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1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-----傾情為你奉上 律師提示：二手房交易過程中的違約情形和處理方式 在簽訂合同時如果能預見可能出現(xiàn)的違約行為，并且在合同中約定有針對性的違約條款，那么在交易時就能有效地減少違約的可能，發(fā)生違約行為后，也能有效地降低維權的時間和金錢成本。 那么，在二手房交易的過程中有哪些經(jīng)常出現(xiàn)的違約行為，又應該如何應對呢？ 在二手房交易過程可能出現(xiàn)違約情形主要有以下幾種： 1、出賣人逾期交房、逾期辦理過戶手續(xù)、逾期遷出戶口； 2、買受人逾期付款、因買方原因不能辦理過戶手續(xù)； 3、買方或賣方單方違約解除合同的違約責任； 4、房屋質(zhì)量問題的違約責任； 5、房主在交房時轉(zhuǎn)移或更換房

2、屋附屬設施或屋內(nèi)物品的違約責任； 6、根據(jù)買賣雙方的特殊需要而可能產(chǎn)生的其它違約情形。 上面提到的1、2兩項屬于逾期履行義務的違約行為，3屬于不履行合同義務的根本違約行為，4、5屬于履行義務不當或不符合約定的違約行為。 但有時1、2、4、5這幾種違約行為如果嚴重，可能會影響到合同的履行，也可能構成根本違約。比如買家逾期付款和賣家逾期交房都屬于逾期的違約責任，但如果逾期的時間太長，守約方可以選擇起訴要求對方履行義務，但起訴往往需要相當長的時間，而且勝訴后執(zhí)行有時也是問題，與其如此，有時守約方不妨選擇直接解除合同更有利。但如果違約方只是逾期，并無證據(jù)表示根本不履行，有時守約方想根據(jù)逾期的違約

3、行為解除合同，也會有一定難度。 所以，律師建議買賣雙方在合同中明確約定1、2、4、5這幾種違約行為嚴重到什么程度構成根本違約，守約方有權提出解除合同并要求違約方承擔解除合同的違約責任。逾期付款或交房多長時間之內(nèi)守約方有權要求支付逾期履行的違約金，逾期付款或交房多長時間以上，守約方有權提出解除合同并追究違約方的相應違約責任。 那么發(fā)生了違約情形，如何承擔違約責任呢？一般有如下幾種方式： 1、定金：雙方可以約定合同金額分之二十以內(nèi)的定金，收定金的一方不履行約定的義務，雙倍返還定金；給付定金的一方不履行約定的義務，定金不予返還； 2、繼續(xù)履行：守約方有權要求違約方繼續(xù)履行合

4、同約定的義務，并可在向法院起訴時提起此項訴訟請求，要求違約方承擔違約責任，并不妨礙守約方要求繼續(xù)履行； 3、違約金：雙方可以在合同中約定一方違約時，根據(jù)違約情況向守約方支付一定數(shù)額或按一定標準確定的違約金。在既約定違約金又約定定金的情況下，守約方應該在二者中選擇一個比較有利于自己的方式主張； 4、賠償實際損失：在未約定違約金或定金的情況下，守約方可以要求違約方按實際損失賠償。在定金或約定的違約金低于實際損失的情況下，守約方可以主張按實際損失賠償。 對于逾期付款、交房等逾期履行合同義務的違約行為，雙方最好在合同中約定按逾期的時間長短每日計算一定標準的違約金，這樣，逾期的時間

5、越長，違約的行為越嚴重，承擔的違約責任也就越重。如果只約定逾期交房要承擔一定數(shù)額的違約金，那逾期一天和逾期一個月甚至更長就沒什么區(qū)別，一旦發(fā)生違約行為，那違約者恐怕寧可再拖更長時間。 對于單方解除合同等根本違約行為，應該約定一個比較合適的具有處罰作用的違約標準，比如約定合適數(shù)額的違約金，或者約定一個參照標準（比如約定賠償房價上漲或下降造成的差價損失）。 對于房屋的質(zhì)量問題，不好做明確的違約金標準約定了，一般也就是根據(jù)相應質(zhì)量問題造成的損失和維修費用進行賠償了。 對于房主轉(zhuǎn)移或更換房屋內(nèi)附屬設施或屋內(nèi)物品的違約行為，建議在簽訂合同時明確相關附屬設施或物品的單項價格，到時少哪個就按哪個標準賠償就可以了。 專心---專注---專業(yè)