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業(yè)主委員會換屆改選,工作程序及注意事項,安徽力瀾律師事務(wù)所,,,程序,一,組建業(yè)委會換屆改選小組,二,產(chǎn)生業(yè)委會候選人,三,確定業(yè)主大會會議的形式和召開的程序,四,選舉業(yè)委會委員和表決規(guī)則、規(guī)約,五,辦理業(yè)委會換屆改選備案手續(xù),,,,,,適用的法規(guī),安徽省物業(yè)管理條例,,A,合肥市物業(yè)管理若干規(guī)定,,B,合肥市業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則,,C,一、組建業(yè)委會換屆改選小組,（一）由誰組織？業(yè)主大會？原業(yè)主委員會？物業(yè)公司？街道辦事處？社居委？,THEANSWER,第一，原業(yè)主委員會（任期屆滿60日前）第二，居民委員會在街道辦事處指導(dǎo)和監(jiān)督下組織第三，街道辦事處,參照法規(guī),《合肥市業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》第四十六條第一款業(yè)主委員會任期屆滿六十日前，應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會會議進行業(yè)主委員會的換屆選舉。第四十七條第一款業(yè)主委員會未能組織換屆選舉的，原業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)于屆滿前30日以書面形式告知物業(yè)所在地的縣、區(qū)（開發(fā)區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令業(yè)主委員會限期組織換屆選舉工作；逾期仍未能組織的，由物業(yè)所在地居民委員會、村民委員會在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指導(dǎo)和監(jiān)督下組織業(yè)主召開業(yè)主大會會議進行換屆選舉?！逗戏适形飿I(yè)管理若干規(guī)定》第十九條第一款業(yè)主委員會任期屆滿六十日前，應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會會議進行業(yè)主委員會的換屆選舉。第十九條第二款業(yè)主委員會在規(guī)定時間內(nèi)未能組織換屆選舉的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期組織換屆選舉工作；逾期仍未組織的，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織業(yè)主召開業(yè)主大會會議進行換屆選舉。,（二）換屆改選小組組成人員,街道辦代表,,組長或指定組長,社居委代表,,業(yè)主代表,,不低于總?cè)藬?shù)的1/2,組成人員（單數(shù)）,,如何產(chǎn)生？,,,,業(yè)主推薦,業(yè)主自薦,召開座談會,業(yè)主代表的產(chǎn)生形式,（三）發(fā)布換屆改選小組成立公告并征求意見,Q:公告的時間？A:一般為成立之日起15日內(nèi)。公告時間一般不少于7日。Q:公告的內(nèi)容應(yīng)該有哪些？A:一般應(yīng)為名單、工作職責(zé)、聯(lián)系方式等。Q:業(yè)主對小組成員有異議的，如何處理？A:由街道辦事處協(xié)調(diào)解決。,參照法規(guī),《安徽省物業(yè)管理條例》第十八條第三款業(yè)主大會籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起15日內(nèi)，將其成員名單和工作職責(zé)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進行公告。《合肥市物業(yè)管理若干規(guī)定》第十條第二款籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起十五日內(nèi)，將其成員名單和工作職責(zé)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。業(yè)主對籌備組成員有異議的，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府協(xié)調(diào)解決。《合肥市業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》第十一條第一款籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起15日內(nèi)將最終確定的籌備組成員名單、分工、聯(lián)系方式等在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告，籌備組自公告之日起成立。,（四）換屆改選小組組建后需討論的具體事宜,1、明確業(yè)主身份及其業(yè)主大會會議上投票權(quán)數(shù)并公告；2、討論修改《管理規(guī)約》《業(yè)主大會議事規(guī)則》；3、明確業(yè)委會委員人數(shù)、津貼、任期等事宜；4、《管理規(guī)約》《業(yè)主大會議事規(guī)則》的草案書面意見公告。,二、產(chǎn)生業(yè)委會委員候選人,（一）業(yè)委會委員候選人的條件哪些人能夠成為業(yè)委會委員候選人？哪些人不能成為業(yè)委會委員候選人？,1、準(zhǔn)入性條件,具有完全民事能力的業(yè)主遵守業(yè)主大會的決定、管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強，公正廉潔具有一定的組織協(xié)調(diào)能力和必要的工作時間按規(guī)定交納物業(yè)服務(wù)費及其他相關(guān)費用，按照規(guī)定交納專項維修資金,參照法規(guī),《安徽省物業(yè)管理條例》第二十八條業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)符合下列條件:（一）本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)具有完全民事行為能力的業(yè)主;（二）遵守業(yè)主大會的決定、管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則，模范履行業(yè)主義務(wù);（三）熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強，公正廉潔;（四）具有一定的組織協(xié)調(diào)能力和必要的工作時間。《合肥市業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》第三十條第一款業(yè)主委員會委員、候補委員應(yīng)當(dāng)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主擔(dān)任，并應(yīng)當(dāng)符合下列條件：（一）具有完全民事行為能力；（二）遵守臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；（三）按規(guī)定交納物業(yè)服務(wù)費及其他相關(guān)費用，按照規(guī)定交納專項維修資金；（四）熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強，公正廉潔；（五）具有一定組織協(xié)調(diào)能力；（六）具備必要的工作時間（住宅小區(qū)業(yè)主委員會委員、候補委員應(yīng)在小區(qū)內(nèi)常?。?；（七）管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他條件。,2、禁止性條件無正當(dāng)理由怠于組織或者阻撓換屆選舉的原業(yè)主委員會委員存在違法違規(guī)裝修、搭建、改變物業(yè)使用功能以及違法違規(guī)占用公共設(shè)施、設(shè)備、場地等行為的業(yè)主本人、配偶及其近親屬在本區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)工作的,參照法規(guī),《合肥市業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》第三十一條業(yè)主有下列情形之一的，不得成為業(yè)主委員會委員候選人：（一）存在違法違規(guī)裝修、搭建、改變物業(yè)使用功能以及違法違規(guī)占用公共設(shè)施、設(shè)備、場地等行為的；（二）業(yè)主本人、配偶及其近親屬在本區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)工作的；（三）存在其他違反有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定行為的?！逗戏适形飿I(yè)管理若干規(guī)定》第十九條第三款原業(yè)主委員會委員無正當(dāng)理由怠于組織或者阻撓換屆選舉的，不再列入新一屆業(yè)主委員會委員候選人名單。,,聽取業(yè)主意見,召開座談會,發(fā)放推薦表,（二）產(chǎn)生形式,產(chǎn)生形式,,,,（三）確定業(yè)委會候選人產(chǎn)生辦法并公示關(guān)于業(yè)主委員會委員候選人條件及其推薦辦法的公示根據(jù)相關(guān)規(guī)定及本小區(qū)業(yè)主大會議事規(guī)則，本建筑區(qū)劃業(yè)主委員會換屆業(yè)主大會小組根據(jù)本建筑區(qū)劃物業(yè)類型分布的具體特點，考慮業(yè)主委員會委員的代表性和不同物業(yè)類型專有部分的分布比例，現(xiàn)就本建筑區(qū)劃業(yè)主大會的本屆業(yè)主委員會委員的組成、委員候選人條件及推薦辦法等事項公示如下：一、按小區(qū)議事規(guī)則本屆業(yè)主委員會擬由名委員組成，其中主任委員1名，副主任委員名。二、業(yè)主委員會委員候選人的條件：。三、業(yè)主委員會委員候選人擬采用業(yè)主通過自薦及其他業(yè)主推薦，經(jīng)換屆改選小組討論通過產(chǎn)生：換屆改選小組中的業(yè)主成員被正式向業(yè)主大會會議提名為候選人的，其在換屆改選小組中的工作自行終止。由此造成換屆改選小組工作人員缺額需要補充的，從推選結(jié)果中依次遞補或另行組織推薦/自薦產(chǎn)生。本公示期為日，自年月日時至年月日時。業(yè)主如對上述公示內(nèi)容有異議的，請于年月日時之前向換屆改選小組書面反映。特此公示。業(yè)委會換屆改選小組年月日,（四）確定候選人名單并公告,關(guān)于業(yè)主委員會委員候選人名單的公示根據(jù)相關(guān)規(guī)定及本建筑區(qū)劃業(yè)主大會議事規(guī)則，按照本建筑區(qū)劃業(yè)主委員會委員候選人條件及其推薦辦法，經(jīng)推薦和在本建筑區(qū)劃內(nèi)公示日無異議，現(xiàn)確定本建筑區(qū)劃業(yè)主委員會的委員候選人由下列位人士組成，并向本建筑區(qū)劃業(yè)主大會會議正式提名。1、2、……特此公告。業(yè)委會換屆改選小組年月日,三、確定業(yè)主大會會議形式和召開程序,會議形式,集體討論形式,,書面征求意見討論形式,,,會議公告十五天,確定會議工作人員,,表決票送達人,表決票回收和統(tǒng)計,會議記錄和決定公告,,,,,,,,,開票宣布表決結(jié)果,會議記錄和決定公告,現(xiàn)場投票,確定業(yè)主身份,會議公告十五天,參照法規(guī),《物業(yè)管理條例》第十二條第一款業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有1／2以上投票權(quán)的業(yè)主參加?！逗戏适袠I(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》第二十三條業(yè)主大會會議可以采取集體討論或者書面征求意見形式召開。但應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。采用書面征求意見形式的，應(yīng)當(dāng)將征求意見書送達每一位業(yè)主；無法送達的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域公告。凡需投票表決的，表決意見應(yīng)由業(yè)主本人簽名。,四、選舉業(yè)委會委員和表決規(guī)則、規(guī)約,,五、辦理業(yè)委會換屆改選備案手續(xù),1、備案時間？自業(yè)委會選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)。2、備案所需材料？業(yè)主大會會議的決定、管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則以及業(yè)主委員會組成人員名單等材料。3、向何部門備案？區(qū)（開發(fā)區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處。,,,參照法規(guī),《安徽省物業(yè)管理條例》第二十九條第二款業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，將業(yè)主大會會議的決定、管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則以及業(yè)主委員會組成人員名單等材料報縣級人民政府房地產(chǎn)行政主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案，并書面告知相關(guān)居民委員會、村民委員會?！逗戏适袠I(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》第三十二條第一款業(yè)主委員會自首次業(yè)主大會表決通過之日起30日內(nèi)，持以下材料向物業(yè)所在地縣（市）、區(qū)（開發(fā)區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案：（一）籌備組出具由組長簽字的業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會選舉情況的報告；（二）業(yè)主大會決議；（三）管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；（四）業(yè)主委員會委員、候補委員名單；（五）街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府出具的初審意見。,換屆改選流程圖,組建業(yè)委會換屆改選小組公告,業(yè)委會換屆改選小組名單公示,業(yè)主大會會議形式公告,業(yè)主大會會議上投票數(shù)的公告,登記備案,,,,,,業(yè)委會換屆改選小組名單公告,,征求相關(guān)管理規(guī)約（草案）書面意見的公告,,業(yè)委會候選人產(chǎn)生辦法及選舉方式公示,業(yè)委會候選人產(chǎn)生辦法公告,,業(yè)主大會會議討論事項的公告,會議決定、業(yè)委會委員選舉結(jié)果公告,,,換屆改選小組中業(yè)主代表產(chǎn)生方式公告,業(yè)委會候選人名單公示,業(yè)委會候選人名單公告,,,選舉業(yè)委會主任、副主任,,,,,,,謝謝大家,