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1、速8連鎖店選址要求 地點(diǎn)是經(jīng)濟(jì)型酒店經(jīng)營(yíng)的首要因素，連鎖店的正確選址，不僅是其成功的先決條件，也是實(shí)現(xiàn)連鎖經(jīng)營(yíng)標(biāo)準(zhǔn)化、專(zhuān)業(yè)化的前提條件和基礎(chǔ)。速8酒店連鎖客源主要是國(guó)內(nèi)差旅、商務(wù)、會(huì)務(wù)及旅游、休閑人員，選址不僅要以方便、舒適、經(jīng)濟(jì)、實(shí)惠為出發(fā)點(diǎn)，而且要綜合考慮該地區(qū)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。良好的位置可以幫助酒店降低經(jīng)營(yíng)成本，提高營(yíng)業(yè)收入，因此，選址非常重要，速8的選址按照如下原則進(jìn)行： A、地區(qū)選擇（可以參考以下順序進(jìn)行） 1. 首都、國(guó)家經(jīng)濟(jì)中心城市、直轄市。 2. 省會(huì)城市、計(jì)劃單列市、經(jīng)濟(jì)特區(qū)或區(qū)域經(jīng)濟(jì)中心城市。 3. 經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的城市－國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）在400億，城鎮(zhèn)居民人均收入在90

2、00元/年，市區(qū)人口數(shù)在100萬(wàn)，市區(qū)流動(dòng)人口數(shù)在40萬(wàn)以上的城市。 4. 沿海開(kāi)放城市、經(jīng)濟(jì)帶中重要的輻射城市，交通樞紐城市。 5. 交通便利，有核心支柱產(chǎn)業(yè)，商業(yè)流動(dòng)發(fā)達(dá)的城市、全國(guó)經(jīng)濟(jì)100強(qiáng)縣級(jí)市。 B、地理位置 ?。ㄒ韵挛恢米罴眩? 1. 位于A-1類(lèi)城市的市級(jí)、區(qū)級(jí)或其他城市的市級(jí)商務(wù)區(qū)、商業(yè)中心、會(huì)展中心、物貿(mào)交易中心、交通中心、大型游樂(lè)中心、中高檔（大型）居民住宅區(qū)、成熟開(kāi)發(fā)區(qū)。 2. 鄰近火車(chē)站、碼頭、長(zhǎng)途汽車(chē)站、公路高速客運(yùn)中心區(qū)域。 3. 鄰近地鐵沿線、高速公路城市入口處、主要道路交叉道口、交通樞紐中心、市郊結(jié)合部、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、汽車(chē)終點(diǎn)站、大型停車(chē)場(chǎng)附近區(qū)域。

3、 4. 鄰近城市知名的大學(xué)或在校學(xué)生數(shù)量在20000人以上的教育區(qū)。 5. 具有良好的可見(jiàn)性，最好是“金角銀邊”（十字路口），最好有一定的廣告位。 6. 最好鄰近城市某個(gè)標(biāo)志建筑、知名建筑或歷史文化、旅游項(xiàng)目。 C．交通條件 1.交通條件是選址需要考慮的首要條件，一般以地鐵站附近為上佳條件，因?yàn)榈罔F的覆蓋面廣、客流量大； 　 2.在沒(méi)有地鐵的地區(qū)或城市中，在選址點(diǎn)的300米方圓內(nèi)有5條以上能通達(dá)商業(yè)中心、機(jī)場(chǎng)、車(chē)站、碼頭的公交站線為好。 3、鄰近城市交通樞紐道路、大橋、隧道、高架、城市環(huán)線，車(chē)流大，具有可停留性。 4、交通流動(dòng)性好，進(jìn)出口便利寬敞，快速路無(wú)隔離帶路窄，最

4、好不是單行線、有良好的可視性和可進(jìn)入性。 D．市場(chǎng)情況(周邊環(huán)境) 選址時(shí)必須考慮作好周邊市場(chǎng)的調(diào)研 1.該城市酒店業(yè)全年經(jīng)營(yíng)情況（全年沒(méi)有明顯淡旺季，全年平均出租率在70％左右，客源情況穩(wěn)定，客源分類(lèi)情況） 2、方圓3公里內(nèi)可能的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手情況（飯店、旅館，他們的等級(jí)、客源結(jié)構(gòu)、出租率、平均房?jī)r(jià)、經(jīng)營(yíng)情況等），選址時(shí)一定要考慮客流的主要?jiǎng)泳€會(huì)不會(huì)被競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手截住。 3.選址區(qū)域內(nèi)具有相當(dāng)?shù)目土髁浚哂锌赏Ａ粜裕?公里范圍內(nèi)是否有相應(yīng)的配套（連鎖超市、藥店、銀行、餐廳、咖啡店、茶藝館、酒吧、學(xué)校、、郵局、洗衣店、沖印店、加油站、綜合休閑娛樂(lè)場(chǎng)所、購(gòu)物中心或百貨商場(chǎng)等）或與公共場(chǎng)所相鄰。

5、 4.附近的企事業(yè)單位、學(xué)校的情況，如單位種類(lèi)、單位數(shù)量、基本經(jīng)營(yíng)情況，具有的流動(dòng)性客源情況等. 5、經(jīng)營(yíng)區(qū)域人口狀況、結(jié)構(gòu)層次、經(jīng)濟(jì)收入、流動(dòng)人口數(shù)量、客源流量； 6、選址區(qū)域周邊市容環(huán)境整齊干凈（最好毗鄰公園或大型綠地）。 7、所在道路有一定知名度、有較大的市場(chǎng)潛力和良好的市場(chǎng)前景； E．市政規(guī)劃情況 因?yàn)橥度胼^大，經(jīng)營(yíng)時(shí)間很長(zhǎng)，需要對(duì)所在區(qū)域的規(guī)劃有非常細(xì)致的了解： 1、在確定選址之前，必須咨詢潛在地點(diǎn)的區(qū)域建筑規(guī)劃，了解和掌握哪些地區(qū)被分別規(guī)劃分為商業(yè)區(qū)、文化區(qū)、旅游區(qū)、交通中心、居民區(qū)、工業(yè)區(qū)等資料。 2、選址所在位置一定要在紅線內(nèi)，在合同經(jīng)營(yíng)期內(nèi)，無(wú)動(dòng)遷可能。

6、3、選址所處的區(qū)域的規(guī)劃的情況，是否有對(duì)賓館經(jīng)營(yíng)有利的市政規(guī)劃（如未來(lái)的商業(yè)中心、產(chǎn)業(yè)中心、行政中心、交通干線建設(shè)，未來(lái)是否成為臨街店等）。 F、建筑、改造條件 　　建筑物的建筑面積約3000－8000㎡為宜，但由于開(kāi)發(fā)合作的方式不同，因此選址時(shí)需考慮到與建筑、改造的配合。 基本條件如下： 　1.利用舊廠房、舊旅館進(jìn)行改造， （1）建筑物為長(zhǎng)方體，建筑面積在3000～8000㎡（京、滬、穗、深以外的城市面積最好在5000平方米以內(nèi)）的范圍內(nèi)，寬度或進(jìn)深以16米左右為最佳。 （2）建筑物結(jié)構(gòu)為框架結(jié)構(gòu)，外觀整齊，允許進(jìn)行改造。 （3）周邊有一定回旋余地，可以合理分布對(duì)

7、客區(qū)域與員工區(qū)域。 （4）周邊有一定的空地，出路通暢并可停車(chē)，車(chē)道一般為5.5-6m寬，要考慮通向停車(chē)場(chǎng)的流程，有回車(chē)路線，停車(chē)位在10個(gè)左右。 （5）基礎(chǔ)設(shè)施情況（最佳）：水－用水額度不低于3600噸/月，電－用電不低于400KVA，煤氣－有煤氣管道接入或可以接入，排污－納入市政排污管網(wǎng)，有化糞池，通訊－最好留有總機(jī)或一定的直線電話，有線電視，供暖（北方地區(qū)）等設(shè)施到位。 （6）房屋使用性質(zhì)最好是商業(yè)服務(wù)業(yè)或廠房使用性質(zhì)可以改變?yōu)樵撚猛尽? （7）該房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)清晰，最好不是銀行抵押物業(yè)。 2.小塊空地建造或購(gòu)買(mǎi)土地 （1）熟地，至少三通一平，市政配套到位，位于紅線內(nèi)。 （2）

8、占地面積2000-3000㎡左右，具體面積視地理位置與價(jià)位而定。 （3）該區(qū)域已經(jīng)有有一定的商流，土地性質(zhì)最好不是劃撥土地。 （4）該地塊容積率符合改造后的需要－建筑面積能夠達(dá)到5000－6000㎡。 G．可能的合作方式 房屋或土地租賃：需符合以下基本要求： （1）房屋租賃價(jià)格合理，潛在的位置優(yōu)勢(shì)，租賃期不低于15年。 （2）房屋性質(zhì)為商業(yè)服務(wù)業(yè)用地或可改變?yōu)樵撚猛尽? （3）產(chǎn)權(quán)清晰，出租人是房屋或土地的產(chǎn)權(quán)人； (4) 房屋結(jié)構(gòu)完好，布局合理，有較高的出房率。 我們從六個(gè)方面來(lái)綜合確定速8的選址要求：分別是地區(qū)選擇、地理位置、交通條件、市場(chǎng)情況、市政

9、規(guī)劃、建筑改造條件等。我們?cè)诿恳粋€(gè)項(xiàng)目里，也細(xì)化了具體的要求，項(xiàng)目的選址是一個(gè)彈性很高的綜合性的工作，我們以上所列的只是確定選址的最佳條件，如果有很好的位置，很合理的租金或購(gòu)買(mǎi)價(jià)格，而選址的項(xiàng)目在規(guī)模、配套設(shè)施上略有不足，那么也不失為一個(gè)好的投資項(xiàng)目?？傊?，在項(xiàng)目選址過(guò)程中，即要嚴(yán)格細(xì)致，又要靈活運(yùn)用，綜合考量，才能找到最適合的開(kāi)店位置。 選點(diǎn)的方法： 1、 陌生拜訪，對(duì)城市有起碼的了解，這是選點(diǎn)最基礎(chǔ)的方法； 2、 報(bào)紙，新聞和媒體； 3、 拍賣(mài)行了解信息，多參加拍賣(mài)會(huì)，可以掌握更多不良資產(chǎn)的去向，而往往這部分有很多物業(yè)是適合我們要求的物業(yè)； 4、 與房地產(chǎn)界人士建立起良好的合作關(guān)系，通過(guò)這些業(yè)內(nèi)人士了解更多的信息； 5、 系統(tǒng)開(kāi)發(fā)，與大型國(guó)營(yíng)單位開(kāi)展合作，把其下屬的招待所和賓館整體洽談租賃過(guò)來(lái)，這樣可以為開(kāi)發(fā)工作帶來(lái)很大的機(jī)會(huì)； 6、 與房地產(chǎn)中介和一些房產(chǎn)投資顧問(wèn)公司的合作； 7、 通過(guò)政府和地方街道的關(guān)系獲取信息。