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第三章物業(yè)管理企業(yè)的資金來源,第一節(jié)物業(yè)管理企業(yè)籌資方式和渠道,一、籌資的動機物業(yè)管理企業(yè)籌資的基本目的是維持自身的生存與發(fā)展，而每一次具體的籌資活動通常又受到特定動機的驅(qū)使。（一）新建籌資動機（二）擴張籌資動機（三）調(diào)整籌資動機（四）混合籌資動機,二、籌資的渠道資金的籌集渠道是指企業(yè)資金的來源和通道，體現(xiàn)了所籌集資金的性質(zhì)和特點。（一）政府財政資金（二）金融機構(gòu)資金（三）其他法人單位資金（四）居民個人資金（五）企業(yè)自留資金（六）外國和港澳臺資金六項。,三、籌資方式籌資方式是指企業(yè)籌集資金所采取的具體形式。按照不同籌資方式體現(xiàn)的經(jīng)濟關(guān)系，籌集的資金可以分為權(quán)益資金(自有資金)和負債資金(借入資金)。（一）吸收直接投資（二）發(fā)行股票（三）留存收益（四）銀行借款（五）發(fā)行債券（六）商業(yè)信用（七）融資租賃（八）代管基金前三種方式屬于權(quán)益資金，后五種方式屬于負債資金。,（一）吸收直接投資1．吸收直接投資的形式(1)吸收貨幣投資(2)吸收實物投資(3)吸收無形資產(chǎn)投資2．吸收宜接投資的優(yōu)缺點(1)優(yōu)點①能夠增強企業(yè)信譽②能夠更快地形成生產(chǎn)經(jīng)營能力。③財務(wù)風(fēng)險低。(2)缺點①資金成本高②產(chǎn)權(quán)不夠清晰,（二）發(fā)行股票1．發(fā)行股票的分類（1）普通股股票普通股股票在權(quán)利和義務(wù)方面的特點是：①普通股股東對公司享有經(jīng)營管理權(quán)。②普通股股利分配在優(yōu)先股之后進行，其多少取決于公司的盈利情況。③公司解散清算后．普誦股股東對公司剩余財產(chǎn)的請求權(quán)在債權(quán)人和優(yōu)先股股東之后。④公司增發(fā)新股時，普通股股東具有認購優(yōu)先權(quán)。,(2)優(yōu)先股股票優(yōu)先權(quán)利表現(xiàn)：①優(yōu)先獲得股利②優(yōu)先分配剩余財產(chǎn)2．發(fā)行股票的優(yōu)缺點(1)優(yōu)點①能提高股份有限公司的信譽②不用償還股本，資金風(fēng)險小③沒有固定的股利負擔(2)缺點①資金成本高②股權(quán)比較分散,(三)留存收益留存收益是指對企業(yè)稅后利潤進行分配而形成的公積金，是企業(yè)從內(nèi)部籌集資金的主要來源。（四）銀行借款銀行借款是企業(yè)根據(jù)借款合同向銀行或其他金融機構(gòu)借入的需要還本付息的款項。銀行借款的特點(1)籌資速度快。。(2)相對比較靈活。(3)資金成本低。(4)銀行借款的限制性條款比較多。,(五)發(fā)行信券企業(yè)債券是企業(yè)依照法定程序發(fā)行，約定在一定期限內(nèi)還本付息的有價證券，是持券人擁有公司債權(quán)的證書。優(yōu)點：籌資對象廣、市場大缺點：成本高、風(fēng)險大、限制條件多(六)商業(yè)信用商業(yè)信用是在交易活動中吸收利用外部資金的一種行為，是指商品或服務(wù)交易以延期付款或預(yù)先收款方式進行而形成的借貸關(guān)系．是交易雙方之間的直接信用行為。優(yōu)點：籌資便利、限制條件少、有時無籌資成本,1．商業(yè)信用的形式(1)應(yīng)付賬款(2)應(yīng)付票據(jù)(3)預(yù)收賬款2．商業(yè)信用籌資的特點商業(yè)信用籌資最大的優(yōu)越性在于容易取得。①商業(yè)信用是一種持續(xù)性的信貸形式，且無須正式辦理籌資手續(xù)。②如果沒有現(xiàn)金折扣或使用不帶息票據(jù)，籌資不負擔成本。商業(yè)信用的缺陷在于期限較短，在放棄現(xiàn)金折扣時付出的成本較高。,（七）融資租賃融資租賃是由租賃公司按承租單位的要求購買設(shè)備，并在契約或合同規(guī)定的較長期限內(nèi)提供給承租單位使用的信用業(yè)務(wù)。（八）代管基金代管基金是指物業(yè)管理企業(yè)接受業(yè)主的委托代管的專項用于共用部位和共用設(shè)施設(shè)備大修理的專項維修資金。1．專項維修資金的來源‘專項維修資金由業(yè)主按照國家有關(guān)規(guī)定以一定的比例交納2．專頃維修資金的管理專項維修資金應(yīng)當在銀行專戶存儲、?？顚Ｓ?。,第二節(jié)貨幣時間價值,一、貨幣時問價值的概念一般認為，貨幣時間價值是貨幣資金在周轉(zhuǎn)運用中由于時間因索而形成的差額價值，即將資金轉(zhuǎn)化為資本，投入到生產(chǎn)經(jīng)營中去而帶來的增值額。其中最初的貨幣價值稱為現(xiàn)值，最后體現(xiàn)了增值額的貨幣價值稱為終值。,二貨幣時間價值的計算（一）單利終值和現(xiàn)值的計算1．單利終值單利終值是采用單利計息方式，在既定利率下一筆貨幣資金若干期以后包括本金和利息在內(nèi)的最后總價值，即本利和。如現(xiàn)在存1元錢，年利率為10％．經(jīng)過3年，各年年末的單利終值計算如下：’1年后的單利終值＝1M(1*10％M1)＝1．1(元)2年后的單利終值＝1M(1*10％M2)＝1．2(元),3年后的單利終價值＝1X(1410％x3)＝1．3(元)單利終值的一般計算公式為：FV=PV(1+in)=PV+PVin=PV+I式中：FV———終值；PV一現(xiàn)值(本金）j——利率n—計息期數(shù)I——利息,,,,,,2．單利現(xiàn)值單利現(xiàn)值是在既定利率下，若干期后收到或付出的某筆貨幣資金按照單利計算，相當于現(xiàn)在的價值，即最初價值。單利現(xiàn)值的一般計算公式可由單利終值的計算公式導(dǎo)出：PV=FV(1+in)式中：PV---現(xiàn)值FV—終值i——利率n——計息期數(shù),[例3—23]某物業(yè)管理企業(yè)將一筆款項存人銀行，到第3年末取出時為1150元，若年利率為5％，按單利計算，該企業(yè)最初存入了多少錢?解：PV=FV(1+in)=1150（1+5%3）=1000,（二）復(fù)利終值和現(xiàn)值的計算復(fù)利是計算貨幣時間價值的另一種方式，是指某筆貨幣資金每期除了本金計算利息，本金所派生出來的利息也要計人本金，隨同本金一起計算利息，即本能生利，利也能生利。1．復(fù)利終值復(fù)利終值是采用復(fù)利計息方式，在既定利率下某筆貨幣資金若干期以后包括本金和復(fù)利利息在內(nèi)的最后總價值，即本利和。復(fù)利終值的一般計算公式為：FV=PV(1+i)n(1+i)n----復(fù)利終值系數(shù)，表達式為FVIFi,n公式可改為：FV=PVFVIFi,n,式中：FV--終值PV--現(xiàn)值i--利率n--計息期數(shù)(1+i)n--復(fù)利終值系數(shù)；FVIFi,n復(fù)利終值系數(shù)[例3—31]某物業(yè)管理企業(yè)將10000元投資于一項目，利率為8％，投資期為3年，請問該項目最終可以連本帶利收回多少錢?解：FV=PVFVIFi,n,=1000FVIF8%，3=126002．復(fù)利現(xiàn)值復(fù)利現(xiàn)值是指在既定利率下，若干期以后收到或付出的某筆貨幣資金按照復(fù)利計算，相當于現(xiàn)在的價值，即最初價值。由終值求現(xiàn)值通稱貼現(xiàn)，在貼現(xiàn)時所用的利息率也叫貼現(xiàn)率。計算公式：PV=FV1/（1+i）n1/（1+i）n--復(fù)利現(xiàn)值系數(shù)簡略表達形式為FVIFi，n公式可以改寫為：PV=FVFVIFi，n,PV—現(xiàn)值FV—終值i—利率n—計息期數(shù)1/（1+i）--復(fù)利現(xiàn)值系數(shù)FVIFi，n--復(fù)利現(xiàn)值系數(shù)簡略表達式,[三]年金終值和現(xiàn)值的計算（一）定義：年金是指一定期限內(nèi)，每隔一段相問的期間，收入或者付出相等金額的款項。年金的時間價值計算一般也采用復(fù)利方式。（二）特征：1、不是收付款項，而是連續(xù)的多筆收付款項。2、每相鄰兩次收付款的時間間隔都是相等的。3、每次收付款的金額都是相等的。4、每次收付款的收付方向都是相同的。（三）分類：1、后付年金2、先付年金3、遞延年眾4、永續(xù)年金,（四）應(yīng)用1、平均年限法的折舊2、租金3、利息4、保險金5、養(yǎng)老金6、分期付款賒購7、分期支付工程款,1．后付年金絡(luò)值和現(xiàn)值的計算后付年金是指一定時期內(nèi)每期期末等額收付的系列款項。(1)后付年金終值后付年金終值是一定時期內(nèi)每期期末等額系列收付的每一筆款項的復(fù)利終值之和。,(2)后付年金現(xiàn)值。后付年金現(xiàn)值是一定時期內(nèi)每期期末等額系列收付的每一筆款項的復(fù)利現(xiàn)值之和。,2、先付年金終值和現(xiàn)值的計算先付年金是指一定時期內(nèi)每期期初等額收付的系列款項，又稱預(yù)付年金。計算公式：,,(2)先付年金現(xiàn)值先付年金現(xiàn)值是一定時期內(nèi)每期期初等額系列收付的每一筆款項的復(fù)利現(xiàn)值之和。計算公式：,,3．遞延年金現(xiàn)值的計算遞延年金是指第一次收付發(fā)生在第二期或第二期之后的年金，即最初若干期沒有收付款項，而隨后若干期才等額系列收付的款項。計算公式一：,計算公式二：,,4．永續(xù)華金現(xiàn)值的計算永續(xù)年金是指沒有最后到期日的無限期年金?，F(xiàn)實中優(yōu)先的股息可以視為永續(xù)年金的一個例子。永續(xù)年金沒有終止的時間，也就沒有終值。計算公式：V0=A[1-1/（1+i）n]/i,第三節(jié)資金成本,一、資金成本的概述（一）資金成本的概念定義：資金成本是指企業(yè)為了籌集和使用資金而付出的代價。構(gòu)成：資金籌集費用資金使用費用（二）資金成本的作用用于籌資決策和投資決策1、資金成本是比較、選擇籌資方案的依據(jù),2、資金成本是評價投資項目可行性的主要經(jīng)濟標準。3、資金成本可以用來評價企業(yè)的經(jīng)營業(yè)績。(三)決定資金成本高低的因素1、總體經(jīng)濟環(huán)境2、證券市場條件3、企業(yè)內(nèi)部的經(jīng)營和融資狀況4、項目融資規(guī)模,二、資金成本的計算資金成本通常用相對數(shù)表示，即資金成本串，是企業(yè)使用資金需支付的費用與實際籌得的資金之間的比率。計算公式：,（一）個別資金成本個別資金成本是指使用各種長期資金的成本。1、長期借款資金成本計算公式：,,,,,,,2、債券資金成本債券資金成本指發(fā)行債券后需要支付的債券利息。計算公式：,3、優(yōu)先股資金成本優(yōu)先股資金成本是指發(fā)行優(yōu)先股后需要支付的優(yōu)先股股利。計算公式：,4、普通股資金成本普通股資金成本是指發(fā)行普通股后需要分配給普通股股東的紅利。計算公式：,5、留成收益資金成本留存收益是企業(yè)稅后凈利潤形成的，其所有權(quán)仍然屬于投資者，相當于投資者對企業(yè)的追加投資。計算公式：,（二）綜合資金成本綜合資金成本也稱加權(quán)平均資本成本。計算公式：,（三）籌資結(jié)構(gòu)分析定義：企業(yè)從不同渠道取得的資金占全部籌資總額的比重，即各種資金占全部資本的權(quán)重，稱為籌資結(jié)構(gòu)。為了選擇最佳的資金來源和最低的資金成本，企業(yè)往往有多種籌資方案，對不同的資金進行不同的組合，并最終形成多種籌資結(jié)構(gòu)?；I資結(jié)構(gòu)分析就是在考慮綜合資金成本的基礎(chǔ)上，在幾組不同的籌資結(jié)構(gòu)中進行優(yōu)化選擇，也就是選擇綜合資金成本最低的籌資結(jié)構(gòu)。,,資金成本的確定有明顯的特點，表現(xiàn)在：1、吸收直接投資的相關(guān)協(xié)議或合同如果約定了固定的分紅比率，則與優(yōu)先股類似。2、在相關(guān)協(xié)議或合同未約定固定分紅比率的情況下，吸收直接投資要求的報酬難以預(yù)計。3、吸收直接投資和留存收益不能在證券市場上交易，其價值難以公平地確定。,