系列的政策調(diào)整，2009 年房地產(chǎn)行業(yè)的政策環(huán)境可謂是進(jìn)入了前所未有的寬松時(shí)代。寬松的、刺激性的政策環(huán)境對(duì)推動(dòng)國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的復(fù)蘇發(fā)揮了較為明顯的效用。從 2009 年 3 月開始，商品房銷售形勢(shì)出現(xiàn)了全面、迅速的“回暖”。在行業(yè)快速“回暖”的形勢(shì)下，國家調(diào)控政策出臺(tái)的節(jié)奏開始放慢。只在 4 月份出臺(tái)了一項(xiàng)具有一定影響的刺激性政策，即國務(wù)院常務(wù)會(huì)議決定要調(diào)低普通商品住房項(xiàng)目的資本金比例。這一時(shí)期宏觀調(diào)控的特點(diǎn)是處于政策觀察期，住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部的相關(guān)負(fù)責(zé)人曾表示，在現(xiàn)有形勢(shì)下不會(huì)再出臺(tái)刺激性政策。5 月全國商品房銷量持續(xù)攀升，6 月達(dá)到階段性高點(diǎn)；銷售量“井噴”的同時(shí)房價(jià)也快速上揚(yáng)、創(chuàng)

22、出歷史高點(diǎn)；并且信貸擴(kuò)張迅猛，前 4 個(gè)月全國的新增貸款 5.17 萬億就已超過全年 5 萬億的計(jì)劃。在這種形勢(shì)下，政府的態(tài)度開始日趨謹(jǐn)慎，政策的走向也顯得更為敏感。在這段時(shí)間， 土地增值稅清算管理規(guī)程、 物權(quán)法司法解釋陸續(xù)出臺(tái)，財(cái)政部、國稅總局、發(fā)改委、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部攜手研究開征物業(yè)稅。更為引人注目的是，6 月 22 日銀監(jiān)會(huì)印發(fā)關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)管理的通知， 通知要求“嚴(yán)格遵守第二套房貸的有關(guān)政策不動(dòng)搖”，“不得自行解釋二套房貸認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，不得以任何手段變相降低首付款的比例成數(shù)”。二套房貸政策的“收緊”在市場(chǎng)上引起了很大反響，不少人視其為房地產(chǎn)調(diào)控政策再度轉(zhuǎn)向的“風(fēng)向標(biāo)”。必須看到

23、，謹(jǐn)防房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)是監(jiān)管部門的一貫態(tài)度，監(jiān)管部門不可能以犧牲銀行信貸資產(chǎn)質(zhì)量為代價(jià)來換取市場(chǎng)的短期繁榮。當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控政策并沒有發(fā)出明顯的緊縮信號(hào)，但是，階段性的市場(chǎng)“過熱”勢(shì)必會(huì)使管理部門提高警覺、加強(qiáng)防范，也會(huì)增大政策“轉(zhuǎn)向”的風(fēng)險(xiǎn)。（三）商品房市（三）商品房市場(chǎng)場(chǎng)：從：從“供大于求供大于求”到到“供不供不應(yīng)應(yīng)求求”2008 年全國房地產(chǎn)市場(chǎng)陷入低谷。當(dāng)年全國銷售面積同比下降19.5%,年底全國商品房空置面積1.64 億平方米，同比增長21.8%。當(dāng)時(shí)最樂觀的預(yù)測(cè)也認(rèn)為，這種低迷期至少要持續(xù)兩年。出乎意料的是2009 年全國商品房銷售形勢(shì) 10突然逆轉(zhuǎn)。1-8 月商品房累計(jì)銷售面積和銷售

24、金額較2008 年分別增長42.9%和69.9%，甚至超越2007 年同期水平。其中，商品住宅單月銷售面積的同比增幅一路高歌猛進(jìn)，從2 月的同比增長1%飆升至8 月的同比增長87%，3-8 月的住宅單月銷售面積持續(xù)創(chuàng)2007 年以來的同期最好水平。圖圖 2 2：全國商品房月度：全國商品房月度銷銷售面售面積變積變化情況化情況5 5 5 5 6 6 6 6 6 6 14 5 5 4 4 6 4 4 5 4 4 11 5 6 6 6 9 7 7 1 27 26 18 44 47 61 55 28 26 10 -4 3 -11 -14 -8 -28 -37 -18 -30 -33 -20 1 16 4

25、1 53 54 69 87 -60 -40 -20 0 20 40 60 80 100 0 2 4 6 8 10 12 14 16 18 2007/022007/032007/042007/052007/062007/072007/082007/092007/102007/112007/122008/012008/022008/032008/042008/052008/062008/072008/082008/092008/102008/112008/122009/012009/022009/032009/042009/052009/062009/072009/08千千萬萬平平方方米米%商商品

26、品房房和和商商品品住住宅宅月月度度銷銷售售面面積積變變化化商品房單月銷售面積商品住宅單月銷售面積商品房銷售面積單月同比增長商品房住宅銷售面積單月同比增長資資料來源：國家料來源：國家統(tǒng)計(jì)統(tǒng)計(jì)局、中國民生局、中國民生銀銀行地行地產(chǎn)產(chǎn)金融事金融事業(yè)業(yè)部部分區(qū)域看，主要城市市場(chǎng)表現(xiàn)已有較為明顯的分化。其中，北京和上海市場(chǎng)相對(duì)穩(wěn)定，2009 年1-8 月銷售面積雖然明顯好于2008 年同期，卻未能超越2007 年。圖圖 3 3：北京商品住宅月度：北京商品住宅月度銷銷售情況售情況9232 10338 12727 11080 13746 13460 12450 8548 9184 13290 14192 0

27、 2000 4000 6000 8000 10000 12000 14000 16000 0 20 40 60 80 100 120 140 160 180 2007/012007/022007/032007/042007/052007/062007/072007/082007/092007/102007/112007/122008/012008/022008/032008/042008/052008/062008/072008/082008/092008/102008/112008/122009/012009/022009/032009/042009/052009/062009/072009

28、/08萬萬平平方方米米/百百套套元元/平平方方米米銷售面積銷售套數(shù)銷售價(jià)格資資料來源：北京房管局、中國民生料來源：北京房管局、中國民生銀銀行地行地產(chǎn)產(chǎn)金融事金融事業(yè)業(yè)部部 11圖圖 4 4：上海商品住宅月度：上海商品住宅月度銷銷售情況售情況8155 9679 6041 8762 7731 8118 8858 10744 9597 10777 9561 11108 12078 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 14000 0 50 100 150 200 250 300 350 2007/012007/022007/032007/042007/052007/06

29、2007/072007/082007/092007/102007/112007/122008/012008/022008/032008/042008/052008/062008/072008/082008/092008/102008/112008/122009/012009/022009/032009/042009/052009/062009/072009/08萬萬平平方方米米/百百套套元元/平平方方米米銷售面積銷售套數(shù)銷售價(jià)格資資料來源：上海房管局、中國民生料來源：上海房管局、中國民生銀銀行地行地產(chǎn)產(chǎn)金融事金融事業(yè)業(yè)部部重慶市場(chǎng)后勁十足，2009 年 1-8 月銷售面積創(chuàng)歷史同期最好水平。圖

30、圖 5 5：重：重慶慶商品房月度商品房月度銷銷售情況售情況2976 2768 3141 3600 4149 4242 3791 3934 3756 4321 4029 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 3500 4000 4500 5000 0 50 100 150 200 250 300 350 2007/012007/022007/032007/042007/052007/062007/072007/082007/092007/102007/112007/122008/012008/022008/032008/042008/052008/062008/07200

31、8/082008/092008/102008/112008/122009/012009/022009/032009/042009/052009/062009/072009/08萬萬平平方方米米/百百套套元元/平平方方米米銷售面積銷售套數(shù)銷售價(jià)格資資料來源：重料來源：重慶慶房管局、中國民生房管局、中國民生銀銀行地行地產(chǎn)產(chǎn)金融事金融事業(yè)業(yè)部部深圳則因 2008 年調(diào)整最早、回調(diào)幅度最大，成為 2009 年上半年復(fù)蘇最早、勢(shì)頭最猛的區(qū)域市場(chǎng)，但是 6月之后單月銷售面積逐月明顯回落，市場(chǎng)已有階段性休整的跡象。 12圖圖 6 6：深圳商品住宅月度：深圳商品住宅月度銷銷售情況售情況10872 11213

32、14649 19170 14798 14740 11143 15565 11721 11034 12902 15301 18830 0 5000 10000 15000 20000 25000 0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 2007/012007/022007/032007/042007/052007/062007/072007/082007/092007/102007/112007/122008/012008/022008/032008/042008/052008/062008/072008/082008/092008/102008/112008/122009/0

33、12009/022009/032009/042009/052009/062009/072009/08萬萬平平方方米米/百百套套元元/平平方方米米銷售面積銷售套數(shù)銷售價(jià)格資資料來源：深圳房管局、中國民生料來源：深圳房管局、中國民生銀銀行地行地產(chǎn)產(chǎn)金融事金融事業(yè)業(yè)部部伴隨銷售形勢(shì)的好轉(zhuǎn)，全國商品房的投資和建設(shè)規(guī)模也開始穩(wěn)步增長，但增速明顯滯后于銷售復(fù)蘇速度。2009 年 1-8 月，全國商品房銷售額同比增長 70%，而房地產(chǎn)開發(fā)投資同比僅增長 15%，房屋新開工面積同比還下降 6%。圖圖 7 7： ：全國商品房全國商品房銷銷售售額額增速增速顯顯著快于開著快于開發(fā)發(fā)投投資資增速增速-50 0 50

34、100 150 200 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 2007/022007/042007/062007/082007/102007/122008/022008/042008/062008/082008/102008/122009/022009/042009/062009/08億億元元%房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)投投資資額額和和商商品品房房銷銷售售額額變變化化情情況況房地產(chǎn)開發(fā)投資單月完成額單月商品房銷售額房地產(chǎn)開發(fā)投資單月完成額同比增長單月商品房銷售額同比增長資資料來源：國家料來源：國家統(tǒng)計(jì)統(tǒng)計(jì)局、中國民生局、中國民生銀銀行地行地產(chǎn)產(chǎn)金融事金融事業(yè)業(yè)部部 13圖圖

35、 8 8： ：20092009 年全國房屋新開工面年全國房屋新開工面積積低于低于 20082008 和和 20072007 年同期水平年同期水平8 8 7 7 8 6 6 6 5 5 1210 9 8 8 9 6 5 5 4 4 108 7 6 6 10 67 19 27 32 26 32 32 25 30 29 15 25 25 10 14 16 -6 -3 -15 -20 -17 -13 -19 -21 -16 -19 8 -3 -30 -20 -10 0 10 20 30 40 0 2 4 6 8 10 12 14 16 千千萬萬平平方方米米%商商品品房房和和商商品品住住宅宅新新開開工工

36、面面積積變變化化情情況況商品房單月新開工面積商品住宅單月新開工面積商品房單月新開工面積同比增長商品住宅新開工面積同比增長資資料來源：國家料來源：國家統(tǒng)計(jì)統(tǒng)計(jì)局、中國民生局、中國民生銀銀行地行地產(chǎn)產(chǎn)金融事金融事業(yè)業(yè)部部需求的強(qiáng)勁反彈和供給增長的相對(duì)滯后，使得房地產(chǎn)行業(yè)的去化速度顯著提高，商品房整體庫存水平迅速下降，局部市場(chǎng)甚至出現(xiàn)了結(jié)構(gòu)性的供給不足。在短短的幾個(gè)月時(shí)間里，市場(chǎng)格局就迅速的從“供過于求”演變?yōu)椤肮┎粦?yīng)求”，市場(chǎng)主動(dòng)權(quán)重新回到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)手中。圖圖 9 9：商品住宅去化速度（按近：商品住宅去化速度（按近 6 6 個(gè)月月均個(gè)月月均銷銷售面售面積計(jì)積計(jì)算）算）26 11 82 27 2

37、5 4145 0 5 10 15 20 25 30 2006/42006/52006/62006/72006/82006/92006/102006/112006/122007/12007/22007/32007/42007/52007/62007/72007/82007/92007/102007/112007/122008/12008/22008/32008/42008/52008/62008/72008/82008/92008/102008/112008/122009/12009/22009/32009/42009/52009/62009/72009/8月月北京上海深圳杭州重慶資資料來源：各

38、地房管局、中國民生料來源：各地房管局、中國民生銀銀行地行地產(chǎn)產(chǎn)金融事金融事業(yè)業(yè)部部供不應(yīng)求的市場(chǎng)形勢(shì)和開發(fā)商議價(jià)權(quán)的增強(qiáng)導(dǎo)致全國房價(jià)快速上漲，目前商品房、特別是商品住宅的銷售均價(jià)已創(chuàng)歷史新高。 14圖圖 1010： ：7070 個(gè)大中城市房屋個(gè)大中城市房屋銷銷售價(jià)格迅速上售價(jià)格迅速上漲漲11.3-0.4-1.321.7-0.10.20.9-2 0 2 4 6 8 10 12 2006/012006/022006/032006/042006/052006/062006/072006/082006/092006/102006/112006/122007/012007/022007/032007/0

39、42007/052007/062007/072007/082007/092007/102007/112007/122008/012008/022008/032008/042008/052008/062008/072008/082008/092008/102008/112008/122009/012009/022009/032009/042009/052009/062009/072009/08%7 70 0個(gè)個(gè)大大中中城城市市房房屋屋銷銷售售價(jià)價(jià)格格指指數(shù)數(shù)同同比比和和環(huán)環(huán)比比變變化化房屋銷售價(jià)格指數(shù):當(dāng)月同比增長房屋銷售價(jià)格指數(shù):當(dāng)月環(huán)比增長資資料來源：國家料來源：國家統(tǒng)計(jì)統(tǒng)計(jì)局、中國民生局、

40、中國民生銀銀行地行地產(chǎn)產(chǎn)金融事金融事業(yè)業(yè)部部圖圖 1111：全國商品房：全國商品房/ /住宅月度成交均價(jià)住宅月度成交均價(jià)創(chuàng)創(chuàng)新高新高3194 3568 3787 4820 2000 2500 3000 3500 4000 4500 5000 5500 2006/012006/022006/032006/042006/052006/062006/072006/082006/092006/102006/112006/122007/012007/022007/032007/042007/052007/062007/072007/082007/092007/102007/112007/122008/0

41、12008/022008/032008/042008/052008/062008/072008/082008/092008/102008/112008/122009/012009/022009/032009/042009/052009/062009/072009/08元元/平平方方米米商商品品房房和和商商品品住住宅宅月月度度價(jià)價(jià)格格變變化化商品房銷售均價(jià)商品住宅銷售均價(jià)資資料來源：國家料來源：國家統(tǒng)計(jì)統(tǒng)計(jì)局、中國民生局、中國民生銀銀行地行地產(chǎn)產(chǎn)金融事金融事業(yè)業(yè)部部（四）土地：地王重（四）土地：地王重現(xiàn)現(xiàn)2009 年，在全國商品房交易市場(chǎng)復(fù)蘇的背景下，土地市場(chǎng)的總體擴(kuò)張勢(shì)頭并不突出。1-8 月，

42、全國購置土地面積未升反降，同比降幅為 25%。 15圖圖 1212：全國：全國購購置土地面置土地面積積同比萎同比萎縮縮形形勢(shì)勢(shì)仍在延仍在延續(xù)續(xù)2 4 3 3 5 4 3 4 3 3 7 3 5 2 4 5 3 3 3 2 2 5 2 2 3 3 4 3 2 -30 15 20 27 24 28 33 37 8 2 -10 36 26 -26 22 -7 -6 -13 -36 -31 -10 -28 -30 -47 12 -29 -20 -22 -22 -60 -50 -40 -30 -20 -10 0 10 20 30 40 50 0 1 2 3 4 5 6 7 2007/022007/032

43、007/042007/052007/062007/072007/082007/092007/102007/112007/122008/012008/022008/032008/042008/052008/062008/072008/082008/092008/102008/112008/122009/012009/022009/032009/042009/052009/062009/072009/08千千萬萬平平方方米米%購購置置土土地地面面積積變變化化情情況況單月購置土地面積單月購置土地面積同比增長資資料來源：國家料來源：國家統(tǒng)計(jì)統(tǒng)計(jì)局、中國民生局、中國民生銀銀行地行地產(chǎn)產(chǎn)金融事金融事業(yè)業(yè)部

44、部土地成交總量的萎縮，不完全在于開發(fā)商拿地積極性不高或者擴(kuò)張速度尚未跟上，在一定程度上源于政府供地規(guī)模不夠,并且，不同地區(qū)的土地交易市場(chǎng)存在冷熱不均的現(xiàn)象。一方面是一線城市、特別是城市核心地區(qū)的土地競(jìng)爭(zhēng)激烈， “地王”頻頻出現(xiàn)。如：6 月，北京朝陽區(qū)廣渠路 15 號(hào)地經(jīng)過 97 輪激烈競(jìng)價(jià)，最終由中化方興投資管理有限公司以 406000 萬元競(jìng)得，折合樓面地價(jià)約 14500 元/平方米；8 月，浙江西子房產(chǎn)集團(tuán)以 77777萬元拍得上城區(qū)南星橋糧庫地塊，樓面價(jià)約 24295 元/平米；9 月，中國海外發(fā)展有限公司以 70.06 億元奪得上海長風(fēng)生態(tài)商務(wù)區(qū) 6B、7C 住宅用地，樓面價(jià)約為 22

45、000 元/平方米。而另一方面，在二、三線城市仍有土地流拍現(xiàn)象。流動(dòng)性顯然是“地王”現(xiàn)象的支撐之一。2009 年巨額的信貸投放、以及信貸投放轉(zhuǎn)化到實(shí)體經(jīng)濟(jì)仍需時(shí)日，充裕的流動(dòng)性必然推高資產(chǎn)價(jià)格。房價(jià)上漲的預(yù)期是“地王”頻現(xiàn)的另一個(gè)支撐。只有在房價(jià)不斷上漲的趨勢(shì)下，開發(fā)商才有底氣拍出更高的地價(jià)。 “地王”重現(xiàn)吸引了社會(huì)多方面的關(guān)注，也對(duì)新一輪房價(jià)上漲起到推波助瀾的作用。“地王”現(xiàn)象背后反映了什么樣的思維呢？其一，中央政府對(duì)房地產(chǎn)的容忍度。當(dāng)前和未來一個(gè)時(shí)段，經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇對(duì)房地產(chǎn)的依賴性仍在強(qiáng)化，使行業(yè)對(duì)房價(jià)、地價(jià)的政策容忍度預(yù)期增加。其二，地方政府土地財(cái)政格局未變。在當(dāng)前財(cái)政投資力度下，地方財(cái)政近乎

46、枯竭，土地生財(cái)只會(huì)加強(qiáng)不會(huì)減弱。政府仍是土地市場(chǎng)最大的“受益者”。其三，房地產(chǎn)企業(yè)的商業(yè)模式未變。 “囤地生財(cái)、圈地融資”依然是房地產(chǎn)重要商業(yè)模式。 16（五）商（五）商業(yè)業(yè)地地產(chǎn)產(chǎn)：投：投資熱資熱度提升度提升本輪經(jīng)濟(jì)下滑和行業(yè)回調(diào)中，包括商業(yè)地產(chǎn)在內(nèi)的各種類型的物業(yè)都不同程度的遭受到了沖擊和影響。相對(duì)而言，商業(yè)營業(yè)用房市場(chǎng)所受到的沖擊要小于住宅和辦公樓市場(chǎng)。2008 年，商業(yè)營業(yè)用房銷售面積同比萎縮 17.1%，而住宅和辦公樓銷售面積的同比萎縮幅度分別達(dá)到 20.5%和 24.2%。圖圖 1313：不同：不同業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)的的銷銷售售規(guī)規(guī)模和增速模和增速0 10000 20000 30000 40

47、000 50000 60000 70000 80000 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008萬萬平平方方米米各各種種物物業(yè)業(yè)類類型型銷銷售售面面積積住宅銷售面積商業(yè)營業(yè)用房銷售面積辦公樓銷售面積-40 -20 0 20 40 60 199819992000200120022003200420052006200720082009年1-8月%各各種種物物業(yè)業(yè)類類型型銷銷售售面面積積增增速速住宅銷售面積同比增長商業(yè)營業(yè)用房銷售面積同比增長辦公樓銷售面積同比增長資資料來源：國家料來源：國家統(tǒng)計(jì)統(tǒng)計(jì)局、中國民生局、中國民生銀銀行地行

48、地產(chǎn)產(chǎn)金融事金融事業(yè)業(yè)部部 17自 1998 年以來，各種物業(yè)類型的開發(fā)投資規(guī)模保持逐年穩(wěn)步增長，但商業(yè)地產(chǎn)占比尚較小。2008 年，全國商業(yè)營業(yè)用房開發(fā)投資 3200 億元，占商品房開發(fā)投資總規(guī)模的 10.5%；辦公樓開發(fā)投資 1112 億元，占比為3.6%。而住宅開發(fā)投資 2.2 萬億元，占比高達(dá) 72.2%。圖圖 1414：不同：不同業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)的投的投資規(guī)資規(guī)模模0 5000 10000 15000 20000 25000 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008億億元元各各種種物物業(yè)業(yè)類類型型開開發(fā)發(fā)投投資資住宅開發(fā)投資

49、商業(yè)營業(yè)用房開發(fā)投資辦公樓開發(fā)投資資資料來源：國家料來源：國家統(tǒng)計(jì)統(tǒng)計(jì)局、中國民生局、中國民生銀銀行地行地產(chǎn)產(chǎn)金融事金融事業(yè)業(yè)部部近三年來，商業(yè)營業(yè)用房和辦公樓開發(fā)投資的增速一直落后于住宅開發(fā)投資增速。然而，2009 年 1-8 月這種趨勢(shì)發(fā)生微妙轉(zhuǎn)變商業(yè)營業(yè)用房和辦公樓的開發(fā)投資增速開始顯著超過住宅投資增速，但其持續(xù)性和力度值得繼續(xù)關(guān)注。圖圖 1515：不同：不同業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)的投的投資資增速增速-20 0 20 40 60 199819992000200120022003200420052006200720082009年1-8月%各各種種物物業(yè)業(yè)類類型型開開發(fā)發(fā)投投資資增增速速住宅開發(fā)投資同比增

50、長商業(yè)營業(yè)用房開發(fā)投資同比增長辦公樓開發(fā)投資同比增長其他物業(yè)開發(fā)投資同比增長資資料來源：國家料來源：國家統(tǒng)計(jì)統(tǒng)計(jì)局、中國民生局、中國民生銀銀行地行地產(chǎn)產(chǎn)金融事金融事業(yè)業(yè)部部 18在遭受全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)沖擊的今天，一些開發(fā)企業(yè)開始青睞甚至轉(zhuǎn)型做商業(yè)地產(chǎn)，主要基于以下幾方面的原因：其一，多元化的物業(yè)組合可以分散單一住宅投資的風(fēng)險(xiǎn)，因此一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)正在逐步調(diào)整住宅與商業(yè)物業(yè)的開發(fā)比例。其二，商業(yè)物業(yè)作為持有型物業(yè)，可以提供長期、穩(wěn)定的投資回報(bào)。其三，商業(yè)地產(chǎn)在中國的發(fā)展相對(duì)滯后于住宅地產(chǎn)，由于中國經(jīng)濟(jì)成長性良好、內(nèi)需有堅(jiān)實(shí)支撐且持續(xù)擴(kuò)大，中國的商業(yè)地產(chǎn)未來一定有廣闊發(fā)展空間。其四，住宅受房地產(chǎn)宏觀

51、調(diào)控政策波動(dòng)的影響更多，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目有利于抵御和化解這種波動(dòng)。其五，傳統(tǒng)金融產(chǎn)品不能對(duì)長線運(yùn)作的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行有效監(jiān)管和風(fēng)險(xiǎn)控制，這是限制銀行資金和其他社會(huì)資金進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)的重要原因之一，隨著銀行金融產(chǎn)品的創(chuàng)新及REITs 的破冰，未來商業(yè)地產(chǎn)融資將會(huì)有新的突破。其六，2008 年市場(chǎng)的回調(diào)正好為一些看好商業(yè)地產(chǎn)的實(shí)力企業(yè)提供了低位介入的機(jī)會(huì)。（六）保障性住房：（六）保障性住房：經(jīng)濟(jì)經(jīng)濟(jì)適用房仍是主體形式適用房仍是主體形式保障性住房體現(xiàn)的是一種政府職責(zé)。住房保障的范圍和程度如何界定？通過什么樣的路徑來實(shí)現(xiàn)保障目標(biāo)？這是兩個(gè)必須面對(duì)的問題。國內(nèi)保障性住房有經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房等多種形式，但總體來

52、看主要形式是經(jīng)濟(jì)適用房。2009 年初國家提出的 9000 億元保障性住房投資中，經(jīng)濟(jì)適用房投資占了 6000 億元。表表 1 1：90009000 億元保障性住房投資安排億元保障性住房投資安排保障方式保障戶數(shù)政府投資簡評(píng)實(shí)物配租287萬戶2150億元廉租房投資力度有所加大，是對(duì)過去政策的“補(bǔ)課”，有利于改善困難家庭民生。這部分群體原本就不是商品房市場(chǎng)目標(biāo)客戶，因此對(duì)商品房直接影響不大，但可能拉低房租水平。貨幣補(bǔ)貼460萬戶棚戶區(qū)危舊房改造220萬戶1015億元經(jīng)濟(jì)適用房400萬套6000億元經(jīng)濟(jì)適用房平均每年建設(shè)133萬套近1億平方米，相當(dāng)于07年商品住宅銷售面積1/7，如完全執(zhí)行則對(duì)低端商

53、品房有一定沖擊但總體影響有限。合計(jì)1367萬戶（套）9165億元9000億中央只是給一定的轉(zhuǎn)移支付，主要依靠地方政府。因此，資金情況和執(zhí)行力度還有待觀察。資資料來源：住房和城料來源：住房和城鄉(xiāng)鄉(xiāng)建建設(shè)設(shè)部、中國民生部、中國民生銀銀行地行地產(chǎn)產(chǎn)金融事金融事業(yè)業(yè)部部數(shù)據(jù)顯示，經(jīng)濟(jì)適用房投資在2006年出現(xiàn)快速擴(kuò)張，之后保持相對(duì)平穩(wěn)。大部分時(shí)期經(jīng)濟(jì)適用房的投資增速是低于住宅總體投資增速的，但是自2008年住宅行業(yè)出現(xiàn)回調(diào)以來，經(jīng)濟(jì)適用房投資增速相對(duì)平穩(wěn)，2009年1-8月經(jīng)濟(jì)適 19用房投資增速超過住宅的總體投資增速。但由于基數(shù)較小，經(jīng)濟(jì)適用房投資在商品住宅投資中的占比呈逐年減少的趨勢(shì)。2002年占

54、比尚有11.0%，2008年已下降至4.5%，2009年1-8月降為4.3%。目前，經(jīng)濟(jì)適用房新開工面積在住宅新開工面積的占比為6%左右；經(jīng)濟(jì)適用房銷售面積在住宅銷售面積中的占比為5%左右。圖圖 1616： ：經(jīng)濟(jì)經(jīng)濟(jì)適用房投適用房投資規(guī)資規(guī)模及增速模及增速-10 -5 0 5 10 15 20 25 30 35 0 5000 10000 15000 20000 25000 億億元元%商品住宅開發(fā)投資經(jīng)濟(jì)適用住房開發(fā)投資商品住宅開發(fā)投資同比增長經(jīng)濟(jì)適用住房開發(fā)投資同比增長經(jīng)濟(jì)適用住房開發(fā)投資占比資資料來源：國家料來源：國家統(tǒng)計(jì)統(tǒng)計(jì)局、中國民生局、中國民生銀銀行地行地產(chǎn)產(chǎn)金融事金融事業(yè)業(yè)部部各地

55、保障性住房的建設(shè)情況各有不同。北京、上海和天津的保障性住房占商品住房建設(shè)規(guī)模的比重較高、超過 35%，其中北京和天津的保障性住房以經(jīng)濟(jì)適用房為主，上海的保障性住房以廉租房為主。廣州、深圳和重慶的保障性住房占商品住房建設(shè)規(guī)模的比重在 20%以下。表表 2 2：部分城市保障性住房建：部分城市保障性住房建設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)劃劃20092009 年住房建設(shè)計(jì)劃年住房建設(shè)計(jì)劃20082008 年住房建設(shè)計(jì)劃年住房建設(shè)計(jì)劃廉租住房經(jīng)濟(jì)適用住房限價(jià)商品住房其他政策性住房保障性住房總計(jì)保障性住房占比廉租住房經(jīng)濟(jì)適用住房限價(jià)商品住房其他政策性住房保障性住房總計(jì)保障性住房占比北京850380123043.46%503004

56、50350115041.82%上海40040080044.44%400457 857 42.86%廣州815015817.40%89210011.76%深圳14031.9171.917.51%19038.4228.418.78% 20天津555015070535.25%550010060533.61%重慶51.99274.95100426.9413.71%34.01201.91235.929.44%資資料來源：各城市料來源：各城市 20082008 年和年和 20092009 年住房建年住房建設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)劃、中國民生劃、中國民生銀銀行地行地產(chǎn)產(chǎn)金融事金融事業(yè)業(yè)部部值得關(guān)注的是，2009 年 5 月

57、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部有關(guān)負(fù)責(zé)人在接受采訪時(shí)明確表示，地方政府可因地制宜決定經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房比例。這意味著對(duì)于地方政府來說，經(jīng)濟(jì)適用房將不再有強(qiáng)行性指標(biāo)規(guī)定，這體現(xiàn)了一種新的政策思路。二二 20102010 年房地年房地產(chǎn)發(fā)產(chǎn)發(fā)展展趨勢(shì)趨勢(shì)（一）房價(jià)短期仍有上（一）房價(jià)短期仍有上漲漲空空間間根據(jù)近期數(shù)據(jù)計(jì)算，全國平均的房價(jià)收入比已接近 11，月供占家庭可支配收入的比例已經(jīng)達(dá)到 33%，也就是說房價(jià)已快超出現(xiàn)階段普通百姓的承受能力；同時(shí)，我們抽查的多個(gè)城市的多個(gè)項(xiàng)目的租售比都低于1:300，項(xiàng)目的投資回報(bào)率明顯偏低。所以，目前房價(jià)已經(jīng)接近運(yùn)行到階段性的上限，進(jìn)一步上漲的空間有限，即使再漲也是虛高，很

58、可能出現(xiàn)價(jià)升量平或量跌的狀況。但是，即便如此，目前房價(jià)上行的動(dòng)力還是要大過下行的壓力。因?yàn)?，資金壓力才是開發(fā)商降價(jià)的最主要和直接的原因，而現(xiàn)階段開發(fā)商的壓力很小。一方面，銷售旺盛帶來大量的資金回流，另一方面，投資和建設(shè)增速的滯后使得開發(fā)商的資金支出不多。與此同時(shí)，寬松的貨幣政策使企業(yè)的融資渠道順暢。因此，預(yù)計(jì)短期內(nèi)開發(fā)商集體降價(jià)的可能性微乎其微，預(yù)計(jì) 2010 年房地產(chǎn)市場(chǎng)整體格局的主要特征將是：第一，需求已被充分挖掘；第二，供求關(guān)系緊張短期難于化解；第三，行業(yè)資金充足度和開發(fā)能力顯著加強(qiáng)；第四，房價(jià)高位堅(jiān)挺、甚至持續(xù)走高。當(dāng)然，如果 2010 年經(jīng)濟(jì)發(fā)生新的波動(dòng)，相信房價(jià)亦會(huì)做出同向反應(yīng)。（

59、二）（二）“國國進(jìn)進(jìn)”勢(shì)勢(shì)不可不可擋擋目前，國有資本已通過三種路徑進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)：路徑一是憑借資本優(yōu)勢(shì)進(jìn)入土地二級(jí)市場(chǎng)高價(jià)拿地；路徑二是通過地方政府控股的“城投公司”壟斷區(qū)域內(nèi)的土地一級(jí)開發(fā)市場(chǎng)，而且在二級(jí)市場(chǎng)拿地的價(jià)格也優(yōu)惠許多；路徑三是大肆收購優(yōu)質(zhì)寫字樓等持有型商業(yè)物業(yè)。國有資本涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)是基于以下主要原因：其一，國企的融資能力更強(qiáng)、融資成本更低。比如銀行就比較傾向于給央企貸款，而且是以更優(yōu)惠的條件貸款。其二，國企的主業(yè)，比如制造業(yè)，目前因消費(fèi)不足導(dǎo)致產(chǎn)能過剩，而房地產(chǎn)行業(yè)的去庫存化進(jìn)度遠(yuǎn)比其他行業(yè)理想。因此自然要擴(kuò)大地產(chǎn)業(yè)務(wù)在集團(tuán)整體業(yè)務(wù)中的占比。 21其三、在短期內(nèi)擴(kuò)大市場(chǎng)份額的策

60、略所致。央企的主業(yè)往往處于一些壟斷行業(yè)，比如資源類，或是在所在行業(yè)市場(chǎng)份額很高，事實(shí)上已經(jīng)形成了壟斷。壟斷行業(yè)的利潤率通常是很高的，所以央企就可以拿壟斷行業(yè)的暴利彌補(bǔ)房地產(chǎn)行業(yè)的微利，甚至容忍暫時(shí)的虧損，以快速擴(kuò)大在房地產(chǎn)市場(chǎng)的份額。從上述分析可以看出， “國進(jìn)”不僅僅是貨幣政策和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的伴生現(xiàn)象，更是現(xiàn)行經(jīng)濟(jì)體制和政策的必然產(chǎn)物。所以說， “國進(jìn)”將成為市場(chǎng)未來的重要趨勢(shì)，這是每一個(gè)民營企業(yè)需要認(rèn)真面對(duì)和長遠(yuǎn)考慮的問題。（三）（三）20102010 年房地年房地產(chǎn)產(chǎn)政策政策環(huán)環(huán)境境總總體體繼續(xù)繼續(xù)偏松偏松雖然經(jīng)濟(jì)依靠政府投資強(qiáng)力拉動(dòng)走出低谷，但出口受全球需求減弱及外貿(mào)摩擦的影響，短期內(nèi)

61、不可能快速復(fù)蘇，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)步入持續(xù)增長軌道的著眼點(diǎn)將是國內(nèi)社會(huì)投資和消費(fèi)。房地產(chǎn)作為社會(huì)投資的重要領(lǐng)域之一，在2010 年仍將承擔(dān)“保穩(wěn)定、促增長”的使命，房地產(chǎn)業(yè)的支柱產(chǎn)業(yè)地位不會(huì)動(dòng)搖。預(yù)計(jì)2010 年總基調(diào)是保持現(xiàn)有政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，總體維持偏松環(huán)境，并根據(jù)形勢(shì)予以微調(diào)完善，同時(shí)更加注重長期制度建設(shè)。政府將對(duì)市場(chǎng)實(shí)行供需雙向調(diào)節(jié)。將會(huì)進(jìn)一步完善制度，加快土地供應(yīng)，抑制企業(yè)囤地和捂盤行為。將會(huì)進(jìn)一步遏制“炒房”、購買多套房等投機(jī)購房行為，短期行之有效手段是繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行二套房貸政策，通過差別化的按揭政策，降低非自住購房的金融杠桿，提高融資成本，嚴(yán)控“加按”和“循環(huán)貸款”；長期政策方向是增加非

62、自住購房的持有成本，不排除部分地區(qū)先行試點(diǎn)推行物業(yè)稅的可能。2010 年房地產(chǎn)企業(yè)融資環(huán)境總體偏寬松，但存在一定的變數(shù)。在經(jīng)濟(jì)未走上持續(xù)增長的軌道之前，宏觀經(jīng)濟(jì)需要繼續(xù)營造寬松的貨幣信貸環(huán)境。貨幣政策“時(shí)鐘”或已邁出寬松中后期，未來的方向是緊縮初期，當(dāng)前正處于向緊縮性貨幣政策過渡時(shí)期。銀行體系受資本監(jiān)管加強(qiáng)的影響，一味擴(kuò)張貸款規(guī)模的增長方式受到制約，但銀行成功從資本市場(chǎng)融資提升資本充足率是大概率事件?？傮w上看銀行體系仍具有較強(qiáng)的貸款能力和放貸意愿，房地產(chǎn)作為盈利預(yù)期較為明確的行業(yè)，將得到市場(chǎng)資金面的支持。從新開工數(shù)據(jù)分析，2010 年第四季度前商品房新增供應(yīng)偏緊，因此不大可能出臺(tái)限制房地產(chǎn)投資

63、的政策，但如房價(jià)過快上漲則會(huì)引發(fā)監(jiān)管部門提示防范金融風(fēng)險(xiǎn)。貨幣信貸環(huán)境的不確定性因素是預(yù)期中的通脹何時(shí)發(fā)生，程度如何。通脹情況將直接影響流動(dòng)性和利率。預(yù)期中的通脹 2010 年應(yīng)該成為現(xiàn)實(shí)，央行料將提前采取緊縮措施，但預(yù)計(jì)在嚴(yán)重通脹之前，緊縮力度不會(huì)太大。根據(jù)以往經(jīng)驗(yàn)，通脹周期的前期，伴隨著緊縮政策的啟動(dòng)，正是房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售火熱、投資旺盛、景氣度高的階段。2010 年保障性住房市場(chǎng)值得關(guān)注。預(yù)計(jì)各地保障房建設(shè)將得到更大力度的推進(jìn)，一則是為住房市場(chǎng)“調(diào)結(jié)構(gòu)、保民生”補(bǔ)課，二則可以實(shí)實(shí)在在的“促增長”。 22（四）一（四）一線線城市供城市供應(yīng)應(yīng)從從緊緊，二、三，二、三線線城市大有可城市大有可為為1

64、.1. 一一線線城市土地供城市土地供應(yīng)長應(yīng)長期從期從緊緊2007 年至今，北京、上海、廣州、深圳和杭州等五個(gè)城市新增住宅用地建筑面積只相當(dāng)于同期商品住宅銷售建筑面積的 76%，供應(yīng)嚴(yán)重不足。2009 年，萬科、保利、金地等大型房企在北京的項(xiàng)目幾乎斷檔，因此不得不到大興黃村、房山長陽鎮(zhèn)等遠(yuǎn)郊區(qū)高價(jià)搶地；2007 年后，上海新增住宅用地建筑面積只相當(dāng)于同期商品住宅銷售建筑面積的 42%，而外環(huán)內(nèi)土地供應(yīng)更是嚴(yán)重不足；2009 年深圳樓市率先復(fù)蘇，但住宅用地的供應(yīng)只有 113萬平方米，熱銷項(xiàng)目多半是消化 2006 年前的土地存量，雖然關(guān)內(nèi)可供改造的城中村面積驚人，但盤活這部分存量存在制度難題，這幾年

65、來進(jìn)展不大。2009 年 6 月份以來，大部分總價(jià)和單價(jià)“地王”都出現(xiàn)在北京和上海等一線城市，也從側(cè)面說明了土地供應(yīng)的稀缺程度。對(duì)于資金實(shí)力一般或資金成本高的房企，在一線城市將被逐步邊緣化，而到土地供應(yīng)相對(duì)充分的二三線城市發(fā)展，不失為良策。2.2. 二、三二、三線線城市房價(jià)城市房價(jià)壓壓力小于一力小于一線線城市城市圖圖 1 17 7：2 20 00 09 9 年年 1 1- -8 8 月月各各城城市市房房價(jià)價(jià)收收 入入比比19.719.217.317.116.414.413.413.2 13.212.511.911.811.611.210.9 10.8 10.8 10.810.7 10.610.

66、39.99.99.89.69.48.68.6杭 州北 京大 連深 圳溫 州上 海天 津福 州寧 波廣 州廈 門成 都武 漢西 安全 國鄭 州蘇 州南 京南 昌太 原合 肥濟(jì) 南重 慶石 家 莊昆 明青 島長 春長 沙數(shù)數(shù)據(jù)據(jù)來來源源： ：各各地地房房管管局局、 、統(tǒng)統(tǒng)計(jì)計(jì)局局、 、中中國國民民生生銀銀行行地地產(chǎn)產(chǎn)金金融融事事業(yè)業(yè)部部注注： ：統(tǒng)統(tǒng)計(jì)計(jì)數(shù)數(shù)據(jù)據(jù)顯顯示示的的上上海海和和南南京京的的房房價(jià)價(jià)比比實(shí)實(shí)際際感感受受的的房房價(jià)價(jià)明明顯顯要要低低， ，這這主主要要是是受受成成交交結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)的的影影響響。 。由由于于邊邊郊郊或或外外城城區(qū)區(qū)域域成成交交樓樓盤盤所所占占比比重重較較大大， ，所所以以拉拉低低了了全全市市整整體體成成交交均均價(jià)價(jià)， ，自自然然也也拉拉低低了了房房價(jià)價(jià)收收入入比比值值。 。 23北京、上海、深圳、杭州等一線城市的房價(jià)收入比顯著高于全國水平，其中杭州和北京等城市的房價(jià)收入比甚至接近 20；而長沙、長春、青島、昆明等二線城市的房價(jià)收入比還不到 10，這些二線城市的房價(jià)壓力顯著小于一線城市，這也意味著這些二線城市房價(jià)上升的空間更大，市場(chǎng)也更具抗跌性。在 2008 年市