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1、電大《物業(yè)管理實務(wù)（2）》2022-2023期末試題及答案（試卷號2226） 一、 多項選擇題（5小題，每小題3分，共15分） 1. 根據(jù)工業(yè)物業(yè)的特性或租戶類型分類，工業(yè)物業(yè)分為（）等幾類。 A.重工業(yè)廠房 B.閣樓式廠房 C.現(xiàn)代單層標(biāo)準(zhǔn)廠房 D.孵化器式廠房 2. 物業(yè)服務(wù)企業(yè)在清潔管理中的“三查"制度是指（）。 A.員工自查 B.崗位自查 c.領(lǐng)班自查 D.部門經(jīng)理抽查 3. 會所經(jīng)營的主要項目包括（）。 Ao康體項目 B.文化項目 C.休閑項目 D.娛樂項目 4. 以下屬于單一展覽功能的會展物業(yè)的是（）。 A.北京展覽館 B.上海展覽館 C.武漢展覽館 D.

2、廣州國際會展中心 5. 按照管理的性質(zhì)的分類可將分將為（）。 A.委托管理物業(yè) B.租賃經(jīng)營物業(yè) C.委托代理物業(yè) D.承包經(jīng)營物業(yè) 二、 填空題（20個空，每空1分，共20分） 6. 標(biāo)識、導(dǎo)視的制作與布置服務(wù)系統(tǒng)，主要有三大類，第一類是建筑及公用設(shè)備、設(shè)施的編號，第 二類是服務(wù)標(biāo)識，第三類是功能標(biāo)識. 7. 單元性居住物業(yè)一般建筑面積在3-5萬平方米｝普通居住物業(yè)指建筑而積在5-30萬平方米的住宅 區(qū)；大型居住物業(yè)主要是大中城市中建筑面積在30-100萬平方米的住宅區(qū)；巨型居住物業(yè)指建筑面積在 100萬平方米以上的住宅區(qū)。 8. 服務(wù)性公寓是一種高檔居住性物業(yè)，但與居住物業(yè)的

3、不同之處在于它的經(jīng)營性與社會性。 9. 采取租賃經(jīng)營管理模式是業(yè)主將酒店物業(yè)通過簽訂租賃合同，明確租金、租賃期限和雙方的權(quán)責(zé) 與權(quán)限，租給經(jīng)營公司進(jìn)行管理。 10. 根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法（或物權(quán)法）》的有關(guān)規(guī)定，國務(wù)院決定對《物業(yè)管理條例》作了 修改并決定自2007年10月1日起施行。 11. 工業(yè)園區(qū)日常物業(yè)管理內(nèi)容主要有：常規(guī)公共服務(wù)、延伸配套運營服務(wù)和延伸專業(yè)匚程服務(wù)。 12. 根據(jù)物業(yè)的經(jīng)營管理方式將政府物業(yè)分為：白管物業(yè)和托管經(jīng)營物業(yè)。 13. 停車場有專用停車場和附設(shè)停車場兩種，其中多數(shù)是大型或高層建筑的附設(shè)物業(yè)。 14. 布展期的首要重點服務(wù)內(nèi)容之一就是布展現(xiàn)場

4、管理，即裝修布置和展臺搭建的管理。 15. 1994年3月在沿海開放城市幾年來物業(yè)管理試點的基礎(chǔ)上，建設(shè)部頒布了《城市新建住宅小區(qū)管 理辦法》，提出逐步推行“社會化、專業(yè)化”管理模式。 三、 判斷并改正錯誤題（首先判斷正誤，如有錯誤還須改正。5小題.每小題3分，共15分） 16. “一個物業(yè)小區(qū)，一個物業(yè)公司”體現(xiàn)了居住物業(yè)管理專業(yè)性。 答：錯誤，應(yīng)將“專業(yè)性”改為“唯一性” O 17. 美國物業(yè)管理最顯著的特點是專業(yè)化。 （） 答：正確。 18. 目前，我國對企業(yè)自建保安，均需要在公安機關(guān)的相應(yīng)主管部門進(jìn)行登記，審批、備案，并嚴(yán)格 服從公安機關(guān)的統(tǒng)一管理。 答：正確。 1

5、9. 對于裝修的違章，由于物業(yè)公司沒有執(zhí)法權(quán)，在運用處罰措施時，應(yīng)適當(dāng)掌握尺寸，避免由于處 罰引起不必要的爭執(zhí)，對于難以解決的問題，可要求有關(guān)執(zhí)法部門（城監(jiān)、公安等）協(xié)助處理。（） 答：正確。 20. 黃安永根據(jù)物業(yè)使用功能的不同將物業(yè)分為居住、辦公、經(jīng)營、生產(chǎn)等類型。（） 答：錯誤，應(yīng)將“居住”改為“生活” 四、 問答題（4小題，每小題5分，共20分） 21. 工業(yè)物業(yè)增值的因素是什么？ 答案要點： 工業(yè)物業(yè)增值是客觀存在的普遍規(guī)律。它顯示了一定量的工業(yè)物業(yè)商品所代表的社會實際購買力長期 遞增的必然趨勢，是工業(yè)物業(yè)商品自身所具備的“自然屬性”。造成工業(yè)物業(yè)增值的主要因素有：

6、（1） 工業(yè)物業(yè)資源的供需矛盾。工業(yè)物業(yè)是人類經(jīng)濟發(fā)展的重要資源，由于土地資源的稀缺性、不可 延伸性，建設(shè)資金的缺乏等原因，人類一定時期的工業(yè)資源供給總是有限的。由于人口的不斷增長，生產(chǎn) 的不斷發(fā)展，經(jīng)濟對工業(yè)物業(yè)資源的需求增長遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出供給增長，再加上工業(yè)物業(yè)的生產(chǎn)能力有限及資金 缺乏的影響，在某些國家或地區(qū)，更加劇了這種供需矛盾。旺盛的需求遇到有限的供給，第一個結(jié)果便是 帶來物業(yè)增值。 （2） 環(huán)境投資的連帶效益。環(huán)境投資的連帶效益是指由于相鄰地段環(huán)境的改善對工業(yè)物業(yè)價值的影響。 隨著人類社會的進(jìn)步和城市經(jīng)濟的發(fā)展，環(huán)境改良投資逐年增加。而任何一宗工業(yè)物業(yè)都是固定坐落在一 定的區(qū)域和位置。

7、工業(yè)物業(yè)空間位置上的不可移動性形成了環(huán)境條件直接影響工業(yè)物業(yè)價格的重要物性。 而環(huán)境條件的不斷改善，自然帶來了工業(yè)物業(yè)價格的不斷上揚，物業(yè)增值是不可避免。 （3） 1業(yè)物業(yè)供求因素。當(dāng)工業(yè)物業(yè)供需矛盾的尖銳及存在良好的投資預(yù)期的情況下，有可能造成進(jìn) 一步增值。 (4) 工業(yè)物業(yè)管理的因素。良好的物業(yè)管理可以為物業(yè)帶來增值的空間，我們可以看到許多實際例子。 在工業(yè)物業(yè)銷售初期，物業(yè)的價格并不高，隨著業(yè)主的進(jìn)駐和使用，工業(yè)物業(yè)管理開始全面覆蓋，物業(yè)的 面貌發(fā)生變化，或者是已經(jīng)使用物業(yè)的業(yè)主感到物業(yè)管理帶來的種種便利，會使更多的企業(yè)前來選擇，導(dǎo) 致工業(yè)物業(yè)的市場售價的提高。這是物業(yè)管理的提升功能

8、。 22. 物業(yè)管理中常見的控制方法有哪些？ 答題要點： (1) 監(jiān)督檢查法。監(jiān)督檢查法就是由上而下，對管理的各個崗位、各個環(huán)節(jié)進(jìn)行質(zhì)量監(jiān)督與檢查，并 針對監(jiān)督檢查發(fā)現(xiàn)的問題及時采取糾正措施。監(jiān)督檢查是所有物業(yè)服務(wù)公司最大量采用的一種監(jiān)控方法。 (2) 匯報控制法。而匯報控制就是由下而上的信息反饋與控制。匯報本身對于匯報者就是一種控制， 你必須掌握情況，必須對匯報的真實性負(fù)責(zé)，并對存在的問題提出解決措施。 (3) 統(tǒng)計分析法。統(tǒng)計分析法就是利用數(shù)學(xué)統(tǒng)計的方法，分析管理質(zhì)量變動情況，尋找存在問題，提 出解決問題的措施，使管理質(zhì)量控制在合理的水平上。 (4) 競爭激勵法。市場是一種競爭

9、，管理也是一種競爭，只有在競爭中，才能真正實現(xiàn)對管理質(zhì)量的 控制。 (5) 信息監(jiān)控法。信息技術(shù)控制是利用現(xiàn)代計算機網(wǎng)絡(luò)技術(shù)對管理質(zhì)量要素進(jìn)行控制的一種方法。智 能化樓宇的誕生使管理發(fā)生翻天覆地的變化，人們可以在監(jiān)控室里清楚地看到各種設(shè)備的運行情況，各種 會議、報告、請示、批復(fù)都可以在網(wǎng)上進(jìn)行。 (6) 總結(jié)提高法。如果從月度總結(jié)、年度總結(jié)的形式主義圈子跳出來，仔細(xì)思考總結(jié)的本意、目的、 以及應(yīng)該達(dá)到的結(jié)果。運用總結(jié)這種形式，其實是管理質(zhì)量控制中非常重要的一種手段。 23. 現(xiàn)代物業(yè)的主要特點是什么？ 答案要點： 隨著新世紀(jì)的到來，人們的生產(chǎn)、生活發(fā)生了許多重大變化，為人類的生產(chǎn)、生

10、活服務(wù)的物業(yè)也隨之 而發(fā)生變化，它改變著現(xiàn)代物業(yè)的建構(gòu)的目的與理念，形成現(xiàn)代物業(yè)的發(fā)展趨勢和特點.同時，物業(yè)管理 的理念、管理模式、物業(yè)服務(wù)的業(yè)務(wù)內(nèi)容、物業(yè)管理組織結(jié)構(gòu)等將發(fā)生重大變革。新技術(shù)、新材料、新方 法等將會持續(xù)不斷地應(yīng)用到物業(yè)管理行業(yè)，并將從根本上改變目前的物業(yè)而貌和人們的工作、生活方式。 物業(yè)呈現(xiàn)多樣性，復(fù)雜性，動態(tài)性的特性。在物業(yè)的構(gòu)建和管理上體現(xiàn)出園區(qū)化智能化、網(wǎng)絡(luò)化、環(huán)?；?、 人性化、新異化等特點。 (1) 園區(qū)化。 (2) 新異化。 (3) 高技術(shù)條件下的智能化、網(wǎng)絡(luò)化。 (4) 環(huán)?；⑷诵曰?。 24. 國外物業(yè)分類管理的產(chǎn)生與發(fā)展的動因是什么？ 答案要點：

11、 國外物業(yè)分類管理的產(chǎn)生與發(fā)展的動因有： (1) 社會分工是物業(yè)分類管理的前提條件。 (2) 專業(yè)化是物業(yè)分類管理的直接動因。 (3) 市場需要是物業(yè)分類管理的客觀條件。 (4) 科學(xué)的公司治理結(jié)構(gòu)是物業(yè)分類管理的微觀基礎(chǔ)。 (5) 物業(yè)管理專業(yè)人員的職業(yè)化管理制度的完備是物業(yè)分類管理的宏觀保障。 (6) 現(xiàn)代物業(yè)及物業(yè)管理中高科技、智能化的應(yīng)用推動了物業(yè)管理企業(yè)的科學(xué)化、精細(xì)化的物業(yè)分類管 理。 五、應(yīng)用題(2小題，其中25小題為方案設(shè)計題。26小題為案例分析題，每小題15分，共30分) 25. 方案設(shè)計題 請設(shè)計一個承接查驗問題處理程序。 答案要點： 發(fā)生物業(yè)工程質(zhì)量

12、問題的原因主要有以下幾個方面：設(shè)計方案不合理或違反規(guī)范造成的設(shè)計缺陷；施 工單位不按規(guī)范施工或施工工藝不合理甚至偷工減料；驗收檢查不細(xì)、把關(guān)不嚴(yán)建材質(zhì)量不合格；建設(shè)單 位管理不善；氣候、環(huán)境、自然災(zāi)害等其他原因。對于承接查驗中所發(fā)現(xiàn)的問題，一般的處理程序如下： (1) 收集整理存在問題： ① 收集所有的《物業(yè)查驗記錄表》； ② 對《物業(yè)查驗記錄表》內(nèi)容進(jìn)行分類整理，將承接查驗所發(fā)現(xiàn)問題登記造表； ③ 將整理好的工程質(zhì)量問題提交給建設(shè)單位確認(rèn)，并辦理確認(rèn)手續(xù)。 (2) 處理方法： 工程質(zhì)量問題整理出來之后，由建設(shè)單位提出處理方法。在實際工作過程中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在提出質(zhì) 量問題的同時，

13、還可以提出相應(yīng)的整改意見，便于建設(shè)單位進(jìn)行針對性整改。 從發(fā)生原因和處理責(zé)任看，工程質(zhì)量問題可分為兩類：第一類是由施工單位引起的質(zhì)量問題。若質(zhì)量 問題在保修期內(nèi)發(fā)現(xiàn)或發(fā)生，按建設(shè)部《建筑工程質(zhì)量保修辦法》規(guī)定，應(yīng)由建設(shè)單位督促施工單位負(fù)責(zé)。 第二類是由于規(guī)劃、設(shè)計考慮不周而造成的功能不足、使用不便、運行管理不經(jīng)濟等問題。這類問題應(yīng)由 建設(shè)單位負(fù)責(zé)作出修改設(shè)計，改造或增補相應(yīng)設(shè)施。 (3) 跟蹤驗證； 為使物業(yè)工程質(zhì)量問題得到及時圓滿地解決，物業(yè)服務(wù)企業(yè)要做好跟蹤查驗工作。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)安排專業(yè)技術(shù)人員分別負(fù)責(zé)不同專業(yè)的工程質(zhì)量問題，在整改實施的過程中進(jìn)行現(xiàn)場 跟蹤，對整改完工的項目進(jìn)

14、行驗收，辦理查驗手續(xù)。對整改不合要求的工程項目則應(yīng)繼續(xù)督促建設(shè)單位處 理。 26. 案例分析題 DTZ戴德梁行的發(fā)展關(guān)鍵因素 DTZ戴德梁行全球主要有五大核心業(yè)務(wù)，其中包括物業(yè)代理、估價顧問服務(wù)和物業(yè)管理，這些業(yè)務(wù)在 房地產(chǎn)市場里屬于較專業(yè)、服務(wù)水平高的部分，經(jīng)濟效益也較高。在物業(yè)代理方而，為不同類型的本地及 國際物業(yè)客戶提供全面的策略建議，其中包括住宅、寫字樓、商業(yè)、工業(yè)等代理，為客戶提供一站式的市 場調(diào)研、策略推廣及租賃服務(wù)，協(xié)助客戶進(jìn)軍新市場，在高端物業(yè)代理市場一直保持著較領(lǐng)先的地位。該 公司高層認(rèn)為好的員工是企業(yè)業(yè)務(wù)發(fā)展的基石，為了保證員工的高素質(zhì)，遍布在世界各地的每一家分公司

15、一直在努力聘請行業(yè)最好的人才，每年都固定在世界著名的大學(xué)招聘畢業(yè)生。此外，公司非常注重員工的 職業(yè)發(fā)展，定期舉行各種培訓(xùn)，為員工提供職業(yè)生涯規(guī)劃，并為他們的發(fā)展創(chuàng)造廣闊的空間，同時集團還 很關(guān)注員工的生活、安全。 問題：(注意：此題為開放式答題，答案意思相近，并能自圓其說也算對) (1) 你同意戴德梁行的重視專業(yè)人才團隊建設(shè)的做法嗎？為什么(5分) (2) 戴德梁行的這種做法主要經(jīng)驗有那些？(5分) (3) 如何看待戴德梁行的這種戰(zhàn)略？(5分) 答案要點： (1) 同意戴德梁行的重視專業(yè)人才團隊建設(shè)的做法，理由是物業(yè)服務(wù)行業(yè)是勞動密集產(chǎn)業(yè)，勞動力， 特別是其中的專業(yè)人才團隊是提高服

16、務(wù)水平和質(zhì)量的關(guān)鍵。戴德梁行走的是國際化品牌經(jīng)營戰(zhàn)略，更要注 重專業(yè)人才團隊建設(shè)這個關(guān)鍵因素。 (2) 戴德梁行的這種做法主要經(jīng)驗有：采用和國際化人才路線，不斷從各地高校吸收優(yōu)秀人才，并提 供職業(yè)生涯規(guī)劃、定期培訓(xùn)，創(chuàng)造良好的工作生活環(huán)境等，給員工發(fā)展與成長空間。留住優(yōu)秀的專業(yè)人才 和打造種類優(yōu)秀的專業(yè)團隊是其發(fā)展的核心競爭力。 (3) 戴德梁行的這種戰(zhàn)略，對于成熟的國際化經(jīng)營的大型物業(yè)服務(wù)企業(yè)來是值得學(xué)習(xí)和借鑒的，但中 國物業(yè)管理行業(yè)相對落后，更多是要加強基礎(chǔ)工作，重點提高員工的普遍素質(zhì)，重視員工的職業(yè)規(guī)劃和員 工的價值。有條件的企業(yè)也要搞好人才儲備，并逐步組建專業(yè)人才團隊。同時加強同國際上知名的公司的 合作，走聯(lián)合發(fā)展之路。 (注意：此題為開放式答題，答案意思相近，并能自圓其說也算對)