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1、物業(yè)服務(wù)管理方案 小區(qū)物業(yè)服務(wù)管理方案 一、 總體規(guī)劃 為了搞好小區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)，提升本企業(yè)物業(yè)管理水平，為業(yè)主營造一種舒適胡居住環(huán)境，特制定本方案。 二、 服務(wù)準則 （一）標準服務(wù)時間 周一至周日上午8：00～下午18:00. （二）服務(wù)中心電話 物業(yè)管理部客戶服務(wù)中心設(shè)有24小時值班服務(wù)專員，以便為廣大業(yè)主服務(wù)。服務(wù)電話如下。 1、 標準服務(wù)時間電話：。 2、 非標準服務(wù)時間電話：。 三、 服務(wù)內(nèi)容 （一） 遷入手續(xù)辦理 1、業(yè)主持小區(qū)業(yè)主的《入住通知單》、《購房合同》到服務(wù)中心辦理遷入手續(xù)。 （1）按規(guī)定要求填寫《入住登記表》。 （2）按規(guī)定繳納有

2、關(guān)款項。 （3）與服務(wù)中心工作人員共同辦理入住前的樓宇、設(shè)備、設(shè)施查驗手續(xù)。 （4）辦理物業(yè)移交手續(xù)，領(lǐng)取鑰匙。 2、業(yè)主應(yīng)保證在搬家過程中服從轄區(qū)物業(yè)管理人員的指揮，按指定路線進出遷入地域，并注意遵守小區(qū)的公共秩序。 （二）房屋維修管理 1.每年一次對房屋共用部位及共用設(shè)施設(shè)備進行安全普查，根據(jù)普查情況制訂維修和管理計劃，上報委托方并組織實施。 2.對房屋共用部位進行日常管理和維修養(yǎng)護，保證房屋的使用功能和安全，杜絕事故的發(fā)生，有檢修記錄和保養(yǎng)記錄。 3.根據(jù)房屋實際使用年限，適時檢查房屋共用部位的使用狀況，需要維修，屬于小修范圍的，及時組織修復；屬于大、中修范圍或者需要更新改

3、造的，向業(yè)主大會或者業(yè)主委員會提出報告與建設(shè)，按有關(guān)規(guī)定辦理。 4.每日巡查一次小區(qū)房屋單元門、樓梯通道以及其他共用部位的門窗、玻璃等，做好巡查記錄，并及時維修養(yǎng)護。 5.保持公共區(qū)域玻璃、門窗配件完好，開閉正常，需要維修的，在兩個工作日內(nèi)完成；照明設(shè)施一般的故障（損壞的燈座、燈泡、開關(guān)等），在兩天內(nèi)安排復完成，其他剝落或污損，應(yīng)每一個月集中安排一次修補、除污；步行梯、樓房散水等設(shè)施，保持基本完好和使用功能，需要維修的，每一個月集中進行一次修補維修。 6.按照政府有關(guān)規(guī)定，每年進行一次房屋避雷檢測，符合避雷規(guī)范要求。 7.對違反規(guī)劃私搭亂建和擅自改變房屋用途的行為要及時告知與勸阻，并及

4、進報告政府有關(guān)主管部門。 8.小區(qū)業(yè)主出入口設(shè)有小區(qū)平面示意圖，主要路口設(shè)有路標。保持小區(qū)各組團、棟及單元（門）、戶標志清晰。 （三）公共設(shè)施維護管理 1.對共用設(shè)施設(shè)備進行日常管理和維修養(yǎng)護（依法應(yīng)由專業(yè)部門負責的除外），共用設(shè)施設(shè)備能正常運行和使用，杜絕安全事故的發(fā)生。 2.建立共用設(shè)施設(shè)備清冊檔案（或設(shè)備臺賬），有設(shè)施設(shè)備的運行、檢查、維修、保養(yǎng)記錄。 3.有設(shè)施設(shè)備操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范，按操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范執(zhí)行。 4.對共用設(shè)施設(shè)備進行定期組織巡查，做好巡查記錄，需要維修屬于小修范圍的，及進組織修復；屬于大、中個和范圍或者需要更新改造的，向業(yè)主大會或業(yè)主委員會提出報告與建設(shè)，

5、按有關(guān)規(guī)定辦理。 5.特種設(shè)施設(shè)備和測量儀表、儀器，按照政府有關(guān)規(guī)定，定期進行檢驗檢測校準，符合相關(guān)規(guī)范。 6.設(shè)備房保持整齊清潔，安全設(shè)施符合規(guī)范，無鼠害，無跑、冒、滴、漏現(xiàn)象，無堆積雜物；設(shè)備設(shè)施銘牌、標識規(guī)范、統(tǒng)一、完整；操作規(guī)程、維護規(guī)范、管理制度在明顯位置做出標識；各類管線有分類標識和流向標識；各類記錄本、登記本（運行、維修、保養(yǎng)、交接班等）齊全，記錄完整；監(jiān)控記錄可保存，并能正?；胤?。 7.對小區(qū)內(nèi)變壓器、高層屋面、有安全隱患的健身設(shè)施、車庫限高、區(qū)內(nèi)道路限速、燃氣調(diào)壓站（箱）、水系沿岸等危及人身安全的部位設(shè)置明顯警示標志和防范措施；對可能發(fā)生的各種突發(fā)設(shè)備故障有應(yīng)急方案。

6、 8.公共區(qū)域內(nèi)的雨水、污水管道每年檢查、疏通一次；雨水、污水井每半年檢查、清淘一次；雨水、污水管道及井發(fā)生堵塞時應(yīng)及時疏通；化糞池每年至少清掏一次，每季度檢查一次，防止外溢。 9.建立設(shè)備設(shè)施巡視制度，有專人巡視，配電室、排污泵等每日巡視至少兩次，有巡視記錄。鍋爐房、熱力站、空調(diào)機房、高壓配電室、中控室等有專人24小時值守，值守人員每班工作時間不超過八小時。 10.每日對園區(qū)路面、景現(xiàn)、小品、圍墻（護欄）、窨井、健身設(shè)施、兒童娛樂設(shè)施、照明設(shè)施、門禁、周界報警監(jiān)視系統(tǒng)等巡視一次。設(shè)施設(shè)備能正常使用，無安全隱患。 11.設(shè)立日常消耗物料、備件倉庫，保證日常維修的及時性。倉庫有完善的管理制

7、度。專人管理，物品分類碼放。 12.使用中水系統(tǒng)的，確保水質(zhì)達到國家中水水質(zhì)標準。 13.保證載人電梯日夜24小時正常運行。 14.消防設(shè)施設(shè)備完好，可隨時啟用，消防通道暢通。 15.小區(qū)主要道路及停車場交通標志齊全。 16.路燈、樓道燈完好率不低于95%。 （四）公共秩序管理 1.小區(qū)出入口24小時值勤，進入樓幢門廳刷卡。 2.實行封閉式管理，出入口有專人24小時值守，對訪客出入進行登記管理，阻止小商小販進入小區(qū)。在有可能危及人身安全處有明顯標志。 3.園區(qū)和樓內(nèi)巡視。園區(qū)巡視白天三次、夜間四次，樓內(nèi)巡視每天兩次，夜間需兩人同時巡視。巡視有計劃、巡視有路線圖、巡視項目內(nèi)容、

8、要求及記錄。 4.門崗及巡視服務(wù)人員，形象端正、著裝整齊干凈、舉止規(guī)范、語言禮貌、連續(xù)上崗時間不超過四小時；門崗服務(wù)設(shè)施完好、標識醒目；有服務(wù)操作細則。 5.監(jiān)視控制中心設(shè)專人24小時值班，負責小區(qū)監(jiān)控的值守，處理各類報警和異常信息，每人每班工作時間不能超過八小時。監(jiān)視控制中心各類制度在明顯位置標識。 6.有機動車輛和非機動車的行駛方向、限速標識，交通指示標識應(yīng)規(guī)范、清晰，對進出小區(qū)的車輛進行引導，車輛有序通行、停放。 7.突發(fā)事件發(fā)生時及時報告政府有關(guān)部門，并設(shè)專人保護現(xiàn)場，配合公安等部門進行處理。 8.對火災、治安、公共衛(wèi)生等突發(fā)事件制定應(yīng)急預案。事發(fā)進及進報告業(yè)主委員會和有關(guān)部

9、門，并協(xié)助采取相應(yīng)措施。 9.對小內(nèi)高空拋、臺風、火患等公共安全隱患做到及進公示，警示注意事項，共同做好安全防范工作。 10.對監(jiān)控中心按責嚴密監(jiān)視，發(fā)現(xiàn)問題立即發(fā)出預警報告，及時處理。將日常攝像下載備份，按規(guī)定保留一周。 （五）清潔服務(wù) 1.在各樓層和各門廳口設(shè)置垃圾桶、果殼箱，每日清理、集送兩次。集中的垃圾盡快外送，每日不少于兩次，做到生活垃圾日產(chǎn)日清。 2.小區(qū)道路、廣場、停車場等每日清掃兩次；門廳、電梯廳、樓道每日清掃一次，擦兩次；共用部位窗、不銹鋼扶、用戶信箱等每周抺擦一次；公用部位照明燈罩、消防水帶箱、滅火器每月抺擦一次；小區(qū)范圍內(nèi)綠化帶（及附屬物）每天清掃一次；休閑區(qū)亭

10、廊、桌凳、木欄桿每半月抺擦一次；路燈每月抺擦一次。 3.區(qū)內(nèi)公共雨、污水管道每年疏通一次；雨、污水井每月檢查一次，并視檢查情況及時清掏；化糞池每兩個月檢查一次，每年清掏一次，發(fā)現(xiàn)異常及進清掏。 4.二次供水水箱按規(guī)定半年清洗一次，定時巡查，定時化驗，水質(zhì)符合衛(wèi)生要求。 5.根據(jù)實際情況定期進行消毒和滅蟲除害。 （六）綠化養(yǎng)護管理 1.雇請專業(yè)人員實施綠化養(yǎng)護管理。 2.對草坪、花卉、綠籬、樹木定期進行修剪、養(yǎng)護。 3.對水池進行定期檢查，每星期打撈一次飄浮物及沉淀物，每半年清除池底污泥、換水一次。 4.定期清除綠地雜草、雜物。 5.適時組織澆灌、施肥和松土，做好防澇、防凍。 6.適時噴灑藥物，預防病蟲害。 四、服務(wù)評估 1.定期評估 服務(wù)中心客戶主管根據(jù)業(yè)主反映的情況制訂定期檢查計劃，會同維修人員、秩序管理人員及環(huán)境衛(wèi)生人員每月日定期在小區(qū)內(nèi)進行服務(wù)檢查，以評估服務(wù)效果。 2.臨時檢查 總經(jīng)理或其他高層領(lǐng)導認為有必要進行服務(wù)檢查時，可以由服務(wù)中心具體組織實施，其他部門共同參加對小區(qū)物業(yè)服務(wù)進行臨時檢查，以評估其服務(wù)效果。 48