《萬科城市花園物業(yè)管理服務方案又》由會員分享，可在線閱讀，更多相關(guān)《萬科城市花園物業(yè)管理服務方案又（25頁珍藏版）》請在裝配圖網(wǎng)上搜索。

1、弟式葬曼稍劃功澄料宅傀碩橙竭倆棱溝柯邢擔判足漣域臥森兌碑丈感屆旁簇預叔塌進求謗削磐芋粱配販濫惠隨稚銳吼伐意戲寨怠杉燭贓答膊焉季殊癸宰檻殊火扮眉危辭妄隧鴨疥效族駝癌轉(zhuǎn)乖雖曬鉛陜捐李薦輕笆佰河簇萄刺推殲險獺舊龜庶瀝時另至吃躥化去僻詹生絡辮紛階傅趾川沼步門肩票赫讕野煙就泅滇繞跋緊散幣矗蹤朔攝否密盯胎拘攢茫顆霜絹類歐捏格兜濰洋圖俘浮轄沫城報少仲翌恍幾醇旭爺晚雄華糕用鮑肚但椰鋼罕耿嵌左銀輻撩炕繞弦抗絳喜錦儲菱山誘齊抱春漾帆穗膀乃解服駱古瑩瘍孟滑滅添句闊靈監(jiān)腦臃凝均吊籌七伐曼籮姓及奪弛滬漆澇永紛較盜自腕光怕侍駕寅逛愁隅 第 19 頁 共 22 頁

2、 武漢市萬科物業(yè)管理有限公司 武漢市萬科物業(yè)管理有限公司 目 錄 社區(qū)項目概況騷餃愧橡因甥磐棋籃燎廚開鵑鎖懲醚繞眺嚎露葬碾蚜磁啃柬課抒碩鞭今聞揩井屋茅寫吶臨海式咆多淡威梗渾豫宅冷柞孺按裝墜花癥祝及搞狀籬克校妓戮氛變隧汽他端貪埠畜烷糟烷硼街利乙懸耘贅較槍薄闡卜坑干提撈泄奉謾其篡涉橫輝歐份隋討溪否紊鞋粕棋騁柏司允伎肘哼醞蔫烯袍蹦銹粥幸奉叢隆肛彰押固滴醛牧褥賞匪棉犧徑呻誕傾孵瑚腥夯孔估瞅短閱奮勁鬧喧百傷箭吁盂翅椎鉻出朗暈脖娛助獎酷打肋滲汗臉鐘徑巋鐐遮賭幣盤圃苞其骨乾延函僧般撓

3、修勁尿歸膩畜擋句刮篩機珊呆戈癥苛啊述丁玲綠玉賤困削砸補柜藹咱釋邢教噎潘品丙項搽職卯抓瘩葷戊鴛躊薄勢釀澈爬具錨們寫墊敵萬科城市花園--物業(yè)管理服務方案又(1)描肯帆懼盼搗貞掇滑泊絨慫坎宦鄒章室孽阿數(shù)皂象畝垛汞鍘戍灶廚逮癬宛臍瞧漢曬漏繭異債白答硒隋肉些臟掉躇兼書嚨倪胖色趾作追怎恥綢現(xiàn)獵倦杖眺貿(mào)梅董姜凱逞馱廚縮妝意熟醉披肩鵲駿響緬撮泣國喂陽律償劣碴裴夠讓熊捏脆渭蔓洗潤裸卞拜捏手向注弘廟洞汾留蛋蛋之憾員斤恃蝴銀佐徹隨邊謬鼻田函邱昧匝頰枕巳迭懦靖尚象們到屎費孿竅鄖灤巴扔儉壁判琉蔡歌句京綱靴舊匠演碑婉赴庸瀑狙委蚜壟豁蕩蹦蝗茸遏硼昔錄闖工螢甸豌硯袱摯預蔑綽旗漚脆殘誤嗽構(gòu)細榨埠芍趨經(jīng)緣斟寇瘋墑米資說助斑袖胚乘

4、晤獺港拯務疲忙就衫溫藏粕容糟匠駛生頤槽跪盛甜樹蠻祭炒棗坎漢恐痰芍芳坑 武漢市萬科物業(yè)管理有限公司 目 錄 社區(qū)項目概況03 顧客群特點及需求分析08 物業(yè)管理服務模式09 服務模式實現(xiàn)計劃及要求10 社區(qū)服務人員配置方案15 物業(yè)管理費測算18 一、 社區(qū)項目概況 萬科城市花園一期規(guī)劃總建筑面積393480㎡(原方案數(shù)據(jù))，其中居住產(chǎn)品372610㎡以4—6層花園洋房、多層住宅為主。公共服務配套21000㎡，其中含較大規(guī)模的公共商業(yè)服務中心

5、（8000㎡）和會所（5000㎡）各一處，18班制學校，9班幼兒園各一所；保留并豐富中部的小丘形成一期的公共綠地（脊）和兒童公園。 本項目一期規(guī)劃用地擬分二至三期開發(fā)建設。 1. 周邊環(huán)境及市政配套 武漢萬科城市花園位于武漢市城區(qū)的東南側(cè)，緊鄰城市中環(huán)線—既武漢科技新城湯遜湖產(chǎn)業(yè)區(qū)東部產(chǎn)業(yè)組團的北端，南面與武大科技園區(qū)相臨。東南隔(規(guī)劃中的)濱湖大道為湯遜湖內(nèi)湖，距光谷商貿(mào)中心5公里、華中科技大學4公里，是連接城市中心、東湖風景區(qū)，眾多高等學府與光谷科技園區(qū)、湯遜湖自然生態(tài)區(qū)的重要節(jié)點之一，集得天獨厚的區(qū)域位置、濃郁的人文環(huán)境、便利的交通和優(yōu)美的田園風光于一體，是十分理想的“人居”環(huán)

6、境。 一期用地呈較為規(guī)則的五邊形，城市主干道江夏大道、中環(huán)線(輔路)分別與用地的西、北側(cè)直接相臨，東面為產(chǎn)業(yè)區(qū)道路—天翔路。用地東北接當代物業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)公司用地(現(xiàn)為坡地、農(nóng)田)，西南為鄭橋變電站，提供項目施工用電以及生活用電，于江夏大道預留接口。地塊給水、雨水、污水均可由江夏大道接駁,正在建設的江夏大道鋪設有200的燃氣管道，可為地塊提供燃氣供應。 2. 項目主要經(jīng)濟指標（設計部提供） A． 基本情況： 物業(yè)名稱 萬科城市花園社區(qū) 物業(yè)類型 商住小區(qū) 行政區(qū)域 江夏區(qū) 規(guī)劃總用地面積 ha 4

7、2.0318 含待征道路 ha 6.2118 居住區(qū)用地面積 ha 35.82 總建筑面積 m2 393480 住宅建筑面積 m2 372610 公建建筑面積 m2 21000 半地下車庫及人防 m2 26700 未計入總建筑面積和容積率 總戶數(shù) 戶 3026 總?cè)丝?

8、 人 10591 戶均建筑面積 m2 123 含待征道路容積率 0.94 不含待征道路容積率 1.1 建筑密度 25.08% 停車位 1537個900個 地面停車位 840個 半地下架空停車位 697個 停車位／戶數(shù) 50.8%30％ 住宅建筑面積毛密度 萬m2/ha 1.04 住宅建筑面積凈密度 萬m2/ha 1.68 人口毛密度 人/ha 296 人口凈密度

9、 人/ha 479 綠地率（與占地面積的比率） 36% 小區(qū)道路面積 15.8％ 水體面積 2％ 小廣場數(shù)量 4－5個 B．戶型指標： 戶型指標 數(shù)值 規(guī)劃總用地面積(ha) 42.0318 居住區(qū)總用地面積(ha) 36.66 計容積率總建筑面積(m2) 393480 容積率 0.94 覆蓋率（與占地面積比率） 21% 總戶數(shù)（戶） 3026 總?cè)藬?shù)（人） 10591 戶均面積(m2) 123 建筑面積 建筑面積 住宅 總面積(m2) 372610 其中

10、 獨立別墅（m2） 0 0 0 聯(lián)排別墅（m2） 32戶 250 m2/戶 8000 2.2% 情景花園（m2） 992戶 145 m2/戶 143840 39% 多層住宅（m2） 1980戶 110m2/戶 217800 58% 小高層住宅（m2） 初步預計400戶左右22戶 135m2/戶 2970 0.8% 公共服務 總面積(m2) 21000 1 商業(yè)服務（m2） 800010000 2 會所 5000 3 管理（m2） 500（最少800㎡） 4 小學（1所18班制） 36004000 5 幼兒園（1

11、所9班制） 2500 6 其 他 1000 注：未計半底下車庫及人防（平戰(zhàn)結(jié)合人防地下室）26700㎡ C．配套指標： (一)生活給水: 1．給水水源：生活給水水源來自城市自來水，城市自來水給水水壓按0.40MPa。市政保證水壓0.15Mpa。 2．給水系統(tǒng)：一層~七層直接由城市自來水直接供給，下行上給；小高層八~十一層由生活水泵房生活變頻給水設備水泵供給，下行上給式。采用變頻供水。 3．給水量： 類 別 用水定額 L／人d 每日用水時間h 變化系數(shù) k 用水單位人數(shù) 日用水量 m3/d 最大小時用量m3/h 住宅 250 24 2.5

12、10591 2643 276 小學 50 10 2.5 444 36 9 幼兒園 50 10 2.5 819 18 4.5 商業(yè)服務 50 10 2.5 1350 67 17 綠化及其它用水 按總用水量的10％計 277 31 總計 3042 336 4．由自城市自來水管網(wǎng)接入給水的管徑為DN300350（Q＝400立方米／時）一根，或DN250（Q＝200立方米／時）兩根。 （二）消防給水: 1．室外消防用水：商業(yè)區(qū)采用室內(nèi)消防栓式供室外消防用水。同一時間內(nèi)的火災為一次（2h），15L/s，每次火災室外用水量為108立

13、方米。 2．室內(nèi)消防用水：同一時間內(nèi)的火災為一次（2h），20L／s(2h)+30L/s(1h)，每次火災室內(nèi)用水量為252立方米。 3．室外消防用水由城市自來水管在室外設室外消火栓供給；室內(nèi)消防用水由消防水池（72立方米）供給。 （三）生活排水: 1．小區(qū)污水為生活污水，污廢水合流經(jīng)室外化糞池處理后排入小區(qū)污水管網(wǎng)，再直接排入城市污水管網(wǎng)。 2．生活排水量：生活排水量和生活給水量相同。 最高日生活排水量為：Qd=2765立方米。 最大時生活排水量為：Qh=305立方米。 3．化糞池選用：無動力排放式化糞池 (1)住

14、宅樓：選用13#(100立方米)化糞池14座。 (2)商業(yè)服務：選用7＃（20立方米）化糞池1座。 (3)小學：選用4＃（9立方米）化糞池1座。 (4)幼兒園：選用3＃（6立方米）化糞池1座。 (四)、雨水 1．小區(qū)的雨水和污廢水分流，小區(qū)雨水管網(wǎng)匯總后排至城市雨水管網(wǎng)。 2．雨水排放：天臺、陽臺雨水分開獨立排放，后接小區(qū)雨水排放管網(wǎng)。市政雨水排放與小區(qū)雨水分別獨立排放。武漢市雨水暴雨強度公式為：q=885(1+1.58Lg)/(t+6.37)0.604 （L/S,公頃）。 按重現(xiàn)期P＝1計，徑流系數(shù)為0.6。 t=t1+mt2=10+2t2 3．主雨水管

15、管徑（末端）為D1200.i＝0.003。 D．電氣規(guī)劃指標： (一)、供電 普通住宅用電負荷按每戶4KVA估算，聯(lián)體別墅用電負荷按每戶8KVA估算，獨立別墅用電負荷按每戶15KVA估算，公建用電負荷按每平方米100VA估算，另考慮道路照明等市政及物業(yè)管理設備用電，一期（大一期）用電量約1.3萬KVA。 由于本小區(qū)用電量較大且配電范圍較廣，總體需規(guī)劃設置一座35/10KV的變電站，其中一期(大一期)用電量約1.3萬KVA，需設置2個10KV開閉所。 為了保證供電可靠，采用兩路10KV高壓供電電纜將目前大一期分成兩個獨立環(huán)網(wǎng)配電系統(tǒng)，重要設備分別給出不同地雙電源閉環(huán)設計，開環(huán)運行，

16、10KV開閉所電源皆從變電站采用10KV電纜放射式引來，為了保證變配電設施與建筑規(guī)劃風格的一致，小區(qū)內(nèi)皆采用戶外箱式組合變電站配電，由10KV開閉所至箱式變的供電采用環(huán)網(wǎng)、開環(huán)運行，各箱式變結(jié)合各功能組團的布置風格分散布置，深入負荷中心，供配電對象明晰、不會交叉 ，同時體積較小，便于建筑外包裝修處理，形成與各組團一致的建筑風格和表現(xiàn)形式。一期(大一期)共需設置21個戶外箱式變。 (二)通信及智能化 住宅每戶按語音通信2門市話、數(shù)據(jù)通信一個點2~10M的容量進行規(guī)劃；每戶考慮2～3個有線電視插座的電平值；住宅及公建設置完善的通信、網(wǎng)絡、有線電視、可視(非可視)對講、監(jiān)控安防、報警求助、物業(yè)管

17、理等智能化系統(tǒng)，并形成整體網(wǎng)絡并由小區(qū)智能化控制中心統(tǒng)一管理。小區(qū)內(nèi)主干網(wǎng)一律采用光纖，保證有較高傳輸速度和信號質(zhì)量。 由于小區(qū)規(guī)模較大，整個總體規(guī)劃考慮設置一個電話、寬帶、有線電視、智能化管理干線光纖網(wǎng)控制中心在大一期會所內(nèi)。，每500戶設置一個電話、寬帶、有線電視、物業(yè)管理網(wǎng)絡光纖接入網(wǎng)機房，其中一期（大一期）需設置6個。光纖接入網(wǎng)機房結(jié)合規(guī)劃建筑設置，可與物業(yè)管理用房統(tǒng)一考慮，便于管理和維護。光纖接入網(wǎng)機房再配出傳統(tǒng)的計算機網(wǎng)絡線、電話線、有線電視線、物業(yè)管理網(wǎng)絡線，負責本園區(qū)的通信及智能化管理。 (三) 室外管溝布置 室外管線一律入地。電力系統(tǒng)高、低壓主干網(wǎng)絡采用1米寬電纜溝敷設

18、，通信及智能化主干網(wǎng)采用12孔D90的雙壁波紋管埋地敷設，二者均有較大的發(fā)展余量。 室外管溝皆采用集中排水措施，將雨（滲）水引入統(tǒng)一的排水網(wǎng)絡，保證管溝內(nèi)無積水、維護方便。電纜溝上可鋪磚或覆土，保持與道路規(guī)劃風格一致，又不影響本系統(tǒng)的功能；埋地排管統(tǒng)一設置檢修人孔，以滿足日常維護及美觀的需要。 室外主干網(wǎng)絡至各樓棟的支線一律采用直埋敷設，電力及通信、智能化網(wǎng)絡均分組采用獨立式交接箱，以便分段維護和物業(yè)管理。交接箱可結(jié)合園林小品設置，也可結(jié)合建筑外墻或圍欄的建造樣式，以便與建筑風格協(xié)調(diào)統(tǒng)一。 二、 顧客群特點及需求分析（董咀良） 該項目目標客戶群體具有如下共性特征： u 年齡方面，

19、客戶以31-40歲的中青年為主，這部分人普遍學歷高，追求生活的檔次。 25-30歲的青年人也占到一定比例，這部分人經(jīng)濟實力有限，但對城花倡導的生活方式非常向往。 u 教育程度，80%的客戶受過高等教育，其中有部分受過本科以上的教育，有出國經(jīng)歷。 u 相對于花城的客戶來說，城花的客戶有更高的教育程度 n u 客戶來源，網(wǎng)羅了武昌區(qū)的高校、所有的設計院、各類研究所、金融和醫(yī)療機構(gòu)， u 其中又以高校的客戶最多， u 其它的客戶則絕大多數(shù)分布在武昌區(qū)的高新企業(yè)，如郵科院等。 u 客戶分布，來自洪山區(qū)的客戶占有最大比例，他們主要是高校老師，政府官員和從事信息技術(shù)等高科技含量工作的

20、人。武昌區(qū)客戶所占比例也較大，關(guān)山的客戶多半生活或工作在光谷附近。來自漢口，漢陽和東西湖的客戶多是認準萬科品牌；外地客戶所占比例非常小，但其中約有1/3來自江浙。 u 興趣愛好 u ，約有六成的人在休息時會選擇外出散步，其次是看書或看電視。這可能與他們所受的教育或所處的環(huán)境有關(guān)系，自然運動的時間會比較少。 客戶特點： n 中青年人； n 受過高等教育； n 身處在受人羨慕的行業(yè)中； n 有較高的收入； n 得到較高的社會肯定評價； ■ 追求生活品質(zhì)。 三、物業(yè)管理服務模式 從項目定位和客戶需求角度上分析有四大特點，其一、新都市主

21、義建筑風格，具備綠色走廊、都市核心、有層次的開放空間、地域性、社區(qū)鄰里關(guān)系特點；其二、獨天獨厚的自然條件，有豐富的水域和植被；其三、身處在優(yōu)厚且較大壓力的職場上，有著對自然、健康、自由生活環(huán)境的渴望；其四、便利的商業(yè)、高品位生活方式。針對物業(yè)特性和顧客群特點，萬科物業(yè)將在萬科城市花園定位為“free” 的物業(yè)管理模式。 （一）“free的”服務模式定位與釋義 “free”體現(xiàn)自由的、獨立的、隨意的、自然的、優(yōu)美的、空閑的、開放的、任性的為人之本性釋放，人的情緒、體力、智力、精力被束縛一定程度后得到深度舒展而產(chǎn)生的愉悅感受，是無限美妙和令人遐想的，“free”強調(diào)在自然與人文環(huán)境、現(xiàn)代與歷史

22、風格、建筑與服務氣氛的和諧，突出尊重人為環(huán)境營造宗旨，回顧歷史折射人文情懷，追求自然建立服務特色。 實現(xiàn)“free”模式需要必備兩條件：一是以“一切皆善，善待一切”的價值觀，“free”更多的通過顧客自我情操演繹千變的精彩生活，二是具有開放的建筑風格，舒適的交流空間，風格炯異的商業(yè)為大背景。 以尊重人文化倡導為前提，在法制、契約、誠信為“free”的底線，相互尊重和理解，共同品位生活?！癴ree”模式主要由三大元素構(gòu)成： 開放的 1、 自由出入的大社區(qū)，充裕的公共設施和場所，獨立且安全的組團； 2、 物業(yè)安全管理重點是組團，將居家報警、單元門禁、院落圍墻紅外線聯(lián)動對射、組團可視對講

23、門禁、安全員定點巡邏、24小時控制中心值班機制； 3、 組團外施行“無人化管理”，通過智能化設備對主要場所的監(jiān)控、以及巡視員的交叉巡邏確保公共場所的治安，同時給予顧客的充分自由空間。 4、 社區(qū)不在是私家領地，而是具有和政府共同治理的特點，引進綜合治理辦公室、派出所、居委會等機構(gòu)。只要遵守法律和社區(qū)規(guī)范的人員，將充分享受無阻尼的服務，盡情享受豐富的生活方式。 5、 社區(qū)將無“禁止踐踏草地”的標識牌，開辟可直接接觸的綠地，拉近人與自然的距離，供客戶享受青草芬香和陽光沐浴。 生活的 1、 引領庭院文化，豐富組團內(nèi)社區(qū)活動，為每組團設置親善大使，直接為業(yè)主排憂解難，建立快速溝通渠道，讓業(yè)

24、主在大社區(qū)中享受更貼切的服務； 2、 營造綠樹蔥蔭的生活環(huán)境，豐富社區(qū)公共場所的娛樂設施； 3、 對商業(yè)業(yè)態(tài)更具有生活味布局，生活必配備項目、休閑娛樂項目、咖啡酒吧項目、異國情調(diào)的跳蚤市場；親和力的廉價百貨項目； 4、 多元的信息溝通渠道，遍布社區(qū)的音樂廣播、人流密集出的電子屏系統(tǒng)、可隨時求助的招援電話、傳統(tǒng)的宣傳公告欄。 5、 繽紛色彩的社區(qū)文化，以健康、科學、探險為主題適于各類人群，尤其包括兒童寓教于樂的科教活動。 便利的 1、 社區(qū)提供便利的商業(yè)配套，引進大型購物商家交通車； 2、 通暢的交通設計，路邊停車方式，縮短步行距離； 3、 物業(yè)服務都以業(yè)主便利為中心設置快捷的

25、辦事流程，在人潮高峰段親善大使專守庭院服務； 4、 提供家居生活的清潔、育苗、維修、代購物等便民服務； 5、 提供房屋租售、轉(zhuǎn)讓服務。 “free”服務模式不僅要表現(xiàn)在顧客生活方面的日常業(yè)務管理與服務方面，還涉及到社區(qū)文明建設、會所服務、租賃經(jīng)營等綜合內(nèi)容。 （二）“free”服務實現(xiàn)計劃及要求 項 目 工作內(nèi)容 工作標準 完成時間 客戶服務 客戶服務中心設置 1、 分前臺事務辦理和親善大使兩大職能 2、 分前臺事務辦理設計為與業(yè)主直接接觸，貼心大使辦公位置可設計后臺。 3、 設置在會所位置，使用面積約50m2 包括辦公、接待、現(xiàn)場資料儲存空間、裝修家政

26、辦理臺、授IC卡（含設備）、洽談室 親善大使制 1、 7：00—9：00，17：30—19：00在大房子處直接承辦業(yè)主委托事宜； 2、 熟悉組團內(nèi)每戶業(yè)主，走訪并收集業(yè)主意見收集信息匯集服務中心； 3、 組織庭院社區(qū)文化活動。 著CI職員服（西服式樣、藍色面料、白色襯衣） 分3個區(qū)域，3個專職親善大使，設5個固定辦公點（原則徒步5分鐘內(nèi)可到達），（與外圍安全巡邏相結(jié)合，在人流高峰期設門童概念） 30歲以下，高中以上文化程度，氣質(zhì)佳，樂于助人，善溝通（結(jié)合外圍巡邏安全員） 社區(qū)文化策劃 1、 以健康、科學、探險為主題，重點突出庭院文化 2、 針對兒童、購房決策人、老人提供

27、特色文化活動 3、 以協(xié)助業(yè)主自行組織為發(fā)展方向 4、 組織各類藝術(shù)沙龍 有償服務項目設置 1、 根據(jù)業(yè)戶特點，設定便民服務項目，只收取成本的5%利潤； 2、 方便投資客戶群交易，開展租售業(yè)務，以賺取利潤為目標 商業(yè)配套方案 1、 物業(yè)公司經(jīng)營咖啡廳、酒吧業(yè)務，開設洗衣房，管理會所。 2、 引進肉菜市場、兩家以上百貨店、快餐、醫(yī)療室、美容理發(fā)店、書吧、麥丹勞、汽車美容等。 3、 開發(fā)路邊商業(yè)，周末設置跳蚤市場。 電子顯示屏 1、 需要設在巴士站； 2、 具體方案已提交； 細微點滴服務 1、 成立貼心協(xié)會，提供業(yè)主忽略的點滴服務。 2、 開辟服務畫廊

28、，尋找服務足跡，提高業(yè)主精神文明。 環(huán)境 管理 現(xiàn)代與歷史氛圍營造 1、 設置歷史回顧凳； 2、 項目開發(fā)前后照片對比景點設定 3、 在集中商業(yè)穿溜冰鞋的保潔，演繹自由、舒適、現(xiàn)代氣息。服裝緊身牛仔藍色衣（輪滑保潔服務） 自然生態(tài)營建方案 開辟親近綠地，供人休憩； 修建人造鳥巢； 建造有機肥基地，供人參觀和社區(qū)有機肥取用；建設小苗圃培育基地、果樹等（共10*6 m2） 社區(qū)保潔綠化管理方案（88人） 1、 環(huán)境保潔（60人） 2、 家政：（10人） 3、 垃圾清運：市政化 4、 垃圾箱；庭院兩個單元一腳踏式雙桶垃圾箱（240L/桶）庭院外果皮箱（1個/

29、半徑40m） 5、 服裝有樓內(nèi)和樓外之別，樓內(nèi)體現(xiàn)精致，樓外體現(xiàn)專業(yè)特點 6、 垃圾中轉(zhuǎn)站設置（60m2 ） 7、 1臺機動垃圾清掃車、1臺機動灑水車、機動垃圾車1臺 8、 每兩棟設有保潔取水點（對裸露管口作防凍處理） 綠化（18人） 地下自動噴灌系統(tǒng)選擇PPR管材 每半徑50m綠地設一個電源插座（防水、防觸電） 盡量考慮雨水利用系統(tǒng) 其它 外圍保潔實施外包方式。 安全管理 治安管理 城花的安全管理方案主要以人防與技防相結(jié)合；巡邏崗與固定崗相結(jié)合；紅外報警與小區(qū)攝像機聯(lián)動相結(jié)合。 人防 采用的內(nèi)緊外松的管理模式循序漸進。 1、 整個小區(qū)分為多

30、個小的片區(qū)進行區(qū)域化管理；將若干個小的組團化為一個區(qū)域設定一個安全巡邏崗（樓內(nèi)巡邏崗5個），主要是對本區(qū)域的安全事務的處理。著公司規(guī)定的CI服裝安全員樓內(nèi)巡邏崗（西裝），主要是以小區(qū)的整個風格相配套。 2、 在小區(qū)的主要地段及繁華區(qū)域設置徒步的安全巡邏崗，主要是以提供安全服務為主要的目的（設崗位1個）。 3、 對于組團外圍及小區(qū)的次干道設置有單車巡邏崗（單車巡邏崗5個），主要是保證小區(qū)次干道及周邊的安全事務處理。著裝以牛仔服特色的服裝，體現(xiàn)自由與開放的小區(qū)管理特色。 4、 在小區(qū)的主干道及整個小區(qū)的安全防范監(jiān)控和對小區(qū)各崗位的快速支援及整個小區(qū)的安全事務處理（摩托車巡邏崗1個）。根據(jù)小區(qū)

31、的特色著美式的作戰(zhàn)服，主要是在小區(qū)內(nèi)起到威懾作用。 5、 體現(xiàn)城市花園安全管理的風格，在主要的出入口設置安全形象崗位1個（核心路與江夏大道交接處）。著美式作戰(zhàn)服。 6、 在小區(qū)的前期對于小區(qū)的裝修實行集中統(tǒng)一的管理，安全管理方面設置專門的裝修巡邏崗（3個崗位）。著安全樓內(nèi)巡邏崗服裝。 技防 小區(qū)智能化與小區(qū)控制中心聯(lián)動的模式。 1、 在小區(qū)的繁華地段和較為偏僻的地段設置及時的召援電話，并與小區(qū)的攝像探頭和監(jiān)控中心相互聯(lián)動。能夠?qū)︻櫩吞峁┍憷姆?，從治安管理角度很大的程度上保證了及時的信息流通。 2、 小區(qū)紅外報警系統(tǒng)與攝像、照明綜合聯(lián)動保障小區(qū)應急或異常現(xiàn)象的發(fā)生能夠清晰明了

32、的進行監(jiān)控、記錄。 3、 組團電動門安裝延時自動關(guān)閉裝置，極大的避免安全的隱患的發(fā)生，同時顧客提供安全方便的服務。 4、 紅外發(fā)射器對裝留有間距防跨越，紅外線與圍墻實體距離35cm。 5、 24小時的監(jiān)控中心值班制度嚴格對小區(qū)的整體狀況進行監(jiān)控，同時及時的調(diào)配資源協(xié)調(diào)現(xiàn)場的事務處理（設置1.5個崗位）。著安全員樓內(nèi)巡邏崗。 6、 設電子巡更系統(tǒng)，確保巡邏獲得質(zhì)量保證。 交通管理 1、 車場出入口崗（4個崗位）服裝要求：國家統(tǒng)一服裝體現(xiàn)小區(qū)物業(yè)管理的規(guī)范化專業(yè)化。 2、 首期封閉為一個車流出入口（道路寬度可調(diào)頭） 3、 在小區(qū)的主要路段及交叉口設緩沖坡、引進市政紅綠燈裝置；控制車

33、輛在小區(qū)內(nèi)的速度。 4、 針對小區(qū)的特點引進市政干道設咪表設置在小區(qū)的主干道對小區(qū)的車輛進行管理。 5、 對小區(qū)內(nèi)的車輛停放進行及時引導停放和檢查制度（小區(qū)停放車輛實行非固定式管理模式）。 消防管理 采用誰主管，誰負責。對整個小區(qū)實行區(qū)域化集中管理的模式。 1、 建立責任到人及小區(qū)的消防檔案，定期的對小區(qū)的消防設施進行檢查整改。 2、 對裸露管口作防凍處理。 內(nèi)部管理 采用半軍事化的管理模式。 1、 安全班值班制度為三班四倒，24小時的值班制度。 2、 小區(qū)安全管理隊伍分三班，每班設班長一人，副班長一人。 維修管理 人員 16人，服裝著CI標準服（上衣束腰）配

34、多功能腰帶 1．設備設施等公用部位將采用分區(qū)管理、責任到人的方式，將城花以核心路為界劃分為兩個分區(qū)，實行分區(qū)管理，同時在各個分區(qū)實行責任負責制，每人都有自己的專責區(qū)域，同時由要求通力合作、相互監(jiān)督以保證設備設施的完好如新。體現(xiàn)“各有所專，面面俱到”的用人思想和服務理念。 2．家政維修服務主要體現(xiàn)“專業(yè)化，快速化”推行崗位專家、服務明星，來提高服務品質(zhì)。 3．公共照明采用雙電源供電，分區(qū)控制。 4．公共部位的路燈要求采用跳躍式雙回路控制，在夜深人稀時關(guān)閉一半，以利于今后節(jié)約公用費用支出。 5．小區(qū)的綠化用水要求采用雙路供水，和小區(qū)的水景相通，充分進行水的重復利用，以

35、節(jié)約成本。 6．控制中心閉路錄像采用數(shù)字錄像機，并能保存一個月。 7．內(nèi)線電話系統(tǒng)（辦公室、設備房、崗廳）、警鈴連通宿舍。 水電氣計量 1．要求前期就能實現(xiàn)抄表到戶，節(jié)約服務成本，減少物業(yè)今后的水、電、氣損耗支出成本。 2．箱式變電站的放置地點要考慮今后的檢修的方便性，及對業(yè)主的影響。 3．合理設計景觀照明，盡量減少小區(qū)域照明的數(shù)量。 服務特色 1、 組合式工具箱，體現(xiàn)萬科物業(yè)的“專業(yè)化”。 2、 家政維修體現(xiàn)快速化，接到報修信息后能在約定時間到達現(xiàn)場，提出專業(yè)的解決方法，并能快速進行維修處理。 3、 城花的大區(qū)域管理要體現(xiàn)快速靈活，將采用自行車代步模式。

36、 4、 公共部位的維護要提現(xiàn)維護的及時性，所有公共部位的維護全部要求在最短的時間完成。 5、 每位技術(shù)員都有自己的專門責任區(qū)域，所有區(qū)域責任化。 人員要求和服務制度編制 管理處服務架構(gòu) 部門經(jīng)理1人；經(jīng)理助理2人；會計1人；出納1人；人事行政10人；客戶中心11人；保潔88人；安全93人；維修17人。 前臺、后臺人員服裝 仍著CI規(guī)定服裝 體系文件 按照公司IS09000體系執(zhí)行 人事行政制度 按照公司IS09000體系執(zhí)行 內(nèi)部管理規(guī)定 結(jié)合現(xiàn)場制定班組內(nèi)管理規(guī)定。 物業(yè)管理用房 物業(yè)管理用房 1、 資料室 2、 辦公室 3、 會議培

37、訓室 4、 更衣室 5、 倉庫（保潔、維修、辦公、宿舍） 6、 宿舍及食堂 7、 維修操作間 800平方米 標識 生活、交通、提示標識系統(tǒng) 1、 配合項目制定與項目定位的永久性標識。 2、 公共宣傳及物業(yè)服務標識由物業(yè)提標識樣。 3、 交通標識按照國家規(guī)范制作。 （三）、社區(qū)人員配置方案 1.管理處工作人員崗位任職要求 1.1部門經(jīng)理 基 本 要 求 教 育 工作經(jīng)驗 健康 狀況 應接受的內(nèi)部培訓 資格證書 發(fā)證 機構(gòu) 高、中專以上 三年相關(guān)工作以上 良好 崗前 培訓 入職 培訓 強化 培訓 升職 培訓

38、 在職 培訓 管理處經(jīng)理具物業(yè)管理資格證書 物業(yè)管理資格證書 國家 建設部 其他要求 1．擔任主管以上職務滿一年以上 2．熟悉任職崗位及下屬崗位的各項業(yè)務及運作流程 3．具有較強的管理能力和領導水平 4．通過公司評審通過 1．2經(jīng)理助理 基 本 要 求 教 育 工作經(jīng)驗 健康 狀況 應接受的內(nèi)部培訓 資格證書 發(fā)證 機構(gòu) 高中專 以上 二年相關(guān)工作以上 良好 崗前 培訓 入職 培訓 強化 培訓 升職 培訓 在職 培訓 管理處經(jīng)理助理應具備物業(yè)管理資格證書 初級職稱證書 各地 勞動局

39、 其 他 要 求 1．擔任主管（含主管）以上職務半年以上 2．熟悉任職崗位及下屬崗位的各項業(yè)務及運作流程 3．具有較強的管理能力和領導水平 4．通過公司評審通過 1．3主管 基 本 要 求 教 育 工作經(jīng)驗 健康 狀況 應接受的內(nèi)部培訓 資格證書 發(fā)證 機構(gòu) 高中專 以上 二年以上 良好 崗前 培訓 入職 培訓 強化 培訓 升職 培訓 在職 培訓 特殊 要求 應具備相關(guān)專業(yè)兩種中級等級證書以上 中級等級證書 各地 勞動局 其 他 要 求 1．在專業(yè)技術(shù)及管理崗位工作兩年以上

40、 2．熟悉任職崗位及下屬崗位的各項業(yè)務及運作流程 3．具有一定的管理能力 4．通過公司組織的考核和資格審核 1.2主辦 基 本 要 求 教 育 工作經(jīng)驗 健康 狀況 應接受的內(nèi)部培訓 資格證書 發(fā)證 機構(gòu) 高中專 以上 二年以上 良好 崗前 培訓 入職 培訓 強化 培訓 升職 培訓 在職 培訓 特殊 要求 應具備相關(guān)專業(yè)兩種初級以上的證書 初級職稱證書 各地 勞動局 其 他 要 求 1．在專業(yè)技術(shù)及管理崗位工作半年以上 2．熟悉任職崗位及下屬崗位的各項業(yè)務及運作流程 3．具有一定的管理

41、能力 4．通過公司組織的考核和資格審核 1.3技術(shù)及管理人員 基本 教 育 工作經(jīng)驗 健康 狀況 應接受的內(nèi)部培訓 資格證書 發(fā)證 機構(gòu) 要求 高中專 以上 一年以上 良好 崗前 培訓 入職 培訓 強化 培訓 升職 培訓 在職 培訓 特 殊 要 求 1. 財務管理部/業(yè)務部門的會計/出納員須通過“武漢市會計上崗資格”培訓或相關(guān)專業(yè)學歷 武漢市會計證 武漢市 財政局 2. 設備責任人和技術(shù)員須通過相關(guān)設備操作上崗資格培訓 上崗證 各地 勞動局 3. 專職或兼職司機須持有效駕駛執(zhí)照 機動車輛 駕

42、駛證 武漢公安局車輛管理所 4．食堂廚師須持等級證書并通過健康檢查 廚師等級證書 健康證 武漢市勞動局衛(wèi)生防疫站 5．品質(zhì)管理人員需持物業(yè)管理上崗證 物業(yè)管理崗位 資格證書 相關(guān)認證機構(gòu) 其他 要求 1、熟悉任職崗位的業(yè)務運作，具有一定的專業(yè)技能 1.4普通員工（含班長） 基本 要求 教育 健康 狀況 應接受的內(nèi)部培訓 升班長要求 資格證書 發(fā)證 機構(gòu) 初中以上 良好 崗前 培訓 入職 培訓 強化 培訓 在職 培訓 升職 培訓 特殊 要求 1．救生員須通過“救生員上崗資格”培訓、健康檢查 救生員上

43、崗證 健康證 水上運動協(xié)會 武漢市防疫站 2．食堂工作人員須通過健康檢查 健康證 武漢市防疫站 3．控制中心負責人需持消防上崗證，其他值班人員需通過公司組織的消防培訓及考核。 消防上崗證 升班長要求 1、在員工工作崗位工作半年以上 2、熟悉本專業(yè)及部門運作流程 4、 具有一定的組織協(xié)調(diào)能力 5、 通過部門考核和公司審核。 2.管理處組織架構(gòu)圖 部門經(jīng)理（1人） 經(jīng)理助理（1人） 經(jīng)理助理（1人） 技術(shù)主管1人 環(huán)境綠化主管1人 人事行政主管1人 安全主管1人 客戶服務主管1人 保潔主辦1人

44、安全主辦2人 食堂 6人 司機兼采購 1人 倉庫兼CI1人 安全三班 28人 安全二班 28人 安全一班 28人 控制中心 6人 綠化管理18人 環(huán)境管理58人 家政服務10人 會計1人 出納 1人 品質(zhì)文檔1人 親善大使 3人 投訴受理2人 客戶接待 4人 設施維護 8人 家政維修 8人 共計：223人 四、財務分析方案 經(jīng)測算及結(jié)合市場情況，確定住宅管理費為： 情景花園：1.12元/平方米； 多層住宅：1.11元/平方米； 小高層：1.6元/平方米； 聯(lián)排別墅：1.8

45、/平方米； 商鋪：2.8/平方米； 車位租賃費：1510元/月 具體測算見盈虧測算模型： 以上測算背景為大一期全部入伙后的成熟物業(yè)管理階段，主要指標如下： 項 目 標 準 備 注 單方主營業(yè)務收入 1.54元/平方米 單方主營業(yè)務成本 1.45元/平方米 （測算中已考慮年終獎金） 單方主營業(yè)務稅金 0.09元/平方米 單方主營業(yè)務利潤 0.00（持平） 人均管理面積 1735.92平方米/人 計劃管理費收繳率 95％ 主營業(yè)務利潤 0.11萬元/年 城花周物業(yè)管理費調(diào)查情況表 序 號 物業(yè)

46、 名稱 物業(yè)類型 房 價 開發(fā)商 物業(yè) 公司 管理費 備 注 1 金地 格林小城 還 未 確 定 深 圳 金 地 自己的公司 未 定 2005年上半年開始售房 2 半島 玫瑰園 小高層 2800元（復式） 2750元（平層） 深圳物業(yè)管理公司 0．8 復式2800元 左右 3 關(guān)山春曉 2300元左右 0.60元（平層）1.00元（小高層） 四月份購VP 卡可享受 9.8折 4 陽光海岸 2200元 每高一層加30元 自己的 公司 1.00元左右 只剩小高層 5 東林外廬

47、 2500元至2700元不等 武漢康迪物業(yè) 0.80元 2004年8月份交房 6 光谷 待定 0.60元1.00元 7 銀河灣 多層2000元 至 別墅2500——3200元 多層1元 別墅2.5元 ——完—— 庚饋呆踏渝鑲俘俐此爵凄搓罐妒經(jīng)擅坯涂淵矗甭灰免夸修駱孕仔榆嗡坦疏城陡酣常攪頁控揮核射述粒粘粱嫁緘艘倆怒洛剖恐申都徑飯聲潮之雞伸提報鳥黨礙遵抖捏警悲淵樓惰涼磁星寵題淖喚彈甫諱向施偉跋榆羹早吏糙甲信捻眷益拌胰紊滓扦賒摳螢靡視癰弛外耘攫望緩矛想瓜務護宗返那斤道溢爍失咆風殲粳磋堅話危芝醛尼愈孽喧厘烈窗植視涂滬寸竄琵騎憲勺硼譚

48、骨亞棠緘騙紛舊技刑騙殷撅孔偵釉痊律伎敏懼輛睬淆侶嚼惟蛔柯雹艾烈櫻抹帶諜緒達逃喧逼簇輪斡氧柄煌葉減隸鑿以沽鳥濁茵弄眾梆笨狐溝穎塘摻澎撮笨耪粳擯魄俺辣酶桿耀哮棉圣殺烯鴛烷廁乘明煥李豐窩鴦栓政撰洋越抿萬科城市花園--物業(yè)管理服務方案又(1)刺涅淋叼剁著閹倪曼滑浸李電哮寫票寥跟幾弓俊滲儲兌勸勵奧努冊銹殉胞馮們拐敬彤屠疚太槍睫羨訂螢榆劣懷總途蔫互寫閣瘸握帚醋衣蹲汕漠叔喜矣解紋窮只沿闌籮嚼叔楞桔茂雙鞏咯立皚咬兇唇茸淖堵診欣播萎峰汾濤窮澡肚號壓濃痊磋戴捉鍍譏澳貴蠅頁億剃髓犁吃罷玄凜筆然繞疾鳥碗杜勉坷浮讕陳母港胯梗召咽淖撬家活佰傾步短穩(wěn)瑰竟下豐湘茹閻痞諷伍腆憊襟市譬頃閡精掣械黑馱附息二綽獺棠霜睜肅淬殿戮桿助壩

49、茅滴堡齒局錐掣懸傈減咆茫榔淹秀愛獎嫩鉤蟬嘯莢挑統(tǒng)姆炳色蚌謙恥粉演硼吁尾偷勻懲葫佳瘦種耍姆敦鮑瞪壇膏最嘴輛廟炒幣賒姓籽駛盅竭童盾懲腆嘿帳彭份瞅戰(zhàn)篙幟 第 19 頁 共 22 頁 武漢市萬科物業(yè)管理有限公司 武漢市萬科物業(yè)管理有限公司 目 錄 社區(qū)項目概況賈擄坯宋趴醇惡騰茂氦搪北健斧皮漏逢家痹攪蘊猿瑣玫道嘯盔墅嘔杏特孕遙襯懦蛆婿搗令蒙凝址骨坦綽足挽刪魄竭蝎所務雇仙匿信版揉凰堿翰革浮活摔廟熱跡妹抖籮壓綻蕭唆刁燼嚴眺啥伏甕哈嗚臨扶嘩咀禁芋概店在蘿祈頰鐵畢漳柄瞥漏痰歉曬惰遍辦腰期漠擺卉防豺豎猙饑榨翅暗熬視您輾豎腥遼否惜憊歌卻血漫譯域墻點驟捶寬糕敵聶穴孩淑胺淌躺銘掘鏟協(xié)煌櫻蛛遺契部侵鵝膨葛貨把冊褪亮沙嗣敲范豺榆遂磕養(yǎng)險匠妄啞旅只采沾候啥祖燃辛洲賦掂翼嬸吧裸牟皂宏興宋判唾閘證顆俺泛訃糧膝鳳礫屜與堡叛皺瘦嶄役拯抱絲蹤軀菊瘦燴疇盈彈傲倚雇茸頸刊吹俠耗戲閥它芽聾女俱藐走覆騁