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1、建筑之家 九江市房地產市場調研報告 2008年08月 第一部分、九江市概況 一、地理位置及行政區(qū)劃 地處江西北部大京九鐵路與萬里長江交匯點上。位于東經11357至11653、北緯2847至3006之間。東鄰波陽和安徽東至，南接新建、安義、靖安、奉新和銅鼓，西連湖南平江和湖北陽新、通山、通城、崇陽，北望湖北武穴、黃梅和安徽宿松、望江。為長江黃金水道沿岸十大港口城市之一，也是江西省唯一的沿江對外開放和外貿港口城市。下轄一市九縣兩區(qū)一管理局（瑞昌市,九江縣、武寧縣、修水縣、永修縣、德安縣、星子縣、都昌縣、湖口縣、彭澤縣，潯陽區(qū)

2、、廬山區(qū)、廬山管理局）。全境東西長270公里，南北寬140公里，總面積18823平方公里，占全省總面積的11.3%。地貌較為復雜,地形變化較大。地勢東西高、中間低，南部偏高而向北傾斜，平均海拔32米，市區(qū)平均海拔20米。中部為鄱湖平原，水網交織；西部為丘陵、山區(qū)，九嶺、幕阜兩大山脈分立南北兩側，綿延聳翠。九嶺山最高峰海拔1794米，為九江之巔。長江自西向東流經北沿，流域面積3904平方公里，境內長度143公里。 九江市行政區(qū)劃圖（圖一） 二、交通發(fā)達 　　九江現代水陸空交通網絡四通八達。九江港是長江流域十大港口之一，年客、貨運量分居長江各港口第二位和第四位。鐵路有京九、武九、合九

3、三條鐵路相交，銅（銅陵）九鐵路2008年02月份已經通車；公路有昌九、九景兩條高速公路以及105、316國道穿境而過。九江機場正在積極運作。九江是東部沿海開發(fā)向中西部推進的過渡地帶，是京九、長江兩大經濟開發(fā)帶的交叉點，處于極為重要的位置。從長江流域的格局看，九江是滬、漢兩大經濟區(qū)的結合部，又是長江段贛、鄂、湘、皖四省結合部；從京九沿線看，九江是唯一的水陸交通樞紐，溝通東西南北；從江西省的發(fā)展看，九江是唯一通江達海的外貿港口城市，是聯結江西全省與長江開發(fā)帶和沿海開放帶的“北大門”。 三、自然資源豐富 九江已探明的礦種有銅、鎢、錫、銻、黃金、螢石等51種,其中銻、錫、螢石、黃金儲量居全

4、省之首，銅居第二，鎢居第三;其他如石灰石、砂、石英砂、大理石、花崗石、瓷土等建筑材料開發(fā)潛力很大。森林資源主要分布在修水、武寧兩縣。全市活力木蓄積總量1680萬立方米。國家重點保護的珍稀樹種37種。森林覆蓋率43%左右。九江水系完整。地表水資源137億立方米，水資源總量142億立方米，可開發(fā)的水力資源33萬千瓦。動物資源中有留鳥類115種、兩棲類11種、哺乳類20余種。永修吳城鎮(zhèn)和星子縣的鄱陽湖濱湖草洲和沼澤地帶，是良好的候鳥棲息場所。每年前往越冬的候鳥近130種，其中有國家級保護珍禽白鶴2800余只、天鵝5000余只,數量居世界首位。還有不少丹頂鶴、黑鸛、大鴇、白頭鶴、白枕鶴、水禽雁和野鴨等

5、。彭澤桃紅嶺為稀有野生動物梅花鹿棲息地，現有梅花鹿130余只。1982、1983兩年省政府先后建立了桃紅嶺梅花鹿保護區(qū)和鄱陽湖候鳥保護區(qū)。水產中魚類有110余種，主要經濟魚類有鯉、鯽、青、草、鰱、鳙、鳊、鰣和銀魚等30余種。 四、旅游資源豐富 　　奇特秀美的自然景觀和風云變幻的歷史文明，使九江擁有眾多特色鮮明的風景名勝。廬山為中國唯一列入聯合國《世界文化與自然遺產名錄》的“世界文化景觀”。以廬山為中心的風景區(qū)是京九沿線最大的綜合性旅游景區(qū)，全區(qū)大小景點共300多處，系全國4個重點名勝區(qū)之一。目前，一個以廬山為中心，集名山(廬山)、名洞(龍宮洞)、名城(九江)、名江(長江)、名湖(鄱陽湖)、

6、名寺(東林寺、真如寺)為一體的贛北旅游區(qū)系已初步形成。 　 九江市區(qū)地圖（圖二） 第二部分、九江市經濟運行情況分析 一、財政穩(wěn)定增收，城鄉(xiāng)居民收入加快 據江西統計局統計分析，2007年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為11272元，增長17.5%，比上年同期提高9.8個百分點；農民人均純收入3937元，增長10.9%，比上年提高2.3個百分點。在崗職工平均工資達15833元，增長16.5%，比上年提高8.8個百分點。2008年1-3月份，全市城鎮(zhèn)以上單位（不含城鎮(zhèn)私營和鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)）在崗職工季平均工資4028元，同比增長14.0%；全市城

7、鎮(zhèn)居民人均可支配收入3082元，增長1.7%；農民人均現金收入1072元，增長12.4%。 二、固定資產投資情況 2007年，九江市城鎮(zhèn)以上固定資產投資完成331.57億元，增長45.0%，增幅比上年同七高23.7個百分點，增幅比當年前三季分別高出7.2、7.0、6.0個百分點。2008年1-3月份全市完成城鎮(zhèn)固定資產投資52.02億元，城鎮(zhèn)固定資產投資增速達到31.8%，比1-2月份高出25.1個百分點，超出全年預期25%的增速6.8個百分點，投資進度明顯加快。 第三部分、九江市城市規(guī)劃發(fā)展和住宅建設規(guī)劃 一、九江市城市規(guī)劃

8、發(fā)展 九江市政府對于九江的城市定位是：“最適宜人類居住”的現代化山水生態(tài)港口旅游城市。圍繞著這一目標，九江著力于搞好城市經營，擴大投融資渠道，加大了城建投入。一大批諸如城市中心廣場、白水湖和長江大橋橋頭公園、甘棠湖和南門湖綜合治理、五星級國際大酒店、京九鐵路、昌九高速、九景高速以及九威大道、長江大道、濱江路等城市基礎設施相繼建成，為九江城市化進程快速發(fā)展奠定了基礎。 九江市委八屆四次全會提出了“環(huán)繞八里湖，建設新九江”的經濟發(fā)展和城市建設的戰(zhàn)略構想。由于九江中心城區(qū)東臨鄱陽湖，南依廬山，北靠長江，區(qū)內水系交錯眾多，城市發(fā)展受限。因此，在新一輪城市總體規(guī)劃中明確了沿長江岸線由東向西拓展，在兩

9、湖（甘棠湖?南門湖——八里湖）之間再造一個新九江的發(fā)展方向。隨著城市重心的不斷西移和基礎配套設施的不斷投入，一個嶄新的城市中心地帶有望逐步形成并完善。 二、九江市住宅建設規(guī)劃 （一）住房建設年度計劃 根據《九江市國民經濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要》，規(guī)劃期內，目前確定的住房建設年度目標為： 2007年，高檔商品住房建設0.4萬套，建設面積53.5萬㎡，普通商品住房1.8萬套，建筑面積144.5萬㎡。政策性住房建設0.60萬套，建筑面積43.5萬㎡；其中經濟適應性住房建設0.53萬套，建筑面積40.2萬㎡，公共租賃住房685套，建筑面積3.3萬㎡。 2008年，高檔商品住房建

10、設0.4萬套，建設面積55.9萬㎡，普通商品住房1.9萬套，建筑面積151.1萬㎡。政策性住房建設0.63萬套，建筑面積45.1萬㎡；其中經濟適應性住房建設0.55萬套，建筑面積41.7萬㎡，公共租賃住房786套，建筑面積3.4萬㎡。 2009年，高檔商品住房建設0.4萬套，建設面積53.5萬㎡，普通商品住房1.8萬套，建筑面積144.5萬㎡。政策性住房建設0.61萬套，建筑面積49.4萬㎡；其中經濟適應性住房建設0.6萬套，建筑面積45.5萬㎡，公共租賃住房920套，建筑面積3.9萬㎡。 2010年，高檔商品住房建設0.5萬套，建設面積66.9萬㎡，普通商品住房1.9萬套，建筑面積1

11、51.1萬㎡。政策性住房建設0.8萬套，建筑面積57.9萬㎡；其中經濟適應性住房建設0.7萬套，建筑面積53.1萬㎡，公共租賃住房959套，建筑面積4.8萬㎡。 按照以上對照，商品房平均每年的增幅并不大，到2010年的建設面積卻增加了13.4萬㎡，這說明戶型面積的控制已經進入實質性的操作階段，而經濟適應性住房和公共租賃住房等公益福利性住房增幅較高，但絕對值并不大,這說明市場需求還存在一定的空間。 （二）住房用地供應年度計劃 2007年，供應商品住房用地105公頃，其中高檔住宅用地23.85公頃，普通商品住房用地81.15公頃，政策性住房用地34.4公頃，其中經

12、濟適用房31公頃，公共租賃住房3.4公頃。 2008年，供應商品住房用地109公頃，其中高檔商品住房用地28.7公頃，普通商品住房用地80.3公頃，政策性住房用地36.6公頃，其中經濟適用房32.7公頃，公共租賃住房3.9公頃。 2009年，供應商品住房用地105公頃，其中高檔商品住房用地28.4公頃，普通商品住房用地76.6公頃，政策性住房用地40.1公頃，其中經濟適用房35.5公頃，公共租賃住房4.6公頃。 2010年，供應商品住房用地115公頃，其中高檔商品住房用地31.1公頃，普通商品住房用地83.9公頃，政策性住房用地45.2公頃，其中經濟適用房40.5公頃，公共租賃住房4.7

13、公頃。 按照以上對照，住宅和其他用地供應量平均每年的增幅并不大，據此可以看出，整個九江房地產市場的開發(fā)量將從粗放式經營向集約化、品質化經營邁進，政府為改變普通市民的住房需求并不一味從量上來衡量，進行新材料、新技術的和新工藝的住房建設是各具備實力的開發(fā)企業(yè)的主要競爭砝碼，這也是房地產發(fā)展到當前的一個必然趨勢。 第四部分、2008年房地產整體市場運行環(huán)境簡述 一、市場低迷，降價促銷頻現 2007年新政的頻頻出臺，面對強大的資金壓力，為了達到資金快速回籠的目的，采用了各種各樣的促銷手段。萬科首先開始降價，其后眾多開發(fā)商跟風。在萬科開始打折促銷之后，全國各地陸續(xù)

14、出現了打折行為如有些樓盤號稱購房送豪華汽車，或者贈送車位、名牌家具家電等等等，一時間打折聲四起?？傊?，2008年，因開發(fā)商的資金吃緊程度不同，市場降價的幅度與表現方式也將不盡相同，降價促銷成為2008年樓市的主要表現之一。 二、宏觀調控趨緊 政府抑制非理性的購房需求已見成效。近兩年，從緊的貨幣政策所引發(fā)的房貸緊縮、銀行存款準備金率提高、加息的影響等因素令中國樓市真正步入寒冬?？梢哉f政府在大幅推出經濟適用房、兩限房、廉租房等保障性房源的同時，對市場需求進行及時并適當的抑制。2008年政府將在抑制非理性購房需求方面下更大的功夫。 政府將在抑制非理性市場需求的同時，加強對市場供應方面的整治

15、。隨著90/70貫徹實施、房產開發(fā)過程違規(guī)違法查處力度加大、房屋土地使用稅的征收等舉措都昭示著2008年中央針對房地產的宏觀調控將趨緊。 三、開發(fā)企業(yè)回歸理性 前幾年受房地產價格不斷上漲影響，巨額的房地產利潤使各房地產開發(fā)企業(yè)不斷拿地，導致地王頻現。目前受市場低迷、政府保障性房源大幅推出等因素的影響，開發(fā)商面對比較大的資金壓力，拿地趨于謹慎。 四、行業(yè)洗牌加快 隨著國家為了應對通貨膨脹而不斷實施從緊的貨幣政策的加強，房地產企業(yè)貸款的難度日益加大。貸款門檻的提高及市場的持續(xù)低迷，給房地產開發(fā)企業(yè)造成了比較大的壓力。在目前信貸收緊的情況下，房地產開發(fā)公司優(yōu)勝劣汰加劇，行

16、業(yè)集中度提高。一部分資質、信用較低的房地產開發(fā)商將由于得不到銀行信貸支持而逐漸被淘汰，房地產業(yè)將迎來新一輪洗牌，行業(yè)集中度將逐步提高。 五、企業(yè)尋求跨越式成長，企業(yè)戰(zhàn)略不斷調整 房地產市場的持續(xù)低迷、銀行貸款門檻提高都給房地產企業(yè)帶來一定的壓力。面對壓力，大型發(fā)展商還是中小開發(fā)商，為了在競爭中持續(xù)發(fā)展，都將會投入更多的精力在了解需求、產品創(chuàng)新、改善客戶關系等方面，并在這個過程中培養(yǎng)自身賴以發(fā)展的持續(xù)競爭優(yōu)勢。企業(yè)戰(zhàn)略調整將成為企業(yè)勝敗關鍵的重要因素之一。 第五部分、九江市房地產發(fā)展趨勢 一、總體上看，價格仍呈理性上漲的趨勢 從目前的九江樓市看，九

17、江樓市還處在房地產發(fā)展初期，隨著九江生活配套的不斷加強、樓盤品質的不斷提升，九江樓市有比較大的升值空間。但隨著國家政策的不斷出臺，如貸款利率的不斷提高等，一方面，貸款難度系數的不斷加大，致使購房者不斷減少；另一方面，國家政策的不斷出臺導致投資群體減少、置業(yè)觀望群體不斷擴大?？傊車艺哂绊?，市場需求將在不斷減少，從而在一定程度上抑制了房屋價格上漲過快，價格上漲速度將有所放緩，價格拉升的難度也日漸加大。 二、商品房品質提升，小高及中高層住宅比重不斷加大 近幾年，隨著外地地產大戶的紛紛進入，豐富九江開發(fā)市場的同時，也實現了九江商品房建設品質的大幅提升，城市建設更具規(guī)模也更具魅力。由于九江市

18、中心地塊出讓的不斷減少，受面積限制，在價格的影響下，高層住宅業(yè)態(tài)成為市中心的房源供應的主體，隨著九江市民對高層業(yè)態(tài)抵觸心理的不斷下降，小高層住宅的供應比例不斷加大。 三、城西片區(qū)成為房地產開發(fā)熱點區(qū)域 隨著老城區(qū)推盤量的不斷減少，城西片區(qū)成為開發(fā)熱點。由于老城區(qū)可供開發(fā)的土地量的減少，以及九江市向西拓展城市框架政策的影響，城西片區(qū)成為九江市推盤量最大、開發(fā)旗幟最鮮明的區(qū)域，在這一區(qū)域匯集了柴桑春天、慧龍新城、水木清華等多個概念型地產項目。從整體上引導了九江市居民的居住取向。 四、九江市房地產市場運行環(huán)境不斷轉好,運行機制不斷規(guī)范 2006年地產新政基本上是對今后幾年宏觀調控的定性，20

19、07年的政策將在2006年的定性基礎上突現張力。2007年的調控重點將是以調整供應結構為重點，控制房地產投資規(guī)模，切實穩(wěn)定房價。同時，調控項目立項和土地供應，及時安排并公布當年普通商品住房和經濟適用房開發(fā)項目，控制套型結構和銷售價位，從源頭上控制高檔商品住房開發(fā)，引導和增加中低價位、中小套型普通商品住房的供給。在2006年雙限土地試探性推向市場的基礎上，2007年在土地市場上雙限地的供應將會增多，開發(fā)商將面對開發(fā)成本和利潤挖掘的雙向選擇，開發(fā)投資將更為謹慎而理性。另外，2008年《整頓規(guī)范房地產市場交易秩序》將進入檢查落實和建章立制階段，將對房地產項目開發(fā)運作模式產生深遠影響，開發(fā)節(jié)奏將會加快

20、，市場交易更為規(guī)范和透明化。總之，國家政策力度的不斷加大，使九江市房地產市場不斷健康化、合理化。 第六部分、九江市房地產的現狀與分析 一、總體綜述 （一）九江市房地產市場發(fā)展階段 第一階段：2000年之前是以九江市本土房地產占絕對市場主題地位，雖然也有部分外來企業(yè)落戶九江，但都難以形成氣候。九江房產市場由于缺乏競爭，還不是一個完全開放的有序的市場，不少本土中小房產公司在這一時期完成了自身的原始積累從而達到了一定規(guī)模。 第二階段：2002年以后，外地房地產企業(yè)開始進入九江市場、并占具了九江房地產市場的半壁江山，九江房地產市場真正開始出現大發(fā)展的

21、情勢。一批來自江浙一帶的房產企業(yè)進入九江市場。他們憑借雄厚的資金實力，看好了九江房地產發(fā)展的前景，紛紛在九江施展拳腳，使得原有九江房產市場格局被打破，外來企業(yè)開始占據半壁江山。從這個時候起，九江房地產市場無論是開發(fā)公司還是房地產銷售，均開始呈現膨脹繁榮發(fā)展的景象。 第三階段：2003年以后外來房地產企業(yè)紛紛看好九江市房地產市場，外來房地產公司開始大舉進入九江市場，并且隨著九江本地房地產企業(yè)崛起，形成激烈的競爭態(tài)勢。同時外來開發(fā)商的到來給九江帶了先進的開發(fā)理念，給九江房地產注入了新的活力，對九江樓盤整體“品質”的提升提供了利好。 （二）九江市房地產發(fā)展現狀 九江市房地產行業(yè)近年來獲得了飛速

22、的發(fā)展，可以說目前已經進入了一個快速發(fā)展的階段。就目前九江市的發(fā)展格局而言，九江房地產開發(fā)呈現出三足鼎立的發(fā)展態(tài)勢，基本可分為潯陽區(qū)、廬山區(qū)、九江開發(fā)區(qū)三大板塊。 潯陽區(qū)：潯陽區(qū)房地產投資目前主要集中在市中心沿湖一帶和濱江沿長江一帶，由于土地稀缺,開發(fā)量較小，主要以高檔景觀高層為主，其代表樓盤有南湖國際、潯陽江畔、信華城市花園等樓盤。從價格上來看，該區(qū)域地段位置比較優(yōu)越，生活配套較為成熟，是九江市房地產價格較高區(qū)域，最高住宅單價達到了7000元/㎡； 廬山區(qū)：廬山區(qū)的房地產投資目前主要集中在前進路區(qū)域。該區(qū)域做為老城區(qū)住宅建設的延伸區(qū)域，受老城區(qū)地塊稀缺影響，項目開發(fā)數量逐漸增多。其住宅主

23、要以小高層和高層為主，區(qū)域主要代表樓盤有萊茵美郡、慧龍新城等等。由于政府行政、企事業(yè)單位等都坐落其附近，且緊臨火車站，使得這一帶近年來成為開發(fā)熱點，生活配套也日趨成熟，其最高住宅價格達到了4700元/㎡，區(qū)域均價也達到了3000元/㎡以上。 開發(fā)區(qū)：開發(fā)區(qū)的房地產投資主要集中在九龍街一帶，這個地區(qū)開發(fā)量較大，以多層、小高層普通住宅為主，其代表樓盤有龍開御景、水木清華、恒盛上花園等等。隨著九江城市西拓，環(huán)繞八里湖建設新九江發(fā)展戰(zhàn)略的確立，該區(qū)域將成為今后九江發(fā)展的主力區(qū)域。但現在區(qū)域內配套設施尚不完善，人氣有待結聚。樓盤銷售均價在2800元/㎡左右。

24、 二、房地產市場運行情況 （一）2008年1-8月份，開發(fā)投資增幅回落。 2008年1-5月份，九江市市房地產開發(fā)投資12.38億元，同比增長6.1%，增幅比去年同期下降41.5個百分點；其中住宅投資8.55億元，同比增長3.39%，增幅比去年同期下降60.5個百分點。房屋施工面積259.89萬㎡，同比增長8.5%，增幅比去年同期下降18.3個百分點；本年新開工面積70.74萬㎡，同比下降17.32%。1-5月份，全市商品房屋銷售面積66.1萬㎡，總量同比基本持平，增幅同比下降66.9個百分點。其中期房銷售面積35.0萬㎡，同比下降22.3%。5月底，商品房屋空置面積3.12萬㎡，同比增長

25、92.6%，其中一年內空置面積1.57萬㎡，1-3年空置面積1.49萬㎡，同比分別增長5.3倍和16.4%。 （二）商品房價格上漲迅速 2006年全市房屋銷售均價1282元/㎡，其中市區(qū)均價2178元/㎡。2007年全市房屋銷售均價為1884元/㎡。實地調研，目前市中心地段住宅房價大多在3700元/㎡－4200元/㎡之間，最高住宅房價已經達到4700元/㎡以上。2008年第一季度全市銷售均價為2857元/㎡。其市中心地段價格在3400元/㎡—7000元/㎡，最高價格達到了7000元/㎡。 三、九江市主力樓盤基本信息 (一）潯陽區(qū)樓盤 項目名稱 香榭麗舍

26、 所在板塊 潯陽區(qū) 開發(fā)企業(yè) 九江銀鑫房地產開發(fā)有限公司 項目地址 長虹大道206號 占地面積 3.87萬㎡ 總建筑面積 7萬㎡ 建筑形態(tài) 多層、小高層 總戶數 500多戶 容積率 1.8 綠化率 35% 主力戶型 三房二廳二衛(wèi) 主力面積 92.98㎡—108㎡（面積配比90㎡—100㎡占40%） 單價范圍 3800元/㎡—4600元/㎡ 主力總價 38萬—40萬 付款方式 按揭\一次性 折 扣 9.2折 推廣主題 浪漫\品質\生活

27、 項目名稱 潯陽江畔 所在板塊 潯陽區(qū) 開發(fā)企業(yè) 九江天意成房地產開發(fā)有限公司 項目地址 鎖江樓電廠 占地面積 70000㎡ 總建筑面積 170000㎡ 建筑形態(tài) 多層、小高層、高層 總戶數 914戶 容積率 2.13 綠化率 41% 主力戶型 二房、三房 面 積 112㎡左右 單價范圍 3100元/㎡—6100元/㎡ 主力總價 47萬 付款方式 按揭\一次性 折 扣 暫無折扣 推廣主題 上流領地、達觀長江

28、 項目名稱 南湖國際 所在板塊 潯陽區(qū) 開發(fā)企業(yè) 九江華寶房地產開發(fā)有限公司 項目地址 南湖路與廬峰路交匯處 占地面積 26678㎡ 總建筑面積 174072.6㎡（其中：住宅11834.6㎡，商業(yè)37407㎡） 建筑形態(tài) 高層 總戶數 容積率 6.0 綠化率 15.6 主力戶型 二房、三房 面 積 88㎡—254㎡ 單價范圍 4800元/㎡—7000元/㎡ 主力總價 60萬 付款方式 按揭\一次性 折 扣 無折扣 推廣主題 建于南湖之上的上層建筑

29、 （二）廬山區(qū) 項目名稱 萊茵美郡 所在板塊 廬山區(qū) 開發(fā)企業(yè) 九江華龍房地產開發(fā)有限公司 項目地址 前進東路西側九江學院對面 占地面積 92920㎡ 總建筑面積 201373.62㎡ 建筑形態(tài) 多層、小高層 總戶數 1502戶 容積率 2.0 綠化率 36.5% 主力戶型 二房、三房 面 積 30㎡SOHO空間、98㎡-138㎡兩房、三房 單價范圍 2100-3200元/㎡（一期）；2700—3800元/㎡（二期） 主力總價

30、32萬 付款方式 按揭\一次性 折 扣 9號樓起價3458元/㎡,20號樓起價:2548元/㎡ 推廣主題 開啟園林大宅時代 項目名稱 潯陽名城 所在板塊 廬山區(qū) 開發(fā)企業(yè) 江西華瀚置業(yè)發(fā)展有限公司 項目地址 占地面積 56990㎡ 總建筑面積 139000㎡ 建筑形態(tài) 多層、小高層 總戶數 戶 容積率 2.0 綠化率 39.8% 主力戶型 二房、三房 面 積 90㎡—120㎡ 單價范圍 2400元/㎡—3600元

31、/㎡ 主力總價 35萬 付款方式 按揭\一次性 折 扣 送柜式空調，實際可享受98-97折 推廣主題 美日陽光花園 項目名稱 慧龍新城 所在板塊 廬山區(qū) 開發(fā)企業(yè) 九江慧龍巍洋經濟發(fā)展有限公司 項目地址 廬山區(qū)德化路兩側 占地面積 340000㎡ 總建筑面積 500000㎡ 建筑形態(tài) 多層、高層 總戶數 1500多戶 容積率 1.76 綠化率 40% 主力戶型 二房、三房 面 積 二房92—107㎡，三房12

32、0-143㎡、復式161-191㎡、 單價范圍 3000元/㎡（均價） 主力總價 27萬（二房）、37萬（三房） 付款方式 按揭\一次性 折 扣 96折，老帶新送一年物管費 推廣主題 新概念社區(qū)，國際化生活圈 （三）開發(fā)區(qū) 項目名稱 水木清華 所在板塊 開發(fā)區(qū) 開發(fā)企業(yè) 九江市兆龍置業(yè)有限公司 項目地址 長虹西路99號 占地面積 100000.5㎡ 總建筑面積 170000㎡ 建筑形態(tài) 多層（20棟）、小高層（7棟） 總戶數 1300多戶 容積率 1.76 綠化

33、率 40% 主力戶型 三房 面 積 111㎡—136㎡ 單價范圍 2600-3400元/㎡ 主力總價 40萬 付款方式 按揭\一次性 折 扣 一次性98折，按揭99折 推廣主題 開創(chuàng)復合型地產新時代 項目名稱 柴桑春天 所在板塊 開發(fā)區(qū) 開發(fā)企業(yè) 九江新湖遠洲置業(yè)有限公司 項目地址 長江大道以東，南海路以南 占地面積 635365.1㎡ 總建筑面積 960000㎡ 建筑形態(tài) 多層（20棟）、小高層（7棟） 總戶數

34、8000多戶 容積率 1.50 綠化率 40% 主力戶型 二房、三房 面 積 107㎡—143㎡ 單價范圍 3200元/㎡—4200元/㎡ 主力總價 48萬—50萬 付款方式 按揭\一次性 折 扣 老帶新，老客戶1000元，新客戶3000元優(yōu)惠 推廣主題 中國人居金牌試點項目 項目名稱 龍開御景 所在板塊 開發(fā)區(qū) 開發(fā)企業(yè) 九江市中糧房地產開發(fā)有限公司 項目地址 開發(fā)區(qū)龍開河陶然橋旁 占地面積 17267㎡ 總建筑

35、面積 45301.88㎡ 建筑形態(tài) 多層、小高層 總戶數 可售戶數90戶 容積率 2.30 綠化率 40% 主力戶型 二房、三房 面 積 110㎡—120㎡ 單價范圍 3298元/㎡—3788元/㎡ 主力總價 36萬左右 付款方式 按揭\一次性 折 扣 9折 推廣主題 高品質水岸生活元素 四、九江市土地市場分析 ①2008年土地交易情況 2007年受國家政策影響，地塊出讓較少。九江市共公開出讓土地8宗，合計865.25畝

36、，成交額41852.2636萬元。土地成交面積較2006年明顯下降，成交均價為84.4025萬元/畝，較2006年有所降低。 2008年1月份至8月份，九江市公開出讓土地20宗，合計1254.4085畝，成交總額為71108.7275萬元，成交均價為56.69萬元/畝，較2007年土地成交均價有所降低。 成交宗數 出讓面積（畝） 成交總額（萬元） 成交均價（萬/畝） 2005年 13 1464.21 61517.13 42 2006年 26 725.16 66459.27 91.65 2007年 8 865.25 41852.2636 84.4025

37、 2008年（1-8） 20 1254.4085 71108.7275 56.69 2006年土地出讓單宗面積明顯下降，與前兩年相比，土地出讓逐漸平衡，沒有出現超大面積的地塊。但單宗地塊的成交均價大幅上升，處于150萬元每畝以上的地塊增多，達到了13宗，占總量的50%，其中最高地價已達到300萬元/畝。2007年受新政影響，土地交易數量明顯減少，交易土地數量為8宗。這說明各開發(fā)企業(yè)，在新政的影響下，觀望氣氛比較濃重，導致部分土地流拍。2008年，土地交易數量為20宗，較2007年有所上升，但成交均價有所下降。這說明2008年部分開發(fā)商在經過2007年的市場低迷后，看好九江房地產市場，

38、紛紛拿地。 （二）2008年土地出讓成交情況 土地位置 面積 用地性質 成交價 簽訂出讓合同時間 九瑞大道以南，南京路以東 7.5255畝 總部經濟 260萬/畝 2008-01-28 茅山路以西，市話局開發(fā)區(qū)分局以北 44.1285畝 住宅 90萬/畝 2008-01-28 茅山路以東，恒盛公司以西 61.3661畝 商業(yè)20%；住宅80% 105萬/畝 2008-01-28 長城路以北，規(guī)劃道路以東 68.2806畝 商業(yè)15%；住宅85% 95萬/畝 2008-01-28 綜合工業(yè)園轉盤旁 123.5858畝 商業(yè)35%；住宅65

39、% 20萬/畝 2008-01-28 綜合工業(yè)園綠冬路以南 266.515畝 商業(yè)20%；住宅80% 32萬/畝 2008-01-28 一支路67號（土產公司） 7.15畝 商業(yè)5%；住宅95% 110萬/畝 2008-01-31 八里湖路86號（進出口公司） 21.93畝 住宅 81萬/畝 2008-01-31 人民路197-3號（百紡公司） 18.93畝 住宅 10.7萬/畝 2008-01-31 九蓮北路（商業(yè)儲運公司） 13.45畝 住宅 72萬/畝 2008-01-31 九瑞大道82號（國稅局停車場） 5.35畝

40、 商業(yè)20%；住宅80% 350萬/畝 2008-01-31 九瑞大道129號（中信石材廠） 21.07畝 商業(yè)20%；住宅80% 149萬/畝 2008-01-31 長虹北路（啤酒廠） 42畝 商業(yè)35%；住宅65% 152萬/畝 2008-01-31 十里飛機場 81.98畝 商業(yè)35%；住宅65% 80萬/畝 2008-01-31 前進東路北側（糖酒公司及用地） 3.003畝 商業(yè) 147萬/畝 2008-04-18 十里黃大嶺村（九江鋼窗廠） 7.314畝 住宅 82萬/畝 2008-04-18 潯陽東路256-1號 0.898

41、畝 商業(yè)寫字樓 310萬（總價） 2008-05-12 潯陽東路45號 1.932畝 商業(yè)寫字樓 950.18萬（總價） 2008-07-02 市體育館東側前進西路北側（A地塊 298畝 商業(yè)8%；住宅92% 56.1萬元/畝 2008-08-06 前進西路南側(B地塊） 200畝 住宅 53.6萬元/畝 2008-08-06 截止日期：2008年08月20日 從2008年1月份-8月份的土地出讓情況來看，土地成交數量為20宗，土地出讓數量較2007年有所上升，這也說明在九江土地市場在經過2007年下半年，特別是第三季度的短暫低迷后，開始逐漸升溫。其土地

42、出讓特征主要表現為：①商業(yè)用地占有比例不斷增大，商業(yè)地產及寫字樓物業(yè)形態(tài)占有比例的不斷上升。②大面積地塊出讓較少，住宅用地出讓單宗面積較小。③受市場低迷影響，開發(fā)商拿地都較為謹慎，參與竟標的開發(fā)企業(yè)較少，最終導致土地成交價格較低，部分地塊以起始價出售。 第七部分、結論 一、受國家政策影響，房地產開發(fā)企業(yè)面臨嚴峻考驗，客戶購房前期壓力也越來越大 2006年的“國六條”，到2007年多次加息及存款準備金率的不斷提高，可以預見國家對房地產的調控越來越明顯，一系列的政策性規(guī)定對開發(fā)企業(yè)的生存和發(fā)展起到可至關重要的作用，同時對開發(fā)企業(yè)的準入門檻、資金和技術實力的要

43、求也越來越高。為響應政府一系列政策，各大銀行出臺了一系列政策性措施，如貸款利率的不斷提高，都給群眾的具有投資心態(tài)的客戶端帶來一定的壓力，甚至有對樓市不看好的客戶把資金從樓市抽走轉向其他投資渠道。另外，連續(xù)的加息給許多初次置業(yè)者帶來一定的資金壓力，使他們滯后置業(yè)計劃，對于改善居住條件的潛在客戶也敲響了警鐘，迫使他們改變或中止購房計劃。 二、在短期內，房地產市場持續(xù)低迷。長期看好房地產市場。 在短期內，受國家政策影響，當前市場購房者觀望情緒已經形成，炒房力量受到重創(chuàng)的同時，自住性和改善性需求也在下降，市場需求萎縮，交易下降，房價同比增幅下降，開發(fā)商資金鏈繃緊已成定局。從房地產長期來看，隨

44、著房地產價格理性的回歸，受政策因素影響抑制的剛性需求得到爆發(fā)，房地產市場將不斷升溫。 三、從九江樓市價格的總體上看，價格仍呈現不斷上漲的趨勢。但受政策、等因素的影響，價格上漲速度有所放緩，但局部市場房地產價格有所松動 隨著國家政策的不斷出臺，如貸款利率的不斷提高等，一方面，貸款難度系數的不斷加大，致使購房者不斷減少；另一方面，國家政策的不斷出臺導致投資、置業(yè)觀望群體不斷擴大。總之，受國家政策影響，市場需求將在不斷減少，從而在一定程度上抑制了房屋價格上漲過快，價格上漲速度將有所放緩，價格拉升的難度也日漸加大。九江樓市在經過一個比較長時期的低迷之后，部分開發(fā)商面臨比較大的資金壓力，為了達到資金

45、的快速回籠，開始采用促銷的方式加快房源的快速去化，其主要表現為開發(fā)區(qū)、廬山區(qū)等城郊樓盤如慧龍新城以9.6折的價格出售、弘雅新苑推出特價房2888元/㎡等等，作為市中心區(qū)部分樓盤價格依堅挺，價格并沒有松動跡象，這也說明了地段稀缺、品質較高的樓盤依然受置業(yè)者青睞。 四、城西新城區(qū)和廬山區(qū)的發(fā)展區(qū)域將成為九江市房源的輸出主導，片區(qū)內部的競爭力將不斷上升 隨著老城區(qū)土地出讓的不斷減少，配套設施的不斷完善，老城區(qū)的地產運營模式將由住宅形態(tài)逐漸向商業(yè)形態(tài)轉化，復合型項目模式形態(tài)將成為九江市區(qū)今后的發(fā)展方向。受九江市向西拓展城市框架政策的影響，城西片區(qū)的地塊出讓數目的不斷增加，城西將成為九江市推盤量最

46、大、開發(fā)旗幟最鮮明的區(qū)域，在這一區(qū)域已匯集了慧龍新城、柴桑春天、水木清華等多個概念型地產項目。城西項目的不斷增多，將從整體上引導了九江市居民的居住取向。隨著片區(qū)內部開發(fā)量的不斷加大，片區(qū)內部的競爭力也將不斷提升。 五、戶型設計三房是主流，中、小戶型市場占有份額不斷增大 從九江市房屋面積供應主力來看，供應主力主要以三房二廳120㎡為主，其主要特點為：既適合三代同堂的家庭居住，面積和布局又適中，是目前中產階層的需求主流。但隨著國家“國六條”明確規(guī)定90㎡以下戶型占70%，對房屋戶型面積的控制，使的中、小戶型的供應比例不斷增大。另一方面，價格的不斷提升，大戶型總價高使的許多置業(yè)者望房興嘆，也促使購房者在置業(yè)的方向上發(fā)生了轉變，緊湊實用的中、小戶型成為許多置業(yè)者置業(yè)對象，緊湊實用的小戶型不斷好銷。 第 34 頁 共 34 頁