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加強(qiáng)國有資產(chǎn)租賃合同中法律管理及風(fēng)險防控xx 年 4 月，我有幸前往上海 xx 大學(xué)脫產(chǎn)學(xué)習(xí)，參加 “溫州名城集團(tuán)資產(chǎn)監(jiān)管與法律法規(guī)專題研修班”。本次學(xué)習(xí)歷時 5 天，共完成 7 堂課內(nèi)教學(xué)，2堂現(xiàn)場教學(xué)。授課老師不乏當(dāng)前國內(nèi)學(xué)術(shù)大家和知名教授，講授行云流水，內(nèi)容字字珠璣。這次進(jìn)修對我而言，不僅是場增進(jìn)新知識、新概念的學(xué)習(xí)課，還是場吸收先進(jìn)理念、啟迪思想火花、解答工作疑惑的頭腦風(fēng)暴。讓我重新審視工作實(shí)務(wù)中的經(jīng)歷和操作，進(jìn)而總結(jié)、歸納、提煉出新的認(rèn)識，對我提升資產(chǎn)監(jiān)管和法務(wù)工作認(rèn)識水平有非常大的幫助作用。聯(lián)系當(dāng)前實(shí)際，且以國有資產(chǎn)經(jīng)營工作中頻發(fā)糾紛的租賃工作為例，談?wù)勗撊绾卫梅晌淦?，加?qiáng)國有資產(chǎn)租賃合同法律管理工作，進(jìn)而表述我此次xx 之行的學(xué)習(xí)心得。同時也通過聊聊在當(dāng)前資產(chǎn)租賃法律管理工作需要注意的風(fēng)險防范點(diǎn)，以及還能做哪些改進(jìn)和完善，闡明幾點(diǎn)我的“設(shè)想”。本次進(jìn)修后，最強(qiáng)烈的認(rèn)識——就是對國有資產(chǎn)租賃合同的法律管理不僅要“從頭管到尾”，還要有超前和后續(xù)的管理意識。從今起改變平常觀念，摒棄兩個“不要”，提倡兩個“重視”，并努力落實(shí)三個“設(shè)想”。需要摒棄的兩個“不要”，一是不要覺得簽了合同就是萬事大吉。二是不要覺得簽了合同就可置之不理。務(wù)必提倡的兩個“重視”，一是要重視合同簽訂前的管理。二是要重視合同履約過程中的管理。三個“設(shè)想”是對完善今后工作的探究。具體如下：一、租賃合同簽訂前的風(fēng)險（一）對承租主體資格審查管理承租主體選擇不好，是日后產(chǎn)生租賃糾紛的根本原因。以南塘街江南茶市租金糾紛案為例，此案從拖欠租金開啟仲裁之路起，一直糾纏到中級法院，直到對方因破產(chǎn)被裁定“資不抵債無財產(chǎn)可執(zhí)行”為終結(jié)。糾纏期間公司折損租金不說，單是為此付出的人力、物力上的訴訟成本就很值得我們在今后工作中借鑒經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)。所以簽訂租賃合同前，應(yīng)盡量做好合同主體資格的法律審查把關(guān)。比如針對法人承租，可要求承租人提供近期財務(wù)報表或到工商部門求證對方資信能力，通過一看（營業(yè)執(zhí)照）多了解（注冊資金、信用名單、資信口碑）等排查，篩選出履約能力強(qiáng)、商業(yè)信譽(yù)良、資金實(shí)力好的承租主體。（二）對租賃標(biāo)的物做好租前公示披露管理標(biāo)的物功能、缺陷約定不明確，也是導(dǎo)致租賃糾紛的一個重要誘因。在租賃合同簽訂后，以“不清楚標(biāo)的物功能、缺陷”為藉口產(chǎn)生糾紛的情況時有發(fā)生。那么，在租賃前對標(biāo)的物的缺陷或瑕疵是“捂起來”還是“露出來”，也是實(shí)務(wù)操作中的一個風(fēng)險點(diǎn)。比如實(shí)踐中某個標(biāo)的物并不存在重大瑕疵，僅因規(guī)劃上屬架空層，產(chǎn)權(quán)“有無”上存在一定缺陷。在簽約前，只要盡到告知和披露義務(wù)，將缺陷明示在簽約前，如果承租人堅(jiān)持求租（可能屬意租金評估價格的低、惠），那么雙方完全可以達(dá)成自愿、互惠的結(jié)果。所以應(yīng)依據(jù)法律規(guī)定，以專業(yè)的法律眼光，原則上對“標(biāo)的物的功能、缺陷”能披露的就披露，盡量詳盡描述，盡量事前告知。（三）對合同文本格式、內(nèi)容規(guī)范化的管理曾經(jīng)有個租賃糾紛案，承租方在訴訟中黔驢技窮的情況下，避開主要爭議，無厘頭“咬文嚼字”，揪住合同文本中關(guān)于爭議解決途徑“溫州市仲裁委員會（應(yīng)為溫州仲裁委員會）”大做文章。這個例子也許不是最有普遍性，但恰恰說明簽訂合同時候，不僅要注意合同的主要條款，還要處處認(rèn)真嚴(yán)謹(jǐn)，做好合同文本格式、條款內(nèi)容等各方面規(guī)范化審查管理。因?yàn)槲覀兠媾R的承租方，一旦發(fā)生糾紛，他們往往比我們自己更能發(fā)現(xiàn)我們的不足。加強(qiáng)對合同文本的規(guī)范化的認(rèn)識并通過法務(wù)管理工作執(zhí)行到位，是防范風(fēng)險和保護(hù)自我的堅(jiān)實(shí)盾牌?，F(xiàn)實(shí)中，對租賃合同內(nèi)容做好細(xì)致審查，同時對提高履約率也是非常必要的。（四）對合同符合國家政策法規(guī)的審核管理國有資產(chǎn)因?qū)賴宜?，對其管理必須滿足相關(guān)國有資產(chǎn)管理規(guī)定是強(qiáng)制要求。因此，需要在簽訂合同前嚴(yán)格把控“政策法規(guī)關(guān)”，落實(shí)相關(guān)國有資產(chǎn)政策法規(guī)的各項(xiàng)規(guī)定和文件精神。例如，合同屬“三重一大”范圍的，簽約前要審查內(nèi)部決策和管控工作流程是否到位。屬于國有資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的，審查是否已進(jìn)行了資產(chǎn)評估等等。通過審核合同是否符合國有資產(chǎn)政策法規(guī)，來達(dá)到預(yù)防風(fēng)險、管理資產(chǎn)的目的。二、租賃合同簽訂中的風(fēng)險（一）租金履約管理我們租賃經(jīng)營國有資產(chǎn)，追求經(jīng)濟(jì)效益是目的。粗粗統(tǒng)計(jì)手頭上資產(chǎn)租賃糾紛案 7 件，屬于租金糾紛的就有 5 件，占比達(dá) 70%。原因有因承租人失信違約、生意失敗、破產(chǎn)等不一而足，但造成的費(fèi)用拖欠都給我們帶來較大的損失。為此，作為出租方一定要特別關(guān)注租金交付和期限情況，明確先付后用的原則，必要時候可要求承租人支付一定履約保證金或押金。還有，一旦出現(xiàn)拖欠租金，應(yīng)當(dāng)及時催告，并要注意訴訟時效和保留催告證據(jù)等。（二）履約期間的保障和檢查管理前面說合同簽訂后，不能束之高閣。作為資產(chǎn)管理者和出租方，還要為承租人在水、電等公用設(shè)施使用上的保障和管理工作再盡心盡力，做好保障服務(wù)。本色酒吧、秦際文化公司、世代商業(yè)等租金糾紛案中，承租人都曾經(jīng)以水、電、消防等問題做拖欠租金的理由。試想，如果這些保障工作到位，既能減少訴求理由，說不定也會讓租賃收益順利進(jìn)行。同時，還要定期依法開展出租標(biāo)的物的檢查，對法律禁止的各種違法行為，及時發(fā)現(xiàn)，及時制止。比如說，承租人擅自改變用途，違章搭建、裝修不當(dāng)以及影響安全環(huán)保等問題。三、風(fēng)險防控的設(shè)想（一）建立風(fēng)險防控制度的設(shè)想如果有條件，法務(wù)部門應(yīng)該并同資產(chǎn)經(jīng)營部門、財務(wù)部門，嘗試結(jié)合實(shí)際案件和資產(chǎn)業(yè)務(wù)操作流程，分析研究風(fēng)險存在的環(huán)節(jié)和集聚點(diǎn)，制定專門的防控制度。如果可以，是否可以起草編輯《資產(chǎn)租賃工作風(fēng)險防控實(shí)務(wù)指導(dǎo)》一類的實(shí)用寶典，通過總結(jié)經(jīng)驗(yàn)提高資產(chǎn)業(yè)務(wù)工作人員的風(fēng)險意識，規(guī)范操作流程。（二）完善合同審核流程和工作臺賬的設(shè)想盡量規(guī)范管理合同全過程，比如針對洽談、起草、簽訂、生效等一系列流程，加強(qiáng)內(nèi)控。例如，租賃前有書面計(jì)劃和方案。租賃洽談中，有一定的書面記錄。租期屆滿后，租賃標(biāo)的物的移交，也有詳細(xì)的清單記錄。對往來聯(lián)系的工作函，租金支付情況記錄等信息臺賬也要認(rèn)識其重要性，做好保存，以便日后發(fā)生法律糾紛時做證據(jù)。（三）利用法規(guī)監(jiān)督管理的設(shè)想定期培訓(xùn)學(xué)習(xí)相關(guān)國有資產(chǎn)管理的系列政策法規(guī)，提高業(yè)務(wù)人員的法律意識，培養(yǎng)業(yè)務(wù)人員識辨法律風(fēng)險的能力。能在日常的監(jiān)督檢查中，用法律的準(zhǔn)則判斷承租人是否按約定使用，發(fā)現(xiàn)異常、存在安全隱患和違法活動，都要及時提出整改，必要時采取法律補(bǔ)救措施或及時解除租賃合同，用法律這一合法武器維護(hù)國家和公司的權(quán)益。言長紙短，我尚需將所學(xué)結(jié)合所用，繼續(xù)思考和論證。不破不立，我尚需假以時日融合貫通，最終形成更加成熟完善的見解。“博學(xué)而篤志，切問而近思”，非常感謝組織給予的這次學(xué)習(xí)機(jī)會和安排，使我得以充電加把勁，以更好的動力努力工作，為安居公司和名城集團(tuán)貢獻(xiàn)力量！