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1、 廣東xx生物科技股份有限公司 廣州凱得文化娛樂有限公司 研發(fā)中心、連鎖總部及生產(chǎn)基地廣州國際體育演藝中心二期 項目可研報告 20102013年31月 第一章、摘要 4 一、公司基本情況 4 二、項目概括 6 第二章、公司所處的行業(yè)基本情況 9 一、全球膳食營養(yǎng)補充劑的行業(yè)概況 9 二、我國膳食營養(yǎng)補充劑行業(yè)的概況 11 三、我國膳食營養(yǎng)補充劑非直銷領(lǐng)域的市場概況 18 第三章、項目的建設(shè)背景 20 一、我國宏觀經(jīng)濟的企穩(wěn)回升 20 二、行業(yè)政策的不斷完善和國家產(chǎn)業(yè)政策的大力支持 20 三、我國已進(jìn)

2、入營養(yǎng)產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展期 21 四、國際品牌紛紛進(jìn)入中國市場 21 五、公司擁有強大的綜合實力和行業(yè)內(nèi)領(lǐng)先的市場基礎(chǔ) 21 第四章、項目建設(shè)必要性及可行性 22 一、項目建設(shè)必要性 22 二、項目建設(shè)的可行性 24 第五章、項目建設(shè)方案 26 一、項目用地 26 二、主要建設(shè)內(nèi)容 26 第六章、環(huán)境影響與綜合利用評價 29 一、擬建項目產(chǎn)生的主要污染物 29 二、擬建項目污染治理措施 30 三、結(jié)論 30 第七章、項目的投資概算 31 一、土地出讓款 31 二、建筑工程費 31 三、裝修工程 32 四、設(shè)備及安裝費 32 五、其他建設(shè)費及預(yù)備費 33 六、流

3、動資金 33 七、投資估算總表 33 八、資金籌措 34 第八章、項目效益分析 34 一、研發(fā)中心效益分析 34 二、連鎖總部及生產(chǎn)基地效益分析 34 第九章、 研究結(jié)論 35 目錄 第一章、摘要 2 一、公司基本情況 2 二、項目概括 4 第二章、公司所處的行業(yè)基本情況 5 一、全球膳食營養(yǎng)補充劑的行業(yè)概況 6 二、我國膳食營養(yǎng)補充劑行業(yè)的概況 7 三、我國膳食營養(yǎng)補充劑非直銷領(lǐng)域的市場概況 13 第三章、項目的建設(shè)背景 15 一、我國宏觀經(jīng)濟的企穩(wěn)回升 16 二、行業(yè)政策的不斷完善和國家產(chǎn)業(yè)政策的大力支持 16 三、我國已進(jìn)入營養(yǎng)產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展期 1

4、6 四、國際品牌紛紛進(jìn)入中國市場 17 五、公司擁有強大的綜合實力和行業(yè)內(nèi)領(lǐng)先的市場基礎(chǔ) 17 第四章、項目建設(shè)必要性及可行性 18 一、項目建設(shè)必要性 19 二、項目建設(shè)的可行性 21 第五章、項目建設(shè)方案 23 一、項目用地 23 二、主要建設(shè)內(nèi)容 23 第六章、環(huán)境影響與綜合利用評價 26 一、擬建項目產(chǎn)生的主要污染物 26 二、擬建項目污染治理措施 26 三、結(jié)論 27 第七章、項目的投資概算 28 一、土地出讓款 28 二、建筑工程費 28 三、裝修工程 28 四、設(shè)備及安裝費 29 五、其他建設(shè)費及預(yù)備費 29 六、流動資金 30 七、投資估

5、算總表 30 八、資金籌措 30 第八章、項目效益分析 31 一、研發(fā)中心效益分析 31 二、連鎖總部及生產(chǎn)基地效益分析 31 第九章、 研究結(jié)論 32 52 / 52 第一章、摘要 一、公司基本情況 廣東xx生物科技股份有限公司廣州凱得文化娛樂有限公司（以下簡稱公司或xx凱得文化公司），主要業(yè)務(wù)是膳食營養(yǎng)補充劑的研發(fā)、生產(chǎn)和銷售。公司是中國膳食營養(yǎng)補充劑行業(yè)非直銷領(lǐng)域的龍頭企業(yè)，是行業(yè)內(nèi)首創(chuàng)專柜加營養(yǎng)顧問銷售模式的企業(yè)，現(xiàn)已被認(rèn)定為高新技術(shù)企業(yè)。 2008年，公司在中國膳食營養(yǎng)補充劑

6、行業(yè)非直銷領(lǐng)域的市場占有率達(dá)到了10%，位居第一名，超過第二名2.8個百分點；若按照單一品牌計算，公司“xx凱得文化公司”品牌和“十一坊”品牌2008年在非直銷領(lǐng)域的市場占有率分別達(dá)到了8.7%和1.3%，分別位居第一名和第六名（數(shù)據(jù)來源：中國保健協(xié)會市場工作委員會（以下簡稱：中國保健協(xié)會市場工委））。2009年，公司的收入和利潤增長速度遠(yuǎn)高于行業(yè)水平，市場龍頭地位得到進(jìn)一步加強，市場占有率也得到了進(jìn)一步提高。 公司創(chuàng)業(yè)團隊從2004年就確定“取自全球，健康全家”的品牌理念，在全球范圍內(nèi)甄選最合適原料，為消費者提供更具特色、更高品質(zhì)的產(chǎn)品。經(jīng)過2006年和2007年品牌擴張戰(zhàn)略和品牌提升戰(zhàn)略

7、，公司“xx凱得文化公司”品牌已經(jīng)成為了強勢的渠道性品牌，該單一品牌的市場占有率第一，目前正在向知名的大眾消費品牌轉(zhuǎn)變，是中國在未來最有可能與“安利紐崔萊”等國外品牌相抗衡的國內(nèi)品牌。目前，公司擁有行業(yè)非直銷領(lǐng)域最大的銷售網(wǎng)絡(luò)和連鎖網(wǎng)絡(luò)，在同行業(yè)中銷售渠道規(guī)模遙遙領(lǐng)先。截止2009年12月31日，公司產(chǎn)品在國內(nèi)200多個城市總共約7,000多個零售終端進(jìn)行銷售，其中在3,400多個終端設(shè)置了銷售專柜，且每個專柜均配有經(jīng)專門培訓(xùn)的營養(yǎng)顧問（營養(yǎng)顧問是各經(jīng)銷商派出的人員，本公司的注冊營養(yǎng)師負(fù)責(zé)對其培訓(xùn)），向顧客傳遞營養(yǎng)及健康的觀念及銷售產(chǎn)品。目前，公司產(chǎn)品的零售終端數(shù)量在同行業(yè)中已遙遙領(lǐng)先，并且還

8、正在迅速增加中，根據(jù)公司的戰(zhàn)略規(guī)劃，預(yù)計到2012年公司產(chǎn)品的零售終端將達(dá)到20,000個左右。此外，公司參照NBTY、GNC等國際標(biāo)桿企業(yè)的成熟經(jīng)營模式，實施了連鎖經(jīng)營戰(zhàn)略。截止2009年12月31日，全國已有128家專賣公司產(chǎn)品的xx凱得文化公司連鎖經(jīng)營店分布在各大中城市，為消費者提供專業(yè)的營養(yǎng)健康產(chǎn)品、健康咨詢和售后服務(wù)。根據(jù)公司的戰(zhàn)略規(guī)劃，到2014年連鎖經(jīng)營店將達(dá)到3036家，公司將成為國內(nèi)擁有最大膳食營養(yǎng)補充劑連鎖經(jīng)營網(wǎng)絡(luò)的企業(yè)。 公司已在珠海擁有了涵蓋軟膠囊、硬膠囊、片劑、粉劑等多個劑型的先進(jìn)生產(chǎn)基地，該基地是中國專業(yè)的膳食營養(yǎng)補充劑生產(chǎn)基地之一。 2008年5月和2009年

9、2月，公司產(chǎn)品分別榮獲“國家奧林匹克體育中心運動員專用營養(yǎng)健康產(chǎn)品”稱號和“公眾營養(yǎng)與發(fā)展中心營養(yǎng)健康倡導(dǎo)產(chǎn)品”稱號。 2009年公司已被批準(zhǔn)成為高新科技企業(yè)?，F(xiàn)擁有較強的科研團隊和自主創(chuàng)新能力，目前，本公司技術(shù)中心共有工作人員約50人，由從各大高校相關(guān)專業(yè)畢業(yè)的本科生和研究生、高級工程師、注冊營養(yǎng)師和助理工程師組成。經(jīng)過多年積累，公司自行研發(fā)并擁有了新型薄膜包衣技術(shù)、多元濕法制粒技術(shù)、粉末直接壓片技術(shù)以及維生素及微量元素預(yù)混料技術(shù)，片劑工藝技術(shù)居領(lǐng)先水平。同時，公司通過對全球多種膳食營養(yǎng)補充劑原料進(jìn)行對比研究、建立了原料數(shù)據(jù)庫，包含原料的生產(chǎn)工藝、成分、理化性質(zhì)、配伍協(xié)同/禁忌、作用機理、

10、食用風(fēng)險等，為產(chǎn)品研發(fā)奠定了良好的基礎(chǔ)，更好地保證了產(chǎn)品的質(zhì)量和穩(wěn)定性。 2010年1月，根據(jù)全國整頓和規(guī)范市場經(jīng)濟秩序辦公室和國務(wù)院國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會行業(yè)協(xié)會管理辦公室聯(lián)合下發(fā)的《關(guān)于加強行業(yè)信用評價試點管理工作的通知》，公司被中國保健協(xié)會評為行業(yè)內(nèi)首批信用等級為AAA的企業(yè)。 報告期內(nèi)，公司的營業(yè)收入和凈利潤一直保持快速增長，增幅遠(yuǎn)高于行業(yè)平均水平。 未來三年，公司繼續(xù)秉承“營養(yǎng)干預(yù)，為健康人管理健康”的理念，堅持走膳食營養(yǎng)補充劑專業(yè)化發(fā)展路線，在現(xiàn)有傳統(tǒng)營銷網(wǎng)絡(luò)已處于業(yè)內(nèi)領(lǐng)先的基礎(chǔ)上，通過積極擴大藥店、商超等傳統(tǒng)營銷網(wǎng)絡(luò)和加快推進(jìn)連鎖店等新型營銷網(wǎng)絡(luò)的建設(shè)，鞏固并進(jìn)一步提升主力

11、品牌——“xx凱得文化公司”在非直銷領(lǐng)域的龍頭地位，積極發(fā)展“十一坊”和“頂呱呱”等細(xì)分市場輔助品牌，并通過加大研發(fā)投入、新產(chǎn)品開發(fā)和產(chǎn)能提升，進(jìn)一步提高公司產(chǎn)品的整體市場占有率；公司將加大品牌建設(shè)的投入，力求將“xx凱得文化公司”品牌由強勢的渠道性品牌建設(shè)為知名的大眾消費品牌，擴大品牌的知名度和美譽度；公司將進(jìn)一步加強人才的培養(yǎng)、引進(jìn)和激勵，進(jìn)一步夯實“快樂公司”企業(yè)文化的建設(shè)，提高員工工作積極性及滿意度，為中國城鎮(zhèn)家庭提供營養(yǎng)及健康相關(guān)資訊、產(chǎn)品和服務(wù)。 二、項目概括 廣州國際體育演藝中心于2008年7月23日經(jīng)廣州開發(fā)區(qū)管委會主任辦公會（[2008]49號）決定建設(shè)，計劃中的演藝中心

12、整體規(guī)劃設(shè)計分為三個部分，一期的主館（即已建成的演藝中心場館）、二期的商業(yè)、酒店公寓配套和三期的休閑文化廣場。其中演藝中心一期場館占地面積6.54萬平方米，總建筑面積13萬平方米，總建安投資17.5億元。該場館將美國NBA場館的設(shè)計精髓和空間布局理念結(jié)合本地的社會人文環(huán)境融為一體。最終一期主館按期建成投入運行，而二期和三期的商業(yè)配套和文化休閑項目因工期、亞運開幕等原因暫緩實施。 一期場館自2010年9月30日交付使用以來，已成功舉辦了包括NBA季前賽、亞運籃球賽事、著名歌星演唱會、湖南衛(wèi)視跨年晚會、著名企業(yè)年會在內(nèi)的80多場賽事和演出。獨特的建筑風(fēng)格、熙熙攘攘的人流、美倫美幻的場館燈光和精彩

13、絕倫的演出場景，集聚了濃厚的人氣和宣傳效應(yīng)，使演藝中心成為廣州及開發(fā)區(qū)、蘿崗區(qū)標(biāo)志性建筑和靚麗的名片，為提升、宣傳區(qū)域形象做出了積極貢獻(xiàn)。 這其中，凱得公司二級子公司--廣州凱得文化娛樂有限公司（下稱“凱得文化公司”）作為演藝中心場館運營維護管理單位，在場館商業(yè)化運作、包廂使用權(quán)銷售和商業(yè)廣告的引進(jìn)等方面做了積極而富有成效的工作。為了貫徹公司既定的戰(zhàn)略目標(biāo)，提高公司研發(fā)能力，嚴(yán)控公司產(chǎn)品質(zhì)量，更好為廣大城市家庭提供膳食營養(yǎng)營養(yǎng)補充劑服務(wù)，公司擬在廣州科學(xué)城建立先進(jìn)的研發(fā)中心、連鎖總部及生產(chǎn)基地。研發(fā)中心建設(shè)按GMP要求建設(shè)，包括：（1）為顧客提供營養(yǎng)狀況檢測和營養(yǎng)健康解決方案的營養(yǎng)研究中心；

14、（2）研發(fā)中心及中試車間；（3）檢驗中心。連鎖總部及生產(chǎn)基地，包括：（1）全國連鎖店管理中心；（2）全國連鎖店銷售產(chǎn)品的生產(chǎn)基地；（3）全部連鎖店產(chǎn)品倉儲、配送中心。 項目申請用地30,000平方米，建設(shè)總面積約30,000平方米，項目總投資20,058萬元，其中建設(shè)投資15,958萬元，流動資金4,100萬元。項目總建設(shè)期18個月，達(dá)產(chǎn)期為建設(shè)完產(chǎn)后兩年。達(dá)產(chǎn)后預(yù)計銷售150,000萬元，稅后利潤約12,000萬元。 第二章、公司所處的行業(yè)基本情況 本公司屬于營養(yǎng)產(chǎn)業(yè)中的膳食營養(yǎng)補充劑行業(yè)。無論是營養(yǎng)產(chǎn)業(yè)，還是膳食營養(yǎng)補充劑行業(yè)，均為我國近年

15、來興起的新興產(chǎn)業(yè)。我國發(fā)展?fàn)I養(yǎng)產(chǎn)業(yè)，具有豐富而多樣化的原料來源，具有較為強大的產(chǎn)業(yè)根基，具有數(shù)千年中醫(yī)學(xué)堅實的理論和實踐基礎(chǔ)。在全球經(jīng)濟和產(chǎn)業(yè)競爭格局中，營養(yǎng)產(chǎn)業(yè)將是我國具有較多知識產(chǎn)權(quán)、較強創(chuàng)造能力和國際競爭優(yōu)勢的“朝陽產(chǎn)業(yè)”。 一、全球膳食營養(yǎng)補充劑的行業(yè)概況 1、全球膳食營養(yǎng)補充劑的市場規(guī)模及分布 根據(jù)世界營養(yǎng)產(chǎn)業(yè)專業(yè)研究機構(gòu)NBJ的報告，整個營養(yǎng)產(chǎn)業(yè)分為四部分：膳食營養(yǎng)補充劑、功能食品、天然/有機食品、天然/有機個人護理產(chǎn)品。2006年，全球營養(yǎng)產(chǎn)業(yè)總體規(guī)模已達(dá)2,283億美元，其中膳食營養(yǎng)補充劑的市場規(guī)模超過680億美元（資料來源：《中國營養(yǎng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展報告（2006）》）。200

16、8年，在金融危機的背景下，全球膳食營養(yǎng)補充劑的銷售額仍然達(dá)到了646.7億美元（資料來源：第四屆中國營養(yǎng)產(chǎn)業(yè)高層論壇》）。 膳食營養(yǎng)補充劑在各國的發(fā)展?fàn)顩r相差很大，發(fā)達(dá)國家市場成熟度遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于欠發(fā)達(dá)國家，美國、日本、西歐三大市場占有全球約70％的市場。美國是全球膳食營養(yǎng)補充劑的頭號消費強國，2006年市場規(guī)模已達(dá)約230億美元，全美國有三分之二的消費者有消費膳食營養(yǎng)補充劑的習(xí)慣。日本是全球第二大膳食營養(yǎng)補充劑的消費國，2006年市場規(guī)模約為111億美元，全日本有三分之二的消費者有消費膳食營養(yǎng)補充劑的習(xí)慣。 2、全球膳食營養(yǎng)補充劑的市場發(fā)展驅(qū)動力 雖然各國膳食營養(yǎng)補充劑的市場起步時間不同，消

17、費者的教育程度和需求有別，市場成熟度也各異，但在市場發(fā)展的驅(qū)動力方面卻有很多共同點。比如美國、歐洲和日本市場的發(fā)展與人口老齡化、醫(yī)療費用增加、對食品安全性的重視程度以及環(huán)保問題等因素密切有關(guān)，而南美和亞洲（不包括日本）較高的增長幅度與其經(jīng)濟發(fā)展、可支配收入的增長，不斷擴大的中產(chǎn)階層的消費能力密不可分。 3、全球膳食營養(yǎng)補充劑的市場增長 2001年到2006年，發(fā)達(dá)國家和發(fā)展中國家的膳食營養(yǎng)補充劑市場容量的年均增長速度分別為4%和11%。由于發(fā)達(dá)國家市場成熟度高，膳食營養(yǎng)補充劑的市場已趨于飽和，發(fā)展速度不如發(fā)展中國家快。發(fā)展中國家市場由于滲透率低，有較高的增長潛力，近年來已經(jīng)表現(xiàn)出比發(fā)達(dá)國家

18、更快的發(fā)展速度。比如，2006年東歐和拉美地區(qū)的膳食營養(yǎng)補充劑增長率分別達(dá)到17%和13%。我國人口基數(shù)大，人均可支配收入逐年增多，再加上健康意識的增強及政府政策的引導(dǎo)，未來必將成為最有發(fā)展?jié)摿Φ氖袌?，發(fā)展速度將遠(yuǎn)超發(fā)展中國家的年均增幅。 發(fā)展中國家和發(fā)達(dá)國家2001-2006市場發(fā)展速度對比情況 資料來源：NBJ 二、我國膳食營養(yǎng)補充劑行業(yè)的概況 1、我國國民的營養(yǎng)狀況 現(xiàn)代社會中市場經(jīng)濟競爭引起公眾生活節(jié)奏明顯加快，人們普遍食用快餐使得營養(yǎng)攝入出現(xiàn)失衡。城市化浪潮使農(nóng)民食用商品糧比例上升，糧食精細(xì)加工導(dǎo)致微量營養(yǎng)素大量流失，而工業(yè)化的食品加工，在高溫滅菌和真空包裝工藝中容易使

19、食品的原有礦物質(zhì)、維生素遭到破壞。 根據(jù)我國2004年發(fā)布的《中國居民營養(yǎng)和健康現(xiàn)狀》調(diào)查情況和相關(guān)研究報告分析，與十年前、二十年前的調(diào)查數(shù)據(jù)相比，雖然大部分公眾的熱量、脂肪攝入已達(dá)標(biāo)甚至超量，而各種人體必需的維生素、礦物質(zhì)、膳食纖維等營養(yǎng)素的缺乏狀況并沒有明顯好轉(zhuǎn)，有的甚至情況更加嚴(yán)重。 1982-2002我國居民微量營養(yǎng)素攝入低于推薦量且呈下降趨勢 資料來源：《中國居民營養(yǎng)和健康現(xiàn)狀（2004）》 由于過于追求產(chǎn)量和生長速度以及錯誤的飲食習(xí)慣，蔬菜的營養(yǎng)價值出現(xiàn)了明顯下降，現(xiàn)代食品業(yè)非科學(xué)的加工方式也使得營養(yǎng)損失嚴(yán)重。 蔬菜的營養(yǎng)價值下降 資料來源：《中國居民營養(yǎng)和健康

20、現(xiàn)狀（2004）》 面粉生產(chǎn)過程造成的營養(yǎng)損失 資料來源：《中國居民營養(yǎng)和健康現(xiàn)狀（2004）》 2、中國膳食營養(yǎng)補充劑的發(fā)展歷程 在直銷巨頭安利中國未進(jìn)入中國之前，我國并沒有完整的膳食營養(yǎng)補充劑的概念。 安利中國于1992年落戶廣州，1998年安利中國的膳食營養(yǎng)補充劑系列產(chǎn)品“紐崔萊”進(jìn)入中國，第一次將膳食營養(yǎng)補充劑的概念完整的帶入中國。安利中國以其特有的直銷模式，向中國消費者傳遞全新的營養(yǎng)與健康觀念和產(chǎn)品，培育了膳食營養(yǎng)補充劑的市場，同時也為膳食營養(yǎng)補充劑非直銷領(lǐng)域的市場發(fā)展打下了堅實的客戶基礎(chǔ)。 2001年11月，國務(wù)院辦公廳印發(fā)了《中國食物與營養(yǎng)發(fā)展綱要（2001-20

21、10年）》，提出要“加快開展食物營養(yǎng)強化工作，重點推行主食品營養(yǎng)強化，減輕食物營養(yǎng)素缺乏的狀況”，第一次把食物與營養(yǎng)結(jié)合起來作為一個完整和配套的系統(tǒng)，體現(xiàn)了新時期人們對營養(yǎng)和健康的追求。 2002年，廣州佰健在膳食營養(yǎng)補充劑的非直銷領(lǐng)域市場中率先引入專柜加營養(yǎng)顧問模式，在全國大規(guī)模設(shè)置配有經(jīng)過專門培訓(xùn)的營養(yǎng)顧問的專柜，迅速占領(lǐng)市場。之后許多廠家模仿這一銷售模式，推出眾多產(chǎn)品，整個市場異常活躍，行業(yè)迅速發(fā)展。 2003年“非典”爆發(fā)，國民的保健意識不斷加強，補充人體所需的營養(yǎng)素、提高自身免疫力成為許多人的常識。膳食營養(yǎng)補充劑行業(yè)新產(chǎn)品、新模式層出不窮，顯示出巨大的市場活力。在這一階段，在直銷

22、領(lǐng)域中以安利“紐崔萊”等品牌為代表和在非直銷領(lǐng)域中以本公司“xx凱得文化公司”等品牌為代表的產(chǎn)品快速發(fā)展，品種逐漸豐富，成為了膳食營養(yǎng)補充劑的市場主流。 2006年，全球膳食營養(yǎng)補充劑的巨頭NBTY、GNC進(jìn)入中國市場，并開始在大城市開設(shè)專柜和品牌連鎖店，標(biāo)志著全球標(biāo)桿企業(yè)開始關(guān)注中國這個巨大市場，帶來了行業(yè)的新銷售模式，同時也加劇了市場競爭。 2008年1月15日，衛(wèi)生部發(fā)布了《中國居民膳食指南（2007）》。這是繼1997年《中國居民膳食指南》發(fā)布10年后又一次對中國居民膳食狀況提出了重要的指導(dǎo)意見，并倡導(dǎo)平衡膳食結(jié)構(gòu)，合理攝取營養(yǎng)。 2009年4月7日，國務(wù)院公布了《關(guān)于深化醫(yī)藥

23、衛(wèi)生體制改革的意見》等關(guān)于新醫(yī)改的文件，新醫(yī)改方案把預(yù)防和控制疾病放在首位。而膳食營養(yǎng)補充劑正符合這一發(fā)展方向，從“治未病”的角度，具有普通食品和藥品所無法替代的作用。隨著新醫(yī)改政策的逐步明晰，特別是國家對低收入人群和新農(nóng)合投入的加強，必將推動人們自我健康投入的比例，這無疑都會成為膳食營養(yǎng)補充劑行業(yè)巨大發(fā)展的市場和產(chǎn)業(yè)推動力。 2009年6月1日開始實施的《食品安全法》，以及在行業(yè)內(nèi)征求意見的《保健食品監(jiān)督管理條例》、《食品質(zhì)量監(jiān)督管理條例》等，對食品和保健食品進(jìn)一步加強管理，膳食營養(yǎng)補充劑行業(yè)作為包含普通食品和保健食品的產(chǎn)業(yè)，將受到更加嚴(yán)格的監(jiān)管和規(guī)范，為行業(yè)未來的進(jìn)一步快速發(fā)展打下了堅實

24、的基礎(chǔ)。 總體來看，從2003年“非典”事件之后，中國的膳食營養(yǎng)補充劑行業(yè)呈現(xiàn)出快速發(fā)展的態(tài)勢，今后必將成為全球重要的消費市場。 3、中國膳食營養(yǎng)補充劑行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀 截止到2008年底，我國膳食營養(yǎng)補充劑行業(yè)的市場規(guī)模約550億元左右。由于行業(yè)發(fā)展的歷史原因，直銷領(lǐng)域的企業(yè)占據(jù)了較大的市場規(guī)模和比例。直銷領(lǐng)域的代表企業(yè)有安利中國、如新（中國）日用保健品有限公司和完美（中國）日用品有限公司等。其中，安利中國旗下的紐崔萊系列膳食營養(yǎng)補充劑產(chǎn)品僅2008年在中國銷售收入就超過100億元。由于銷售渠道的隔離，直銷領(lǐng)域的企業(yè)與非直銷領(lǐng)域的企業(yè)并不產(chǎn)生正面競爭，反而為非直銷領(lǐng)域的企業(yè)培育了市場和教育

25、了消費者。 從2003年開始，隨著膳食營養(yǎng)補充劑在藥店、商超、郵購、品牌連鎖等渠道的逐步建立和成型，膳食營養(yǎng)補充劑在中國的非直銷領(lǐng)域企業(yè)取得了跳躍式的發(fā)展。2008年，我國膳食營養(yǎng)補充劑的非直銷領(lǐng)域市場規(guī)模已達(dá)60億元。在非直銷領(lǐng)域的代表企業(yè)主要有本公司、同仁堂健康、益生康健等公司。 4、中國膳食營養(yǎng)補充劑的發(fā)展前景 （1）我國經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展為膳食營養(yǎng)補充劑行業(yè)的發(fā)展提供了廣闊空間 根據(jù)發(fā)達(dá)國家經(jīng)驗，當(dāng)一個國家的人均GDP達(dá)到1,500至3,000美元之間時，營養(yǎng)產(chǎn)業(yè)就會崛起，它與社會經(jīng)濟發(fā)展的進(jìn)度密不可分。2008年，我國人均GDP跨越3,000美元達(dá)到了3,260美元，2009年人均

26、GDP將達(dá)到3,500美元左右。我國已經(jīng)進(jìn)入了營養(yǎng)健康產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展期。從2007年開始，深圳、廣州、上海、北京等城市的人均GDP（以常住人口計算）陸續(xù)超過10,000美元，根據(jù)目前的發(fā)展速度，到2010年，人均GDP超過10,000美元的大中城市將會接近20個，大約覆蓋1億人口。廣大人民群眾在進(jìn)入小康甚至中等發(fā)達(dá)國家生活水平后，追求健康、追求美麗、追求長壽，人們的食品消費已經(jīng)不再滿足于“飽腹”和感官享受，而是更加注重食品的營養(yǎng)補充、發(fā)育促進(jìn)、疾病預(yù)防和輔助治療等內(nèi)在品質(zhì)。中國國民生活和消費的觀念、方式正在快速升級，這對營養(yǎng)產(chǎn)業(yè)提出了新的要求，也提供了新的動力。 （2）按人均消費量計算未來發(fā)

27、展空間巨大 我國營養(yǎng)產(chǎn)業(yè)目前處于成長階段，而膳食營養(yǎng)補充劑行業(yè)則是近幾年剛剛興起的產(chǎn)業(yè)。目前，我國營養(yǎng)產(chǎn)品的消費量大大低于世界平均水平，根據(jù)《中國營養(yǎng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展報告（2006）》中的數(shù)據(jù)，2003年中國人均營養(yǎng)產(chǎn)品的消費量是5.36美元，僅相當(dāng)于美國的2.37%、歐洲的7.22%、日本的2.16%、加拿大的3.41%，為世界平均消費水平27.21美元的1/5。隨著我國社會經(jīng)濟水平的不斷發(fā)展和居民可支配收入的不斷提高，未來我國營養(yǎng)產(chǎn)業(yè)乃至膳食營養(yǎng)補充劑行業(yè)的發(fā)展空間巨大。 2003年中國營養(yǎng)產(chǎn)品人均消費量與世界的差距 國家及地區(qū) 人均消費量（美元） 各國超過中國的倍數(shù)（倍） 美國

28、 225.75 41.12 歐洲 74.27 12.86 日本 248.44 45.35 加拿大 156.97 28.29 中國 5.36 0.00 拉美 7.52 0.40 非洲 1.06 -0.80 全球平均 27.21 4.08 資源來源：《中國營養(yǎng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展報告（2006）》 （3）通過重預(yù)防、治未病以降低衛(wèi)生醫(yī)療費用是未來發(fā)展的大趨勢 世界衛(wèi)生組織認(rèn)為：決定健康的因素中有60%取決于生活方式，而只有8%取決于醫(yī)療手段。現(xiàn)代醫(yī)療保險制度的誕生，雖然有其正面意義，但一定程度上存在保護醫(yī)藥公司的利益，歧視營養(yǎng)補充和自然療法，導(dǎo)致人們重疾病、輕

29、健康，重治療、輕預(yù)防，重藥物、輕營養(yǎng)，助長過度醫(yī)療。從我國的情況來看，1999年我國居民個人衛(wèi)生支出總額為2,473.10億元，到2007年已經(jīng)增長到5,098.70億元，增長了106%。 1999-2007年居民個人衛(wèi)生支出總額情況 單位：億元 資料來源：國家衛(wèi)生部網(wǎng)站 2009年公布的新醫(yī)改方案在總體原則和總體目標(biāo)中即提出“堅持以預(yù)防為主”，表明政府已經(jīng)充分認(rèn)識到了“治未病”的極端重要性，并將在這方面加大公共財政和人力資源的投入。從發(fā)達(dá)國家走過的歷程來看，一般當(dāng)人均GDP達(dá)到1500—3000美元以后，就會遇到病譜轉(zhuǎn)變后的問題。而這些疾病和不健康狀態(tài)的最主要的成因是生活方式和飲

30、食結(jié)構(gòu)。發(fā)達(dá)國家已經(jīng)開始通過發(fā)展?fàn)I養(yǎng)健康產(chǎn)業(yè)，主動干預(yù)國民健康的方式逐步解決醫(yī)藥品支出過大的問題。 日本厚生省統(tǒng)計顯示營養(yǎng)健康食品消費與醫(yī)藥品支出呈負(fù)相關(guān)關(guān)系 三、我國膳食營養(yǎng)補充劑非直銷領(lǐng)域的市場概況 1、直銷領(lǐng)域和非直銷領(lǐng)域的區(qū)別 我國膳食營養(yǎng)補充劑行業(yè)首先是依托直銷巨頭安利中國的力量開始起步。安利中國在市場早期階段對消費者展開了大量的營養(yǎng)及健康知識、觀念的普及教育，改變了消費者對傳統(tǒng)保健食品的誤區(qū)，培養(yǎng)了產(chǎn)品消費需求。隨后，藥店、商超、郵購、品牌連鎖等非直銷渠道開始逐步建立和成型，且其產(chǎn)品結(jié)構(gòu)更加豐富，市場規(guī)模也快速擴大。 由于中國法律和市場的原因，直銷渠道與非直銷渠道完全

31、隔離，直銷領(lǐng)域的企業(yè)與非直銷領(lǐng)域的企業(yè)通常不產(chǎn)生正面的競爭。據(jù)中國保健協(xié)會市場工委的統(tǒng)計，截止2008年末我國膳食營養(yǎng)補充劑的市場份額在550億元左右，其中以安利中國、完美中國為代表的直銷企業(yè)仍然占據(jù)著較大市場份額；而在非直銷企業(yè)中，近年來以本公司、益生康健為代表的企業(yè)發(fā)展迅速，2008年市場份額已達(dá)到60億元。 2、規(guī)模增長情況 2003-2007年期間，我國膳食營養(yǎng)補充劑非直銷領(lǐng)域的市場規(guī)模增長迅速，平均增速達(dá)到了77.8%（數(shù)據(jù)來源：庶正康訊），2007年的市場容量達(dá)到了50億元。2008年，在國際金融危機等諸多不利因素的影響下，我國膳食營養(yǎng)補充劑行業(yè)非直銷領(lǐng)域市場規(guī)模達(dá)到60億元，

32、仍然比2007年增長了20%，行業(yè)呈現(xiàn)出良好發(fā)展態(tài)勢；企業(yè)數(shù)量達(dá)到330家，比2007年增長了10%；品牌數(shù)量達(dá)到1,200個，比2007年增長了20%；產(chǎn)品數(shù)量達(dá)到25,000個，比2007年增長了25%。 項目 市場規(guī)模 （億元） 企業(yè)數(shù)量 （余個） 品牌數(shù)量 （余個） 產(chǎn)品數(shù)量 （余個） 成熟品種 （個） 2007年 50 300 1000 20000 55 2008年 60 330 1200 25000 60 同比增長 20% 10% 20% 25% 10% 數(shù)據(jù)來源：庶正康訊 中國保健協(xié)會市場工委出具的《2009＇膳食營養(yǎng)

33、補充劑（非直銷領(lǐng)域）報告》認(rèn)為：“雖然未來膳食營養(yǎng)補充劑市場可能會受到政策調(diào)整、競爭激烈等因素的影響，但是，只要中國經(jīng)濟在未來數(shù)年內(nèi)不低于8%的增速，膳食營養(yǎng)補充劑的市場規(guī)模將保持目前的增長速度，到2012年膳食營養(yǎng)補充劑非直銷領(lǐng)域市場規(guī)模將超過160億元”。 3、消費市場地域分布情況 2008年最大的消費區(qū)域是長江三角洲地區(qū)，占總體比例的30%，其次是珠江三角洲和環(huán)渤海經(jīng)濟區(qū)，各占25%，全國其他地區(qū)僅占20%，市場的開發(fā)潛力巨大。 地 區(qū) 珠三角 長三角 環(huán)渤海 其它地區(qū) 合計 銷售額估值（億元） 15 18 15 12 60 銷量占比（%） 25

34、30 25 20 100 數(shù)據(jù)來源：庶正康訊 第三章、項目的建設(shè)背景 一、我國宏觀經(jīng)濟的企穩(wěn)回升廣州科學(xué)城與演藝中心二期 廣州科學(xué)城自1998年奠基啟動以來，經(jīng)過近12年的奮發(fā)圖強，目前已經(jīng)成為具有高質(zhì)量城市生態(tài)環(huán)境，完善的城市基礎(chǔ)設(shè)施，高效率的投資管理軟環(huán)境的產(chǎn)、學(xué)、研一體化的多功能、現(xiàn)代化新型科學(xué)園區(qū)。2008年省委書記汪洋同志在視察科學(xué)城后稱，廣州科學(xué)城代表了廣東的未來。 近年來，為創(chuàng)建和諧城市，完善“兩城一島”宜居宜業(yè)的創(chuàng)業(yè)投資環(huán)境，在市委、市政府大力支持下，廣州開發(fā)區(qū)管委會、蘿崗區(qū)政府先行先試、敢為人先，在科技園區(qū)、體育文化設(shè)施、城

35、市交通系統(tǒng)等方面做了大量而卓有成效的工作，其中廣州國際體育演藝中心（下稱“演藝中心”）就是我區(qū)升級轉(zhuǎn)型、具有一定前瞻性戰(zhàn)略之作。 為進(jìn)一步致力打造廣州開發(fā)區(qū)國際級“香雪文化體育名片”，最大程度發(fā)揮場館配套功效，實現(xiàn)場館建設(shè)與場館運行的良好平衡。根據(jù)管委會領(lǐng)導(dǎo)指示精神，廣州凱得控股有限公司（下稱“凱得公司”）在借鑒國內(nèi)外場館建設(shè)及運營經(jīng)驗教訓(xùn)基礎(chǔ)上，成立了專項工作組，在規(guī)劃設(shè)計院、商業(yè)咨詢公司等中介機構(gòu)配合下，對演藝中心二期項目的規(guī)劃、定位、招商及后續(xù)運營等方面進(jìn)行了較為深入和細(xì)致的研究，并編制了《廣州國際體育演藝中心二期項目開發(fā)方案》。 二、著名體育場館案例2008年國際金融危機的爆發(fā)使全

36、球經(jīng)濟明顯放緩，而我國政府在2008年11月份確定的積極財政政策和適度寬松的貨幣政策使我國經(jīng)濟避免了快速下滑。在發(fā)達(dá)經(jīng)濟體進(jìn)入負(fù)增長，新興經(jīng)濟體增長也普遍放緩的背景下，根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，2009年我國前三季度GDP增長7.7%，其中第三季度GDP增長8.9%。2009年前三季度，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入12,973元，同比增長9.3%，扣除價格因素，實際增長10.5%。隨著我國GDP增速的逐季提高，國家經(jīng)濟的企穩(wěn)回升，這為我國膳食營養(yǎng)補充劑行業(yè)的快速發(fā)展奠定了最堅實的基礎(chǔ)。 二、行業(yè)政策的不斷完善和國家產(chǎn)業(yè)政策的大力支持 2009年以來，我國營養(yǎng)健康產(chǎn)業(yè)邁入了有序發(fā)展的新時期。2009年

37、2月28日，經(jīng)十一屆全國人大常委會第七次會議通過的《食品安全法》中規(guī)定：“國家對聲稱具有特定保健功能的食品實行嚴(yán)格監(jiān)管。有關(guān)監(jiān)督管理部門應(yīng)當(dāng)依法履職，承擔(dān)責(zé)任。具體管理辦法由國務(wù)院規(guī)定”。國家首次把對營養(yǎng)健康產(chǎn)業(yè)監(jiān)管上升到法律的高度，也意味行業(yè)的發(fā)展進(jìn)入到一個新的發(fā)展軌道。2009年4月6日，中共中央、國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于深化醫(yī)藥衛(wèi)生體制改革的意見》（即“新醫(yī)改”），提出未來3年將投入新醫(yī)改8,500億元?！靶箩t(yī)改”方案把預(yù)防和控制疾病放在了首位，表明我國從政府層面已經(jīng)充分認(rèn)識到了“治未病”的極端重要性，并將在這方面加大公共財政和人力資源的投入。隨著“新醫(yī)改”政策的明晰，特別是國家對低收入人群和新

38、農(nóng)村投入的加強，必將推動人們自我健康投入的比例，這些因素?zé)o疑都會成為營養(yǎng)健康產(chǎn)業(yè)巨大發(fā)展的市場和產(chǎn)業(yè)推動力。未來，隨著監(jiān)管部門不斷完善相關(guān)配套法律、法規(guī)，營養(yǎng)健康產(chǎn)業(yè)特別是膳食營養(yǎng)補充劑行業(yè)的產(chǎn)業(yè)格局將不斷得到改善、進(jìn)入壁壘將不斷提高、退出機制將加快形成，這最終將進(jìn)一步促進(jìn)行業(yè)內(nèi)優(yōu)勢企業(yè)的快速發(fā)展。 三、我國已進(jìn)入營養(yǎng)產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展期 根據(jù)發(fā)達(dá)國家經(jīng)驗，當(dāng)一個國家的人均GDP達(dá)到1500至3000美元時，營養(yǎng)產(chǎn)業(yè)就會崛起。2008年我國人均GDP跨越3000美元達(dá)到3260美元，我國的營養(yǎng)產(chǎn)業(yè)已經(jīng)具備進(jìn)入快速發(fā)展期的條件。目前，我國的營養(yǎng)產(chǎn)業(yè)仍處于剛剛興起的階段，我國的營養(yǎng)產(chǎn)品消費量大大低

39、于世界平均水平，根據(jù)《中國營養(yǎng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展報告（2006）》中的數(shù)據(jù)，2003年中國人均營養(yǎng)產(chǎn)品的消費量是5.36美元，僅相當(dāng)于美國的2.37%、歐洲的7.22%、日本的2.16%、加拿大的3.41%，比世界平均消費水平27.21美元低4倍。隨著我國社會經(jīng)濟水平的不斷發(fā)展和居民可支配收入的不斷提升，未來我國營養(yǎng)產(chǎn)業(yè)乃至膳食營養(yǎng)補充劑行業(yè)的發(fā)展空間巨大，是名副其實的朝陽產(chǎn)業(yè)。 四、國際品牌紛紛進(jìn)入中國市場 從整個行業(yè)來看，國內(nèi)膳食營養(yǎng)補充劑的市場分為直銷領(lǐng)域和非直銷領(lǐng)域。在直銷領(lǐng)域，安利中國的紐崔萊品牌占據(jù)市場主要份額；在非直銷領(lǐng)域，全球領(lǐng)先的膳食營養(yǎng)補充劑企業(yè)美國NBTY旗下的自然之寶品牌、全

40、球最大的膳食營養(yǎng)補充劑連鎖企業(yè)美國GNC、加拿大領(lǐng)先的膳食營養(yǎng)補充劑企業(yè)杰美森等國際品牌均紛紛進(jìn)入中國。中國膳食營養(yǎng)補充劑市場已經(jīng)成為國際巨頭虎視眈眈的市場洼地。本公司作為中國本土的代表性企業(yè)之一，本公司的xx品牌作為中國本土非直銷領(lǐng)域的第一品牌，完全有機會憑借已有的市場基礎(chǔ)脫穎而出，在中國膳食營養(yǎng)補充劑市場占據(jù)一席之地，避免國際巨頭壟斷整個市場。但由于資金不足、力量薄弱等原因，面對國際巨頭憑借資金實力的快速擴張，如果不能抓住機會增強企業(yè)實力、增強競爭能力，包括本公司在內(nèi)的本土企業(yè)都將被擠出市場，中國這一新興消費品市場將成為國際巨頭的天下，中國民族品牌將再難有參與競爭的機會。 五、公司擁有強

41、大的綜合實力和行業(yè)內(nèi)領(lǐng)先的市場基礎(chǔ) 公司從2007年開始就躍居中國膳食營養(yǎng)補充劑非直銷領(lǐng)域市場占有率第一名，目前是中國膳食營養(yǎng)補充劑非直銷領(lǐng)域的第一品牌。公司2008年興建的現(xiàn)代化生產(chǎn)基地，涵蓋片劑、粉劑、硬膠囊和軟膠囊四大品類生產(chǎn)線，是目前國內(nèi)最專業(yè)的膳食營養(yǎng)補充劑生產(chǎn)基地之一。公司擁有26個國家食品藥品監(jiān)督管理局批準(zhǔn)的營養(yǎng)素補充劑和保健食品批文，是行業(yè)內(nèi)擁有此類批文最多的企業(yè)之一。此外，公司正在受讓的營養(yǎng)素補充劑和保健食品技術(shù)有7項，轉(zhuǎn)讓完成后公司將相應(yīng)獲得7個注冊批文。公司已受理注冊的營養(yǎng)素補充劑和保健食品產(chǎn)品有2個，擬申請注冊并處于試驗階段的產(chǎn)品有27個。公司擁有強大的營銷整合能力，

42、自啟動品牌戰(zhàn)略以來，連續(xù)幾年策劃并實施包括媒介投放、促銷活動、終端包裝、形象代言等營銷整合策略，獲得了良好市場收益。公司擁有行業(yè)內(nèi)最大的注冊營養(yǎng)師隊伍，是國內(nèi)第一個將營養(yǎng)與健康培訓(xùn)融入傳統(tǒng)商業(yè)領(lǐng)域的企業(yè)。作為膳食營養(yǎng)補充劑非直銷領(lǐng)域的第一品牌，公司還擁有行業(yè)內(nèi)最廣泛的營銷網(wǎng)絡(luò)基礎(chǔ)。公司在全國擁有230多家經(jīng)銷合作伙伴，并與多家經(jīng)銷商結(jié)成戰(zhàn)略同盟，形成穩(wěn)固的合作關(guān)系。通過與經(jīng)銷商的合作，目前公司已進(jìn)入200多個城市進(jìn)行銷售，在全國各地?fù)碛?,000多家銷售終端，其中采用專柜形式并配備有經(jīng)專門培訓(xùn)的營養(yǎng)顧問的終端超過3,400個。同時，公司借鑒國外領(lǐng)先企業(yè)經(jīng)驗，在行業(yè)內(nèi)率先開設(shè)膳食營養(yǎng)補充劑的連鎖

43、經(jīng)營店。截止2009年12月31日已開設(shè)連鎖經(jīng)營店128家，數(shù)量在行業(yè)內(nèi)排名第一。強大的綜合實力和領(lǐng)先的市場基礎(chǔ)均為本次募集資金投資項目的有效組織和實施提供了有力保障。 縱觀國內(nèi)外體育場館建設(shè)，往往都存在重大賽事結(jié)束后的后期維護與運營問題。就廣州亞運場館而言，如廣州亞運城場館、南沙體育館、大學(xué)城體育中心場館，因交通或缺乏商業(yè)配套等原因，都存在運作艱難的困境。 他山之石，可以攻玉，以最近2012年英國奧運會為例，北格林尼治中心（原O2體育館）最初是為了慶祝千禧而建，當(dāng)時運營并不成功。在之后的奧運改建過程中，O2體育館考慮了燈光、音效以及附屬商業(yè)設(shè)施等多種因素。目前，O2體育館除了主體

44、建筑外，其附屬建筑包括11個電影廳、數(shù)十家餐廳，屋頂還有一條天空步行道，逐漸形成了包括商場、餐飲和其他休閑場所的體育和娛樂中心，憑借在改擴建和運營之初的可持續(xù)發(fā)展理念，奧運會閉幕后，北格林尼治中心成為全球最熱門的集音樂、體育、娛樂為一身的音樂圣地和休閑場所。 第四章、項目建設(shè)必要性及可行性 一、項目建設(shè)必要性 （一）是廣州市建設(shè)東部新城區(qū)的需要 與廣州市中心區(qū)域相比，開發(fā)區(qū)、蘿崗區(qū)仍是傳統(tǒng)的工業(yè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，包括文化體育在內(nèi)的三產(chǎn)配套及商業(yè)氛圍相對滯后，在很大程度上成為阻礙科學(xué)城集聚人氣和吸引高端人才長期落戶的價值洼地。 2011年，廣州提出將著力打造“一軸兩城三中心”，形成

45、新的城市發(fā)展格局，蘿崗區(qū)被定位為廣州東部山水新城的核心區(qū)。今年9月中共廣州開發(fā)區(qū)工委第二次工作會議暨蘿崗區(qū)委二屆三次全會提出大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，要求進(jìn)一步優(yōu)化提升科學(xué)城綜合服務(wù)功能，滿足廣州開發(fā)區(qū)中心區(qū)科學(xué)城區(qū)域日益增長的物質(zhì)與文化需要，實現(xiàn)第一產(chǎn)業(yè)與第三產(chǎn)業(yè)有機結(jié)合，切實解決商業(yè)配套服務(wù)不足的問題。演藝中心二期項目規(guī)劃建設(shè)是應(yīng)時、應(yīng)勢之舉，符合廣州市建設(shè)東部新城區(qū)的文化體育產(chǎn)業(yè)發(fā)展配套需要。 （二）是場館運營及減輕開發(fā)區(qū)財政壓力的有效途徑 演藝中心一期場館的建設(shè)是由區(qū)財政統(tǒng)籌投資主導(dǎo)建設(shè)的“準(zhǔn)公益性”項目，為維持場館正常運轉(zhuǎn)，按照原設(shè)計，開發(fā)區(qū)財政每年需投入運營維護費用補貼約2,300萬元

46、。為降低區(qū)財政壓力，凱得文化公司在充分發(fā)揮場館效能、包廂使用權(quán)銷售、商業(yè)廣告的引進(jìn)和開源節(jié)流等方面做了大量積極的工作。據(jù)統(tǒng)計，2011年以來通過場館運作，兩年合計降低財政補貼約2,800萬元。但受場館財政固定資產(chǎn)投入大、企業(yè)還本付息及折舊負(fù)擔(dān)重、首期建設(shè)缺乏配套體系設(shè)施等因素制約，致使凱得文化公司盡管降低了開發(fā)區(qū)財政負(fù)擔(dān)，仍然不能完全擺脫對開發(fā)區(qū)財政補貼的依賴。通過二期項目的開發(fā)運作，將產(chǎn)生的純收益全部用于一期場館負(fù)債及彌補經(jīng)營資金不足，可化解一期場館的經(jīng)營困局。 （三）是發(fā)展文化體育產(chǎn)業(yè)，打造香雪文化品牌的有益選擇 演藝中心二期項目周邊毗鄰區(qū)行政中心、市民廣場、科技人員公寓、區(qū)法院、檢察

47、院，鄰近科城山莊、保利香雪山、宏康福港線坑小區(qū)等民用商住區(qū)，南靠科學(xué)城主干道—開創(chuàng)大道。物華天寶、人杰地靈，是目前科學(xué)城核心區(qū)域唯一的、不可復(fù)制的集商業(yè)、體育、文化于一體的生態(tài)旺地。演藝中心二期項目建設(shè)和運營是周邊受眾群體的客觀需求，也是開發(fā)區(qū)、蘿崗區(qū)創(chuàng)建和諧社區(qū)的有益選擇。通過規(guī)劃設(shè)計中物理空間的渾然天成，可以形成以演藝中心為圓點，營造輻射周邊的商業(yè)氛圍。不但為周邊約三萬戶居民和五萬名企事業(yè)人員提供一個購物、體育休閑與文化娛樂的場所，彌補開發(fā)區(qū)從未有過大型商業(yè)區(qū)域和商業(yè)氛圍的缺陷，形成宜居宜業(yè)的環(huán)境，也將最大程度上發(fā)揮演藝行業(yè)的“夜間經(jīng)濟”，讓更多的人流在此停留和觀光，極大的拉動相關(guān)交通、餐

48、飲、旅業(yè)、通訊、廣告等行業(yè)，為開發(fā)區(qū)再開稅源經(jīng)濟，成為開發(fā)區(qū)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的主要區(qū)域。 1、研發(fā)中心建設(shè)的必要性 （1）日益壯大的市場需求 聯(lián)合國工業(yè)規(guī)劃署指出，“21世紀(jì)兩大朝陽產(chǎn)業(yè)分別是以電子科技發(fā)展為基礎(chǔ)的信息產(chǎn)業(yè)和以生命科學(xué)發(fā)展為基礎(chǔ)的健康產(chǎn)業(yè)”，而健康產(chǎn)業(yè)和醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)是生命科學(xué)發(fā)展中最具潛力的產(chǎn)業(yè)。對于我國來說，13億人民改善營養(yǎng)保障健康的需求、新醫(yī)改方案的實施以及幾千年來“不治已病治未病”的預(yù)防醫(yī)學(xué)理論，意味著營養(yǎng)產(chǎn)業(yè)有著巨大的發(fā)展空間。 （2）公司提升研發(fā)及檢驗?zāi)芰Φ男枨? 近年來，由于國內(nèi)膳食營養(yǎng)補充劑的市場迅速發(fā)展，公司先進(jìn)的質(zhì)量管理和銷售、服務(wù)理念，已使公司產(chǎn)品的品牌效應(yīng)

49、日漸凸顯，公司擬進(jìn)一步擴大新品研發(fā)的力度，但由于廠房所限已無更多空間用于擴大實驗室，研發(fā)設(shè)備也需更新；再次，隨著產(chǎn)品生產(chǎn)量的不斷增加，目前檢驗場所已不能滿足更多的檢驗需求。因此，生產(chǎn)、研發(fā)、檢驗場所的不足已經(jīng)嚴(yán)重制約了公司實現(xiàn)未來規(guī)劃的發(fā)展目標(biāo)。 （3）為顧客提供更好服務(wù)的需求 隨著公司業(yè)務(wù)規(guī)模不斷擴大，僅僅銷售產(chǎn)品遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足市場需求，公司必需建立一個完善的營養(yǎng)研究中心，為顧客提供營養(yǎng)狀況檢測和營養(yǎng)健康解決方案，提高客戶對公司產(chǎn)品的忠誠度。亦更好地為眾多中國城鎮(zhèn)家庭提供營養(yǎng)及健康相關(guān)資訊、產(chǎn)品和服務(wù)，提高國民健康預(yù)防意識。 2、連鎖項目建設(shè)的必要性分析 （1）實現(xiàn)公司未來戰(zhàn)略發(fā)展的需

50、要 公司秉承“營養(yǎng)干預(yù)，為健康人管理健康”理念，通過連鎖專賣店平臺，引入“營養(yǎng)健康管理顧問”服務(wù)模式，為中國城鎮(zhèn)家庭提供營養(yǎng)和膳食等“營養(yǎng)健康管理顧問式”服務(wù)。公司不僅為顧客提供優(yōu)質(zhì)營養(yǎng)產(chǎn)品，更向顧客傳播營養(yǎng)健康觀念、推廣健康生活方式，通過顧客CRM管理、健康咨詢與檢測、提供個性化膳食指導(dǎo)、定制個人營養(yǎng)計劃，成為每個家庭身邊的營養(yǎng)顧問。如公司預(yù)計向顧客推出的“個性化產(chǎn)品定制”服務(wù)，將根據(jù)顧客健康檢測結(jié)果、生活方式及飲食習(xí)慣等因素，為顧客特別定制個性營養(yǎng)產(chǎn)品。這項服務(wù)既可體現(xiàn)公司的專業(yè)性，又可使顧客對公司產(chǎn)生依賴，同時還能產(chǎn)生連帶銷售。所有這一切都需要借助連鎖店平臺進(jìn)行，連鎖店將成為公司品牌的

51、宣傳窗口、營養(yǎng)知識的傳播平臺、客戶服務(wù)的延伸平臺和社區(qū)的推廣平臺，是本公司營銷網(wǎng)絡(luò)建設(shè)的重大創(chuàng)新。 （2）為周邊社區(qū)和傳統(tǒng)終端提供支持和服務(wù)的需要 公司現(xiàn)有銷售終端以藥店、商超為主，因受場地限制，難以為顧客提供有效服務(wù)。連鎖店的設(shè)立，能為周邊社區(qū)和傳統(tǒng)終端提供支持和服務(wù)，使周邊社區(qū)和傳統(tǒng)終端的顧客也能享受公司提供的如健康檢測、膳食指導(dǎo)、咨詢、定制個人營養(yǎng)計劃等服務(wù)，與傳統(tǒng)終端相輔相成。 （3）進(jìn)一步完善公司產(chǎn)業(yè)鏈的需要 公司目前產(chǎn)品銷售主要是通過傳統(tǒng)終端完成，公司和消費者之間沒有直接聯(lián)系，無法直接了解消費者對公司產(chǎn)品和服務(wù)的需求，在公司——零售終端——消費者整個流程中，公司和消費者是脫

52、節(jié)的，目前公司的產(chǎn)業(yè)鏈尚不完整。從未來發(fā)展來看，公司將為中國城鎮(zhèn)家庭提供營養(yǎng)和膳食等“營養(yǎng)健康管理顧問式”服務(wù)，成為每個家庭身邊的“營養(yǎng)顧問”。要達(dá)到這一目的，如果不能掌握大量的消費者資料，服務(wù)就無從實現(xiàn)。建立專賣店，并通過信息系統(tǒng)建立消費者數(shù)據(jù)庫，完善公司產(chǎn)業(yè)鏈，具有三個方面的意義：一是通過對消費者的了解，為公司制定產(chǎn)品和服務(wù)策略提供依據(jù)。二是通過對優(yōu)質(zhì)消費者的培養(yǎng)，建立消費者對公司的忠誠度。三是為消費者提供直接的服務(wù)。 （4）進(jìn)一步提升公司及經(jīng)銷商盈利空間的需要 目前，公司的產(chǎn)品絕大部分通過傳統(tǒng)零售終端實現(xiàn)銷售，包括藥店和商超，大部分利潤讓利給了零售終端，公司和經(jīng)銷商僅占小部分。開拓專

53、賣店不但是對現(xiàn)有營銷網(wǎng)絡(luò)的豐富和支持，更能通過自營店和聯(lián)營店的建設(shè)，有效提升公司及經(jīng)銷商的利潤空間。 二、項目建設(shè)的可行性 1、2010年管委會、蘿崗區(qū)政府召開常務(wù)會議（穗蘿府第1屆106次[2010]13號），會議決定“在尊重歷史的同時，加快推進(jìn)演藝中心的商業(yè)化運作、冠名權(quán)拍賣和商業(yè)廣告的引進(jìn)等工作，并將區(qū)法院后面的地塊開發(fā)與演藝中心的運營統(tǒng)籌考慮，統(tǒng)籌進(jìn)行商業(yè)開發(fā)。”，演藝中心二期項目開發(fā)建設(shè)符合管委會對演藝中心項目的統(tǒng)籌規(guī)劃。國際演藝中心一體化配套綜合體，從產(chǎn)業(yè)定位、外觀造型、商業(yè)運營式達(dá)到完美的和諧，達(dá)到文化商業(yè)模塊與演藝中心的互動，將成為廣州東部永不落幕的演藝中心； 2、英國O

54、2體育館、上海奔馳演藝中心成功的體育文化和商業(yè)設(shè)施的有機結(jié)合的實踐，證明用配套的商業(yè)設(shè)施反哺體育設(shè)施，產(chǎn)生相得益彰，成為城市旅業(yè)亮點的可持續(xù)可盈利的模式是有效的； 3、多年來，在開發(fā)區(qū)管委會大力關(guān)懷和支持下，廣州開發(fā)區(qū)、蘿崗區(qū)積累了較為豐富的投、融、建、管經(jīng)驗，為演藝中心二期開發(fā)建設(shè)培養(yǎng)和建立了一支投融資、工程建設(shè)、園區(qū)管理方面的專業(yè)人才隊伍； 4、通過兩年多時間運作，凱得文化公司已經(jīng)形成一個較為強大的服務(wù)團隊，同時與湖南衛(wèi)視、成都演出集團、明星巨典、共時文化傳播、大名娛樂、粵港經(jīng)貿(mào)信息交流促進(jìn)會等傳媒機構(gòu)達(dá)成長期、廣泛的良好合作關(guān)系。下一步，凱得文化公司將這種優(yōu)質(zhì)服務(wù)融入到二期配套的商業(yè)

55、休閑服務(wù)中，并使之成為演藝中心保持持久競爭力的“利器”。1、研發(fā)中心項目的可行性 （1）穩(wěn)定的管理團隊和經(jīng)驗豐富的科研技術(shù)人員為項目實施提供了人員保障 公司制定了規(guī)范的人力資源管理制度，建立了行之有效的績效管理系統(tǒng)、具有競爭力的員工薪酬福利體系以及高效實用的培訓(xùn)體系，確保了員工隊伍的穩(wěn)定和技術(shù)的傳承。公司現(xiàn)有生產(chǎn)車間均已通過GMP認(rèn)證，員工具有豐富的管理、技術(shù)和操作經(jīng)驗。穩(wěn)定的管理團隊和經(jīng)驗豐富的科研技術(shù)人員為項目實施提供了人員保障。 （2）規(guī)范的管理體系為項目實施提供了技術(shù)保障 公司通過了HACCP、ISO9001認(rèn)證和ISO22000認(rèn)證。經(jīng)過多年實踐，公司從原料采購、人員培訓(xùn)、設(shè)

56、施設(shè)備、生產(chǎn)過程、包裝運輸、質(zhì)量控制等方面均已經(jīng)形成操作規(guī)范，并且執(zhí)行情況良好，預(yù)計新建生產(chǎn)車間項目完成后將順利通過GMP認(rèn)證并投產(chǎn)。運作流程的規(guī)范化和程序化為項目實施提供了技術(shù)保障。 2、連鎖項目建設(shè)的可行性分析 （1）國外標(biāo)桿企業(yè)的成功經(jīng)驗證明是可行的 連鎖經(jīng)營模式是國際膳食營養(yǎng)補充劑標(biāo)桿企業(yè)采取的主流經(jīng)營模式之一。截止2008年末，GNC在全球共開設(shè)專賣店超過5,000間，其中在美國和加拿大有2,614間和160間直營專賣店，另外在美國和其他國家有954間和1,190間特許經(jīng)營店，以及與Rite Aid公司合作的1,712間“店中店”。另根據(jù)GNC2008年年報顯示，2008年GN

57、C公司全年收益合計16.56億美元，其中專賣店收益為14.77億美元，占89.19%。從未來的發(fā)展來看，連鎖經(jīng)營模式也將是中國膳食營養(yǎng)補充劑未來發(fā)展的一個主流渠道模式之一。 （2）公司已經(jīng)積累的豐富經(jīng)驗是開設(shè)專賣店的基礎(chǔ) 公司自2006年開始支持經(jīng)銷商開設(shè)“xx”品牌專賣店。如公司重點支持的試點城市常州、沈陽，以及北京、福州、南昌、重慶、昆明、西安、武漢、青島、佛山等地。通過2-3年的試點，公司積累了豐富的經(jīng)驗，包括連鎖店營運和管理經(jīng)驗、顧客深度營銷經(jīng)驗、顧客服務(wù)和溝通經(jīng)驗、信息系統(tǒng)運用經(jīng)驗等，為公司連鎖店建設(shè)項目，奠定了堅實的基礎(chǔ)。 （3）品牌知名度的不斷提高為開設(shè)連鎖店提供了有利條件

58、 公司自2006年啟動品牌提升戰(zhàn)略以來，2008、2009已連續(xù)兩年投入超過營業(yè)收入的9%作為品牌推廣費用，未來三年，仍將計劃每年投入營業(yè)收入的10%左右作為品牌推廣建設(shè)使用。幾年來，公司在中央電視臺、各地省市電視臺，各省市報紙媒體，全國性雜志，分眾、聚眾等大眾媒體投入超過3,000萬品牌廣告，品牌知名度有了較大的提高，為未來的長期發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。同時，公司通過近幾年的終端經(jīng)營積累，xx品牌的市場影響力和滲透力迅速提升，產(chǎn)品質(zhì)量得到顧客的普遍認(rèn)同，為連鎖店的成功開設(shè)提供了有利條件。 （4）專業(yè)管理團隊為開設(shè)連鎖店提供了保障 在多年的市場推廣和品牌專賣店試點基礎(chǔ)上，公司積累了豐富的專業(yè)人才

59、，包括專賣店營運管理團隊、營銷策劃團隊、專賣店拓展團隊、營養(yǎng)師團隊、店長及營養(yǎng)顧問團隊，為連鎖店經(jīng)營、拓展、提升銷量以及顧客深度服務(wù)提供了保障。 第五章、項目建設(shè)方案 一、項目用地及位置 地塊A、C為演藝中心二期項目用地； 地塊B為一期地下停車場； 地塊D為現(xiàn)演藝中心場館 1、2為地鐵6號線延長線演藝中心站點。 演藝中心二期項目位于現(xiàn)演藝中心場館東西兩側(cè)，北依荔枝公園原生態(tài)山體，毗鄰區(qū)行政中心、市民廣場、文化中心，南靠科學(xué)城主干道—開創(chuàng)大道，是原演藝中心預(yù)留兩塊用地，

60、也是目前科學(xué)城核心位置唯一較大面積可開發(fā)用地。中間通過演藝中心地下廊道結(jié)合相連，使之成為一個有機的綜合體。 項目分A東地塊（地塊編號KXC-Q2-3）和西地塊（市民廣場二期，含地鐵上蓋的商業(yè)開發(fā)地塊）。其中首期開發(fā)地塊編號為KXC-Q2-3的東地塊，將作為廣州國際演藝中心商業(yè)、居住及文化配套。 二、 定位 二期項目依托演藝中心一期項目的輻射力和賽事的節(jié)目影響力，定位為具有與國際演藝中心產(chǎn)業(yè)互動，提升開發(fā)區(qū)、蘿崗區(qū)文化產(chǎn)業(yè)地位，完善廣州市東部新城區(qū)城市生活配套，集文化、商演、創(chuàng)意、辦公、居住、休閑等功能復(fù)合，相互作用與互為價值鏈的區(qū)域性地標(biāo)建筑和多種功能于一體的文化體育總部產(chǎn)業(yè)園區(qū)，吸引和

61、集聚廣州及珠三角音樂、文化、體育人才來此創(chuàng)業(yè)和發(fā)展，打造廣州市文化體育產(chǎn)業(yè)的孵化器和集聚區(qū)。 三、布局 國際演藝中心一體化配套綜合體，從產(chǎn)業(yè)定位、外觀造型、商業(yè)運營式達(dá)到完美的和諧，達(dá)到文化商業(yè)模塊與演藝中心的互動。 東地塊一至三層為商業(yè)綜合體（含寫字樓），面積約4.9萬平方米，由兩大功能布局組成，第一功能布局包括大型超市、百貨、主題店、餐飲娛樂、健身休閑等，滿足周邊住宅小區(qū) 、政府及企業(yè)機構(gòu)的商業(yè)需求；第二功能布局包括電影院、演藝廳、文化美術(shù)館及文化創(chuàng)意培訓(xùn)展示室等，滿足社區(qū)文化普及需求，打造香雪文化藝術(shù)中心。四樓以上為產(chǎn)權(quán)式住宅，面積約4.9萬平方米之間，針對演藝中心產(chǎn)業(yè)鏈中的藝術(shù)工

62、作室、個人工作室、藝術(shù)從業(yè)者等自住、創(chuàng)作和創(chuàng)業(yè)之用。建立藝術(shù)產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)，鼓勵創(chuàng)意人才創(chuàng)辦企業(yè)，建立創(chuàng)意工作室、實驗室，引導(dǎo)建立大學(xué)生文化創(chuàng)意實訓(xùn)基地，定期舉辦文化產(chǎn)業(yè)人才培訓(xùn)班、研修班。開展多種形式的創(chuàng)意培訓(xùn)和實踐體驗，鼓勵全社會文化創(chuàng)意創(chuàng)造。凝聚國家音樂產(chǎn)業(yè)基地氛圍，推出了“音樂孵化器”項目，專門扶持音樂產(chǎn)業(yè)的創(chuàng)新項目，成為音樂圈聚集創(chuàng)業(yè)的好地方。 西地塊沿地鐵上蓋，以鋼化玻璃建筑與地鐵和諧，構(gòu)造沿線風(fēng)情街，咖啡屋、便利店、酒吧間，通過地下連廊，穿過演藝中心一期，直達(dá)東區(qū)地塊，形成地下商業(yè)空間。 四、規(guī)劃建設(shè)規(guī)模和投資情況 設(shè)計方案 項目首期東地塊用地面積32,766m2，擬規(guī)劃

63、用地性質(zhì)是綜合用地，商業(yè)兼容住宅，建筑密度控制在40%，建筑基底面積13,100 m2，容積率約3.0，總建筑面積136,300 m2，項目總投資約12.47萬元。其中地上商業(yè)(含寫字樓)建筑面積49,149 m2，住宅建筑面積49,149 m2，地下建筑面積38,000 m2（含2250個停車位）。 五、運作模式 第一方案，按管委會批準(zhǔn)的方案，財政統(tǒng)籌，競得土地，以項目開發(fā)純收益反哺演藝中心場館運作，減少一期建設(shè)財政負(fù)債，構(gòu)筑演藝中心可持續(xù)經(jīng)營的造血機制。即由凱得文化公司成立項目公司作為東地塊（地塊編號KXC-Q2-3）投融資主體，項目公司注冊資金為6.5億元。采用純商業(yè)開發(fā)、經(jīng)營和管理

64、模式。寫字樓、住宅部分計劃全部對外銷售，快速變現(xiàn)；商業(yè)部分對外出租，力爭實現(xiàn)項目開發(fā)商業(yè)價值最大化。投資及經(jīng)營純收益除用于減少一期場館建設(shè)財政負(fù)債，剩余部分留在凱得文化公司用于彌補場館日常運營開支缺口。 第二方案，按管委會批準(zhǔn)的方案，財政統(tǒng)籌，凱得文化公司參與土地投標(biāo)，當(dāng)超過一定的地價后，則不再參與競標(biāo)，由價高者得。區(qū)政府擇時將相當(dāng)于地塊出讓的資金以注資的方式，通過凱得公司增資于凱得文化公司，專項用于演藝中心負(fù)債的償還和彌補場館日常運營開支缺口。 六、資金籌措計劃 凱得公司是開發(fā)區(qū)重要的投融資主體之一，融入的資金在區(qū)財政統(tǒng)籌下，由公司專項用于開發(fā)區(qū)社會經(jīng)濟建設(shè)。凱得公司今年11月底可以發(fā)

65、行中期票據(jù)到位資金16億元（2012年11月14日已取得中國銀行間市場交易商協(xié)會《接受注冊通知書》），明年上半年還計劃發(fā)行短期融資券約30億元，都納入財政統(tǒng)籌管理。故在發(fā)債資金未到之前，先由財政注資或借支6.5億元，用于支付地價和啟動費用。后續(xù)開發(fā)資金由開發(fā)貸款和住宅、寫字樓預(yù)售款資金解決，為了降低風(fēng)險也可以引入戰(zhàn)略合作者，力爭項目開發(fā)商業(yè)價值最大化。 七、項目報批及建設(shè)周期 2013年1月管委會審議通過，同意地塊編號KXC-Q2-3由凱得公司負(fù)責(zé)投資開發(fā)和商業(yè)運作，并按照國土部門的規(guī)定取得土地所有權(quán)。并由區(qū)財政安排專項資金人民幣6.5億元作為土地款及項目啟動費用。 2013年1月土地招

66、拍掛。 2013年2月規(guī)劃方案、設(shè)計方案報管委會及有關(guān)部門審批。 2013年3月前完成施工圖紙設(shè)計及規(guī)劃報建。 2013年4月完成招投標(biāo)（監(jiān)理、設(shè)計、施工等招標(biāo)）。 2013年5月奠基開工，辦理好相關(guān)施工證。 2013年6月完成三通一平（水通、電通、路通和場地平整）。 2014年8月結(jié)構(gòu)完成70%，開始預(yù)售寫字樓及公寓，回收成本大概4.14億。 2014年12月結(jié)構(gòu)封頂，主體驗收、相關(guān)檢測，水電、設(shè)備安裝，并開始裝飾工程、配套及景觀。 2015年6月竣工并交付，回收成本約5.32億。 本項目建設(shè)用地擬在廣州科學(xué)城，面積約30,000平方米。 二、主要建設(shè)內(nèi)容 1、本項目的建筑物 本項目擬按建設(shè)的明細(xì)如下： 序號 項目 建筑名稱 建筑面積（㎡） 1 研發(fā)中心 研發(fā)中心及中試車間 3,000 2 營養(yǎng)中心 1,000 3 檢驗中心 1,000 4 連鎖總部及生產(chǎn)基地 連鎖總部辦公樓 3,000 5 生產(chǎn)車間 8,000 6 倉庫及配送中心 12,000 7